房地產(chǎn)投資調(diào)查

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1流程房地產(chǎn)投資環(huán)境1

房地產(chǎn)投資途徑的發(fā)展歷程234

房地產(chǎn)投資建議及總結(jié)2012年房產(chǎn)投資會是你的首選嗎1

房地產(chǎn)投資途徑的發(fā)展歷程234Page

2一、房地產(chǎn)投資環(huán)境

中國被譽為“全球私人財富增速最快國家”。自從房地產(chǎn)商品化以來，民間資本過度流入實體房地產(chǎn)領(lǐng)域，造成房價上漲壓力過大。為此，官方收緊銀根、重典調(diào)控樓市國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資31873億元人民幣，同比增長33.6%。其中，住宅投資22789億元人民幣，增長36.4%。Page

3一、房地產(chǎn)投資環(huán)境

今年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快有幾方面原因：一是在一線重點城市實施住宅限購的背景下，部分開發(fā)商調(diào)整戰(zhàn)略布局，投資轉(zhuǎn)戰(zhàn)到二、三、四線城市，拉動了整個房地產(chǎn)投資的增長；二是部分開發(fā)商和投資者對房地產(chǎn)業(yè)前景的預(yù)期并未發(fā)生逆轉(zhuǎn)；三是房地產(chǎn)已開工項目對后續(xù)投資的慣性推動；四是保障性住房安居工程投資增幅較大。中國計劃在五年內(nèi)完成建設(shè)3600萬套保障性住房，預(yù)計至少需要投資1.3萬億元人民幣，這部分占整個固定資產(chǎn)投資的20%左右。Page

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二、房地產(chǎn)投資途徑的發(fā)展歷程

房地產(chǎn)調(diào)控之前，傳統(tǒng)民間資本投資房地產(chǎn)主要在需求端，即直接購買已開發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)，如住宅、寫字樓和商鋪等。伴隨民間資本投資房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴大，其投資形式逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端，如投資開發(fā)房地產(chǎn)、為房地產(chǎn)開發(fā)商提供過橋貸款等。Page

5民間資本投資房地產(chǎn)的途徑

我國民間資本和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩大變化，一是投資趨勢正在告別“炒房時代”，進入“理性投資時代”，即房地產(chǎn)投資的證券化；二是房地產(chǎn)的融資趨勢正在從銀行為主的間接融資轉(zhuǎn)向以信托、基金為主的直接融資。Page

6民間資本在房地產(chǎn)投資行業(yè)的發(fā)展狀況近幾年，房價持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為民間資本投資的主要選擇之一。日前，由住建部政策研究中心與高和投資組成的民間資本研究聯(lián)合課題組，發(fā)布了《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》。該課題組測算，山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量分別達到約1萬億元、5200億元、2200億元，今后規(guī)模還將增長。報告顯示，近幾年，由于房價持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為民間資本投資的主要選擇之一。從投資類型看，有溫州的投機獲利型、有山西的投資保值型、有鄂爾多斯的購房儲蓄型等。過去，山西、陜北、鄂爾多斯民間資本普遍選擇以“單打獨斗”的方式投資普通住宅，尤其是鄂爾多斯資本絕大部分在內(nèi)部運行，不會流到其他省份，資金運用基本也呈現(xiàn)粗放式發(fā)展態(tài)勢。而溫州民間資本涉足房地產(chǎn)可謂“北上南下，西進東拓”，形成了合作抱團購房炒房的投資機制。據(jù)悉，溫州人通過合作抱團購房的方式，形成了利益共享、風險共擔、信息共用的合作機制?！坝H朋好友聯(lián)合，少則兩三人，多則幾十人，合作購買多套房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)也多為共有形式，參與者按入股比例或房屋套數(shù)分享房產(chǎn)增值收益?！眻蟾娣Q，獨特的資金運作模式。使得溫州民間投資在房地產(chǎn)的投資具有極高的效率。Page

7全國首家權(quán)益資產(chǎn)類房地產(chǎn)交易所落戶濟南

2011年6月22日上午，全國首家權(quán)益資產(chǎn)類房地產(chǎn)交易所———新華(山東)房地產(chǎn)交易所在濟南正式掛牌成立。交易所主要從事房地產(chǎn)信息、房地產(chǎn)權(quán)益資產(chǎn)和實物資產(chǎn)的信息發(fā)布和交易。作為全國首家權(quán)益資產(chǎn)類房地產(chǎn)交易所，該交易所吸引了個人和機構(gòu)投資者等各類投資主體參與房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益資產(chǎn)的投資和交易，為民間資本進入房地產(chǎn)業(yè)提供新的通道和平臺。此外，交易所還為廉租房建設(shè)提供了新的融資平臺。通過將廉租房項目掛牌交易，吸引個人和機構(gòu)投資者投資廉租房建設(shè)項目，拓展保障性住房建設(shè)的資金來源渠道，加快保障性住房建設(shè)速度。在現(xiàn)場了解到，交易所成立當天，吸引了60多家房地產(chǎn)企業(yè)的近百個房地產(chǎn)項目上市交易，包括火炬東第融資項目、收購第一大道裙樓融資項目、牛旺莊舊村改造融資項目，以及來自北京、福建漳州等地的房地產(chǎn)開發(fā)項目。融資難題有了新的解決辦法，投資者也可以由以往只能投資實物性房產(chǎn)，變?yōu)橹苯油顿Y房地產(chǎn)開發(fā)商的股權(quán)，享受作為房地產(chǎn)企業(yè)股東的相關(guān)權(quán)益。這將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入新鮮的“血液”，有利于調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)長期過度依賴國有金融體系的狀況。Page

8樓市調(diào)控步步緊逼房地產(chǎn)將告別“炒房”時代

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，房企的庫存和資金壓力日趨加大。在2011博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會專家和業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結(jié)束，房企粗放式經(jīng)營模式和依賴投資升值的盈利模式遭遇挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)投資將逐漸告別“炒房”時代進入理性投資時代。Page

92012年，房產(chǎn)投資會是你的首選嗎隨著銀根不斷緊縮，房產(chǎn)投資的杠桿化效應(yīng)在不斷縮小，連溫州炒房團都開始退出。同時，樓市限購政策也在向二三線城市推進，有人甚至聲稱，房產(chǎn)投資將告別黃金時代。那么2012年，你有閑錢的話會投資房地產(chǎn)嗎？這一話題，本臺記者專門做了一次調(diào)查，下面，請看本臺記著現(xiàn)場帶回的報道。Page

10采訪者一一、會成為投資首選。任何投資都存在著一定的風險，不能光看眼前的利潤，雖長期處于調(diào)控，但房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，本身具有升值、保值空間，值得投資。二、雖然一個房地產(chǎn)主宰著國家的GDP并不正常，雖然經(jīng)濟規(guī)律不可阻擋，但這里往往能有奇跡發(fā)生。在利益集團沒有找到替代房地產(chǎn)的新盈利項目前，不投資房地產(chǎn)投資什么呢？再說，誰看到房價降了？十大城市房價沒漲，但二三四線漲了多少了？一線限購，就是為了二三四線上漲，漲上去一線就不高了三、我會考慮投資房產(chǎn)，但投資房產(chǎn)和投資股票等其他理財工具一樣，必須克服“買漲不買跌”的心理，雖說明年初始房價下行趨勢的幾率依然比較大，但反彈回升的可能性也會在年中或年底出現(xiàn)，逢低適時介入不會有錯。四：即使在樓市嚴厲調(diào)控的背景下，對于像杭州這樣無數(shù)人向往的美麗城市，房價也只是郊區(qū)跌得厲害，但中心城區(qū)沒有感覺到跌多少，可見只要選擇對合適的房產(chǎn)，投資還是保值的，可以考慮作為首選。Page

11采訪者二一、投資理財，我覺得還是要“穩(wěn)字當頭”，千萬不可冒進，2012年，相較于其他的投資手段，可以確定的是房產(chǎn)投資確實需要回避一下，房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)歷了2011年之后終于取得了效果，房價的繼續(xù)回調(diào)在明年是大概率事件，“寧可放棄，不可套牢”。二、2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向。在房價明顯下降或達到中央的預(yù)期之前，調(diào)控不會貿(mào)然放松。所以2012的樓市總體不容樂觀,我不會考慮投資房地產(chǎn)的。三、個人認為,在2012年或更長時間內(nèi)，房產(chǎn)稅試點改革范圍將進一步擴大，盡管試點初期由于稅率較低、覆蓋范圍窄，不會對市場產(chǎn)生顯著影響，但其長期影響不容忽視。所以有錢投資還是要另謀出路。Page

12調(diào)查結(jié)果通過調(diào)查顯示，70%的網(wǎng)友認為房地產(chǎn)投資仍舊存在較大空間；也有30%的網(wǎng)友認為，房地產(chǎn)投資的黃金時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。Page

13四、房地產(chǎn)投資建議及總結(jié)

一、采取“以看為主，多作比較，謹慎出手”的態(tài)度該為上策。時刻關(guān)注政策和房地產(chǎn)市場的動態(tài)信息。二、具體問題具體分析。另外，對于投資者而言，，房地產(chǎn)行業(yè)如同股市，也是有很大風險的，因此對于把房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品的人而言，就務(wù)必要關(guān)注其可能存在的風險因素，譬如公寓、住宅、商鋪等，對于其投資的預(yù)期的預(yù)判很重要，建議投資者在進入這個行業(yè)時不要只算自己能賺多少錢，還要算能賠多少錢，能否賠得起，這個因素很關(guān)鍵。三、投資房地產(chǎn)有個技巧就是可以關(guān)注房子的租售比，一套房子出租，租金是多少，多少年能收回投資，購房者如果能搞清楚這個關(guān)系，投資房地產(chǎn)就會變得很簡單，要準備一個參考值，目前如果8—12年能夠收回投資，那么這個就應(yīng)該算是較好的投資了。Page

14公寓、寫字間成最佳投資產(chǎn)品通過相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，歷年以來，非限購產(chǎn)品中公寓、寫字間的租金價格多在50—60元/平方米，今年更高達90元/平方米，漲幅很快。