房地產投資風險

房地產投資風險研究房地產又稱不動產，是指土地，建筑物及其固定在土地、建筑物上不可分割的部分。由于房地產具有消費、保值、增值和高收益等功能，房地產投資已成為投資領域的一個熱點，房地產業(yè)也成為當今世界各國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產業(yè)之一。房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等房地產業(yè)的基本經(jīng)濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。房地產投資是在進行房地產開發(fā)和經(jīng)營的基礎上，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經(jīng)濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。

一、房地產投資風險

二、我國房地產投資風險的總體狀況及變化趨勢

三、房地產投資風險的防策略

改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入，以推行城市綜合開發(fā)、房屋商品化、住房制度改革和土地有償使用等制度為契機，我國房地產業(yè)迅速恢復、發(fā)展和壯大，顯示出勃勃生機和旺盛活力。從1998到現(xiàn)在這段時期，房地產開發(fā)進入了一個前所未有的新高潮，房地產市場也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。但是在房地產業(yè)高速發(fā)展的背后，其所帶的風險也日益增大。

影響房地產投資風險的不確定因素很多，既有來自房地產投資開發(fā)活動本身，又有來自于周圍的環(huán)境條件，甚至還有人們認識的滯后性、財務管理可控性的局限性，乃至來自大自然的災害等等。進行房地產投資風險的分析及防范，從根本上講，是要對影響房地產投資效益的各個因素變化以及對投資效益的影響進行分析，或者說對房地產投資評價結果的可靠性進行檢驗，從而測定項目的風險性。認識房地產投資的風險，明確導致投資效果明顯變化的因素，并進行控制，可以有助于房地產投資效益的提高，減少或避免不必要的風險損失。房地產投資風險分析及防范策略房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等房地產業(yè)的基本經(jīng)濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。房地產投資是進行房地產開發(fā)和經(jīng)營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經(jīng)濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。一、房地產投資風險房地產投資風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規(guī)避的主要風險是經(jīng)濟風險。經(jīng)濟風險主要包含市場利率風險、資金變現(xiàn)風險、購買力風險等。1、利率風險。房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。這無疑會給投資者經(jīng)營者帶來損失。2、購買力風險購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經(jīng)營者帶來損失。3、資金變現(xiàn)風險資金變現(xiàn)風險，就是將非貨幣的資產或有價證券兌換成貨幣。不同性質的資產或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產投資的變現(xiàn)性能較差。房地產資金變現(xiàn)風險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進間和方式變化而導致房地產商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產經(jīng)營者帶來損失。二、我國房地產投資風險的總體狀況及變化趨勢近年來，伴隨著我國經(jīng)濟體制的逐步轉軌和國家一系列寄存觀經(jīng)濟政策的出臺，房地產投資風險總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢。1、經(jīng)濟風險降低，技術風險、政策風險增加房地產投資經(jīng)濟風險是指一系列與經(jīng)濟不至于產經(jīng)濟發(fā)展有關的不確定因素給房地產開發(fā)經(jīng)營所帶來的風險。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展以及整體經(jīng)濟環(huán)境的不斷改善房地產投資的經(jīng)濟風險將有所降低。首先，經(jīng)濟的發(fā)展使們收入增加，實際購買能力提高，特點是中國加入WTO后，經(jīng)濟實力將有一個飛躍，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構的大量涌入都使我國房地產業(yè)擁有一個更加優(yōu)越的經(jīng)濟環(huán)境，同時存貸款利率下調以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，否則激了需要、降低了融資成本。房地產投資技術風險主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產市場化深入，房地產開發(fā)將面臨多元化的消費群體，它要求房地產開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業(yè)科技，同時又能準確判斷不同層次房地產市場對科技今是的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求變化。房地產投資的政策風險主要指中國房地產市場中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，部分房地產投資商所要求的政策“救市”行為。這種行為的實質是增加了那此經(jīng)營狀況尚屬良好的房地產投資商的政策風險，并不利于房地產市場上的“優(yōu)勝劣汰”。2、房地產投資風險地域性差異減小房地產投資風險地域性差異的縮小主要是指我國當前房地產業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的東部調整、中部升溫、西部啟動。理由有：（1）前幾年我國出現(xiàn)在房地產開發(fā)熱主要集中在東部沿海地區(qū)，樓盤積奪空置也主要集中于東部沿海地區(qū)。而與東部沿海地區(qū)相比，中西部地區(qū)房地產市場發(fā)展較為滯后，商品房屋空置率也相對較低，因此消化調整的時間比東部短。（2）由于實行西部大開發(fā)戰(zhàn)略以及經(jīng)濟發(fā)展的“雁性原理”而導致的中西部趕超現(xiàn)象已初露端倪，中西部地區(qū)的投資回報率并不低于東部地區(qū)，甚至部分行業(yè)要比東部高。因此，中西部與東部地區(qū)經(jīng)濟差距的縮小將會引起房地產發(fā)展差距的縮小。（3）隨著住宅業(yè)作為新經(jīng)濟增長點政策的出臺和我國正式加入世貿組織日期的臨近，我國將進一步縮小各地區(qū)在房地產政策上的差異，逐步實行全方便多層次開放政策，從而逐步?jīng)_淡房地產投資的地域性風險。3、投資風險信號日趨豐富目前，中國每月經(jīng)濟景氣分析報告的推出，已經(jīng)成為把我國當前經(jīng)濟形勢和房地產投資決策的重要參考；同時中房指數(shù)的推出，幫助房地產投資商直接了解當前房地產發(fā)展形勢各地城市之間的差異有利于實行空間組合的風險規(guī)避決策；各地房地產交易中心的建立，減少了房地產的私下交易，也提高了房地產市場信號的真實性、準確性，使房地產投資風險的量測和控制逐步趨于可行。業(yè)內專家者的精辟分析與預測也為房地產開發(fā)提供了多渠道的科學的判斷依據(jù)。這些都為開發(fā)商投資房地產市場奠定了良好的基礎。三、房地產投資風險的防策略房地產投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。1、投資分散策略房地產投資分散是通過開發(fā)結構的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產投資區(qū)域分散是將房地產投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣投資的影響，達到降低風險的目的。而房地產投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免免因市場變化而帶來的損失。例如，當房地產先導指標發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟增長率，人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權從周期波谷開始回升，預示著房地產業(yè)周期將進入擴張階段，此時應為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。共同投資也是一咱常用的風險分散方式。共同投資開要求全作者共同對房地產開發(fā)基礎上進行投資，利益共享，風險同擔，充分調動投資各方的積極性，最大的限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風險。例如與金融部門、大財團合作，可利用其資金優(yōu)勢，消除房地產籌資風險；與外商聯(lián)盟，即可引進先進技術和管理經(jīng)驗，又能獲得房地產投資開發(fā)政策優(yōu)惠。2、投資組合策略房地產投資組合策略是投資者依據(jù)房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當?shù)幕A上造反搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資策略。例如房地產開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。因為各種不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資基礎上回報率相對較高，回報率低的投資基礎上相對地風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產開發(fā)基礎上整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資的記收益支彌補低收益的房地產的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產合理的資金比例。3、保險策略對于房地產投資者來說購買保險是十分必要的，它是轉移或減少房地產投資風險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產投資者的損失，實現(xiàn)資金循環(huán)運動，保證房地產投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于嗇房地產投資者的信譽，促進房地產經(jīng)營活動的發(fā)展具有積極作用。一般來說房地產保險業(yè)務主要有房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委托保險。房地產投資者在購買保險時應當分考慮造反房地產投資者所需要的保險險種，確定適當?shù)谋ｋU金額，合理劃分風險單位和厘定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。[/1.1通貨膨脹的風險也稱為購買力風險。是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給投資者帶來的風險。由于所有的投資要求有一定的時間周期，尤其房地產投資周期較長，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹的風險。通貨膨脹風險不僅僅對一個投資者所不能避免或消除的。通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，因此應該引起房地產投資者的高度重視。投資者在進行投資決策時，要充分考慮到通貨膨脹的影響，適當調整其要求的最低收益率。1.2市場供求風險市場供求風險是指投資所在地區(qū)房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷運動變化的，房地產的供給和需求也是不斷變化的。供求關系的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產本身價格的變化，這種變化會使房地產投資的預期收益率發(fā)生偏離。更為嚴重的情況是，當市場內某種房地產的供給大于需求達到一定程度時，房地產投資者將面臨房地產商品積壓的局面，即找不到買主或租戶，由此會進一步引發(fā)更為嚴重的問題：資金收不回來，無力償還貸款，這很容易導致投資者的破產。1.3周期風險周期風險是房地產業(yè)的周期波動給投資者帶來的風險。正如經(jīng)濟周期的存在一樣，房地產業(yè)的發(fā)展也有周期性的循環(huán)。房地產業(yè)的周期可分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。有人統(tǒng)計，美國房地產業(yè)的周期大約為18-20年，香港約為7-8年，日本約為7年。當房地產業(yè)從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設規(guī)模收縮等情況，給房地產投資者造成損失。例如，美國1991-1992年的房地產蕭條期中，房地產成交價一般只有原價的1/4甚至更低，其中商業(yè)房地產總體市場價值從1989年的三萬五千億美元跌到1991年的一萬五千億美元。房地產價格的大幅下跌和市場成交量的萎縮，使一些實力不強、抗風險能力較弱的投資者因資金債務等問題而破產。1.4變現(xiàn)風險變現(xiàn)風險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致的資金損失的風險。房地產作為不動產，銷售過程復雜，屬于非貨幣性資產，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現(xiàn)金。因此，當投資者由于償債或其他原因急于將房地產兌現(xiàn)時，由于房地產市場的不完備，必然使投資者蒙受折價的損失。1.5政策性風險由于房地產業(yè)與國家經(jīng)濟緊密相關，因此在很大程度上受到政府的控制。政府對租金、售價的限制政策，對材料、設備的限制政策，對土地出讓、使用的政策，對環(huán)境保護的政策，尤其對固定資產投資規(guī)模的宏觀調控政策和金融方面的政策以及新的稅務政策，都給房地產投資者帶來風險。在我國現(xiàn)階段房地產市場很不完善、房地產制度尚不健全的情況下，政策性風險尤其需要引起房地產投資者的關住。例如，我國1993年的對房地產投資的宏觀調控政策和1994年出臺的土地增值稅征收條例等都對房地產業(yè)產生了顯著的影響。正如一家房地產公司的總結報告所說，“自1993年下半年實施的宏觀調控政策將蓬勃發(fā)展的房地產業(yè)拋入低谷，1994年初開征的土地增值稅又使慘淡經(jīng)營的房地產業(yè)雪上加霜”。可見政策性因素對房地產投資的影響之大。1.6利率風險調整利率是國家對經(jīng)濟進行宏觀調控的主要手段之一。國家通過調整利率可以引導資金的走向，從而起到宏觀調控的作用。利率的升高會對房地產投資產生兩方面影響：一是對房地產實際價值的折減。利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負的凈現(xiàn)值；二是利率的升高會加大投資者的債務負擔，引起還貸的困難。利率提高還會抑制對房地產的需求，從而導致房地產價格下降，而且會使房地產投資者面臨資金短缺的困境。1.7政治風險房地產的不動性使房地產投資者要承擔相當程度的政治風險。政治風險主要由以下因素造成：政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、外來侵略、騷亂等。政治風險一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其它風險的發(fā)生，是房地產投資中危害最大的一種風險。例如1992年伊拉克入侵科威特事件，不僅給在科威特的包括中國在內的各國承包商造成了巨大的損失，而且給投資者（業(yè)主）造成了更為嚴重的損失。2非系統(tǒng)風險2.1經(jīng)營管理風險經(jīng)營管理風險是指由于房地產投資者經(jīng)營管理不善而造成損失的風險。所謂經(jīng)營管理不善，主要包括：投資者不能勝任經(jīng)營管理工作；信息匱乏；決策失誤；不能處理好各種合同關系；違章或違法等。2.2財務風險財務風險是指由于投資者舉債經(jīng)營而產生的不能履行債務義務或不能及時獲得貸款的風險。通常投資者負債比率越大，財務風險就越高。財務風險可以進一步分為內部財務風險和外部財務風險：內部財務風險指項目不能夠產生足夠的現(xiàn)金流以按月或按年償還債務本息的風險；外部財務風險指投資者不能從資金市場或其它機構獲得投資所需資金的風險。2.3其它個別風險自然風險、近鄰地區(qū)環(huán)境變化風險、類似地區(qū)發(fā)展風險等都屬于個別風險。上述各種風險是房地產投資中比較常見的主要風險。實際上，由于房地產投資的復雜性，其中的風險是多種多樣、紛繁復雜的。一種風險是系統(tǒng)風險還是非系統(tǒng)風險，并不是絕對的、一成不變的。例如變現(xiàn)風險，對市場上所有房地產投資項目來說，它是系統(tǒng)風險，因為任何房地產都有流動性差即變現(xiàn)性差的特點，但是，對于某個具體的投資項目來說，可能由于該項房地產的用途、功能、位置等具體情況使該項房地產更難于在短時間內兌現(xiàn)，這種變現(xiàn)風險是個別房地產項目的風險，屬于非系統(tǒng)風險