房地產(chǎn)價格的評估

第四章房地產(chǎn)價格評估

第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述本章學(xué)習(xí)目的：1、了解房地產(chǎn)的概念、特點、分類。2、闡明房地產(chǎn)價格評估的基本理論。3、闡述房地產(chǎn)價格體系。4、分析影響房地產(chǎn)價格的因素。5、熟練運用收益法、市場法、成本法、剩余法進行房地產(chǎn)價格的評估。6、闡述在建工程的特點和評估方法。第四章房地產(chǎn)價格評估

第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述一、房地產(chǎn)的概念（一）土地按自然形態(tài)分類按用途對房地產(chǎn)而言：生地：用于房地產(chǎn)開發(fā)的農(nóng)地熟地：對生地進行改造毛地：要進行再開發(fā)改造的城區(qū)土地（二）地產(chǎn)土地及其相關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利第四章房地產(chǎn)價格評估

第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述（三）房地產(chǎn)房屋及其附屬物承載房屋及其附屬物的土地給予它們相應(yīng)的各種財產(chǎn)權(quán)利區(qū)別：附屬物與建筑附著物（四）不動產(chǎn)（民法角度）二、房地產(chǎn)的特點（一）不可移動性使區(qū)位環(huán)境在房地產(chǎn)質(zhì)量、功能及交易價格分析中格外重要。第四章房地產(chǎn)價格評估

第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述（二）耐用（耗）性一般不可毀滅。（三）異質(zhì)性（差異性、個別性）但不違背替代原則（四）高價值性（五）供給有限性（六）投資與消費雙重性（七）房地產(chǎn)實體構(gòu)成的二元性由非勞動產(chǎn)品與勞動產(chǎn)品構(gòu)成。第四章房地產(chǎn)價格評估

第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述三、房地產(chǎn)的類型（一）居住類房地產(chǎn)普通住宅、高級公寓、別墅（二）商業(yè)類寫字樓、酒店、商店、旅館、展覽中心等（三）休閑類體育館、娛樂中心等（四）公共事業(yè)類科、教、文、衛(wèi)、行政、交通郵政等第四章房地產(chǎn)價格評估

第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述（五）工業(yè)類廠房、倉庫等四、房地產(chǎn)的描述方法（一）位置（坐落）、四至、形狀（二）面積土地面積、使用面積、建筑面積、居住面積、營業(yè)面積（三）建筑物層數(shù)與高度（四）建筑物結(jié)構(gòu)（五）裝修與附屬設(shè)備第四章房地產(chǎn)價格評估

第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述（六）建成年代、建筑質(zhì)量、維護保養(yǎng)、采光、通風(fēng)、隔音、隔熱等（七）建筑外觀及平面格局（八）利用現(xiàn)狀及規(guī)劃設(shè)計要求（九）產(chǎn)權(quán)狀況第四章房地產(chǎn)價格評估

第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述第四章房地產(chǎn)價格評估

第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述五、房地產(chǎn)價格評估的理論基礎(chǔ)（一）地租理論區(qū)位地租居住竟租能力曲線（二）土地價格理論土地價格是地租的折現(xiàn)額，不是土地的購買價格。土地價格受供求關(guān)系影響。第四章房地產(chǎn)價格評估

第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述六、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成（一）土地價格的構(gòu)成原始價值公共投資與環(huán)境改良價值私人投資改良價值未來價值（二）建筑物價格構(gòu)成（三）房地產(chǎn)價格構(gòu)成建筑物價格+土地價格；建筑物與土地組合相稱第四章房地產(chǎn)價格評估

第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述七、房地產(chǎn)價格種類八、影響房地產(chǎn)價格的因素九、房地產(chǎn)價格評估的原則資產(chǎn)評估一般原則：工作原則、經(jīng)濟原則合法原則：產(chǎn)權(quán)合法利用方式合法---目前、假定交易和處分方式合法第四章房地產(chǎn)價格評估

第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述十、房地產(chǎn)估價的程序（一）明確估價基本事項目的、對象、時點、期限（二）擬定估價項目的工作方案技術(shù)路線和方法；資料及其渠道；時間、人力及經(jīng)費；步驟和進度（三）搜集估價所需資料（四）實地查勘估價對象第四章房地產(chǎn)價格評估

第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述（五）進行最佳利用分析利用方式、時間、未來市場狀況（六）選定估價方法并進行估算至少選用兩種方法（七）確定估價結(jié)果（八）撰寫估價報告第四章房地產(chǎn)價格評估

第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估一、成本法理論（一）成本法的基本原理1、成本法（累積法、承包商法）房地產(chǎn)價格=土地價格+改良物殘余價值

=土地價格+（建筑物成本-折舊）2、適于折舊較少和建筑成本易于評估的新建筑物；折舊額能準(zhǔn)確估計的舊建筑物評估；市場交易數(shù)據(jù)資料缺乏。如：工業(yè)或特殊用途房地產(chǎn)、房屋保險價值評估第四章房地產(chǎn)價格評估

第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估二、重置成本估算（一）重置成本的構(gòu)成－－P77（二）重置成本估算方法1、工料測量法（承包商法）特點：按建筑成本組成本部分和次級組成部分列出勞動力、原材料等直接成本和間接成本項目。最費時間、最詳細缺點：缺乏按過去建筑方法所需的勞動工時數(shù)的可靠資料適用：承包商、估價師、建筑承包商成本估價和準(zhǔn)備投標(biāo)第四章房地產(chǎn)價格評估

第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估2、分部分項法重置成本=∑分部、分項工程單位成本＊工程量＋間接費＋利潤特點：詳細且高度準(zhǔn)確適用：開發(fā)商和承包商成本估價３、單位比較法特點：簡單、迅速、應(yīng)用廣泛缺點：受制于分析所用資料使用：根據(jù)建筑物具體特征對單位成本作適當(dāng)調(diào)整第四章房地產(chǎn)價格評估

第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估４、指數(shù)調(diào)整法特點：利用趨勢因子調(diào)整歷史成本適用：建成使用不久，不能得到可與之比較的成本數(shù)據(jù)資料，如大宗工業(yè)房地產(chǎn)。（三）土地價格的估算注意：修正土地剩余使用權(quán)年限對地價的影響。成本法適用：新開發(fā)土地、土地市場不完善、成交實例少、無收益等１、土地使用權(quán)價格的構(gòu)成第四章房地產(chǎn)價格評估

第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估（１）土地取得費①集體土地土地補償費地上附著物和青苗補償安置補助費②城市土地拆遷費

第四章房地產(chǎn)價格評估

第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估（２）土地開發(fā)費基礎(chǔ)設(shè)施配套費－－七通一平公共事業(yè)建設(shè)配套費用小區(qū)開發(fā)配套費有關(guān)稅費（３）投資利息貸款利息自有資金利息損失注意：土地開發(fā)費用計息期為開發(fā)期的一半。第四章房地產(chǎn)價格評估

第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估（４）投資利潤（５）土地增值收益＝［（１）＋（２）＋（３）＋（４）］＊收益率土地價格＝［（１）＋（２）＋（３）＋（４）＋（５）例：P82第四章房地產(chǎn)價格評估

第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估三、建筑物貶值（折舊）的估算（一）貶值的原因?qū)嶓w性損耗、功能性衰退、經(jīng)濟性貶值例：某舊住宅，測算其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為1萬元，戶型設(shè)計不好、沒有獨立的衛(wèi)生間和共用電視天線導(dǎo)致功能折舊為6萬元，位于城市衰落區(qū)的經(jīng)濟折舊為3萬元。求該舊住宅的折舊額和現(xiàn)值。第四章房地產(chǎn)價格評估

第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估解：該舊住宅折舊總額為

1+6+3=10萬元該舊住宅現(xiàn)值為40-10=30萬元（二）貶值的估算1、直線法、成新率法例：P84注：成新率法未考慮凈殘值2、區(qū)分可修復(fù)貶值與不可修復(fù)貶值例：P84第四章房地產(chǎn)價格評估

第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估例：某建筑物重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過壽命為10年。其中門窗等損壞的修復(fù)費用為2萬元；裝飾裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，經(jīng)過年數(shù)為3年，設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為10年，設(shè)殘值率均為0，計算該建筑物的物質(zhì)折舊額。第四章房地產(chǎn)價格評估

第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估門窗損壞的修復(fù)費用=2萬元裝飾裝修的折舊額=30*3/5=18萬元設(shè)備折舊額=60*10/15=40萬元長壽命項目折舊額=（180-2-30-60）*10/50=17.6萬元該建筑物物質(zhì)折舊額=2+18+40+17.6=77.6萬元第四章房地產(chǎn)價格評估

第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估3、建筑經(jīng)濟耐用年限的確定（1）建筑物經(jīng)濟壽命50年建設(shè)期2年土地使用年限70年建筑物經(jīng)濟壽命50年第四章房地產(chǎn)價格評估

第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估（2）建筑物經(jīng)濟壽命45年建筑物經(jīng)濟壽命45年土地使用年限50年10年后出讓第四章房地產(chǎn)價格評估

第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估（3）建設(shè)期3年建筑物經(jīng)濟壽命60年土地使用年限40年建筑物經(jīng)濟壽命37年第四章房地產(chǎn)價格評估

第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估（4）建筑物經(jīng)濟壽命50年土地使用年限40年6年后出讓建筑物經(jīng)濟壽命46年第四章房地產(chǎn)價格評估

第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估4、成本法應(yīng)用中的有關(guān)規(guī)定《商品住宅價格管理暫行辦法》《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》《中華人民共和國土地管理法》《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》《城市房屋拆遷管理條例》《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》第四章房地產(chǎn)價格評估

第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估房屋完損等級及新舊標(biāo)準(zhǔn)1、完好房：十、九、八成2、基本完好房：七、六成3、一般損壞房：五、四成4、嚴(yán)重損壞房及危險房：三成一下第四章房地產(chǎn)價格評估

第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估例：某宗房地產(chǎn)土地面積為1000平米，是十年前通過征收農(nóng)地取得，當(dāng)時取得的費用為18萬元/畝，現(xiàn)時重新取得該類土地需要的費用為620元/平米，地上建筑物總建筑面積為2000平米，是八年前建成交付使用的，當(dāng)時的建筑造價為每平米建筑面積600元，現(xiàn)時建造類似建筑物的建筑造價為每平米建筑面積1200元，估計該建筑物有八成新。測算該建筑物現(xiàn)時總價和單價。第四章房地產(chǎn)價格評估

第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估土地現(xiàn)值=620*1000=620000元建筑物現(xiàn)值=1200*2000*80%=1920000元估價對象的現(xiàn)時總價=620000+1920000=2540000元估價對象的現(xiàn)時單價=2540000/2000=1270元/平米第四章房地產(chǎn)價格評估

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場比較法評估一、市場法基本原理1、概念2、適用范圍房地產(chǎn)市場發(fā)育程度較高，有較多交易實例發(fā)生。二、估價步驟（一）搜集交易實例1、途徑第四章房地產(chǎn)價格評估

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場比較法評估2、真實完整的信息交易雙方的情況和交易目的；交易實例房地產(chǎn)狀況；成交價格與日期；付款方式3、建立交易實例庫（二）選取可比交易實例：3—10個類似房地產(chǎn)；成交日期與估價時點相近；成交價格為正常價格（三）建立價格可比基礎(chǔ)統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價；統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積單位第四章房地產(chǎn)價格評估

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場比較法評估（四）進行交易情況修正將不正常的交易實例價格修正為正常價格。1、導(dǎo)致成交價格偏離正常價格的因素利害關(guān)系人之間的交易；急于出售或購買；交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解；交易雙方或某一方有特別動機或偏好；特殊交易方式；交易稅費的非正常負擔(dān)；相鄰房地產(chǎn)的合并交易；受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響；第四章房地產(chǎn)價格評估

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場比較法評估2、交易情況修正方法注：交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場價格為基準(zhǔn)來確定。設(shè)：可比實例成交價格比其正常市場價格高（低）S%可比實例正常市場價格*（1+S%）=可比實例成交價格可比實例正常市場價格=可比實例成交價格/（1+S%）例：某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/平米，買賣中所涉及稅費均由買方負擔(dān)，交易中應(yīng)由賣方繳納稅費為正常交易價格的7%，應(yīng)由買方繳納稅費為正常交易價格的5%，問該宗房地產(chǎn)的正常交易價格。第四章房地產(chǎn)價格評估

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場比較法評估注：正常成交價-應(yīng)由賣方負擔(dān)的稅費=賣方實際得到的價格正常成交價+應(yīng)由買方負擔(dān)的稅費=買方實際付出的價格正常成交價=2325/（1-7%）

=2500元/平米例：某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2625元/平米，買賣中所涉及稅費均由賣方負擔(dān)，交易中應(yīng)由賣方繳納稅費為正常交易價格的7%，應(yīng)由買方繳納稅費為正常交易價格的5%，問該宗房地產(chǎn)的正常交易價格。第四章房地產(chǎn)價格評估

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場比較法評估正常成交價=2625/（1+5%）

=2500元/平米（五）進行交易日期修正采用房地產(chǎn)價格變動率修正；采用房地產(chǎn)價格指數(shù)修正；例：某宗房地產(chǎn)2008年6月的價格為1800元/平米，現(xiàn)需將其調(diào)整到2008年10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2008年4月至10月的價格指數(shù)分別為79.6；74.7；76.7；85；89.2；92.5；98.1（以2005年1月為100）試求該宗房地產(chǎn)2008年10月的價格。第四章房地產(chǎn)價格評估

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場比較法評估2008年10月價格=1800*98.1/76.7=2302.2元/平米例：某宗房地產(chǎn)2008年6月的價格為2000元/平米，現(xiàn)需將其調(diào)整到2008年10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2008年4月至10月的價格指數(shù)分別為99.6；94.7；96.7；105；109.2；112.5；118.1（均以上個月為100）試求該宗房地產(chǎn)2008年10月的價格。第四章房地產(chǎn)價格評估

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場比較法評估2008年10月價格=2000*105*109.2*112.5*118.1=3046.8元/平米例：某宗可比實例房地產(chǎn)2005年1月30日的價格為1000美元/平米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月上漲0.2%。設(shè)人民幣與美元的市場匯率05年1月30日為1美元=8.26人民幣，05年9月30日為1美元=8.29人民幣，試將該可比實例價格調(diào)整到05年9月30日。第四章房地產(chǎn)價格評估

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場比較法評估=8393元人民幣/平米例：某宗可比實例房地產(chǎn)2005年1月30日的價格為1000美元/平米，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月下降0.5%。設(shè)人民幣與美元的市場匯05年1月30日為1美元=8.26人民幣，05年9月30日為1美元=8.29人民幣，試將該可比實例價格調(diào)整到05年9月30日。第四章房地產(chǎn)價格評估

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場比較法評估（六）進行區(qū)域因素修正1、直接比較法

以估價對象房地產(chǎn)的各項區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，與可比實例相對應(yīng)的區(qū)域因素逐項比較，確定修正比率。2、間接比較修正法以設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的各項區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，將估價對象和可比實例區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比較結(jié)果逐項打分，再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率。第四章房地產(chǎn)價格評估

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場比較法評估例：設(shè)估價對象為6層住宅樓的5層，甲可比實例為同類6層住宅樓的4層，成交價格為3000元/平米；乙可比實例為同類5層住宅樓的4層，成交價格為2900元/平米；丙可比實例為同類5層住宅樓的5層，成交價格為2800元/平米，市場價格差異系數(shù)如下表，對甲、乙、丙可比實例的成交價格進行樓層調(diào)整。第四章房地產(chǎn)價格評估

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場比較法評估樓層5層住宅樓6層住宅樓1層100%100%2層105%105%3層110%110%4層105%107%5層100%103%6層95%第四章房地產(chǎn)價格評估

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場比較法評估V甲=3000*103%/107%=2887.85元/平米V乙=2900*103%/105%=2844.76元/平米V丙=2800*103%/100%=2844元/平米（七）進行個別因素修正土地個別因素建筑物個別因素（八）確定比準(zhǔn)價格簡單算術(shù)平均法；加權(quán)算術(shù)平均法；中位數(shù)法；眾數(shù)法注：市場法中的因素修正可以用百分比法、差額法、回歸分析法

搜集交易實例

分析估價對象建立交易實例庫選取可比實例可比實例A可比實例可比實例建立價格可比基礎(chǔ)建立價格可比基礎(chǔ)建立價格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易情況修正交易情況修正交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整比準(zhǔn)價格A比準(zhǔn)價格B比準(zhǔn)價格C

求取最終可比價格

第四章房地產(chǎn)價格評估

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場比較法評估

交易情況中，正（負）值表示可比實例成交價格高（低）于其正常市場價格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負）值表示可比實例成交價格高（低）于估價對象房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差異。人民幣與美元市場匯率05年3月1日為1：8.4，10月1日為1：8.3。該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格05年1月1日至2月1日保持不變，2月1日至5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上漲0.5%，試測算該寫字樓10月1日的正常市場價格。運用算術(shù)平均法計算估價對象單價。第四章房地產(chǎn)價格評估

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場比較法評估比準(zhǔn)價格Va==5300.51元人民幣/平米比準(zhǔn)價格VB==5442.93元人民幣/平米第四章房地產(chǎn)價格評估

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場比較法評估比準(zhǔn)價格VC==5429.79元人民幣/平米估價對象單價=（5300.51+5442.93+5429.79）/3=5391元人民幣/平米

第四章房地產(chǎn)價格評估

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場比較法評估例：為評估某寫字樓2008年10月30日的正常市場價格，選取A、B、C三宗類似交易實例作為可比實例。1、成交價格、成交日期和交易情況交易情況分析以正常市場價格為基準(zhǔn)；可比實例A可比實例B可比實例C成交價格3700元/平米4200元/平米3900元/平米成交日期05年5月30日05年8月30日05年9月30日交易情況-2%01%第四章房地產(chǎn)價格評估

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場比較法評估2、該類住宅05年4月至10月價格指數(shù)為價格指數(shù)為定基指數(shù)。3、房地產(chǎn)狀況比較月份45678910價格指數(shù)10092.498.398.6100.3109106.8房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C因素10.510010510080因素20.3100100110120因素30.2100120100100第四章房地產(chǎn)價格評估

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場比較法評估例：為評估某寫字樓2005年10月1日的正常市場價格，選取A、B、C三宗類似交易實例作為可比實例?？杀葘嵗鼳可比實例B可比實例C成交價格5000元人民幣/平米650美元/平米5500元人民幣/平米成交日期05年1月1日05年3月1日05年7月1日交易情況2%5%-3%房地產(chǎn)狀況-8%-4%6%第四章房地產(chǎn)價格評估

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場比較法評估1、交易情況修正可比實例A交易情況修正系數(shù)=1/（1-2%）=1/98%可比實例B交易情況修正系數(shù)=1可比實例C交易情況修正系數(shù)=1/（1+1%）

=1/101%2、交易日期調(diào)整可比實例A交易日期修正系數(shù)=106.8/92.4可比實例B交易日期修正系數(shù)=106.8/100.3可比實例C交易日期修正系數(shù)=106.8/109第四章房地產(chǎn)價格評估

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場比較法評估3、房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)可比實例A房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例B房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例C房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=第四章房地產(chǎn)價格評估

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場比較法評估4、可比單價估價對象價格=（VA+VB+VC）/3=4126.86元/平米第四章房地產(chǎn)價格評估

第四節(jié)房地產(chǎn)價格的收益法評估一、收益法的基本理論（一）定義將估價對象在估計時點后的所有正常純收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算到估價時點價值的方法。（二）基本原理---預(yù)期原理（三）相關(guān)概念潛在毛收入、有效毛收入、經(jīng)營費用、凈收益凈收益=有效毛收入-經(jīng)營費用（四）估價步驟

搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的資料估算年潛在毛收入估算年有效毛收入估算年經(jīng)營費用估算年凈收益估算折現(xiàn)率選用公式，求取收益價格第四章房地產(chǎn)價格評估

第四節(jié)房地產(chǎn)價格的收益法評估（五）不同類型的房地產(chǎn)凈收益凈收益每年不變凈收益按一定數(shù)額遞增（減）凈收益按一定比率遞增（減）凈收益可預(yù)知但呈不規(guī)律變化注：∵∴第四章房地產(chǎn)價格評估

第四節(jié)房地產(chǎn)價格的收益法評估例４-１：某宗房地產(chǎn)40年收益權(quán)力價格為2500元／平米，報酬率為１０％，求該宗房地產(chǎn)３０年收益權(quán)力價格。第四章房地產(chǎn)價格評估

第四節(jié)房地產(chǎn)價格的收益法評估例4-2：某寫字樓目前年出租凈收益５００萬元，預(yù)計未來三年仍維持該水平，３年后市場回升，轉(zhuǎn)賣價格為７９５０萬元，銷售稅費為售價６％，若投資者要求該類投資的報酬率為１０％。求該寫字樓的目前價值。例4-3：預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55萬元和60萬元，兩年后的價格比現(xiàn)在上漲5%，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格。第四章