南京康橋圣菲整體營(yíng)銷方案

星晟·康橋圣菲項(xiàng)目

整體營(yíng)銷推廣方案瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)二○○五年十二月二十七日目錄第一部分項(xiàng)目分析第二部分推售計(jì)劃第三部分營(yíng)銷策略第一部分項(xiàng)目分析話題一：我們用什么打動(dòng)客戶？話題二：我們的客戶在哪里？話題三：什么樣的人會(huì)來這里居住消費(fèi)？話題四：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在說什么？話題五：我們?nèi)绾味x自己！

我們用什么打動(dòng)客戶？

三大價(jià)值體系★區(qū)域價(jià)值------------------------------仙林大學(xué)城的教育文化★社區(qū)價(jià)值------------------------------純正英倫風(fēng)情社區(qū)★景觀價(jià)值------------------------------東郊英國(guó)皇家園林區(qū)域價(jià)值地理優(yōu)勢(shì)：地處寧鎮(zhèn)山脈，地區(qū)山巒起伏，植被茂盛，綠水環(huán)繞，自然生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚。規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：打造城全國(guó)最具有影響力的人與自然和諧統(tǒng)一的生態(tài)型、智能型、開放型大學(xué)城資源優(yōu)勢(shì)：為南京乃至江蘇的可持續(xù)發(fā)展提供信息服務(wù)、智力支持、人才保證發(fā)展優(yōu)勢(shì)：目前已經(jīng)有九所高校、三所中學(xué)、一所小學(xué)進(jìn)入大學(xué)城，在校師生達(dá)到9萬余人市政配套已經(jīng)全面開始，道路交通已經(jīng)基本完成，地鐵二號(hào)線延伸線將于2010年開通亞東、棲霞等品牌開發(fā)商進(jìn)入，東方天郡、亞東城、賽世香樟園、大成名店公園。。。

表現(xiàn)：綠色新城—文化新城—科技新城—區(qū)域熱點(diǎn)社區(qū)價(jià)值社區(qū)規(guī)劃：仙林唯一的英倫風(fēng)情社區(qū)，6層電梯洋房、4+1和3+1退臺(tái)花園、稀缺精裝小戶型、英倫風(fēng)情商業(yè)街，社區(qū)非常具有代表性；社區(qū)形態(tài)：開放式社區(qū)，參與性社區(qū)，社區(qū)是與生活交流的平臺(tái)；社區(qū)風(fēng)情：英國(guó)風(fēng)情純正的異國(guó)風(fēng)情；社區(qū)距離：與市區(qū)距離20分鐘，與大學(xué)校園咫尺之隔，一切與大學(xué)的話題、一切與休閑和渡假的主題，在這里我們享受都市的繁華與鄉(xiāng)村的幽靜；社區(qū)商業(yè)：酒吧街、咖啡廳、西餐廳。。。在這里匯聚著的生活更精彩；表現(xiàn)：唯一—參與—風(fēng)情—體驗(yàn)

景觀價(jià)值山景：仙林大學(xué)城三面環(huán)山，近有靈山，遠(yuǎn)有棲霞山、青龍山、紫金山；湖景：三個(gè)湖泊及周邊的綠地形成的環(huán)湖公園，提供了休閑、運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生的地方；建筑風(fēng)景：純真英倫風(fēng)情，建筑本身就是風(fēng)景；社區(qū)風(fēng)景：是英倫與自然結(jié)合，特色的私家花園、充滿鮮花的陽臺(tái)和窗臺(tái)。。。表現(xiàn)：共享—疊加—極至什么樣的人會(huì)來這里居住消費(fèi)？

他們們可可能能是是：：企業(yè)業(yè)老老板板、、企企業(yè)業(yè)高高層層、、高高級(jí)級(jí)公公務(wù)務(wù)員員、、跨跨國(guó)國(guó)集集團(tuán)團(tuán)外外籍籍人人士士、、高端端知知富富階階層層、、自自由由職職業(yè)業(yè)者者。。。。。。他們們的的口口號(hào)號(hào)：：只只要要我我喜喜歡歡，，沒沒有有什什么么不不可可以以??！他們們可可能能是是：：他們們追追求求精精致致的的生生活活方方式式，，讓讓心心態(tài)態(tài)永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)年年輕輕；；他們對(duì)于財(cái)富富和地位的推推動(dòng)力不再是是特別的重要要，自由的生活方方式才是生命命存在的第一一要件；他們可能是：：他們有一顆開放、、包容的心，，他們打開自自己是為了更更充分地體驗(yàn)驗(yàn)世界，體驗(yàn)驗(yàn)生活；他們從不遠(yuǎn)離離消費(fèi)，他們們除了有自己己的房子，總總還有另一個(gè)個(gè)住所,他們們的居所從來來都不遠(yuǎn)離風(fēng)風(fēng)景；他們向往。。。外國(guó)的居住方方式，工作在在繁華的鬧市市區(qū)，居住在在寧?kù)o的郊區(qū)區(qū)，會(huì)客在格格調(diào)中和老婆一起散散步在外，觸觸物生情，回回憶著人生最最美好的時(shí)光光段，童年的的無知與無憂憂、校園的風(fēng)風(fēng)華正茂他們向往。。。隨時(shí)帶著孩子子走在外邊，，就是和孩子子一起去郊游游，一起享受受大自然隨時(shí)想打籃球球、踢足球，，都有成批成成批的愛好者者和你一起運(yùn)運(yùn)動(dòng)他們向往。。?？吹讲黄绞?，，可以伸張正正義；看到可可憐事，可以以雪中送炭物質(zhì)生活的滿滿足后，精神神生活的提升升遠(yuǎn)離城市的爾爾虞我詐的紛紛爭(zhēng)，回歸純純真的的社會(huì)會(huì)，釋放純真真的心靈我們的客戶是是一群追求精神神生活，追求求心靈純真的的人他們健康、自自由、博愛、、樸素、有朝氣、有文文化、有愛心心、有文明熱愛自然、喜歡體育、、喜歡旅游、、參與慈善事事業(yè)他們?cè)谝黄饦?gòu)構(gòu)成了一個(gè)嶄嶄新的社會(huì)、、一個(gè)獨(dú)特的的階層，令人人向往的階層層競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在說說什么？1、東方天郡郡：與本案同同屬新城區(qū)，，以小高層層及高層為主主，規(guī)模大有有氣勢(shì)，棲霞霞集團(tuán)品牌，，已進(jìn)入銷售售期，銷售均均價(jià)約為5200元。2、香樟園：：小區(qū)園林景景觀以香樟樹樹等植物為特特色，欲將其其打造為“新新城東純正學(xué)學(xué)院生活”的的學(xué)院風(fēng)情居居所。目前起起售價(jià)4500元左右。。3、亞東城：：有復(fù)式、小小高層及多層層，有會(huì)所、、幼兒園等配配套服務(wù)設(shè)施施，目前均價(jià)價(jià)位4200元。與本項(xiàng)目類似似的仙林中高高檔盤的產(chǎn)品品與市場(chǎng)現(xiàn)狀狀定位：城城東仙林首座座大型高尚現(xiàn)現(xiàn)代人文社區(qū)區(qū)；推廣語：引領(lǐng)領(lǐng)教育地產(chǎn)新新時(shí)代；差異化：棲霞霞品牌；以““校長(zhǎng)公館””、“教師公公寓”引入教育地產(chǎn)概概念；定位位：新城東純純正學(xué)院生活活；推廣語：一世世情，留在仙仙境森林；；差異化：種植植1000棵棵香樟樹、1000棵桂桂花、1000棵廣玉蘭蘭；定位：50萬平方米米國(guó)際素質(zhì)人人居社區(qū)推廣語：引領(lǐng)領(lǐng)社區(qū)品牌時(shí)時(shí)代我們可以看到到：幾乎所有有的樓盤，都都不同程度地地依附著“仙仙林的人文生生態(tài)”。要么么不同程度地地以人文教育育、生態(tài)環(huán)境境、市政規(guī)劃劃為外包裝，，要么是以產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)為內(nèi)內(nèi)修煉。這種種方式無疑是是在不斷地消消耗仙林的人人文與魅力。。結(jié)論除了人文及生生態(tài)兩大主線線，我們更該該有怎樣不同同的聲音？以以區(qū)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手，凸現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目差異化價(jià)價(jià)值及核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力？那么我們?nèi)绾魏握业阶约旱牡暮诵膬r(jià)值？？我們?nèi)绾味x義自己！項(xiàng)目屬性定位位：大學(xué)城中·英英倫風(fēng)情純真真洋房區(qū)項(xiàng)目案名：康橋圣菲案名釋義：*康橋，徐志摩摩的《在別康康橋》，描繪繪出周邊的寧寧?kù)o，寧?kù)o的的讓人心情向向往，*康橋，英國(guó)劍劍橋里的一個(gè)個(gè)地方，說出出了項(xiàng)目的大大環(huán)境的特點(diǎn)點(diǎn)*圣菲（SUNFIELD）充滿陽光的地地方，自由、、開放、向往往*我們項(xiàng)目的的案名便由此此而來，充滿了大學(xué)風(fēng)風(fēng)情，充滿了了詩(shī)情畫意、、充滿了生活活的暢快淋漓漓，體現(xiàn)出項(xiàng)目目自身的特點(diǎn)點(diǎn)，項(xiàng)目口號(hào):一個(gè)階層的精精神文明口號(hào)釋義：從房地產(chǎn)廣告告定位因素來來看，體現(xiàn)了了與周邊項(xiàng)目目的差異化，，符合了創(chuàng)造造第一的原則則，同時(shí)又滿滿足了目標(biāo)客客戶的追求與與需求。推廣語從“精精神文明”入入手，詮釋了了目標(biāo)客戶的的生活追求與與理念，物質(zhì)質(zhì)文明以后追追求精神生活活，追求心靈靈純真。我們的客戶就就是這樣一群群追求精神生生活，追求心心靈純真的人人他們健康、自自由、博愛、、樸素、有朝氣、有文文化、有愛心心、有文明熱愛自然、喜歡體育、、喜歡旅游、、參與慈善事業(yè)業(yè)他們?cè)谝黄饦?gòu)構(gòu)成了一個(gè)嶄嶄新的社會(huì)、、一個(gè)獨(dú)特的的階層，令人人向往的階層層一個(gè)國(guó)家不可可以無精神一個(gè)民族不可可以無精神一個(gè)團(tuán)隊(duì)不可可以無精神當(dāng)然，一個(gè)人人更不可以無無精神精神文明是在在物質(zhì)文明獲獲得以后，個(gè)個(gè)人的思想道道德素質(zhì)提升升。我們的目標(biāo)客客戶大多是社社會(huì)的中堅(jiān)分分子，他們?cè)谠谖镔|(zhì)文明滿滿足以后，目目標(biāo)變的盲目目，不知道再追求什么。。我們就是要要客戶知道他他們應(yīng)該追求求精神文明，，幫助他們達(dá)達(dá)到心靈純真真。第二部分推推售計(jì)劃劃項(xiàng)目待售房源源概述總用地面積：：54664.2其中住宅建筑筑面積：48973.24容積率率：1.0025總建筑筑面積積：76147.33商業(yè)服服務(wù)面面積：：5461.27綠地率率：42.08％地上建建筑面面積：：54802.27物業(yè)管管理用用房：：313.48汽車位位：419地下建建筑面面積：：21345.06其他面面積：：54.28地上84地下335待售房房源配配比（（一））產(chǎn)品類型產(chǎn)品特點(diǎn)戶型套數(shù)面積比例位置所在6層電梯洋房三房二廳二衛(wèi)125.9491081133.4614735.882.08%27.04%1層?xùn)|08/09/10/11132911882.18%1層西137.89547446.0613.67%2/4/6層138.01364968.369.12%3/5層3+1花園洋房三房二廳二衛(wèi)153.95424615.82325.881.13%4.27%1層西4、5152.644610.561.12%1層?xùn)|138.924555.681.02%2層西135.964543.841.00%2層?xùn)|四房三廳三衛(wèi)188.184752.721517.161.38%2.78%3躍層西191.114764.441.40%3躍層?xùn)|4+1花園洋房三房二廳二衛(wèi)153.9510801539.58335.12.83%15.30%西側(cè)01/02/03/06/07152.64101526.42.80%東側(cè)138.92101389.22.55%西側(cè)135.96101359.62.50%東側(cè)127.51012752.34%西側(cè)124.54101245.42.29%東側(cè)四房三廳三衛(wèi)188.18101881.83792.93.45%6.96%西側(cè)191.11101911.13.51%東側(cè)待售房房源配配比（（二））產(chǎn)品類型產(chǎn)品特點(diǎn)戶型套數(shù)面積比例位置所在單身公寓一房24.68483121184.647580.322.17%13.91%13北側(cè)1324.68601480.82.72%13南側(cè)24.441042541.764.66%14/15北側(cè)14/1518.948151.520.28%14/15北側(cè)24.44441075.361.97%16北側(cè)1623.88481146.242.10%17層北17二房一廳50.398160403.127788.840.74%14.29%14/15南側(cè)14/1548.72803897.67.15%14/15南側(cè)50.394201.560.37%16南側(cè)1648.72321559.042.86%16南側(cè)50.44201.60.37%17南側(cè)1747.74281336.722.45%17南側(cè)47.34189.20.35%17南側(cè)一房一廳35.7858702075.242581.463.81%4.74%12南側(cè)1242.376254.220.47%12南側(cè)4262520.46%12南側(cè)商業(yè)

5461.2710.02%10.02%

物業(yè)

313.480.58%0.58%

其他

54.280.10%0.10%

合計(jì)

54486.57100.00%100.00%

銷售周周期開開盤時(shí)時(shí)間銷售周周期2006年5月20日——2007年11月19日開盤時(shí)時(shí)間2006年5月20日（周周六））原因如如下:2006年4月22日（房房展會(huì)會(huì))2006年4月29日(可能五五一放放假)2006年5月6日(可能五五一放放假)2006年5月13日(時(shí)間不不吉利利)2006年5月20日(開盤)物業(yè)推推售原原則整體推推售策策略量小、、快速速、持持續(xù)開開盤、、持續(xù)續(xù)火爆爆少量多多開，，每次次推出出100套以下下，每每1－2月開一一次盤盤每次開開盤多多種產(chǎn)產(chǎn)品類類型復(fù)復(fù)合推推出先高檔檔公寓寓、再再單身身公寓寓、后后商業(yè)業(yè)門面面高檔公公寓推推售策策略從西往往東依依次推推出單身公公寓推推售策策略從大面面積到到小面面積依依次推推出,從雙排排到單單排依依次推推出商業(yè)推推售策策略從2006年5月開始始認(rèn)購(gòu)購(gòu),保留一一部分分好房房源進(jìn)進(jìn)行拍拍賣第一批物物業(yè)周六電梯8/9,4+1花園1/611400.48㎡,80套第二批物物業(yè)2006.7.8周六六電梯10,單身14,4+1花園2/311622.84㎡,156套第三批物物業(yè)周周六單身153497㎡,100套第四批物物業(yè)2006.10.21周六3+14/5,4+1花園7電梯1111180.6㎡,76套第六批物物業(yè)周周六單身12/135246.9㎡,178套第五批物物業(yè)2006.11.25周六商業(yè),單身16/1711170.99㎡,164套整體推售售計(jì)劃(圖)整體推售售計(jì)劃(表)項(xiàng)目時(shí)間物業(yè)面積套數(shù)第一批物業(yè)2006.5.20周六電梯洋房8、96549.2811400.4848804+1花園洋房1、64851.232第二批物業(yè)2006.7.8周六電梯洋房103274.6411622.84241564+1花園洋房2、34851.232單身公寓143497100第三批物業(yè)2006.8.12周六單身公寓1534973497100100第四批物業(yè)2006.10.21周六電梯洋房114911.9611180.636764+1花園洋房72425.6163+1花園洋房4、53843.0424第五批物業(yè)2006.11.25周六商業(yè)

5461.2711170.99

單身公寓16、175709.72164164第六批物業(yè)2007.3.10周六單身公寓12、135246.95246.9178178合計(jì)

54118.81754第一批物物業(yè)銷售售計(jì)劃時(shí)間銷售物業(yè)銷售比例銷售價(jià)格銷售金額2006.9第一批物業(yè)電梯洋房8、96549.2830%560011002790.42006.9第一批物業(yè)4+1花園洋房1、64851.230%560081500162006.12第一批物業(yè)電梯洋房8、96549.2830%560011002790.42006.12第一批物業(yè)4+1花園洋房1、64851.230%560081500162007.3第一批物業(yè)電梯洋房8、96549.2820%56007335193.62007.3第一批物業(yè)4+1花園洋房1、64851.220%560054333442007.6第一批物業(yè)電梯洋房8、96549.2810%56003667596.82007.6第一批物業(yè)4+1花園洋房1、64851.210%560027166722007.9第一批物業(yè)電梯洋房8、96549.2810%56003667596.82007.9第一批物業(yè)4+1花園洋房1、64851.210%56002716672第二批物物業(yè)銷售售計(jì)劃時(shí)間銷售物業(yè)銷售比例銷售價(jià)格銷售金額2006.9第二批物業(yè)電梯洋房103274.6430%56005501395.22006.9第二批物業(yè)4+1花園洋房2、34851.230%560081500162006.9第二批物業(yè)單身公寓14349750%6000104910002006.12第二批物業(yè)電梯洋房103274.6430%56005501395.22006.12第二批物業(yè)4+1花園洋房2、34851.230%560081500162006.12第二批物業(yè)單身公寓14349730%600062946002007.3第二批物業(yè)電梯洋房103274.6420%56003667596.82007.3第二批物業(yè)4+1花園洋房2、34851.220%560054333442007.3第二批物業(yè)單身公寓14349710%600020982002007.6第二批物業(yè)電梯洋房103274.6410%56001833798.42007.6第二批物業(yè)4+1花園洋房2、34851.210%560027166722007.6第二批物業(yè)單身公寓1434975%600010491002007.9第二批物業(yè)電梯洋房103274.6410%56001833798.42007.9第二批物業(yè)4+1花園洋房2、34851.210%560027166722007.9第二批物業(yè)單身公寓1434975%60001049100第三批物物業(yè)銷售售計(jì)劃時(shí)間銷售物業(yè)銷售比例銷售價(jià)格銷售金額2006.9第三批物業(yè)單身公寓15349720%600041964002006.12第三批物業(yè)單身公寓15349740%600083928002007.3第三批物業(yè)單身公寓15349725%600052455002007.6第三批物業(yè)單身公寓15349710%600020982002007.9第三批物業(yè)單身公寓1534975%60001049100第四批物物業(yè)銷售售計(jì)劃時(shí)間銷售物業(yè)銷售比例銷售價(jià)格銷售金額2006.12第四批物業(yè)電梯洋房114911.9620%56005501395.22006.12第四批物業(yè)4+1花園洋房72425.620%560027166722006.12第四批物業(yè)3+1花園洋房4、53843.0420%56004304204.82007.3第四批物業(yè)電梯洋房114911.9630%56008252092.82007.3第四批物業(yè)4+1花園洋房72425.630%560040750082007.3第四批物業(yè)3+1花園洋房4、53843.0430%56006456307.22007.6第四批物業(yè)電梯洋房114911.9630%56008252092.82007.6第四批物業(yè)4+1花園洋房72425.630%560040750082007.6第四批物業(yè)3+1花園洋房4、53843.0430%56006456307.22007.9第四批物業(yè)電梯洋房114911.9620%56005501395.22007.9第四批物業(yè)4+1花園洋房72425.620%560027166722007.9第四批物業(yè)3+1花園洋房4、53843.0420%56004304204.8第五批物物業(yè)銷售售計(jì)劃時(shí)間銷售物業(yè)銷售比例銷售價(jià)格銷售金額2006.12第五批物業(yè)商業(yè)

5461.2710%1600087380322006.12第五批物業(yè)單身公寓16、175709.7230%6000102774962007.3第五批物業(yè)商業(yè)

5461.2720%16000174760642007.3第五批物業(yè)單身公寓16、175709.7230%6000102774962007.6第五批物業(yè)商業(yè)

5461.2740%16000349521282007.6第五批物業(yè)單身公寓16、175709.7230%6000102774962007.9第五批物業(yè)商業(yè)

5461.2730%16000262140962007.9第五批物業(yè)單身公寓16、175709.7210%60003425832第六批物物業(yè)銷售售計(jì)劃時(shí)間銷售物業(yè)銷售比例銷售價(jià)格銷售金額2006.9第一批物業(yè)電梯洋房8、96549.2830%560011002790.42007.6第六批物業(yè)單身公寓12、135246.960%6000188888402007.9第六批物業(yè)單身公寓12、135246.940%600012592560銷售金額額時(shí)間表表第三部分分營(yíng)營(yíng)銷策略略價(jià)格策略略平開高走走,初期樓層層差價(jià)30-50元/平方米讓讓一部分分好房源源消化,加快資金金回籠.單身公寓寓降低首首付,提出首付付一成,交付前交交納其余余首付.商業(yè)街提提供5年提供35%包租計(jì)劃劃,第一年回回報(bào)7%,第二年回回報(bào)8%,依次類推推.每批物業(yè)業(yè)銷售均均價(jià)體系系物業(yè)類型均價(jià)原則策略第一批物業(yè)電梯洋房8、95300通過好房先銷，加快資金回籠為項(xiàng)目后期提供充足資金不分樓層統(tǒng)一單價(jià)5300元/㎡4+1花園洋房1、65500樓層差價(jià)30元/㎡左右，加速底層和頂層銷售第二批物業(yè)電梯洋房105400促進(jìn)第一物業(yè)去化，各種房源銷售速度均等均價(jià)價(jià)格上漲100元/㎡，存在樓層差價(jià)20元/㎡4+1花園洋房2、35600均價(jià)價(jià)格上漲100元/㎡，存在樓層差價(jià)60元/㎡單身公寓145800初入市場(chǎng)，創(chuàng)造火爆現(xiàn)象不分樓層統(tǒng)一單價(jià)北側(cè)5700元/㎡，南側(cè)5900元/㎡第三批物業(yè)單身公寓155800繼續(xù)制造火爆現(xiàn)象價(jià)格不變，不分樓層統(tǒng)一單價(jià)北側(cè)5700元/㎡，南側(cè)5900元/㎡第四批物業(yè)電梯洋房115500推動(dòng)8、9、10去化速度根據(jù)8、9、10去化量和去化產(chǎn)品類型，制定具體的銷售價(jià)格4+1花園洋房75700最后的4+1洋房，賣理想的價(jià)格均價(jià)價(jià)格上漲100元/㎡，存在樓層差價(jià)80元/㎡3+1花園洋房4、56000最好的房子最好的位置最貴的價(jià)格，每層僅8套均價(jià)樓層差價(jià)150-200元/平方米第五批物業(yè)商業(yè)

16000位置差面積大快銷，位置好面積小慢銷保留好房源，通過拍賣的形式提升價(jià)格單身公寓16、176000推動(dòng)14.15去化量根據(jù)14、15去化量和去化產(chǎn)品類型，制定具體的銷售價(jià)格第六批物業(yè)單身公寓12、136200面積小、最后的單身生活單價(jià)面積小單價(jià)高，總價(jià)變化不明顯包裝策略略媒介策略略及組合合總原則——選擇主流流報(bào)紙媒媒體將信信息廣泛泛傳播，，達(dá)到炒炒做及造造勢(shì)目的的的同時(shí)時(shí)，選擇擇專業(yè)雜雜志、DM、短信平平臺(tái)相結(jié)結(jié)合，強(qiáng)強(qiáng)槍聯(lián)手手，配合合營(yíng)銷活活動(dòng)，進(jìn)進(jìn)行突破破性、爆爆炸性、、滲透性性互補(bǔ)的的發(fā)布方方式。理由由：目標(biāo)人群群教育程程度較高高，對(duì)媒媒介的選選擇性較較強(qiáng)，專專業(yè)雜志志符合目目標(biāo)群體體的閱讀讀習(xí)慣及及購(gòu)買心心里，時(shí)時(shí)效周期期性強(qiáng)主流報(bào)紙紙信息真真是、迅迅速、覆覆蓋面廣廣、視覺覺沖擊力力強(qiáng)目標(biāo)人權(quán)權(quán)所處的的工作及及生活環(huán)環(huán)境均要要求人群群接觸高高檔次、、權(quán)威性性媒介DM直郵能夠夠有效的的針對(duì)目目標(biāo)客戶戶人群，，區(qū)域性性強(qiáng)短信平臺(tái)臺(tái)價(jià)格便便宜，目目標(biāo)客戶戶群體針針對(duì)性強(qiáng)強(qiáng)報(bào)紙媒體體策略目的－－－－樹立形形象，建建立廣泛泛知名度度；－－促銷銷信息發(fā)發(fā)布－－活動(dòng)動(dòng)信息發(fā)發(fā)布主題－－－－闡述核核心主張張形式－－－－系列報(bào)報(bào)廣及軟軟文炒作作策略－－－－開盤階階段系系列報(bào)廣廣及軟文文炒作宣宣傳傳項(xiàng)目形形象及產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)－－銷售售階段營(yíng)營(yíng)銷活活動(dòng)信息息發(fā)布重重大事件件宣傳開開盤盤預(yù)告－－尾盤盤階段促促銷信信息發(fā)布布重重大大事件宣宣傳媒體選擇擇－－現(xiàn)代代快報(bào)金金陵陵晚報(bào)南南京晨晨報(bào)南南京日日?qǐng)?bào)揚(yáng)揚(yáng)子晚報(bào)報(bào)雜志媒體體策略目的－－－－樹立項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌知名度度，直達(dá)達(dá)目標(biāo)群群體主題－－－－和報(bào)紙紙廣告保保持同步步，相同同主題形式－－－－封面，，內(nèi)插頁頁時(shí)間－－－－開盤階階段3月、4月、5月、6月－－銷售售階段9月、12月、2007年3月、2007年5月－－尾盤盤階段無無媒體選擇擇－－航空空雜志《銀燕》《《南方航空空》－－地產(chǎn)產(chǎn)雜志《南京樓市市》《《新地產(chǎn)》《《金陵樓市市》－－時(shí)尚尚雜志《map》《《地行仙》《《》DM媒體體策略目的－－－－廣泛宣宣傳項(xiàng)目目，直達(dá)達(dá)目標(biāo)群群體主題－－－－和報(bào)紙紙廣告保保持同步步，相同同主題形式－－－－郵件、、報(bào)紙插插頁時(shí)間－－－－開盤階階段3月、4月－－銷售售階段9月、12月－－尾盤盤階段無無媒體選擇擇－－南京京郵局短信平臺(tái)臺(tái)策略目的－－－－傳遞項(xiàng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)態(tài)信息主題－－－－活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容、促促銷內(nèi)容容、重大大事件形式－－－－短信時(shí)間－－－－每月1次媒體選擇擇－－南京京郵局營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)策略及及安排總原則－－讓業(yè)業(yè)主成對(duì)對(duì)自己的的選擇感感到滿意意和滿足足－－讓業(yè)業(yè)主真正正成為我我們的業(yè)業(yè)余銷售售人員南京房展展會(huì)目的意義義－－房展展會(huì)是企企業(yè)和產(chǎn)產(chǎn)品宣傳傳、銷售售的最佳佳時(shí)機(jī)。。參加南南京房展展會(huì)，以以高姿態(tài)態(tài)，精品品、溫馨馨和健康康的形象象來塑造造產(chǎn)品本本身。通通過參加加房展會(huì)會(huì)的時(shí)機(jī)機(jī)，收集集其他個(gè)個(gè)案的銷銷售進(jìn)展展情況，，大量收收集準(zhǔn)客客戶的名名單，調(diào)調(diào)整行銷銷策略。。同時(shí)，，提高產(chǎn)產(chǎn)品和公公司在知知名度。。展會(huì)主題題－－春季季房展會(huì)會(huì)項(xiàng)項(xiàng)目目形象宣宣傳、電電梯洋房房、推臺(tái)臺(tái)花園洋洋房－－秋季季房展會(huì)會(huì)項(xiàng)項(xiàng)目形象象宣傳、、精裝單單身公寓寓展會(huì)時(shí)間間－－春季季房展會(huì)會(huì)2006年4月19日－－秋季季房展會(huì)會(huì)2006年9－10月產(chǎn)品推介介會(huì)推介會(huì)目目的－－以新新聞發(fā)布布會(huì)的形形式進(jìn)行行宣傳，，對(duì)產(chǎn)品品的整個(gè)個(gè)規(guī)模、、環(huán)境、、產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)等做做個(gè)理性性的介紹紹推廣。。讓本地地的媒體體進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)的報(bào)報(bào)道。推介會(huì)時(shí)時(shí)間與主主題－－2006年5月整整體產(chǎn)產(chǎn)品推介介會(huì)－－2006年7月單單身公公寓投資資說明會(huì)會(huì)－－2006年11月商商業(yè)街投投資說明明會(huì)及拍拍賣會(huì)－－待定定企企事業(yè)說說明會(huì)－－待定定社社會(huì)團(tuán)體體說明會(huì)會(huì)（車友友會(huì)）社區(qū)營(yíng)銷銷活動(dòng)活動(dòng)目的的－－小型型營(yíng)銷活活動(dòng)花費(fèi)費(fèi)不用很很多，堅(jiān)堅(jiān)持不懈懈的舉辦辦，形成成社區(qū)文文化活動(dòng)時(shí)間間－－兩個(gè)個(gè)月舉行行一次費(fèi)用預(yù)算算－－小型型活動(dòng)2萬元，大大型活動(dòng)動(dòng)5萬參加人員員－－小型型活動(dòng)30～50人，大型型活動(dòng)150～200人活動(dòng)內(nèi)容容－－節(jié)假假日業(yè)主主聯(lián)歡活活動(dòng)、郊郊游、攝攝影比賽賽、項(xiàng)目目事件活活動(dòng)等9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。00:21:5000:21:5000:211/6/202312:21:50AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2300:21:5000:21Jan-2306-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。00:21:5000:21:5000:21Friday,January6,202313、乍見見翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2300:21:5000:21:51January6,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見青山。。。06一月月202312:21:51上上午00:21:511月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2312:21上上午1月-2300:21January6,202316、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/60:21:5100:21:5106January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。12:21:51上上午午12:21上上午00:21:511月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。00:21:5100:21:5100:211/6/20231