從南京十大寫(xiě)字樓建筑看南京寫(xiě)字樓場(chǎng)的發(fā)展前景

從南京十大寫(xiě)字樓建筑看南京寫(xiě)字樓

市場(chǎng)發(fā)展前景（同步市場(chǎng)研究部出品）TOC\o"1-5"\h\z前言： 3\o"CurrentDocument"一、南京十大高層辦公商務(wù)樓盤(pán)詳情 3\o"CurrentDocument"1、綠地廣場(chǎng) 32、南京國(guó)際金融中心 4\o"CurrentDocument"3、南京國(guó)際廣場(chǎng) 6\o"CurrentDocument"4、南京新百主樓 7\o"CurrentDocument"5、新街口蘇寧電器廣場(chǎng) 7\o"CurrentDocument"6、德基廣場(chǎng)二期 8\o"CurrentDocument"7、奧體蘇寧廣場(chǎng) 9\o"CurrentDocument"8、金奧大廈 10\o"CurrentDocument"9、新地中心 11\o"CurrentDocument"10、雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng) 11\o"CurrentDocument"二、南京辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀格局分析 13\o"CurrentDocument"三、南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供銷分析及近期發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 15\o"CurrentDocument"1、南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供銷分析及預(yù)測(cè) 152、南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)售價(jià)租金分析及預(yù)測(cè) 16\o"CurrentDocument"四、南京甲級(jí)寫(xiě)字樓發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 17\o"CurrentDocument"1、寫(xiě)字樓定位級(jí)別詮釋 172、南京甲級(jí)寫(xiě)字樓供銷分析及預(yù)測(cè) 18\o"CurrentDocument"3、甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率分析及預(yù)估 19\o"CurrentDocument"五、南京寫(xiě)字樓近年發(fā)展特征及發(fā)展前景預(yù)測(cè) 201、南京寫(xiě)字樓近年發(fā)展特征 202、南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 21\o"CurrentDocument"結(jié)束語(yǔ)： 22前言:近年南京建筑高度屢次被刷新，這些建筑多為辦公、商住綜合用途樓盤(pán)，外立面新穎現(xiàn)代，定位高端，主要集中于城中和河西兩區(qū)域，部分樓盤(pán)體量龐大，將在近期或未來(lái)幾年內(nèi)給南京市場(chǎng)提供大量辦公、商業(yè)、高檔酒店、高檔商務(wù)用房，這是否能改善南京辦公、商鋪物業(yè)銷售不溫不火局面，能否大幅提升南京高檔辦公、商鋪物業(yè)售價(jià)，甚至影響南京現(xiàn)有辦公、商鋪物業(yè)租金？一、南京十大高層辦公商務(wù)樓盤(pán)詳情1、綠地廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：綠地廣場(chǎng)總建約30萬(wàn)平米，集區(qū)域內(nèi)生態(tài)、頂級(jí)酒店、高檔辦公、學(xué)院、商業(yè)為一體，囊括紫峰摩天洲際總部、云峰國(guó)際商務(wù)首席、翠峰生態(tài)商務(wù)中心三大杰作，建成后將成為南京檔次最高、影響力最大城市新地標(biāo)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。紫峰大廈建筑高度約450米，地上89層，總建筑面積約18萬(wàn)平方米，地下4層，總建筑面積6萬(wàn)平方米。主要功能設(shè)有六星級(jí)洲際酒店（約7.9萬(wàn)mb、超5A辦公樓（可銷售面積約6.2萬(wàn)m2）以及頂級(jí)購(gòu)物中心（約4.8萬(wàn)m2）。整個(gè)建筑有50多部垂直電梯與30多部自動(dòng)扶梯來(lái)保證整個(gè)建筑人流運(yùn)輸，以保證整個(gè)建筑品質(zhì)。云峰大廈地上24層，主要功能甲級(jí)辦公樓（約21000mD；裙房地上6層局部7層，主要功能為商場(chǎng)（約45000mD與酒店附屬用房。翠峰生態(tài)商務(wù)中心定位為甲級(jí)寫(xiě)字樓與高檔商場(chǎng)，總建面積4.8萬(wàn)平米。主樓為13層辦公樓（約為180005m,），裙房為3層高檔商業(yè)空間（約為12000mb,地下2層為設(shè)備機(jī)房、車庫(kù)和局部商業(yè)（約為4500mDo綠地廣場(chǎng)整體交付后，可提供約10萬(wàn)m?高檔辦公物業(yè)、7萬(wàn)m,高檔商業(yè)和約8萬(wàn)m?五星級(jí)酒店，這將大幅提升鼓樓地區(qū)乃至整個(gè)南京市辦公、商業(yè)水平。租售情況：紫峰大廈于2008年4月2號(hào)正式面向全球租售，目前銷售均價(jià)3.5萬(wàn)/m2,租賃價(jià)格達(dá)到1美元/m2?天，目前紫峰大廈9-34層辦公物業(yè)銷售額達(dá)到6億元以上，銷售面積約1.7萬(wàn)m2,銷售率約為15%（可售房源銷售率80%以上）。云峰大廈于2007年10月24日開(kāi)始銷售，目前2.1萬(wàn)m?辦公物業(yè)已基本售完，銷售均價(jià)2.2萬(wàn)/m2。2008年中期交付使用，平均租金5元/m2?天。翠峰大廈于2007年開(kāi)始銷售，目前已投入使用，平均租金約5元/m2?天。綠地廣場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)14元/m2?月。租售價(jià)格對(duì)比：南京寫(xiě)字樓價(jià)格與住宅價(jià)格長(zhǎng)期處于“倒掛”狀態(tài)，2009年前寫(xiě)字樓售價(jià)很少突破15000元/m2,租金也很少達(dá)到5元/m2?天。項(xiàng)目名稱區(qū)域位置銷售均價(jià)項(xiàng)目賣點(diǎn)中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)鼓樓區(qū)中山北路105號(hào)11500元/m?山西路繁華地段和泰國(guó)際大廈鼓樓區(qū)山西路128號(hào)14000元/m?金輪國(guó)際廣場(chǎng)漢中路6、8、10號(hào)18000元/m?新街口國(guó)際化甲級(jí)寫(xiě)字樓金峰大廈鼓樓區(qū)中央路19號(hào)15000元/m?鼓樓交通樞紐地帶2、南京國(guó)際金融中心項(xiàng)目簡(jiǎn)介：位于南京新街口漢中路一號(hào)，集辦公、金融、商業(yè)、酒店于一體，

總建筑面積18.6萬(wàn)平方米。其中，裙樓和副塔樓已經(jīng)入駐蘇豪大廈、東方商城、招商銀行。二期主塔樓為51層純寫(xiě)字樓，可供使用寫(xiě)字樓面積為7.8萬(wàn)皿2009年5月13日，新加坡ARA集團(tuán)以16.25億元人民幣正式接手這幢超甲級(jí)寫(xiě)字樓，并宣稱將采用“只租不售”經(jīng)營(yíng)模式。租金水平:南京國(guó)際金融中心采取只租不售經(jīng)營(yíng)方式。低區(qū)8-22層租金3.5元/m??天以上；中區(qū)24-36層租金4.5元/m2?天以上；高區(qū)38-48層租金5.5元/m2?天以上，最高租金6.2元/m2?天。物業(yè)費(fèi)10元/m2?月。南京國(guó)際金融中心租金比新街口平均租金水平高約1.5-2.0元/m2?天左右。

3、南京國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：總建筑面積約48萬(wàn)平方米。一期建筑面積22.7萬(wàn)平方米，二期建筑面積25萬(wàn)平方米。集世界級(jí)酒店、國(guó)際高端購(gòu)物中心、甲級(jí)寫(xiě)字樓、頂級(jí)豪宅和景觀公寓為一體。國(guó)際購(gòu)物中心位于裙樓1-8層，總建筑面積8.8萬(wàn)m2。景觀公寓位于北塔11—39層，主力戶型面積70—200m2,共322套。頂級(jí)豪宅位于北塔11—39層。面積在528—1150m2/套，共27套。寫(xiě)字樓位于南塔11—22層，總建筑面積2.3萬(wàn)m?威斯汀酒店位于南塔23—36層，建筑面積3.17萬(wàn)m2,客房234間，委托美國(guó)著名喜達(dá)屋酒店及度假酒店國(guó)際集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理。國(guó)際廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)歷程:1993年，由23家大型骨干企業(yè)、上市公司、銀行、金融機(jī)構(gòu)等發(fā)起成立了南京國(guó)際集團(tuán)股份有限公司，準(zhǔn)備投資40億元打造45萬(wàn)平方米南京國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目。但拆遷過(guò)程復(fù)雜，直到1999年才正式動(dòng)工。2005年，南京國(guó)際廣場(chǎng)取得了外銷許可證；8月底，項(xiàng)目一期工程共22.8萬(wàn)平方米封頂；10月底簽約仲量聯(lián)行；11月8日正式開(kāi)盤(pán)推出豪宅“御景華府”，27套公寓，起售價(jià)5000美元/平方米、起售面積為500平方米；之后又推出274套針對(duì)外籍高管客戶酒店式“怡景公寓”，均價(jià)人民幣20000元/m2。2006年，國(guó)際廣場(chǎng)已經(jīng)“全球發(fā)售”了近半年之久，但是由于定價(jià)高昂和項(xiàng)目本身并不成熟，導(dǎo)致銷售不理想。2006年上半年，建設(shè)中國(guó)際廣場(chǎng)停工。

2008年摩根士丹利開(kāi)始對(duì)南京國(guó)際廣場(chǎng)進(jìn)行投資。2009年8月6日，摩根士丹利與南京國(guó)際廣場(chǎng)在南京舉行媒體見(jiàn)面會(huì)。摩根士丹利宣布以12.5億注資南京國(guó)際廣場(chǎng)。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目2010年上半年開(kāi)始投入運(yùn)營(yíng)。租售水平：購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓原計(jì)劃2009年上半年正式運(yùn)營(yíng)，但目前尚未開(kāi)始。預(yù)計(jì)威斯汀酒店將在2010年下半年投入使用。住宅部分“御景華府”和“怡景公寓”，預(yù)計(jì)今年10月即將正式上市銷售，將推出320套公寓，及27套豪宅。其中，公寓預(yù)計(jì)均價(jià)在25000元/平米，豪宅均價(jià)將會(huì)高達(dá)35000元/平米左右。4、南京新百主樓項(xiàng)目簡(jiǎn)介:項(xiàng)目總建筑面積8.28萬(wàn)平方米。2008年7月27日，主樓封頂，以249米高度和極具現(xiàn)代感造型屹立在新街口商圈，成為新街口地區(qū)新地標(biāo)。租售水平：預(yù)計(jì)主力租金集中在3-4元/近?天。5、新街口蘇寧電器廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于淮海路上現(xiàn)有蘇寧電器大樓東側(cè)（新華社江蘇分社地塊），目前拆遷工作已基本完成。新街口蘇寧廣場(chǎng)建筑面積約18萬(wàn)平方米,規(guī)劃高度在380米以上,這一高度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)在建249米高新百大廈,成為新街口“第一高度”。項(xiàng)目建成后將成為集高檔寫(xiě)字樓、高級(jí)酒店、大型商貿(mào)廣場(chǎng)為一體城市功能

綜合體。目前已有世界頂級(jí)凱悅酒店已確定將其旗下五星級(jí)酒店品牌“君悅”確定進(jìn)駐。6、德基廣場(chǎng)二期項(xiàng)目簡(jiǎn)介：德基廣場(chǎng)二期項(xiàng)目為店鋪式商場(chǎng)和酒店式公寓相融合shoppingmall。二期項(xiàng)目建筑面積16萬(wàn)m2,由一幢9層裙樓和一幢48層240米高主樓組成。裙樓商用面積8.5萬(wàn)近，設(shè)計(jì)商業(yè)模式為商鋪、主題商店、美食廣場(chǎng)、娛樂(lè)設(shè)施等，預(yù)計(jì)2009年底基本建成；主樓集高檔酒店式公寓、商務(wù)辦公為一體，預(yù)計(jì)2011年建成使用。德基二期將匯聚國(guó)際一線酒店品牌萬(wàn)豪旗下3家5星級(jí)酒店，同時(shí)將使整個(gè)德基廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)國(guó)際一線品牌數(shù)量增加到55個(gè)，相當(dāng)于全部一線“大牌”總數(shù)95%,另外世界一線萬(wàn)豪酒店品牌也將進(jìn)駐德基二期。德基二期塔樓將在南京首次引入世界水準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)辦公模式，將于2011年建成開(kāi)業(yè)。塔樓高達(dá)339米，堪稱南京又一新地標(biāo)，未來(lái)將引入3家世界頂級(jí)連鎖酒店，依次滿足王宮貴族、世界500強(qiáng)企業(yè)總裁及外資企業(yè)高管入住并辦公。7、奧體蘇寧廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：奧體蘇寧廣場(chǎng)又稱“博愛(ài)大廈”，位于河西奧體核心區(qū)，南京國(guó)際博覽中心東北角，緊鄰地鐵1號(hào)線和2號(hào)線交匯點(diǎn)元通站。項(xiàng)目總投資58億元人民幣，總建筑面積48萬(wàn)平方米,建筑高度超過(guò)400米,規(guī)劃定位于集購(gòu)物中心,超五心級(jí)酒店和星級(jí)酒店,5A寫(xiě)字樓和酒店式公寓為一體綜合性區(qū)域地標(biāo)建筑。目前項(xiàng)目處于外觀設(shè)計(jì)階段，其中美國(guó)頂級(jí)建筑設(shè)計(jì)師墨菲揚(yáng)作品最為熱門(mén)。該款造型由超高主塔樓和一座大型shoppingmall組成，shoppingmal外觀通透、現(xiàn)代，酷似“鳥(niǎo)巢”與“水立方”二合一。項(xiàng)目進(jìn)度：預(yù)計(jì)2009年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)。8、金奧大廈項(xiàng)目簡(jiǎn)介：總投資10億元，占地面積38畝，建筑面積22.3萬(wàn)平方米，包括48層主樓和4層裙樓。“金奧大廈”由主塔樓、輔樓、裙樓等三部分組成。主塔樓外形設(shè)計(jì)上猶如一個(gè)燈籠，輔樓外立面則是很巧妙融入南京明城墻風(fēng)格，將古典與新潮、歷史與現(xiàn)代恰到好處地糅合于一體。金奧大廈主塔樓位于項(xiàng)目南側(cè)，高達(dá)232米，分為純寫(xiě)字間和酒店式公寓兩部分，是河西第一高樓，建成后將成為南京河西地標(biāo)型建筑。輔樓位于項(xiàng)目北側(cè)，總高72米，由4幢樓組成，總高21層。輔樓部分房屋形態(tài)是SOHO公寓形式（即居家辦公），共172套。裙房則是連接主樓和附樓，主要是商業(yè)配套。項(xiàng)目進(jìn)度：目前已領(lǐng)取銷售許可證，開(kāi)盤(pán)時(shí)間、價(jià)格未定，預(yù)計(jì)2010年交付。項(xiàng)目預(yù)計(jì)在下半年推出90-460平米SOHO戶型，價(jià)格預(yù)計(jì)在15000-20000元/m2。9、新地中心項(xiàng)目簡(jiǎn)介：原名朗詩(shī)城市廣場(chǎng)，占地面積3.3萬(wàn)平方米，建筑面積約21萬(wàn)平方米。總投資近20億元，主樓建筑高度為228米，定位為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)純寫(xiě)字樓。輔樓建筑面積約項(xiàng)目簡(jiǎn)介：原名朗詩(shī)城市廣場(chǎng)，占地面積3.3萬(wàn)平方米，建筑面積約21萬(wàn)平方米?？偼顿Y近20億元，主樓建筑高度為228米，定位為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)純寫(xiě)字樓。輔樓建筑面積約3.5萬(wàn)平方米，為四星級(jí)酒店。廣場(chǎng)裙樓建筑面積約4.7萬(wàn)平方米，定位為高級(jí)精品商業(yè)旗艦店、零售精品店、高檔餐飲、高級(jí)休閑娛樂(lè)等功能，配置1500多個(gè)停車位。主樓50層，高228米，外形由不同高度和傾斜度玻璃幕墻從基部向上節(jié)節(jié)層進(jìn)成“竹”形，隱喻進(jìn)駐企業(yè)興旺發(fā)達(dá)、蒸蒸日上。開(kāi)發(fā)商為南京朗詩(shī)新世界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，成立于2006年，注冊(cè)資金22227萬(wàn)元，原系南京朗詩(shī)置業(yè)股份有限公司下屬子公司，2006年9月股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給青島新地集團(tuán)有限公司。項(xiàng)目進(jìn)度：項(xiàng)目主體已經(jīng)建成，近期在做外立面，預(yù)計(jì)年底對(duì)外租售。10、雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：原名朗瑪國(guó)際廣場(chǎng)，位于夢(mèng)都大道、江東南路交界處，占地面積2.2萬(wàn)m2,總建筑面積18萬(wàn)m2,規(guī)劃建設(shè)兩座高100米L型塔樓，其中一幢高約150米，為40多層高精裝修辦公樓，設(shè)有購(gòu)物中心，餐廳和會(huì)所，另一幢高100米,為精裝修酒店式公寓樓，也是一個(gè)集商務(wù)、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、辦公居住于一體綜合性項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商為江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，隸屬于雨潤(rùn)集團(tuán)。項(xiàng)目進(jìn)度：該項(xiàng)目正在建設(shè)過(guò)程中，推出時(shí)間待定。另外正在建設(shè)中河西CBD二期，規(guī)劃建有至少14棟超高層建筑，包括新鴻基大廈、南京世貿(mào)中心、江蘇保監(jiān)局大樓、十四所總部大廈、新華報(bào)業(yè)集團(tuán)新聞大廈、華泰證券、聯(lián)通江蘇分公司、移動(dòng)南京公司、南京報(bào)業(yè)集團(tuán)、國(guó)泰君安金融中心、省交行、江蘇信用聯(lián)社、招商銀行等。僅從以上即將投入使用和未來(lái)兩年內(nèi)能投入使用十大建筑中，就可預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)南京可上市高檔寫(xiě)字樓約80萬(wàn)皿，再加之其他區(qū)域辦公、商務(wù)綜合項(xiàng)目，粗略估計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)南京寫(xiě)字樓上市量將在120萬(wàn)皿以上。南京辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀格局分析好寫(xiě)字樓必須要具備以下幾個(gè)條件：黃金地段、形象氣派、配套齊全、空間合理和合適置業(yè)成本，所以南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)正在向以下幾個(gè)區(qū)域集中：河西CBD鼓楂山西路學(xué)河西CBD鼓楂山西路學(xué)剛陵新街口寫(xiě)字樓正向四周蔓延，平均租金2.0-3.5元/皿?天隨著城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和新街口交通不便，新街口商區(qū)正以輻射狀發(fā)展，東至大行宮，北到珠江路，形成了“泛新街口”形態(tài)核心商務(wù)區(qū)。泛新街口板塊發(fā)展較早，辦公體量較大，商務(wù)氛圍最為成熟，其客戶品質(zhì)也最高。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，新街口CBD內(nèi)寫(xiě)字樓平均日租金水平為2.0-3.5元/m2,但租金差異較大，其中長(zhǎng)發(fā)中心、置地廣場(chǎng)等高檔寫(xiě)字樓日租金約為4.0-5.0元/m:部分中低檔次老舊辦公物業(yè)日租金則可低至1.0元/m,新街口CBD內(nèi)寫(xiě)字樓空置率處于南京最低，基本維持在8%?10%左右，相比廣州、武漢、北京等CBD內(nèi)寫(xiě)字樓高達(dá)20%?30%空置率要低得多。新街口CBD主要入住客戶為專業(yè)服務(wù)類、金融類租戶，且外資企業(yè)比重較高。目前新街DCBD在售辦公物業(yè)不多，寫(xiě)字樓售價(jià)差距較大。例如金輪國(guó)際廣場(chǎng)寫(xiě)字樓部分08年下半年銷售均價(jià)18000元/近；長(zhǎng)江路九號(hào)辦公樓挑高4.99米，目前尚未開(kāi)盤(pán)銷售，預(yù)計(jì)價(jià)格30000元/面左右。鼓樓山西路CBD已成氣候，平均租金約2.0-3.0元/近/天鼓樓板塊近年來(lái)隨著綠地廣場(chǎng)、金峰大廈項(xiàng)目建設(shè)和交付，商務(wù)區(qū)也逐漸成型。該區(qū)域租金價(jià)格以綠地紫峰大廈和翠峰大廈最高，分別達(dá)到6.0-7.0元/面/天和4.0-5.0元/m2/天，區(qū)域整體租金平均水平約在2.0-3.0元/m?/天。主要入住客戶為生產(chǎn)制造類公司分公司、代表處和物流貿(mào)易類公司，金融類和專業(yè)服務(wù)類公司比重較小。鼓樓板塊銷售項(xiàng)目較多，寫(xiě)字樓售價(jià)大多在10000元至15000元/平方米，位于核心地段綠地紫峰銷售報(bào)價(jià)達(dá)到35000元/m2,云峰銷售均價(jià)達(dá)到22000元/平方米，并憑借項(xiàng)目高品質(zhì)定位迅速消化。河西CBD開(kāi)始快速發(fā)展，目前平均租金約0.8-1.5元/m?/天河西新城在政府強(qiáng)力推動(dòng)下，其新城市中心地位正在逐漸確立。其規(guī)劃CBD區(qū)域，擁有高綠化環(huán)境、方便交通及日益完善生活配套，加上政府投入不斷增加、地鐵二號(hào)線開(kāi)建、政府機(jī)關(guān)相繼入駐及后期規(guī)劃眾多超高層、高檔次建筑逐一公布等，河西CBD越來(lái)越多吸引了南京甚至眾多國(guó)際公司前來(lái)置業(yè)辦公。目前河西CBD租金較低，部分樓盤(pán)存在住宅租賃做辦公使用，租金水平集中在0.7-1.0元/m2/天，而部分裝修、物管水平較高辦公物業(yè)租金水平可達(dá)1.5元/m2/天。入住企業(yè)以房地產(chǎn)相關(guān)設(shè)計(jì)、工程顧問(wèn)、中介、建材等，以及部分貿(mào)易、船務(wù)公司為主，但金融類、專業(yè)服務(wù)類公司數(shù)量很少。根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析，南京各大板塊中河西寫(xiě)字樓成交率全市第一。河西CBD寫(xiě)字樓價(jià)格也是一路上揚(yáng)，特別是2007年，河西辦公物業(yè)售價(jià)水平上漲超過(guò)50%。目前河西辦公物業(yè)售價(jià)水平在15000元/由2左右，但近期市場(chǎng)上基本無(wú)可售辦公樓。目前南京寫(xiě)字樓逐漸形成泛新街口、鼓樓山西路、河西奧體中心三大核心商務(wù)區(qū)，三足鼎立之勢(shì)已成。三、南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供銷分析及近期發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)1、南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供銷分析及預(yù)測(cè)歷年寫(xiě)字樓成交量變化不大，平均年成交36.7萬(wàn)皿，預(yù)計(jì)未來(lái)三年上市銷售量均有大幅增長(zhǎng)04-12年南京寫(xiě)字樓供銷統(tǒng)計(jì)及預(yù)測(cè)■可售量（萬(wàn)方）■可售量（萬(wàn)方）■銷售量（萬(wàn)方）一供銷比2006年，南京全市（不含溧水、高淳）可供銷售辦公物業(yè)面積88.25萬(wàn)m2,成交面積28.58萬(wàn)近，消化率僅為32.4%,供銷比達(dá)到歷史最高。2008年，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低谷，但辦公用房銷售并未有明顯降低，反而稍有增長(zhǎng)，累計(jì)供銷比降至2.34,但市場(chǎng)仍有大量存量房難以得到消化。2009年上半年，南京辦公用房累計(jì)可售面積約80.61萬(wàn)m2,成交面積僅10.37萬(wàn)m2,仍未走出下行通道。但目前市場(chǎng)上幾個(gè)在售及在建高品質(zhì)項(xiàng)目快速高價(jià)租售給了寫(xiě)字樓市場(chǎng)一絲希望。根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)在建及規(guī)劃建筑辦公、商務(wù)項(xiàng)目體量盤(pán)點(diǎn)，預(yù)計(jì)2010年寫(xiě)字樓可售量可達(dá)100萬(wàn)m2以上，而鑒于寫(xiě)字樓整體品質(zhì)提高，寫(xiě)字樓年銷售量也將有一定提高；而2012年，將是2009、2010年出讓辦公用地項(xiàng)目集中上市階段，粗略預(yù)估2012年寫(xiě)字樓可達(dá)到近期最高，供銷比也將再次升至高點(diǎn)。南京樓市一直有“寫(xiě)字樓賣不過(guò)住宅樓”現(xiàn)象，無(wú)論是2005-07年房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)還是2008年房地產(chǎn)驟冷階段，南京辦公市場(chǎng)一直都不溫不火，寫(xiě)字樓市場(chǎng)能否贏得更大發(fā)展空間還要看近期高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。2、南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)售價(jià)租金分析及預(yù)測(cè)南京寫(xiě)字樓物業(yè)成交均價(jià)逐年大幅上漲，租金水平穩(wěn)步上升近幾年，南京甲級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格有顯著提升，特別是2006、2007年年平均增長(zhǎng)20%以上，目前一些CBD區(qū)新建寫(xiě)字樓物業(yè)價(jià)格也超越了20,000元/平米，寫(xiě)字樓與住宅售價(jià)倒掛現(xiàn)象開(kāi)始扭轉(zhuǎn)。2010年后南京中高端寫(xiě)字樓租金將出現(xiàn)新高速增長(zhǎng)段南京中高端寫(xiě)字樓平均租金分析（元/皿?天）濯20002”2/2,20042,2,2^2,2/2^■2^南京寫(xiě)字樓租金在2005年出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，與南京2005年開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)快速火爆發(fā)展不無(wú)關(guān)系，同時(shí)高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也使得寫(xiě)字樓租金日益提高。2009-2012年南京寫(xiě)字樓租金將出現(xiàn)新高速增長(zhǎng)，主要原因是2009年后，大批5A級(jí)、國(guó)際級(jí)高端寫(xiě)字樓陸續(xù)投入使用，將大幅拉高南京寫(xiě)字樓整體租金水平，根據(jù)趨勢(shì)預(yù)估，2010年后南京寫(xiě)字樓租金將每年增長(zhǎng)0.2-0.3元/近?天。整體來(lái)講，南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展最大特點(diǎn)就是“穩(wěn)而不熱”，近期幾大高品質(zhì)商務(wù)辦公項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將南京寫(xiě)字樓推向房地產(chǎn)市場(chǎng)前端，這些高品質(zhì)寫(xiě)字樓能否建立南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)新局面，值得我們拭目以待。四、南京甲級(jí)寫(xiě)字樓發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)1、寫(xiě)字樓定位級(jí)別詮釋近兩年南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)高端物業(yè)頻出，本報(bào)告所盤(pán)點(diǎn)十大寫(xiě)字樓建筑也多定位5A級(jí)、甲級(jí)或國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓，這些高端寫(xiě)字樓改變了南京寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)地位。鑒于高端寫(xiě)字樓發(fā)展迅速，我們首先將各種名稱定義進(jìn)行梳理：“5A”級(jí)是指達(dá)到OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。5A寫(xiě)字樓并不是表示寫(xiě)字樓品質(zhì)等級(jí)，僅僅表示了一個(gè)寫(xiě)字樓智能化水平高低，對(duì)寫(xiě)字樓品質(zhì)有一定影響，而不能作為評(píng)判寫(xiě)字樓等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。甲級(jí)寫(xiě)字樓是目前行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成一種通行叫法，它是在以港臺(tái)商人為代表外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開(kāi)發(fā)涉外寫(xiě)字樓過(guò)程中，逐步引進(jìn)并流行起來(lái)詞匯，是將寫(xiě)字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)。從一般意義上講，國(guó)際上判斷甲級(jí)寫(xiě)字樓有8大特征：管理國(guó)際化；24小時(shí)寫(xiě)字樓；人性化；空間舒適性和實(shí)用性；數(shù)字化；節(jié)能化；便捷交通和商務(wù)化等等。國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)公司第一太平戴維斯更新了國(guó)際甲級(jí)及甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn):衡量標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓地理位置位于中央商務(wù)區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)包括公交線路以及軌道交通設(shè)施。位于寫(xiě)字樓聚集區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)包括公交線路以及軌道交通設(shè)施。停車車位至少每150平方米有一個(gè)停車位，對(duì)于綜合用途項(xiàng)目還需更多停車位或者周邊必須有足夠車位提供至少每200平方米有一個(gè)停車位，對(duì)于綜合用途項(xiàng)目還需更多停車位大廈品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)交付；架空地板；龍骨吊頂配備充足燈光（最少500Lux）；為客戶提供最少每平方米90Va電源供應(yīng)；配有后備電源；24小時(shí)分別提供冷暖水；每平方米最少承重為250公斤，等等。標(biāo)準(zhǔn)交付，架空地板、充分電源供應(yīng)并配有后備電源，如項(xiàng)目有一定規(guī)模商場(chǎng)，則需有單獨(dú)寫(xiě)字樓入口。凈高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）電梯每3層一部電梯等候時(shí)間不超過(guò)30秒電話線平均每12平方米有一根電話線并提供ISDN，DDN，T1等通訊電纜，并可考慮提供光纜等多種服務(wù)設(shè)施。平均每20平方米有一根電話線物業(yè)管理公司豐富經(jīng)驗(yàn)國(guó)際知名物業(yè)管理公司豐富經(jīng)驗(yàn)、有知名度物業(yè)管理公司租或售基本不出售對(duì)于連續(xù)幾個(gè)樓層銷售是可行得房率整層得房率至少為75%，分割單元得房率不低于為70%70%或更高空調(diào)4管制空調(diào)系統(tǒng)4管制空調(diào)系統(tǒng)2、南京甲級(jí)寫(xiě)字樓供銷分析及預(yù)測(cè)南京甲級(jí)寫(xiě)字樓供銷分析及預(yù)測(cè)□新增供應(yīng)量（萬(wàn)疔）南京甲級(jí)寫(xiě)字樓供銷分析及預(yù)測(cè)□新增供應(yīng)量（萬(wàn)疔）□市場(chǎng)消耗量（萬(wàn)疔）2004年及以前，南京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)不穩(wěn)定，年去化率逐漸走低，與當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)有較大關(guān)系。2005-2009年，南京經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在起伏中最終再次走入上升通道，這期間南京甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)始逐年增多，銷售量也較為穩(wěn)定。根據(jù)市場(chǎng)情況預(yù)估，南京甲級(jí)寫(xiě)字樓將在2010年出現(xiàn)供應(yīng)高峰,市場(chǎng)份額明顯升高。2009年后部分寫(xiě)字樓項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)量及上市時(shí)間對(duì)比國(guó)際廣 博愛(ài)大廈20萬(wàn)15萬(wàn)-■---10萬(wàn)5萬(wàn)~~國(guó)際廣 博愛(ài)大廈20萬(wàn)15萬(wàn)-■---10萬(wàn)5萬(wàn)~~新地中心雨潤(rùn)廣場(chǎng)新街口金奧大廈蘇寧德基廣場(chǎng)國(guó)際金融":期 中心-新百主樓--綠地廣場(chǎng)2012年2010年 2009年2013年 2011年 2010年開(kāi)始招租開(kāi)始招租在使用交付時(shí)間 2010年2009年后，目前在建眾多高端寫(xiě)字樓將投入使用，后期尚有眾多項(xiàng)目在規(guī)劃中，整體甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)將出現(xiàn)空前高峰，并將持續(xù)一定時(shí)間。高端寫(xiě)字樓體量大增，而市場(chǎng)上中低端寫(xiě)字樓因不適應(yīng)市場(chǎng)需求，開(kāi)發(fā)量將大幅減少，高端寫(xiě)字樓所占寫(xiě)字樓比例將大幅增加。3、甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率分析及預(yù)估45%36%0%南京甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率分析及預(yù)測(cè)9%2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 201827%18%45%36%0%南京甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率分析及預(yù)測(cè)9%2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 201827%18%2009年前南京寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)空置率一直徘徊于20%左右，但2009年開(kāi)始供應(yīng)量大增，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)明顯處于供大于求狀態(tài)，而且甲級(jí)寫(xiě)字樓租金較高，在近年內(nèi)將是降低寫(xiě)字樓空置率最大阻礙。但是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，南京也憑借其在長(zhǎng)三角戰(zhàn)略地理位置發(fā)揮著越來(lái)越重要作用，這給南京帶來(lái)了無(wú)限發(fā)展生機(jī)，同時(shí)也帶來(lái)了大量高端寫(xiě)字樓需求，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，南京高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)必將有較大發(fā)展空間，在合理開(kāi)發(fā)前提下，寫(xiě)字樓空置率也將穩(wěn)步下降。甲級(jí)寫(xiě)字樓大量上市，導(dǎo)致空置率將大幅走高，預(yù)期未來(lái)會(huì)回歸至常規(guī)水平。整體來(lái)看南京高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍存在較大發(fā)展?jié)摿Γ貏e是河西商務(wù)區(qū)，長(zhǎng)期來(lái)看，憑借一系列知名開(kāi)發(fā)商地標(biāo)項(xiàng)目、政府政策扶持和不斷完善商業(yè)配套等利好因素，該區(qū)域有望成為南京另一個(gè)一流寫(xiě)字樓商務(wù)區(qū)。五、南京寫(xiě)字樓近年發(fā)展特征及發(fā)展前景預(yù)測(cè)1、南京寫(xiě)字樓近年發(fā)展特征南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始走高端路線，市場(chǎng)關(guān)注度大增2008年以前，南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)基本以中低端產(chǎn)品為主，同質(zhì)化嚴(yán)重、品質(zhì)不高以及投資回報(bào)率太低，使得南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直呈現(xiàn)出毫無(wú)亮點(diǎn)和生機(jī)競(jìng)爭(zhēng)局面。2008年以后，南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)數(shù)個(gè)定位高端、外立面設(shè)計(jì)新穎辦公商業(yè)綜合項(xiàng)目，例如綠地廣場(chǎng)、金融國(guó)際中心、金奧大廈等地標(biāo)性項(xiàng)目，其高品質(zhì)和無(wú)可比擬地段優(yōu)勢(shì)逐漸吸引了市場(chǎng)注意力，被眾多客戶認(rèn)可，造就了其領(lǐng)先銷售速度、頂級(jí)銷售價(jià)格及高度市場(chǎng)關(guān)注。南京寫(xiě)字樓由單純銷售轉(zhuǎn)為只租不售和租售并舉長(zhǎng)期以來(lái)，南京寫(xiě)字樓都是以銷售為主。無(wú)論是新街口置地廣場(chǎng)、長(zhǎng)江路九號(hào)，還是南京國(guó)貿(mào)、城開(kāi)國(guó)際，以及新街口之外大行宮長(zhǎng)發(fā)CFC，大多以銷售為主，然而整體銷售并不理想：一方面寫(xiě)字樓與住宅價(jià)格倒掛，2007年售價(jià)最高長(zhǎng)發(fā)CFC價(jià)格也不到2萬(wàn)元/近；另一方面，寫(xiě)字樓銷售周期更長(zhǎng)，在市場(chǎng)繁榮時(shí)，一棟主城住宅1個(gè)月售空，但一棟寫(xiě)字樓也許要賣上一年甚至更長(zhǎng)。近兩年，南京寫(xiě)字樓物業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，金鷹天地珠江路一號(hào)是南京首個(gè)實(shí)行只租不售運(yùn)營(yíng)模式高端寫(xiě)字樓。目前出租率在八成以上。2009年5月13日，李嘉誠(chéng)長(zhǎng)江集團(tuán)宣布南京國(guó)際金融中心以只租不售模式正式啟動(dòng)，且平均租金水平高于新街口其他辦公物業(yè)。江蘇第一高樓綠地廣場(chǎng)紫峰大廈選擇則是中間路線一一租售并舉，其銷售均價(jià)高達(dá)3.5萬(wàn)元/近，整體銷售情況比較順利，購(gòu)買者以央企、國(guó)企為主。與此同時(shí)，他們還通過(guò)各種渠道招租，引入了部分世界及中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)入駐，整個(gè)項(xiàng)目租售并舉，取得了良好成績(jī)。由此可看出，在南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈形勢(shì)下，在精準(zhǔn)定位和擁有突出位置硬件優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上，選擇適合自己運(yùn)營(yíng)模式才能將項(xiàng)目運(yùn)作好。2、南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)真正大量供應(yīng)還在后頭南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)將在2010年前后迎來(lái)交付高峰，將對(duì)南京租賃和銷售市場(chǎng)造成較大沖擊，而其中南京綠地廣場(chǎng)、