二手商品房轉讓協(xié)議

二手商品房轉讓協(xié)議二手商品房轉讓協(xié)議

甲方(賣方)：地

址:

乙方(買方)：地

址:

依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產治理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，在公平、自愿、協(xié)商全都的根底上，就乙方向甲方購置商品房，甲、乙雙方達成如下協(xié)議：第一條

甲方用地依據(jù)及商品房座落位置。

甲方以________方式取得位于____________，編號為________的地塊的土地使用權。

(土地使用權出讓合同號)(土地使用權劃撥批準文件號)為________。

劃撥土地使用權轉讓批準文件號為________

。

土地使用權證號為________，土地面積為________

，地塊規(guī)劃用途為____，土地使用權年限自____年__月__日至____年__月__日止。

甲方經批準，在上述地塊上建立商品房，(現(xiàn)定名)(暫定名)________，主體建筑物的性質為____，屬____構造，建筑層數(shù)為____層。工程建立規(guī)劃許可證號為________

。

其次條

乙方所購商品房的面積。

乙方向甲方購置商品房(以下簡稱該商品房)建筑面積共________

平方米(其中實得建筑面積________

平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積________

平方米)，共________(套)(間)。(該商品房房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準。)

該商品房分別為本合同第一條規(guī)定的工程中的：第________

(幢)(座)____層____號房，

第________

(幢)(座)____層____號房，

第________

(幢)(座)____層____號房。

上述面積為(甲方暫測)(房地產產權登記機關實際測定)面積。如暫測面積與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積(以下簡稱實際面積)為準。

依據(jù)法律規(guī)定的房屋全部權與該房屋占用土地范圍內的土地使用權全都的原則，該商品房相應占有的土地使用權，在辦理土地使用權登記時由政府主管部門核定。

第三條

該商品房銷售特征。

該商品房為(現(xiàn)房)(預售商品房)。

預售商品房批準機關為________

，商品房預售許可證號為________

。

該商品房為(內銷)(外銷)商品房。

外銷商品房批準機關為________

，外銷商品房許可證號為________

。

第四條

價格與費用。

該商品房(屬于)(不屬于)政府定價的商品房。按實得建筑面積計算，該商品房單位面積(暫定價)為每平方米____元，總金額為(____幣)________元。

除上述房價款外，甲方依據(jù)有關規(guī)定代政府收取以下稅費：1.代收______________，計(____幣)__________________元；

2.代收______________，計(____幣)__________________元；

3.代收______________，計(____幣)__________________元。

上述代收稅費合計(____幣)______________________

元。

第五條

實際面積與暫測面積差異的處理。

該商品房產交付時，________房屋實際面積與暫測面積的差異不超過暫測面積的____％(不包括____％)時，上述房價款保持不變。

實際面積與暫測面積差異超過暫測面積的____％(包括____％)時，甲乙雙方同意按下述第____種方式處理：1.乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起____天內將乙方已付款退還給乙方，并按____利率付給利息。

2.每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整。

3._______________________________________________________。

篇2：商品房銷售合同條款培訓

商品房銷售的主要法律問題解析

目

錄

第一講

一些重要的合同概念及應留意的法律問題

一、合同成立與合同生效

二、合同效力待定

三、無效合同與無效合同條款

四、格式條款的法律問題

五、定金與訂金的問題

其次講

商品房銷售時常常用到的概念

一、房屋的面積

二、稅費概念

三、商品房銷售常用名詞解釋

四、商品住宅的價格構成

第三講

商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風險問題

一、當前商品房銷售廣告與宣傳存在違法行為的主要類型

二、商品房廣告的法律性質定位

第四講

商品房預售的法律規(guī)定

一、商品房預售合同的法律定義

二、商品房預售合同成立有效條件

第五講

商品房買賣合同的主要條款法律分析

一、商品房買賣合同文本

二、套內建筑面積與分攤的共有面積處理

三、如何確認所交付的商品房面積

四、規(guī)劃、設計變更的處理

第六講

商品房買賣的貸款法律分析

一、住房公積金貸款條件

二、住房公積金貸款金額和期限

三、商品房住房貸款額和期限

四、非居住房屋貸款

第七講

商品房的交付使用及其質量保證

一、商品房的交付要求

二、交付時應供應的文件

3、

商品房的保修責任與保修期限

4、

商品房質量與合同解除

第八講

商品房的修理基金

1、

首期修理基金的交納

2、

修理基金專戶的開立

3、

修理基金的使用

第九講

商品房買賣轉移登記和權證辦理

一、商品房買賣轉移登記需要提交資料

二、預購商品房的預報登記、單方預報登記

三、房地產權證（小產證）的辦理時限

第一講

一些重要的合同概念及應留意的法律問題

一、合同成立與合同生效

合同的成立，是指訂約當事人就合同的主要條款達成合意，即雙方當事人意思全都；而所謂合同生效，是指已成立的合同在當事人之間產生了肯定的法律拘束力或稱法律效力。在合同關系的實踐中，合同成立是合同生效的前提，就多數(shù)狀況來說，合同成立與合同生效是全都的，但合同成立絕不等于合同生效，而合同生效肯定有合同成立的前提，也就是說，無合同成立，根本就不存在合同生效、無效的問題。

二、合同效力待定

1.概念

合同效力待定，是指合同成立以后，因存在缺乏以認定合同無效的瑕疵，致使合同不能產生法律效力，在一段合理的時間內合同效力暫不確定，由有追認權的當事人進展補正或有撤銷權的當事人進展撤銷，再視詳細狀況確定合同是否有效。處于此階段中的合同，為效力待定的合同。

2.

類型

（1）、無行為力量人所訂立之合同。

（2）、限制行為力量人締結的合同。

（3）、無代理權人以被代理人名義締結的合同。

（4）、無處分權人處分他人財產訂立的合同。

三、無效合同與無效合同條款

無效合同是指合同雖然成立，但因其違反法律、行政法規(guī)、社會公共利益而無效?？梢姡瑹o效合同是已經成立的合同，是欠缺生效要件的合同是不具有法律約束力的合同不受國家法律愛護。無效合同自始無效，但局部條款無效，不影響其余局部的效力。

四、格式條款的法律問題

合同法司法解釋二有三處條文涉及：第六條，關于格式條款供應者的提示和說明義務的細化；第九條，格式條款的可撤銷性；第十條，格式條款的無效認定。這三個條文所依附的，主要是合同法第三十九條、第四十條、第五十四條等。以上所述條文，構成了格式條款的標準體系，尤其是司法解釋二第六條。第一款：“供應格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責任的內容，在合同訂立時采納足以引起對方留意的文字、符號、字體等特殊標識，并根據(jù)對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應當認定符合合同法第三十九條所稱“實行合理的方式”。”其次款：“供應格式條款一方對已盡合理提示及說明義務擔當舉證責任?！边@一條司法解釋，對于房地產交易而言也很有針對性。細心的人或許發(fā)覺，許多美奐美倫的銷售手冊，往往會在某個角落里用肉眼難以識別的方式加上一句諸如此類的免責聲明：圖文均為宣傳需要，詳細以實物為準，解釋權歸開發(fā)商云云。在幾乎全部的認購書中往往夾雜一句：認購人已查看、理解并承受商品房買賣合同及其附件，不得以合同內容未經協(xié)商為由拒絕簽署。在商品房買賣合同附件中，各種免責、限責條款更是五花八門、不一而足。盡管商品房買賣合同等資料是否屬于格式合同在實踐上尚有爭議，但是進展必要的、合理的提示和說明，對于開發(fā)商降低合同風險而言不無必要。特殊是依據(jù)司法解釋二第六條其次款，說明義務的舉證責任被安排給格式條款供應者，對于開發(fā)商而言，要求購房人在合同之外簽署一份無疑義聲明，也不失為一種有效的風險防控手段。

5、

定金與訂金的問題

在商品房交易中，所說的訂金與定金在法律上是有明顯區(qū)分的。定金是一個標準的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿商定的一種擔保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回；若買家不履行合同，無權要求返還定金，進展商不履行合同的，應雙倍返還定金。若合同無效，定金條款亦無效，收受定金的一方應返還定金。

訂金并非一個標準的法律概念，實際上它具有預付款的性質，是當事人的一種支付手段，并不具備擔保性質。

值得一提的是，簽訂正式的房屋預售契約之前，買賣雙方簽訂的有關認購書(或稱意向書)并不是房屋買賣契約，不具備房屋預售契約的法律效力，只是一份廣義的合同。若認購書中有定金條款，則若購房者在簽訂認購書后反悔，進展商有權沒收購房者的定金；若進展商違約，不與購房者簽訂正式的預售合同，則購房者有權要求進展商雙倍返還定金。假如認購書中商定的只是訂金，那么就不具備定金的法律后果了。

由此可見，定金與訂金無論是從內容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購房合同時，購房者應對此有充分的理解，并依據(jù)自己的實際狀況慎重行事。

其次講

商品房銷售時常常用到的概念

一、房屋的面積

1、(住宅)房屋使用面積

是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥房、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內墻面水平投影線計算。

2、(住宅)房屋建筑面積

房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，構造堅固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。

3、成套住宅建筑面積

是指成套住宅的建筑面積總和。

4、危急房屋建筑面積

是指構造已嚴峻損壞或承重構件已屬危急構件，隨時有可能丟失構造穩(wěn)定和承載力量，不能保證居住和使用安全的房屋建筑面積。

5、房屋削減建筑面積

指報告期由于撤除、倒塌和因各種災難等緣由實際削減的房屋建筑面積(包括私有房屋)。

6、房屋的產權面積

房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋全部權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

7、房屋猜測面積

猜測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售工程）銷售中，依據(jù)國家規(guī)定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量標準對尚未施工的房屋面積進展一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進展合法銷售的面積依據(jù)。

8、房屋實測面積

實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定托付具有測繪資質的房屋房屋測繪機構參考圖紙、猜測數(shù)據(jù)及國家測繪標準之規(guī)定對樓宇進展的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據(jù)。

9、房屋的共有建筑面積

房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

10、成套房屋的套內建筑面積

由套內房屋的使用面積，套內墻風光積，套內陽臺建筑面積三局部組成。

11、套內房屋使用面積

為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：1）套內臥房、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；2）套內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3）不包括在構造面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4）內墻面裝飾厚度計入使用面積。

12、套內墻風光積

套內墻風光積是套內使用空間四周的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻風光積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻風光積。

13、套內陽臺建筑面積

套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

14、商品房的銷售面積

商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購置的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積。

15、共有建筑面積

(公有建筑面積)

共有面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢效勞的公共用房和治理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢效勞的警衛(wèi)室，治理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

16、共有建筑面積的計算方法

整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢效勞的警衛(wèi)室、治理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。

二、稅費概念

公共修理基金：依據(jù)北京市建立委員會《北京市住宅專項修理資金治理方法》第七條規(guī)定商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主根據(jù)所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項修理資金，首期住宅專項修理資金的交存標準為：獨立式住宅、非住宅為50元/平方米；多層住宅、非住宅為100元/平方米；高層住宅、非住宅為200元/平方米。

在辦產權過程中包括：登記費：每建筑平方米0.3元；房屋全部權證工本費：每證收費4元；房屋全部權證印花貼稅：每件5元。

三、商品房銷售常用名詞解釋

樓花：一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣“樓花”為預售房屋，買“樓花”為預購房屋。

實際銷售面積：是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建立的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。

外銷（租）：經有關部門批準，銷售（或出租）給境外企業(yè)和個人，包括外國人、外籍華人、華僑及港澳臺同胞的商品房屋面積。

單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的掌握面積又稱為一個居住單元。

期房：是指房地產開發(fā)商從取得商品房預售許可證開頭至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購置期房時應簽商品房預售合同。

現(xiàn)房：是指消費者在購置時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，馬上可以辦理入住并取得產權證。

商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。

商品房的均價：是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格。

復式商品房：是一種經濟型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。

躍層式商品房：由上、下兩層樓面、臥房、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他幫助用房，并采納戶內獨用的小樓梯連接的房屋。

商住住宅：是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延長。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的興旺，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。

外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更寬闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。

中空玻璃：是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必需形成真空或氣體（如參加惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。

基價：經過核算而確定的每平方米商品房根本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。

七通一平（熟地）：是指土地（生地）在通過一級開發(fā)后，使其到達具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平坦的條件，使二級開發(fā)商可以進場后快速開發(fā)建立。

三通一平（凈地）：指土地具備上水、雨污水和道路通以及場地平坦的條件。

五證兩書：“五證“《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建立工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建立工程開工證》、《商品房銷售（預售）許可證》“兩書”《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》

一般住宅：一般是以家庭為單位居住，2房3房為主力，品質檔次凹凸不同。居住人群要看中居住環(huán)境，綠化，學校等配套。由于是長期居住，因此要關懷物業(yè)費，水電費等開支，交通便利也很重要，但是較之商用人群還是有肯定容忍度，允許新盤之后再完善相關的生活配套設施。

建筑容積率：是指工程規(guī)劃建立用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建立用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。

建筑密度：即建筑掩蓋率，指工程用地范圍內全部基底面積之和與規(guī)劃建立用地之比。

綠化率：是指規(guī)劃建立用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建立用地面積之比。

四、商品住宅的價格構成

依據(jù)北京市物價局公布的《北京市商品住宅銷售價格構成》第四條規(guī)定商品住宅銷售價格由開發(fā)本錢費用、期間費用、稅金、依法應當繳納的其他行政事業(yè)型收費和利潤構成。其中可列入住宅開發(fā)本錢的費用包括土地使用權取得費、前期工程費、建筑安裝工程費、根底設施建立費、公共配套設施建立費、開發(fā)間接費；期間費用是指商品住宅開發(fā)期間的治理費用、財務費用、銷售費用等與住宅開發(fā)工程有關的支出；稅金為依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應當繳納的營業(yè)稅、城市維護建立稅、教育費附加等；商品住宅開發(fā)期間依法應當繳納的其他行政事業(yè)性收費包括城市根底設施建立費。

第三講

商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風險問題

一、當前商品房銷售廣告與宣傳存在違法行為的主要類型

1、商品房環(huán)境方面的宣傳

2、商品房使用功能廣告

3、說明供應優(yōu)待或附贈送禮品和其它法律制止用語的廣告

4、說明商品房證號、面積、價格等方面的廣告

二、商品房廣告的法律性質定位

1、要約邀請與要約概念

依據(jù)《合同法》的規(guī)定，要約邀請，是指一方邀請對方向自己發(fā)出要約。與要約不同，要約邀請僅僅是預備訂立合同的行為，對發(fā)出人而言沒有法律拘束力，即使相對人作出承諾，也不能成立合同。在實踐中，要推斷是要約還是要約邀請往往不是一個簡潔的過程。我們可以簡潔地這樣理解，要約邀請對發(fā)出人沒有約束力，要約對發(fā)出人有約束力。

2、

我國司法實踐中將售房宣傳廣告視為要約的規(guī)定

依據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和承諾詳細確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確實定有重大影響的，應當視為要約。該說明和承諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當擔當違約責任。此條有兩層含義：其一在通常狀況下，商品房銷售廣告和宣傳資料的內容往往不夠詳細、明確，一般不含有要約的意思，應依據(jù)《合同法》第十五條第一款的規(guī)定，認定其不具備合同要約的要件，性質為要約邀請，對雙方當事人均不產生合同的約束力。其二只要具備以下條件，就應當視為要約：（1）、對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明與承諾；（2）、此說明和承諾應當詳細確定；（3）、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確實定有重大影響。對符合上述條件說明和承諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，即應當擔當違約責任。

第四講

商品房預售的法律規(guī)定

一、商品房預售合同的法律定義

商品房預售合同，是指房地產開發(fā)商企業(yè)（以下統(tǒng)稱出賣人）或代銷商與買受人簽訂的，由開發(fā)商或代銷商承諾向買受人到期交付房屋，買受人支付購房款的合同。交付房屋的一方稱為出賣人，支付購房款的一方稱為買受人。商品房出賣人和買受人雙方商定，出賣人在商定時間內將建成的商品房全部權轉移于買受人，買受人向出賣人交付定金或局部房款并按期承受商品房的書面協(xié)議。

二、商品房預售合同成立有效條件

1、商品房預售合同的主體必需合格

2、商品房預售合同的形式必需符合法律的規(guī)定

第五講

商品房買賣合同的主要條款法律分析

一、商品房買賣合同文本

依據(jù)《城市商品房預售治理方法》的規(guī)定，商品房預售后，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。商品房預售合同就是規(guī)定在房屋預售中，開發(fā)商和購房者之間權利義務的協(xié)議。

2、

套內建筑面積與分攤的共有面積處理

商品房建筑面積由套內面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積局部為獨立產權，分攤的共有建筑面積局部為共有產權。

三、如何確認所交付的商品房面積

依據(jù)相關規(guī)定，在商品房交付時，開發(fā)商會向買受人公示其托付的有資質的房產測繪機構出具的商品房面積實測技術報告書，并向買受人供應該商品房的面積實測數(shù)據(jù)。

四、規(guī)劃、設計變更的處理

依據(jù)相關規(guī)定及合同商定，經規(guī)劃行政主管部門托付的設計審查單位批準，建筑工程施工圖設計文件的以下設計變更影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在設計審查單位批準變更之日起10日內，書面通知買受人。出賣人未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房。買受人應當在通知送達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人逾期未予以書面答復的，視同承受變更。

第六講

商品房買賣的貸款法律分析

一、住房公積金貸款條件

依據(jù)《北京住房公積金貸款方法》第七條規(guī)定借款人須具備以下條件：（一）具有合法有效身份；（二）具有完全的民事行為力量；（三）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用狀況良好，有歸還貸款本息的力量；（四）購置、建筑、翻建、大修自住住房；（五）具有購置、建筑、翻建、大修自住住房的合同或相關證明文件；（六）符合托付人規(guī)定的有關貸款的住房公積金繳存條件；（七）供應托付人認可的擔保；（八）借款人夫妻雙方均無尚未還清的住房公積金貸款和住房公積金政策性貼息貸款；（九）符合托付人規(guī)定的其他條件。

二、住房公積金貸款金額和期限

依據(jù)《北京住房公積金貸款方法》規(guī)定公積金貸款實行限額治理，每筆貸款金額應當同時符合以下限額標準：（一）不得超過房屋評估價值或實際購房款（以兩者中較低額為準）的肯定比例；（二）不得超過單筆貸款最高限額。目前，住房公積金貸款單筆最高額度為80萬元。貸款期限由托付人和借款人商定，最長不得超過30年。

三、商品房住房貸款額和期限

依據(jù)《中國建立銀行個人住房貸款方法》第七條規(guī)定貸款額度最高為所購（建、大修）住房全部價款或評估價值的80%，貸款期限最長為30年。

四、非居住房屋貸款

購置非居住房屋只能商業(yè)貸款并以商品房作抵押。

第七講

商品房的交付使用及其質量保證

一、商品房的交付要求

商品房交付時應符合交付條件即該商品房已取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表并且具有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書。

二、交付時應供應的文件

開發(fā)商在交付商品房時應向購房人出示該商品房經竣工驗收合格的文件。向購房人供應《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

三、商品房的保修責任與保修期限

依據(jù)《商品房銷售治理方法》第三十三條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房擔當質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出商定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建立工程承包單位向建立單位出具的質量保修書商定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（下稱，規(guī)定）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

2023年1月30日施行的國務院《建筑工程質量治理條例》規(guī)定，建立工程承包單位向建立單位出具的質量保修書的最低保修期為：（一）根底設施工程、房屋建筑的地基根底工程和主體構造工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

1998年9月1日施行的《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》規(guī)定，《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》規(guī)定的各部位的最低保修期為：1、屋面防水3年；2、墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；3、墻面、頂棚抹灰層脫落1年；4、地面空鼓開裂、大面積起砂1年；5、門窗翹裂、五金件損壞1年；6、管道堵塞2個月；7、供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；8、衛(wèi)生潔具1年；9、燈具、電器開關6個月；10、其他部位、部件的保修期限，由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行商定。

舉個例子來說，假設房屋于2023年12月31日竣工，而開發(fā)商于2023年12月31日向買受人交房，則此時施工單位對屋面防水的剩余保修期為4年，規(guī)定中的3年低于該存續(xù)期，則保修期應為4年；如開發(fā)商于2023年12月31日向買受人交房，施工單位的剩余保修期為2年，少于規(guī)定中3年的最低保修期，則保修期應為3年。買房人可與開發(fā)商協(xié)商延長保修期，但開發(fā)商不得要求縮短保修期，其擅自縮短保修期的行為無效。

在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失擔當賠償責任。因不行抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發(fā)企業(yè)不擔當責任。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當擔當修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者托付他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人擔當。

四、商品房質量與合同解除

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十三條規(guī)定：“因房屋質量問題嚴峻影響正常居住使用，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當擔當修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者托付他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人擔當?！?/p>

該條以商品房質量問題是否嚴峻影響正常居住使用為標準，將商品房質量問題分為兩類：嚴峻影響正常居住的商品房質量問題和一般質量問題。

1．一般質量問題，出賣人應當在保修期內擔當修復責任

2．因商品房質量問題嚴峻影響正常居住使用的，買受人享有合同解除權，并可以懇求賠償損失

第八講

商品房的修理基金

一、首期修理基金的交納

公共修理基金指的是住宅共用部位、共用設施設備修理基金，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修、更新和改造。

依據(jù)北京市建立委員會《北京市住宅專項修理資金治理方法》第七條規(guī)定商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主根據(jù)所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項修理資金，首期住宅專項修理資金的交存標準為：獨立式住宅、非住宅為50元/平方米；多層住宅、非住宅為100元/平方米；高層住宅、非住宅為200元/平方米。本方法所稱的多層住宅、非住宅是指地上構造最高層數(shù)為六層以下(含六層)的建筑；高層住宅、非住宅是指地上構造最高層數(shù)為七層以上(含七層)的建筑。

商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項修理資金存入住宅專項修理資金專戶。商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主未按本方法規(guī)定交存首期住宅專項修理資金的，建立單位不得將房屋交付購置人。

售房單位可以代收住宅專項修理資金但應當出具由市財政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅專項修理資金專用票據(jù)。

二、修基金專戶的開立

依據(jù)北京市建立委員會《北京市住宅專項修理資金治理方法》規(guī)定業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅的業(yè)主交存的住宅專項修理資金，由市住房資金治理部門負責日常治理。經市房屋行政主管部門會同市財政主管部門、市審計主管部門和市住房資金治理部門共同打算，由市住房資金治理部門托付本市一家商業(yè)銀行，作為住宅專項修理資金的專戶治理銀行，并在專戶治理銀行開立住宅專項修理資金專戶。開立住宅專項修理資金專戶，以物業(yè)治理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)治理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

業(yè)主大會成立后，經業(yè)主大會決議，業(yè)主委員會可以在本市一家商業(yè)銀行開立本物業(yè)治理區(qū)域的住宅專項修理資金專戶，并向市住房資金治理部門申請劃轉本物業(yè)治理區(qū)域內業(yè)主交存的住宅專項修理資金。市住房資金治理部門應當在收到申請之日起30日內，將該物業(yè)治理區(qū)域內業(yè)主交存的住宅專項修理資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會開立的住宅專項修理資金賬戶，并將有關賬目等移交業(yè)主委員會。劃轉住宅專項修理資金時，業(yè)主委員會應當與開戶銀行、區(qū)縣房屋行政主管部門簽訂發(fā)生本方法規(guī)定的危及房屋安全等緊急狀況，需要馬上對住宅共用部位、共用設施設備進展修理和更新、改造時，同意區(qū)縣房屋行政主管部門組織代修并從修理工程涉及的業(yè)主交存的住宅專項修理資金中支付相應費用的授權協(xié)議書。

三、修理基金的使用

住宅專項修理資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的修理和更新、改造，不得挪作他用。

住宅共用部位的修理和更新、改造范圍包括：(一)屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；(二)樓房外墻消失雨水滲漏，引起外墻內外表浸濕；(三)地下室消失滲漏、積水的；(四)樓房外墻外裝飾層消失裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應標準、標準的規(guī)定值；(五)增加保溫層、建筑保溫層消失破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內外表消失潮濕、結露、結霜或霉變；(六)外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層消失開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；(七)公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等消失破損的；(八)公共區(qū)域門窗或窗紗普遍破損的；(九)其它狀況。住宅共用設施設備的修理和更新、改造范圍包括：(一)電梯主要部件需要進展修理或更換的；(二)二次供水系統(tǒng)設備部件磨損、銹蝕嚴峻的；(三)避雷設施不滿意安全要求的；(四)配電設備局部電纜、電線、配電箱(柜)內元件損壞的；(五)消防系統(tǒng)消失功能障礙，或局部設備、部件損壞嚴峻的；(六)樓內排水(排污)設備消失故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴峻、排污泵銹蝕或其他設備損壞的；(七)其他狀況。

第九講

商品房買賣轉移登記和權證辦理

一、商品房買賣轉移登記需要提交資料

依據(jù)《房屋權屬登記收件標準》規(guī)定新建商品房買賣（首次）的登記條件：開發(fā)工程取得房屋全部權證、國有土地使用證（有償用地）。

（1）房屋買賣合同（原件，核驗兩本加貼印花稅的合同）；

2023年3月15日以后簽訂商品房預售合同的，提交網上簽訂的預售合同；2023年1月1日后簽訂商品房現(xiàn)房買賣合同的，提交網上簽訂的現(xiàn)房買賣合同；

（2）

簽訂預售合同的，買賣雙方關于房號、房屋實測面積和房價結算確實認書（原件）；

（3）房屋登記表、分戶平面圖二份（原件）；

（4）專項修理資金專用收據(jù)（1999年1月1日以后簽訂購房合同的）；

（5）契稅完稅或減免稅憑證；

（6）外國人、港澳臺同胞、境外法人和其他組織購置房屋的，提交北京市涉外工程國家安全審查批準文件；

（7）外國駐華使館、領事館購置房屋的，提交外交部批準購房文件。

二、預購商品房的預報登記、單方預報登記

1、預報登記指當事人商定買賣期房時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。也就是說在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進展預報登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進展抵押。

物權法第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，根據(jù)商定可以向登記機構申請預報登記。預報登記后，未經預報登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力?！薄邦A報登記后，債權毀滅或者自能夠進展不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預報登記失效。”

2、單方預報登記是上海市房屋土地治理局首次推出，即購房者在申請購房預報登記后則可取得土地使用權、房屋全部權或房地產他項權利的優(yōu)先懇求權。這項登記制度被認為是可以避開由于房價上升賣房人違約而給購房者帶來的風險。然而，在房價下跌時必定產生相反的情形，即購房者會千方百計躲避履行合同。而這時候，賣房者假如在簽訂合同后在房交中心辦理單方預報登記，也能得進一步的愛護。

三、房地產權證（小產證）的辦理時限

依據(jù)《房屋權屬登記工作標準》北京市建立委員會規(guī)定單戶辦理房產證的時間為10個工作日，批件辦理房產證的時間為30個工作日。

20

篇3：商品房購銷合同范本

2023商品房購銷合同范本[1]

甲方(賣方)：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務：____________

乙方(買方)：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務：____________

姓名：________性別：________年齡：________

地址：____________________郵碼：________電話：________

依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產治理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，在公平、自愿、協(xié)商全都的根底上，就乙方向甲方購置商品房，甲、乙雙方達成如下協(xié)議：

第一條甲方用地依據(jù)及商品房座落位置。

甲方以________方式取得位于____________，編號為________的地塊的土地使用權。

(土地使用權出讓合同號)(土地使用權劃撥批準文件號)為________。

劃撥土地使用權轉讓批準文件號為________。

土地使用權證號為________，土地面積為________，地塊規(guī)劃用途為____，土地使用權年限自____年__月__日至____年__月__日止。

甲方經批準，在上述地塊上建立商品房，(現(xiàn)定名)(暫定名)________，主體建筑物的性質為____，屬____構造，建筑層數(shù)為____層。工程建立規(guī)劃許可證號為________。

其次條乙方所購商品房的面積。

乙方向甲方購置商品房(以下簡稱該商品房)建筑面積共________平方米(其中實得建筑面積________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積________平方米)，共________(套)(間)。(該商品房房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準。)

該商品房分別為本合同第一條規(guī)定的工程中的：

第________(幢)(座)____層____號房，

第________(幢

)(座)____層____號房，

第________(幢)(座)____層____號房。

上述面積為(甲方暫測)(房地產產權登記機關實際測定)面積。如暫測面積與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積(以下簡稱實際面積)為準。

依據(jù)法律規(guī)定的房屋全部權與該房屋占用土地范圍內的土地使用權全都的原則，該商品房相應占有的土地使用權，在辦理土地使用權登記時由政府主管部門核定。

第三條該商品房銷售特征。

該商品房為(現(xiàn)房)(預售商品房)。

預售商品房批準機關為________，商品房預售許可證號為________。

該商品房為(內銷)(外銷)商品房。

外銷商品房批準機關為________，外銷商品房許可證號為________。

第四條價格與費用。

該商品房(屬于)(不屬于)政府定價的商品房。按實得建筑面積計算，該商品房單位面積(暫定價)為每平方米____元，總金額為(____幣)________元。

除上述房價款外，甲方依據(jù)有關規(guī)定代政府收取以下稅費：

1.代收______________，計(____幣)__________________元；

2.代收______________，計(____幣)__________________元；

3.代收______________，計(____幣)__________________元。

上述代收稅費合計(____幣)______________________元。

第五條實際面積與暫測面積差異的處理。

該商品房產交付時，________房屋實際面積與暫測面積的差異不超過暫測面積的±____％(不包括±____％)時，上述房價款保持不變。實際面積與暫測面積差異超過暫測面積的±____％(包括±____％)時，甲乙雙方同意按下述第____種方式處理：

1.乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起____天內將乙方已付款退還給乙方，并按____利率付給利息。

2.每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整。

3._______________________________________________________。

第六條價格與費用調整的特別商定

該商品房消失以下狀況之一時，房價款和代政

政府收取的稅費可作相應調整：

1.由于該商品房屬于政府定價的預售商品房，有權批準單位最終核定的價格與本合同第四條規(guī)定的價格不全都，按政府有關部門最終核定的每平方米價風格整。

2.預售商品房開發(fā)建立過程中，甲方代政府收取的稅費標準調整時，按實際發(fā)生額調整。

3.________________________________________________________。

第七條付款優(yōu)待。

乙方在____年__月__日前付清全部房價款____％的，甲方賜予乙方占付款金額____％的優(yōu)待，即實際付款額為(____幣)__________元。

第八條付款時間商定。

乙方應當按以下時間如期將房價款當面交付甲方或匯入甲方指定的____________銀行(帳戶名稱：________，帳號：________)：

1.____年__月__日前支付全部房價款的____％，計(____幣)______元。

2.____年__月__日前支付全部房價款的____％，計(____幣)______元。

3.____年__月__日前支付全部房價款的____％，計(____幣)______元。

第九條交接商品房時的付款額商定。

在雙方交接該商品房時，乙方累計支付的款額應當占全部房價款的____％，計(____幣)___________元，其余房價款在房地產產權登記機關辦完權屬登記手續(xù)之日起____天內付清。

第十條乙方逾期付款的違約責任。

乙方如未按本合同第八條規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約利息。自本合同規(guī)定的應付款限期其次天起至實際付款之日止，月利息按________計算。逾期超過____天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權按下述第____種商定，追究乙方的違約責任：

1.終止合同，乙方按累計應付款的____％向甲方支付違約金。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額局部由乙方據(jù)實賠償。

2.乙方按累計應付款的____％向甲方支付違約金，合同連續(xù)履行。

3.________________________________________。

第十一條交付期限。

甲方須于____年

月__日前，將經竣工驗收(包括建筑工程質量驗收和按規(guī)定必需的綜合驗收)合格，并符合本合同附件二所規(guī)定的裝飾和設備標準的該商品房交付乙方使用。但如遇以下特別緣由，除甲、乙雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，甲方可據(jù)實予以延期：

1.不行抗拒的火災、水災、地震等自然災難；

2.________________________________________________。

3.________________________________________________。

第十二條甲方逾期交付的違約責任。

除本合同第十一條規(guī)定的特別狀況外，甲方如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約責任。按本合同第十一條規(guī)定的最終交付期限的其次天起至實際交付之日止，月利息在____個月內按____利率計算；自第____個月起，月利息則按____利率計算。逾期超過____個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按以下第種商定，追究甲方的違約責任：1.終止合同，甲方按乙方累計已付款的____％向乙方支付違約金。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額局部由甲方據(jù)實賠償。

2.甲方按乙方累計已付款的____％向乙方支付違約金，合同連續(xù)履行。

3.________________________________________________。

第十三條設計變更的商定。

預售商品房開發(fā)建立過程中，甲方對原設計方案作重大調整時，必需在設計方案批準后____日內書面通知乙方。乙方應當在收到該通知之日起____天內提出退房要求或與甲方協(xié)商全都簽訂補充協(xié)議。乙方要求退房的，甲方須在乙方提出退房要求之日起____天內將乙方已付款退還給乙方，并按____利率付給利息。

第十四條交接通知與乙方責任。

預售商品房竣工驗收合格后，甲方應書面通知乙方辦理交付該商品房手續(xù)。乙方應在收到該通知之日起____天內，到甲方指定地點付清本合同第九條規(guī)定的應付款項。若在規(guī)定期限內，乙方仍未付清全部應付款，甲方有權按本合同第十條規(guī)定向乙方追究違約責任。

第十五條交接與甲方責任。

在乙方付清本合同第九條規(guī)定的應付款之日起____天內，雙方對該商品房進展驗收交接、交接鑰匙、

署房屋交接單。若因甲方責任在乙方付清全部應付款之日起后仍未

進展驗收交接，乙方有權按本合同第十二條的商定追究甲方違約責任。

第十六條甲方關于