物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避方式

物業(yè)治理企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及躲避方式物業(yè)治理企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及躲避方式物業(yè)治理企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及躲避方式港聯(lián)物業(yè)港聯(lián)物業(yè)202358日公布了這樣一組數(shù)據(jù)：萬科在全國(guó)20多個(gè)城市設(shè)立物業(yè)公司，萬科物業(yè)系統(tǒng)的員工數(shù)到達(dá)萬科物業(yè)系統(tǒng)的員工數(shù)到達(dá)13173人，占萬科總員工數(shù)的約80%總員工數(shù)的約80%；萬科物業(yè)的員工數(shù)量構(gòu)造2023年萬科物業(yè)治理總收入約2.53億元，僅占萬科全年?duì)I收的0.6%，2023年萬科物業(yè)實(shí)現(xiàn)的毛利僅85140.3一個(gè)勞動(dòng)力密集型企業(yè)，投入較大，風(fēng)險(xiǎn)更大。務(wù)企業(yè)來講，是亟需探研的一個(gè)課題。務(wù)企業(yè)來講，是亟需探研的一個(gè)課題。一、物業(yè)效勞企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)種類及特征一、物業(yè)效勞企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)種類及特征未雨綢繆，防患于未然很有必要。未雨綢繆，防患于未然很有必要。1、一般企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)1.11.1創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)這類風(fēng)險(xiǎn)主要在企業(yè)創(chuàng)業(yè)的初始時(shí)期簡(jiǎn)潔這類風(fēng)險(xiǎn)主要在企業(yè)創(chuàng)業(yè)的初始時(shí)期簡(jiǎn)潔發(fā)生。這種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，來的最早，讓創(chuàng)業(yè)的根源。很多企業(yè)創(chuàng)立之初，重視市場(chǎng)，重視產(chǎn)所需資金，無視稅務(wù)。所需資金，無視稅務(wù)。1.2現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)這種風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為損益表上利潤(rùn)的期末1.2現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)業(yè)擴(kuò)張或工程上馬時(shí)無視了對(duì)現(xiàn)金供需的平業(yè)擴(kuò)張或工程上馬時(shí)無視了對(duì)現(xiàn)金供需的平競(jìng)爭(zhēng)中的信用等級(jí)，最終使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，力降低，導(dǎo)致資金沉淀；企業(yè)規(guī)模盲目擴(kuò)張，缺乏相應(yīng)的短、中、長(zhǎng)期打算。乏相應(yīng)的短、中、長(zhǎng)期打算。取裝修押金，完成“造血”功能。1.31.3進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)損而退管、無工程“造血”等系列問題。都是公司的“大業(yè)務(wù)員”損而退管、無工程“造血”等系列問題。具體到物業(yè)效勞企業(yè)，它有如下風(fēng)險(xiǎn)：2、物業(yè)效勞企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)低，簡(jiǎn)潔發(fā)生“財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”；員工眾多，簡(jiǎn)潔發(fā)生2.1自然災(zāi)難風(fēng)險(xiǎn)的某小區(qū)6臺(tái)“KONE”牌的電梯驅(qū)動(dòng)板、CPU“生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”；設(shè)備多且簡(jiǎn)單，簡(jiǎn)潔發(fā)生“運(yùn)行風(fēng)2.1自然災(zāi)難風(fēng)險(xiǎn)的某小區(qū)6臺(tái)“KONE”牌的電梯驅(qū)動(dòng)板、CPU20232023年6板全部被擊壞，無法使用，經(jīng)濟(jì)損失10萬元以工程購(gòu)置了物業(yè)治理責(zé)任險(xiǎn)和機(jī)器設(shè)備險(xiǎn)。工程購(gòu)置了物業(yè)治理責(zé)任險(xiǎn)和機(jī)器設(shè)備險(xiǎn)。保險(xiǎn)，而有些效勞費(fèi)用較低，收費(fèi)率較低，工程經(jīng)營(yíng)困難的小區(qū)來講，生怕就不會(huì)購(gòu)置保險(xiǎn)了。物業(yè)治理的災(zāi)難性風(fēng)險(xiǎn)因經(jīng)濟(jì)等因素還將長(zhǎng)期存在。[2023]年1864號(hào)已明確規(guī)定了，物業(yè)效勞費(fèi)的構(gòu)成中有：保險(xiǎn)費(fèi)用。因此，費(fèi)用。20232023年春節(jié)，北京某住宅小區(qū)，保安因制2.2物業(yè)治理的效勞風(fēng)險(xiǎn)沖突，堵門，打架；某品牌開發(fā)商旗下的物業(yè)服2.2物業(yè)治理的效勞風(fēng)險(xiǎn)法庭法庭……此類風(fēng)險(xiǎn)數(shù)不勝數(shù)。出了問題，就找物業(yè)索賠。怎么能和人的生命、巨額的財(cái)產(chǎn)成正比呢？誠(chéng)我們常常在探討，你交1元的物業(yè)效勞費(fèi)，怎么能和人的生命、巨額的財(cái)產(chǎn)成正比呢？誠(chéng)統(tǒng)損失等，致使業(yè)仆人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害，物業(yè)2.3物業(yè)治理的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)效勞企業(yè)還是要擔(dān)當(dāng)肯定責(zé)任的。2.3物業(yè)治理的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)護(hù)。2023年一保安主管擅自拿鑰匙開啟電梯，根底，只受到輕傷；2023年某甲級(jí)寫字樓工程18樓當(dāng)場(chǎng)摔進(jìn)負(fù)2樓的基坑……根底，只受到輕傷；2023年某甲級(jí)寫字樓工程工程部人員在清洗生活水箱時(shí)，缺氧工程部人員在清洗生活水箱時(shí)，缺氧……種種案例，數(shù)不勝數(shù)。專業(yè)人，做專業(yè)事，本，假設(shè)順當(dāng)還好，一旦消滅問題，節(jié)約的工資生怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及造成的損失。生怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及造成的損失。2.4物業(yè)治理的“生產(chǎn)”風(fēng)險(xiǎn)20232.4物業(yè)治理的“生產(chǎn)”風(fēng)險(xiǎn)……一個(gè)物業(yè)效勞企業(yè)，動(dòng)輒上百人，多則上千人，企業(yè)不建立安全制度，加強(qiáng)內(nèi)部治理，員工不加強(qiáng)自我保護(hù)，“生產(chǎn)事故”就會(huì)時(shí)常發(fā)生。……一個(gè)物業(yè)效勞2.52.5物業(yè)治理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)20232023備再大賺一筆時(shí)，全部被套，而這時(shí)，業(yè)主要退業(yè)主工作能否將裝修押金再轉(zhuǎn)一年的物業(yè)效勞費(fèi)。還家一些企業(yè)，本身注冊(cè)資本就幾十萬，還想去開展其它業(yè)務(wù)。想去開展其它業(yè)務(wù)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是最致命的。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是最致命的。3、物業(yè)效勞企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的特征3、物業(yè)效勞企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的特征險(xiǎn)的分析、掌握、預(yù)判。險(xiǎn)的分析、掌握、預(yù)判。3.1物業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)具有突發(fā)性、不確定、偶然性治理人員無法做出格外精準(zhǔn)的預(yù)判。上述案例治理人員無法做出格外精準(zhǔn)的預(yù)判。上述案例次，只是在沒有閱歷教訓(xùn)之前，大家都無視了，生問題嗎？生問題嗎？3.2物業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)具有可測(cè)性、可變性應(yīng)當(dāng)格外擅長(zhǎng)總結(jié)，從業(yè)幾年來遇到的各種案例，應(yīng)當(dāng)就是生動(dòng)的教材，而這些教材，完全可3.2物業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)具有可測(cè)性、可變性以供其推斷，某階段、某天氣、某種狀況下會(huì)發(fā)生某些問題。而這些問題是可以通過安全檢查、位進(jìn)展巡察……位進(jìn)展巡察……3.3物業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、普遍性由于物業(yè)工程的物理環(huán)境，物業(yè)的簡(jiǎn)單程素，并通過對(duì)物業(yè)治理風(fēng)險(xiǎn)因素的掌握、躲避、的風(fēng)險(xiǎn)。的風(fēng)險(xiǎn)。二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)中易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的部門或崗位崗位發(fā)生的教訓(xùn)是慘痛的。崗位發(fā)生的教訓(xùn)是慘痛的。1、火災(zāi)亂，盡量的削減人員的傷亡就是成功的。2、上下班途中的工傷保險(xiǎn)支付以外，企業(yè)還支付了一局部。33、崗位中暑或中毒夏天，保安、保潔室外作業(yè)，主管、工程經(jīng)理要充分體察理要充分體察“民情”閱歷，不能一味蠻干。中毒是不專業(yè)造成的，中暑是不關(guān)心員工造成的。暑是不關(guān)心員工造成的。44、高空墜物用的。用的。5、電力設(shè)備損壞等。損壞等。6、電梯修理和使用啟，即使發(fā)生緊急事故。啟，即使發(fā)生緊急事故。7、治理糾紛7、治理糾紛盛，甚至發(fā)生打架的事情。盛，甚至發(fā)生打架的事情。2023年，某小區(qū)秩的人，于是上前制止，后發(fā)生沖突，結(jié)果一人肋工費(fèi)、養(yǎng)分費(fèi)。教訓(xùn)深刻。8、偷稅被查骨斷了三根，屬輕傷。后來，經(jīng)派出所協(xié)調(diào)免予刑事懲罰，但賠償受害人約3工費(fèi)、養(yǎng)分費(fèi)。教訓(xùn)深刻。8、偷稅被查稅務(wù)部門重罰；代收水電費(fèi)，未經(jīng)業(yè)主同意，擅自加價(jià)，造業(yè)主投訴，遭物價(jià)部門調(diào)查、罰款。9、違規(guī)不辦理保險(xiǎn)合同法》不給員工辦理“五險(xiǎn)”，后遭員工舉報(bào)，向勞動(dòng)監(jiān)察部門反映，不僅要補(bǔ)繳以前所欠全9、違規(guī)不辦理保險(xiǎn)部，而且還要承受懲罰。部，而且還要承受懲罰。10、挪用資金，影響現(xiàn)金流10、挪用資金，影響現(xiàn)金流其它資金，已嚴(yán)峻影響了企業(yè)的正常進(jìn)展和經(jīng)其它資金，已嚴(yán)峻影響了企業(yè)的正常進(jìn)展和經(jīng)營(yíng)。營(yíng)。三、物業(yè)治理經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的處置和防范在對(duì)物業(yè)治理中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展全面分析之后，險(xiǎn)的特點(diǎn)、性質(zhì)、類別及其潛在影響等，制定風(fēng)的損失。3.13.1風(fēng)險(xiǎn)處置方案風(fēng)險(xiǎn)掌握和風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)。11、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是目前很多物業(yè)企業(yè)已在運(yùn)用擔(dān)相應(yīng)工作。譬如：電梯維保、外墻清洗、化糞池清掏、生活水箱的清洗等。池清掏、生活水箱的清洗等。22、風(fēng)險(xiǎn)自留是將無需或無法轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)買物業(yè)保險(xiǎn)問題。買物業(yè)保險(xiǎn)問題。33、風(fēng)險(xiǎn)掌握主要指物業(yè)企業(yè)實(shí)行各種措施削減風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和頻率以及降低損失程度。風(fēng)險(xiǎn)的先進(jìn)技術(shù)設(shè)施，等等。常檢查是否有被遺漏的存在于物業(yè)及物業(yè)治理常檢查是否有被遺漏的存在于物業(yè)及物業(yè)治理方案進(jìn)展評(píng)估，以評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果是否準(zhǔn)方案進(jìn)展評(píng)估，以評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果是否準(zhǔn)驗(yàn)數(shù)據(jù)。驗(yàn)數(shù)據(jù)。3.2風(fēng)險(xiǎn)防范方案1、遵紀(jì)守法，合法經(jīng)營(yíng)，按章辦事1.11.1審。物業(yè)效勞合同、業(yè)主手冊(cè)、前期物業(yè)治理服LOGO及字樣，結(jié)果后來官司敗訴：你這是格式合同，霸王條款。依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)，指導(dǎo)性文件，不危急，輕則賠錢，重則影響公司進(jìn)展。危急，輕則賠錢，重則影響公司進(jìn)展。建立員工風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。企業(yè)負(fù)責(zé)人，肯定教育員工，催促員工按章辦事，遵紀(jì)守法，不能做違法亂紀(jì)的事情。做違法亂紀(jì)的事情。證、電工證等。專業(yè)人員必需持證上崗。如：電梯工、高壓進(jìn)網(wǎng)證、電工證等。共設(shè)施設(shè)備所取得的收益應(yīng)屬于毗鄰或全體業(yè)主全部。物業(yè)效勞肯定要留意收益是屬于業(yè)主主全部。物業(yè)效勞肯定要留意收益是屬于業(yè)主后期和業(yè)主委員會(huì)安排收益。后期和業(yè)主委員會(huì)安排收益。22、購(gòu)置保險(xiǎn)、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)目前筆者所在公司除正常的法律規(guī)定的險(xiǎn)為購(gòu)置保險(xiǎn)會(huì)加大本錢支出，其實(shí)你在預(yù)算時(shí)，就應(yīng)當(dāng)把這項(xiàng)支出考慮進(jìn)去。3、穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)，不盲目擴(kuò)張；避開資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)，穩(wěn)打穩(wěn)扎，不盲目擴(kuò)張，“饑不擇食”。理方法，覺察人才，培育人才，學(xué)習(xí)、總結(jié)性的工作保持持續(xù)性、連貫性、系統(tǒng)性。工作保持持續(xù)性、連貫性、系統(tǒng)性。不靈，對(duì)企業(yè)的損害是巨大的不行估量的。不靈，對(duì)企業(yè)的損害是巨大的不行估量的。44、提升業(yè)主認(rèn)知度，提升品牌形象效勞過