年長沙市房地產業(yè)及房地產市場發(fā)展趨勢

2007年長沙市房地產業(yè)及房地產市場發(fā)展趨勢分析長沙市房地產發(fā)展研究中心房地產業(yè)是我國現(xiàn)階段重要的支柱產業(yè)和消費熱點，是與每一個市民的生活都息息相關的產業(yè)，是關系到國家穩(wěn)定、繁榮的產業(yè)。房地產業(yè)的發(fā)展影響著每一個普通市民的生活。2007年下半年長沙市房地產業(yè)將往何處發(fā)展是每一個市民都十分關心的問題。本文將試圖通過對當前長沙市房地產業(yè)的發(fā)展情況來找出未來半年及以后長沙市房地產業(yè)的發(fā)展趨勢，以供大家參考。一、2007年上半年長沙市房地產市場運行情況1．開發(fā)投資規(guī)模穩(wěn)步增長，施工面積、新開工面積、竣工面積均有不同程度增長2007年1-5月份房地產開發(fā)完成投資124.88億，與去年同期相比增長36.42%。全市商品房施工面積2201.55萬㎡，其中，新開工面積約426.19萬㎡，竣工面積約246.3萬㎡，與去年同期比分別增長41.52%、15%、19.19%。開發(fā)投資規(guī)模穩(wěn)步增長，施工面積、開工面積、竣工面積均有不同程度增長，長沙市房地產業(yè)處于快速發(fā)展階段。表12003-2007年5月房地產投資規(guī)模變化情況年度項目2003200420052006四年平均值2007.1-55月房地產投資（億元元）122.56175.54256.35303.35214.58124.88新開工面積（萬㎡㎡）450.12622.58779.541050.48725.68426.19竣工面積（萬㎡）443.24591.9515.16547.1524.35246.32．商品房市場供需同向增長，但供求關系出現(xiàn)失衡2007年上半年，全市商品房累計批準預售面積350.19萬㎡，同比增長16.02%；其中，住宅批準預售297.50萬㎡，同比增長11.60%。全市商品房累計銷售435.54萬㎡，同比增長40.49%；其中住宅銷售391.35萬㎡，同比增長37.72%。商品住宅累計供銷比0.76：1。2007年上半年長沙市房地產市場需求強勁，銷售面積較去年同期大幅度增長，市場供求關系發(fā)生明顯變化，出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象。供銷比例達到0.76，供銷比例倒掛現(xiàn)象嚴重。表22003-2007年上半年商品房市場供需情況（單位：萬㎡）年度項目2003200420052006四年平均值2007年上半年年批準預售面積468.82449.6584.19751.4563.5350.19商品房銷售299.27450.22639.02690.19519.68435.54供銷比1.571.000.911.091.080.763．銷售速度快，市場去化周期較快截至07年6月，2006年批準預售項目銷售率為76.6%。其中，06年上半年批準預售項目銷售率為83.02%，下半年批準預售項目銷售率為73.69%；07年批準預售項目銷售率為46.79%。從銷售速度來看，長沙市樓盤的銷售周期在一年左右，銷售周期較短，表明市場需求旺盛，市場發(fā)展態(tài)勢良好。4．商品房銷售均價持續(xù)強勁上漲，但整體基數(shù)仍相對較低根據(jù)長沙市房地產市場預警預報系統(tǒng)統(tǒng)計結果，2007年上半年，全市純商品房累計成交均價為3278元/㎡，同比上漲14.35%。其中，商品住宅累計成交均價為3054元/㎡，同比上漲19.07%。從2006年年底開始，長沙市商品房價格開始持續(xù)強勁上漲。表32003-2007年上半年商品住宅價格變化趨勢（單位：元/㎡）年度項目20032004200520062007年上半年年銷售均價22222391253926913054同比增長3.4%7.61%6.20%5.97%19.07%從房地產價格指數(shù)來看，以2007年5月國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)為例，長沙市新房市場價格，同比增長5.2%，環(huán)比增長1.5%，增長速度在全國70個大中城市中排40位；二手房市場價格，同比增長6.3%，環(huán)比增長3.2%，增長速度在全國70個大中城市中排17位；市場綜合價格增長6.3%，與全國平均增長幅度6.4%基本持平。表明長沙市房價增長水平在全國處于中等水平。表4中部六省省會城市商品住房價格對比城市名稱商品住房均價（元元/㎡）長沙2943合肥3160.7鄭州3105南昌3726.5武漢3817.1太原3114（注：2007年一季度商品住宅均價）與中部六省其他省會城市相比，長沙市房價處于較低水平。以07年一季度為例，長沙商品住房均價為2943元/㎡，是六個省會城市里面均價最低的城市。價值洼地現(xiàn)象是造成長沙市市場需求旺盛的主要原因之一。5．新建商品住房結構趨于優(yōu)化受國家90/70調控指標的影響，我市新建商品住宅結構得到明顯改善，住房結構趨于合理。從市場供應情況來看，2007年上半年套均建筑面積為106.42㎡，面積同比縮小6.16%；90㎡以下的戶型套數(shù)比為40.63%，與去年同期相比增長12.43%。從實際銷售情況來看，全年套均建筑面積為110.89㎡，面積同比縮小7.36%；90㎡以下的戶型銷售占比為32.29%，與去年同期相比增長5.08%。反映了“國六條”新政下，我市90㎡以下戶型供應量顯著增加。我市中小戶型普通商品住房的供應量增長較快，結構趨于優(yōu)化。6．二手房市場規(guī)模發(fā)展緩慢，價格增長較快2007年上半年，全市二手房成交面積為105.08萬㎡，成交金額為23.61億元,成交套數(shù)為8795套，與去年同期相比分別增長9.99%、20.63%和5.19%；其中住宅成交66.13萬㎡，成交金額為11.57億元，成交套數(shù)為7641套，與去年同期相比分別增長-6.02%、8.33%和-3.58%。2007年上半年，二手房平均成交價格為2247.24元/㎡，同期相比增長9.68%；其中，二手房住宅市場平均成交價格為1748.80元/㎡，同期相比增長15.27%。從成交面積上看，2007年上半年全市房產一、二級市場累計交易量之比為4.14：1，比2006年的3.17增加0.97，二級市場發(fā)展明顯慢于一級市場。受宏觀調控的影響，二手房市場發(fā)展緩慢，但隨著新房價格的快速上升，二手房價格開始追漲。7．房地產抵押快速上漲，個人按揭購房比例較大2007年上半年，全市共辦理抵押登記手續(xù)41189起，抵押面積608.69萬㎡，貸款金額129.8億元，同比分別增長49.91%、36.30%、55.10%。其中，辦理個人抵押登記手續(xù)40266起，抵押面積461.47萬㎡，貸款金額86.39億元，同比分別增長了50.07%、51.34%、78.86%。個人辦理按揭購房比例接近80%，表明市民已經普遍接受按揭購房的形式。二、目前長沙市房地產市場存在的問題及原因1．供求關系失衡比較嚴重2007年上半年，長沙市商品房供求比例為0.76：1，出現(xiàn)嚴重的供不應求現(xiàn)象。其主要原因有以下幾個方面：（1）去年國六條出臺后，市政府停止了一段時間的新建項目審批工作，06年下半年審批新建項目減少，造成07年上半年供應量增幅減少。（2）目前長沙市房價基數(shù)較低，價值洼地吸引了大量外地購房者，需求強勁，使得07年上半年長沙市商品房銷售量大增。（3）受二手房交易稅收政策影響，二手房市場發(fā)育不夠，規(guī)模太小，無法有效分擔購房需求，造成新房市場供求關系失衡。2．房價漲幅較快2007年上半年，長沙市純商品房價格累計均價達到3278元/㎡，同比增長達到14.35%，增幅較快。其主要原因為：（1）市場需求強勁。2007年長沙商品房銷售量同比增長40.49%，強勁的需求刺激了價格的快速上升。（2）上半年供應比較緊張。供應增量有限，造成市場緊張，進一步刺激了房價的上漲。（3）物價上漲，建筑成本上漲。建筑成本上漲提高了房屋成本，開發(fā)商為了保持一定利潤率，提升了銷售價格。（4）土地價格上漲，報建費上浮，政策性因素影響大。長沙市土地拍賣價格的持續(xù)上漲是長沙房價上漲的重要因素之一；07年報建費用增長一倍，也是開發(fā)商提高價格的一個因素。政策變化對房價上漲影響較大。（5）產品品質提升。自去年宏觀調控政策出臺以來，國內一線城市成為宏觀調控的風口浪尖，一些房地產開發(fā)商為了逃避一線城市的調控風險，開始把資金大舉投向二線城市，特別是像長沙這樣的房價基數(shù)比較低的中部省會城市。外地品牌開發(fā)商大舉搶灘長沙房地產市場，其開發(fā)的項目品質明顯高出本土開發(fā)商，價格也明顯較高，從而導致市場平均價格顯著上升。3．新建商品房供應結構離國務院、建設部要求還有較大差距2007年上半年，長沙市90平米以下供應量占到40.63%，同比增加12.43%，但是離國家的70%仍然有很大差距。其主要原因是：（1）結構調控措施的滯后顯現(xiàn)。由于房地產開發(fā)周期較長。目前，部分新批準項目尚未面世，而之前批準項目仍在銷售。因此，政策效果顯現(xiàn)要經過一段時間。（2）調控政策執(zhí)行的力度問題。在90/70政策的執(zhí)行過程中，如何在總量平衡的基礎上，把指標分解到具體項目中，存在著一定的操作難度和自由裁量權，也是宏觀調控政策效果不明顯的一個原因。4．房地產一、二級市場發(fā)展不平衡2007年上半年，長沙市房地產一、二級市場成交面積比為4.14：1，比例較06年（3.17：1）有所加大。其主要原因為：（1）市民消費觀念尚未轉變，大多數(shù)市民仍然喜歡購買新房，對于二手房缺少認同。（2）二手房稅收負擔較重，影響二手房流通。國家對二手房交易征收各種稅費，一次交易稅費成本高達10%左右，影響二手房流通。（3）出售未滿5年商品房將征收5.5%的營業(yè)稅，一定程度上限制了二手房市場發(fā)展規(guī)模。（4）對房價上漲的預期較高。對未來房價上漲的預期，一方面導致了新房投資的增加，進一步刺激了市民對新房的需求；另一方面，對于手中握有二手房的市民同樣有惜售影響。5．房地產抵押增幅巨大2007年上半年長沙市個人抵押市場抵押金額增長幅度達到78.86%，增幅巨大，其主要原因是：（1）股市火爆，許多市民將房屋抵押，貸款投入股市。（2）對房價持續(xù)上漲的預期，使市民提前按揭購房。（3）政策預期的不確定性，導致提前消費和投資需求擠車現(xiàn)象發(fā)生。三、2007年下半年長沙房地產市場發(fā)展趨勢預測根據(jù)2007年上半年長沙市房地產發(fā)展情況，以及全國房地產業(yè)發(fā)展環(huán)境，2007年下半年，長沙市房地產市場將會有以下幾個趨勢。1.房地產政策以落實為主，新一輪調控即將推出從06年5月國六條出臺之后，國家出臺了一系列的宏觀調控政策。在調整戶型結構方面，出臺了“90㎡、70%”政策；在遏制炒房方面，出臺了加息、禁止外資購房、二手房強征個稅等一系列政策；在遏制高房價方面，出臺了限價地、“競房價、競地價”的“雙競”政策；在土地供應方面，要求繼續(xù)嚴把土地閘門，并將建設用地使用費標準提高了兩倍……，國家的宏觀政策已經涉及到房地產行業(yè)的各個階段，政策已經相當全面。然而，2007年上半年，全國70個大城市房地產市場價格仍然保持較快上漲，如何有效落實政策是07年下半年新一輪宏觀調控的主要方向。2.房地產金融環(huán)境相對寬松，加息壓力依然存在2007年是中國金融全面開放的第一年，雖然“限外”政策對外資進入我國房地產市場進行了某些限制，但是金融業(yè)的開放使外國資本進入國內地產行業(yè)更加方便，房地產業(yè)融資渠道增加。但是，面對全國房價仍然較快的上漲速度，為了遏制炒房和投資，穩(wěn)定房價上漲速度，央行在2007年下半年繼續(xù)加息的可能性仍然很大。3.土地供應審批將更加嚴格，地方土地審批權限將受到限制在06年年底結束的中央經濟工作會議上，中央政府再次強調指出，違法違規(guī)用地現(xiàn)象仍然大量存在，土地“閘門”沒能真正把住，是投資增長過快的重要原因之一。因此，從2006年全國宏觀經濟運行和房地產業(yè)發(fā)展大的政策背景預測，2007年將是土地管理集中實行大規(guī)?！爸陛牎痹圏c的一年。地方對土地的審批權限將會受到限制，審批權限將會縮小。4.住房保障工作將全面開展中央經濟工作會議再次把民生問題提到了政府工作的重中之重。保障全體人民的居住問題將成為2007年政府將要解決的重要問題之一。隨著長沙市住房保障局的成立，長沙市住房保障工作將全面開展。每年70萬平方米的經濟適用房建設規(guī)模，全部為90㎡以下的中小戶型；配套2萬平方米的廉租房，全部為50㎡左右的小戶型；再配上以住房貨幣補貼，廉租對象租金補貼等一系列具體措施的到位。中低收入家庭住房環(huán)境將得到改善，市場供需矛盾將得到一定改善。5.房地產市場秩序規(guī)范力度加強07年上半年長沙市商品房價格快速上漲，在市場需求旺盛的背后，人為操縱的印記很明顯。虛假廣告、合同欺騙、捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬物價等違規(guī)行為仍然存在。下半年，房地產管理部門勢必會加大市場秩序規(guī)范力度，下大力氣整治市場交易秩序。期、現(xiàn)房交易一體化網(wǎng)上簽約；預售資金嚴格監(jiān)管；二手房交易資金托管及網(wǎng)上簽約；加強中介企業(yè)的執(zhí)法管理；加強房屋租賃市場管理等一系列舉措都將在下半年出臺。房地產交易秩序將得到進一步規(guī)范，交易環(huán)境將得到改善。6.供給有望恢復增長，下半年供應充足從上半年的施工面積總量來看，較去年同期增長40%以上，預示著下半年的房地產市場供給將出現(xiàn)恢復性增長。下半年供應量增長幅度將會得到提升，我市商品房供應量充足，供需倒掛現(xiàn)象將會得到改善，將有效地抑制目前房價上漲過快的繼續(xù)蔓延。7.需求旺盛，價格將保持穩(wěn)定上漲相對于全國其他大中城市，長沙市房價較低，為長沙市房地產市場價格的上漲預留了空間。較低的