某樓盤其競(jìng)爭(zhēng)盤房地產(chǎn)消費(fèi)者需求和態(tài)度報(bào)告

其競(jìng)爭(zhēng)盤房地產(chǎn)消費(fèi)者需求和態(tài)度研究報(bào)告目錄研究資料收集方式主要發(fā)現(xiàn)目前市場(chǎng)的房型需求南奧消費(fèi)者的需求特點(diǎn)及對(duì)華南板各盤的看法競(jìng)爭(zhēng)盤消費(fèi)者需求特點(diǎn)及對(duì)華南板各盤看法的差異主要結(jié)論研究資料收集方式消費(fèi)者定性研究：小組訪談：南奧業(yè)主競(jìng)爭(zhēng)盤業(yè)主南奧潛在消費(fèi)者（首選南奧）競(jìng)爭(zhēng)盤潛在消費(fèi)者（首選華南板其它盤）深度訪問：南奧潛在消費(fèi)者（首選南奧）樓盤剪報(bào)資料：南方日?qǐng)?bào)報(bào)道一、目前市場(chǎng)的房型需求

目前市場(chǎng)的最大需求是

80-120平方左右的住宅打算購(gòu)買的住宅(base=470)面積（平方米）%資料來源：南方日?qǐng)?bào)-南方樓市報(bào)道-02年6月21日目前市場(chǎng)的最大需求是

每平方三、四千左右的住宅打算購(gòu)買的住宅(base=470)%資料來源：南方日?qǐng)?bào)-南方樓市報(bào)道-02年6月21日每平方單價(jià)偏好內(nèi)部設(shè)計(jì)新穎、風(fēng)格獨(dú)特的房子喜歡新鮮感、期待檔次感：“就是房間的設(shè)計(jì)的不是很好，其實(shí)的還可以。華南新城的那個(gè)樓盤沒有什么新意的，都是一模一樣的?！薄八姆孔記]有什么變化。與以前的沒有什么變化，檔次還是上不來。它做了這么久了，都沒有什么變化?！避S式、復(fù)式、頂層閣樓等變化頗具吸引力：“我就是為了看裝修，每個(gè)周未都到處去看樓盤。看了不少了，等到看到南奧的時(shí)候，覺得那個(gè)戶型特別心動(dòng)，我覺得那種A型復(fù)式的那種，挺有小資的感覺。也就不顧一切就買了?！坝幸环N帶閣樓的那一種比夠劃算，但是我買的時(shí)候不知道。只比我們多了大概一萬多塊錢，就多了七十多平方?！薄拔蚁矚g南奧的設(shè)計(jì)，飯廳躍式”南奧雅典/洛杉磯/卡薩布蘭卡組團(tuán)的銷售業(yè)績(jī)是最有力佐證：南奧C/D型住宅（80-120平方/均價(jià)3900元）大受歡迎，已經(jīng)吸引了大批買家

二、南奧80-120平方小戶型消費(fèi)者

的需求特點(diǎn)及對(duì)華南板樓盤的看法

需求特點(diǎn)他們是誰誰？新移民為為主小部分是是土生土長(zhǎng)長(zhǎng)廣州人人多在市區(qū)區(qū)有房子子多為初次次置業(yè)者者他們（初初次置業(yè)業(yè)者）為為什么買買房子？？新移民租房沒歸屬感感花費(fèi)大空氣/環(huán)環(huán)境普通通住宅密度度大/擁擁擠缺乏滿足足感/成成就感決定落戶戶廣州自己/孩孩子入廣廣州戶口口把父母接接來養(yǎng)老老為結(jié)婚生生子做準(zhǔn)準(zhǔn)作群體類型型原來居住住條件對(duì)原居所所的不滿滿買樓原因因/動(dòng)機(jī)機(jī)他們（二二次置業(yè)業(yè)者）為為什么買買房子？？土生土長(zhǎng)長(zhǎng)廣州州人新移民市區(qū)已買買單位房市區(qū)已買買商品房不能體現(xiàn)現(xiàn)個(gè)人品品位，缺缺乏滿足足感/自自豪感空氣差環(huán)境吵雜雜住宅密度度大/擁擁擠面積小不不夠住沒有社區(qū)區(qū)配套提升房子子檔次，，改善居居住環(huán)境境買個(gè)大家家庭夠住住的大房房把父母接接來養(yǎng)老老從大家庭庭獨(dú)立出出來，建建立小家家為結(jié)婚生生子做準(zhǔn)準(zhǔn)作買郊區(qū)樓樓盤度假假群體類型型原來居住住條件對(duì)原居所所的不滿滿買樓原因因/動(dòng)機(jī)機(jī)他們的共共同特征征25-35歲普普通白領(lǐng)領(lǐng)為主高學(xué)歷，，年薪6-10萬左右右渴望成功功，努力力上進(jìn)，，希望一一步一步步提高生生活品質(zhì)質(zhì)工作是生生活的重重心，工工作緊張張且時(shí)間間長(zhǎng)壓力大，，渴望休休閑生活活希望居家家環(huán)境可可以舒緩緩壓力、、放松心心情，而而且要有有品位有能力購(gòu)購(gòu)買總價(jià)價(jià)30-40萬萬左右的的房子，，考慮分分期付款款的方式式不同消費(fèi)費(fèi)者對(duì)居居所的心心理需求求不同一個(gè)可以以住的窩窩一個(gè)有品品位的小小區(qū)區(qū)生活環(huán)環(huán)境豪宅/別別墅安全、歸歸屬感不同樓盤盤滿足不不同層次次需要他們目前前的需求求范圍：：較舒適的的生活空空間和環(huán)環(huán)境舒適感+優(yōu)越感感成就感+自豪感感目前，他他們不要要求一個(gè)個(gè)最理想想的房子子一步步改改善居住住條件目前暫時(shí)時(shí)買一個(gè)個(gè)負(fù)擔(dān)得得起的又又不錯(cuò)的的房子現(xiàn)在是初初步改善善居住條條件將來有條條件再買買更好的的“其實(shí)也也沒有十十全十美美的………很難附近近就有一一間戲院院什么的的，有這這些設(shè)施施就會(huì)覺覺得很吵吵；如果果依山傍傍水的話話就會(huì)很很遠(yuǎn)，一一定要經(jīng)經(jīng)濟(jì)好有有車才叫叫方便，，我想去去哪里，，就開車車去；這這個(gè)要很很有經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)才才可以………所以就要要你去選選擇你比比較偏向向于什么么……例例如我喜喜歡前面面有個(gè)花花園的或或者喜歡歡運(yùn)動(dòng)的的話就會(huì)會(huì)選附近近有個(gè)會(huì)會(huì)所，可可以運(yùn)動(dòng)動(dòng)的。這這個(gè)是小小康了，，基本上上有的東東西，是是空氣清清新，環(huán)環(huán)境好，，基本設(shè)設(shè)施可以以的話，，可以達(dá)達(dá)到這樣樣的話算算是要滿滿足了““他們買房房子實(shí)際際是買什什么？每個(gè)消費(fèi)費(fèi)者都有有不同的的壓力點(diǎn)點(diǎn)/問題題點(diǎn)，他他們不只只是買一一套房子子，而是是買一個(gè)個(gè)居住的的空間和和環(huán)境是房子從從內(nèi)到外外所有硬硬件和軟軟件的綜綜合必須要滿滿足消費(fèi)費(fèi)者居住住和生活活的各種種需求他們對(duì)居居所有什什么特別別要求？？“因?yàn)槲椅覀冏鲣N銷售的壓壓力也比比較大，，所以說說想在壓壓力之外外有一個(gè)個(gè)很輕松松的環(huán)境境……,我就比比較傾向向于鄉(xiāng)村村式的生生活，我我的個(gè)人人興趣是是喜歡有有一個(gè)好好的環(huán)境境，喜歡歡一班朋朋友一起起聊聊天天，打打打球?！薄薄岸〞r(shí)定定刻的，，其實(shí)是是就是對(duì)對(duì)人性的的一種壓壓制，一一定要做做什么什什么事情情，那就就是很難難受的了了。如果果能想遲遲一點(diǎn)就就遲一點(diǎn)點(diǎn)，想做做什么就就做什么么那就是是最好的的了。同同樣的就就是你工工作上為為什么會(huì)會(huì)有壓力力，你要要完成什什么量，，要什么么時(shí)候完完成，會(huì)會(huì)給你許許多限定定，生活活就希望望有這些些寬限吧吧?！睕]有工作作束縛的的自由空空間他們對(duì)居居所有什什么特別別要求？？“我自己己是已經(jīng)經(jīng)買了一一套房子子的了，，在西村村的，但但我經(jīng)常常感覺那那邊的環(huán)環(huán)境不是是太好，，荔港南南灣，感感覺上跟跟番禹比比氣勢(shì)上上就差一一點(diǎn)。我我就比較較喜歡番番禹那些些大盤，，有氣勢(shì)勢(shì)的，各各方面都都好，但但現(xiàn)在番番禹的樓樓盤差就就差在交交通不是是太好。?！薄爸袊?guó)人人買房子子除了是是買給家家里人住住，也是是買給親親戚朋友友看，這這樣也很很有壓力力的，就就是說買買的房子子的那個(gè)個(gè)區(qū)，比比較爛一一點(diǎn)的，，比較偏偏一點(diǎn)的的，朋友友來了，，或同學(xué)學(xué)同事來來了會(huì)說說，聽了了以后覺覺得不舒舒服”感覺自豪豪、有面面子的地地方他們對(duì)居居所有什什么特別別要求？？“我也是是做市場(chǎng)場(chǎng)推廣和和銷售的的，平時(shí)時(shí)也比較較忙，星星期6星星期天希希望可以以休息一一下.將將來希希望自己己的家小小區(qū)的綠綠化會(huì)多多一點(diǎn)，，因?yàn)槲椅冶容^喜喜歡固定定的運(yùn)動(dòng)動(dòng)，例如如打球，，希望自自己的小小區(qū)里運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施施比較齊齊全。現(xiàn)現(xiàn)在我也也有去運(yùn)運(yùn)動(dòng)，但但每次都都要花很很多的時(shí)時(shí)間坐車車，例如如下班之之后，拿拿著很多多器材去去體育中中心或者者是二沙沙島，打打完之后后又要坐坐車回家家，如果果是星期期六的話話特地拿拿著這么么多東西西，沒有有車的話話覺得拿拿著這么么多東西西很辛苦苦，如果果能在自自己小區(qū)區(qū)走10來分鐘鐘就可以以有運(yùn)動(dòng)動(dòng)的場(chǎng)所所，就會(huì)會(huì)覺得比比較寫意意。上班班已經(jīng)是是很辛辛苦的了了，休息息就可以以不用到到處去找找地方運(yùn)運(yùn)動(dòng)，可可能心情情都會(huì)好好一點(diǎn)。?！彪S時(shí)隨地地運(yùn)動(dòng)的的地方他們對(duì)居居所有什什么特別別要求？？“我讀書書時(shí)候很很多時(shí)候候早上會(huì)會(huì)晨跑，，做做操操，現(xiàn)在在就沒有有了，而而且對(duì)身身體的看看法也不不一樣了了，20歲到25歲覺覺得身體體有足夠夠的能力力，過了了這個(gè)階階段就明明顯感覺覺到體力力，精力力不夠，，像我們們會(huì)經(jīng)常常跟客人人談判，，沒有足足夠的精精力就會(huì)會(huì)覺得很很累很累累，工作作起來就就沒什么么勁，星星期六星星期天打打打球出出一身汗汗星期一一上班雖雖然覺得得肌肉很很疼，但但做起事事來很精精神?！薄薄?0歲以前是是用身體體去換金金錢，60歲以以后是用用金錢換換身體?！，F(xiàn)在最最好是把把身體鍛鍛煉好。?！本S持健康康、充電電的地方方壓力大是是他們最最大的特特點(diǎn)工作束縛縛感““不得得不在一一定時(shí)間間內(nèi)完成成一定工工作”工作的沉沉悶“很少感感到工作作的快樂樂”“誰誰也不喜喜歡工作作”亞健康問問題““心情不不開朗””“精力力明顯下下降”家庭的責(zé)責(zé)任““讓父母母安享天天年”““結(jié)婚了了就該有有自己的的房子””自我要求求上進(jìn)““我我們都是是刻苦工工作的人人，不得得不這樣樣”需要社會(huì)會(huì)認(rèn)同““中國(guó)人人買房子子都是給給朋友看看的，有有壓力””所以居所所應(yīng)該是是放松身身心的地地方“舒緩工工作壓力力”“差不多多到家的的路上就就能感覺覺幸福起起來”“家里我我是老板板，自由由自在，，不象上上班，別別人是我我的老板板”“空氣清清新、環(huán)環(huán)境好，，房子之之間不要要太密””“安靜的的地方，，和人與與活動(dòng)區(qū)區(qū)保持一一定距離離”“隨時(shí)運(yùn)運(yùn)動(dòng)/散散步，不不用帶上上一大對(duì)對(duì)運(yùn)動(dòng)器器材跑到到老遠(yuǎn)的的地方運(yùn)運(yùn)動(dòng)”田園風(fēng)格格依依山傍水水休閑空間間運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施施能放松身身心的地地方是他們希望望維護(hù)目目前身份份的優(yōu)越越性“我們是是社會(huì)的的精英，，正在向向上發(fā)展展階段””“我們可可以擁有有小康生生活水平平”要在朋友友面前感感覺自豪豪要滿足自自己的虛虛榮心，，朋友如如果說房房子不好好，會(huì)不不高興房子不能能和同類類朋友差差得太遠(yuǎn)遠(yuǎn)，許多多朋友都都住在番番禺“都是年年輕人，，比較追追求時(shí)尚尚”“富力花花園感覺覺不如麗麗江，““花3萬萬裝修的的感覺不不如5萬萬的”“一聽住住西村就就感覺差差，沒有有番禺樓樓盤的氣氣勢(shì)”所以居所所要體現(xiàn)現(xiàn)個(gè)人品品位體現(xiàn)身份份層次，，可以令令朋友認(rèn)認(rèn)同/羨羨慕的裝修要有有品位要有社區(qū)區(qū)管理/生活配配套希望和相相似的人人住在一一起朋友喜歡歡來的符合他們們品位的的地方小資情調(diào)調(diào)時(shí)尚氣息息生活不光光是要呼呼吸空氣氣，還要要許多便便利交通方便便購(gòu)物方便便大醫(yī)院好學(xué)校一些市區(qū)區(qū)生活的的延伸………方便生活活的地方方配套完善善物管完善善小結(jié):南南奧80-120平方方小戶型型消費(fèi)者者特點(diǎn)人口特征征：他們屬于于小資階階層,或或者說是是普通白白領(lǐng)，職職業(yè)是友友邦職員員\銀行行職員\雜志編編輯\市市場(chǎng)推廣廣人員………小有積蓄蓄交首期期,個(gè)人人月收入入大約5000,足以以供南奧奧生活形態(tài)態(tài)：難以支配配自己工工作和生生活的時(shí)時(shí)間，工工作為重重心，渴渴望多一一些休閑閑時(shí)間多數(shù)離中中產(chǎn)式的的生活較較遠(yuǎn)，多多數(shù)還沒沒有條件件買車,也未計(jì)計(jì)劃買車車樓房需求求特點(diǎn):買樓比較較講求實(shí)實(shí)惠\更更注重性性價(jià)比選擇樓盤盤比較講講求“白白領(lǐng)聚類類”———有點(diǎn)象象麗江房子品味味上較注注重新意意、時(shí)尚尚感，但但有點(diǎn)只只重外表表不重內(nèi)內(nèi)涵小結(jié):總總而言之之，他們們的家是是……田園風(fēng)格格依依山傍水水休閑空間間運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施施能放松身身心的地地方是符合他們們品位的的地方小資情調(diào)調(diào)時(shí)尚氣息息方便生活活的地方方配套完善善物管完善善如何看南南奧及其其競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤他們選擇擇比較過過哪些樓樓盤郊區(qū)華南南版塊為為主：南奧、星星河灣、、祈福、、華南新新城雅居樂、、華南碧碧桂園、、錦繡香香江還有一些些番禺老老盤和市市區(qū)盤如何看市市區(qū)盤“駿景在在天河，，去看過過，都挺挺大的，，但覺得得太密了了，布置置都不是是太好，，環(huán)境比比較差一一點(diǎn)。?！薄拔腋杏X覺那個(gè)逸逸景只有有一個(gè)荔荔枝林，，我覺得得好像沒沒有什么么設(shè)施，，不是太太喜歡，，而且雖雖然空氣氣比市區(qū)區(qū)好一點(diǎn)點(diǎn)，但總總的來說說不夠大大氣，不不像是一一個(gè)很漂漂亮的樓樓盤?！薄薄笆袇^(qū)環(huán)環(huán)境好的的非常貴貴，象二二沙島那那邊”普通盤空空氣、環(huán)環(huán)境不夠夠好；好好盤價(jià)格格太貴如何看番番禺/華華南版快快優(yōu)點(diǎn)：空氣好、、環(huán)境好好小區(qū)管理理逐步完完善生活設(shè)施施逐步完完善比市區(qū)樓樓盤性價(jià)價(jià)高處于發(fā)展展?jié)摿Υ蟠蟮牡乩砝韰^(qū)域缺點(diǎn)：交通、生生活不便便利生活時(shí)間成本本高“我的客戶也也跟我說，以以后真正發(fā)展展的地方番禹禹是最好的。。”“我有一個(gè)朋朋友去了番禺禺住以后我們們就很少聯(lián)系系了。以前經(jīng)經(jīng)常在一起玩玩的，喝啤酒酒，聊聊天，，現(xiàn)在都沒有有了。他很寂寞，要要我們跟他去去打麻將，我我們都要考慮慮回來的的士士費(fèi)要幾十塊塊錢?！贝鷥r(jià)是“時(shí)間間換環(huán)境”相對(duì)而言，華華南版塊更接接近他們的需需求對(duì)比市區(qū)，更更接近田園/休閑生活環(huán)境、空氣好好休閑設(shè)施多安靜對(duì)比市區(qū)/番番禺老盤，華華南版塊樓型型/房子風(fēng)格格更有品位西洋化樓盤風(fēng)風(fēng)格室內(nèi)裝修精美美總體性價(jià)比高高小區(qū)配套比市市區(qū)的齊全新盤管理和配配套上有所改改進(jìn)田園風(fēng)格依依山傍水休閑空間運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施小資情調(diào)時(shí)尚氣息配套完善物管完善如何看南奧對(duì)南奧有什么么感覺品牌形象———傳播概念/主張“我就談一談?wù)劄槭裁磿?huì)買買奧林匹克花花園，起碼它它貶值的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)會(huì)低，因?yàn)闉樗o人的感感覺是——體育的這種方方向不會(huì)過時(shí)時(shí)的，因?yàn)槿擞绣X錢以后就越來來越喜歡運(yùn)動(dòng)動(dòng)，因?yàn)橄矚g歡健康；越有有錢的社會(huì)這這樣?xùn)|西（運(yùn)運(yùn)動(dòng)）就越受受重視?！薄八缘臉潜P盤都有它的賣賣點(diǎn)，但我覺覺得南奧比較較實(shí)在一點(diǎn)。好像加加勒比海，加加拿大花園，，澳洲山莊都都是拿全世界界比較出名的的地方作為賣賣點(diǎn)，實(shí)際上上加勒比海是是不是真的加加勒比海呢？？只不過是一一個(gè)感覺，很很虛幻的。發(fā)發(fā)展商是不是是真的可以營(yíng)營(yíng)造，是不是是可以長(zhǎng)期的的保留呢？只只是我選擇樓樓盤的時(shí)候有有這種感覺還還是我住的時(shí)時(shí)候永遠(yuǎn)也有有這感覺？但但運(yùn)動(dòng)是永遠(yuǎn)遠(yuǎn)會(huì)做的，我我覺得是實(shí)在在一點(diǎn)，切身身一點(diǎn)”更易認(rèn)同的運(yùn)運(yùn)動(dòng)、健康的的價(jià)值對(duì)南奧有什么么感覺品牌形象——傳播概念/主張“運(yùn)動(dòng)就在家家門口”使我我印象最深刻刻，無論是看看圖、實(shí)地和和廣告，都包包含著活力，，輕松的………,有一種上升的的感覺,從整個(gè)環(huán)境境將來的發(fā)展展，整個(gè)住宅宅的訴求。因因?yàn)檫\(yùn)動(dòng)是什什么呢？運(yùn)動(dòng)動(dòng)本身帶來了了很多東西，，比如說健康康，健康又帶帶來很多東西西，包括家庭庭幸福啊，事事業(yè)的成功啊啊等等“運(yùn)動(dòng)，就長(zhǎng)長(zhǎng)久來看一直直是需要的，，個(gè)個(gè)都是為為了健康，現(xiàn)現(xiàn)在的人肯定定要運(yùn)動(dòng)，所所以這個(gè)也比比較貼題?！薄庇谢盍?十分分適合他們努努力上進(jìn)的生生活步伐對(duì)南奧有什么么感覺品牌形象——廣告內(nèi)容/畫面吸引力力“南奧在廣州州日?qǐng)?bào)登的那那個(gè)廣告，整整版的廣告，，還有幾個(gè)小小球，全是綠色的的，很吸引人人。所以就去去看樓”?！八切┮幌迪盗械膹V告啊啊。那些生活活雜志啊，真真的很有生命命力的。而且每個(gè)個(gè)廣告講的生生活的，環(huán)境境啊，教育啦啦。就是差不不多它每一個(gè)方方面都說到了了。如果它都都可能做得到到的話，我就就覺得十分滿意意了。我想要要的，它差不不多都有了，，現(xiàn)在就是知知不知道它是不不是復(fù)行這的的承諾、都做做好”廣告內(nèi)容和表表現(xiàn)都比較有有吸引力對(duì)南奧有什么么感覺產(chǎn)品：“樣板樓的間間隔、裝修很很漂亮”““進(jìn)去后感覺覺樓的布置、、各方面設(shè)計(jì)計(jì)都挺合理，，不會(huì)很嘈雜雜，密集，在在這邊就是住住的；在那邊邊就是撒野公公園，走過去去也不是很遠(yuǎn)遠(yuǎn)，休閑時(shí)過過去走一走，，玩一玩，，如果有小孩孩，小孩肯定定會(huì)喜歡?！薄薄盀槭裁次蚁蚕矚g南奧呢，，因?yàn)樗锩婷嬗幸粋€(gè)撒野野公園，又靠靠近長(zhǎng)隆那邊邊，相當(dāng)于廣廣州的南胃，，一個(gè)氧吧，，后面又有一一個(gè)高爾夫球球場(chǎng)，感覺上上比較空落，，不會(huì)很擠””樓盤/房子風(fēng)風(fēng)格接近他們們的要求：休休閑化、精美美化對(duì)南奧有什么么感覺組團(tuán)命名：“美國(guó)的、澳澳洲的、雅典典的、洛杉基基的，我覺得得它挺滿足我我的虛榮心的的，我們每年年都看奧運(yùn)會(huì)會(huì)，自己好像像跟這個(gè)掛上上關(guān)系了。覺覺得住在里面面應(yīng)該不會(huì)很很差?！毕M(fèi)者可感受受國(guó)際化、有有時(shí)代感的氛氛圍對(duì)南奧有什么么感覺業(yè)主的牢騷:樓盤品質(zhì):房房子有小毛毛病,要翻修修運(yùn)動(dòng)設(shè)施:運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施不不夠多元化、、收費(fèi)高管理:物業(yè)業(yè)管理人員對(duì)對(duì)業(yè)主的要求求反應(yīng)慢;水水電收費(fèi)不夠夠明朗化環(huán)境:小區(qū)區(qū)內(nèi)大樹少潛在買家的顧顧慮交通班次少還沒有醫(yī)院等等配套南奧需要改善善物業(yè)管理和和跟進(jìn)社取配配套對(duì)南奧有什么么感覺南奧業(yè)主對(duì)對(duì)南奧康樂樂設(shè)施的不不滿：游泳池太小小，非標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)尺寸缺少網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)康樂設(shè)施的的收費(fèi)貴俱樂部的服服務(wù)人員態(tài)態(tài)度差高樂夫球場(chǎng)場(chǎng)地的草坪坪不漂亮健身設(shè)備使使用率偏低低花園缺少綠綠化帶、無無樹蔭運(yùn)動(dòng)就在家家門口的感感受不強(qiáng)業(yè)主的南奧奧生活體驗(yàn)驗(yàn)田園式陽光光生活陽光足，房房子光線足足、通風(fēng)好好在廚房也看看得見風(fēng)景景安全，可打打開所有窗窗和門樓下就可以以散步健康生活形形態(tài)住進(jìn)去之前前，經(jīng)常晚晚上在家里里看電視。。住進(jìn)去后后，晚上吃吃完飯了經(jīng)經(jīng)常去散散散步，游游游泳?；顒?dòng)動(dòng)一下。輕松的、休休閑的有人服務(wù)我我物管人員禮禮貌（敬禮禮/打招呼呼），還幫幫忙拿東西西停水送水朋友羨慕我我朋友喜歡來來，都說房房子漂亮自豪的、滿滿足的潛在買家對(duì)對(duì)南奧生活活的聯(lián)想我是老板，，自由自在在“一下班就就脫褲子，，跳到游泳泳池里去游游泳，我們們就很向往往那種生活活，回到家家就換掉工工作的角色色，進(jìn)入另另外一個(gè)狀狀態(tài)，穿一一個(gè)運(yùn)動(dòng)褲褲，家是屬屬于自己的的公司，自自己想怎么么經(jīng)營(yíng)就怎怎么經(jīng)營(yíng)，，怎么享受受就怎么享享受，比較較自由的，，我認(rèn)為南南奧的生活活是比較自自由的，第第二是可以以享受自己己的愛好，，打打球，，如果有場(chǎng)場(chǎng)地的話，，跟朋友在在一起的話話，只是喝喝茶，聊天天沒什么意意思，打打打球就很好好。”心情開朗起起來“可能帶給給人也是開開心的感覺覺。我覺得得在那種環(huán)環(huán)境不會(huì)整整天想著不不開心的東東西，活躍躍點(diǎn)，心境境都會(huì)成熟熟點(diǎn)。心境境是很重要要的。工作作其實(shí)是很很緊湊的，，我現(xiàn)在一一想起那里里就覺得我我有一種很很光猛的感感覺，心情情都會(huì)舒暢暢點(diǎn)，首先先我會(huì)感覺覺到心情很很舒暢，我我一定會(huì)很很舒暢””潛在買家對(duì)對(duì)南奧生活活的聯(lián)想角色轉(zhuǎn)換，，空間轉(zhuǎn)換換“好象進(jìn)入入了另一個(gè)個(gè)世界，由由這個(gè)景變變成了那個(gè)個(gè)景。我感感覺就好象象很多廣告告的那個(gè)最最感性的那那種感覺,就是我一一進(jìn)入它的的那個(gè)“隧隧道”，我我就感覺空空氣開始清清新起來，，就感覺生生活開始幸幸福起來了了……你知知道工作上上沒有人會(huì)會(huì)感覺工作作是快樂的的，特別是是我們這種種公司，壓壓力都是很很多而且很很繁重的，，難得有這這種東西，，也就因?yàn)闉檫@樣所以以憧景這種種生活?！薄泵撾x工作壓壓力，進(jìn)入入休閑時(shí)空空正是他們所所期望要的的生活空間間對(duì)南奧傳播播活動(dòng)的反反應(yīng)對(duì)奧林匹克克“運(yùn)動(dòng)概概念”的理理解運(yùn)動(dòng)=向向上精精神=提提升生活活品質(zhì)運(yùn)動(dòng)=健健康=家庭庭幸福=充電=工工作成功功運(yùn)動(dòng)=實(shí)實(shí)在的的=不不會(huì)過時(shí)運(yùn)動(dòng)=不不分貴貴賤=人人人需要要運(yùn)動(dòng)就在家家門口=免免卻到別別處運(yùn)動(dòng)的的麻煩=經(jīng)常運(yùn)運(yùn)動(dòng)=隨時(shí)時(shí)運(yùn)動(dòng)=隨時(shí)有有運(yùn)動(dòng)搭檔檔對(duì)南奧“高高爾夫概念念”的反應(yīng)應(yīng)高爾夫=貴族運(yùn)運(yùn)動(dòng)=高高尚運(yùn)動(dòng)動(dòng)平民化的高高爾夫=有有一點(diǎn)吸吸引我=要花錢錢=要要技術(shù)=實(shí)際上上和我關(guān)系系不大生活就象高高爾夫=高爾夫夫只是運(yùn)動(dòng)動(dòng)的一種表表現(xiàn)形式高爾夫練習(xí)習(xí)場(chǎng)=樓樓盤有一一個(gè)草地，，多了綠化化空間消費(fèi)者感興興趣主要還還是“運(yùn)動(dòng)動(dòng)就在家門門口”的概概念，在高爾夫練練習(xí)場(chǎng)的體體驗(yàn)高爾夫特色色引起的感感受：“心理其實(shí)實(shí)也有一些些滿足感的的，畢竟是是比較高尚尚的富人的的運(yùn)動(dòng)，我我們也來打打一打，感感覺挺好的的。”“這種運(yùn)動(dòng)動(dòng)相對(duì)來說說這個(gè)比較較親近一些些，二個(gè)人人一邊聊天天，一邊走走”“我去的時(shí)時(shí)候氣氛很很好的，六六點(diǎn)多鐘，，剛好太陽陽已經(jīng)下山山了，傍晚的時(shí)候候真的很舒舒服的，那那光線金黃黃色的，草草地是綠色色的。在草地上走走一走，打打一下,教教練是傍邊邊教你，那那個(gè)感覺很很好的………幾個(gè)人的，，三，四個(gè)個(gè)這樣的，，當(dāng)時(shí)還沒沒有悉尼的的，看上去去那個(gè)環(huán)境境很舒服。。望上去沒沒有什么樓樓，只是看看到雅典的的一點(diǎn)點(diǎn)樓樓,環(huán)境很很開闊的。。”草場(chǎng)的印象象：“它球場(chǎng)的的草地做得很很好，都是按照照標(biāo)準(zhǔn)來做的，距距離都很標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的，所所以洞數(shù)就就比較小了了。它是練練習(xí)場(chǎng)來的的，它是按按照國(guó)際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)來做的的。”“它也不是是幾十塊在在那里散步步的，它那那里的環(huán)境是相當(dāng)當(dāng)美的。聊一下天啊，，又打上幾幾桿的，就就是你不打打，坐在那那里也很舒服，那風(fēng)比較較涼爽的?！薄鞍察o點(diǎn)，，舒服一點(diǎn)點(diǎn)?？吹骄G綠色的東西西會(huì)舒服一一點(diǎn)。視覺覺比較好。?！薄安莸睾艽蟠螅箻蔷嚯x寬，其實(shí)很不不錯(cuò)的了，，你在哪一一個(gè)樓盤都都不可能找找到這么寬寬的樓距的的了?！睋羟驑啡ぁ芭紶柎蛉トヒ恍┖茏屪屪约后@喜喜的球來。。那時(shí)是挺挺高興的。。”“高爾夫球球一般人都都很少打的的，不過打打高爾夫球球的感覺真真的上很好好，很爽的的。”負(fù)面聯(lián)想?。骸耙粋€(gè)人打打的時(shí)候就就可以，這這么小的場(chǎng)場(chǎng)，一大堆堆人去打，，你追我趕趕的，都不不知道那個(gè)個(gè)球是你的的了?！惫δ苌伲骸澳莻€(gè)只是是發(fā)球?！薄迸c我無關(guān)：：“不會(huì)大，，要花錢””如何看競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)盤其它樓盤的的感覺與南南奧有什么么不同星河灣祈福華南新城雅居樂象“老爺車車”，懷舊舊浪漫而不不實(shí)際，只只吸引向往往藝術(shù)氣息息的人；南南奧相對(duì)較較實(shí)際，較較適合生活活，運(yùn)動(dòng)的的好處比較較實(shí)在，多元化，生生活配套較較完善，但但住的人比比較雜，因因?yàn)槭谴蟊P盤，總在變變動(dòng)調(diào)適中中；南奧主主要定位在在年輕白領(lǐng)領(lǐng)人群，樓樓盤規(guī)模適適中大盤，長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)來看配套套會(huì)比較齊齊全，但不不知什么時(shí)時(shí)候建好，，現(xiàn)在看樓樓的感覺一一般；南奧奧看樓時(shí)往往往一見鐘鐘情房子風(fēng)格比比較沉穩(wěn)，，適合較成成功、較成成熟的人居居?。荒蠆W奧樓盤有時(shí)時(shí)代感，較較適合年輕輕人如何看星河河灣產(chǎn)品：樓房之間太太密江風(fēng)會(huì)有腥腥味房子裝修風(fēng)風(fēng)格獨(dú)特，，但不太太適合實(shí)際際生活、不不實(shí)用價(jià)格較貴，，4千/平平方以上形象：像老爺車，，異國(guó)風(fēng)情情、富于藝藝術(shù)氣息，，溫馨感感覺、浪漫漫吸引搞藝術(shù)術(shù)的人———迷信、向向往、崇尚尚藝術(shù)的；；喜歡浪漫漫情調(diào)的較吸引女性性不適合講求求實(shí)際的人人，不適適合百姓生生活廣告吸引人人，營(yíng)造浪浪漫氣息星河灣的精精致、浪漫漫也頗具吸吸引力。如何看華南南新城“它跟南奧奧有相同的的環(huán)境，比比較吸引人人的是它搞搞一個(gè)非常常大的設(shè)計(jì)計(jì)概念，按按照它的規(guī)規(guī)劃是非常常大的。以以后的發(fā)展展可能跟麗麗江一樣是是一個(gè)大的的樓盤。以后的配套套設(shè)施上可可能會(huì)做得得比較齊全全，做一些些相配的銀銀行，醫(yī)院院，學(xué)校，，商場(chǎng)等等等的，感覺覺會(huì)有個(gè)保保障?！薄拔矣X得它它的歌劇院院做得挺有有氣勢(shì)的。。”“學(xué)校都挺挺吸引人的的。好像是是執(zhí)信的。?！比A南新城的的吸引力在在于未來的的設(shè)施配套套有保障如何看祈福福老盤多元化特色色住戶分兩類類的，港澳澳度假式的的，家庭庭生活的配套完善交通班次多多注重家庭生生活有一個(gè)燒烤烤的地方，，有一個(gè)農(nóng)農(nóng)莊，有小小孩子的周周末去玩一一玩發(fā)生過事故故祈福優(yōu)勢(shì)是是配套趨向向成熟如何看其它它盤雅居樂、華華南碧桂園園、錦繡香香江不太適適合他們雅居樂適合合成熟、沉沉穩(wěn)的較成成功人士華南碧桂園園土氣，象象爆發(fā)戶住住宅感覺錦繡香香江里面階階層太分明明，不會(huì)住住里面的洋洋房不太考慮番番禺老盤麗麗江和洛濤濤居因?yàn)閷?duì)新盤盤興趣更大大為什么不選選擇南奧競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)盤？為什么不選選擇星河灣灣樓盤/房子子的不足：：樓距密樓層高/有有電梯：““樓層比較較高，有電電梯的那種種?！辈粔?qū)嵱茫海骸啊翱臻g間浪費(fèi)很大大，廁所很很大的，房房又很大，，很浪費(fèi)的的?！笔覂?nèi)光線不不如南奧：：“星河河灣不是單單戶的，它它一梯有很很多戶的。。很多人都都說那里黑黑啊。”價(jià)格貴：“裝修是豪豪華一點(diǎn)，，但是它地地的價(jià)錢也也“豪華””很多的，，它貴差不不多一半的的，它要五五千多的。?！睘槭裁床贿x選擇祈福大盤引起的的不方便：：“夏天啊，，你一進(jìn)去去的時(shí)候，，它沒有什什么蔽檔的的。沒有走走廊的。你你等車又慢慢，走路又又曬。你真真的沒有辦辦法的?！薄薄捌砀Ｌ蟠罅?，它說說有什么那那個(gè)串往巴巴士，但是是我上次坐坐了一次，，繞那個(gè)祈祈福新村一一圈要二十十五分鐘，，我要是在在里面上班班的話，從從里面坐車車出來都要要十多分鐘鐘了，還要要再另外坐坐它的班車車，那要多多少長(zhǎng)的時(shí)時(shí)間了？””房子不夠時(shí)時(shí)尚新穎：：“它的房子子沒有什么么變化。與與以前的沒沒有什么變變化，檔次次還是上不不來。它做做了這么久久了，都沒沒有什么變變化?！辈幌矚g居住住者階級(jí)過過于分明：：“我覺得大大，有一個(gè)個(gè)問題就是是亂??！定定位就一定定得很寬的的，很多個(gè)個(gè)等級(jí)的人人在那里，，有的幾百百萬買別墅墅的，十幾幾萬買洋房房的也有。。差不多是是一個(gè)社區(qū)區(qū)，所有類類型的人都都在那里………,說到到教育了，，它兩間學(xué)學(xué)校，一間間英文學(xué)校校，一間普普通學(xué)校。。英文學(xué)校校與普通學(xué)學(xué)校的差別別很遠(yuǎn)的。。英文學(xué)校校大概一定定年要四，，五萬塊左左右，一般般學(xué)校是大大概六千到到一萬的收收費(fèi)，相差差多幾倍。。很明顯就就說給人聽聽，這個(gè)是是好的學(xué)校校，這個(gè)是是差一點(diǎn)學(xué)學(xué)校，這個(gè)個(gè)階級(jí)的觀觀念就在小小孩的心中中形成?！薄睘槭裁床贿x選擇華南新新城樣板房缺乏乏特色/新新意：“就是房間的的設(shè)計(jì)的不不是很好，，其實(shí)的還還可以。華南新城的的那個(gè)樓盤盤沒有什么么新意的，，都是一模模一樣的。。”擔(dān)心大盤規(guī)規(guī)劃變動(dòng)多多：“樣板房，，華南新城城是另外建建的，到時(shí)時(shí)它真正的的房是怎么么樣的呢？？還不知道道。他還告告訴你這不不是交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，這是是豪華裝修修，到時(shí)候候交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不是這樣樣”對(duì)江景興趣趣不大：“那條江黃黃得要死。?！睘槭裁床贿x選擇雅居樂樂售樓現(xiàn)場(chǎng)未未準(zhǔn)備好，，吸引力不不強(qiáng)：“雅居樂，，我覺得策策略上稍微微差了一點(diǎn)點(diǎn)，沒有跟跟得上，它它是五一推推出的，但但是亂七八八糟的，它它本來是應(yīng)應(yīng)該不錯(cuò)的的，但是我我去看的時(shí)時(shí)候一派亂亂糟的樣子子，讓人感感覺不好好。”對(duì)未來規(guī)劃劃信心不足足：“我看了它它的廣告就就不是很實(shí)實(shí)際了，將將那個(gè)三號(hào)號(hào)線地鐵劃劃去了它那那里，一看看上去就是是很假的。?！薄拔覇栠^了了它以后的的發(fā)展啊，，說有三十十多間學(xué)校校，我就覺覺得很不實(shí)實(shí)在，怎么么可能有這這么多學(xué)校校。說得自自己好象是是一個(gè)國(guó)際際性教育生生活社區(qū)一一樣?！薄毙〗Y(jié)：南奧奧的核心價(jià)價(jià)值休閑的運(yùn)動(dòng)價(jià)值精美化國(guó)際化時(shí)代感自然環(huán)境+運(yùn)動(dòng)動(dòng)+時(shí)時(shí)尚運(yùn)動(dòng)+健康康活力+時(shí)尚尚自然環(huán)境運(yùn)動(dòng)設(shè)施時(shí)尚洋房上升感健康、活力力核心價(jià)值：：輕松、自由由自豪的小結(jié)：為什什么南奧引引起購(gòu)買沖沖動(dòng)品牌牌效效應(yīng)應(yīng)運(yùn)動(dòng)動(dòng)主主張張吸吸引引口碑碑好好，，朋朋友友推推薦薦對(duì)廣廣奧奧印印象象好好一見見鐘鐘情情整體體優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、、樓樓盤盤現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)感感覺覺好好搶購(gòu)購(gòu)的的感感覺覺=手手慢慢沒沒（（得得買買））相對(duì)對(duì)于于同同期期的的其其它它華華南南版版快快盤盤性性價(jià)價(jià)比比高高小結(jié)結(jié)：：為為什什么么南南奧奧還還不不能能引引起起購(gòu)購(gòu)買買沖沖動(dòng)動(dòng)等待待南南奧奧進(jìn)進(jìn)一一步步改改善善物物業(yè)業(yè)管管理理和和跟跟進(jìn)進(jìn)社社區(qū)區(qū)配配套套交通通不不便便利利配套套待待完完善善醫(yī)院院購(gòu)物物場(chǎng)場(chǎng)所所不太太迫迫切切買買樓樓市區(qū)區(qū)有有房房子子“交交通通不不方方便便，，還還有有一一個(gè)個(gè)是是購(gòu)購(gòu)物物。。怎怎么么說說我我們們也也是是在在這這里里住住了了幾幾十十年年了了，，習(xí)習(xí)慣慣了了。。比比如如說說是是星星河河灣灣，，給給你你住住一一個(gè)個(gè)晚晚上上，，突突然然想想去去吃吃宵宵夜夜，，找找了了半半天天都都找找不不到到，，走走都都要要走走20多多分分鐘鐘，，那那邊邊是是非非常常不不方方便便。。””“我我覺覺得得它它最最大大的的問問題題是是配配套套不不完完善善。。你你們們有有沒沒有有留留意意到到它它最最大大的的問問題題是是沒沒有有一一間間好好的的醫(yī)醫(yī)院院。。：：醫(yī)醫(yī)院院，，學(xué)學(xué)校校，，商商場(chǎng)場(chǎng)。。如如果果這這些些方方面面完完善善了了之之后后很很多多東東西西就就好好了了。?！薄眴⑹臼荆海耗夏蠆W奧洋洋房房在在華華南南板板塊塊具具競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力南奧奧核核心心價(jià)價(jià)值值與與消消費(fèi)費(fèi)者者需需求求十十分分吻吻合合南奧奧傳傳播播主主題題獨(dú)獨(dú)特特而而實(shí)實(shí)在在，，較較競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手的的賣賣點(diǎn)點(diǎn)更更容容易易為為消消費(fèi)費(fèi)者者所所認(rèn)認(rèn)同同南奧奧產(chǎn)產(chǎn)品品特特色色吸吸引引力力大大，，具具市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力啟示示：：消消費(fèi)費(fèi)者者眼眼中中的的南南奧奧產(chǎn)產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)主要要優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：房型型（（躍躍式式/頂頂層層閣閣樓樓））新新穎穎特特別別樓距距價(jià)格格適適中中整體體環(huán)環(huán)境境不不太太擁擁擠擠（（星星河河灣灣比比較較擁擁擠擠）），，整整體體風(fēng)風(fēng)格格漂漂亮亮獨(dú)獨(dú)特特其它它優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：感覺覺運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)設(shè)設(shè)施施多多一一些些中型型盤盤，，發(fā)發(fā)展展完完善善應(yīng)應(yīng)該該比比較較快快（（華華南南新新城城太太大大））洋房房有有電電梯梯學(xué)村村高爾爾夫夫場(chǎng)場(chǎng)也也給給環(huán)環(huán)境境加加分分，，但但主主要要不不是是高高爾爾夫夫式式的的生生活活檔檔次次。。三、、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)盤盤80-120平平方方小小戶戶型型消消費(fèi)費(fèi)者者的的需需求求特特點(diǎn)點(diǎn)有有什什么么不不同同？？對(duì)對(duì)華華南南板板各各盤盤看看法法有有何何不不同同？？南奧奧競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)盤盤業(yè)業(yè)主主背背景景參參考考分分析析華南南板板塊塊潛潛在在消消費(fèi)費(fèi)者者背背景景參參考考分分析析星河河灣灣和和星星河河灣灣所所吸吸引引人人群群的的收入入及房?jī)r(jià)價(jià)承承受受力力都高高于于南南奧奧所所吸吸引引的的人人群群；；而而且且星星河河灣灣吸吸引引的的人人群群學(xué)歷歷更高高。。星河河灣灣消消費(fèi)費(fèi)者者（包包括括業(yè)業(yè)主主及及其其潛潛在在消消費(fèi)費(fèi)者者的的看看法法））他們們更更喜喜歡歡什什么么樣樣的的樓樓盤盤？？“原原來來打打算算買買祈祈福福的的，，因因?yàn)闉槲椅铱纯粗兄衅砥砀８６质諬OUSES,那些些二二手手大大概概40多多萬萬，，當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)打打算算買買那那些些，，但但女女朋朋友友不不喜喜歡歡。?！薄备蛳蛲砝硐胂胫兄械牡闹兄挟a(chǎn)產(chǎn)式式居居所所他們們更更喜喜歡歡什什么么樣樣的的樓樓盤盤？？星河河灣灣：：““很很經(jīng)經(jīng)典典””““象象老老爺爺車車””““比比較較寧寧靜靜””““比比較較浪浪漫漫””““精精致致的的””“南澳澳的內(nèi)內(nèi)部部結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)都都不不錯(cuò)錯(cuò)，，但但是是感感覺覺綠綠化化就就粗粗一一點(diǎn)點(diǎn)。。南南澳澳的的價(jià)價(jià)錢錢其其實(shí)實(shí)都都是是挺挺合算算的的，，但但是是房房屋屋的的外外墻墻就就比比較較粗粗一一點(diǎn)點(diǎn)，，和和星星河河灣灣比比就就粗粗一一點(diǎn)點(diǎn)。。””“華南南新新城城感覺覺比比較較粗粗一一些些，，它它江江邊邊有有些些木木排排在在那那里里，，感感覺覺有有些些抄抄龒龒，，抄抄龒龒星河河灣灣，，相相對(duì)對(duì)來來說說是是星星河河灣灣小小了了一一些些，，但但就就精精品品一一些些””“星河河灣灣有精精致致的的設(shè)設(shè)施施，，挺挺高高檔檔的的””“星河河灣灣的園園林林比比南奧奧好，，特特別別是是那那個(gè)個(gè)養(yǎng)養(yǎng)魚魚的的技技術(shù)術(shù)是是寶寶墨墨園園的的技技術(shù)術(shù)來來的的，，水水很清清的的，，這這個(gè)個(gè)做做得得相相當(dāng)當(dāng)好好。?！薄薄靶呛雍訛碁惩獠坎康牡膱@園林林比比較較好好，，南奧奧就是是里里面面的的房房型型好好。。我我覺覺得得建建筑筑質(zhì)質(zhì)量量應(yīng)應(yīng)該該要比比南南奧奧要要好好，，就就是是那那些些墻墻體體的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)啊啊””“最最主主要要的的是是那那個(gè)個(gè)建建筑筑的的硬硬件件、、小小區(qū)區(qū)的的設(shè)設(shè)置置、、和和那那個(gè)個(gè)江江景景，，就就比比其其它它盤盤優(yōu)優(yōu)勝勝””中產(chǎn)產(chǎn)式式的的精精細(xì)細(xì)、、雅雅致致、、高高檔檔化化（園園林林、、綠綠化化、、建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格精精致致化化））他們們更更喜喜歡歡什什么么樣樣的的樓樓盤盤？？“南奧奧剛開開放放看看的的時(shí)時(shí)候候就就人人太太多多了了。。很很多多人人排排隊(duì)隊(duì)，，因因?yàn)闉橘I買房房子子確確實(shí)實(shí)不不想想那那么么多多人人去去看看，，太太多多人人就就好好像像逛逛商商場(chǎng)場(chǎng)那那樣樣…………，，南南澳澳它它說說有有高高爾爾夫夫球球場(chǎng)場(chǎng)，，但但都都好好像像是是趕趕鴨鴨子子那那樣樣去去看看…………,到到星河河灣灣看看看,那那些些SELLS，保保安安都都OK!””期望望尊尊貴貴服服務(wù)務(wù)他們們更更喜喜歡歡什什么么樣樣的的樓樓盤盤？？名校校：：“當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)認(rèn)認(rèn)為為那那里里環(huán)環(huán)境境比比較較好好，，而而且且有有執(zhí)執(zhí)信信中中學(xué)學(xué)，，都都是是為為小小孩孩著著想想””交通通：““將將來來離離地地鐵鐵很很近近，，交交通通就就比比較較暢暢順順””配套套：““整整個(gè)個(gè)小小區(qū)區(qū)的的設(shè)設(shè)置置比比較較合合理理。。小小區(qū)區(qū)里里面面診診所所、、商商場(chǎng)場(chǎng)、、超超市市、、托托兒兒所所，，基基本本上上樣樣樣樣都都有有。。我我們們都都不不是是說說經(jīng)經(jīng)常常去去那那里里住住。。感感覺覺以以后后去去住住那那里里都都是是會(huì)會(huì)很很方方便便。?！薄蓖|(zhì)質(zhì)化化的的生生活活設(shè)設(shè)施施/配配套套需需求求星河河灣灣消消費(fèi)費(fèi)者者：：身份份或或心心態(tài)態(tài)上上更更靠靠近近中中產(chǎn)產(chǎn)階階級(jí)級(jí)人口口特特征征:中產(chǎn)產(chǎn)階階層層和和十十分分靠靠近近和和向向往往中中產(chǎn)產(chǎn)的的小小資資階階層層/高高級(jí)級(jí)白白領(lǐng)領(lǐng)（（較較多多私私營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)主主以以及及月月入入達(dá)達(dá)8000左左右右的的高高級(jí)級(jí)白白領(lǐng)領(lǐng)））生活活形形態(tài)態(tài):向中中產(chǎn)產(chǎn)式式生生活活靠靠攏攏，，向向往往優(yōu)優(yōu)雅雅、、尊尊貴貴生生活活不少少是是有有車車族族，，部部分分人人開開始始有有條條件件支支配配工工作作和和生生活活的的時(shí)時(shí)間間追求求高高檔檔商商品品，，品品位位較較高高，，講講求求內(nèi)內(nèi)涵涵；；日日常常重重社社交交，，重重身身份份/面面子子樓房房需需求求特特點(diǎn)點(diǎn):理想想中中房房子子是是中中產(chǎn)產(chǎn)定定位位的的房房子子（（HOUSE））；；偏好好形形象象高高檔檔化化、、風(fēng)風(fēng)格格高高雅雅精精致致的的樓樓盤盤；；房房子子不不僅僅要要時(shí)時(shí)尚尚，，而而且且要要經(jīng)經(jīng)典典耐耐看看。。買樓樓考考慮慮價(jià)價(jià)格格，，但但不不太太強(qiáng)強(qiáng)求求實(shí)實(shí)惠惠————華華南南板板塊塊各各盤盤的的洋洋房房業(yè)業(yè)主主中中，，星星河河灣灣業(yè)業(yè)主主的的單單價(jià)價(jià)普普遍遍略略高高更在在乎乎售售前前服服務(wù)務(wù):期期望望享享受受尊尊貴貴服服務(wù)務(wù)，，體體現(xiàn)現(xiàn)優(yōu)優(yōu)越越感感，，比比較較在在乎乎售售樓樓現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氛氛圍圍以以及及售售樓樓人人員員的的服服務(wù)務(wù)意意識(shí)識(shí)和和態(tài)態(tài)度度祈福福消消費(fèi)費(fèi)者者（包包括括業(yè)業(yè)主主及及其其潛潛在在消消費(fèi)費(fèi)者者的的看看法法））他們們（（私私營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)主主））為為什什么么買買樓樓？？“好好多多朋朋友友在在那那里里買買了了樓樓，，我我星星期期六六日日放放假假就就去去那那里里度度假假，，平平時(shí)時(shí)我我們們一一般般都都是是在市市內(nèi)內(nèi)。。””“在在荔荔灣灣有有房房子子，，祁祁福福多多數(shù)數(shù)都都是是度度假假性性質(zhì)質(zhì)，，一一家家去去燒燒一一下下烤烤，，打打一一下下麻麻將將…………可以以說說是是一一個(gè)個(gè)趨趨勢(shì)勢(shì)吧吧，，在在華華南南板板塊塊買買一一間間別別墅墅，，好好像像人人人人都都有有，，現(xiàn)現(xiàn)在在經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)好好，我我就就買買了了。。跟上上潮潮流流、、有有別別墅墅（（洋洋房房而而已已））有有面面子子（市市區(qū)區(qū)郊郊區(qū)區(qū)房房子子兩兩邊邊住住））他們們更更喜喜歡歡什什么么樣樣的的樓樓盤盤？？齊全全的的配配套套：：“配配套套設(shè)設(shè)施施都都是是比比較較齊齊全全。。你你想想要要什什么么它它都都會(huì)會(huì)有有。。就就是是好好像像去去到到另一一個(gè)個(gè)地地方方，，不不會(huì)會(huì)在在自自己己的的社社區(qū)區(qū)里里，，想想要要什什么么東東西西都都沒沒有有。。設(shè)設(shè)施施齊全全就就好好像像是是渡渡假假。?！薄笔袇^(qū)區(qū)式式生生活活條條件件：：“有有食食街街，，有有燒燒烤烤場(chǎng)場(chǎng)…………,發(fā)發(fā)展展比比較較完完善善”交通：“沒有哪個(gè)盤盤比祈福的交交通班次多””完善的生活完完善配套和設(shè)設(shè)施，提供市市區(qū)式生活便便利（方便的度假假式生活空間間）祈福消費(fèi)者：：注重生活配套套成熟、完善善化的多元群群體人口特征：兩兩類群體私營(yíng)業(yè)主：經(jīng)經(jīng)濟(jì)條件比較較寬松，廣州州有樓，有能能力二次職業(yè)業(yè)，且保留市市區(qū)房自住白領(lǐng)：收入比比較穩(wěn)定，個(gè)個(gè)人月入8000左右，，有條件選擇擇綜合條件好好一些的房子子共同點(diǎn)：心態(tài)態(tài)成熟、比較較理性，講求求實(shí)際生活形態(tài)：私營(yíng)業(yè)主：習(xí)習(xí)慣于市區(qū)生生活方式，又又期待郊區(qū)休休閑度假生活活：酒樓、燒燒烤場(chǎng)朋友廣廣，注重面子子，社會(huì)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)比較豐富；；事業(yè)成，有有條件更好地地照顧老人、、孩子，希望望孩子讀名學(xué)學(xué)，希望為老老人提供休閑閑活動(dòng)空間白領(lǐng)：工作忙忙碌，追求生生活品質(zhì)，消消費(fèi)品位較高高（和其它盤盤白領(lǐng)業(yè)主相相似），一般般暫時(shí)不考慮慮孩子讀書問問題樓盤需求特點(diǎn)點(diǎn)：考慮問題比較較周全，買樓樓過程長(zhǎng)，考考慮全面價(jià)格承承受力力比較較強(qiáng)華南新新城消消費(fèi)者者（包括括業(yè)主主及其其潛在在消費(fèi)費(fèi)者的的看法法）他們更更喜歡歡什么么樣的的樓盤盤？大盤令令配套套完善善更有有保障障：“比較較吸引引人的的是它它搞一一個(gè)非非常大大的設(shè)設(shè)計(jì)概概念，，按照照它的的規(guī)劃劃是非非常大大的。。意味味著以以后的的配套套設(shè)施施上可可能會(huì)會(huì)做得得比較較齊全全，做做一些些相配配的銀銀行，，醫(yī)院院，學(xué)學(xué)校，，商場(chǎng)場(chǎng)等等等的，，感覺覺會(huì)有有個(gè)保保障。。包括括交通通以后后都會(huì)會(huì)好———有有專線線或者者什么么的。?！薄拔矣X覺得它它的歌歌劇院院做得得挺有有氣勢(shì)勢(shì)的，，學(xué)校校都挺挺吸引引人的的”多元的的人群群容納納性：：它給我我的感感覺更更老少少皆宜宜，多多層面面，容容納性性可能能強(qiáng)很很多。。同質(zhì)化化的生生活設(shè)設(shè)施/配套套需求求他們更更喜歡歡什么么樣的的樓盤盤？“就是是市區(qū)區(qū)的空空氣不不太好好，偶偶然去去一次次那邊邊，就就覺得得那里里的空空氣好好新鮮鮮。那那種感感覺就就是很很舒服服”“都是是想買買比較較大一一點(diǎn)，，比你你在市市區(qū)里里的房房子大大。就就是很很大，，很寬寬闊的的感覺覺。就就是好好像復(fù)復(fù)式那那個(gè)樣樣子。。走出出房子子可以以看到到那些些景色色………”江景：：“它它跟南南奧有有相同同的環(huán)環(huán)境，，南奧奧就少少了一一個(gè)水水，如如果有有水就就沒有有問題題了。。華南南新城城就有有那個(gè)個(gè)水””““可以以看到到江景景那里里比較較好一一點(diǎn)””同質(zhì)化化的良良好空空氣、、環(huán)境境需求求，但但對(duì)環(huán)環(huán)境景景觀要要求更更高他們更更喜歡歡什么么樣的的樓盤盤？“都是是屬于于一個(gè)個(gè)投資資成分分的。。起碼碼，你你買了了樓就就可以以握在在手上上，不會(huì)像像股票票一樣樣，跌跌到底底，什什么都都沒有有了。?！奔骖櫷锻顿Y保保值需需求（這和和合生生企業(yè)業(yè)形象象宣傳傳有關(guān)關(guān)）華南新新城消消費(fèi)者者特點(diǎn)點(diǎn)與祈福福相似似，消消費(fèi)者者比較較注重重整體體配套套條件件，比較重重視房房子外外部大大環(huán)境境的舒舒適感感雅居樂樂消費(fèi)費(fèi)者（包括括業(yè)主主及其其潛在在消費(fèi)費(fèi)者的的看法法）他們更更喜歡歡什么么樣的的樓盤盤？“設(shè)備備比較較齊全。去浸浸一下下按摩摩水療療，他他那里里有按按摩水水療，，那里里還有有泳池池，就就是可可以去去健一一下身身，SHOPING，就是說說在一一個(gè)社社區(qū)里里全部部都有有齊………””“雅居居樂就就相對(duì)對(duì)于其其它來來說呢呢，就就是少少了江江景，，但是是他呢呢有幾幾個(gè)人工湖湖……,他的的綠化率率就是有有百分分之五五十幾幾………,人車分分流,你進(jìn)進(jìn)去是是很舒舒服的的，完完全是是不會(huì)會(huì)說走走那里里要看看車啊啊,它它每個(gè)個(gè)小區(qū)區(qū)都是是有地地下停車場(chǎng)場(chǎng)，你會(huì)會(huì)覺得得很方方便，，很舒舒服………，，花園就是給給你們們的小小孩子子玩耍耍的地地方，，就是是你不不用花花心思思去看看著他他，不不會(huì)怕怕他被被別人人撞到到?！薄杯h(huán)境設(shè)設(shè)施配配套的的考慮慮更周周全、、更細(xì)細(xì)致到到位他們更更喜歡歡什么么樣的的樓盤盤？“還有有就是是它的的街道道用料料是很很精致的，和和其它它花園園比，，雖然然都有有自己己IDEA，，自己的的設(shè)計(jì)計(jì)，但但是就就設(shè)計(jì)計(jì)上，，應(yīng)該該是它它（雅雅居樂樂）的的設(shè)計(jì)計(jì)比其其它盤盤都要要新很多多，他們們的用料就就很漂漂亮……,你看看他的的街心心都是是用很很多的的石,就是是不會(huì)會(huì)用很很粗的的，給給你的的設(shè)計(jì)計(jì)意念念就會(huì)會(huì)很精精致。?！薄岸仪宜麄儌兊呐渑涮自O(shè)設(shè)施都都是說說比較較先進(jìn)的的………,不會(huì)說說，只只是一一個(gè)網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)，或或者是是一個(gè)個(gè)羽毛毛球場(chǎng)場(chǎng)，他他們都都很齊全全”“我覺覺得碧碧桂園園都是是很粗粗糙的的，現(xiàn)現(xiàn)在它它們（（雅居居樂））的管管理只只有是是城建建可以以跟他他們相相比，，是經(jīng)經(jīng)過ISO的”“中山山雅居居樂就就是做做得比較成成功，而且且吸引引那些些港澳澳人，，再介介紹別別人來來廣州州雅居居樂來來買房房子，，百分分之八八十都都是港港澳買買它，，人口口質(zhì)素素就比比較好好一點(diǎn)點(diǎn)?！薄薄把啪泳訕纷屪屓烁懈杏X是是那里里可能能比較較大氣一點(diǎn)，，有重重慶的的解放放碑那那種感感覺………,它那那邊的的商街街啊，，挺吸吸引人人的。。一條條街整整個(gè)都都是商商店。?！卑l(fā)展商商有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)；；高品品質(zhì)、、精致致、大大氣雅居樂樂的消消費(fèi)者者特點(diǎn)點(diǎn)與祈福福的形形似，，注重重整體體配套套，而而且心心態(tài)或或身份份也較較靠近近中產(chǎn)產(chǎn)階層層，個(gè)個(gè)性成成熟，，偏好好風(fēng)格格穩(wěn)重重、大大氣的的樓盤盤小結(jié)：：競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)盤消消費(fèi)者者和南南奧消消費(fèi)者者的異異同星河灣灣：相對(duì)于于南奧奧消費(fèi)費(fèi)者，，收入入更高高，心心態(tài)或或身份份更靠靠近中中產(chǎn)階階層，，追求求完美美，偏偏好精精致、、藝術(shù)術(shù)化的的樓盤盤，不不太強(qiáng)強(qiáng)求實(shí)實(shí)惠祈福：：相對(duì)而而言，，人群群更多多元化化，考考慮問問題較較成熟熟細(xì)致致，更更注重重生活活配套套完善善性華南新新城：：與祈福福相似似，消消費(fèi)者者比較較注重重整體體配套套條件件，比比較重重視房房子外外部大大環(huán)境境的舒舒適感感雅居樂樂：與祈福福的形形似，，注重重整體體配套套，而而且心心態(tài)或或身份份也較較靠近近中產(chǎn)產(chǎn)階層層，個(gè)個(gè)性成成熟，，偏好好風(fēng)格格穩(wěn)重重、大大氣的的樓盤盤不同于于競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)盤的的南奧奧消費(fèi)費(fèi)者：：南奧消消費(fèi)者者更多多自我我定位位為普普通白白領(lǐng)心態(tài)年年輕、、不很很成熟熟樓盤價(jià)價(jià)位承承受力力略低低買房考考慮不不夠精精細(xì)周周全，，決策策過程程短部分人人買房房屬于于暫時(shí)時(shí)性，，，條條件改改善會(huì)會(huì)再買買追求時(shí)時(shí)尚，，但注注意力力較多多停留留表面面的時(shí)時(shí)尚感感另有部部分消消費(fèi)者者特點(diǎn)點(diǎn)和星星河灣灣等其其它盤盤的相相似。。小結(jié)：：競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)盤形形象核核心價(jià)價(jià)值星河灣灣：高貴、、精致致祈福：：成熟、、便利利的大大型休休閑生生活空空間華南新新城：：可靠、、完善善的大大型江江景樓樓盤雅居樂樂：穩(wěn)重、、精美美、大大氣小結(jié)：：競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)盤消消費(fèi)者者為什什么不不選擇擇南奧奧檔次一一般園林普普通房子較較粗糙糙,不不夠精精致運(yùn)動(dòng)設(shè)設(shè)施優(yōu)優(yōu)勢(shì)不不明顯顯高爾夫夫場(chǎng)相相當(dāng)于于大草草地其它盤盤有許許多運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)設(shè)施服務(wù)/配套套跟不不上交通班班次少少星河灣灣更高高檔\精致致，寧寧靜感感祈福社社區(qū)配配套比比較成成熟完完善，，生活活更方方便華南新新城屬屬于大大盤,環(huán)境境大，，配套套將更更齊全全,發(fā)發(fā)展商商實(shí)力力強(qiáng)、、可靠靠雅居樂樂較大大氣：：大盤盤，比比較成成熟、、穩(wěn)重重，配配套齊齊全對(duì)南奧奧的不不滿競(jìng)爭(zhēng)盤盤相對(duì)對(duì)于南南奧的的差異異/優(yōu)優(yōu)勢(shì)南奧140平方方以上上大型型住宅宅消消費(fèi)者者分析析深深訪形形式他們是是高級(jí)級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)/金金領(lǐng)/老板板中等以以上學(xué)學(xué)歷，，家庭庭年總總收入入30萬以以上目前已已經(jīng)有有房有有車，，希望望進(jìn)一一步提提升生