房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)緒論

你關(guān)心這些問題么？國民經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場的關(guān)系;房地產(chǎn)業(yè)對總體經(jīng)濟的影響:正面還是負面?長效還是短期?泡沫;近期的房地產(chǎn)市場有沒有泡沫?如何借助泡沫進行投資(投機獲利)?房價;影響因素;只漲不跌?炒作;如何炒?如何用最小的投入獲得最大的利益?政府如何控制房地產(chǎn)市場?區(qū)位和土地價格的關(guān)系房地產(chǎn)市場與金融/股票市場的關(guān)系住房的產(chǎn)權(quán)為什么只能有70年?我國的住房制度;政府是否干預(yù)得太多?我最關(guān)心的問題我們經(jīng)?？吹绞袌錾仙唐贩看罅靠罩?，而我們?nèi)ツ承聵潜P去看房時，銷售員往往說已經(jīng)賣完了？房地產(chǎn)企業(yè)的成本是怎么構(gòu)成的？跟房價是什么關(guān)系？2009年上半年，經(jīng)濟形勢仍然不好的情況下，全國70多個大中城市商品房銷售量和銷售價格攀升，是什么原因？為什么說這次全球金融危機的源頭是“次貸危機”？什么叫“泡沫”？房價收入比為多少才比較恰當(dāng)？房價的影響因素？地價飚升對房價的影響？我國的住房市場是怎樣發(fā)展起來的？有什么特征？我國的房地產(chǎn)相關(guān)政策？政府對房地產(chǎn)市場怎樣進行調(diào)控？………………房地產(chǎn)的概念和基本屬性“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”、“物業(yè)”realestate：不動產(chǎn)、房地產(chǎn)realproperty：房地產(chǎn)、不動產(chǎn)、物業(yè)estate：

statestatusstand1:

state,condition2:

socialstandingorrankespeciallyofahighorder3:

asocialorpoliticalclass4a:

thedegree,quality,nature,andextentofone'sinterestinlandorotherpropertyb(1):

possessions,property;especially:

aperson'spropertyinlandandtenements(2):

theassetsandliabilitiesleftbyapersonatdeathc:

alandedpropertyusuallywithalargehouseonitrealestate：Propertyinbuildingsandland“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”、“物業(yè)”ResidentialpropertyCommercialpropertyOfficepropertyIndustrialpropertyResidentialrealestateCommercial/retailrealestateIndustrialrealestateOfficerealestatePropertyunderconstructionPremise不動產(chǎn)：民法常用詞，重在實物（estate）房地產(chǎn)：經(jīng)濟法、行政法常用詞，重在權(quán)利（property）物業(yè)：一般用于微觀指稱，多用于房地產(chǎn)的交易和維護環(huán)節(jié)地區(qū)之間在使用習(xí)慣上有差別房地產(chǎn)概念的內(nèi)涵房地產(chǎn)是建筑地塊及其上以房屋為主的永久性建筑物及其衍生的權(quán)利。P3房地產(chǎn)的基本屬性1．本質(zhì)屬性（1）區(qū)域性（2）土地總量的有限性（3）需巨額投資2．一般屬性（1）消費與投資的雙重性（2）耐用性（3）房地產(chǎn)是一束權(quán)利組合房地產(chǎn)的區(qū)域性

“LOCATION,LOCATION,LOCATION”土地的不可移動性房地產(chǎn)的區(qū)域性房地產(chǎn)的異質(zhì)性不同區(qū)位上的房地產(chǎn)價格的不可比性2007年1月分地區(qū)一類地段普通商品住宅市場價格

2007年1月分地區(qū)二類地段普通商品住宅市場價格

2007年1月分地區(qū)三類地段普通商品住宅市場價格

2007年1月分地區(qū)寫字樓市場價格

土地的有限性土地的總量是有限的（scarcity）：（1）只有一個地球（2）每個國家或地區(qū)的總面積是不變的不同用途的土地供給量是可變的：（1）農(nóng)轉(zhuǎn)用（2）建筑密度和容積率指標對土地用途和利用率的人為管制：（1）加重了某類用地的相對有限性（2）加重了某類用地供給量變動的不確定性（3）在提升房地產(chǎn)的保值增值特性的同時，也是房地產(chǎn)價格劇烈波動的根本原因土地總量的有限性房地產(chǎn)市場和價格受供給方面的因素影響比較多開發(fā)和購置房地產(chǎn)需巨額投資家用電器普通消費品普通職員年收入住房千元級萬元級十萬元級受金融系統(tǒng)與宏觀政策（貨幣政策）影響大普通工商企業(yè)資產(chǎn)負債率房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率一般<50%約70％～90%普通產(chǎn)品和服務(wù)的投資單個房地產(chǎn)樓盤投資百萬～千萬元級億元～十億元級普通消費品的消費模式單套住房的購置模式一次性付款分期付款＋按揭貸款金融機構(gòu)人民幣貸款基準利率

調(diào)整記錄調(diào)整時間6個月1年1-3年3-5年5年以上調(diào)整時間6個月1年1-3年3-5年5年以上1991.04.218.18.6499.549.721999.06.105.585.855.946.036.211993.05.158.829.3610.812.0612.242002.02.215.045.315.495.585.761993.07.11910.9812.2413.8614.042004.10.295.225.585.765.856.121995.01.01910.9812.9614.5814.762006.04.285.45.856.036.126.391995.07.0110.0812.0613.515.1215.32006.08.195.586.126.36.486.841996.05.019.7210.9813.1414.9415.122007.03.185.676.396.576.757.111996.08.239.1810.0810.9811.712.422007.05.195.856.576.756.937.21997.10.237.658.649.369.910.532007.07.216.036.847.027.27.381998.03.257.027.9299.7210.352007.08.226.217.027.27.387.561998.07.016.576.937.117.658.012007.09.156.487.297.477.657.831998.12.076.126.396.667.27.562007.12.216.577.477.567.747.83購置房地產(chǎn)：消費與投資的雙重性宏觀統(tǒng)計上，房地產(chǎn)需求投資需求：

總需求Y＝總消費C＋總投資I＋政府支出G＋凈出口（X－M）個人實際上，房地產(chǎn)需求投資與消費共存（1）可能是單純的投資。例如，溫州炒房團（2）可能是消費與投資兼顧。例如，普通家庭房地產(chǎn)市場形勢的判斷－－對個人消費和投資需求的估計（1）消費與投資很難區(qū)分：“第二套住房”、“五年內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的住房”（2）投資需求確實可能多倍于消費需求房地產(chǎn)的耐用性何為耐用性？（1）作為消費品（consumergoods）：一次購買，長期使用而不變質(zhì)（2）作為資本品（capitalgoods/assets）：具有長期投資價值耐用性與需求（1）作為可以長期使用而不變質(zhì)的消費品一次購買、分期付款、按揭貸款（2）作為具有長期投資價值的資本品批量投資、貸款投資房地產(chǎn)是一束權(quán)利組合房地產(chǎn)：附著在房屋和土地上的產(chǎn)權(quán)（property）房地產(chǎn)的交易，本質(zhì)上是權(quán)利（property）的交易＊所有權(quán)使用權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓權(quán)土地房屋＊使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟行業(yè)分類中的位置及其與建筑業(yè)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)（帶動）作用房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)分類中的位置

《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》（2002）第一產(chǎn)業(yè)A農(nóng)、林、牧、漁業(yè)第二產(chǎn)業(yè)B采礦業(yè)

C制造業(yè)

D電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)

E建筑業(yè)第三產(chǎn)業(yè)F交通運輸、倉儲和郵政業(yè)

G信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)

H批發(fā)和零售業(yè)

I住宿和餐飲業(yè)

J金融業(yè)

K房地產(chǎn)業(yè)

L租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)

M科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)

N水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)

O居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)

P教育

Q衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)

R文化、體育和娛樂業(yè)

S公共管理和社會組織

T國際組織為什么將房地產(chǎn)業(yè)歸入第三產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)是什么關(guān)系？房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)

為什么把房地產(chǎn)業(yè)歸入第三產(chǎn)業(yè)？E建筑業(yè)

47房屋和土木工程建筑業(yè)

48建筑安裝業(yè)

49建筑裝飾業(yè)

50其他建筑業(yè)

5010工程準備

5020提供施工設(shè)備服務(wù)

5090其他未列明的建筑活動K房地產(chǎn)業(yè)

72房地產(chǎn)業(yè)

7210房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營7220物業(yè)管理7230房地產(chǎn)中介服務(wù)7290其他房地產(chǎn)活動房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)

為什么把房地產(chǎn)業(yè)歸入第三產(chǎn)業(yè)？7210房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營不包括：—房屋及其他建筑物的工程施工活動，列入E（建筑業(yè)）的相關(guān)行業(yè)類別中；—房地產(chǎn)商自營的獨立核算（或單獨核算）的施工單位，列入E（建筑業(yè)）的相關(guān)行業(yè)類別中；—家庭旅社、學(xué)校宿舍、露營地的服務(wù)，列入6690（其他住宿服務(wù)）。

7220物業(yè)管理不包括：—獨立的房屋維修及設(shè)備更新活動，列入E（建筑業(yè)）相關(guān)類別中；—貿(mào)易大廈、小商品大廈的市場管理活動，列入7470（市場管理）；—社區(qū)服務(wù)，列入8290（其他居民服務(wù)）。7230房地產(chǎn)中介服務(wù)不包括：—房產(chǎn)測繪，列入7640（測繪服務(wù)）。房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)作用（帶動作用）P20：

水泥、鋼材、玻璃、木材、運輸、……

為什么會出現(xiàn)“投資過熱”現(xiàn)象？為什么要抑制“投資過熱”？我國政府是怎樣抑制“投資過熱”的？網(wǎng)上鏈接：“有效遏制投資過熱是當(dāng)務(wù)之急”2004房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)互相促進：（1）P21：房地產(chǎn)貸款在銀行貸款總額中的比重（2）房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源？