東莞盛世華南號樓戰(zhàn)略營銷策劃報告

－盛世華南8號樓(盛華閣)營銷策略報告盛世華南8號樓戰(zhàn)略營銷策劃報告正太聯(lián)合事先聲明!1.出于我司對華南MALL的感情和責任的角度,本報告在對項目及市場環(huán)境的評估上,有可能在語言上過于刻薄,但我們必須要找出問題的所在;2.本報告受時間限制,只在戰(zhàn)略和觀念上進行闡述,技術(shù)部分我們堅信我們的實力,在具體細節(jié)上再另行提交;3.由于對本案深度的理解,我們希望有機會當面向貴司進行提案,更好的闡述我們對本案的認識.4、本方案拒絕簡單的羅列及形式，主要抓住核心問題進行創(chuàng)作！基于項目的特殊性，我們打破以往傳統(tǒng)方案格式，你所能看到想到說到的均不在本次報告范圍！——標題便已經(jīng)決定了我們要干什么：第一部分:原罪第二部分:救贖第三部分:責任第四部分:信心第五部分：關(guān)于服務(wù)內(nèi)容及收費

目錄

第一部分

原罪1:05年,沒有土地證的情況下,繼續(xù)違建2:05年12月31日為交樓時間3:05年底,因拖欠建筑工費停工,業(yè)主群起鬧事4:06年中旬,業(yè)主集體游行,并上告地方法院,兩次開庭處理,業(yè)主勝訴5:06年9月當業(yè)主被告知以后所有事宜交由旭昆房地產(chǎn)開發(fā)公司后,引起業(yè)主恐慌,群起鬧事多次6:06年12月,眼看房產(chǎn)證問題沒有解決的希望,開發(fā)商強行抵制業(yè)主掛條幅,業(yè)主鬧事頻繁7:07年5月,更換物業(yè)管理公司,引起業(yè)主恐慌8:07年8月14日,至市政府門前鬧事,并集結(jié)業(yè)主準備再次將開發(fā)商告上法院.9:內(nèi)部消息說,開發(fā)商準備再次游行,時間是,8號樓銷售當天..

….盛世華南大事記回顧項目歷程2006-4時間太長,問題重重重新開工2007-3-4雙方交涉2007-5更換物業(yè)管理2006-9-20鬧事

2007-8-14請愿2004-4-1動工建設(shè)2004-10工時不連續(xù)2005-9-16停工鬧事2005-12游行鬧事2005-12-26鬧事他們不是在買樓他們是在退樓看清了借圖交樓延期房產(chǎn)證遙遙無期戶口得不到解決配套不兌現(xiàn)物業(yè)管理差園林問題建筑質(zhì)量差盛世華南七宗罪(業(yè)主們?nèi)缡钦f)

盛世華南，多么親近的名字.現(xiàn)在,我們至少還有40多位朋友住在里面··· 5年后，華南MALL的原班操作團隊重回華南MALL,但，三元盈暉不再是以前的三元盈暉，華南MALL也不再是以前的華南MALL···子債父還現(xiàn)在我們無無法回避過過去幾年那那么多的問問題和事件件.業(yè)主的呼聲聲我們再三要要求都沒有有取得開發(fā)發(fā)商的說法法，迫不得得已我們打打出了橫幅幅?。≡?jīng)我們對對開發(fā)商一一次又一次次的忍讓，，一次又一一次的聽他他們的解釋釋，可是交交樓期依舊舊是一拖再再拖，銷售售中心曾經(jīng)經(jīng)讓我們充充滿了期盼盼，而現(xiàn)在在卻是我們們頭疼的地地方！我們的行動動受到了保保安的阻攔攔，其實我我們的行為為還是很理理智的，再再者也不是是我們必須須要這樣做做的，如果果三元盈暉暉正確對待待業(yè)主的問問題，給我我們業(yè)主一一個說法，，一切會發(fā)發(fā)生嗎？業(yè)主的行為為都是很理理智的，三三元盈暉的的領(lǐng)導們，，難道只有有靠保安來來替你們出出頭嗎？現(xiàn)在讓我們們一起來唾唾棄這下三三濫的行為為吧！他們們以為搶走走我們的橫橫幅就表示示他們勝利利嗎？其實實他們錯了了，這明擺擺著“此此地無銀三三百兩””，惡劣的的行為必然然招來更大大的怒火，，奉勸你們們一句，如如不正確對對待此事，，后果只會會越來越嚴嚴重?。。?！當時時我我們們也也沒沒有有反反映映過過來來就就被被人人搶搶了了橫橫幅幅,太太氣氣人人了了,一一次次一一定定帶帶多多幾幾幅幅字字去去,搶搶了了一一幅幅,還還有有更更多多的的幅幅!看看他他搶搶不不搶搶得得完完····大家家來來看看看看，，盛盛世世華華南南一一直直還還是是這這樣樣子子都都沒沒動動，，聽聽說說老老板板逃逃了了是是真真的的嗎嗎？？當我我們們走走到到肯肯德德基基門門口口時時，，卻卻受受到到保保安安的的阻阻攔攔，，聲聲稱稱我我們們盛盛世世華華南南有有問問題題，，不不應(yīng)應(yīng)該該到到華華南南MALL這這邊邊來來，，真真是是讓讓人人感感到到可可笑笑?。。。‰y難道道路路人人皆皆知知的的華華南南MALL不不是是三三元元盈盈暉暉的的嗎嗎？？??！難難道道三三元元盈盈暉暉開開發(fā)發(fā)的的盛盛世世華華南南不不是是華華南南MALL的的嗎嗎？？??！開發(fā)發(fā)商商也也太太過過分分了了，，這這樣樣的的樓樓即即使使建建好好了了你你敢敢住住嗎嗎？？以以后后說說不不定定什什么么樣樣呢呢。。以下下是是摘摘自自網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)信信息息出于于謹謹慎慎,也也是是對對項項目目和和企企業(yè)業(yè)負負責責的的角角度度,在在11月月13日日我我們們接接到到這個個案案子子的的同同時時,在在當當晚晚我我們們請請來來了了幾幾位位業(yè)業(yè)主主到到我我們們公公司司進進行行了了一一次實實地地采采訪訪.“我我們們最最大大的的擔擔心心就就是是房房產(chǎn)產(chǎn)證證問問題題，，三三元元盈盈暉暉一一拖拖再再拖拖，，之之前前有有個個政政府府官官員員曾曾說說11月月份份會會有有個個明明確確的的答答復(fù)復(fù)，，到到時時候候看看吧吧，，如如果果還還沒沒個個答答復(fù)復(fù)，，我我就就組組織織人人到到市市政政府府前前抗抗議議，，不不行行就就到到107國國道道游游行行””。。－－－－－－－－－業(yè)主主何何先先生生，，8··14事事件件的的先先行行者者，，曾曾突突破破武武警警的的重重圍圍獨獨自自一一人人沖沖進進華華南南Mall售售樓樓處處討討說說法法，，言言談?wù)勯g間，，其其對對三三元元盈盈暉暉和和盛盛世世華華南南的的深深深深失失望望溢溢于于言言表表······業(yè)主主一一:何何先先生生采訪訪地地點點:正正太太聯(lián)聯(lián)合合會會議議室室時間間:11月月13日日21點點林：：證證的的問問題題還還一一直直沒沒拿拿到到，，8月月份份（（抗抗議議事事件件））沒沒參參加加過過，，聽聽說說政政府府與與開開發(fā)發(fā)商商都都作作了了表表了了態(tài)態(tài)，，大大家家都都在在等等，，三三元元被被北北大大接接手手了了，，總總不不至至于于看看著著我我們們鬧鬧吧吧，，那那可可砸砸他他的的牌牌子子喲喲梁：：等等吧吧，，不不信信政政府府不不管管這這事事，，總總有有人人鬧鬧，，上上次次官官司司（（三三元元））不不輸輸了了嗎嗎？？再再拖拖下下去去，，華華南南MALL也也活活不不了了－－－－－－－－－業(yè)主主林林女女士士梁梁先先生生業(yè)主主二二:林林先先生生采訪訪地地點點:正正太太聯(lián)聯(lián)合合會會議議室室時間間:11月月13日日23點點“我我們們的的配配套套呢呢？？會會所所去去哪哪里里了了？？之之前前說說得得漂漂漂漂亮亮亮亮，，現(xiàn)現(xiàn)在在呢呢？？啥啥都都沒沒有有，，這這樣樣肯肯定定不不行行的的，，你你到到里里面面去去看看看看，，到到處處破破破破爛爛爛爛的的，，哪哪像像個個住住宅宅小小區(qū)區(qū)嘛嘛，，連連農(nóng)農(nóng)民民房房都都不不如如””?。。瓨I(yè)主主王王先先生生，，溫溫文文儒儒雅雅，，言言談?wù)勁e舉止止很很有有學學者者風風范范，，談?wù)劦降绞⑹⑹朗廊A華南南，，其其臉臉上上充充滿滿失失望望和和悲悲哀哀，，不不知知是是為為自自己己的的沖沖動動購購買買，，還還是是為為開開發(fā)發(fā)商商的的不不負負責責任任······業(yè)主主三三:王王先先生生采訪訪地地點點:正正太太聯(lián)聯(lián)合合會會議議室室時間間:11月月13日日22點點聽人人議議論論過過北北大大接接管管了了華華南南MALL，，但但還還是是不不清清楚楚華華南南MALL與與三三元元的的關(guān)關(guān)系系，，也也不不清清楚楚北北大大與與盛盛世世華華南南有有沒沒有有關(guān)關(guān)系系。。北北大大如如果果真真接接手手了了盛盛世世華華南南，，就就該該當當有有個個說說法法，，三三元元現(xiàn)現(xiàn)在在說說話話算算不不了了事事，，只只有有鬧鬧才才能能讓讓那那幫幫人人解解決決問問題題。。北北大大大大家家都都知知道道的的，，很很有有名名的的，，真真是是這這么么回回事事，，我我們們多多少少會會有有些些底底……－－－－－－－－－業(yè)主主洪洪先先生生，，正正在在裝裝修修……業(yè)主主四四:洪洪先先生生采訪訪地地點點:正正太太聯(lián)聯(lián)合合會會議議室室時間間:11月月13日日23點點30分分關(guān)于于盛世世華華南南：GOOGLE查詢詢到到139,000項信信息息。。搜索索用用時時0.11秒誰來來還還債債?“北大大”?其實實----沒有有人人會會懷懷疑疑盛盛世世華華南南的的未未來來只是是不不滿滿現(xiàn)現(xiàn)狀狀而而已已更多多的的是是對對北北大大太太多多的的期期待待北大與與華南南MALL戰(zhàn)略略商業(yè)面面積達達40萬平平方米米的華華南MALL于于2005年5月1日正正式營營業(yè)；；但但是,由于于經(jīng)營營情況況一直直不甚甚理想想，2006年年，華華南MALL開開發(fā)商商悄然然將20億億的股股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給給北京京北大大資源源集團團；；2007年年9月月19日華華南MALL正正式更更名為為新華華南MALL··生活活城；；一年來來，隨隨著新新的戰(zhàn)戰(zhàn)略合合作伙伙伴加加入，，華南南MALL團隊隊主要要在進進行內(nèi)內(nèi)部整整合和和債權(quán)權(quán)債務(wù)務(wù)的清清理，，接下下來就就是軟軟件的的投入入，計計劃在在三到到五年年內(nèi)能能夠基基本完完成整整個生生活城城的布布局；；但如果果要完完成華華南MALL后后續(xù)投投資初初步估估算還還要耗耗資20億億元，，對于于華南南MALL新的的戰(zhàn)略略合作作伙伴伴來說說，這這是一一個巨巨大的的考驗驗。。8#樓樓和10平平方的的濱江江地產(chǎn)產(chǎn)項目目的開開發(fā)銷銷售，，將是是新華華南MALL··生活活城改改造造的一一個重重要戰(zhàn)戰(zhàn)略支支點??！盛世華華南要想活活下去去,就就必須須“認認罪””做10件事事不如如做1件事事現(xiàn)在在北大大應(yīng)應(yīng)該該做做一一件件事事情情－－－－讓所所有有人人都都知知道道北大大對對盛盛世世華華南南負負責責！！責任任肩負負起起華華南南MALL建建設(shè)設(shè)大大東東莞莞城城市市發(fā)發(fā)展展的的大大旗旗重塑塑華華南南MALL的的品品牌牌和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)導導地地位位這也也是是政政府府和和人人民民給給予予北北大大最最大大的的期期待待!學習習潘潘石石屹屹學習習自自我我批批判判soho尚尚都都還還是是嬰嬰兒兒，，沒沒有有長長大大，，需需要要大大家家愛愛護護。?；蛟S許，，既既然然你你都都買買了了soho尚尚都都，，就就應(yīng)應(yīng)該該把把它它當當成成自自己己的的兒兒子子，，既既然然是是自自己己的的兒兒子子就就應(yīng)應(yīng)該該小小心心呵呵護護，，不不管管是是否否與與之之前前的的預(yù)預(yù)期期相相差差多多少少。?！冬F(xiàn)現(xiàn)代代城城批批判判》》其實實有有點點流流氓氓,但但他他是是一一個個高高尚尚的的流流氓氓.原因因很很簡簡單單,那就就是是經(jīng)經(jīng)常常會會展展開開批批評評與與自自我我批批評評,受到到了了大大多多數(shù)數(shù)人人的的好好評評;不過過是是經(jīng)經(jīng)常常進進行行自自我我批批評評的的一一個個專專家家高高手手而而已已!這是是當當今今大大多多數(shù)數(shù)企企業(yè)業(yè)的的現(xiàn)現(xiàn)象象,也也是是企企業(yè)業(yè)不斷斷發(fā)發(fā)展展和和完完善善的的重重要要過過程程……從問問題題發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)到到檢檢討討問問題題,展展開開批批評評和和自自我我批批評評,企企業(yè)業(yè)再再發(fā)發(fā)展展,再從從問問題題發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)到到檢檢討討問問題題,展展開開批批評評和和自自我我批批評評,企企業(yè)業(yè)再再發(fā)發(fā)展展,再從從問問題題發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)到到檢檢討討問問題題,展展開開批批評評和和自自我我批批評評,企企業(yè)業(yè)再再發(fā)發(fā)展展,…………………………………我們們?yōu)闉槭彩裁疵匆@這樣樣?為什什么么市市場場對對華華南南MALL和和盛盛世世華華南南這這么么刻刻薄薄?因為為它它曾曾經(jīng)經(jīng)是是東東莞莞的的驕驕傲傲;因為為它它曾曾經(jīng)經(jīng)是是所所有有東東莞莞人人的的夢夢想想;因為為它它曾曾經(jīng)經(jīng)是是人人們們奮奮斗斗的的目目標標;…………………所以以……對它它的的期期望望,對對它它的的要要求求,對對它它的的信信心心會會更更高高!這也也是是北北大大未未來來發(fā)發(fā)展展和和生生存存之之道道.8號號樓樓的的成成功功直直接接意意味味著著北北大大未未來來的的發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略和和成成功功,要想想北北大大全全面面的的勝勝利利和和未未來來的的成成功功,今天天,就必必須須要要認認罪罪,就必必須須要要來來為為過過去去的的錯錯誤誤買買單單,這是是最最明明智智的的選選擇擇,也是是最最英英明明的的壯壯舉舉!270萬萬元元人人民民幣幣能能換換來來什什么么?注：：270只只是是一一個個抽抽象象的的說說法法：：1374戶戶盛盛世世華華南南全全體體的的業(yè)業(yè)主主ＸＸ2萬萬元元工工程程維維修修款款=270萬萬元元成成本本付出出給我我們們帶帶來來的的利利潤潤卻卻是是……8號號樓樓順順利利銷銷售售+濱濱江江項項目目成成功功+北北大大品品牌牌樹樹立立+市市場場信信任任度度+…………………………………8號號樓樓181戶戶業(yè)業(yè)主主的的直直接接成成本本Ｘ2萬萬元元工工程程維維修修款款=36萬萬元元成成本本直面面事事實實盛世世華華南南的的問問題題全東東莞莞人人都都知知道道如果果把把別別人人當當傻傻瓜瓜自己己就就是是最最大大的的傻傻瓜瓜東莞莞人人是是聰聰明明的的北大大應(yīng)應(yīng)該該更更聰聰明明正視視這這個個事事實實并勇勇于于承承擔擔責責任任為盛盛世世華華南南負負責責為北北大大的的未未來來和和品品牌牌負負責責第二二部部分分救贖贖電影影《《肖肖申申克克的的救救贖贖》》的的一一句句名名言言：：救贖贖主題題是是兩兩個個字字：：希希望望。?！杜f舊約約．．以以賽賽亞亞書書》》中中說說道道：：““錫錫安安必必因因公公平平得得蒙蒙救救贖贖，，其其中中歸歸正正的的人人必必因因公公義義得得蒙蒙救救贖贖。。但但悖悖逆逆的的和和犯犯罪罪的的必必一一同同敗敗亡亡；；離離棄棄耶耶和和華華的的必必致致消消亡亡。?！薄辈槐槐痪染融H贖的的主主題題也也是是兩兩個個字字：：死死亡亡。。SayYes!希望望!死亡亡!SayNo!北大大與與華華南南MALL戰(zhàn)戰(zhàn)略略8號號樓樓問問題題?本案案的的核核心心問問題題危機機好像像沒沒有有，，但，這些些年的““三元盈盈暉事件件”,““華南Mall事件””,“盛盛世華南南業(yè)主維維權(quán)事件件”····如果盛世世華南的的問題不不解決，，同樣會會波及到到華南Mall的改造造和濱江江項目的的發(fā)展??！盛世華南南跟華南南Mall的關(guān)關(guān)系8號盛世華南南華南MALL江濱項目目后期項目目唇齒相依依命命運相關(guān)關(guān)北大來來了一年了!資源北大的的承諾有了了!資源2006年11月-2007年11月2007年8月月14-年底之之前北大做了了什么?北大從接接手華南南Mall開始始就注定其其在東莞莞的發(fā)展展是危機機重重現(xiàn)在馬上上就要到到2007年底底了,1年了北大可能能做了很很多的事事情但別人只只知道華華南Mall換換成了新新華南Mall生活城城，其他的依依然沒有有變化其實，在在新華南南Mall的啟啟動過程程中北大一直直在尋找找在東莞莞登臺亮亮相的時時機卻忽視了了就在眼眼前的事事件現(xiàn)在，年年尾了,也承諾諾了···臨界點:危機公公關(guān)為什么要要危機公公關(guān)？一定要解解決危機機才能發(fā)發(fā)展！當危險來來臨時，，轉(zhuǎn)身逃逃跑，則則危險翻翻倍；直直接面對對，則危危險減半半?。闷破苼觥げú冒涂焖儋Y金金回籠1個月內(nèi)內(nèi)完成8號樓90％的的銷售率率信任重塑塑重新塑立立消費者者對華南南Mall、盛盛世華南南及濱江江住宅項項目的信信心利潤最大大化在現(xiàn)實的的情況下下實現(xiàn)合合理價格格，獲取取最大利利潤①②③公關(guān)的目目標北大的的危機機在哪里里？危機1：：業(yè)主危機2：：產(chǎn)品危機3：：北大的的公信力力拖拖拉拉拉3年又又3年，，三元盈盈暉在考考驗業(yè)主主的耐心心，兔子子逼急了了也會咬咬人的！！任何房子子都會有有問題，，這是現(xiàn)現(xiàn)實，但但，盛世世華南的的問題也也未免太太多太明明顯了點點，而且且偏偏又又在這個個時候??！華南Mall才才是北大大的重頭頭戲，8號樓和和濱江住住宅項目目都是為為它鋪路路的！如何危機機公關(guān)？？說真話說真話，，不為自自已的過過錯找借借口，對對于個人人來說，，是品德德高尚；；而對企企業(yè)來說說，則是是危機公公關(guān)的真真諦。項目基本本情況總建筑面面積:21195.27㎡總戶數(shù):181戶面積區(qū)間間:3/2/2135.74-136.6363套比例:34.81%套套比例:18.23%套套比例:46.96%商鋪待售售間數(shù):12間間商業(yè)面積積:1132.46㎡㎡8號樓商鋪現(xiàn)場實景景:8#樓問問題SWOT營銷分分析SWT華南MALL所所奠定的的無可復(fù)復(fù)制的地地段優(yōu)勢勢&文化化優(yōu)勢交通商業(yè)文化WOT娛樂中心形態(tài)品牌權(quán)證明晰晰園林招標標新華南新生活都市主義義北大入主主華南MALL，托管管盛世華華南：新新華南MALL盛世華南南事件后后遺癥理想0769、、風臨美美麗灣已已借勢超超越建筑戶型品質(zhì)園林華南MALL前前程未卜卜????口碑權(quán)證會所配套破而后立立新----(毛主主席如是是說)因此,我我們要反反其道,而行之之吹響北大大品牌和和建設(shè)城城市的號號角,以以點帶面面,重塑塑形象.正太聯(lián)合合因此而而來機緣責任信心一切的一一切我們有理理由相信信8#樓的的開盤銷銷售很有可能能將成為盛盛世華南南業(yè)主們們又一次次的維權(quán)權(quán)時機在新政的的背景下下別人可能能是門可可羅雀我們可能能是門庭庭若市只不過可可能是靜靜坐抗議議····因為這就就是我們們現(xiàn)在生生活的環(huán)環(huán)境(業(yè)主說說)這不應(yīng)該該是盛世世華南現(xiàn)現(xiàn)在的形形象,更更不應(yīng)該該是北大大形象!現(xiàn)在，我我們有責責任,也也有信心心完成這這一任務(wù)務(wù).因為，我們很了了解萬江江:從華華南MALL到到理想0769再到水水印長堤堤…主力客群群分析盛世華南南萬江本土居民公務(wù)員群群體周邊生意人士白領(lǐng)階層價值認同同感身身份的的象征升升值潛潛力樓樓盤的綜綜合素質(zhì)質(zhì)

生活活的品位位東莞成功功人士聚聚居的社社區(qū)城城市的新新中心東莞未來來最有發(fā)發(fā)展?jié)摿αΦ牡囟味伪贝蟮氐禺a(chǎn)建設(shè)設(shè)的鼎力力之作國際化、、格調(diào)感感的生活活[目標消費者的需要][盛世華南能給予的]消費者對對盛世華華南的需需要內(nèi)在三大大問題點點房產(chǎn)證遲遲遲不能能解決工程質(zhì)量量的隱患患。業(yè)主大面面積的負負面呼聲聲新政策的宏觀影響地產(chǎn)市場的洗牌調(diào)整投資客退場觀望外在三大大問題點點以上六大大問題點點，在盛世華華南推廣廣中是無無法回避避的也是我們們的營銷銷推廣策策略中必必須面對對和解決決的。首先重新新定義本本項目,以此點點燃北大大建設(shè)城城市的引引擎.再從案名名上進行行突破.現(xiàn)在我們們要做的的是----用局部的的損失來來換取北北大全面面的勝利利,270萬萬對北大大的戰(zhàn)略略發(fā)展實實在是大大海里的的一頁孤孤舟.付出270萬??！市場一一定會還還你一片片大海！！予人一瓢瓢，可擁擁有滄海海桑田?。∵€要讓所所有人記記住一點點……“北大。。真正的的王牌””對盛世華華南的重重新定義義理解不僅僅是是在規(guī)劃劃上和城城市,和和自然共共融。它和城市市的血脈脈關(guān)系，，它和時代代的淵源源，它和目標標群之間間的精神神共生，，我們應(yīng)該該在這次次傳播的的過程中中用心挖挖掘。[正太觀觀點]現(xiàn)實的目目的是推推廣[8號樓]更大的目目的是帶帶動[北大地產(chǎn)產(chǎn)]8號樓并并不愁賣賣把眼光局局限到一一棟盤上上，不是是我們的的真正的的目的在盡可能能短的銷銷售周期期內(nèi)能完成項項目銷售售同時有有效提升升企業(yè)品品牌!項目入市市后，消消費者的的反應(yīng)是是什么？？[認同物物業(yè)品牌牌]華南盛世世是東莞莞中央高高尚社區(qū)區(qū)之一[改變他他們的態(tài)態(tài)度]盛世華南南，品質(zhì)質(zhì)、檔次次超越以以往所有有華南MALL開發(fā)的的項目，，既享有有萬江社社區(qū)的成成熟，享享受全新新生活方方式的同同時擁有有更尊貴貴的全新新居住體體驗。[認同發(fā)發(fā)展商品品牌]北大--華南MALL，品質(zhì)質(zhì)與品牌牌并重。。盛世華南南氣質(zhì)描描述一個現(xiàn)代代洋氣，，內(nèi)涵豐豐富的生生活領(lǐng)地地一個尊貴貴大氣，，內(nèi)斂不不張的藝藝術(shù)世家家一個人文文茂盛，，品質(zhì)雋雋永的傳傳世名宅宅一個和諧自由，城城市精英英的身份份標示……重塑精神神關(guān)于案名名的重新新定義盛世華南南·8號號生活館館我不是8號樓,我是----因為責任任，因為為正視，，因為勇勇氣…北北大不選選擇逃避避！因為華南南MALL，因因為一脈脈同根，，因為新新生活理理念…主題定位位盛世華南南8號生活活館新都市主主義生活活盛世華南南收宮之之作樓王8號生活活館產(chǎn)品定位位政府會為為你鼓掌掌！業(yè)主主會為你你歡呼??！同行會會為你喝喝彩！坦誠相待待該圖為我我司設(shè)計計圖片和諧發(fā)展展業(yè)主參與與園林規(guī)規(guī)劃業(yè)主歡呼呼：北大大是可信信的，這這下不用用擔心住住爛尾樓樓了！北大為盛盛世華南南負責??！真心承諾諾注:此版版面由我我司臨時時設(shè)計,不作為為報紙新新聞關(guān)于事件件營銷，，后續(xù)我我們會提提供詳細細方案····在營銷的的技術(shù)面面和操作作執(zhí)行面面,我們們堅信我我們的能能力…對于市場場的詳細細分析,受時間間限制,在這里里不在做做詳細闡闡述,因因為在座的每每一位領(lǐng)領(lǐng)導對我我們的市市場和項項目都太太熟悉了了…第三部分分責任任主要競爭爭樓盤分分析理想07690769相對本本案不具具備地段段優(yōu)勢。。作為同同時期開開發(fā)產(chǎn)品品，本案案如果不不是因為為發(fā)生了了諸多的的問題，，完全有有刺目在在價格上上超過0769。0769通過三三年的發(fā)發(fā)展，優(yōu)優(yōu)勢已明明顯超越越本盤。。具體體體現(xiàn)在大大盤及產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)升級上上。2800540065002004年2005年2006年2007年9000競爭樓盤盤分析風臨美麗麗灣2007.92007.1165006300風臨美麗麗灣相對對本案完完全不具具備地段段、交通通、商業(yè)業(yè)、文化化、娛樂樂與配套套等綜合合優(yōu)勢。。無問題遺遺留與品品質(zhì)形象象是風臨臨美麗灣灣的明顯顯優(yōu)勢。。本案在保保證產(chǎn)權(quán)權(quán)承諾、、園林配配套承諾諾、綜合合優(yōu)劣勢勢情形與與風景美美麗灣具具有平衡衡競爭力力。同時，其其下探的的趨勢將將直接影影響到消消費群的的觀望情情緒。水印長堤堤：地址：萬萬江區(qū)萬萬高路高高埗大橋橋旁占地面積積：20萬發(fā)展商：：東莞市市世紀海海怡花園園建造有有限公司司代理：正正太聯(lián)合合總套數(shù)：：420戶型：3房2廳廳，4房房2廳戶型面積積：125－290銷售均價價：6000推貨情況況：2期期別墅全全部售罄罄，3期期洋房12月2日推出出主要客群群：本地地客，中中小企業(yè)業(yè)主，高高級白領(lǐng)領(lǐng)競爭樓盤盤分析8#樓對對于北大大戰(zhàn)略的的意義我們在前前面談過過，8#樓最主主要的價價值在于于重塑市市場對北北大、三三元盈暉暉、盛世世華南以以及后續(xù)續(xù)項目的的信心，，其次才才是快速速回籠資資金和利利潤最大大化；因此此，，6000－－－－8000都都可可以以賣賣，，但是是，，我們們需需要要在在三三者者之之間間尋尋求求最最佳佳的的結(jié)結(jié)合合點點。。幾個個問問題題要要說說明明:即使使我我們們認認罪罪,即即使使我我們們的的客客戶戶和和市市場場重重新新認認識識我我們們,但有有一一個個致致命命的的問問題題…………這是是不不可可避避免免的的事事實實,這這也也是是無無法法更更改改的的歷歷史史.世界界上上的的人人最最恨恨的的就就是是有有想想當當婊婊子子有有想想立立牌牌坊坊的的人人既然然我我們們已已經(jīng)經(jīng)決決定定坦坦然然面面對對,就應(yīng)應(yīng)該該有有博博大大的的胸胸懷懷!我們們堅堅信信北北大大用用最最低低的的代代價價換回回來來的的是是盛盛世世華華南南、、華華南南MALL甚甚至至是是北北大大在東東莞莞輝輝煌煌的的未未來來!銷售售速速度度的的要要求求因此此，，建建議議本本項項目目實實現(xiàn)現(xiàn)均均價價為為6500/㎡㎡快速速資資金金回回籠籠開盤盤1個個月月內(nèi)內(nèi)完完成成8#樓樓70％％的的銷銷售售率率受大大環(huán)環(huán)境境的的整整體體影影響響,也也為為北北大大重重新新樹樹立立形形象象,鑒鑒于于2008年年是是中中國國的的傳傳統(tǒng)統(tǒng)節(jié)節(jié)日日‘‘春春節(jié)節(jié)’’,因因此此建建議議整整體體銷銷售售分分為為三三個個階階段段完完成成.第一一階階段段:項項目目預(yù)預(yù)熱熱傳傳播播期期時時間間:2007年年12月月1日日——12月月31日日第二二階階段段:項項目目認認購購開開盤盤期期時時間間:2008年年1月月1日日---1月月31日日第三三階階段段:項項目目尾尾盤盤清清倉倉期期時時間間:2008年年2月月1日日---3月月31日日注明明:春春節(jié)節(jié)前前后后近近兩兩個個月月為為整整個個樓樓市市的的低低谷谷期期,我我們們必必須須也也要要理理性面面對對這這個個傳傳統(tǒng)統(tǒng)習習慣慣項目目銷銷售售周周期期第四四部部分分信心心本案案營營銷銷原原則則其實實，，就8#樓樓而而言言，，華南南Mall的的萬萬江江核核心心地地位位已已經(jīng)經(jīng)確確立立，，其又又位位于于整整個個項項目目最最優(yōu)優(yōu)勢勢的的位位置置，，它是是不不愁愁賣賣的的，，但它它必必須須擔擔負負起起歷歷史史所所賦賦予予它它的的使使命命，，重塑塑信信任任?。⌒兜舻羰⑹⑹朗廊A華南南的的歷歷史史包包袱袱,以以全全新新的的形形象象推推向向市市場場??！推廣廣總總原原則則1、、繼繼承承與與突突破破繼承承————因因為為8號號樓樓體體量量較較小小，，一一直直在在進進行行盛盛世世華華南南的的系系列列產(chǎn)產(chǎn)品品開開發(fā)發(fā)，，所所以以建建議議案案名名進進行行調(diào)調(diào)整整、、標標志志變變化化，，在在一一個個新新的的層層面面上上進進行行推推廣廣突破破————形形象象拔拔高高，，突突破破以以往往的的表表現(xiàn)現(xiàn)形形式式，，增增加加一一些些個個性性的的色色彩彩2、、高高端端與與低低調(diào)調(diào)高端端————北北大大形形象象+物物管管+產(chǎn)產(chǎn)品品+城城市市配配套套+人人群群高高端端低調(diào)調(diào)————包包裝裝+廣廣告告表表現(xiàn)現(xiàn)調(diào)調(diào)性性（（文文案案+色色調(diào)調(diào)+創(chuàng)創(chuàng)意意畫畫面面）），，樸樸實實,簡簡單單而而大大氣氣，，以以感感情情+哲哲理理的的訴訴求求方方式式打打動動客客戶戶的的心心，，得得到到認認同同3、、緊緊湊湊與與升升溫溫緊湊湊————推推廣廣節(jié)節(jié)奏奏環(huán)環(huán)環(huán)環(huán)相相扣扣，，速速戰(zhàn)戰(zhàn)速速決決升溫溫————加加大大營營銷銷推推廣廣手手法法的的力力度度，，從從認認籌籌到到開開盤盤將將營營銷銷氛氛圍圍步步步步升升溫溫4、、堅堅持持與與創(chuàng)創(chuàng)新新堅持持————堅堅持持北北大大企企業(yè)業(yè)品品牌牌與與項項目目品品牌牌聯(lián)聯(lián)動動推推廣廣；；形形象象和和產(chǎn)產(chǎn)品品同同步步進進行行創(chuàng)新新————開開創(chuàng)創(chuàng)新新的的營營銷銷策策略略組組合合形形式式，，實實行行直直復(fù)復(fù)式式一一對對一一,點點對對點點的的營營銷銷手手法法和和通通路路.我們不贊贊成做大大規(guī)模的的營銷推推廣，一一是出于于成本考考慮，二二是事件件本身就就將成為為東莞各各路媒體體爭相報報道的焦焦點；我們會利利用專注注于東莞莞地產(chǎn)6年來的的豐富積積累，利利用渠道道進行推推廣。讓我們一一起進入入推廣時時空感受激動動人心屬屬于盛世世華南的的2008年………時間節(jié)點點12·11·11·71·141·2112·1是北大大在東莞莞的第一一次亮相相，其對對盛世華華南的態(tài)態(tài)度會影影響整個個戰(zhàn)局爭取1月月１奠定定勝局！！并將戰(zhàn)斗斗結(jié)束在在3月??！決定性決定性決定性重要性重要性181套套住宅，，是問題題,也不不是問題題！住宅銷售售面積：：21195.27㎡㎡可可售套套數(shù)：181套套8號樓住宅房型面積㎡套數(shù)比例3/2/2135.74-136.636334.81%116.23-125.153318.23%2/2/299.03-102.648546.96%總數(shù)

181100%銷售思想想：“?！薄皺C”公關(guān)是基基礎(chǔ)銷售手法法應(yīng)相對對強勢用策略性性打折帶帶動老客客戶購買買對前期業(yè)業(yè)主進行行深入問問卷訪談?wù)?及時時回復(fù)解解決問題題,表明明立場,讓業(yè)主主真實感感到北大大在做工工作,北北大在努努力,北北大在改改變.我們不用用他們自自發(fā)的來來滋事,我們請請他們到到我們的的現(xiàn)場來來,我們們用心與與他們溝溝通,向向他們表表明態(tài)度度,表明明觀點.讓我們的的銷售現(xiàn)現(xiàn)場真正正成為:“靜觀世世上百家家愁,唯唯我一家家去偷歡歡”的熱熱銷場面面北大的態(tài)態(tài)度應(yīng)該該是:亮劍劍明知道是是強大的的對手,但狹路路相逢勇勇者勝,敢于亮亮劍,以以決雌雄雄,我們們要的就就是這種種精神和和這種氣氣質(zhì).北大---我們們相信你你有!政府和人人民也相相信你有有!銷售模擬擬－充分利用用高潮達達到高潮潮12·112·151·11·71·218·1成交貨量量客戶關(guān)注注曲線1·14銷售原則則勢造勢、順順勢、借借勢！推貨策略略－水無常勢勢，因勢勢而變??！進行不同同產(chǎn)品的的組合，，用高價價的好景景觀面帶帶動低價價的次景景觀面，，用高價價的高樓樓層帶動動低價的的低樓層層銷售；；認籌數(shù)量量影響推推貨策略略，推貨貨策略根根據(jù)銷售售情況不不斷調(diào)整整；開盤時期期根據(jù)認認籌數(shù)量量決定推推貨數(shù)量量，其后后根據(jù)銷銷售情況況進行低低價格漲漲幅高頻頻率推貨貨或高漲漲幅低頻頻率推貨貨的交叉叉調(diào)整；；銷售管理理－－組建建“特種種部隊””他（她））們均來來自作戰(zhàn)戰(zhàn)部隊，，是精英英中的精精英；他（她））們的外外觀形象象、素質(zhì)質(zhì)、氣質(zhì)質(zhì)均為上上乘；他（她））們的單單兵作戰(zhàn)戰(zhàn)能力強強，不管管是一對對一還是是一對多多，均能能揮灑自自如；他（她））們團隊隊意識濃濃，講求求團隊配配合作戰(zhàn)戰(zhàn)；···他他們是““新盛世世華南··8#公公館”的的特種部部隊！銷售管理理－－市場場調(diào)查和和培訓我們在12月初初就開始始組建銷銷售團隊隊成員，，在開盤盤之前，，他們需需要對東東莞樓市市進行深深度調(diào)查查，了解解目前市市場情況況，競爭爭范圍內(nèi)內(nèi)各個樓樓盤的詳詳細資料料；他們們必須充充分了解解項目基基本資料料，對《《銷售200問問》要了了如指掌掌；他們們必須針針對客戶戶的各種種問題先先有預(yù)演演，研究究出在不不同情況況下的相相互配合合的戰(zhàn)術(shù)術(shù)····銷售管理理－－管理理&控制制我們以開開盤當天天即完成成所推貨貨量的100%為目標標進行目目標管理理，在每每個環(huán)節(jié)節(jié)都注重重細節(jié)，，加強對對銷售人人員的現(xiàn)現(xiàn)場成交交能力培培訓；應(yīng)對變化化，做好好各階段段的口徑徑制定，，注重前前后口徑徑一致；；我們采取取“銷售售經(jīng)理坐坐堂制””，兼顧顧整個銷銷售現(xiàn)場場，組織織銷售人人員配合合作戰(zhàn)，，并隨時時為需要要的銷售售人員提提供幫助助，從而而提高成成交率??！銷售管理理培訓＋激激勵從各銷售售階段的的培訓、、銷售人人員的獎獎懲制度度等去激激勵銷售售人員，，讓所有有的銷售售人員都都能保持持良好的的心態(tài)，，以強烈烈的信心心和愉悅悅的心情情去認真真接待每每一個客客戶。－－銷售管理理－做好預(yù)警警措施各大銷售節(jié)點點的現(xiàn)場效果果存在各種變變數(shù)，我們會會事先做好預(yù)預(yù)警措施，預(yù)預(yù)估可能出現(xiàn)現(xiàn)的情況，并并定好相應(yīng)的的處理措施，，力求一擊必必中，保證整整個銷售環(huán)節(jié)節(jié)的流暢運行行！商業(yè)問題就現(xiàn)有商業(yè)條條件而言，本本案底商很難難賣到高價格格，建議等入住率率達到70％％以后，再進進行銷售，則則更加符合利益最最大化的原則則。必須以住宅帶帶動商業(yè)商業(yè)：我們更更主張進行自自然銷售！在一個特殊的的地方，有一個特殊的的項目，為一個特殊的的群體所期待待......所以，我們要為項目目塑造一個特特殊的形象，，并將以特別的的手段進行推推廣……..讓我們拭目以以待……全程營銷策劃劃廣告設(shè)計及品品牌推廣銷售代理總收費:項目總銷售額額1%服務(wù)內(nèi)容及收收費:第五部分：謹以此報告獻獻給為本報告告付出整整21個小時正正太聯(lián)合的專專案組成員,并獻給深深深熱愛盛世華華南這片熱土土的人們!本案匯報完畢畢THANKS！中國●東莞●正太聯(lián)合9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。11:52:0911:52:0911:521/5/202311:52:09AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2311:52:0911:52Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。11:52:0911:52:0911:52Thursday,Jan