產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化典型案例

商業(yè)地產(chǎn)研究院2010年08月25日壹建筑規(guī)模特征貳樓層空間布局叁業(yè)態(tài)配比情況肆商家組合特征伍租金分配策略壹、建筑規(guī)模特征1圖1.各類(lèi)型購(gòu)物中心分布模型（金字塔結(jié)構(gòu)-微笑曲線(xiàn)）1單主力店多主力店專(zhuān)業(yè)店+混合區(qū)樓層數(shù)面積（萬(wàn)㎡）都市核心區(qū)新城或郊區(qū)社區(qū)型購(gòu)物中心百貨型購(gòu)物中心主題型購(gòu)物中心綜合體型購(gòu)物中心區(qū)域型購(gòu)物中心圖2.各類(lèi)型購(gòu)物中心建筑面積與樓層分布1單主力店多主力店專(zhuān)業(yè)店+混合區(qū)樓層數(shù)面積（萬(wàn)㎡）都市核心區(qū)新城或郊區(qū)社區(qū)型購(gòu)物中心百貨型購(gòu)物中心主題型購(gòu)物中心綜合體型購(gòu)物中心區(qū)域型購(gòu)物中心規(guī)模：3-5萬(wàn)㎡層數(shù)：2-4層主力店：超市/賣(mài)場(chǎng)規(guī)模：5-8萬(wàn)㎡層數(shù)：6-8層主力店：百貨規(guī)模：15-30萬(wàn)㎡層數(shù)：3-5層主力店：百貨+超市+家電家居規(guī)模：8-12萬(wàn)㎡層數(shù)：8-12層主力店：專(zhuān)業(yè)店+餐飲娛樂(lè)規(guī)模：12-18萬(wàn)㎡層數(shù)：6-8層主力店：百貨+超市+專(zhuān)業(yè)店事項(xiàng)/城市常熟鄭州杭州蘇州合肥開(kāi)業(yè)日期2008-6-52009-3-282009-4-282009-6-282009-8-28地理位置海虞南路民主路西湖區(qū)工業(yè)園廬陽(yáng)區(qū)距離市中心0.5㎞0.5㎞10.0㎞3.5㎞4.5㎞周邊人口（萬(wàn)人）40250506025公交線(xiàn)路（條）1634201515出租面積（㎡）46,00043,00029,00070,00040,000超市（沃爾瑪）（㎡）17,00020,00014,00020,00015,000商鋪面積（㎡）29,00023,00015,00050,00025,000店鋪比例（%）63.0%53.5%51.7%71.4%62.5%商鋪數(shù)量（個(gè)）150100100180100平均商鋪面積（㎡）193230150278250表1-1.西蒙集團(tuán)-印象城系列（社區(qū)型購(gòu)物中心）印象城以沃爾瑪為主力店，單店可出租面積集中在萬(wàn)㎡，可出租店鋪占總面積的比例集中在52%-63%；單個(gè)出租店鋪面積平均值在150-278㎡。11表1-2.南京金鷹系列（百貨型購(gòu)物中心）連鎖店建筑面積（㎡）樓層總數(shù)樓層詳況單層建筑面積(㎡）南京新街口3344761F-6F5575南京珠江店3357851F-5F6716南京漢中店12462---揚(yáng)州店410127B1-6F5859揚(yáng)州二店3000031F-3F10000南通店879551F-5F1759蘇州店1496031F-3F4987徐州店5126661F-6F8544泰州店5834751F-5F11669淮安店496895B1-5F9938鹽城店620008B1-7F7750西安國(guó)貿(mào)店100295B1-4F2006西安高新店2728741F-4F6822昆明店3370251F-5F6740上海店2130691F-9F2367其他:銀泰百貨系列百聯(lián)系列1表1-3.部分主題型購(gòu)物中心概況編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積（㎡）經(jīng)營(yíng)樓層樓層概況單層面積(㎡）備注1南京水游城10.0萬(wàn)㎡6層B1-F516,600地下負(fù)三層2西單大悅城12.5萬(wàn)㎡13層B2-F119,600地下負(fù)四層3百聯(lián)又一城12.6萬(wàn)㎡10層B1-F912,600地下負(fù)三層4香港朗豪坊5.5萬(wàn)㎡15層B2-F133,600地下負(fù)四層1)規(guī)模：集中在10萬(wàn)㎡左右，即可以形成規(guī)模效應(yīng)，又不易過(guò)大；2)層數(shù)：主題型購(gòu)物中心,由于低層區(qū)以專(zhuān)業(yè)店為主，延長(zhǎng)了零售樓層的分布范圍；同時(shí)，高層區(qū)增加了餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)的比重，也近一步延長(zhǎng)了經(jīng)營(yíng)層數(shù)；在控制總規(guī)模的前提下，可適當(dāng)降低單層面積。1表1-4.部分綜合體型購(gòu)物中心編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（㎡）經(jīng)營(yíng)樓層樓層概況單層建筑面積(㎡）備注1上海港匯廣場(chǎng)13.0萬(wàn)㎡7層B1-F618,500地下負(fù)三層2北京新光天地12.0萬(wàn)㎡8層B2-F615,000地下負(fù)四層3天津大悅城12.5萬(wàn)㎡6層B1-F520,800地下負(fù)三層4龍之夢(mèng)購(gòu)物中心22.0萬(wàn)㎡13層B2-F1116,900地下負(fù)四層1）規(guī)模：以港匯廣場(chǎng)為典型代表，面積集中在12-15萬(wàn)㎡；2）樓層：一般在6-8個(gè)經(jīng)營(yíng)樓層，單層面積在15,000-20,000㎡之間；但是，由于中心區(qū)域用地緊張，也呈現(xiàn)為高層化的趨勢(shì)。1表1-5.萬(wàn)達(dá)集團(tuán)購(gòu)物中心規(guī)模情況（區(qū)域型購(gòu)物中心）城市位置購(gòu)物中心面積（㎡）福州新海峽金融商務(wù)區(qū)9.5武漢江漢區(qū)菱角湖10.0蘭州蘭州萬(wàn)達(dá)11.0無(wú)錫濱湖區(qū)11.5宜昌伍家崗區(qū)14.5長(zhǎng)春朝陽(yáng)區(qū)紅旗街12號(hào)15.2襄樊樊城區(qū)長(zhǎng)虹北路15.4寧波江北區(qū)15.9大慶東城區(qū)東風(fēng)路16.0濟(jì)南市中區(qū)魏家莊片區(qū)16.1沈陽(yáng)鐵西區(qū)興華南街16.4淮安水渡口16.4銀川金鳳區(qū)16.5呼和浩特賽罕區(qū)新華東街路16.8鎮(zhèn)江黃山西路16.9包頭青山區(qū)銀河廣場(chǎng)東側(cè)17.2廣州白云新城17.3紹興紹興柯橋柯北新城區(qū)17.4廈門(mén)湖里區(qū)17.4合肥蕪湖路與馬鞍山路17.7天津河?xùn)|區(qū)津?yàn)I大道18.3太原杏花嶺區(qū)19.0石家莊裕華區(qū)20.0上海嘉定區(qū)（江橋）21.0唐山唐山市路南區(qū)21.3萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心的規(guī)模集中在16-18萬(wàn)平方米之間。1表1-6.部分分區(qū)區(qū)域域型型購(gòu)購(gòu)物物中中心心編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（㎡）經(jīng)營(yíng)樓層樓層概況單層建筑面積(㎡）備注1莘莊仲盛28.5萬(wàn)㎡6層B3-F535,625地上16萬(wàn)，地下12萬(wàn)2杭州萬(wàn)象城24.0萬(wàn)㎡7層B3-F626,666-3深圳萬(wàn)象城18.8萬(wàn)㎡6層B3-F523,500-4正大廣場(chǎng)24.1萬(wàn)㎡13層B2-F1116,000地下負(fù)四層5朝陽(yáng)大悅城23.0萬(wàn)㎡12層B1-F1119,000地下負(fù)三層部分分區(qū)區(qū)域域型型購(gòu)購(gòu)物物中中心心規(guī)規(guī)模模達(dá)達(dá)到到18-28萬(wàn)平方米。類(lèi)型指標(biāo)/年份1995年2000年2005年區(qū)域型中心Mall總數(shù)113168171可租面積（百萬(wàn)平方米）8.7914.7615.46平均單店可租面積（萬(wàn)平方米）7.788.789.04年總銷(xiāo)售額（百萬(wàn)美元）281856099674880平均每個(gè)Mall總銷(xiāo)售額（百萬(wàn)美元）249.42363.07437.89年總底租收入（百萬(wàn)美元）1955.904496.905739.10平均每個(gè)Mall總底租收入（百萬(wàn)美元）17.3126.7733.56出租率85.0%92.0%93.0%社區(qū)型中心總數(shù)657371可租面積（百萬(wàn)平方米）1.411.681.80平均單店可租面積（萬(wàn)平方米）2.172.302.54年總銷(xiāo)售額（百萬(wàn)美元）2831.634104268年底租收入（百萬(wàn)美元）115.84168.9221.4出租率91.60%91.50%91.60%表1-7.美國(guó)西蒙集團(tuán)團(tuán)旗下購(gòu)物中中心情況美國(guó)西蒙集團(tuán)團(tuán)旗下區(qū)域型型購(gòu)物中心的的平均單店規(guī)規(guī)模在萬(wàn)㎡；社區(qū)型型購(gòu)物中心的的平均單店規(guī)規(guī)模在萬(wàn)㎡。1類(lèi)型指標(biāo)數(shù)據(jù)總體規(guī)?？倲?shù)（個(gè)）2759總建筑面積（㎡）44,919,370總營(yíng)業(yè)面積（㎡）36,538,400總銷(xiāo)售額（億日元）268,306單店平均平均單店建筑面積（㎡）16,281平均單店?duì)I業(yè)面積（㎡）13,243平均單店銷(xiāo)售額（億日元）97.25平均單店租戶(hù)數(shù)（個(gè)）48單店鋪平均單個(gè)店鋪建筑面積（㎡）339平均單個(gè)店鋪營(yíng)業(yè)面積（㎡）276平均每坪銷(xiāo)售額（千日元）2506表1-8.日本購(gòu)物中心心情況（2006年）日本購(gòu)物中心心的規(guī)模普遍遍偏小，平均均單店規(guī)模在在1.6萬(wàn)㎡，租戶(hù)48家；單個(gè)店鋪鋪339㎡。1貳、樓層空間間布局22樓層/項(xiàng)目西單大悅城朝陽(yáng)大悅城正大廣場(chǎng)百聯(lián)又一城香港朗豪坊L13————————餐飲+娛樂(lè)L12————————零售（8層）L11娛樂(lè)娛樂(lè)————L10餐飲——L9娛樂(lè)+餐飲娛樂(lè)+餐飲娛樂(lè)L8娛樂(lè)+餐飲L7餐飲餐飲L6餐飲餐飲零售+餐飲L5零售（7層）零售（6層）零售（6層）L4零售（6層）餐飲L3零售（4層）L2L1B1B2停車(chē)庫(kù)停車(chē)庫(kù)B3停車(chē)庫(kù)停車(chē)庫(kù)停車(chē)庫(kù)B4——————1）地下3-4層，地上集中中在9-11層，合計(jì)12-15個(gè)樓層；2）零售業(yè)態(tài)約約占6-7個(gè)樓層，集中中分布于B2-L5層；餐飲、娛娛樂(lè)約占4-6個(gè)樓層。表2-1.參考購(gòu)物中心心樓層業(yè)態(tài)布布局情況22）香港朗豪坊坊L5-L13也為半層結(jié)構(gòu)構(gòu)；以主題性性百貨零售為為主。1）西單大悅城城F6-F11為半層結(jié)構(gòu)；；以餐飲、娛娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主主。2）低層區(qū)采取取全層滿(mǎn)鋪，，中高層區(qū)半半層結(jié)構(gòu)，與與酒店、寫(xiě)字字樓形成錯(cuò)落落格局。2超級(jí)市場(chǎng)/特色食品（JasonsMarket）鞋履專(zhuān)區(qū)國(guó)際品牌（H&M）美容專(zhuān)層時(shí)尚服飾美食廣場(chǎng)特色餐廳/酒吧本地原創(chuàng)品牌牌運(yùn)動(dòng)服飾潮流服飾圖2.香港朗豪坊樓樓層布局23）通天扶梯設(shè)設(shè)計(jì)：可便捷捷引導(dǎo)人流通通向高層區(qū)，，有效提升各各商業(yè)業(yè)態(tài)的的垂直分布區(qū)區(qū)間。西單大悅城通通天扶梯，可從首層直直達(dá)第六層香港朗豪坊分分別在L1-L3、L4-L8、L8-L12之間設(shè)置通天天扶梯。3叁、業(yè)態(tài)配比比情況業(yè)態(tài)/項(xiàng)目西單大悅城朝陽(yáng)大悅城正大廣場(chǎng)百聯(lián)又一城香港朗豪坊零售58%56%55%65%62%餐飲25%15%26%16%21%娛樂(lè)15%27%18%17%17%其他2%2%1%2%-1)業(yè)態(tài)組合：理論上，零售售、餐飲、娛娛樂(lè)的黃金比比例為52：30：18；從實(shí)際運(yùn)行行來(lái)看，參照照香港朗豪坊坊、西單大悅悅城的業(yè)態(tài)組組合，60：25：15較為符合國(guó)內(nèi)內(nèi)情況。表3-1.總體業(yè)態(tài)配比比情況33大類(lèi)業(yè)態(tài)建筑面積（M2）占比零售（56.9%）主題購(gòu)物區(qū)2635321.1%時(shí)尚集成店105738.5%時(shí)尚服飾1742013.9%休閑服飾53544.3%家居家飾58364.7%超市49514.0%化妝品集成店4940.4%餐飲（19.4%）餐飲(快餐輕食/飲品）2429819.4%娛樂(lè)（18.4%）電影院100138.0%電玩42413.4%兒童世界38433.1%國(guó)際觀展中心49373.9%其他（5.4%）配飾/禮品/數(shù)碼/音像/服務(wù)配套67645.4%-合計(jì)125077100.0%表3-2.天津大悅城小小業(yè)態(tài)組合1)在新一代大樓層/業(yè)態(tài)購(gòu)物餐飲娛樂(lè)配套F11--100%-F10--100%-F9--100%-F8-74%25%1%F7-100%--F6-99%-1%F595%5%--F495%5%--F394%5%-1%F295%5%--F199%--1%B185%10%5%-B293%4%3%-B3

---停車(chē)場(chǎng)B4---停車(chē)場(chǎng)表3-3.西單大悅城各各樓層業(yè)態(tài)比比例31）業(yè)態(tài)垂直分分布策略：西單大悅城零零售約占7個(gè)樓層，餐飲飲與娛樂(lè)業(yè)態(tài)態(tài)各占3個(gè)樓層；同時(shí)時(shí)，在零售集集中的各樓層層布置5%左右的休閑餐餐飲，地下部部分布置一定定比例餐飲、、娛樂(lè)等。樓層/業(yè)態(tài)```````````````````````````購(gòu)物餐飲娛樂(lè)配套F10-100%--F911%35%54%-F8-26%84%-F714%28%58%-F63%75%22%-F5-100%--F4100%---F383%16%-1%F290%10%--F193%7%--B185%--15%B2100%---B3

---停車(chē)場(chǎng)表3-4.正大廣場(chǎng)各樓樓層業(yè)態(tài)比例例1）業(yè)態(tài)垂直分分布策略：正大廣場(chǎng)零售售約占6個(gè)樓層，餐飲飲與娛樂(lè)業(yè)33表3-5.天津大悅城各各樓層餐飲布布局F4：大型正餐/休閑餐飲/西餐/日韓料理/茶餐廳/快餐F3：茶餐廳/休閑餐飲/日韓料理/輕食小點(diǎn)F2：茶餐廳/咖啡/茶B1：快餐/輕食小點(diǎn)F1：咖啡/茶/休閑餐飲/日韓料理F5：休閑餐飲類(lèi)別建筑面積（㎡）面積占比（㎡）快餐634926%西餐9564%咖啡/茶17357%輕食小點(diǎn)13005%日韓料理15236%休閑餐飲462219%正餐410617%茶餐廳296513%泰餐7413%總計(jì)24298100.0%通過(guò)在各零售售樓層布局休休閑、特色餐餐飲，達(dá)到聚聚集人氣的效效果。表3-6.北京新光天地地各樓層業(yè)態(tài)態(tài)分布3以百貨（臺(tái)北北新光三越））為主導(dǎo)的新新光天地購(gòu)物物中心在垂直直業(yè)態(tài)布局中中采取了類(lèi)似似大悅城的策策略：在各零零售樓層適當(dāng)當(dāng)布置餐飲或或生活服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)。4肆、商家組合合特征4業(yè)態(tài)/項(xiàng)目西單大悅城朝陽(yáng)大悅城正大廣場(chǎng)百聯(lián)又一城香港朗豪坊核心店首都電影院永旺JUSCO易初蓮花揚(yáng)族百貨西武百貨建筑面積10,400㎡34,000㎡15,000㎡30,000㎡2,000㎡業(yè)態(tài)娛樂(lè)百貨超市百貨百貨層數(shù)2層5層1層6層2層樓層分布F10-F11B1-F4B2F1-F6F1-F2單層面積5,2006,80015,0005,0001,000其他-綜合百貨超市-營(yíng)業(yè)面積16,500-表4-1.各購(gòu)物中心核核心主力商家家情況1）控制核心主主力商家面積積或拉長(zhǎng)垂直直樓層跨度：：香港朗豪坊的的核心主力商商家西武百貨僅2,000㎡㎡,占2個(gè)樓層；百聯(lián)聯(lián)的揚(yáng)族百貨貨約3萬(wàn)㎡，且占6個(gè)樓層；2）主力商家向向高區(qū)或地下下布置，由零零售向餐飲、、娛樂(lè)為主轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變：西單大悅城的的核心主力商家為首首都影院分布布于F10-F11層，正大大的易易初蓮蓮花則則布置置在負(fù)負(fù)一層層。（（主力零售售商家家作用用在于于聚人人氣，，但對(duì)對(duì)租金金貢獻(xiàn)獻(xiàn)有限限；而而位于于高區(qū)區(qū)的餐餐飲、、娛樂(lè)樂(lè)同樣樣具備聚聚集人人氣功功能，，且不不用犧犧牲租租金））4業(yè)態(tài)/項(xiàng)目西單大悅城正大廣場(chǎng)零售12個(gè)14個(gè)餐飲6個(gè)12個(gè)娛樂(lè)3個(gè)8個(gè)合計(jì)24個(gè)30個(gè)業(yè)態(tài)/項(xiàng)目西單大悅城正大廣場(chǎng)零售12,59625,400餐飲3,59918,000娛樂(lè)15,16913,300合計(jì)31,364㎡56,700㎡表4-2.主力商商家構(gòu)構(gòu)成對(duì)對(duì)比（（西單單大悅悅城VS正大廣廣場(chǎng)））1）都非非常重重視主主力店店作用用：西單24個(gè)主力力店約約占總總營(yíng)業(yè)業(yè)面積積的約約45.0%，正大大30個(gè)主力力店約約占總總營(yíng)業(yè)業(yè)面積積的約約47.0%；2）業(yè)態(tài)態(tài)作用用各有有差異異：西單以以零售售為主主，餐餐飲為為重要要支撐撐；正正大是是餐飲飲與娛娛樂(lè)為為主導(dǎo)的的策略略。4編號(hào)主力店樓層業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積合計(jì)12西單科技廣場(chǎng)L5零售2,000㎡12,596㎡11中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳零售1,000㎡10馬克華菲L4零售396㎡9G2000L3零售8008優(yōu)衣庫(kù)UNIQLO零售12007JACK&JONES零售10006ZaraL2\L1零售20005WalkershopL2零售12004ARRTCO零售10003VEROMODAclassicsL1零售8002MUJI零售6001NEXT零售600表4-3.零售類(lèi)類(lèi)主力力店分分布情情況（（西單單大悅悅城））1）西單單大悅悅城主主力店店以零零售類(lèi)類(lèi)為主主：總計(jì)約約12家，合計(jì)計(jì)總營(yíng)營(yíng)業(yè)面面積4編號(hào)主力店樓層業(yè)態(tài)面積合計(jì)3首都電影院L10\L11娛樂(lè)10,369㎡15,169㎡2FAB音像文化廣場(chǎng)L9零售+娛樂(lè)4,000㎡1嘉斯貓電玩城L8娛樂(lè)800㎡6蕉葉泰國(guó)風(fēng)味L7餐飲547㎡3,589㎡5辣婆婆餐飲875㎡4豆撈坊餐飲529㎡3港麗餐廳L6餐飲547㎡2大快活餐飲529㎡1巴貝拉餐飲562㎡2）西單單大悅悅城餐餐飲、、娛樂(lè)樂(lè)主力力商家家成為為聚客客的重重要部部分：：娛樂(lè)類(lèi)類(lèi)主力力店約約3家，合計(jì)計(jì)總面面積約約15,169㎡㎡；餐飲飲類(lèi)主主力店店約6家，合計(jì)計(jì)總營(yíng)營(yíng)業(yè)面面積約約3,589㎡；約占占餐飲飲類(lèi)總總營(yíng)業(yè)業(yè)面積積的25.4%；平均均單店店面積積約600㎡㎡，單單店店?duì)I營(yíng)業(yè)表4-4.餐飲飲、、娛娛樂(lè)樂(lè)類(lèi)類(lèi)主主力力店店分分布布情情況況（（西西單單大大悅悅城城））4面積區(qū)間套數(shù)百分比50㎡以下13

6.63%50-100㎡

3316.84%100-300㎡7236.73%300-500㎡2914.80%500-1000㎡

199.69%1000㎡以上3015.31%合計(jì)196100.00%表4-5.正大大廣廣場(chǎng)場(chǎng)各各面面積積段段商商家家分分布布情情況況1）正正大大廣廣場(chǎng)場(chǎng)重重視視主主力力店店的的作作用用：：正大大面面積積在在1,000㎡㎡以上上的的商商戶(hù)戶(hù)數(shù)數(shù)量量達(dá)達(dá)到到30個(gè)，占占到到總總數(shù)數(shù)量量的的15.3%；總總使使用用面面積積達(dá)達(dá)到到5.67萬(wàn)㎡，約約占占總總使使用用面面積積的的47.0%。42）在在正正大大廣廣場(chǎng)場(chǎng)的的主主力力店店中中，，餐餐飲飲、、娛娛樂(lè)樂(lè)居居主主導(dǎo)導(dǎo)地地位位：：在1,000㎡㎡以上上的的商商戶(hù)戶(hù)中中，，購(gòu)購(gòu)物物類(lèi)類(lèi)有有14個(gè)，，餐餐飲飲類(lèi)類(lèi)1表4-6.正大大廣廣場(chǎng)場(chǎng)主主力力店店分分布布（（中中高高層層區(qū)區(qū)））所在樓層店名經(jīng)營(yíng)類(lèi)型功能使用面積F10俏江南特色餐飲餐飲1600F9小南國(guó)特色餐飲餐飲1000F8星美正大影院影院休閑

2000大眾書(shū)局

書(shū)城休閑1800ZIYINBEAUTYSALON

沙龍休閑

2509好樂(lè)迪KTV娛樂(lè)休閑1500司凱特正大溜冰場(chǎng)溜冰場(chǎng)休閑1200F7正大百貨歡樂(lè)童趣館百貨購(gòu)物

1500蕉葉泰式菜特色餐飲餐飲1300WILLSGYM健身健身館休閑1200F6

唐宮海鮮舫

特色餐飲餐飲1800湯姆熊游樂(lè)休閑1500愉家特色餐飲餐飲1300F5拉面+滿(mǎn)記甜品特色餐飲餐飲150043）在在正正大大廣廣場(chǎng)場(chǎng)的的主主力力店店中中，，零零售售類(lèi)類(lèi)主主力力店店：：集中中在在1,000-2,000㎡㎡的中中型型專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)店店；；主主要要功功能能是是確確立立購(gòu)購(gòu)物物中中心心的的主主題題與與品品牌牌形形象象，，同同時(shí)時(shí)，，聚聚集集客客流流。。表4-7.正大大廣廣場(chǎng)場(chǎng)主主力力店店分分布布（（中中低所在樓層店名經(jīng)營(yíng)類(lèi)型功能使用面積F4玩具反斗城娛樂(lè)休閑1600班尼路專(zhuān)賣(mài)店購(gòu)物1700名店運(yùn)動(dòng)城專(zhuān)賣(mài)店購(gòu)物2000F3優(yōu)衣庫(kù)專(zhuān)賣(mài)店

購(gòu)物

1700正大百貨都會(huì)仕女館專(zhuān)賣(mài)店

購(gòu)物2500鼎泰豐特色餐飲餐飲1000F2正大百貨美鞋苑

百貨

購(gòu)物2000ESPRITSALA專(zhuān)賣(mài)店購(gòu)物1000ESPRIT專(zhuān)賣(mài)店購(gòu)物

1500NEXT專(zhuān)賣(mài)店購(gòu)物1000F1H&M專(zhuān)賣(mài)店購(gòu)物1000C&A

專(zhuān)賣(mài)店購(gòu)物1000B1

特力屋專(zhuān)賣(mài)店購(gòu)物2000B2易初蓮花超市購(gòu)物1500044）正正大大廣廣場(chǎng)場(chǎng)主主力力店店指標(biāo)2005年（調(diào)整前）2008年（調(diào)整后）出租率60%98%日常客流量3萬(wàn)/天7萬(wàn)/天周末客流量5萬(wàn)/天11萬(wàn)/天節(jié)假日客流量7.6萬(wàn)/天15萬(wàn)/天最高客流量8.9萬(wàn)/天25萬(wàn)/天平均停留時(shí)間53分鐘3.2小時(shí)日常平均消費(fèi)金額159.4元470.3元節(jié)假日平均消費(fèi)金額269.8元1145.6元顧客光顧頻率1.8次/月2.2次/周運(yùn)營(yíng)收入3億元12億元表4-8.正大廣場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)績(jī)績(jī)效對(duì)比比5伍、租金金分配策策略5-主力店非主力店樓層面積段租金面積段租金B(yǎng)1298-35812-1445-10219-36F1398-6457-1836-11325-42F2215-75811-1635-10821-35F3214-3659-1432-9816-33F4214-2868-1332-9815-32F5222-24513-1470-8025-28F6654-7207-981-12310-11F7398-7547-879-1059-14F8325-4576-782-1089-151）樓層差差異：各各樓層租租金差異異相對(duì)不不明顯，，同業(yè)態(tài)態(tài)租金各各樓層變變動(dòng)幅度度約在50%以?xún)?nèi)；2）業(yè)態(tài)差差異：主主力店型型零售與與餐飲的的租金比比值在1.5,非主力店店型租金金比值約約在2.0；3）主力店店與非主主力店差差異：零零售主力力店租金金集中在在7-14元/㎡/日,非主力店店租金集集中在25-36元/㎡/日,比值約在在；餐飲類(lèi)類(lèi)主力店店租金集集中在6-9元/㎡/日；非主主力店在在9-15元/㎡/日；非主主力與主主力零售售的租金金比值約約在表5-1.西單大悅悅城的租租金分配配情況5品牌樓層面積租金ManningsB1358.114MUJIF1398.577NEXT644.915G2blacklabeF2215.1815Arrtco758.1519WagasF3218.7513GiordanoConcepts215.3826HoneysF4214.2320品味軒F5222.9213.5港麗茶餐廳F6654.737DolarShopF7753.997表5-2.主力店租租金情況況（西單單大悅城城）1）各樓層層比較：：各樓層層租金差差距不明明顯，主主要影響響因素來(lái)來(lái)自具體體位置及及品牌度度等；2）各業(yè)態(tài)態(tài)比較：：零售類(lèi)類(lèi)約7-19元/㎡/日，餐飲飲類(lèi)7-14元/㎡/日，比值值約為1.5：1。5品牌樓層面積租金AnubisB197.6221TheFaceShop102.3529DHC55.3136EACHWAYF2113.16357DaysF498.2722OnitsukaTiger98.1925I'mDavid92.6133LeeCooperF58025Onda7028MangoMangoF679.0611星奇異水果廚房F881.5715表5-3.非主力店店租金情情況（西西單大悅悅城）1）各樓層層比較：：各樓層層租金差差距不明明顯，主主要影響響因素來(lái)來(lái)自具2）各業(yè)態(tài)比較：零售類(lèi)約21-36元/㎡/日，餐飲類(lèi)11-15元/㎡/日，比值約為2：1。5業(yè)態(tài)物業(yè)收入構(gòu)成比例出租面積構(gòu)成比例效值百貨27.20%40.00%0.68時(shí)裝及配飾19.50%6.30%3.10食品和飲料14.90%7.60%1.96超市10.50%24.50%0.43美容與健康6.40%4.20%1.52家庭用品及家具3.20%4.90%0.65鞋類(lèi)及手套2.90%1.00%2.90休閑娛樂(lè)2.80%4.30%0.65體育用品2.70%2.70%1.00其他9.90%4.60%2.151)百貨、超超市占總總出租面面積的約約65%，總租金金收入的的約38%；2)百貨、超超市的效效值最低低,分別為0.43、0.68；時(shí)裝及及配飾、、鞋類(lèi)及及手套效效值最高高；分別別達(dá)到3.10、2.90；最大比值值可達(dá)到到7倍。附表5-1.嘉茂零售售中國(guó)業(yè)業(yè)態(tài)分布1-龍川小勃勃美發(fā)沙沙龍2-佐丹奴5-以純3-班尼路4-Jasonwood6-I.P.ZONE7-美特斯邦邦威1234567業(yè)態(tài)數(shù)量比例店名面積RANK5零售2184%KOBO、卡瑪、樂(lè)扣樂(lè)扣、阿瑟斯、曼迪飛、阿伊蓮、Jasonwood、以純、熱風(fēng)、真維斯、霸獅騰、I.P.ZONE、伊韻兒、美特斯邦威、NEE、堡獅龍、優(yōu)之良品、佐丹奴、羅賓漢、波頓、CROCS、s&k、班尼路佐丹奴、班尼路餐飲28%雅酷比、可口可樂(lè)-休閑娛樂(lè)38%happyhouse、凱藝玩具龍川小勃美發(fā)沙龍附-1壹-西單大悅悅城樓層層業(yè)態(tài)布布局1-萬(wàn)寧MANNINGS3-寶島眼鏡5-丁和李樸國(guó)際際專(zhuān)業(yè)美容美美發(fā)6-面包新語(yǔ)2-絲芙蘭Sephora1234564-Potato&Co業(yè)態(tài)數(shù)量比例店名主力店零售3485%萬(wàn)寧、家美樂(lè)、SHE’S、TWICE、曼古銀、PAICHICHI、PUCCA、靚麗金象皮膚醫(yī)學(xué)護(hù)理中心、MICKEYMOUSE、大明眼鏡、2HOME+、HoyaBoby、Nic、HelloKitty、阿努比斯、寶島眼鏡、MISSYMISSI、HUGOBOSS香水、Potato&Co、Lavinne、愛(ài)特寶斯、愛(ài)美菲露、EXPRESS、BRILLNT、MaybeDoll、RedEarfh、Q’ggle、Missha、佰草集、KORRES、LEUNUIT、DHC、APPLE數(shù)碼、Sephora、THEFACESHOP萬(wàn)寧、絲芙蘭餐飲510%八喜、鮮元案、COLDSTONE、面包新語(yǔ)酒屋休閑娛樂(lè)25%丁和李樸國(guó)際專(zhuān)業(yè)美容美發(fā)、INAIL丁和李樸國(guó)際專(zhuān)業(yè)美容美發(fā)、INAIL專(zhuān)賣(mài)----附-1壹-西單大悅城樓樓層業(yè)態(tài)布局局11-Zara復(fù)式店（下））2-ESPRIT3-VEROMODAclassics4-MUJI5-NEXT6-Nike北京08店23456業(yè)態(tài)數(shù)量比例店名主力店零售21100%ZARA、RPOMOD、B+ab、ESPRIT、BestSeller復(fù)式店、Artini、CityChain、SWATCH、MUJI、NEXT、HILFIGERDENIM、GUESS、CKJEANS、GUCCIGLASS、TISSOT、SIBO、FOLLIFOLLIE、SephoraZARA餐飲----休閑娛樂(lè)----專(zhuān)賣(mài)----附-1壹-西單大悅城樓樓層業(yè)態(tài)布局局12345671-Zara復(fù)式店（上）2-Belle

3-ONLY

4-Ochirly

5-Walkershop6-ARRTCO7-星巴克FCUK

業(yè)態(tài)數(shù)量比例店名主力店零售2697%Zara復(fù)式店、JINAVA、Ein、LaPargay、Eachway、Belle、紅科、BestSeller復(fù)式店、Ochirly、Walkershop、G2000BLACKLABLE、EITIE、ARRTCO、COBO、Prich、Hiroshima、Giordanoladies、MOTIVI、LesPallines、Metallurgy、COTTONREPUBLIC、FCUK、W.Scotfield修表ARRTCO、only、WalkerOne餐飲13%星巴克-休閑娛樂(lè)----專(zhuān)賣(mài)----附-1壹-123451-G20002-Mirabell3-JACK&JONES4-優(yōu)衣庫(kù)UNIQLO5-Wagas咖啡簡(jiǎn)餐業(yè)態(tài)數(shù)量比例店名主力店零售2897%G2000、LEVI‘S/DOCKERS、AdidasLinear、TAIXAIT、InWear、AZONA、Mind/Bridge、Belle、bestSeller復(fù)式店、Giordanococept、BasicHouse、愛(ài)慕、受妮芬、愛(ài)美麗、松山棉店、CKUNDERWEAR、UNIQLO、Love&Love/Ciosi、Roem、Bodpops、Teenie&wennie、LILY、CASIO、GARONA、Edc、BlancDER.G、E-land-餐飲13%Wagas咖啡簡(jiǎn)餐-休閑娛樂(lè)----專(zhuān)賣(mài)----附-1壹-西單大悅城樓樓層業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)數(shù)量比例店名主力店零售3995%馬克華菲、SoBasic、BenchBody、I’MDAVID、西門(mén)盯、歌莉婭、Honeys、SURFACE、尚智喜、VEILOND、海盜船、D.TWO、江南布衣、E&YOU、6&8、Mudd、EXR、Bauhaus、必酷、THETHING、Couzzle、Tb2JEANS、VISCAP、COEY8610、SOFIYA、ENO、QUIKSILVER、味千、OnitsukaTige、TonvJeans、Ebase、LOVELY、LACE、AtoZ、播、百圖、BossiniStyle、UNITEDCOLORSOFBENETTON包、SCAT、星期六馬克華菲Bauhaus餐飲15%味千-休閑娛樂(lè)----專(zhuān)賣(mài)----1234567891011121-QuicksilverRoxy

2-ENO3-SAFIA12-味千9-馬克華菲

10-SOBASIC11.eBase4-Viscap5.TB2Jeans

6-Bauhaus8-Honeys

7-Surface

附-11234561-西單科技廣場(chǎng)2-中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳3-運(yùn)動(dòng)品牌4-ADDIDAS5-NIKE6-龍心大悅業(yè)態(tài)數(shù)量比例店名主力店零售2195%Lee、Leecooper、Nike、Thenorthface、哥倫比亞、Pony、Adidas、ONDA、APPLE、COTTONFELID、法力滕phiten、彪馬、匡威、銳步、卡帕、KEEN、樂(lè)途、美津濃、李寧、ADIDASNBA、手機(jī)廣場(chǎng)AddidasNike餐飲15%龍心大悅-休閑娛樂(lè)---專(zhuān)賣(mài)----附-1壹-西單大悅城樓樓層業(yè)態(tài)布局局12345671-巴貝拉2-MangoMango3-KFC4-Mr.Pizza5-大快活6-港麗餐廳

7-JavaBob&rsquo業(yè)態(tài)數(shù)量比例店名主力店酒店公寓125%酒店公寓-餐飲1560%港麗餐廳、大快活、Mr.Pizza、找茶、歐美爾、仙蹤林、JAVABOB’S、DQ、優(yōu)根芙斯、KFC、芒果芒果、巴貝拉-服務(wù)115%工商銀行-附-1壹-西單大悅城樓樓層業(yè)態(tài)布局局1-辣婆婆122-桂林人33-大長(zhǎng)今44-豆撈坊55-蕉葉泰國(guó)國(guó)餐廳6-麻辣香鍋鍋業(yè)態(tài)數(shù)量比例店名主力店酒店公寓125%酒店公寓-餐飲760%蕉葉泰國(guó)風(fēng)味、豆撈坊、元綠壽司、大長(zhǎng)今、桂林人、麻辣香鍋、辣婆婆-服務(wù)115%工商銀行-附-1壹-西單大悅城樓樓層業(yè)態(tài)布局局12345678910111-蒙自源2-千味久品3-蒸霸天下4-吉野家5.源之味6-麥吉柯魔術(shù)教學(xué)7-卓翼族玩具城8-星奇異11-面香居9-涮品天下10.嘉斯貓電玩城業(yè)態(tài)數(shù)量比例店名主力店酒店公寓125%酒店公寓-休閑娛樂(lè)424%嘉斯貓電玩城星奇異桌翼族玩具城麥吉柯魔術(shù)教學(xué)館-餐飲836%面香居吉野家緣之味一品三笑蒙自源千味久品蒸霸天下涮品天下-服務(wù)115%工商銀行-附-1壹-西單大悅城樓樓層業(yè)態(tài)布局局1.FAB數(shù)碼娛樂(lè)廣場(chǎng)1業(yè)態(tài)數(shù)量比例店名主力店酒店公寓125%酒店公寓-專(zhuān)賣(mài)160%FAB音像文化廣場(chǎng)FAB音像文化廣場(chǎng)服務(wù)115%工商銀行-附-1壹-西單大悅城樓樓層業(yè)態(tài)布局局1影城業(yè)態(tài)數(shù)量比例店名主力店酒店公寓125%酒店公寓-休閑娛樂(lè)160%首都電影院首都電影院服務(wù)115%工商銀行-附-1壹B2

awfullychocolate

澳人坊

巴貝拉

貝高福

COLDSTONE

蛋蛋屋

迪信通

華麗屋

好事唐納姿

寬方數(shù)碼

面包新語(yǔ)

奇脆樂(lè)

SUBWAY

膳魔師THERMOS

食家物語(yǔ)

童涵春

喜久福

一品燕棧

一代眼鏡

爭(zhēng)鮮

愛(ài)優(yōu)果

貝爾多爸爸

寶島眼鏡

CoffeeBeanery

cafetasse

DQ

ESSEUSUALS

Hu-Hu

集品堂

卡布拉蛋糕

歐格妮妮

泉逸軒

蘇瓦卡

雙立人

同仁堂

璽燕

巖島成GinoPasco

易初蓮花

yodio

B3

靚車(chē)高手

塞納煙草附-2貳-正大廣場(chǎng)樓層層業(yè)態(tài)布局B2B1

春水堂

芙瑞詩(shī)

JQ

屈臣氏

特力屋

中國(guó)工商銀行

ENZO999

福奈特

美蝶天堂

瑞爾齒科

中國(guó)銀行

2116541089附-2貳-正大廣場(chǎng)樓層層業(yè)態(tài)布局B1特力屋福奈特屈臣氏1F雅天妮C&AENZO飛樂(lè)亨達(dá)利鐘表哈根達(dá)斯HAZZYS天美鉆珠寶凜花貓頭鷹NOVO千禧之星斯沃琪Skechers天梭星巴克星美售票亭兆億咖啡ZARA阿迪達(dá)斯經(jīng)典CalvinKleinJeans(...FANCL無(wú)添加GUESSACCESSORIESH&MHilfigerDenimJustGold藍(lán)蛙羅飛諾珠寶馬哥孛羅波芒得古典玫瑰園塞納煙草絲芙蘭貝納通/茜思黎香啡繽新元素中銀易兌行36103523122151321153423242011191431227186372993330附-2貳-正大廣場(chǎng)樓樓層業(yè)態(tài)布布局F1C&AZARAH&M2FAzureBluEHommegrosseHiroshimaleo曼古銀NEXTQ'GGLE時(shí)間廊小南國(guó)日式燒栲正大百貨美妝源

Esprit

法文·箱子

guess

Honeys

亮視點(diǎn)

馬克華菲

歐時(shí)力

QUIKSILVER

Sinéquanone

雅瑩

正大百貨美鞋苑1211151396710121718192022附-2貳-正大廣場(chǎng)樓樓層業(yè)態(tài)布布局F2Esprit正大百貨美美鞋苑正大百貨美美妝源小南國(guó)日式式燒栲NEXT3F

奧卡索

愛(ài)茜茜里

堡師龍

CnE

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無(wú)印良品

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正大百貨伊殿191234568910121315161720212223242526728333432312730附-2貳-正大大廣廣場(chǎng)場(chǎng)樓樓層層業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局F3優(yōu)衣衣庫(kù)庫(kù)正大大百百貨貨伊伊殿殿4F

寶島眼鏡

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茂昌眼鏡

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多瑪尼餐廳

Fiorucci

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名店運(yùn)動(dòng)城

耐克360

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玩具“反”斗城

新秀麗212341857810111213151617181819202122附-2貳-正大大廣廣場(chǎng)場(chǎng)樓樓層層業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局F4玩具具““反反””斗斗城城Baleno名店店運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)城城ColorJeans5F

必勝客

東北家人

富君韓國(guó)燒烤

干鍋軒

皇家攝影

禾綠壽司

金同小廚

肯德基

廊亦舫

滿(mǎn)記甜品

面加

盤(pán)古烤肉

松葉家日式燒烤

THEFACESHOP

享食78

一茶一坐

云南美食園

彩華花藝

大家樂(lè)

高麗苑

漢堡王

和民

吉野家

季諾意式休閑餐廳

老上海弄堂菜

麥當(dāng)勞

名甲物語(yǔ)

南非海鮮

騏禎宮

泰泰小廚

味千拉面

新素代

宴點(diǎn)秀

真功夫123467891011121316151719202122232425262