房地產(chǎn)采購(gòu)管理培訓(xùn)

房地產(chǎn)采購(gòu)管理培訓(xùn)摘要：隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入發(fā)展，采購(gòu)管理的理念已有了日新月異的變化,尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中占到了舉足輕重的地步。眾所周知房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)在九十年代中后期發(fā)展的最為迅猛，眾多的房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般的涌現(xiàn)出來，可想而知地產(chǎn)所帶來的利潤(rùn)是其他任何企業(yè)都無法比擬的。然而隨著國(guó)家對(duì)土地的宏觀調(diào)控，出現(xiàn)了僧多粥少的局面，隨著土地價(jià)格的上漲，利潤(rùn)的降低，眾多房地產(chǎn)開發(fā)公司能否在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，關(guān)鍵在于企業(yè)的信譽(yù)和實(shí)力。而企業(yè)的實(shí)力，來源于企業(yè)完成的工程項(xiàng)目能否取得較好的盈利，從而發(fā)展和壯大企業(yè)。因此，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益勢(shì)在必行，這就要求企業(yè)提高項(xiàng)目管理水平，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，努力控制成本，以低成本、短工期、符合設(shè)計(jì)要求的質(zhì)量，達(dá)到提高效益的目的。為了生存，為了在市場(chǎng)占有一己之地，開始著重于成本控制，那么成本控制來自于先進(jìn)的采購(gòu)管理理念。在房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)中采購(gòu)管理是整個(gè)施工項(xiàng)目管理的重要組成部分。材料的采購(gòu)管理是項(xiàng)目采購(gòu)管理的重要組成部分，也是耗用資金最多的一個(gè)環(huán)節(jié)，它同時(shí)也是目前建筑項(xiàng)目成本管理中普遍失控的環(huán)節(jié)，也是參與人員損公利己腐敗產(chǎn)生的環(huán)節(jié)；材料采購(gòu)管理的優(yōu)與劣關(guān)系到了整個(gè)項(xiàng)目成本管理的成敗，它已成為建筑施工業(yè)對(duì)施工項(xiàng)目管理重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域；怎樣做好材料采購(gòu)管理，成為我們需要正視并亟需解決的問題。做好采購(gòu)管理，應(yīng)該從兩個(gè)層面著手，分別是從技術(shù)層面提高業(yè)務(wù)的執(zhí)行能力和從系統(tǒng)建設(shè)方面創(chuàng)建采購(gòu)的環(huán)境，并不斷從這兩個(gè)方面持續(xù)改進(jìn)，最終一定會(huì)收到良好的效益。規(guī)范采購(gòu)行為，在技術(shù)層面上提升業(yè)務(wù)能力材料采購(gòu)管理是從采購(gòu)計(jì)劃開始，到采購(gòu)詢價(jià)、采購(gòu)合同簽定，一直到采購(gòu)材料進(jìn)場(chǎng)為止的過程管理；這個(gè)過程中我們要重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)濟(jì)采購(gòu)量的概念是如何在實(shí)際操作應(yīng)用的。一、采購(gòu)計(jì)劃編制材料需用計(jì)劃。材料的需用計(jì)劃一般由項(xiàng)目的技術(shù)人員編制，其主要依據(jù)是圖示量和施工方案的選擇等具體要求，編制好的材料需用計(jì)劃是物資部門確定經(jīng)濟(jì)采購(gòu)量和編制材料采購(gòu)計(jì)劃的主要依據(jù)，物資部門再依據(jù)采購(gòu)計(jì)劃確定訂貨點(diǎn)，繼而簽訂采購(gòu)合同以及進(jìn)行后期的存貨管理。確定經(jīng)濟(jì)采購(gòu)量。經(jīng)濟(jì)采購(gòu)量就是項(xiàng)目一定期間材料存貨相關(guān)總成本達(dá)到最低的一批采購(gòu)數(shù)量；與存貨相關(guān)的成本，是指為形成和維持材料采購(gòu)管理而引起的各項(xiàng)費(fèi)用支出，其總額隨材料數(shù)量、價(jià)格等屬性的變化而增減，主要由訂貨成本、購(gòu)買成本、儲(chǔ)存成本和缺貨成本四部分構(gòu)成。確定經(jīng)濟(jì)采購(gòu)量的目的，就是使與材料有關(guān)的上述四項(xiàng)成本總和達(dá)到最低；根據(jù)施工項(xiàng)目的一般情況，由于訂貨成本和儲(chǔ)存成本相對(duì)較小，重點(diǎn)要考慮購(gòu)買成本和缺貨成本之和的最小化，最終得出一定期間的經(jīng)濟(jì)采購(gòu)量。編制采購(gòu)計(jì)劃。根據(jù)材料的需用計(jì)劃和采購(gòu)經(jīng)濟(jì)采購(gòu)量的分析結(jié)果以及將要選擇的合同類型編制采購(gòu)計(jì)劃，說明如何對(duì)采購(gòu)過程進(jìn)行管理；具體包括合同類型、組織采購(gòu)的人員、管理潛在的供應(yīng)商、編制采購(gòu)文檔、制定評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等采購(gòu)計(jì)劃一般由項(xiàng)目物資部門制定；根據(jù)項(xiàng)目需要，采購(gòu)管理計(jì)劃可以是正式、詳細(xì)的，也可以是非正式、概括的，關(guān)鍵強(qiáng)調(diào)其正確性、及時(shí)性和可執(zhí)行性。二、采購(gòu)詢價(jià)采購(gòu)詢價(jià)就是從可能的賣方那里獲得誰有資格、誰能最低成本完成材料采購(gòu)計(jì)劃中的供應(yīng)任務(wù)，確定供應(yīng)商的范圍，該過程的專業(yè)術(shù)語也叫供方資格確認(rèn)，獲取信息的渠道有招標(biāo)公告、行業(yè)刊物、專業(yè)建筑網(wǎng)站等媒體。做好采購(gòu)詢價(jià)管理，現(xiàn)在需要充分利用計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)，借助網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，快速地瀏覽和獲取需要的信息，從而保障采購(gòu)詢價(jià)管理、得到詢價(jià)結(jié)果的高效率。三、供應(yīng)商確認(rèn)和采購(gòu)合同簽訂選擇供應(yīng)商的主要參照條件就是在采購(gòu)詢價(jià)環(huán)節(jié)的評(píng)價(jià)結(jié)果，當(dāng)然也要參照其他標(biāo)準(zhǔn)，如供應(yīng)能力、歷史信譽(yù)等。比如具體確定商品混凝土的供應(yīng)商是一家還是多家，一般都要考慮不少于兩家供應(yīng)商，以防供應(yīng)不及時(shí)導(dǎo)致停工風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，這里就需要考慮到混凝土澆注本身需要連續(xù)性等要求。采購(gòu)合同就是在確定了供應(yīng)商后，項(xiàng)目與供應(yīng)商之間簽訂的確保雙方履行約定的一份法律文件；在簽訂之前，需要對(duì)合同類型進(jìn)行選擇，因?yàn)椴煌暮贤愋蜎Q定了風(fēng)險(xiǎn)在買方和賣方之間分配；項(xiàng)目的目標(biāo)是把最大的實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)放在供應(yīng)商，同時(shí)維護(hù)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、高效執(zhí)行的獎(jiǎng)勵(lì)；供應(yīng)商的目標(biāo)是把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，同時(shí)使利潤(rùn)最大化。常見的合同可分為以下三種：①

成本加獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)合同：主要用于長(zhǎng)期的、硬件開發(fā)和試驗(yàn)要求多的合同；②

固定價(jià)格加獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用合同：長(zhǎng)期的高價(jià)值合同；③固定總價(jià)合同：項(xiàng)目易于控制總成本，風(fēng)險(xiǎn)最?。还?yīng)商風(fēng)險(xiǎn)最大而潛在利潤(rùn)可能最大，因而最常用。遏制采購(gòu)腐敗，在系統(tǒng)建設(shè)上全面完善現(xiàn)職某建筑項(xiàng)目采購(gòu)的管理人員坦言：“采購(gòu)腐敗是防不勝防的，我做了這么多年項(xiàng)目，大多數(shù)項(xiàng)目都繞不過這道坎，從每個(gè)工程項(xiàng)目打第一根樁開始，自己就開始承受壓力，承受內(nèi)心的煎熬，形形色色的材料推銷員通過各種渠道，各種方式來聯(lián)系你，讓你防不勝防。”“采購(gòu)腐敗可謂觸目驚心，在許多項(xiàng)目，只要你和采購(gòu)粘上邊，一個(gè)項(xiàng)目下來，幾萬、幾十萬是常有的事情，這里的名堂太多了！”這就是現(xiàn)實(shí)。為尋求對(duì)這類問題的解決方案，我們需要在以下多個(gè)方面來著手去采取措施：崗位建設(shè)、人員選擇、員工培訓(xùn)、員工績(jī)效考核、薪酬分配制度建設(shè)和利用計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)加強(qiáng)監(jiān)督等等。崗位建設(shè)針對(duì)采購(gòu)環(huán)節(jié)，需要設(shè)置不同的崗位，是為了解決采購(gòu)權(quán)力不要過分集中，需要互相制約和監(jiān)督，同時(shí)又不要影響各崗位人員工作積極性。一般來說，項(xiàng)目需要設(shè)置采購(gòu)總負(fù)責(zé)人、詢價(jià)員、合同員、采購(gòu)員和庫(kù)管員等五個(gè)崗位；采購(gòu)總負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)材料的采購(gòu)管理，依據(jù)材料需用計(jì)劃和崗位目標(biāo)責(zé)任成本的管理規(guī)定等，制定并執(zhí)行采購(gòu)計(jì)劃，協(xié)調(diào)并充分利用內(nèi)部資源，最終高效低成本地采購(gòu)到所需要物資；詢價(jià)員主要負(fù)責(zé)按計(jì)劃探詢市場(chǎng)中定向物資的信息，書面提供給采購(gòu)負(fù)責(zé)人和采購(gòu)員，同時(shí)進(jìn)行文檔的存檔管理；合同員的職責(zé)就是管理合同文件，隨時(shí)監(jiān)督合同執(zhí)行情況；采購(gòu)員的職責(zé)更多的是具體按合同，以指定的價(jià)格和數(shù)量執(zhí)行采購(gòu)任務(wù)；庫(kù)管員的主要職責(zé)是按標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收材料入庫(kù)，材料進(jìn)場(chǎng)后，合理規(guī)劃存放和使用，盡可能的減少儲(chǔ)存成本，做好庫(kù)房的管理。崗位設(shè)置的多少也不是一概而論，要以項(xiàng)目的大小和施工時(shí)間的跨度等實(shí)際情況而定，最終目的就是把事情做好，建立好內(nèi)部崗位間的權(quán)利制約機(jī)制。人員選擇采購(gòu)管理中人是主體，其它要素則是被動(dòng)的，所以各崗位人員的選擇標(biāo)準(zhǔn)，需要具備以下綜合素質(zhì)：具備一定的專業(yè)能力和溝通能力、具有法律意識(shí)、清廉等，還要盡量避免項(xiàng)目最高管理者如項(xiàng)目經(jīng)理的直系親屬擔(dān)當(dāng)采購(gòu)總負(fù)責(zé)人。專業(yè)能力不僅包括對(duì)所負(fù)責(zé)的材料屬性有一定的認(rèn)識(shí)，還要對(duì)材料管理的流程有一個(gè)清晰的思路；清廉的素質(zhì)，對(duì)經(jīng)常與花錢打交道的采購(gòu)人員來說尤其重要，雖然在內(nèi)部管理各個(gè)環(huán)節(jié)上采取了種種措施，但對(duì)一線的采購(gòu)人員來說，還是不可避免地遇到供應(yīng)商主動(dòng)提供的種種誘惑，怎樣防止誘惑背后的陷阱設(shè)置，就需要采購(gòu)人員本身要具備清廉的素養(yǎng)和法律意識(shí)等等。員工培訓(xùn)對(duì)采購(gòu)各崗位人員的培訓(xùn)包括：業(yè)務(wù)培訓(xùn)、法律常識(shí)培訓(xùn)、公司制度培訓(xùn)等等。業(yè)務(wù)培訓(xùn)重在提高業(yè)務(wù)能力，比如采購(gòu)的流程管理、采購(gòu)經(jīng)濟(jì)采購(gòu)量的確定方法、如何在新形勢(shì)下做好采購(gòu)詢價(jià)等等；同時(shí)要多走出家門了解市場(chǎng)行情，某房地產(chǎn)開發(fā)公司就經(jīng)常性組織各部門員工到外面去參觀一些建材展覽會(huì)、房產(chǎn)展覽會(huì)，并同業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)相互交流工作經(jīng)驗(yàn)。而法律常識(shí)培訓(xùn)和公司制度培訓(xùn)則重在在環(huán)境上約束非正常行為，清楚和明確采購(gòu)腐敗的風(fēng)險(xiǎn)成本，加強(qiáng)廉政建設(shè)的教育。績(jī)效考核和薪酬分配制度建設(shè)公司對(duì)各崗位成績(jī)進(jìn)行考評(píng)，引進(jìn)和制定科學(xué)的管理方法即績(jī)效考核的標(biāo)準(zhǔn)是非常重要的，它可以不斷促進(jìn)采購(gòu)管理的各環(huán)節(jié)的持續(xù)改進(jìn)，對(duì)有效的工作給予肯定和鼓勵(lì)，對(duì)其他一些非增效工作就給予客觀性的評(píng)定；目前在私營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購(gòu)管理中這方面的差距普遍存在，可以說是一項(xiàng)空白。相反在國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中已開始應(yīng)用，南京市建設(shè)發(fā)展總公司是南京本土國(guó)有企業(yè)，面臨眾多外來地產(chǎn)大鄂的競(jìng)爭(zhēng)，及時(shí)改變戰(zhàn)略方針，不在采用一貫的大鍋飯方針，通過績(jī)效考核和薪酬分配制度建設(shè)，充分調(diào)動(dòng)了員工的工作積極性，使得員工有了壓力，有了緊迫感，同時(shí)作為企業(yè)的一員有了更多的責(zé)任感。成本管理的過程包含了七個(gè)環(huán)節(jié)的管理，分別是成本預(yù)策、成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核；其中的兩大核心內(nèi)容是成本分析和成本考核。決策和計(jì)劃階段可有針對(duì)性地將采購(gòu)各崗位目標(biāo)責(zé)任確定下來，再通過強(qiáng)調(diào)崗位目標(biāo)責(zé)任制，考核成本降低率等手段，對(duì)做好其他環(huán)節(jié)的管理如成本控制、成本核算和成本分析都會(huì)收到明顯的效果。目前在上海的某知名施工企業(yè)已經(jīng)成立了成本策劃部，其實(shí)質(zhì)意義也是重在前期確定成本責(zé)任目標(biāo)，以便為后期做科學(xué)的績(jī)效考核提供依據(jù)、奠定基礎(chǔ)。利用計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)督作為成本管理中心的項(xiàng)目部與作為利潤(rùn)控制中心的公司空間距離往往相差較遠(yuǎn)，若沿襲過去每月呈交報(bào)表來匯報(bào)和反饋項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀況，公司又不可能隨時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)跟蹤項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，對(duì)于目前需要及時(shí)獲取信息即時(shí)做出決策的環(huán)境來說，不充分借助計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)是很難達(dá)到上述要求的；而采用計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)，進(jìn)行過程的監(jiān)督控制，而非僅對(duì)結(jié)果關(guān)注，對(duì)公司而言也可以隨時(shí)關(guān)注和監(jiān)督整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行狀況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有建立了先進(jìn)的采購(gòu)管理體系后，才能更好的做好成本控制，如何做好成本控制呢，眾所周知一個(gè)工程項(xiàng)目從建設(shè)到完工，材料費(fèi)是構(gòu)成工程成本的主要項(xiàng)目之一，在工程成本中占很大比例。由于建筑產(chǎn)品自身的特點(diǎn)及市場(chǎng)等因素所致，工程項(xiàng)目所需的材料品種規(guī)格多樣化，供應(yīng)渠道多元化，除大宗材料按承包合同由建設(shè)單位按預(yù)算價(jià)格供應(yīng)以外，其余材料均需施工單自行采購(gòu)，而水電工程施工地點(diǎn)又遠(yuǎn)離城市，招、投標(biāo)市場(chǎng)的不規(guī)范性及預(yù)算定額的滯后性，導(dǎo)致材料費(fèi)用管理的復(fù)雜化。所以在保證工程質(zhì)量的前提下，合理、節(jié)約地使用各種材料，控制材料費(fèi)用，對(duì)于減少流動(dòng)資金的占用、降低工程成本具有很現(xiàn)實(shí)的意義。這里的控制是指全員、全過程、全方位的控制，而不是一味機(jī)械地實(shí)行管、卡、壓，相對(duì)而言，對(duì)成本的控制比其他經(jīng)濟(jì)要素主動(dòng)性更大，它最直接的結(jié)果就是可以降低成本，因而在經(jīng)濟(jì)管理中處于核心地位，而材料費(fèi)用的控制又是重點(diǎn)之重點(diǎn)。在此擬以四個(gè)方面對(duì)材料費(fèi)用的控制進(jìn)行分述。一、材料供應(yīng)計(jì)劃的編制施工單位在施工過程中，為了使材料供應(yīng)與需求相適應(yīng)，需要編制材料供應(yīng)計(jì)劃。材料供應(yīng)計(jì)劃編制要經(jīng)過的步驟：技術(shù)部門按施工計(jì)劃及施工預(yù)算，提供年、季、月工程項(xiàng)目、工程量、投資計(jì)劃及單項(xiàng)工程年、季度需要主要材料明細(xì)表，同時(shí)提出三大材節(jié)約指標(biāo)及措施；工程所需的特殊材料和專用工具應(yīng)由技術(shù)部門協(xié)助各承包單位按工程任務(wù)書提出計(jì)劃，年初或季初交物資部門備料；物資部門根據(jù)各承包單位提出的需用材料計(jì)劃，在充分利用庫(kù)存物資的基礎(chǔ)上，做好物資平衡工作，及時(shí)編報(bào)材料采、訂、購(gòu)計(jì)劃。材料計(jì)劃供應(yīng)量的計(jì)算公式為：材料計(jì)劃供應(yīng)量＝材料需要量＋期末庫(kù)存量－期初庫(kù)存量由于期初庫(kù)存量是已知的，問題的關(guān)鍵是要確定計(jì)劃期的材料需要量和期末庫(kù)存量。１、計(jì)劃期材料需要量的制定由于目前的水電建筑市場(chǎng)發(fā)育不完善，而工程的中標(biāo)價(jià)格卻是按市場(chǎng)的供求關(guān)系形成的，套用的又是舊的定額，盡管經(jīng)過十余年的不同程度的調(diào)整，但預(yù)算成本仍很難反映社會(huì)建筑業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理水平，所以根據(jù)技術(shù)組織措施計(jì)劃，制定降低成本計(jì)劃是十分必要的。由于材料費(fèi)屬于變動(dòng)成本，所以在計(jì)劃成本的基礎(chǔ)上按不同工程量水平制定彈性成本也是比較容易的。材料需要量是計(jì)劃期內(nèi)保證施工正常進(jìn)行所必須消耗的材料數(shù)量，它的計(jì)算公式為：材料需要量＝計(jì)劃工作量＊計(jì)劃消耗材料需要量確定的準(zhǔn)確與否，直接影響材料供應(yīng)計(jì)劃的質(zhì)量，必須做好各項(xiàng)基礎(chǔ)工作。２、計(jì)劃期末材料儲(chǔ)備量的制定由于材料供應(yīng)與需求之間存在著時(shí)空的差異，所以在客觀上形成了材料儲(chǔ)備。材料儲(chǔ)備并不是越多就越好，而是要有一個(gè)度，即要制定材料儲(chǔ)備額，常用的是經(jīng)濟(jì)訂購(gòu)批量法。經(jīng)濟(jì)訂購(gòu)批量是指某種材料的訂購(gòu)費(fèi)用和保管費(fèi)用之和最小時(shí)的訂購(gòu)批量。訂購(gòu)費(fèi)是材料從訂貨到入庫(kù)過程中所需的各種費(fèi)用，它與材料訂購(gòu)次數(shù)有關(guān)。保管費(fèi)用是材料儲(chǔ)備占用資金的利息，倉(cāng)庫(kù)管理費(fèi)和材料儲(chǔ)備損耗等，它與平均庫(kù)存量有關(guān)。二者是此消彼長(zhǎng)的矛盾關(guān)系，可以證明二者之和最低的訂購(gòu)批量即為經(jīng)濟(jì)訂購(gòu)批量。二、材料采購(gòu)成本的控制材料采購(gòu)成本包括買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)和采購(gòu)保管費(fèi)，它是材料部門的可控成本，所以材料部門是材料采購(gòu)成本的責(zé)任中心。目前建材市場(chǎng)行情看漲，除按合同應(yīng)向建設(shè)單位收取的那一部分材料價(jià)差外，其余的都要施工單位自行承擔(dān)，所以，加強(qiáng)材料采購(gòu)過程的控制，是材料成本控制的重要環(huán)節(jié)，具體措施如下：１、嚴(yán)格執(zhí)行材料采購(gòu)計(jì)劃因?yàn)椴牧喜少?gòu)計(jì)劃的制定具有科學(xué)性、它的執(zhí)行也就要具有嚴(yán)肅性，而不是隨心所欲。２、在保證質(zhì)量的前提下，貨比三家，價(jià)格低者優(yōu)先有些材料耗用的數(shù)量可能與材料質(zhì)量的優(yōu)劣成反向關(guān)系，即材料質(zhì)量好，耗用的數(shù)量少，材料質(zhì)量差，耗用的數(shù)量多，所以存在著一個(gè)優(yōu)選的過程，堅(jiān)持企業(yè)招標(biāo)采購(gòu)，不失為一個(gè)好辦法。３、選擇合理的運(yùn)輸方式在材料的供需中，常有這類問題：材料由若干供應(yīng)點(diǎn)向幾個(gè)工地供應(yīng)，各工地需要量一定，單位材料運(yùn)費(fèi)也一定，要在這一系列限制條件下，求得合理調(diào)配，使總運(yùn)費(fèi)最低。要通過運(yùn)籌學(xué)方法來求解，提供最優(yōu)決策。４、健全和完善約束機(jī)制，整治材料采購(gòu)中的損公肥私之風(fēng)氣在信息不暢通的情況下，材料采購(gòu)一般要靠道德約束，有的采購(gòu)人員素質(zhì)差，責(zé)任心不強(qiáng)，以犧牲集體利益為代價(jià)，中飽私囊，而現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入信息時(shí)代，市場(chǎng)比較完善，從制度上可以解決這種現(xiàn)象。５、采用ABC分類法對(duì)庫(kù)存材料進(jìn)行控制

ABC分類法是按成本比重高低將各成本項(xiàng)目分為ABC三類，對(duì)不同類別的成本采取不同控制方法。它可以突出重點(diǎn)，區(qū)別對(duì)待，做到主次分明，抓住成本控制的主要矛盾。

三、施工過程中材料成本的控制施工過程中耗用材料數(shù)量的多少是影響材料成本的決定性因素，前已述及材料計(jì)劃單耗的制定，在制定內(nèi)部承包方案時(shí)，材料單價(jià)也需要重新修正，制定計(jì)劃價(jià)格，建立既有壓力又有動(dòng)力的利益分配機(jī)制，盡力控制材料費(fèi)用，具體措施如下：１、施工部門在簽發(fā)工程任務(wù)書的同時(shí)，簽發(fā)限額領(lǐng)料單一式二份，經(jīng)計(jì)劃部門簽證后，一份隨工程任務(wù)書下達(dá)到施工隊(duì)（廠、車間），一份交發(fā)料倉(cāng)庫(kù)，作為領(lǐng)料和發(fā)料憑證。２、由于工程變更、設(shè)計(jì)變更等原因，必須補(bǔ)辦相應(yīng)手續(xù)，才能領(lǐng)發(fā)材料；發(fā)生材料代用，也必須按規(guī)定程序報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)。３、對(duì)周轉(zhuǎn)材料、低值易耗品要按規(guī)定建立實(shí)物帳卡，加強(qiáng)實(shí)物管理，按“誰受益，誰負(fù)擔(dān)”的原則進(jìn)行攤銷；對(duì)零星材料，采取按金額控制的辦法；施工過程中發(fā)生的殘廢材料，應(yīng)回收入帳。４、加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)督，嚴(yán)格成本考核，在實(shí)踐中檢驗(yàn)計(jì)劃制定的偏差，以便更好地制定成本計(jì)劃，來指導(dǎo)施工生產(chǎn)。四、材料費(fèi)用的考核與分析1、材料費(fèi)用管理應(yīng)注意的問題

健全內(nèi)部控制制度，樹立管物就是管錢的觀念；嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)核算制度規(guī)定進(jìn)行材料費(fèi)用核算，有的單位材料帳上出現(xiàn)赤字，這可能是材料單據(jù)未到，而月末又未估價(jià)入帳所致，這是不正確的；嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)紀(jì)律，謹(jǐn)防利用材料費(fèi)用帳做文章，如調(diào)節(jié)成本、轉(zhuǎn)移資金等。如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在材料費(fèi)用管理上是這樣做的。定期審查材料出入庫(kù)情況加強(qiáng)公司對(duì)項(xiàng)目的管理，審查工程材料要嚴(yán)格審查是否執(zhí)行材料采購(gòu)合同，強(qiáng)化材料驗(yàn)收入庫(kù)手續(xù)。審查是否建立完善的材料管理制度，強(qiáng)化管理責(zé)任意識(shí)，入庫(kù)材料是否及時(shí)試驗(yàn)、驗(yàn)收、登記并和合同相核對(duì)，是否實(shí)行定期盤點(diǎn)制度、定期對(duì)帳制度、定期驗(yàn)貨制度，防止正質(zhì)變及少漏現(xiàn)象的發(fā)生。驗(yàn)收材料的領(lǐng)用是否按工程項(xiàng)目登記，做好工程材料的現(xiàn)場(chǎng)管理，補(bǔ)領(lǐng)材料是否及時(shí)登記并入帳，需強(qiáng)調(diào)的是，必須按項(xiàng)目領(lǐng)用設(shè)備材料，應(yīng)禁止不分工程項(xiàng)目領(lǐng)用材料的發(fā)生。領(lǐng)用材料的單據(jù)是否定期交財(cái)務(wù)及有關(guān)部門進(jìn)行帳務(wù)處理，對(duì)于發(fā)生補(bǔ)領(lǐng)設(shè)備材料的情況，也要在工程成本帳戶上及時(shí)反映。材料管理的責(zé)任要明確到人，對(duì)于人為地造成材料損壞的，要追究當(dāng)事人責(zé)任。2、材料費(fèi)用的分析

分析材料費(fèi)用，一般是先將材料費(fèi)的實(shí)際數(shù)與計(jì)劃數(shù)對(duì)比，檢查材料費(fèi)的變動(dòng)情況；其次，分析影響材料費(fèi)變動(dòng)的因素和原因。各承包單位每月須按時(shí)向物資部門、財(cái)務(wù)部門提供以下報(bào)表：１）庫(kù)存資金動(dòng)態(tài)表２）主要材料庫(kù)存明細(xì)表３）主要材料收支存情況表４）單項(xiàng)工程材料消耗統(tǒng)計(jì)表５）三材節(jié)約和回舊利廢統(tǒng)計(jì)表有關(guān)計(jì)算公式如下：材料費(fèi)變動(dòng)額＝實(shí)際單價(jià)＊實(shí)際消耗量－計(jì)劃單價(jià)＊計(jì)劃消耗量量差引起材料費(fèi)的變動(dòng)＝（實(shí)際消耗量－計(jì)劃消耗量）＊計(jì)劃單價(jià)價(jià)差引起材料費(fèi)的變動(dòng)＝（實(shí)際單價(jià)－計(jì)劃單價(jià)）＊實(shí)際消耗量綜上所述，在現(xiàn)如今地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，國(guó)家對(duì)土地宏觀調(diào)控力度不斷加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨重新洗牌的格局。在外部大環(huán)境相同的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在企業(yè)內(nèi)部做文章，通過不斷學(xué)習(xí)、吸收先進(jìn)的采購(gòu)管理理念，再結(jié)合企業(yè)自身狀況加以改進(jìn)、創(chuàng)新，來達(dá)到成本的控制，獲取工程項(xiàng)目的最大利潤(rùn)。只有這樣才能在房地產(chǎn)業(yè)有立足之地，才能適應(yīng)強(qiáng)者生存、弱者淘汰的競(jìng)爭(zhēng)原則。房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)管理房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)綜合性的產(chǎn)業(yè)，它的采購(gòu)活動(dòng)從項(xiàng)目前期的產(chǎn)品規(guī)劃、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、勘察、施工、材料、設(shè)備、廣告宣傳、園林綠化、裝飾等均需要采購(gòu)，是一個(gè)資源整合的行業(yè)，因而采購(gòu)活動(dòng)在地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)了重要的位置，對(duì)采購(gòu)活動(dòng)管理的成熟度，直接影響到產(chǎn)品的品質(zhì)和成本，企業(yè)因采購(gòu)環(huán)節(jié)管理不到位，造成遲遲不能交房的也不乏其例，因此地產(chǎn)行業(yè)采購(gòu)管理是非常重要的環(huán)節(jié)，是每一個(gè)希望成長(zhǎng)的地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真關(guān)注和用心研究的課題。在這里結(jié)合我們?cè)谧稍冞^程中總結(jié)積累的經(jīng)驗(yàn)和與優(yōu)秀企業(yè)的對(duì)比分析，對(duì)工程、材料、設(shè)備采購(gòu)活動(dòng)的管理進(jìn)行一些探討。一、房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)管理系統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)在我們接觸的房地產(chǎn)企業(yè)中，往往在采購(gòu)管理職能的界定方面存在一些這樣或那樣的問題，歸結(jié)起來主要有：集團(tuán)與項(xiàng)目公司的授權(quán)不足，不適應(yīng)公司的戰(zhàn)略發(fā)展要求，如對(duì)項(xiàng)目要求周期很緊，但在招標(biāo)采購(gòu)方面的集團(tuán)參與和審批環(huán)節(jié)過多，影響到效率的提升；采購(gòu)管理的監(jiān)督職能缺失，一個(gè)部門說了算，或個(gè)別人說了算，缺乏采購(gòu)工作的公正性，也容易滋生采購(gòu)過程中的違法、違規(guī)行為；采購(gòu)管理的職能設(shè)計(jì)不完整，缺乏對(duì)供應(yīng)商評(píng)價(jià)管理和信息資料庫(kù)的收集和更新職能。1．房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)職能設(shè)置的原則房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)部門的設(shè)置因企業(yè)規(guī)模、企業(yè)文化、專業(yè)水平和企業(yè)管控模式的不同，而各有千秋。首先要解決的是采購(gòu)職能的劃分和權(quán)限的劃分，另一個(gè)方面是監(jiān)督職能的完善。一般在集團(tuán)公司里，集團(tuán)層面?zhèn)戎赜诓邉澓捅O(jiān)督職能，而項(xiàng)目公司是執(zhí)行主體，或按一定的權(quán)限劃分集團(tuán)與項(xiàng)目的采購(gòu)權(quán)限，使職權(quán)和責(zé)任明確界定。而在非集團(tuán)規(guī)模的房地產(chǎn)公司，則在不同的部門之間或與項(xiàng)目部之間進(jìn)行劃分，但執(zhí)行和監(jiān)督職能應(yīng)由不同的主體來完成，以達(dá)到提升采購(gòu)效率、降低采購(gòu)成本，并且形成內(nèi)部公開、公正、公平和廉潔的采購(gòu)環(huán)境及氛圍。2．房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)部門的職能劃分在遵循以上原則的基礎(chǔ)上，采購(gòu)管理主體的劃分應(yīng)該有兩個(gè)層面：一個(gè)層面上更多的傾向于對(duì)采購(gòu)系統(tǒng)的整體策劃和監(jiān)督，制定采購(gòu)系統(tǒng)的管理流程、采購(gòu)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)采購(gòu)合同、招標(biāo)文件范本等流程和流程精細(xì)化方面的工作，監(jiān)督采購(gòu)活動(dòng)的實(shí)施，同時(shí)建立統(tǒng)一的采購(gòu)信息系統(tǒng)，達(dá)到采購(gòu)資源的共享，并且從公司層面與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，建立公司戰(zhàn)略采購(gòu)流程，以期在采購(gòu)產(chǎn)品時(shí)獲得優(yōu)惠的價(jià)格和優(yōu)良的品質(zhì)，從而降低采購(gòu)成本，提高企業(yè)盈利能力，以應(yīng)對(duì)今后地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)空間下降的趨勢(shì)，形成公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。另一個(gè)層面是指采購(gòu)活動(dòng)的執(zhí)行主體，具體實(shí)施采購(gòu)活動(dòng)，編制采購(gòu)計(jì)劃、組織工程、材料和設(shè)備的采購(gòu)活動(dòng)，組織對(duì)供應(yīng)商的評(píng)估和對(duì)現(xiàn)場(chǎng)材料、設(shè)備的管理、數(shù)量核定等，其中項(xiàng)目工程的管理部門，如項(xiàng)目部、工程部等監(jiān)督材料的驗(yàn)收和現(xiàn)場(chǎng)材料、設(shè)備的管理。兩個(gè)層面上職能的劃分也不是固定的，可以根據(jù)企業(yè)的規(guī)模等因素進(jìn)行調(diào)整，建立完整、系統(tǒng)的采購(gòu)管理體系，但一般來講，實(shí)施和監(jiān)督的職能應(yīng)該分離，以避免因缺乏監(jiān)督造成的采購(gòu)管理的失控，避免給企業(yè)造成額外的損失。二、采購(gòu)流程的關(guān)鍵績(jī)效衡量指標(biāo)和關(guān)鍵點(diǎn)的確定采購(gòu)活動(dòng)的目標(biāo)就是要保證項(xiàng)目整體進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制指標(biāo)的達(dá)成，由此我們根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)對(duì)采購(gòu)流程的關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)進(jìn)行分析，整理出如下的關(guān)鍵指標(biāo)作為對(duì)采購(gòu)過程的控制目標(biāo)的參考。在制定相關(guān)部門的績(jī)效指標(biāo)時(shí)可以參考制定。根據(jù)以上指標(biāo)可以針對(duì)不同部門在采購(gòu)活動(dòng)中承擔(dān)的職責(zé)，分解制定相應(yīng)的采購(gòu)部門、或相關(guān)部門及崗位的績(jī)效指標(biāo)，如對(duì)設(shè)計(jì)部門選樣定板計(jì)劃完成的考核、招標(biāo)文件技術(shù)部分編制質(zhì)量的考核等。2．采購(gòu)流程的關(guān)鍵點(diǎn)、主要輸入輸出和控制方法采購(gòu)管理活動(dòng)的內(nèi)容很多，如何抓住采購(gòu)活動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，明確控制要求和方法，以達(dá)到控制的目標(biāo)要求呢？根據(jù)以上制定的采購(gòu)流程的關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)，通過分析明確重點(diǎn)應(yīng)控制的采購(gòu)流程關(guān)鍵點(diǎn)、活動(dòng)的主要輸入輸出和控制方法：三、采購(gòu)方式的選擇確定很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)采購(gòu)方式的選擇還存在著很大的隨意性，有的主要是老板一句話決定；有的僅僅依靠對(duì)個(gè)別員工的信任，由個(gè)別員工承擔(dān)了決大多數(shù)的產(chǎn)品采購(gòu)任務(wù)，有的雖然采用了招標(biāo)采購(gòu)的方法，但卻對(duì)決大多數(shù)的采購(gòu)活動(dòng)都采取同樣一種招標(biāo)的方法，招標(biāo)過程煩瑣，周期長(zhǎng)，導(dǎo)致對(duì)工程進(jìn)度的影響，因此如何選擇采購(gòu)的方式？我們認(rèn)為應(yīng)該在流程設(shè)計(jì)時(shí)給出明確的確定方法。1、采購(gòu)方式劃分的類別房地產(chǎn)行業(yè)的工程、材料和設(shè)備采購(gòu)方式主要有戰(zhàn)略采購(gòu)、招標(biāo)采購(gòu)、議標(biāo)采購(gòu)和直接委托等方式，也有的企業(yè)還采用集中各項(xiàng)目采購(gòu)產(chǎn)品，統(tǒng)一向供應(yīng)商進(jìn)行集中采購(gòu)，以增大的采購(gòu)量，爭(zhēng)取獲得優(yōu)惠的價(jià)格。根據(jù)采購(gòu)工程、材料、設(shè)備的種類和與工程進(jìn)度的密切關(guān)系、產(chǎn)品品質(zhì)的穩(wěn)定性、產(chǎn)品成本控制的難易程度等，采購(gòu)主體也有不同的選擇方式。在材料采購(gòu)方面劃分為甲購(gòu)材料、甲定乙購(gòu)材料、甲指乙購(gòu)、乙定乙購(gòu)四類。在工程方面分為總包和分包工程。采購(gòu)主體的劃分一般按以下原則進(jìn)行，通常會(huì)在與總承包商簽訂合同時(shí)確定。1)甲購(gòu)材料（設(shè)備）：對(duì)金額較大，質(zhì)量要求較高、對(duì)樓盤的質(zhì)量影響較大、施工進(jìn)度配合要求不高，可以相對(duì)獨(dú)立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料可以采取甲購(gòu)方式。2)甲定乙購(gòu)材料：設(shè)計(jì)階段無法定板、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價(jià)格）較大，對(duì)樓盤的品質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點(diǎn)控制，且與施工單位工期配合較密切；信息價(jià)相差很大的材料（或信息價(jià)上沒有的）適合采用甲定乙購(gòu)方式。3)甲方指定品牌范圍、乙方采購(gòu)材料：工程中常見，對(duì)樓盤效果及品質(zhì)影響不大，且有三家及以上價(jià)格、質(zhì)量相近；與信息價(jià)接近，與施工進(jìn)度及配合較密切的材料。4)乙定乙購(gòu)的材料：市場(chǎng)上的所有同類材料價(jià)格都接近、對(duì)樓盤效果及品質(zhì)基本沒影響，與信息價(jià)很接近的材料。2．采購(gòu)方式的確定采購(gòu)方式的確定主要針對(duì)甲供材料（設(shè)備）和甲定乙購(gòu)材料（設(shè)備）及總包和甲方分包的采購(gòu)項(xiàng)目。1）戰(zhàn)略采購(gòu)戰(zhàn)略采購(gòu)：是指公司出于提高質(zhì)量、降低成本、增加效率等目的，與若干家供方直接簽署協(xié)議的采購(gòu)行為。戰(zhàn)略采購(gòu)方式主要在多項(xiàng)目運(yùn)作的房地產(chǎn)集團(tuán)公司采用，一般由集團(tuán)公司總部統(tǒng)一與供應(yīng)商進(jìn)行洽談，通過招標(biāo)方式確定戰(zhàn)略合作伙伴，并簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。目前房地產(chǎn)公司實(shí)施戰(zhàn)略采購(gòu)的材料設(shè)備主要有：電梯設(shè)備、機(jī)房設(shè)備、空調(diào)機(jī)組、涂料、瓷磚、電工產(chǎn)品、門禁系統(tǒng)和建筑裝飾材料等。如建材超市百安居已經(jīng)和深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司、廣州市合生創(chuàng)展、珠江投資、上海腹地集團(tuán)等房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了合作協(xié)議。2）招標(biāo)采購(gòu)招標(biāo)采購(gòu)包括供應(yīng)商資質(zhì)預(yù)審、招標(biāo)文件編寫、發(fā)標(biāo)、回標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、談判和中標(biāo)通知發(fā)放等過程。招標(biāo)采購(gòu)又分公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)方式。確定招標(biāo)采購(gòu)方式一般根據(jù)采購(gòu)的規(guī)模和采購(gòu)權(quán)限劃分確定，由于招標(biāo)過程環(huán)節(jié)多，耗時(shí)長(zhǎng)，因此在確定哪些產(chǎn)品招標(biāo)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注一些批量大、價(jià)值高的產(chǎn)品。而對(duì)一般的采購(gòu)產(chǎn)品采取直接市場(chǎng)比價(jià)、議價(jià)的方式采購(gòu)或邀標(biāo)的方式進(jìn)行。具體可通過明確需招標(biāo)采購(gòu)的產(chǎn)品種類和劃分采購(gòu)項(xiàng)目金額的方式確定招標(biāo)材料、設(shè)備采購(gòu)的范圍。3）工程類采購(gòu)活動(dòng)，在總包確定前，個(gè)別分項(xiàng)工程必須提前開工的由公司直接發(fā)包；對(duì)總包工程中一些專業(yè)性較強(qiáng)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較激烈、市場(chǎng)水平與定額水平有一定差異性的工程也可作為總包工程的甲方指定分包工程，通過招標(biāo)方式選擇供應(yīng)商。對(duì)零星工程在限定金額范圍內(nèi)的，可采取項(xiàng)目管理部門直接比價(jià)采購(gòu)的方式，其他的均采用招標(biāo)方式選擇。四、供應(yīng)商管理系統(tǒng)的建立供應(yīng)商管理系統(tǒng)的建立對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)行為，形成內(nèi)部公開、透明的采購(gòu)管理系統(tǒng)和建立良好的供應(yīng)商合作伙伴關(guān)系非常重要。通過與供應(yīng)商建立長(zhǎng)期、穩(wěn)定的合作關(guān)系，共同努力來降低成本，提高性價(jià)比，并通過與知名供應(yīng)商的合作給企業(yè)帶來市場(chǎng)宣傳與推廣方面好處，同時(shí)與供應(yīng)商增進(jìn)相互信任，在充分溝通上有效的提高性價(jià)比，從而達(dá)到互惠雙贏的良好結(jié)果。目前在供應(yīng)商管理系統(tǒng)的建立方面，很多房地產(chǎn)企業(yè)的重視度還不夠，因此對(duì)供應(yīng)商的管理力度還非常薄弱。1．供應(yīng)商評(píng)估與激勵(lì)體系的建立和材料信息庫(kù)的建立1）采購(gòu)部門應(yīng)收集供應(yīng)商信息，建立供應(yīng)商信息庫(kù)，積累供應(yīng)商相關(guān)信息及產(chǎn)品信息，為選擇和確定采購(gòu)產(chǎn)品提供充分和準(zhǔn)確的信息。2）制定明確的合格供應(yīng)商入圍標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行初步的篩選、考察和判斷，對(duì)符合要求的納入合格供應(yīng)商名單，不符合要求的也要建立內(nèi)部不合格供應(yīng)商（黑名單）的記錄，為今后的選擇提供信息和依據(jù)。3）建立對(duì)供應(yīng)商的獎(jiǎng)勵(lì)、懲罰和扶持政策，調(diào)動(dòng)供應(yīng)商的積極性和處罰違規(guī)行為，形成公開、透明和內(nèi)部充分共享的供應(yīng)商管理系統(tǒng)。2．供應(yīng)商履約評(píng)估1）采購(gòu)部門組織接受供應(yīng)商產(chǎn)品和服務(wù)的部門，對(duì)供應(yīng)商的產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、內(nèi)部管理、資源保障和配合情況等進(jìn)行評(píng)價(jià)并打分。對(duì)產(chǎn)品好、合作配合好、服務(wù)好的供應(yīng)商根據(jù)采購(gòu)價(jià)格及后續(xù)實(shí)施情況給出評(píng)價(jià)。同時(shí)總結(jié)材料采購(gòu)中的薄弱環(huán)節(jié)，將采購(gòu)數(shù)據(jù)錄入數(shù)據(jù)庫(kù)。2）建立供應(yīng)商積分管理制度，對(duì)產(chǎn)品供應(yīng)質(zhì)量好，價(jià)格合理，經(jīng)評(píng)價(jià)合格后根據(jù)評(píng)分高低給予不同積分，積分越多的在后續(xù)工程或材料供應(yīng)中可獲得被優(yōu)先選擇的權(quán)利。3．采購(gòu)部門應(yīng)建立材料信息收集和研究的職能，主動(dòng)對(duì)材料市場(chǎng)進(jìn)行研究，并提供相關(guān)報(bào)告給設(shè)計(jì)部門參考，使設(shè)計(jì)部門對(duì)材料信息掌握充分，在設(shè)計(jì)過程中能夠充分考慮材料品質(zhì)、價(jià)格和優(yōu)化、替代及更新的要求。五、招標(biāo)采購(gòu)過程控制的方法招標(biāo)采購(gòu)已是目前各房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的采購(gòu)方式，但其效果差異很大，有的也僅僅是一種形式，并未真正通過招標(biāo)采購(gòu)過程尋找合適的供應(yīng)商；而有的企業(yè)又一味的通過最低價(jià)中標(biāo)和不斷壓價(jià)的方式選擇供應(yīng)商，結(jié)果造成供應(yīng)商工程實(shí)施中配合度低，提出變更、簽證多，用工期和拒交房與開發(fā)單位討價(jià)還價(jià)的等，最終對(duì)工程質(zhì)量和進(jìn)度造成不良影響。1．招標(biāo)活動(dòng)中相關(guān)部門的配合及職責(zé)劃分1）為保證招標(biāo)采購(gòu)的獨(dú)立性，從而保證公正、公平、效率，一般應(yīng)成立獨(dú)立的招標(biāo)采購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組（或委員會(huì)）對(duì)招標(biāo)采購(gòu)金額大的標(biāo)的進(jìn)行集體決策。避免上下勾結(jié)或是以下瞞上（上級(jí)偏聽則暗）的情況出現(xiàn)。2）招標(biāo)采購(gòu)過程中需要得到設(shè)計(jì)部門、工程管理部門的大力支持，如編制招標(biāo)文件的技術(shù)要求部分，確定材料樣板，參加技術(shù)標(biāo)的評(píng)審和評(píng)標(biāo)過程，參與合同草案的起草等。3）成本管理部門要提出采購(gòu)產(chǎn)品的成本限額，參與招標(biāo)文件商務(wù)標(biāo)的編寫，參與商務(wù)標(biāo)的評(píng)標(biāo)，參與對(duì)投標(biāo)文件的商務(wù)和技術(shù)的分析及定標(biāo)過程。2.招標(biāo)采購(gòu)過程/評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)及方法1)招標(biāo)采購(gòu)過程對(duì)投標(biāo)單位的選擇應(yīng)制定明確的選擇方法，并明確告之供應(yīng)商或承包商，作到公開、公平和公正。2)組織對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審或?qū)徍?，確保各項(xiàng)技術(shù)及商務(wù)條款清晰，內(nèi)容無遺漏。3)根據(jù)合格供應(yīng)商名單和供應(yīng)商積分，選擇排名靠前的單位發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)，發(fā)放招標(biāo)文件。4)評(píng)標(biāo)過程應(yīng)事先制定評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，并組成有多個(gè)部門和專業(yè)人員參加的評(píng)標(biāo)小組，依據(jù)在招標(biāo)前已擬訂的評(píng)標(biāo)方法分別進(jìn)行技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)的分析和評(píng)定，最后綜合確定。5)能夠采取現(xiàn)場(chǎng)集中統(tǒng)一開標(biāo)、評(píng)標(biāo)的，盡量采取現(xiàn)場(chǎng)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)，以避免由于時(shí)間、過程較長(zhǎng)，給供應(yīng)商帶來通過非正常途徑協(xié)調(diào)、活動(dòng)的余地。六、采購(gòu)實(shí)施過程中的管理采購(gòu)實(shí)施過程雖然沒有招標(biāo)過程的作用重大，但在一些細(xì)節(jié)的管理上不到位，也容易形成漏洞和對(duì)工程質(zhì)量造成影響，有時(shí)甚至?xí)瓿煞穸ㄇ捌诠ぷ鞯母黜?xiàng)工作成果，因此企業(yè)還是要引起重視，規(guī)范采購(gòu)實(shí)施過程中的管理。1．采購(gòu)實(shí)施前應(yīng)確定材料樣板、精裝修樣板房或施工樣板，并對(duì)材料樣板進(jìn)行編號(hào)、標(biāo)識(shí)和統(tǒng)一登記及管理，采購(gòu)實(shí)施過程中嚴(yán)格按樣板驗(yàn)收。2．采購(gòu)材料的驗(yàn)收應(yīng)規(guī)定明確的驗(yàn)收方法和材料的管理制度。對(duì)不能按樣板采購(gòu)的材料，必須重新組織進(jìn)行樣板審核，確認(rèn)后方能供貨。3．明確乙供材料樣板的確定方法，確保乙供材料的質(zhì)量達(dá)到規(guī)定要求。4．對(duì)材料計(jì)劃超編和材料超供量的管理、剩余材料的管理、材料款的支付、結(jié)算時(shí)對(duì)材料消耗的復(fù)核等應(yīng)有明確的規(guī)定。七、標(biāo)桿企業(yè)采購(gòu)招投標(biāo)管理的特點(diǎn)分析招標(biāo)采購(gòu)部門在前期工作中介入程度是衡量一個(gè)房地產(chǎn)公司采購(gòu)水平的重要指標(biāo)。對(duì)于采用新的技術(shù)、產(chǎn)品，或是采購(gòu)產(chǎn)品各項(xiàng)性能超過常規(guī)的要求時(shí)，在初期設(shè)計(jì)階段就要對(duì)有關(guān)市場(chǎng)情況進(jìn)行摸索，達(dá)到較佳的性價(jià)比（因?yàn)樵O(shè)計(jì)院往往對(duì)經(jīng)濟(jì)方面考慮很少）。1．采購(gòu)活動(dòng)前置：采購(gòu)活動(dòng)在房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈各個(gè)環(huán)節(jié)中做到全過程參與，并盡量在前期確定明確的標(biāo)準(zhǔn)，如項(xiàng)目拓展階段：提供材料價(jià)格變化信息，為成本估算提供參考；在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，收集材料信息，提供新材料、新技術(shù)涉及材料的信息和材料樣板，為設(shè)計(jì)提供選擇的基礎(chǔ)，特別是精裝修房設(shè)計(jì)的材料選型，對(duì)成本的影響很大。提供材料調(diào)研成果和材料規(guī)格、型號(hào)、性能等方面的參考信息及價(jià)格信息，為設(shè)計(jì)成本的控制和材料清單制定提供參考。2．采購(gòu)準(zhǔn)備工作前置，編制投標(biāo)文件參考模板和標(biāo)準(zhǔn)格式合同，建立合格供應(yīng)商信息庫(kù)和合格供應(yīng)商名單及不合格供應(yīng)商信息，為選擇供應(yīng)商和招標(biāo)工作做好準(zhǔn)備。3．建立供應(yīng)商信息庫(kù)和共享機(jī)制，使設(shè)計(jì)人員、工程管理人員能夠通過這個(gè)平臺(tái)對(duì)市場(chǎng)材料的變化情況和價(jià)格的變化情況有全面的了解，在選型定板和設(shè)計(jì)變更時(shí)能夠有合理的選擇?？梢猿浞挚紤]材料的更新?lián)Q代和成本優(yōu)化因素，從源頭上控制了采購(gòu)成本的水平。4．建立對(duì)供應(yīng)商的后評(píng)估和積分制度，逐步形成企業(yè)與供應(yīng)商的長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系，實(shí)現(xiàn)互利和共贏。5．集團(tuán)型多項(xiàng)目同時(shí)操作的企業(yè)，建立戰(zhàn)略采購(gòu)流程，集中進(jìn)行戰(zhàn)略采購(gòu)，以降低采購(gòu)成本和獲得最佳資源。以上只是結(jié)合咨詢工作中的經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)進(jìn)行的一些總結(jié)和探索，并不是一個(gè)整體的采購(gòu)工作解決方案，企業(yè)采購(gòu)管理的整體解決方案需要通過系統(tǒng)的對(duì)采購(gòu)組織結(jié)構(gòu)和流程的整體設(shè)計(jì)和完善及有效的執(zhí)行，才能得到真正的提升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過完善上述三個(gè)方面，必將進(jìn)一步加強(qiáng)自身的采購(gòu)管理，從而進(jìn)一步控制好開過程中的成本。提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購(gòu)管理能力很多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過程中往往對(duì)采購(gòu)管理的重視還不夠，或者還沒有清楚的認(rèn)識(shí)到采購(gòu)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的重要性。一些企業(yè)害怕控制不了成本而將項(xiàng)目開發(fā)過程中大大小小材料設(shè)備盡量甲供；另一些企業(yè)項(xiàng)目的采購(gòu)?fù)耆揽渴┕みM(jìn)度來拉動(dòng)，即由施工單位根據(jù)施工進(jìn)度提出采購(gòu)要求，再由采購(gòu)部門根據(jù)采購(gòu)要求在物色幾家基本符合要求的供應(yīng)商難詢價(jià)、比價(jià)后，選擇確定一家后實(shí)施采購(gòu)；還有一些企業(yè)，覺得采購(gòu)無足輕重或者沒有配備足夠的采購(gòu)管理人員，而盡量將項(xiàng)目開發(fā)過程中所需要的各類材料設(shè)備乙供。無論采取以上哪種做法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都從中嘗到了無盡的苦，要么成本無法控制、要么進(jìn)度無法保障、要么與最初設(shè)計(jì)差之千里……如何才能進(jìn)一步做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的采購(gòu)，這一疑問困惑了為數(shù)不少的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購(gòu)種類繁雜、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、涉及的關(guān)聯(lián)主體多的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在傳統(tǒng)采購(gòu)的基礎(chǔ)上，還可以考慮從以下幾個(gè)方面進(jìn)一步加強(qiáng)自身的采購(gòu)管理。制定采購(gòu)規(guī)則，合理選擇采購(gòu)方式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購(gòu)的特點(diǎn)，使得沒有一家房地產(chǎn)公司可以完美的獨(dú)自提供項(xiàng)目開發(fā)過程中的全部材料設(shè)備。為了保證項(xiàng)目的順利開展，需要將一些采購(gòu)?fù)獍瑥亩霈F(xiàn)了甲供、甲定乙供、乙供等不同采購(gòu)主體的采購(gòu)行為。同時(shí)因材料設(shè)備的價(jià)值、可獲得性、質(zhì)量等不同，又可以分為招標(biāo)采購(gòu)、議標(biāo)（比價(jià)）采購(gòu)和直接采購(gòu)等采購(gòu)方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要進(jìn)一步做好采購(gòu)管理，首先就需要從企業(yè)及其項(xiàng)目的特點(diǎn)出發(fā)，根據(jù)采購(gòu)主體、采購(gòu)方式等兩個(gè)維度制定企業(yè)的采購(gòu)規(guī)則。明確規(guī)定項(xiàng)目開發(fā)過程中各項(xiàng)采