房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險第一章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的成因任何經(jīng)營管理活動都是有風(fēng)險的。所謂經(jīng)營管理風(fēng)險，就是經(jīng)營管理者在經(jīng)營管理活動中由于受到各種因素的影響，無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，從而造成經(jīng)營管理損失或失敗的情況。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特殊性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營管理具有更大的風(fēng)險性。1?房地產(chǎn)位置的不動性或固定性，在地域上決定了房地產(chǎn)對市場供求的不可調(diào)劑性；2?房地產(chǎn)投資時間的長期性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營對市場供求變動的不靈活性；3?房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性，決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性；4.房地產(chǎn)市場信息的分散性，決定了房地產(chǎn)市場的不充分性和變現(xiàn)的困難性。房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用。第二章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的類型為了認(rèn)識房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險的本質(zhì)和規(guī)律，提高對房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險分析的認(rèn)識水平，加強(qiáng)對房地產(chǎn)風(fēng)險的管理，根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)可以把房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險劃分為不同的類型。1?房地產(chǎn)經(jīng)營管理自然風(fēng)險房地產(chǎn)經(jīng)營管理的自然風(fēng)險，是由房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中自然災(zāi)害，諸如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等造成的房地產(chǎn)破壞和損害而形成的風(fēng)險。2?房地產(chǎn)經(jīng)營管理社會風(fēng)險房地產(chǎn)經(jīng)營管理的社會風(fēng)險，大體上來自兩個方面。一是由于政治方面的原因引起的，例如國家政治狀況和政治形勢的變化，國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)方面政策的變革，以及國家和房地產(chǎn)方面法律法規(guī)等變動形成的房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險；二是由于集體和個人的不恰當(dāng)或錯誤的行為引起的，例如盜竊、搶劫、欺詐等形成的風(fēng)險等。其中對房地產(chǎn)經(jīng)營管理影響最大的是國家政治變動和政策法律法規(guī)的變動。3?房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟(jì)和市場風(fēng)險房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟(jì)和市場風(fēng)險，是由房地產(chǎn)市場狀況的變動引起的，或者說是由市場運(yùn)行狀況的不確定因素引起的。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場是各種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的集中表現(xiàn)，市場運(yùn)行中的各種不確定因素非常之多。國內(nèi)外社會經(jīng)濟(jì)變動、經(jīng)濟(jì)政策變動、居民收入水平的變動都會影響到房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。4?房地產(chǎn)經(jīng)營管理技術(shù)風(fēng)險房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險，是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險。當(dāng)代已經(jīng)進(jìn)入了知識經(jīng)濟(jì)時代，在知識經(jīng)濟(jì)時代，科學(xué)技術(shù)發(fā)展的十分迅速?？茖W(xué)技術(shù)進(jìn)步引起了建材的品種、質(zhì)量和性能的變化，也促使建筑技術(shù)的提高、建筑結(jié)構(gòu)的革新等，從而使建筑業(yè)和建筑產(chǎn)品科技含量大大提高，不斷地使存量房屋等建筑物貶值，由此造成了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險。5?房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險由于房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)內(nèi)部管理水平等問題，影響到企業(yè)的預(yù)期收益，從而形成經(jīng)營管理風(fēng)險。比如由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理混亂，造成資金周轉(zhuǎn)緩慢；施工管理不善，延誤了工期；經(jīng)營管理水平低下，使房地產(chǎn)出租出售受到影響等。第三章房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理方法風(fēng)險管理是一種要求比較高的管理。由于引起風(fēng)險的原因是多方面的和極其復(fù)雜的，有時甚至是不可避免的，因此在風(fēng)險管理中，主要采取以下一些方式和方法。1?回避風(fēng)險。要求企業(yè)在經(jīng)營決策時，盡是回避有風(fēng)險或風(fēng)險大的業(yè)務(wù)，選擇無風(fēng)險和風(fēng)險小的業(yè)務(wù)，達(dá)到回避經(jīng)營管理風(fēng)險的目的。2?轉(zhuǎn)移風(fēng)險。是將經(jīng)營可能發(fā)生的或者已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險全部地或部分地轉(zhuǎn)移出去。一般來說，采取的主要方法是將可能發(fā)生風(fēng)險的經(jīng)營項(xiàng)目轉(zhuǎn)移出去，或者將有經(jīng)營風(fēng)險的項(xiàng)目與其他單位合作或合資經(jīng)營，從而達(dá)到分散風(fēng)險或減少風(fēng)險的目的。但是轉(zhuǎn)移風(fēng)險也要付出一定的代價，這些代價有的是直接的，有的是間接的。3?減輕風(fēng)險的損失。經(jīng)營風(fēng)險一旦發(fā)生，企業(yè)就要千方百計(jì)采取各種有效的措施，力求減少風(fēng)險帶來的損失。在減輕經(jīng)營風(fēng)險時，通常主要采取以下一些方法：精確預(yù)測經(jīng)營項(xiàng)目的費(fèi)用與收益比率，減少經(jīng)營過程中的不必要的支出；縮短經(jīng)營周期或縮小經(jīng)營規(guī)模；通過簽訂合同同等方式，將那些對利潤敏感的變量，如利息、開發(fā)建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)周期和房屋預(yù)租預(yù)售等固定下來，從而達(dá)到減少或縮小風(fēng)險的目的。4?對經(jīng)營項(xiàng)目實(shí)行保險。對經(jīng)營項(xiàng)目實(shí)行保險，是經(jīng)營者轉(zhuǎn)移經(jīng)營風(fēng)險的一種比較好的方式。保險雖然也要支付費(fèi)用即保險金，但是與風(fēng)險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多。在發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)條件下，運(yùn)用保險的方式轉(zhuǎn)移或減少風(fēng)險，是風(fēng)險管理普遍采用的一種方法，因而也是現(xiàn)代回避風(fēng)險或減少風(fēng)險的主要方法。對于可能發(fā)生的風(fēng)險要進(jìn)行科學(xué)的分類排隊(duì)；找出風(fēng)險產(chǎn)生的原因及其因果關(guān)系;采取適當(dāng)?shù)姆椒ǎJ(rèn)識特定的風(fēng)險。識別風(fēng)險通常采取的主要方法是：分析詢問法、財(cái)務(wù)報表法、流程圖法、現(xiàn)場觀察法、環(huán)境分析法等。識別風(fēng)險是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)，也是風(fēng)險管理中最困難的工作。第四章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的可行性研究第一節(jié)可行性研究的含義可行性研究是現(xiàn)代經(jīng)營管理活動重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營管理重要方法。房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究，是在房地產(chǎn)經(jīng)營管理決策前，對經(jīng)營管理項(xiàng)目進(jìn)行綜合的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析的一種科學(xué)方法。通過可行性研究，可以對經(jīng)營管理項(xiàng)目的市場運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等多方面狀況，進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查、分析和研究；可以對提出的各種經(jīng)營管理方案，進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)多方面比較分析和論證；還可以對經(jīng)營管理項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價，為經(jīng)營管理決策部門最終決策，提供科學(xué)依據(jù)。第二節(jié)可行性研究階段劃分可行性研究，大體上分為三個階段，即機(jī)會可行性研究階段；初步可行性研究階段；最終可行性研究階段。1?機(jī)會可行性研究階段及其任務(wù)機(jī)會可行性研究階段的主要任務(wù)是確定經(jīng)營方向，提出經(jīng)營目標(biāo)。對房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)來說，就是對經(jīng)營管理項(xiàng)目提出建議。為了實(shí)現(xiàn)機(jī)會可行性研究階段的任務(wù)，必須對投資經(jīng)營項(xiàng)目發(fā)展的背景、當(dāng)?shù)氐馁Y源條件、市場供需狀況等基本情況進(jìn)行初步的調(diào)查和預(yù)測。通過初步研究，尋找和確定最有利的投資經(jīng)營方向和投資經(jīng)營機(jī)會,提出可行性研究的建議書，并為下一步研究提出要求。2?初步可行性研究階段及其任務(wù)初步可行性研究階段的主要任務(wù)就是要根據(jù)機(jī)會階段的結(jié)果，進(jìn)一步研究經(jīng)營管理項(xiàng)目的規(guī)模、建筑材料的供應(yīng)、投資地段的選址、建筑工程的設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目工程的施工進(jìn)度等問題。對于一些關(guān)鍵性的問題，還必須進(jìn)行專題研究，諸如市場需求狀況、投資經(jīng)營項(xiàng)目的地址優(yōu)劣、工程設(shè)計(jì)方案合理性、施工進(jìn)度可行性等。在對這些問題進(jìn)一步研究的基礎(chǔ)上，對各個方案進(jìn)行認(rèn)真的比較分析，排除一些可行性不大的方案，從而進(jìn)一步縮小工作范圍和工作數(shù)量，為最終可行性研究奠定基礎(chǔ)。3?最終可行性研究及其任務(wù)最終可行性研究，是可行性研究的最后一個階段。這個研究階段的主要任務(wù)是對經(jīng)營管理項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、以及市場等方面進(jìn)行詳細(xì)地和深入地分析論證、確定經(jīng)營管理項(xiàng)目的有關(guān)主要因素，并對這些因素進(jìn)行仔細(xì)的調(diào)查、分析、計(jì)算、評估，在這個基礎(chǔ)上提出一個或幾個可供選擇的最優(yōu)方案，作為經(jīng)營管理的決策依據(jù)。簡言之，在可行性研究的三個階段中，機(jī)會研究階段的主要任務(wù)是確定投資方向，提出項(xiàng)目建議書；初步可行性研究階段的主要任務(wù)是確定項(xiàng)目的生命力和發(fā)展前景；最終可行性研究階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目進(jìn)行市場、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的分析,為經(jīng)營管理者提供可靠的依據(jù)。第三節(jié)可行性研究的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的可行性研究，是一項(xiàng)內(nèi)容十分廣泛的技術(shù)也是一種經(jīng)濟(jì)的分析研究。這種研究不僅需要對市場、技術(shù)、規(guī)劃、組織等多種因素進(jìn)行綜合分析，而且還必須研究與國家社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境相適應(yīng)、以及與所在的城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)的問題。房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究，由于包括的內(nèi)容很多，可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，把它的內(nèi)容歸結(jié)為不同的方面。但是，不管怎樣歸納，房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目可行性研究，必須包括以下三個內(nèi)容：1?房地產(chǎn)市場問題。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，生產(chǎn)都是為了滿足市場的需求。如果沒有市場的需求，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營就失去了存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。所以，房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究的首要問題，就是要研究有沒有市場，市場的容量有多大。在房地產(chǎn)經(jīng)營管理的可行性研究中，有沒有市場的問題，是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理有沒有“必要性”的問題，所以這個問題就成為全部可以可行性研究的基礎(chǔ)和前提。2?工程技術(shù)問題。主要是研究規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程技術(shù)中的高科技含量的問題，以及規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程技術(shù)中的難點(diǎn)是否能夠解決或克服的問題。這個問題主要是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理的“可能性”問題。3?經(jīng)濟(jì)效益問題。就是通過對房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動的經(jīng)濟(jì)評價，研究是否盈利和盈利水平的高低。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，任何企業(yè)經(jīng)營的最終目的是為了取得利潤，而且是為了取得最大利潤。如果企業(yè)不盈利，企業(yè)就失去了經(jīng)營的目標(biāo)。所以，這個問題主要是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理“合理性”的問題或企業(yè)經(jīng)營的最終目的問題。概括地說，這三個方面的關(guān)系是：市場問題是房地