房地產項目不良資產處置專項基金

信達地產--不良項目收購有限合伙基金方案簡要目錄二、基金要點一、基金總體框架三、交易流程四、收益測算五、項目情況簡介六、方案總結及選擇一、基金總體框架劣后LP信達地產有限合伙基金（規(guī)模約20億元）不良資產項目不良項目整體轉讓股權、債權轉讓劣后LP信達資產優(yōu)先LP市場資金GP信達匯融信達地產--不良項目收購項目1000萬49000萬50000萬100000萬信達地產--不良項目收購項目二、基金要點基金名稱信達地產--不良項目收購基金基金類型有限合伙企業(yè)基金規(guī)模20億基金期限2-3年GP/管理人上海信達匯融股權投資基金管理有限公司出資人/額GP上海信達匯融股權投資基金管理有限公司：1000萬（劣后）LP信達資產：49000萬（劣后級）LP信達地產：50000萬（劣后級）LP市場投資人：100000萬（優(yōu)先級）LP預期收益（優(yōu)先級）100萬≤投資金額＜200萬，10%（稅后）；200萬≤投資金額＜300萬,10.5%（稅后）；投資金額≥300萬，11%（稅后）保障措施1、保證擔保：3、資金監(jiān)管：4、股東承諾：寧波月湖項目三、交易流程1.設立有限合伙基金2.基金整體收購信達地產不良資產項目（取得產權，繳納契稅）3.基金進行不良資產項目招商運營（取得租金、繳納營業(yè)稅、房產稅；分配優(yōu)先級LP收益4.基金向市場轉讓不良資產項目物業(yè)（取得轉讓收入、繳納營業(yè)稅、土增稅）5.基金清算、收益分配、基金結束（分配優(yōu)先級LP本金、分配劣后級投資人收益及本金）寧波月湖項目四、收益測算設立有限合伙基金收購寧波月湖項目月湖項目招商運營優(yōu)先級有限合伙人退伙基金持續(xù)運營，轉讓項目廣州建和中心大廈物業(yè)處置方案一、資產情況廣州建和中心大廈位于廣州市天河區(qū)體育西路，信達立人持有該大廈地下2層，地上13層至29層，共18層、總面積26826.78㎡的辦公樓物業(yè)。本次擬處置物業(yè)包括該辦公樓的14層至18層、22至24層，共8層，合計面積11918.64㎡。信達立人持有辦公樓物業(yè)樓層情況：地下2層，地上13層至29層總面積：26826.78㎡本次擬處置辦公樓物業(yè)樓層情況：14層至18層，22層至24層出售面積：11918.64㎡廣州建和中心大廈物業(yè)處置方案一、資產情況本次擬處置辦公樓物業(yè)11918.64㎡，資產原值15656.66萬元，凈值13089.28萬元，現有租金收入1014.17萬元/年；根據2014年4月評估機構出具評估報告，該資產評估價格19142.53萬元，折合單價16061元/㎡。本次擬處置11918.64㎡辦公樓物業(yè)現年租金收入：1014.17萬元資產凈值：13089.28萬元評估單價：16061元/㎡評估價格：19142.53萬元資產原值：15656.66萬元廣州建和中心大廈物業(yè)處置方案二、處置方案概覽方案一：零散出售處置按常規(guī)的零散出售方式，向市場尋求多個買家，以當地市場價格逐一出售辦公樓資產。方案二：整體出售處置以不低于資產評估價格向有限合伙基金整體轉讓該部分辦公樓資產。方案一：零散出售處置方案二：整體出售處置廣州建和中心大廈物業(yè)處置方案三、處置方案一方案一：零散出售處置1.當地辦公樓市場情況根據初步了解，當地辦公樓市場類似物業(yè)成交均價約17000元/㎡至18000元/㎡，但成交量很小，交易不活躍。當地辦公樓成交市場情況類似物業(yè)成交均價約17000元/㎡至18000/㎡類似物業(yè)成交量較小廣州建和中心大廈物業(yè)處置方案四、處置方案二2.處置收益估算按評估單價16061元/㎡估算處置收益，預計可實現處置凈收益5644.10萬元3.預計處置時間處置時間短，短期內可完成全部資產處置。處置毛收入：19142.53萬元減去：營業(yè)稅及附加209.15萬元減去：土地增值稅0萬元處置凈收入：18833.38萬元處置凈收益：5744.10萬元短期可完成全部資產處置廣州建和中心大廈物業(yè)處置方案四、處置方案二2.處置收益估算按評估單價16061元/㎡估算處置收益，預計可實現處置凈收益5644.10萬元3.預計處置時間處置時間短，短期內可完成全部資產處置。處置毛收入：19142.53萬元減去：營業(yè)稅及附加209.15萬元減去：土地增值稅0萬元處置凈收入：18833.38萬元處置凈收益：5744.10萬元短期可完成全部資產處置廣州建和中心大廈物業(yè)處置方案五、處置方案比較處置方案比較針對方案一、方案二兩種處置方案，在處置收益、處置時間、處置難度、處置風險方面進行比較。方案比較方案一：方案二：預計處置收益1年后實現7755.23萬元即期實現5744.10萬元預計處置時間超過1年2個月內處置難度物業(yè)零散出售工作較繁重一次性整體出售處置風險難以完成處置；收益不確定風險較小廣州建和中心大廈物業(yè)處置方案五、處置方案比較處置方案比較方案二可于近期一次性實現18833.38萬元的處置現金流入，較方案一的處置收入預計實現時間提前約1年；按內部資金成本9%/年計，該筆現金可實現資金收益1695萬元（節(jié)約資金成本），即1年后方案二可實現處置收益7439.10萬元?？紤]收入實現時間及資金成本因素，方案一與方案二實際處置收益并無太大差距。1年后方案一處置凈收益1年后方案二處置凈收益處置收益差額316.13萬元廣州建和中心大廈物業(yè)處置方案六、處置方案總結及選擇方案選擇及總結根據以上對處置方案一、處置方案二的比較，兩者在處置凈收益上并無太大差額，但處置時間、出資難度，處置風險各方面，方案二均優(yōu)于方案一。處置方案