【天津】總圖中的各種距離解析

總圖中的各種距離

各種退線距離日照間距防火間距其它退線“紅線”主要針對道路限制；“綠線”是規(guī)劃城市公共綠地、公園、單位綠地和環(huán)城綠地等；“藍(lán)線”規(guī)定城市水面，主要包括河流、湖泊及護(hù)堤；“紫線”規(guī)定歷史文化街區(qū)；“黑線”規(guī)定給排水、電力、電信、燃?xì)獾仁姓芫W(wǎng)?！俺染€”軌道交通管理“黃線”地下文物管理1.道路紅線(1.基地內(nèi)如有上述不同的三條線，那么由道路中心至基地的依次基本上為：道路紅線、用地紅線、建筑紅線。2.基地應(yīng)與道路紅線相鄰接。也就是說，基地某一邊的某一部分確定有道路紅線。3.道路紅線與用地紅線常有可能重合，也可能是不同的規(guī)劃邊線！這兩條線之間的用地由城市規(guī)劃部門確定，它屬城市用地，建設(shè)單位不得占用。建筑的任何突出物均不得突出用地紅線。4.各地城市規(guī)劃行政主管部門常在用地紅線范圍之內(nèi)另行劃定建筑紅線（建筑限制線），以限制建筑物的基底不超出建筑限制線（請大家留意:這里指的是“基底”二字）。兩條線之間的用地建設(shè)單位可以做為地面停車、綠化等功能運用。地下建筑可以越過建筑紅線，但萬萬不能超出用地紅線)2.用地紅線3.綠線4.建筑紅線(建筑物基底不應(yīng)超出建筑限制線，突出建筑限制線的建筑突出物和附屬設(shè)施應(yīng)符合當(dāng)?shù)匾螅?.相鄰地塊退界相關(guān)的規(guī)定建筑退線依據(jù)土地出讓的規(guī)劃條件。無明確條件的，有綠線的，退讓綠線距離不得小于5米；無綠線的，退讓紅線（道路）距離不得小于8米。其它狀況：除城市規(guī)劃確定的永久性空地外，緊貼基地用地紅線建立的建筑物不得向相鄰基地方向設(shè)洞口、門、外平開窗、陽臺、挑檐、空調(diào)室外機(jī)、廢氣排出口及排泄雨水。相鄰地塊為現(xiàn)狀建筑或者修建性具體規(guī)劃和總平面設(shè)計方案已經(jīng)批準(zhǔn)的，依據(jù)與現(xiàn)狀建筑或者與已經(jīng)定位的建筑確定建筑間距，進(jìn)行退讓。相鄰地塊限制性具體規(guī)劃已經(jīng)批準(zhǔn)或者選址看法書已經(jīng)核發(fā)的，依據(jù)其規(guī)劃性質(zhì)確定建筑間距，并依據(jù)確定的建筑間距的0.5倍退讓。相鄰地塊為其他狀況的，依據(jù)本建筑的用地性質(zhì)作為相鄰地塊用地性質(zhì)，確定建筑間距，并依據(jù)確定的建筑間距的0．5倍退讓。建筑物的水平投影，不得逾越道路紅線和用地界線。（地上建筑物及附屬設(shè)施，包括門廊、連廊、陽臺、室外樓梯、臺階、坡道、花池、圍墻、平臺、散水明溝、地下室進(jìn)排風(fēng)口、地下室出入口、集水井、采光井等）建筑物地下部分及其地下圍護(hù)設(shè)施，不得逾越用地界線和道路紅線。（地下建筑物及附屬設(shè)施，包括擋土樁、擋土墻、地下室、地下室底板及其基礎(chǔ)、化糞池等。）除基地內(nèi)連接城市的管線、隧道、天橋等市政公共設(shè)施通則：經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)批準(zhǔn)，允許突出道路紅線的建筑突出物：有人行道—2.5米以上凸窗、窗扇、窗罩、空調(diào)機(jī)位，突出不大于0.5米；2.5米以上遮陽；3米以上；5米以上；無人行道——4m，0.5m日照間距建筑間距是指兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。外墻應(yīng)當(dāng)包括保溫層和外加裝飾層，但不包括勒腳。居住建筑的計算間距是指遮擋建筑的計算遮擋線與被遮擋建筑外墻之間的距離。遮擋建筑的計算遮擋線為遮擋建筑物的外墻線，不包括挑檐、建筑物樓梯間、陽臺等突出部分，但有下列狀況之一的除外：（一）建筑屋面挑檐挑出寬度大于或者等于0.8米的，挑檐計入計算遮擋線。（二）建筑物樓梯間、陽臺等突出部分累計總長度超過同一面建筑外墻總長度三分之一的，突出部分計入計算遮擋線。（三）坡屋面建筑應(yīng)當(dāng)分別計算屋脊頂面和檐口頂?shù)恼趽跻蛩?，以影響大的為計算遮擋線。退層建筑應(yīng)當(dāng)依據(jù)退層狀況分別確定計算遮擋線。建筑高度按下列規(guī)定計算：（一）平屋面建筑，有挑檐屋面的，自室外地面計算至檐口頂；有女兒墻的，自室外地面計算至屋面面層，但確定建筑間距、后退道路時，自室外地面計算至女兒墻頂。（二）坡屋面建筑，確定建筑間距時，依據(jù)屋脊頂面和檐口頂分別計算，以影響大的計算建筑間距；確定其他狀況時，屋面坡度小于或者等于45度的，自室外地面計算至檐口頂，坡度大于45度的，自室外地面計算至屋脊頂。（三）樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等局部突出屋面的幫助用房，水平面積之和小于屋頂平面面積四分之一的，不計入建筑高度；通風(fēng)道、煙囪、裝飾構(gòu)件、花架、通信設(shè)施等其他屋面突出部分，不計入建筑高度。有關(guān)規(guī)定對建筑高度有限制的，從其規(guī)定。朝向折減系數(shù):1.正南向方向角為0度，0～90度為南偏東或者南偏西的方向角。2.L為正南向平行布置的標(biāo)準(zhǔn)建筑間距。3.方向角大于90度的為北向。方向角（度）0～15（含）折減值1.015～30（含）L0.9030～45（含）L0.8045～60（含）L0.9060～90（含）L0.95L新建住宅計算間距不小于多、低層建筑高度的1.61倍，且均不得小于6米。多、低層建筑與居住建筑垂直布置的，應(yīng)當(dāng)符合下列要求：（一）多、低層建筑的山墻與居住建筑的朝向為正南向、南偏東或者西≤45度檐墻的計算間距不小于12米；山墻寬度大于12米的，計算間距不小于山墻的寬度；山墻寬度大于14米的，依據(jù)檐墻計算。（二）多、低層建筑的山墻與居住建筑的朝向為南偏東或者西＞45度檐墻的計算間距依據(jù)檐墻計算。。多、低層居住建筑與北側(cè)多層非居住建筑間距不小于10米，與北側(cè)低層非居住建筑的間距，依據(jù)北側(cè)低層非居住建筑高度的1倍計算，且不小于6米。多、低層建筑與居住建筑既非平行也非垂直布置的，兩幢建筑的夾角≤45度的，按平行布置的建筑限制計算間距；夾角＞45度的，按垂直布置的建筑限制計算間距。多、低層建筑與多、低層居住建筑的山墻間距不小于8米。其中，對應(yīng)山墻一側(cè)均開有窗戶且其中一個為居室窗戶的，屬于舊區(qū)改建的，間距不小于10米；其他區(qū)域的，間距不小于12米。高層建筑與處于其日照遮擋客體范圍內(nèi)的居住建筑的間距應(yīng)當(dāng)通過日照分析確定，一般應(yīng)當(dāng)滿足被遮擋居住建筑每戶至少一個居室在大寒日有效日照時間不低于2小時的要求；屬于舊區(qū)改建的，項目內(nèi)新建住宅在大寒日有效日照時間不低于1小時；且還應(yīng)按遮擋建筑的對應(yīng)被遮擋朝向方向的遮擋面寬度計算，同時滿足本規(guī)定對建筑間距的其他要求。居住單元具有兩個或兩個以上接受日照方向窗的居室，只計算日照主方向檐墻一個方向窗。居住建筑山墻開窗或者北向檐墻開窗的，不計入遮擋因素。高層建筑與其北側(cè)朝向為南偏東或者南偏西≤30度居住建筑的間距，舊區(qū)改建的改建區(qū)為高層建筑對應(yīng)被遮擋朝向方向的遮擋面寬度的1倍，其他區(qū)域為1.2倍。高層建筑與其東、西側(cè)朝向為南偏東或者南偏西＞30度的居住建筑的間距，改建區(qū)為高層建筑對應(yīng)被遮擋朝向方向的遮擋面寬度的0.8倍，其他區(qū)域為1倍。高層建筑與其他居住建筑間距不小于14米。被遮擋居住建筑底部為非居住性質(zhì)的，計算遮擋建筑高度可以減除室外地坪至最低居住層室內(nèi)地坪的高度，但最小計算間距不得小于14米?；具壿嫺邔觨r多層（24m)垂直（3）、平行(>45°,為垂直）、并列方向角（是否折減）驗收要求進(jìn)行建筑工程規(guī)劃驗線，內(nèi)容包括：1.建筑物、構(gòu)筑物等外輪廓平面形態(tài)和滿外尺寸；2.建筑物、構(gòu)筑物等外輪廓退讓規(guī)劃限制線的距離，沒有規(guī)劃限制線的，退讓建設(shè)用地界線的距離；3.建筑物、構(gòu)筑物等外輪廓與相鄰建筑物、構(gòu)筑物等外輪廓以及現(xiàn)狀地下工程、市政管線的距離；4.建筑物、構(gòu)筑物等的平面布局；5.建設(shè)工程規(guī)劃許可證的其他技術(shù)要求。允許誤差依據(jù)下列規(guī)定：（一）建筑物、構(gòu)筑物等長寬、退線以及高度尺寸等數(shù)據(jù)不大于5‰；（二）建筑間距不大于5‰，并不小于規(guī)定的最小建筑間距；（三）建設(shè)規(guī)模不大于1%；（四）綠地面積負(fù)誤差不大于1%。防火間距（按相鄰建筑外墻最近距離計算，當(dāng)外墻有突出可燃構(gòu)件時，應(yīng)從其突出的部特殊緣算起）耐火等級均為一、二級的多層與多層6米，多層（裙房）與高層9米，高層與高層13米兩座高層建筑或高層建筑與不低于二級耐火等級的單層、多層民用建筑相鄰，當(dāng)較低一座的屋頂不設(shè)天窗、屋頂承重構(gòu)件的耐火極限不低于1小時，且相鄰較低一面外墻為防火墻時，其防火間距可減小，但不宜小于4米。當(dāng)相鄰較高一面外墻耐火極限不低于2小時，墻上開口部位設(shè)有甲級防火門、窗或防火卷簾，其間距可減小，但不宜小于4米。兩座高層建筑或高層建筑與不低于二級耐火等級的單層、多層民用建筑相鄰，當(dāng)較高一面外墻為防火墻或比相鄰較低一座建筑屋面高15米及以下范圍內(nèi)的墻為不開設(shè)門、窗洞口的防火墻時，其防火間距可不限。與特殊建筑：箱式變電（3.0米）除區(qū)位有特殊要求，與二類高層裙房（13米）、與一二級耐火等級多層（10米）、燃?xì)庹{(diào)壓站（12米）消防車道，多層：街區(qū)內(nèi)消防車道，道路中心線的距離不宜大于160m，沿街建筑超過80米應(yīng)設(shè)人行通道，建筑周長超過220米，或沿街超過150米應(yīng)設(shè)消防通道，其它新建居住小區(qū)或者公共建筑的機(jī)動車出入口與一般平面交叉路口的距離，次干路以上等級道路從道路紅線轉(zhuǎn)角切點起算，應(yīng)當(dāng)大于80米；與平面擴(kuò)大路口展寬段起點的距離，應(yīng)當(dāng)大于10米；地塊沿道路長度小于80米的，出入口應(yīng)當(dāng)設(shè)置在長邊段。新建、改建學(xué)校、幼兒園的出入口位于次干路以上等級道路的，應(yīng)當(dāng)退讓道路綠線確定距離，出入口與道路綠線之間應(yīng)設(shè)有不小于200平方米的交通集散場地。（小區(qū)機(jī)動車出口與大中城市主干道交叉口的距離，自道路紅線交叉點量不應(yīng)小于70米；與人行橫