某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略

星河時(shí)代2011年?duì)I銷(xiāo)策略及執(zhí)行案Thinking思路策略目標(biāo)策略背景策略挑戰(zhàn)策略破局具體執(zhí)行回顧|形象占位作為星河地產(chǎn)龍崗首發(fā)項(xiàng)目，全年完成陌生板塊的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，并通過(guò)全年推廣、系列的開(kāi)盤(pán)及現(xiàn)場(chǎng)持續(xù)活動(dòng)，成功樹(shù)立項(xiàng)目高端形象|銷(xiāo)售成績(jī)喜人無(wú)論是小戶(hù)型、拼合戶(hù)型，均創(chuàng)片區(qū)內(nèi)售價(jià)新高，成功實(shí)現(xiàn)“片區(qū)內(nèi)價(jià)格標(biāo)桿”的目標(biāo)|成交客戶(hù)區(qū)域無(wú)論別墅或者高層銷(xiāo)售，關(guān)內(nèi)客戶(hù)比例均占6成以上，真正打破龍崗區(qū)域的原來(lái)客戶(hù)構(gòu)成比例，成為跨區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)的典型成功案例我們有理由認(rèn)定：2011年策略，就是實(shí)現(xiàn)客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目“星河所在必定中心”的品牌價(jià)值的高度認(rèn)同，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)高價(jià)的高度接受！2011年?duì)I銷(xiāo)目標(biāo)明確|要速度，也要價(jià)格高層銷(xiāo)售盡可能安排在上半年，以開(kāi)盤(pán)60—70%的銷(xiāo)售率為開(kāi)盤(pán)率，適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品上漲幅度，全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額15億高價(jià)+速銷(xiāo)|時(shí)代+星河品牌共贏將星河品牌與學(xué)校資源結(jié)合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌與星河品牌共同提升，并以慈善行動(dòng)強(qiáng)化星河的企業(yè)公民角色。|價(jià)值體驗(yàn)標(biāo)簽化本年為項(xiàng)目的價(jià)值展現(xiàn)年，更多從2010年承諾的商業(yè)、學(xué)校及產(chǎn)品元素，真正展現(xiàn)價(jià)值；并抓住大運(yùn)會(huì)及地鐵3號(hào)線全線貫通，利用好業(yè)主資源，以老帶新的良好口碑傳播并繼續(xù)鞏固項(xiàng)目的都市化、高端形象，并為2011年奠定項(xiàng)目品牌溢價(jià)空間。Thinking思路策略目標(biāo)策略背景策略挑戰(zhàn)策略破局具體執(zhí)行Thinking思路宏觀市場(chǎng)環(huán)境微觀市場(chǎng)環(huán)境重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析策略背景小結(jié)Ⅰ宏觀市場(chǎng)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1宏觀政策環(huán)境分析2宏觀市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)3全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值397983億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)10.3%，增速比上年加快1.1個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，一季度同比增長(zhǎng)11.9%，二季度增長(zhǎng)10.3%，三季度增長(zhǎng)9.6%，四季度增長(zhǎng)9.8%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值40497億元，增長(zhǎng)4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值186481億元，增長(zhǎng)12.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值171005億元，增長(zhǎng)9.5%。2010年，我國(guó)主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將多數(shù)向好，受世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜、國(guó)內(nèi)抑制高載能行業(yè)產(chǎn)能、房地產(chǎn)調(diào)控、通脹壓力增大等因素影響，四季度經(jīng)濟(jì)增速比三季度有所減緩，但是整體呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。我國(guó)年度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)走勢(shì)圖2010年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）季度增幅走勢(shì)圖［1］2010年我國(guó)總體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：2010年我國(guó)總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，全年突破37萬(wàn)億元人民幣，經(jīng)濟(jì)總量首次超日，居世界次席，預(yù)計(jì)2011年中國(guó)將維持約10%的高速增長(zhǎng)姿態(tài)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2010年，我國(guó)全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)()同比上漲3.3%，超出了年初確定的增長(zhǎng)3%的預(yù)期性目標(biāo)。其中在去年11月達(dá)到同比上漲5.1%的高位之后，12月回落到4.6%，表明我國(guó)物價(jià)水平正在發(fā)生積極變化，但通貨膨脹壓力仍不小，防止通貨膨脹成為全國(guó)首要的任務(wù)。2010年，我國(guó)月度M2值增速較快，市場(chǎng)熱錢(qián)不斷流入，伴隨物價(jià)上漲、貨幣貶值，市場(chǎng)流動(dòng)資金尋找保值出路，投資需求急切。預(yù)計(jì)2011年全年平均水平將達(dá)到4.5%左右，上半年將出現(xiàn)存款準(zhǔn)備金率、利率和匯率三率攜手上行來(lái)控制通貨膨脹的局面。［1］2010年我國(guó)總體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：2010年我國(guó)全年同比上漲3.3%，通脹壓力嚴(yán)重，政府將以實(shí)施加息及穩(wěn)健的貨幣政策以抵消通脹對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，通脹壓力有望減少，投資避險(xiǎn)需求將回落

2010年我國(guó)月度貨幣供應(yīng)量走勢(shì)圖2010年我國(guó)月度指數(shù)與指數(shù)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2010年，深圳市生產(chǎn)總值（）9510.91億元，繼續(xù)位列全國(guó)大中城市第四位，比上年（下同）增長(zhǎng)12.0%。其中，第一次產(chǎn)業(yè)增加值6.00億元，下降14.3%；第二次產(chǎn)業(yè)增加值4523.36億元，增長(zhǎng)14.1%；第三次產(chǎn)業(yè)增加值4981.55億元，增長(zhǎng)9.9%。三次產(chǎn)業(yè)比重為0.1：47.5：52.4。2010年，深圳市城市居民家庭人均可支配收入28838元，比上年增長(zhǎng)4%，但增幅同比回落6%［2］2010年深圳市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境‖城市發(fā)展水平：2010年深圳市突破9500億并成功“保8”；人均可支配收入增幅持續(xù)大幅度低于房?jī)r(jià)升幅，剛需購(gòu)買(mǎi)力持續(xù)下降

深圳市年度人均、人均可支配收入走勢(shì)圖深圳市歷年及增長(zhǎng)趨勢(shì)、第三產(chǎn)業(yè)占比走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：深圳市統(tǒng)計(jì)局2010年，固固定資產(chǎn)產(chǎn)加速，，完成投投資1944.71億億元，其其中，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資458.47億元，，比去年年同期下下降2%，占全全市固定定資產(chǎn)投投資的23.6%。。07年年至今深深圳房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資總總額年增增長(zhǎng)率約約在2%，占全全市固定定資產(chǎn)投投資總額額比重則則呈逐年年回落態(tài)態(tài)勢(shì)。2010年1-11月月全國(guó)四四大城市市的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資都都呈正增增長(zhǎng)，其其中，深深圳的增增幅最小小，同比比只增加加了4.4％，，廣州、、上海、、北京的的同比都都出現(xiàn)兩兩位數(shù)的的增幅，，其中，，上海最最高，達(dá)達(dá)34.5％。。2010年深深圳的房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)熱度度弱于其其它一線線城市。。2010年深圳圳住宅的的施工面面積同比比小幅減減少3.5％，，是四大大城市中中唯一一一個(gè)施工工面積減減少的城城市，同同時(shí)住宅宅的竣工工面積大大幅增加加23.5％，，是四大大城市中中唯一一一個(gè)竣工工面積同同比增加加的城市市，預(yù)計(jì)計(jì)深圳后后市的供供應(yīng)有壓壓力。［2］2010年深圳圳市宏觀觀經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境‖房房地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境：2010年深圳圳房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱熱度下降降，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資占占比逐年年減少深圳市年年度人均均、人均均可支配配收入走走勢(shì)圖深圳市歷歷年固定定資產(chǎn)、、房地產(chǎn)產(chǎn)投資額額走勢(shì)圖圖城市深圳廣州上海北京1-11月同比1-11月同比1-11月同比1-11月同比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）398.344.40%762.115.60%1825.234.50%2645.618.60%施工面積（萬(wàn)㎡）2913.32-5.90%6252.6720.80%10770.413.80%9628.55.30%住宅（萬(wàn)㎡）2000.79-3.50%3861.4220.30%6943.7412.40%5725.79.30%竣工面積（萬(wàn)㎡)273.174.70%665.177.90%1352.37-14.70%1692.72.30%住宅（萬(wàn)㎡）202.3223.50%488.79-4.40%945.24-19%1064.6-1.85數(shù)據(jù)來(lái)源源：深圳圳市統(tǒng)計(jì)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源源：深圳圳市統(tǒng)計(jì)計(jì)局Ⅰ宏觀市市場(chǎng)環(huán)境境宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境分分析1宏觀政策策環(huán)境分分析2宏觀市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境小小結(jié)3［1］國(guó)國(guó)八條：：繼“417新新政”、、“929新政政”后的的第三輪輪房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控，，中央在在春節(jié)前前面臨上上漲、通通脹壓力力，防止止房產(chǎn)需需求再次次井噴做做出的反反應(yīng)背景：前兩輪調(diào)調(diào)控下2010年四大大城市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)走勢(shì)勢(shì)穩(wěn)步上上揚(yáng)，兩兩輪調(diào)控控政策失失效，全全年房?jī)r(jià)價(jià)仍穩(wěn)中中有升。。調(diào)控下2010年深圳圳一二手手房?jī)r(jià)均均出現(xiàn)上上漲，兩兩輪調(diào)控控政策失失效。春節(jié)期間間上漲壓壓力較大大，通脹脹壓力下下房產(chǎn)需需求面臨臨大幅增增加。數(shù)據(jù)來(lái)源源：深圳圳中原市市場(chǎng)研究究部數(shù)據(jù)來(lái)源源：深圳圳中原市市場(chǎng)研究究部［1］國(guó)國(guó)八條：：三輪調(diào)調(diào)控政策策內(nèi)同對(duì)對(duì)比，國(guó)國(guó)八條更更為嚴(yán)格格，規(guī)定定更詳細(xì)細(xì)，責(zé)任任更明確確2011.1.26國(guó)八條2010.9.292010.4.17國(guó)十條首套房首付比例—不分住房大小，一律要求手套貸款首付30%及以上。要求對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房建筑面積在90㎡以上的，貸款首付比例不得低于30%。第二套級(jí)以上住房貸款對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。第二套貸款首付不得低于50%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，一律暫停發(fā)放居民家庭第三套及以上住房貸款。在商品房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)、商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。非本地居民購(gòu)房資格擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)其售房。對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。非本地居民住房貸款未做明確限制。限購(gòu)令各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和價(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。只有后來(lái)北京板調(diào)控細(xì)則中采取限購(gòu)措施，要求同一家庭在北京只能購(gòu)買(mǎi)一套住房。營(yíng)業(yè)稅對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。無(wú)無(wú)［1］國(guó)國(guó)八條：：三輪調(diào)調(diào)控政策策內(nèi)同對(duì)對(duì)比，國(guó)國(guó)八條更更為嚴(yán)格格，規(guī)定定更詳細(xì)細(xì)，責(zé)任任更明確確重點(diǎn)內(nèi)容容解讀：：1二套套房首付付比例從從五成提提高至六六成影響響不大在流動(dòng)性性過(guò)剩的的總體環(huán)環(huán)境未改改變的前前提下，，對(duì)于資資金充足足貸款依依賴(lài)性不不大的投投資客而而言，提提高1成成首付的的影響不不大，反反而是對(duì)對(duì)一些中中小投資資客、改改善性住住房需求求者影響響較大，，政策將將這部分分人逐漸漸逐出房房地產(chǎn)市市場(chǎng)，有有效抑制制了部分分投資需需求。從從二手?jǐn)?shù)數(shù)據(jù)來(lái)看看，二套套房貸首首付從之之前的4成到6成，對(duì)對(duì)市場(chǎng)成成交量短短期內(nèi)影影響較大大，次月月成交量量會(huì)有較較大幅下下跌，但但從2010年年兩次調(diào)調(diào)整來(lái)看看，第一一次調(diào)控控政策的的消化期期僅只有有4個(gè)月月，第二二次則更更短。成成交價(jià)格格的影響響也類(lèi)似似，但總總體影響響幅度更更小。由由此可見(jiàn)見(jiàn)，目前前市場(chǎng)成成交客戶(hù)戶(hù)對(duì)于貸貸款首付付的政策策并不敏敏感，即即資金充充足的投投資需求求購(gòu)房者者量較大大。2010年深圳市二手商品住宅月度成交量及走勢(shì)圖房貸首付政策的變化：417新政：二套房貸首付由4成提高至5成929新政：二套房首付至少5成，首套房貸至少3成128新政：二套房首付至少6成數(shù)據(jù)來(lái)源源：深圳圳中原市市場(chǎng)研究究部［1］國(guó)國(guó)八條：：三輪調(diào)調(diào)控政策策內(nèi)同對(duì)對(duì)比，國(guó)國(guó)八條更更為嚴(yán)格格，規(guī)定定更詳細(xì)細(xì)，責(zé)任任更明確確重點(diǎn)內(nèi)容容解讀：：2不不滿5年年轉(zhuǎn)讓的的物業(yè)按按照全額額征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅增增加交易易成本，，營(yíng)業(yè)稅稅政策環(huán)環(huán)境回到到2006年時(shí)時(shí)期從前兩次次收緊營(yíng)營(yíng)業(yè)稅政政策看來(lái)來(lái)，營(yíng)業(yè)業(yè)稅政策策對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)會(huì)有一一定的影影響（不不排除政政策組合合拳的影影響而不不單單是是營(yíng)業(yè)稅稅政策）），2006年年將營(yíng)業(yè)業(yè)稅政策策征收年年限改為為5年后后，市場(chǎng)場(chǎng)消化期期僅為3個(gè)月。。而09年收緊緊后，市市場(chǎng)面臨臨多種因因素影響響，成交交量地位位徘徊。。目前的的營(yíng)業(yè)稅稅政策環(huán)環(huán)境與2006年第一一次收緊緊后相同同，所以以并非一一個(gè)全新新的政策策，市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)其有有一定的的心理預(yù)預(yù)期。營(yíng)業(yè)稅征收基礎(chǔ)年限不足一定年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓普通住宅非普通住宅普通住宅非普通住宅2005.62年免差額征收全額征收2006.6（第一次收緊）5年免差額征收全額征收2008.12（政策放松）2年免差額征收差額征收全額征收2009.12（再一次收緊）5年免差額征收差額征收全額征收2010.1.28（進(jìn)一步收緊）5年免差額征收全額征收歷年?duì)I業(yè)業(yè)稅政策策的調(diào)整整：［1］國(guó)國(guó)八條：：三輪調(diào)調(diào)控政策策內(nèi)同對(duì)對(duì)比，國(guó)國(guó)八條更更為嚴(yán)格格，規(guī)定定更詳細(xì)細(xì)，責(zé)任任更明確確重點(diǎn)內(nèi)容容解讀：：3實(shí)施施限購(gòu)令令的城市市增加，，規(guī)定更更明確，，但限購(gòu)購(gòu)令政策策從嚴(yán)執(zhí)執(zhí)行仍存存在灰色色地帶限購(gòu)令實(shí)實(shí)際執(zhí)行行中存在在灰色地地帶，例例如外地地戶(hù)籍通通過(guò)補(bǔ)繳繳一定年年限的社社保即可可獲得購(gòu)購(gòu)買(mǎi)資格格，而這這個(gè)成本本非常低低，也較較容易實(shí)實(shí)現(xiàn)。更更有其他他情況尋尋租情況況出現(xiàn)，，即通過(guò)過(guò)各種關(guān)關(guān)系，花花費(fèi)幾萬(wàn)萬(wàn)元左右右獲得本本地居民民的購(gòu)房房資格，，等這些些行為都都令限購(gòu)購(gòu)令在執(zhí)執(zhí)行上大大打折扣扣。限購(gòu)令對(duì)對(duì)樓市的的一個(gè)重重要影響響是造成成目前二二手房市市場(chǎng)的惜惜售現(xiàn)象象，因?yàn)闉闃I(yè)主擔(dān)擔(dān)心房屋屋賣(mài)出后后不能買(mǎi)買(mǎi)入，從從而以較較高價(jià)格格掛牌，，或者根根本無(wú)意意出售，，造成了了二手房房?jī)r(jià)格較較為堅(jiān)挺挺。4地方方政府問(wèn)問(wèn)責(zé)制：：首次要要求地方方政府公公布房?jī)r(jià)價(jià)調(diào)控目目標(biāo)，對(duì)對(duì)政策落落實(shí)不力力的地方方政府將將被問(wèn)責(zé)責(zé)。將房?jī)r(jià)作作為地方方政府調(diào)調(diào)控的直直接目標(biāo)標(biāo)也是屬屬于首次次，可見(jiàn)見(jiàn)中央抑抑制房?jī)r(jià)價(jià)過(guò)快上上漲的決決心非常常之大。。作為地方方政府，，2011年房房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控的壓壓力增加加，特別別是涉及及到地方方官員的的考核，，因此不不排除地地方政府府額外出出臺(tái)更為為嚴(yán)格的的措施，，或?qū)⑼ㄍㄟ^(guò)增加加土地出出讓以保保障供應(yīng)應(yīng)平抑預(yù)預(yù)期。在在流動(dòng)性性過(guò)剩、、保障性性住房尚尚未大規(guī)規(guī)模入市市之前，，預(yù)計(jì)這這種行政政性的調(diào)調(diào)控收效效甚微。。5保障障性住房房建設(shè)最最終目標(biāo)標(biāo)是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)雙軌制制，商品品房?jī)r(jià)格格將有市市場(chǎng)機(jī)制制進(jìn)行調(diào)調(diào)節(jié)中低收入入者的住住房問(wèn)題題依靠保保障性住住房解決決，保障障性住房房由政府府主導(dǎo)，，政府定定價(jià)，政政府參與與分配，，體現(xiàn)政政府職能能；中高收入入者的住住房問(wèn)題題由商品品住宅市市場(chǎng)解決決，由供供求關(guān)系系決定其其價(jià)格，，市場(chǎng)機(jī)機(jī)制發(fā)揮揮其主導(dǎo)導(dǎo)作用。。6建設(shè)設(shè)個(gè)人住住房信息息系統(tǒng)為為大范圍圍實(shí)施房房產(chǎn)稅鋪鋪路新國(guó)八條條中特別別提到個(gè)個(gè)人住房房建設(shè)信信息系統(tǒng)統(tǒng)建設(shè)滯滯后等問(wèn)問(wèn)題將納納入地方方政府約約談范圍圍，意味味著中央央已經(jīng)開(kāi)開(kāi)始在為為大范圍圍實(shí)施房房產(chǎn)稅而而鋪路。。在新國(guó)國(guó)八條出出臺(tái)的第第二天，，重慶、、上海宣宣布從1月28日期實(shí)實(shí)施房產(chǎn)產(chǎn)稅政策策，也從從側(cè)面驗(yàn)驗(yàn)證了這這一說(shuō)法法。項(xiàng)目名稱(chēng)主力戶(hù)型到訪量進(jìn)線量在售套數(shù)1.24-2.6成交情況銷(xiāo)售率成交均價(jià)備注綠景大公館55、88㎡一、二房120-170㎡三、四房180768085%—閱山華府88㎡三房、145㎡五房、160㎡五房5137125676%—春節(jié)期間成交2套88㎡三房，1套145㎡5房（2套88㎡、4套145㎡）萬(wàn)科清林徑78㎡、85㎡二房125、135㎡四房63136別墅64高層416套14別墅97%高層96%13000春節(jié)期間成交5套78㎡（全78㎡）紫麟山220-568㎡別墅211-245㎡洋房137-203㎡高層三、四房6241別墅202高層551洋房800別墅78%高層37%洋房18%—公園大地163-169㎡4房5115668099%—八意府75-170㎡二、三、四房24389556450%13500春節(jié)成交2套89㎡（全89㎡）摩爾城85-89㎡二、三房143-150㎡四房11132584337.9%16300春節(jié)成交2套88㎡3房（全為88㎡）塞納時(shí)光75-89㎡的2-3房160-240㎡3-4房63136160033%—御府名筑135-160㎡三四房3316352018%—陽(yáng)光天健城96-145㎡三、四房3110996184%13000春節(jié)期間成交1套144㎡［1］國(guó)國(guó)八條：：新國(guó)八八條的影影響下，，春節(jié)期期間各區(qū)區(qū)部分項(xiàng)項(xiàng)目成交交量劇降降，全市市陷入觀觀望期龍崗中中心城城片區(qū)區(qū)：成成交量量劇降降，部部分成成交項(xiàng)項(xiàng)目均均已90㎡㎡以下下戶(hù)型型為主主，成成交均均價(jià)約約13500元元/㎡㎡，合合拼戶(hù)戶(hù)型走走動(dòng)困困難。。［1］］國(guó)八八條：：新國(guó)國(guó)八條條的影影響下下，春春節(jié)期期間各各區(qū)部部分項(xiàng)項(xiàng)目成成交量量劇降降，全全市陷陷入觀觀望期期區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)主力戶(hù)型到訪量進(jìn)線量1.24-2.6成交情況成交均價(jià)備注龍坂水榭春天120-160㎡三房四房22510—保留單位推出水榭山234-314㎡7160—無(wú)花語(yǔ)岸90-126㎡三房、四房21150—無(wú)合正中央原著88-89㎡三房、128㎡三房、143㎡三房、162㎡三房160808128-162㎡（春節(jié)休市）24000無(wú)潛龍曼海寧68-141㎡二房-四房85481088㎡二房為主21000無(wú)金地上塘道60-70㎡兩房、90㎡三房46310（春節(jié)休市）18000無(wú)圣莫麗斯150-230㎡純大戶(hù)14180（春節(jié)休市）—無(wú)南山銘筑83㎡3房、89㎡4房150-489㎡27000短信鴻威海怡灣155、165㎡10-0-短信、網(wǎng)絡(luò)三湘海尚140㎡、170㎡、208㎡10-0—啟動(dòng)二三級(jí)轉(zhuǎn)介君匯新天175㎡25-0—短信、網(wǎng)絡(luò)半島城邦二期170㎡、240㎡2—0—短信、轉(zhuǎn)介華僑城香山里159-177㎡四-五房50-6（合拼）160-180㎡40000總價(jià)減1.5萬(wàn)元或減2年管理費(fèi)首地容御150-175㎡、220㎡、89㎡7-0———其余片片區(qū)：：部分分項(xiàng)目目春節(jié)節(jié)期間間休市市，成成交主主要集集中在在春節(jié)節(jié)前［1］］國(guó)八八條：：新國(guó)國(guó)八條條看似似嚴(yán)厲厲，實(shí)實(shí)際影影響并并沒(méi)有有政策策預(yù)期期般大大，對(duì)對(duì)政策策影響響應(yīng)持持謹(jǐn)慎慎樂(lè)觀觀態(tài)度度，預(yù)預(yù)計(jì)新新國(guó)八八條不不會(huì)對(duì)對(duì)樓市市產(chǎn)生生逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的影影響，，但樓樓市會(huì)會(huì)進(jìn)入入觀望望期，，消化化期將將會(huì)持持續(xù)到到4、、5月月份。。新國(guó)八八條影影響分分析：：新國(guó)八八條中中新政政策內(nèi)內(nèi)容主主要包包括營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅政策策、二二套房房貸首首付比比例提提高、、限購(gòu)購(gòu)令范范圍擴(kuò)擴(kuò)大等等，營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅政策策環(huán)境境回到到2006年時(shí)時(shí)期，，購(gòu)房房者心心理已已有預(yù)預(yù)期，，二套套房貸貸首付付比例例提高高對(duì)于于資金金充裕裕的投投資客客而言言影響響很小小，限限購(gòu)令令在執(zhí)執(zhí)行上上存在在的灰灰色地地帶令令政策策效果果大打打折扣扣，保保障性性住房房仍未未大量量上市市，目目前影影響只只在微微小的的心理理層面面。在目前前的流流動(dòng)性性過(guò)剩剩情況況下，，不斷斷收緊緊的銀銀根對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)更更大，，也更更直接接，效效果也也更明明顯。。［2］］2011年宏宏觀政政策環(huán)環(huán)境分分析‖‖加加息：：背景：：去年我我國(guó)上上漲幅幅度呈呈逐步步加快快趨勢(shì)勢(shì)，目目前通通脹預(yù)預(yù)期依依然居居高不不下，，今年年年初初銀行行集中中放貸貸、春春節(jié)消消費(fèi)高高峰、、南北北方氣氣候等等因素素，市市場(chǎng)預(yù)預(yù)計(jì)1月份份可能能再創(chuàng)創(chuàng)新高高。并并且通通脹由由食品品價(jià)格格向非非食品品價(jià)格格傳導(dǎo)導(dǎo)，呈呈現(xiàn)擴(kuò)擴(kuò)大化化趨勢(shì)勢(shì)，近近期物物價(jià)控控制的的難度度正逐逐步加加大。。同時(shí)時(shí)，去去年年年末房房?jī)r(jià)的的調(diào)控控仍存存不穩(wěn)穩(wěn)，在在今年年首要要任務(wù)務(wù)是穩(wěn)穩(wěn)定物物價(jià)水水平和和房地地產(chǎn)調(diào)調(diào)控趨趨嚴(yán)的的形勢(shì)勢(shì)下，，貨幣幣政策策出手手銀根根緊縮縮，加加息在在情理理之中中。內(nèi)容：：央行2月8日決決定，，自2011年年2月月9日日起上上調(diào)金金融機(jī)機(jī)構(gòu)人人民幣幣存貸貸款基基準(zhǔn)利利率，，金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)一年年期存存貸款款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率率分別別上調(diào)調(diào)0.25個(gè)百百分點(diǎn)點(diǎn)，調(diào)調(diào)整后后的一一年期期存貸貸款利利率分分別達(dá)達(dá)到3.0%和和6.06%，，其他他各檔檔次存存貸款款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率率相應(yīng)應(yīng)調(diào)整整。這這是央央行今今年來(lái)來(lái)首次次加息息，離離與上上一次次加息息僅隔隔45天，，也是是近一一年來(lái)來(lái)第三三次加加息。。［2］］2011年宏宏觀政政策環(huán)環(huán)境分分析‖‖加加息：：對(duì)購(gòu)房房者而而言：：加息的的累積積效應(yīng)應(yīng)，催催生觀觀望心心理：：此次次單次次加息息對(duì)購(gòu)購(gòu)房者者而言言不會(huì)會(huì)產(chǎn)生生明顯顯影響響，但但加上上前兩兩次加加息的的累積積效應(yīng)應(yīng)，會(huì)會(huì)增加加后期期購(gòu)房房者的的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)成本本。而而其消消費(fèi)者者的影影響更更多的的來(lái)自自于心心理層層面，，對(duì)后后市的的預(yù)期期產(chǎn)生生觀望望的心心理。。月供尚尚能承承受，，房貸貸總額額壓力力增大大：加加息后后五年年期以以上貸貸款基基準(zhǔn)利利率從從之前前的6.4%上上調(diào)到到現(xiàn)在在的6.6%后后，如如果在在銀行行貸款款100萬(wàn)萬(wàn)元，，貸款款年限限為20年年，按按等額額本息息還款款方法法計(jì)算算，月月供增增加了了近120元。。對(duì)普普通房房貸者者而言言，加加息幅幅度較較小，，還貸貸壓力力并不不會(huì)大大幅加加大。。剛需置置業(yè)意意愿受受較深深影響響：加加息直直接增增加了了購(gòu)房房成本本，將將直接接影響響資金金能力力有限限的剛剛需人人群，，使其其購(gòu)房房意愿愿持續(xù)續(xù)降低低，市市場(chǎng)的的整體體觀望望氛圍圍也將將趨濃濃。對(duì)房地地產(chǎn)企企業(yè)而而言：：房企資資金壓壓力加加大：：依賴(lài)賴(lài)信貸貸的房房企資資金壓壓力進(jìn)進(jìn)一步步加大大。資資金壓壓力一一直是是依賴(lài)賴(lài)信貸貸房企企的““軟肋肋”，，加息息上調(diào)調(diào)還貸貸壓力力增加加毋庸庸置疑疑。上市房房企股股市趨趨勢(shì)待待觀察察：房房地產(chǎn)產(chǎn)股將將作調(diào)調(diào)整。。對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)股將將具有有一定定的抑抑制作作用，，調(diào)整整將不不可避避免，，但影影響如如何尚尚待觀觀察。。房企成成本加加大，，仍處處可承承受范范圍：：貸款款利率率的提提高，，加大大了房房企的的信貸貸成本本，但但目前前完全全依靠靠銀行行貸款款進(jìn)行行融資資的房房產(chǎn)企企業(yè)正正在逐逐漸退退出市市場(chǎng)，，市場(chǎng)場(chǎng)上房房企的的自有有資金金比例例有所所提高高，且且大多多擁有有豐富富的融融資渠渠道。。因此此盡管管收緊緊銀根根會(huì)造造成房房產(chǎn)企企業(yè)成成本上上升，，但仍仍處于于其可可承受受范圍圍之內(nèi)內(nèi)。加息主主要針針對(duì)通通脹，，同時(shí)時(shí)影響響房地地產(chǎn)；；剛需購(gòu)購(gòu)房意意愿受受挫、、樓市市觀望望延續(xù)續(xù)、房房地產(chǎn)產(chǎn)股作作調(diào)整整、樓樓市成成交量量受影影響等等都將將是近近期市市場(chǎng)的的最直直觀表表現(xiàn)，，盡管管如此此，0.25個(gè)個(gè)百分分點(diǎn)給給目前前的樓樓市所所帶來(lái)來(lái)的浮浮動(dòng)預(yù)預(yù)計(jì)不不會(huì)太太大；；未來(lái)進(jìn)進(jìn)入加加息通通道后后的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將如如何表表現(xiàn)更更值得得關(guān)注注：這這是2011年年首次次加息息，但但與上上次加加息僅僅隔45天天，雖雖然一一如以以往的的0.25不足足以撼撼動(dòng)““房?jī)r(jià)價(jià)上漲漲的預(yù)預(yù)期””，但但從2011年年整個(gè)個(gè)周期期來(lái)看看，如如果加加息作作用于于通脹脹效果果初步步顯現(xiàn)現(xiàn)，物物價(jià)往往下走走，但但房?jī)r(jià)價(jià)仍然然上行行，那那加息息繼續(xù)續(xù)不可可避免免。許許多經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)者認(rèn)認(rèn)為，，現(xiàn)在在實(shí)際際已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入入了加加息周周期，，今年年不排排除2-3次加加息的的可能能。加加息通通道的的打開(kāi)開(kāi)及累累積效效應(yīng)的的影響響將是是巨大大的，，而隨隨著緊緊縮性性貨幣幣政策策逐漸漸發(fā)揮揮作用用，將將會(huì)進(jìn)進(jìn)一步步強(qiáng)化化對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)調(diào)控作作用。。［2］］加息息：進(jìn)進(jìn)入加加息周周期，，不排排除年年多4-5次加加息，，未來(lái)來(lái)房地地產(chǎn)面面臨的的金融融壓力力隨時(shí)時(shí)間推推移越越漸加加劇。。中原看后市市|從宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)來(lái)看，，拉動(dòng)中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)，維持每每年8%以以上的增幅幅，還是更更多依靠擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需來(lái)來(lái)實(shí)現(xiàn)。|年內(nèi)估計(jì)計(jì)有4-5次加息，，且加息將將鼓勵(lì)短期期的消費(fèi)性性貸款，對(duì)對(duì)于中長(zhǎng)期期貸款（地地產(chǎn)貸款））有所限制制。|地產(chǎn)需求求趨向兩極極化，資源源型高端產(chǎn)產(chǎn)品和剛需需產(chǎn)品將成成為市場(chǎng)主主力，而中中端的120-160平米的的四房五房房產(chǎn)品銷(xiāo)售售趨緩Ⅱ微觀市場(chǎng)場(chǎng)分析深圳市整體體市場(chǎng)分析析1龍崗片區(qū)市市場(chǎng)分析2重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目分析32010年年，深圳土土地市場(chǎng)呈呈現(xiàn)供需兩兩旺的交易易態(tài)勢(shì)。2010年年深圳共成成交25塊塊土地，其其中7塊居居住用地、、3塊商業(yè)業(yè)性辦公用用地、1塊塊商業(yè)性公公共設(shè)施用用地、9塊塊商業(yè)服務(wù)務(wù)業(yè)設(shè)施用用地、1塊塊商業(yè)用地地和4塊酒酒店用地。。7塊居住用用地分布在在南山、寶寶安、龍崗崗三個(gè)區(qū)域域，總用地地面積60.5萬(wàn)平平方米，同同比增加14.9％％，總建筑筑面積157.2萬(wàn)萬(wàn)平方米，，同比增加加一成，成成交金額45.9億億元，同比比減少42.1％，，樓面地價(jià)價(jià)2922元/平方方米位于龍崗的的愛(ài)聯(lián)崗貝貝村通過(guò)舊舊城改造協(xié)協(xié)議出讓?zhuān)?，用地面積積7.0萬(wàn)萬(wàn)平方米，，建筑面積積27.0萬(wàn)平方米米，是深圳圳市城市更更新辦法實(shí)實(shí)施后的首首個(gè)協(xié)議出出讓地塊，，意義重大大［1］土地地市場(chǎng)：2010年年深圳土地地市場(chǎng)實(shí)際際公開(kāi)出讓讓地少，2011年年市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量集中在在關(guān)外；龍龍崗區(qū)為主主要居住用用地出讓區(qū)區(qū)，預(yù)計(jì)2011年年至2012年龍崗崗市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量暴漲，，供需矛盾盾進(jìn)一步緩緩解。土地用途區(qū)域地塊數(shù)量（塊）用地面積（㎡）建筑面積（㎡）成交價(jià)格（萬(wàn)元）樓面地價(jià)（元/㎡）居住用地關(guān)內(nèi)南山1129651.06306300769002511關(guān)外寶安2136101.60434920826901901龍崗4339690.108308752997003607合計(jì)6475791.7012657953823903021全市7605442.7615720954592902922區(qū)域土地性質(zhì)地塊編號(hào)出讓方式競(jìng)得者用地面積（㎡）建筑面積（㎡）成交價(jià)格（萬(wàn)元）樓面地價(jià)（元/㎡）龍崗居住用地G14207-0186拍賣(mài)中糧地產(chǎn)深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司53113.2122160742006074G02113-0021金地股份有限公司39316.1117950645005468G02109-0004仁恒置業(yè)有限公司46776.5149700945006313愛(ài)聯(lián)崗貝村協(xié)議保利集團(tuán)雅豪園投資有限公司69992269522——數(shù)據(jù)來(lái)源：：深圳房地地產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)2010年年全市新推推住宅413.83萬(wàn)平方米米，同比減減少11.73%，，全市實(shí)際際住宅供應(yīng)應(yīng)量再創(chuàng)多多年來(lái)新低低。雖然推推盤(pán)量大于于新批預(yù)售售量，但年年內(nèi)新取得得預(yù)售許可可證的項(xiàng)目目中，仍有有一些尚未未完全推出出，據(jù)中原原的統(tǒng)計(jì)，，這部分待待售量約有有80萬(wàn)平平方米，占占全年批售售量約2成成。受年內(nèi)兩次次調(diào)控政策策影響，2010年年年底深圳圳存量可售售新房約169萬(wàn)平平方米，比比2009年底增加加47萬(wàn)平平方米，增增幅近4成成。年內(nèi)存存量經(jīng)歷2次提升，，5月份受受政策的影影響，樓盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售萎縮縮，而當(dāng)月月新增供應(yīng)應(yīng)仍處高位位，導(dǎo)致當(dāng)當(dāng)月存量大大增。9月月份新增供供應(yīng)近90萬(wàn)平方米米，雖然當(dāng)當(dāng)月成交也也火爆，但但受月底政政策的影響響，很多成成交面臨取取消的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，造成全全市住房存存量再次大大幅增加。。后因新政政前成交的的單位不受受限購(gòu)政策策影響，10月份成成交量維持持高位，存存量下降。。11、12月樓盤(pán)盤(pán)成交還算算理想，存存量持續(xù)回回落。［2］二級(jí)級(jí)市場(chǎng)：全全市一手住住宅供應(yīng)量量持續(xù)走低低，存量增增加，供需需矛盾有所所緩和深圳市歷年年商品住宅宅存量情況況（2006-2010年））深圳市歷年年商品住宅宅供應(yīng)量情情況（2005-2010年年）數(shù)據(jù)來(lái)源：：深圳中原原市場(chǎng)研究究部數(shù)據(jù)來(lái)源：：深圳中原原市場(chǎng)研究究部2010年年，受房地地產(chǎn)調(diào)控政政策的影響響，2010年深圳圳新房成交交量約321萬(wàn)平方方米，同比比減少50.62%，年度成成交量創(chuàng)2001年年以來(lái)新低低。2010年年，新房供供求比約為為1.29：1，供供大于求，，相對(duì)于2009年年0.72：1的供供求比顯著著上升，供供需矛盾有有所改善。。2010年年，整體房房?jī)r(jià)創(chuàng)歷史史新高，全全年全市均均價(jià)20163元/平方米，，同比上漲漲33.15%。個(gè)別區(qū)域房房?jī)r(jià)上漲幅幅度依然很很大，但多多數(shù)項(xiàng)目年年內(nèi)漲幅只只在10%上下，與與2009年普遍5、6成的的漲幅相比比，大為縮縮小。4月月份新政雖雖一度造成成房?jī)r(jià)走低低，但隨后后的成交反反彈使得價(jià)價(jià)格再次攀攀升，此后后高漲的物物價(jià)帶來(lái)可可觀的保值值增值購(gòu)房房需求，12月份深深圳樓市再再次價(jià)量齊齊升。［2］二級(jí)級(jí)市場(chǎng)：2010年年深圳房地地產(chǎn)市場(chǎng)遭遭受兩次嚴(yán)嚴(yán)厲政策調(diào)調(diào)控，年度度成交量創(chuàng)創(chuàng)新低，供供求比上升升，總體成成交情況抑抑揚(yáng)交替；；面對(duì)增值值保值的需需求，房?jī)r(jià)價(jià)振蕩上行行深圳市歷年年商品住宅宅成交價(jià)格格走勢(shì)圖深圳市歷年年商品住宅宅成交、供供求比情況況（2001-2010年））數(shù)據(jù)來(lái)源：：深圳中原原市場(chǎng)研究究部數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)來(lái)源源：：深深圳圳中中原原市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究部部［2］］二二級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)：：中中小小戶(hù)戶(hù)型型銷(xiāo)銷(xiāo)售售較較為為理理想想，，由由于于限限購(gòu)購(gòu)令令的的影影響響，，大大戶(hù)戶(hù)型型銷(xiāo)銷(xiāo)售售情情況況存存在在壓壓力力；；成成交交以以70-90㎡㎡、、70㎡㎡以以下下，，2房房3房房為為主主2010年年復(fù)復(fù)式式各各面面積積段段成成交交情情況況2010年年平平層層各各面面積積段段成成交交情情況況數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)來(lái)源源：：深深圳圳中中原原市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究部部2010年年別別墅墅各各類(lèi)類(lèi)型型成成交交情情況況2010年年各各戶(hù)戶(hù)型型成成交交情情況況2010年年，，深深圳圳二二手手房房的的成成交交量量全全年年波波動(dòng)動(dòng)劇劇烈烈，，農(nóng)農(nóng)歷歷新新年年淡淡季季過(guò)過(guò)后后成成交交量量開(kāi)開(kāi)始始大大幅幅增增加加，，至至4月月份份創(chuàng)創(chuàng)下下全全年年單單月月成成交交峰峰值值，，達(dá)達(dá)14742套套，，5－－6月月在在““新新國(guó)國(guó)四四條條””的的打打擊擊下下，，成成交交量量明明顯顯回回落落，，之之后后觸觸底底反反彈彈，，受受9月月份份開(kāi)開(kāi)始始按按實(shí)實(shí)際際成成交交價(jià)價(jià)過(guò)過(guò)戶(hù)戶(hù)的的影影響響，，使使得得8月月份份市市場(chǎng)場(chǎng)搶搶時(shí)時(shí)間間過(guò)過(guò)戶(hù)戶(hù)，，導(dǎo)導(dǎo)致致8月月份份出出現(xiàn)現(xiàn)一一個(gè)個(gè)成成交交小小高高潮潮，，9－－11月月出出臺(tái)臺(tái)的的““限限購(gòu)購(gòu)令令””、、加加息息等等政政策策影影響響成成交交，，成成交交量量逐逐月月減減少少，，歲歲末末再再出出現(xiàn)現(xiàn)明明顯顯反反彈彈。。2010年年，，深深圳圳的的二二手手房房掛掛牌牌均均價(jià)價(jià)整整體體呈呈快快速速上上漲漲之之勢(shì)勢(shì)。。價(jià)價(jià)格格月月走走勢(shì)勢(shì)呈呈三三大大階階段段特特征征：：1－－4月月無(wú)無(wú)懼懼調(diào)調(diào)控控開(kāi)開(kāi)幕幕式式，，穩(wěn)穩(wěn)步步上上揚(yáng)揚(yáng)；；5－－6月月在在史史上上最最嚴(yán)嚴(yán)的的““新新國(guó)國(guó)八八條條””的的威威力力下下窄窄幅幅回回落落調(diào)調(diào)整整；；下下半半年年開(kāi)開(kāi)始始報(bào)報(bào)復(fù)復(fù)性性上上漲漲，，快快速速拉拉升升，，略略創(chuàng)創(chuàng)歷歷史史新新高高。。至至12月月份份掛掛牌牌均均價(jià)價(jià)已已漲漲至至19081元元/平平方方米米，，較較1月月份份的的14968元元/平平方方米米高高出出4113元元/平平方方米米龍崗崗區(qū)區(qū)是是2010年年二二手手商商品品房房成成交交量量最最多多的的區(qū)區(qū)域域，，共共成成交交249.3萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米，，同同比比減減少少13.4％％，，成成交交套套數(shù)數(shù)25536套套，，同同比比減減少少15.6％％。。［3］］三三級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)：：成成交交量量全全年年高高位位波波動(dòng)動(dòng)，，越越來(lái)來(lái)越越多多置置業(yè)業(yè)者者轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向二二手手房房市市場(chǎng)場(chǎng)；；龍龍崗崗區(qū)區(qū)成成為為二二手手市市場(chǎng)場(chǎng)熱熱點(diǎn)點(diǎn)片片區(qū)區(qū)，，成成交交面面積積居居全全市市首首位位，，龍龍崗崗區(qū)區(qū)新新房房受受二二手手市市場(chǎng)場(chǎng)影影響響大大2010年年深深圳圳市市二二手手住住宅宅月月度度成成交交量量及及價(jià)價(jià)格格走走勢(shì)勢(shì)圖圖數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)來(lái)源源：：深深圳圳中中原原市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究部部數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)來(lái)源源：：深深圳圳市市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)局局各行政區(qū)二手住宅成交面積表（單位：萬(wàn)㎡）

2009年2010年同比增長(zhǎng)2010年各區(qū)成交套數(shù)占全市比例羅湖區(qū)281.69203.78-27.66%17.99%福田區(qū)325.26232.28-28.59%20.50%南山區(qū)248.27196.06-21.03%17.31%鹽田區(qū)18.8128.5751.91%2.52%關(guān)內(nèi)874.03660.69-24.41%58.32%寶安區(qū)247.95222.43-10.29%19.63%龍崗區(qū)287.75249.75-13.21%22.05%關(guān)外535.7472.18-11.86%41.68%全市1409.741132.88-19.64%100%中原原看看后后市市|全全市市一一手手房房成成交交量量將將與與2010年年持持平平，，價(jià)價(jià)格格溫溫和和上上漲漲1015%左左右右，，|年年內(nèi)內(nèi)受受眾眾多多政政策策影影響響，，全全市市二二手手房房成成交交量量有有所所下下滑滑，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)幅幅度度在在10%左左右右，，但但價(jià)價(jià)格格不不會(huì)會(huì)有有太太多多變變化化；；|三三月月份份是是關(guān)關(guān)鍵鍵月月份份，，可可抓抓緊緊時(shí)時(shí)間間快快速速出出貨貨，，否否則則四四月月后后需需要要看看政政策策出出臺(tái)臺(tái)與與否否Ⅱ微微觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析深圳圳市市整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析1龍崗崗片片區(qū)區(qū)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析2重點(diǎn)點(diǎn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析32010年年，，龍龍崗崗區(qū)區(qū)批批售售商商品品住住宅宅184.33萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米，，同同比比僅僅增增加加3.5%。。2010年年，，龍龍崗崗區(qū)區(qū)成成交交住住宅宅146.98萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米，，同同比比減減少少34.4%。。住住宅宅供供應(yīng)應(yīng)量量雖雖然然小小幅幅增增加加，，但但受受階階段段性性供供應(yīng)應(yīng)不不足足和和樓樓市市調(diào)調(diào)控控政政策策的的影影響響，，全全年年住住宅宅成成交交量量同同比比大大幅幅減減少少，，使使得得住住宅宅供供求求比比大大幅幅上上升升，，達(dá)達(dá)到到1.2：：1的的水水平平。。從供應(yīng)量來(lái)看看，2010年中心城仍仍是住宅新批批售量最多的的片區(qū)，住宅宅批售量約占占總批售量的的44.4%。從成交量來(lái)看看，中心城仍仍是龍崗區(qū)住住宅成交量最最大的片區(qū)，，共成交住宅宅62.44萬(wàn)平方米，，約占整個(gè)龍龍崗區(qū)住宅成成交量的42.5%。從存貨量來(lái)看看，2010年年底龍崗崗區(qū)的住宅存存量約62萬(wàn)萬(wàn)平方米，同同比增加24%。中心城城的住宅存量量仍最大，達(dá)達(dá)33.06萬(wàn)平方米，，約占總存量量的53.3%。［1］二級(jí)市市場(chǎng)總體情況況：整體供應(yīng)應(yīng)量小幅增加加，成交量大大比同幅下降降，供求比上上升；中心城城居推售量、、成交量及存存貨量首位，，成交量增幅幅下降，預(yù)計(jì)計(jì)2011年年推售量大幅幅上漲龍崗2010年各片區(qū)供供應(yīng)量、銷(xiāo)售售量、存貨量量及銷(xiāo)售率龍崗2010年供應(yīng)量、、銷(xiāo)售量及供供求比走勢(shì)圖圖數(shù)據(jù)來(lái)源：深深圳中原市場(chǎng)場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)來(lái)源：深深圳中原市場(chǎng)場(chǎng)研究部2010年龍龍崗區(qū)商品住住宅的成交均均價(jià)為14327元/平平方米，同比比上漲47.2%。此外外，2010年新推售項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)格同同比2009年同片區(qū)同同類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)價(jià)格都有較大大的漲幅。從成交均價(jià)來(lái)來(lái)看，2010年龍崗區(qū)區(qū)住宅成交均均價(jià)最高的是是坂田片區(qū)，，該區(qū)僅有萬(wàn)萬(wàn)科第五園、、萬(wàn)科金色半半山、十二橡橡樹(shù)莊園和上上品雅園四個(gè)個(gè)項(xiàng)目在售，，萬(wàn)科的兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目住宅價(jià)價(jià)格都較高，，尤其是第五五園的價(jià)格居居整個(gè)龍崗區(qū)區(qū)同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)價(jià)格之最。從上漲幅度來(lái)來(lái)看，2010年同比漲漲幅最大的是是布吉片區(qū)，，漲幅高達(dá)76.0%，，主要是下半半年入市的荔荔山公館、萬(wàn)萬(wàn)科紅拉升了了片區(qū)住宅成成交均價(jià)。中心城2010年住宅成成交均價(jià)為13685元元/平方米，，同比上漲42.6%。。［1］二級(jí)市市場(chǎng)總體情況況：房?jī)r(jià)創(chuàng)新新高，各區(qū)均均價(jià)普漲；布布吉、坂田均均價(jià)高位拉升升片區(qū)價(jià)格增增幅；中心城城受成交結(jié)構(gòu)構(gòu)影響，片區(qū)區(qū)成交均價(jià)也也大幅上漲，，但處于龍崗崗片區(qū)價(jià)格洼洼地2010年龍龍崗各片區(qū)商商品住宅成交交均價(jià)情況龍崗區(qū)歷年商商品住宅成交交均價(jià)走勢(shì)圖圖（2003-2010年）數(shù)據(jù)來(lái)源：深深圳中原市場(chǎng)場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)來(lái)源：深深圳中原市場(chǎng)場(chǎng)研究部［1］二級(jí)級(jí)市場(chǎng)總體情情況：新推售售項(xiàng)目成交較較理想，中小小戶(hù)型熱銷(xiāo)，，復(fù)式銷(xiāo)售率率最高；平層層成交以70-90㎡、、90平米以以上，2、3、4房為主主；中心城以以小戶(hù)型、復(fù)復(fù)式熱銷(xiāo)，5房成交情況況不理想2010年龍龍崗區(qū)復(fù)式各各面積段成交交情況2010年龍龍崗區(qū)平層各各面積段成交交情況2010年龍龍崗區(qū)別墅各各類(lèi)型成交情情況2010年龍龍崗區(qū)各戶(hù)型型成交情況中心城片區(qū)同同樣是小戶(hù)型型更為熱銷(xiāo)，，90平方米米以下戶(hù)型的的銷(xiāo)售率為75.8%，，90平方米米以上戶(hù)型的的銷(xiāo)售率為57.9%。。銷(xiāo)售最好的的也是復(fù)式戶(hù)戶(hù)型，其銷(xiāo)售售率為78.9%，2房房和別墅的銷(xiāo)銷(xiāo)售也都超過(guò)過(guò)7成，5房房的銷(xiāo)售最差差，僅有35.0%的銷(xiāo)銷(xiāo)售率，供應(yīng)應(yīng)該戶(hù)型的公公園大地花園園和御府名筑筑的銷(xiāo)售價(jià)格格都較高，且且其他項(xiàng)目該該戶(hù)型的銷(xiāo)售售價(jià)格也較高高，使得其銷(xiāo)銷(xiāo)售速度較慢慢。數(shù)據(jù)來(lái)源：深深圳中原市場(chǎng)場(chǎng)研究部［2］2011年市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量情況況‖全市：：由于存量的的增加，2011年全市市供應(yīng)量大增增，其中龍崗崗區(qū)位于供應(yīng)應(yīng)量的首位，，新推項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；豪豪宅供應(yīng)量及及供應(yīng)比例增增加，對(duì)2011年整體體房?jī)r(jià)將產(chǎn)生生較大影響區(qū)域推售樓盤(pán)個(gè)數(shù)推盤(pán)量（萬(wàn)㎡）同比增減（%）羅湖523190.77福田82828.03南山2611548.98鹽田1133386.72寶安2815525.31龍崗5221320.76全市13056737.02類(lèi)型樓盤(pán)數(shù)（個(gè)）推售面積（萬(wàn)㎡）推盤(pán)套數(shù)（套）同比增減普通住宅884134760033.8%公寓豪宅1786640093.0%別墅、洋房28682800153.4%合計(jì)1335655680042.0%2011年深深圳市供應(yīng)量量情況及歷年年供應(yīng)量情況況2011年深深圳市各區(qū)供供應(yīng)情況預(yù)計(jì)2011年全市新推推住宅量可達(dá)達(dá)567萬(wàn)㎡㎡，同比增加加約37%，，接近2008年水平；；上下半年供供應(yīng)量相差不不大，分別為為290萬(wàn)和和277萬(wàn)㎡㎡；2011年供供應(yīng)最多的片片區(qū)仍將是龍龍崗區(qū)，預(yù)計(jì)計(jì)52個(gè)樓盤(pán)盤(pán)供應(yīng)住宅超超過(guò)210萬(wàn)萬(wàn)平方米，同同比增加約2成；2011年豪豪宅供應(yīng)將大大幅增加；預(yù)預(yù)計(jì)將有28個(gè)樓盤(pán)供應(yīng)應(yīng)別墅類(lèi)產(chǎn)品品，供應(yīng)約2800套，，比2010年增加近1700套，，也比2009年多近500套，占占全年新推總總量4.9%，比例比2010年上上升2個(gè)百分分點(diǎn)；［2］2011年中心心城市場(chǎng)情況況‖上下半半年供應(yīng)量及及排布：供應(yīng)應(yīng)的“板塊集集中”特征仍仍舊明顯，在在售項(xiàng)目余貨貨及2期新增增供應(yīng)量占主主要比例，周周邊新增供應(yīng)應(yīng)量上升，同同期銷(xiāo)售環(huán)境境嚴(yán)峻陽(yáng)光天健城8萬(wàn)㎡公園大地后期15萬(wàn)㎡龍城領(lǐng)地5萬(wàn)㎡綠景大公館0.7萬(wàn)㎡紫麟山3.7萬(wàn)㎡萬(wàn)科清林徑8萬(wàn)㎡中?？党?.5萬(wàn)㎡閱山華府7萬(wàn)㎡家和盛世6萬(wàn)㎡本案睿智華庭3萬(wàn)㎡匯龍?zhí)煜?.2萬(wàn)㎡御府名筑4.8萬(wàn)㎡摩爾城0.6萬(wàn)㎡尚模八意府8.9萬(wàn)㎡在售項(xiàng)目將售項(xiàng)目在售及新增項(xiàng)目上半年推量88.77萬(wàn)㎡新增項(xiàng)目下半年推量29.3萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)總推量117.67萬(wàn)㎡中海塞納7萬(wàn)㎡美地里園1.52萬(wàn)㎡保利上城2萬(wàn)㎡瓏瑜5萬(wàn)㎡錦繡華天8.7萬(wàn)㎡東都花園二期8.3萬(wàn)㎡喜福匯3.3萬(wàn)㎡大運(yùn)城邦14萬(wàn)㎡非凡空間2萬(wàn)㎡競(jìng)爭(zhēng)類(lèi)型項(xiàng)目推售時(shí)間推售量首置首置首改首改再改三改享受型70㎡以下70-90㎡

二、三房70-90㎡

復(fù)式110-165㎡

三、四、五房110-165㎡

復(fù)式160-180㎡

三、四、五房180㎡以上

五房及復(fù)式一類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)公園大地上半年150%0%0%0%70%30%0%尚模八意府余貨在售6.60%38%0%35%0%25%2%上半年2.30%35%50%15%0%0%0%閱山華府（二期）上半年70%5%0%65%0%30%0%中?？党菄?guó)際余貨在售1.50%100%0%0%0%0%0%中海塞納時(shí)光上半年70%90%0%10%0%0%0%睿智華庭上半年30%15%0%75%0%10%0%陽(yáng)光天健城余貨在售1.90%15%0%85%0%0%0%綠景大公館余貨在售0.70%0%30%70%0%0%0%美地里園上半年1.52———————瓏瑜上半年5———————清林徑上半年80%70%0%30%0%0%0%東都花園（二期）下半年8.3———————錦繡華天下半年8.7———————保利上城下半年20%0%0%60%0%20%20%二類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)大運(yùn)城邦（二期）上半年140%30%0%20%0%30%20%喜福匯下半年3.315%40%15%30%0%0%0%非凡空間下半年270%30%0%0%0%0%0%領(lǐng)地家園下半年50%60%0%40%0%0%0%摩爾城余貨在售0.60%70%0%30%0%0%0%御府名筑自然銷(xiāo)售4.80%0%0%55%0%30%15%深業(yè)紫麟山自然銷(xiāo)售3.70%20%0%55%0%25%0%朝陽(yáng)里雅苑自然銷(xiāo)售0.4535%20%20%0%25%0%0%世紀(jì)新城余貨在售2.665%5%15%15%0%0%0%匯龍?zhí)煜掠嘭浽谑?.215%45%0%40%0%0%0%怡龍楓景園余貨在售1.450%40%0%5%0%5%0%奧林華府余貨在售0.40%0%0%0%0%0%100%君悅龍庭余貨在售0.40%0%0%100%0%0%0%徽王府余貨在售0.30%0%0%100%0%0%0%合計(jì)117.675%35%2%32%10%14%5%［2］2011年中心心城市場(chǎng)情況況‖供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)：面積段段集中，產(chǎn)品品同質(zhì)化嚴(yán)重重中原看后市|龍崗將成為為全市供應(yīng)最最集中區(qū)域，，因大運(yùn)召開(kāi)開(kāi)對(duì)節(jié)點(diǎn)的影影響，大部分分項(xiàng)目均考慮慮在上半年推推盤(pán)。|考慮到政策策的不確定性性，且上半年年的龍崗將成成為全市銷(xiāo)售售熱點(diǎn)區(qū)域，，項(xiàng)目可借力力在上半年盡盡快出貨。|在激烈的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中，項(xiàng)目目應(yīng)該將項(xiàng)目目的差異性更更加標(biāo)簽化的的傳播，且加加強(qiáng)對(duì)以對(duì)位位吸引客戶(hù)。。Ⅱ微觀市場(chǎng)分分析深圳市整體市市場(chǎng)分析1龍崗片區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)分析2重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析3［1］重點(diǎn)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界界定：從距離離、開(kāi)發(fā)規(guī)模模、推售產(chǎn)品品配比、目標(biāo)標(biāo)客趨向度，，目標(biāo)銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格等選取本本案可競(jìng)爭(zhēng)或或借鑒的項(xiàng)目目公園大地后期15萬(wàn)㎡閱山華府7萬(wàn)㎡本案尚模八意府8.9萬(wàn)㎡片區(qū)內(nèi)重點(diǎn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分別別為公園大地地、尚模八意意府一區(qū)二區(qū)區(qū)、及閱山華華府二期；另外，龍坂片片區(qū)的水榭春春天三期從產(chǎn)產(chǎn)品上有可能能分流本案的的客戶(hù)，因此此重點(diǎn)研究以以上項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品線規(guī)劃、、推售策略等等，以給予本本案借鑒。項(xiàng)目基礎(chǔ)資料料項(xiàng)目產(chǎn)品線配配比項(xiàng)目推售策略略項(xiàng)目?jī)r(jià)格成長(zhǎng)長(zhǎng)速度［2］公園園大地：項(xiàng)目目基礎(chǔ)資料項(xiàng)目信息開(kāi)發(fā)商深圳市鴻榮源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地（㎡）364600地址深圳市龍崗區(qū)龍城街道龍翔大道與吉祥中路交匯處建面（㎡）607171建筑設(shè)計(jì)深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院商業(yè)（㎡）—承建商深圳市鴻榮軒工程建設(shè)公司其他（㎡）—整合推廣—容積率1.79物業(yè)管理深圳市鴻榮源物業(yè)管理有限公司綠化率33.49%建筑類(lèi)型獨(dú)棟別墅；高層；洋房總戶(hù)數(shù)3776棟數(shù)高層+洋房：47棟車(chē)位數(shù)4715總層數(shù)—車(chē)位比1.24配套天虹、公園［2］公園園大地：項(xiàng)目目新推產(chǎn)品配配比——主要要競(jìng)爭(zhēng)集中在在160-180㎡產(chǎn)品品上；公園大大地是本案2011年的的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手總存貨量：8棟高層，共共580套；；50套別墅墅推售情況：年后推別墅：：50套，面面積段：280-320㎡，目標(biāo)單單價(jià)5萬(wàn)/㎡㎡3棟32層，，165、168、176㎡，送50-60㎡㎡4棟11、15、18層層，172、、272、176、195㎡1棟265平平米復(fù)式，送送95㎡，3萬(wàn)/㎡年度主要以推推售別墅產(chǎn)品品為主，初步步估計(jì)3月底底或4月初會(huì)會(huì)推售部分別別墅產(chǎn)品，目目前以“至美美大善，如此此境”為主題題的“璞墅””系列推廣正正式面世。高層產(chǎn)品面積積段略大于本本案，160-190㎡㎡產(chǎn)品與本案案160-220㎡產(chǎn)品品重合，由于于其贈(zèng)送面積積較大，預(yù)計(jì)計(jì)會(huì)分流本案案部分目標(biāo)客客群。產(chǎn)品推售時(shí)間間與本案錯(cuò)開(kāi)開(kāi)，但不排除除在別墅推售售的過(guò)程中加加推高層產(chǎn)品品。［2］公園園大地：項(xiàng)目目推售策略及及價(jià)格演變———主力戶(hù)型型仍為平層大大戶(hù)型，主要要通過(guò)加推新新品帶動(dòng)大戶(hù)戶(hù)型的成交及及價(jià)格上漲，，預(yù)計(jì)本次別別墅產(chǎn)品推出出后，160㎡以上平層層產(chǎn)品均價(jià)將將上漲3-5個(gè)點(diǎn)推售節(jié)奏：2010年2月開(kāi)放22棟新品山居樣板房，主力戶(hù)型為164-169㎡4房山湖大宅，2010年3月推售22棟新品164-169㎡4房，均價(jià)16000元/㎡2010年4月開(kāi)放26棟湖山闊邸山居樣板房，戶(hù)型為165-175㎡4房單位2010年5月推售26棟新品165-175㎡4房單位，均價(jià)17500元/㎡2010年7月開(kāi)放78—113㎡的2房、3房樣板房2010年8月推售78-113㎡2房、3單位，均價(jià)15000元/㎡，大戶(hù)型均價(jià)18000元/㎡2010年11月小戶(hù)型售罄，在售主力戶(hù)型為160㎡以上4房戶(hù)型，均價(jià)19000元/㎡2011年1月“璞墅”系列推廣面世，預(yù)計(jì)均價(jià)50000元/㎡2010年公公園大地大戶(hù)戶(hù)型成交均價(jià)價(jià)走勢(shì)圖2010年全全年推售及成成交以高層產(chǎn)產(chǎn)品為主，主主力戶(hù)型為160㎡以上上4房，期間間加推1棟78-113㎡2房3房房產(chǎn)品目前78-113㎡2房房3房已售罄罄，160㎡㎡以上4房戶(hù)戶(hù)型余量較多多價(jià)格方面，160㎡以上上4房戶(hù)型全全年成交均價(jià)價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上上漲趨勢(shì)，價(jià)價(jià)格隨節(jié)點(diǎn)平平均上升3個(gè)個(gè)點(diǎn)［2］公園園大地：成交交客戶(hù)演變———龍崗本地地客戶(hù)成交比比例逐年上升升，隨著社區(qū)區(qū)的成熟老帶帶新的潛力日日漸體現(xiàn)；預(yù)預(yù)計(jì)2011年本案與其其將會(huì)卷起一一場(chǎng)龍崗本地地客戶(hù)源的搶搶奪戰(zhàn)07年以前，，公園大地成成交客戶(hù)主要要以關(guān)內(nèi)客戶(hù)戶(hù)為主，其中中關(guān)內(nèi)客戶(hù)以以福田、羅湖湖客為主，關(guān)關(guān)內(nèi)客比例占占65%；07年關(guān)內(nèi)客客戶(hù)主要購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)動(dòng)因?yàn)閮r(jià)格格、面積段需需求、開(kāi)發(fā)商商品牌；龍崗崗本地客戶(hù)主主要由于價(jià)格格承受力不足足，成交占比比不大10年，關(guān)內(nèi)內(nèi)客成交比例例有所下降，，尤其是福田田客戶(hù)的比例例下降了接近近20%,福福田客戶(hù)成交交占比下降部部分原來(lái)自于于新興龍坂片片區(qū)的沖擊帶帶來(lái)的影響；；另外，由于于關(guān)內(nèi)客及龍龍崗政府職員員的入住，社社區(qū)居民質(zhì)素素提升，加上上開(kāi)發(fā)商口碑碑日漸提升，，部分有實(shí)力力的龍崗本地地居民開(kāi)始往往大社區(qū)遷移移，致使龍崗崗本地成交客客戶(hù)比例上升升。2007年公公園大地成交交客戶(hù)區(qū)域分分布圖2010年公公園大地成交交客戶(hù)區(qū)域分分布圖［2］尚模模八意府：項(xiàng)項(xiàng)目基礎(chǔ)資料料項(xiàng)目信息開(kāi)發(fā)商深圳市尚模發(fā)展有限公司占地（㎡）38666地址龍崗中心城龍平西路與愛(ài)心路交匯處建面（㎡）153890建筑設(shè)計(jì)深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院商業(yè)（㎡）43000承建商—住宅（㎡）11000整合推廣—容積率3.98

物業(yè)管理深圳市尚景物業(yè)管理有限公司綠化率45.90%建筑類(lèi)型塔樓總戶(hù)數(shù)當(dāng)期836棟數(shù)當(dāng)期5棟車(chē)位數(shù)1360總層數(shù)17層/32層/33層車(chē)位比1:1.6配套學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)療、公園［2］尚模模八意府：項(xiàng)項(xiàng)目新推產(chǎn)品品配比——主主要競(jìng)爭(zhēng)集中中在89㎡產(chǎn)產(chǎn)品上；合拼拼戶(hù)型面積段段趨同，合拼拼戶(hù)型銷(xiāo)售壓壓力較大2010年主主要推售一區(qū)區(qū)產(chǎn)品，其中中目前一區(qū)余余貨主要集中中在較好位置置，預(yù)計(jì)1區(qū)區(qū)余貨均價(jià)會(huì)會(huì)略微上升。。一區(qū)余貨主主要以89㎡㎡產(chǎn)品為主，，預(yù)計(jì)3月底底4月上旬會(huì)會(huì)推出。2011年的的主要銷(xiāo)售任任務(wù)為去化一一區(qū)之前的余余貨為主，視視余貨的去化化程度、政策策環(huán)境等因素素再?zèng)Q定是否否推出2區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品。二區(qū)建筑面積積約20萬(wàn)㎡㎡，總戶(hù)數(shù)約約1000套套，主力戶(hù)型型以89㎡三三房、130㎡三房、140㎡三房房及160㎡㎡四房為主。。其中89㎡㎡戶(hù)型占比約約50%。二二區(qū)與本案B2B7棟棟的產(chǎn)品構(gòu)成成相似，若2011年上上半年先推出出2區(qū)類(lèi)似單單位，由于價(jià)價(jià)格較低的關(guān)關(guān)系，可能會(huì)會(huì)分流本案部部分同類(lèi)目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)。一區(qū)6A6B6C6D51A1B2C2A2B31區(qū)剩余未推售樓棟情況樓棟座數(shù)戶(hù)型套數(shù)占比1棟B座145㎡30

154㎡31171㎡292棟C座89㎡62120㎡316棟C座89㎡26128㎡26D座75㎡5289㎡52合拼14743%非合拼19257%合計(jì)339

［2］尚模模八意府：項(xiàng)項(xiàng)目推售策略略及價(jià)格演變變——以小帶帶大、以?xún)?yōu)帶帶差的推售策策略，今年主主要銷(xiāo)售壓力力來(lái)自于合拼