上海2015年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：房屋征收評(píng)價(jià)原則考試試題

上海2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房屋征收評(píng)估原則考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、竣工房屋價(jià)值一般按—價(jià)格計(jì)算。A.概算B.結(jié)算C.預(yù)算D.決算2、房屋征收實(shí)施過(guò)程中，違法建筑應(yīng)由—認(rèn)定。A.征收人B.征收主管部門(mén)C.房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)D.規(guī)劃行政主管部門(mén)3、下列有關(guān)房屋權(quán)屬登記的表述中，正確的是_。A.新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后60日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)B.城郊農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員集體轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原集體土地全部轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，原集體土地上的房屋權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自這一事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)登記C.房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記，對(duì)暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知權(quán)利人或權(quán)利申請(qǐng)人D.房屋權(quán)屬證書(shū)遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)登報(bào)聲明作廢，并向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)6個(gè)月無(wú)異議的方可予以補(bǔ)發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)4、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8,樓面地價(jià)為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0,樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)O78萬(wàn)元882萬(wàn)元1210萬(wàn)元1272萬(wàn)元5、運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)。A：利潤(rùn)B：毛收入C：價(jià)值D：凈收益E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元/m2,對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7%.現(xiàn)假定報(bào)酬率為9%,該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于.【2004年考題】一A：3275元/m?B：3287元/m?C：3402元/m?D：4375元m2E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、住房置業(yè)擔(dān)保是指依照設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無(wú)法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。A：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》B：《中華人民共和國(guó)公司法》C：《中華人民共和國(guó)合同法》D：《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有的特性。A：獨(dú)一無(wú)二和供給有限B：獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大C：流動(dòng)性差和價(jià)值量大D：不可移動(dòng)和用途多樣E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、長(zhǎng)期趨勢(shì)法應(yīng)用的假設(shè)前提條件為_(kāi)。A.過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)繼續(xù)存在B.房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)明顯季節(jié)性波動(dòng)C.忽略了政府宏觀調(diào)控因素對(duì)價(jià)格的影響D.市場(chǎng)上能夠找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料10、下列關(guān)于拍賣(mài)行為的表述中，錯(cuò)誤的是。A：拍賣(mài)人應(yīng)公開(kāi)展示拍賣(mài)標(biāo)的，允許競(jìng)買(mǎi)人查看、檢驗(yàn)標(biāo)的物B：除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，拍賣(mài)人不得拒絕競(jìng)買(mǎi)人的申請(qǐng)C：委托人可以派人參與競(jìng)買(mǎi)自身所委托的拍賣(mài)標(biāo)的D：委托人與拍賣(mài)人是平等的民事主體E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在A市市區(qū)內(nèi)，取得了一塊商業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)，按照規(guī)定，該土地使用權(quán)出讓最高年限為年。A：40B：50C：60D：70E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章12、房地產(chǎn)估價(jià)師延續(xù)注冊(cè)的，注冊(cè)有效期為年。A：1B：2C：3D：4E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于.【2003年考題】A：自然折舊B：物質(zhì)折舊C：功能折舊D：經(jīng)濟(jì)折舊E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、城市房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為之日。（2008年試題）A：房屋拆遷公告發(fā)布B：房屋拆遷許可證頒發(fā)C：簽訂房屋拆遷協(xié)議D：房屋拆遷實(shí)施E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章15、住房公積金月繳存額的計(jì)算公式為。A：住房公積金月繳存額=（職工本人本年度月平均工資義職工住房公積金繳存比例）+（職工本人本年度月平均工資義單位住房公積金繳存比例）B：住房公積金月繳存額=（職工本人上一年度月平均工資義職工住房公積金繳存比例）+（職工本人上一年度月平均工資義單位住房公積金繳存比例）C：住房公積金月繳存額=（職工本人下一年度月平均工資義職工住房公積金繳存比例）+（職工本人下一年度月平均工資義單位住房公積金繳存比例）D：住房公積金月繳存額=（職工本人上一年度年平均工資義職工住房公積金繳存比例）+（職工本人上一年度年平均工資義單位住房公積金繳存比例）E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、按照公司法的規(guī)定，可以發(fā)行股票的公司是_。A.無(wú)限責(zé)任公司B.股份有限公司C.有限責(zé)任公司D.兩合公司17、根據(jù)—的不同，可將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為銷(xiāo)售市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)和保險(xiǎn)市場(chǎng)。A.房地產(chǎn)交易方式B.房地產(chǎn)交易順序C.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)目的D.房地產(chǎn)類(lèi)型18、用收稿法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若凈收益第一年為A,收益年限為n,凈收益增長(zhǎng)率g與報(bào)酬率Y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格V=。A：B：C：aXnD：8E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無(wú)須做的是.【2007年考題】A：估算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期B：估算后續(xù)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)支出、收入C：估算后續(xù)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生D：估算開(kāi)發(fā)期中的利息和利潤(rùn)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、關(guān)于可保危險(xiǎn)的敘述錯(cuò)誤的是_。A.具備一定條件的危險(xiǎn)，成為可保危險(xiǎn)B.可保危險(xiǎn)的發(fā)生與否，發(fā)生時(shí)間，地點(diǎn)造成危害的程度都必須具有偶然性C.可保危險(xiǎn)對(duì)于保險(xiǎn)技術(shù)和保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)，具有承擔(dān)的可能性和必要性D.對(duì)于有些特定危險(xiǎn)，因其一定會(huì)發(fā)生，因此不能作為可保危險(xiǎn)21、不屬于法人成立必須具備的條件是。A：獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任B：依法成立C：必要的經(jīng)費(fèi)D：自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格.【2005年考題】A：數(shù)學(xué)曲線擬合法8：平均增減量法^平均發(fā)展速度法D：移動(dòng)平均法E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、以下關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟的排序，正確的是_。①收集信息；②分析信息；③報(bào)告結(jié)果；④確定問(wèn)題和調(diào)查目標(biāo)；⑤制定調(diào)查計(jì)劃A.④⑤①②③B.①②③④⑤C.⑤④①②③D.④⑤②①③24、每年為住房公積金結(jié)息日。A：1月31日B：3月31日C：6月30日D：12月31日E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、估價(jià)對(duì)象土地2004年的純收益為500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2005年到2009年各年純收益分別為510萬(wàn)元、550萬(wàn)元、580萬(wàn)元、600萬(wàn)元、650萬(wàn)元，該土地剩余經(jīng)濟(jì)壽命無(wú)窮大，該類(lèi)土地的報(bào)酬率為8%,則用未來(lái)數(shù)據(jù)資本化法計(jì)算的該房地產(chǎn)2005年1J1日的收益價(jià)格為。A：6866萬(wàn)元B：6713萬(wàn)元C：7161萬(wàn)元D：7661萬(wàn)元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分；少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、下列關(guān)于各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊(cè)資本或出資額，表述正確的是。A：一級(jí)資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣為200萬(wàn)元以上B：一級(jí)資質(zhì)合伙企業(yè)的出資額人民幣為120萬(wàn)元以上C：二級(jí)資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣為100萬(wàn)元以上口：二級(jí)資質(zhì)合伙企業(yè)的出資額人民幣為60萬(wàn)元以上E：m級(jí)資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣為30萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣為10萬(wàn)元以上2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。A：買(mǎi)賣(mài)B：出租C：抵押D：質(zhì)押E：贈(zèng)與3、某寫(xiě)字樓的建筑面積為10萬(wàn)m2,可出租面積系數(shù)為80%，分?jǐn)偣媒ㄖ娣e系數(shù)為20%，則該寫(xiě)字樓出租單元內(nèi)建筑面積是一萬(wàn)m2。5.26.46.07.64、用益物權(quán)包括。A：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)B：抵押權(quán)C：建設(shè)用地使用權(quán)D：質(zhì)權(quán)E：地役權(quán)5、基本完好房的成新度可以是_。A.九成B.八成C.七成D.六成E.四成6、房地產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)包括。A：測(cè)圖比例尺大B：測(cè)圖比例尺小C：測(cè)繪內(nèi)容較多D：精度要求高E：修測(cè)、補(bǔ)測(cè)及時(shí)7、對(duì)一般—的工程，開(kāi)發(fā)商可在開(kāi)標(biāo)會(huì)議上當(dāng)場(chǎng)決定中標(biāo)單位，同時(shí)公布標(biāo)底，并通知未中標(biāo)單位退回招標(biāo)文件、領(lǐng)回押金的時(shí)間和地點(diǎn)。A.規(guī)模小B.內(nèi)容復(fù)雜C.規(guī)模較大D.不太復(fù)雜8、某宗房地產(chǎn)2004年的純收益為500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)以后每年按照25萬(wàn)元的速度遞減，房地產(chǎn)剩余使用壽命35年，房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%,則該房地產(chǎn)的價(jià)值接近于（）萬(wàn)元。23602500272228459、在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有_。A.單元估算法B.概預(yù)算定額法C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E.單位指標(biāo)估算法10、下列關(guān)于計(jì)算建筑面積的表述，錯(cuò)誤的是。A：全封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算全部建筑面積B：穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，按自然層計(jì)算面積C：未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算D：無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的全部計(jì)算E：房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算11、某消費(fèi)者預(yù)購(gòu)買(mǎi)一套住宅，根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，消費(fèi)者自有資金至少要占總房款的30%,抵押貸款占70%,抵押貸款年利率為7%。根據(jù)該消費(fèi)者的還款能力，需要采用按月等額償還本息，貸款期限為20年。通過(guò)可比實(shí)例房地產(chǎn)計(jì)算出的自由資金資本化率為12%,則綜合資本化利率為_(kāi)。A.10.09B.8.5C.10.33D.9.7812、房?jī)r(jià)收入比在一倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，可以對(duì)無(wú)房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。A.3B.4C.5D.613、組織形式為合伙制的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的出資額應(yīng)當(dāng)不少于一萬(wàn)元。A.30B.50C.100D.15014、完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，必須同時(shí)具備的條件是。A：市場(chǎng)上有足夠多的生產(chǎn)者和消費(fèi)者B：市場(chǎng)上的產(chǎn)品是同質(zhì)的C：任何一個(gè)生產(chǎn)者（或消費(fèi)者）既是價(jià)格的接受者，又是價(jià)格的決定者D：資源完全自由流動(dòng)E：市場(chǎng)信息是完全暢通的15、對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，是一階段的主要任務(wù)。A.投資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策16、城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的（）。A.最低價(jià)格B.平均價(jià)格C.出讓地價(jià)D.標(biāo)定地價(jià)17、某銀行存款的計(jì)息方式采用單利，假設(shè)其一年期存款的年利率為2.25%,為吸引5年期的儲(chǔ)戶，則其5年期的年利率應(yīng)大于_。2.50%3.5%2.38%3.25%18、根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為。A：有償B：無(wú)償C：地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓D：地面上無(wú)建筑物的轉(zhuǎn)讓E：出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓19、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，儲(chǔ)存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是_。A.輔助報(bào)表B.資產(chǎn)負(fù)債表C.資金來(lái)源與運(yùn)用表D.現(xiàn)金流量表20、集體土地上的房屋拍賣(mài)應(yīng)向當(dāng)?shù)亍暾?qǐng)，獲批準(zhǔn)后方可進(jìn)行拍賣(mài)。A.人民法院B.公安機(jī)關(guān)C.人民檢察院D.鄉(xiāng)級(jí)人民政府21、在項(xiàng)目評(píng)估中，說(shuō)明項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)資金盈余或短缺的基本報(bào)表是。A：投資計(jì)劃與資金籌措表B：資金來(lái)源與運(yùn)用表C：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)測(cè)算表D：全部投資現(xiàn)金流量表E：借款合同22、下列—不符合設(shè)立房地