揚(yáng)州萬(wàn)豪西花苑項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案

萬(wàn)豪·西花苑項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣初步建議案

項(xiàng)目分析篇（一）宏觀(guān)分析二季度，銀行存款提高6.74個(gè)百分點(diǎn)。購(gòu)房貸款需求有所下降。自1999年以來(lái)，房?jī)r(jià)與收入比超過(guò)6的家庭占比一路攀升，使得近三年中居民購(gòu)房意愿下降12.87個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)房?jī)r(jià)的觀(guān)望度大幅提高，對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期加重，投資客大量退出市場(chǎng)，樓市購(gòu)買(mǎi)力處于理性回歸階段。房地產(chǎn)業(yè)貸款需求與投放景氣缺口由2007年一季度的1.78個(gè)百分點(diǎn)增至當(dāng)前10.95個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購(gòu)房貸款投放景氣指數(shù)55.95%，比一季度和去年同期下降6.91和16.18個(gè)百分點(diǎn)，為2004年以來(lái)最低水平，個(gè)人購(gòu)房貸款需求和投放景氣度呈雙下降趨勢(shì)。今年一季度全省住宅用地出讓的平均價(jià)格是1174元/平方米，比2007年四季度降低了23.69%。從近期周邊城市土地出讓來(lái)看，底價(jià)出讓與流拍已不足為奇。土地市場(chǎng)依然受宏觀(guān)調(diào)控的影響，銀根緊縮導(dǎo)致房企拿地趨于謹(jǐn)慎，樓市不溫不火也降低了各方對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，土地拍賣(mài)市場(chǎng)已顯露頹勢(shì)。未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)商都將面臨需求下跌的困境，銷(xiāo)售難度急劇加大，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊，對(duì)于眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，又快又好地去化項(xiàng)目對(duì)企業(yè)發(fā)展與存亡都至關(guān)重要。這也必將帶來(lái)新一輪促銷(xiāo)潮，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。目前揚(yáng)州樓市供給充足，隨著東區(qū)與北區(qū)的突起及其價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，西區(qū)樓市面臨的壓力顯露無(wú)疑。京華城中城、西郡188花園、新能源和美第等眾多項(xiàng)目形成市場(chǎng)圍攻之勢(shì)，而市場(chǎng)觀(guān)望的加大，造成僧多粥少的局面，如何在烽火連天的戰(zhàn)場(chǎng)上突圍，并贏(yíng)得這場(chǎng)戰(zhàn)役的勝利，產(chǎn)品力、策劃力、執(zhí)行力將是我們要加強(qiáng)的重點(diǎn)與難點(diǎn)。

（二）微觀(guān)分析

1．優(yōu)勢(shì)分析①項(xiàng)目一期已初具規(guī)模，準(zhǔn)現(xiàn)房展示，現(xiàn)房實(shí)體感受，更增強(qiáng)購(gòu)房信心；②周邊配套齊備，體育、商業(yè)、教育、醫(yī)療等一應(yīng)俱全，且優(yōu)勢(shì)明顯。與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較，本案擁有優(yōu)越的環(huán)境資源，依托近社區(qū)配套，打造一處繁華之中的寧?kù)o居所；③項(xiàng)目以多層主打，在小高層產(chǎn)品打天下及地處西區(qū)CBD的市場(chǎng)格局中，更顯稀缺性。另外，項(xiàng)目由多層、單身公寓、花園洋房、小高層組成，產(chǎn)品更具多樣性滿(mǎn)足不同客群需要；④本案的新中式風(fēng)格具有較強(qiáng)的吸引力，與傳統(tǒng)的中式的深沉及現(xiàn)代的跳躍相比，更顯穩(wěn)重大氣、文化底蘊(yùn)、現(xiàn)代氣息，與周邊項(xiàng)目形成明顯區(qū)分。

2．不足分析①賣(mài)點(diǎn)未闡釋透徹新中式風(fēng)格力求喚起人們心靈的回歸與共鳴，在推廣上應(yīng)在“中國(guó)風(fēng)”上下功夫，同時(shí)銷(xiāo)售道具（如，案場(chǎng)布置、宣傳單頁(yè)、導(dǎo)引系統(tǒng)等）風(fēng)格協(xié)調(diào)深化，把“新”字充分體現(xiàn)。另外，配套環(huán)境、智能化配置、綠化景觀(guān)等優(yōu)勢(shì)應(yīng)根據(jù)推廣需要深入闡述，切中客戶(hù)心理要害。另外，平面廣告畫(huà)面略顯平淡，在目前廣告遍地的樓市中，根本無(wú)法脫穎而出；②推廣手段有待優(yōu)化本案地處京華城西側(cè)，目前新盛置業(yè)地塊未開(kāi)發(fā)，主干線(xiàn)公共交通單一不便，主要通過(guò)廣告吸引客戶(hù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，案場(chǎng)坐班式銷(xiāo)售已顯壓力。本案應(yīng)推廣與銷(xiāo)售協(xié)調(diào)配合，廣告與活動(dòng)相結(jié)，適度適時(shí)輔以促銷(xiāo)策略，提高客戶(hù)關(guān)注度，提高去化水平，這也是切合公司品牌營(yíng)銷(xiāo)的思路；③現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)通道強(qiáng)化既然是現(xiàn)房，我們應(yīng)更好地發(fā)揮現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，在樣板房沒(méi)有完工前，我們應(yīng)規(guī)劃好一條合理的營(yíng)銷(xiāo)通道，讓客戶(hù)身臨其境，對(duì)銷(xiāo)售將有很大幫助；④案場(chǎng)管理進(jìn)一步提升案場(chǎng)是一個(gè)項(xiàng)目精華濃縮的體驗(yàn)場(chǎng)，是一個(gè)造夢(mèng)的場(chǎng)所，如何讓客戶(hù)在跨進(jìn)售樓處大門(mén)的那一刻就為之心動(dòng)是很多項(xiàng)目都在思考的問(wèn)題。售樓員的精神面貌、接待流程、接待技巧、細(xì)節(jié)優(yōu)質(zhì)服務(wù)等都是讓客戶(hù)心動(dòng)的試驗(yàn)場(chǎng)。

（三）問(wèn)題發(fā)現(xiàn)與解決通過(guò)上述分析，介于目前銷(xiāo)售狀況，提出以下策略：1、擴(kuò)大宣傳面，加強(qiáng)宣傳力度，有針對(duì)性使用媒體，全面開(kāi)發(fā)，集中優(yōu)勢(shì)轟炸。2、通過(guò)情感訴求與參與度及吸引力強(qiáng)的活動(dòng)強(qiáng)化項(xiàng)目對(duì)客群的吸引力。3、案場(chǎng)進(jìn)一步整合強(qiáng)化，適量布置營(yíng)造氛圍。4、多重營(yíng)銷(xiāo)手法如，案場(chǎng)銷(xiāo)售、廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、企業(yè)拜訪(fǎng)團(tuán)購(gòu)營(yíng)銷(xiāo)等組合應(yīng)用，多點(diǎn)開(kāi)花。5、對(duì)案場(chǎng)外圍環(huán)境進(jìn)行改造，城市指引系統(tǒng)多點(diǎn)應(yīng)用。整合推廣篇一、整合推廣

（一）推廣思路

現(xiàn)有的推廣主題“中國(guó)風(fēng)世界潮”在市場(chǎng)上已有一定的影響，但卻未能全面透徹地概括出項(xiàng)目特色。在項(xiàng)目接下來(lái)的推廣中建議對(duì)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行更進(jìn)一步的升華，使之具有更強(qiáng)的支撐力、吸引力、穿透力，更便于傳播，對(duì)項(xiàng)目形象和價(jià)值進(jìn)一步拔升。整個(gè)推廣過(guò)程中圍繞“現(xiàn)代新中式文化府邸”和“西區(qū)特色景觀(guān)尚品社區(qū)”兩條主線(xiàn)全面展開(kāi)：

1、現(xiàn)代新中式文化現(xiàn)代新中式優(yōu)勢(shì)是什么，給客戶(hù)創(chuàng)造什么樣的生活？這是我們?cè)诤笃谕茝V中要重點(diǎn)思考與解決的問(wèn)題。中式文化的端莊儒雅，融入現(xiàn)代建筑舒適生活元素，結(jié)合揚(yáng)州城市深厚的主題文脈，通過(guò)統(tǒng)一的形象始終貫穿全程銷(xiāo)售、售后服務(wù)、建筑規(guī)劃，園林設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告表現(xiàn)等項(xiàng)目的各個(gè)方面?，F(xiàn)代新中式風(fēng)情——中國(guó)的園林文化，多以江南園林居之，自古以秀美、靈動(dòng)，巧奪天工著稱(chēng)，是前沿優(yōu)雅的、文韻的城市文脈。揚(yáng)州的秀美源起大運(yùn)河的川流不息，源于天下鹽商齊聚，揚(yáng)州已為項(xiàng)目積累了豐富的園林建筑瑰寶，本案正是城市濃郁的園林建筑文脈的繼承與升華。本案將集中式建筑與現(xiàn)代生活精髓融于建筑中，在歐派建筑云集的時(shí)代，必將成為項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。現(xiàn)代新中式生活是格調(diào)之夢(mèng)、文化之夢(mèng)、品位生活之夢(mèng)，是數(shù)百年的積淀，這里隨處可見(jiàn)別樣綠色、小品和精美的園林。

2、西區(qū)特色景觀(guān)尚品社區(qū)萬(wàn)豪·西花苑以現(xiàn)代新中式園林生活為藍(lán)本，在西區(qū)營(yíng)造一個(gè)實(shí)現(xiàn)“上有天堂，下有蘇杭”的夢(mèng)想生活境界。特色景觀(guān)尚品社區(qū)——一個(gè)城市副中心區(qū)的景觀(guān)尚品家園，有理由成就揚(yáng)州經(jīng)典之作。這是一個(gè)現(xiàn)代與古代建筑思想的集大成之作，是精英團(tuán)隊(duì)精心創(chuàng)造出來(lái)的隨處可見(jiàn)，精美的園林，寬裕的空間，綠色的視野，充足的陽(yáng)光，類(lèi)別墅的生活優(yōu)質(zhì)美學(xué)的建筑、有情調(diào)的景觀(guān)、合理的規(guī)劃、人性化的物管成就菁英生活用建筑圍合一個(gè)舒適的、品質(zhì)的、優(yōu)雅的、格調(diào)的，新晉名士聚居的社區(qū)經(jīng)典的建筑、舒適的空間、時(shí)尚的生活。

（二）推廣目標(biāo)在近期的推廣中，將有針對(duì)性地提出不同的推廣方案。

單純的告知性目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)氛圍的提升項(xiàng)目形象的打造知性觀(guān)念的形成萬(wàn)豪·西花苑整體價(jià)值提升購(gòu)買(mǎi)行為的產(chǎn)生（三）賣(mài)點(diǎn)提煉

萬(wàn)豪·西花苑的整合推廣從目標(biāo)客戶(hù)心理需求出發(fā)，綜合項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)，提煉出項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn):目標(biāo)客戶(hù)心理需求價(jià)值認(rèn)同感身份的象征升值潛力樓盤(pán)的綜合素質(zhì)生活的品位名士聚居的社區(qū)區(qū)域的光明前景（學(xué)區(qū)、西區(qū)中央等）中式新生活，悠然城中央房地產(chǎn)精英團(tuán)隊(duì)的鼎立巨作萬(wàn)豪西花苑能夠給予的高品質(zhì)特色景觀(guān)生態(tài)社區(qū)（四）推推廣渠道道為了更好好地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷(xiāo)售對(duì)對(duì)接，在在推廣上上緊扣推推廣主題題，運(yùn)用用各種渠渠道組合合，有計(jì)計(jì)劃的實(shí)實(shí)施全方方位、立立體轟炸炸。

現(xiàn)代新中式園林風(fēng)情西區(qū)高品質(zhì)景觀(guān)生活區(qū)現(xiàn)場(chǎng)展示，銷(xiāo)售加力外圍環(huán)境景觀(guān)打造事件行銷(xiāo)媒體組合傳播售樓處裝飾優(yōu)化（五）傳傳播演繹繹賣(mài)點(diǎn)升華華期賣(mài)點(diǎn)提煉煉賣(mài)點(diǎn)深化化你還在猶猶豫什么么？以“不得得了”““哇噻””等地方方耳熟能能詳?shù)摹啊绑@訝、、驚奇””式簡(jiǎn)短短語(yǔ)言的的個(gè)性化化系列化化廣告，，通過(guò)夸夸張的畫(huà)畫(huà)面，貼貼近生活活的文字字，深化化項(xiàng)目賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，吸吸引關(guān)注注，激發(fā)發(fā)興趣。。用超越，，在延續(xù)續(xù)中找尋尋期待的的生活！?。ㄐ轮兄惺斤L(fēng)格格）用繁華，，抹去歲歲月的痕痕跡?。ǎㄅ涮淄晖陚洌┯脮?shū)香，，成就名名門(mén)大家家的希望望?。▽W(xué)學(xué)區(qū)優(yōu)越越）用無(wú)價(jià)，，讓稀缺缺之品妝妝點(diǎn)迷人人芳芬！?。ㄏ∪比毙裕┯镁G色，，寫(xiě)意步步換景移移的夢(mèng)想想?。ōh(huán)環(huán)境景觀(guān)觀(guān)）在揚(yáng)州的的記憶中中，生活活鑲刻西西花苑的的微笑（（總括））廣告語(yǔ)薈薈萃銷(xiāo)售直陳陳期促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)優(yōu)惠吸引引我家就在在萬(wàn)豪··西花苑苑！可以通過(guò)過(guò)寫(xiě)意與與夸張的的手法，，烘托熱熱銷(xiāo)氛圍圍，兌現(xiàn)現(xiàn)搶購(gòu)潮潮。以孩孩子的口口吻,點(diǎn)點(diǎn)出家在在萬(wàn)豪··西花苑苑是身份份的炫耀耀。結(jié)合活動(dòng)動(dòng)及相應(yīng)應(yīng)的優(yōu)惠惠政策，，用直白白的方式式吸引市市場(chǎng)關(guān)注注，并兌兌現(xiàn)銷(xiāo)售售。銷(xiāo)售強(qiáng)化化期銷(xiāo)售施壓壓語(yǔ)言渲染染錯(cuò)過(guò)了，，再等70年吧吧！如何促動(dòng)動(dòng)后期銷(xiāo)銷(xiāo)售，渲渲染熱銷(xiāo)銷(xiāo)氣氛？？通過(guò)該該廣告語(yǔ)語(yǔ)凝煉及及漲價(jià)告告示等突突顯本案案供不應(yīng)應(yīng)求，此此時(shí)不買(mǎi)買(mǎi)，錯(cuò)過(guò)過(guò)機(jī)會(huì)就就會(huì)遺憾憾一生。。二、活動(dòng)動(dòng)策略通過(guò)對(duì)揚(yáng)揚(yáng)州房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)特性需需求及本本案的了了解分析析，建議議在整個(gè)個(gè)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣中，將將通過(guò)活活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)為主，，媒體宣宣傳為輔輔的活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)手手法，借借助口碑碑營(yíng)銷(xiāo)、、品牌營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)、個(gè)個(gè)性營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)、人本本營(yíng)銷(xiāo)等等手段綜綜合應(yīng)用用，使項(xiàng)項(xiàng)目在市市場(chǎng)上快快速贏(yíng)得得大的份份額。所謂活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，，就是運(yùn)運(yùn)用一種種非常規(guī)規(guī)的產(chǎn)品品信息傳傳遞手段段，努力力獲得更更加強(qiáng)烈烈、更加加實(shí)效的的傳播效效果，從從而最終終實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)銷(xiāo)售產(chǎn)品品的目的的。根據(jù)據(jù)項(xiàng)目特特性，策策劃了如如下活動(dòng)動(dòng)：1、清涼一夏夏江南行———參觀(guān)國(guó)內(nèi)知知名同類(lèi)項(xiàng)目目2、萬(wàn)豪文化化之約——系系列活動(dòng)3、陽(yáng)光助學(xué)學(xué)基金——升升學(xué)助教活動(dòng)動(dòng)4、客戶(hù)增值值行動(dòng)活動(dòng)名稱(chēng)清涼一夏江南行——參觀(guān)國(guó)內(nèi)知名同類(lèi)項(xiàng)目活動(dòng)時(shí)間7月中下旬——8月▲目的：為充分挖掘老老客戶(hù)資源，，增強(qiáng)業(yè)主信信心，豐富業(yè)業(yè)主生活，拉拉近業(yè)主與公公司之間的距距離，利用口口碑傳播的效效果，特組織織本次活動(dòng)，，讓業(yè)主在游游玩中親身體體驗(yàn)未來(lái)生活活及萬(wàn)豪地產(chǎn)產(chǎn)的實(shí)力與人人本關(guān)懷?！黝}：快樂(lè)江南行共共賞優(yōu)生生活▲參與對(duì)象：：首批以已簽約約的客戶(hù)為主主+媒體記者者第二批、第三三批將通過(guò)全全城海選，設(shè)設(shè)定門(mén)檻，以以意向客戶(hù)為為主?！鴥?nèi)容：參觀(guān)樓盤(pán)，體體驗(yàn)未來(lái)生活活，感受開(kāi)發(fā)發(fā)理念與實(shí)力力，增強(qiáng)業(yè)主主信心+古鎮(zhèn)鎮(zhèn)旅游景點(diǎn)游游玩▲提前通知業(yè)主主，業(yè)主報(bào)名名參與，每戶(hù)戶(hù)限2人，每每車(chē)均有銷(xiāo)售售人員隨行講講解，并做好好旅途服務(wù)工工作；▲活動(dòng)前后要充充分利用好本本次活動(dòng)做好好相應(yīng)的媒體體炒作，特別別是第二批全全城海選更重重要，也是吸吸引市場(chǎng)需求求的一次很好好方式?；顒?dòng)名稱(chēng)萬(wàn)豪文化之約——系列活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間8月中下旬起（1-2個(gè)月左右）▲活動(dòng)目的：：為了延續(xù)售樓樓現(xiàn)場(chǎng)熱度，，持續(xù)吸引市市場(chǎng)關(guān)注，建建議在“江南南行”之后，，也是作為““江南行”的的續(xù)集，舉辦辦“萬(wàn)豪文化化之約”，以以進(jìn)一步深化化項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，，強(qiáng)化購(gòu)買(mǎi)。?！顒?dòng)主題：：被時(shí)光珍藏的的，在西花苑苑被重拾▲活動(dòng)內(nèi)容：：江南行攝影展展+湖濱象棋棋賽+書(shū)畫(huà)大大賽+垂釣大大賽等系列活活動(dòng)?！顒?dòng)計(jì)劃：：“江南行””結(jié)束后，首首先進(jìn)入江南南行攝影展，，讓客戶(hù)在上上一活動(dòng)中更更添樂(lè)趣與激激情；其次，，象棋乃中國(guó)國(guó)之國(guó)粹，參參與性強(qiáng)，在在湖濱舉辦該該項(xiàng)目賽事，，一方面與周周邊體育配套套相符，另一一方面展示外外圍景觀(guān)優(yōu)勢(shì)勢(shì)；再次，舉舉辦書(shū)畫(huà)大賽賽，在中國(guó)傳傳統(tǒng)文化中自自然少不了書(shū)書(shū)畫(huà)了，同時(shí)時(shí)邀請(qǐng)書(shū)畫(huà)界界名人現(xiàn)場(chǎng)獻(xiàn)獻(xiàn)藝；最后，，作為本次文文化之約的收收官之筆，舉舉辦垂釣大賽賽，一方面展展現(xiàn)自然生態(tài)態(tài)，另一方面面也取意魚(yú)兒兒上鉤，預(yù)示示項(xiàng)目好收成成?！鴧⑴c對(duì)象：：以準(zhǔn)客戶(hù)為為主，適量社社會(huì)報(bào)名，擴(kuò)擴(kuò)大參與范圍圍，又能有效效篩選?！襟w前后有有機(jī)配合，有有針對(duì)性選擇擇，平面設(shè)計(jì)計(jì)上注重風(fēng)格格與視覺(jué)的沖沖擊?；顒?dòng)名稱(chēng)人人都獻(xiàn)出一點(diǎn)愛(ài)——萬(wàn)豪陽(yáng)光助學(xué)活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間8月起活動(dòng)目的：為了在揚(yáng)州市市場(chǎng)上樹(shù)立較較強(qiáng)口碑，提提高項(xiàng)目知名名度，恰值升升學(xué)之時(shí)，萬(wàn)萬(wàn)豪·西花苑苑推出陽(yáng)光助助學(xué)活動(dòng)，將將能迅速在市市場(chǎng)上贏(yíng)得認(rèn)認(rèn)同與贊許。。通過(guò)活動(dòng)增增加新聞點(diǎn)，，提升項(xiàng)目品品牌形象，與與項(xiàng)目倡導(dǎo)的的“學(xué)區(qū)”優(yōu)優(yōu)勢(shì)相匹配。。主要形式：成立萬(wàn)豪陽(yáng)光光助學(xué)基金聯(lián)合單位：邗江區(qū)教育局局、邗江區(qū)團(tuán)團(tuán)委等，政府府出面將使活活動(dòng)更具說(shuō)服服力與影響力力。活動(dòng)內(nèi)容：①成立“萬(wàn)豪豪陽(yáng)光助學(xué)基基金”，基基金主要援助助對(duì)象為家境境貧困仍自強(qiáng)強(qiáng)進(jìn)取，身殘殘志不殘的中中小學(xué)生，學(xué)學(xué)生名單主要要由社會(huì)征集集、政府相關(guān)關(guān)部門(mén)推薦；；該贊助將以以直接對(duì)接貧貧困學(xué)生為前前提，由公司司專(zhuān)設(shè)帳戶(hù)定定期向贊助學(xué)學(xué)生提供學(xué)習(xí)習(xí)援助，并定定期公布基金金使用情況。。定期公布資資助對(duì)象的生生活、學(xué)習(xí)情情況，組織被被贊助學(xué)生與與業(yè)主聯(lián)誼，，形成一個(gè)學(xué)學(xué)與房的有機(jī)機(jī)結(jié)合。②另外，家有有中考、高考考升學(xué)的業(yè)主主或客戶(hù)購(gòu)房房，均可享受受“5000元/套孝心心回饋金”，，教職工在萬(wàn)萬(wàn)豪·西花苑苑購(gòu)房憑相關(guān)關(guān)證件，亦可可享受“5000元/套套感恩回饋金金”。③聘請(qǐng)一位在在揚(yáng)州具有一一定影響力的的愛(ài)心人物作作為基金代言言人。④首度向基金金捐助10萬(wàn)萬(wàn)元作為啟動(dòng)動(dòng)資金，由邗邗江區(qū)教育局局、中國(guó)銀行行等共同見(jiàn)證證。⑤基金成立后后，萬(wàn)豪·西西花苑每售出出一套房子，，均有200元進(jìn)入該基基金（名義上上是開(kāi)發(fā)商100元、客客戶(hù)100元元，但實(shí)際上上是由開(kāi)發(fā)商商支出，這樣樣近一步拉近近客戶(hù)與開(kāi)發(fā)發(fā)商之間距離離），讓愛(ài)心心永續(xù)，賣(mài)房房買(mǎi)房的同時(shí)時(shí)也注入了一一片愛(ài)心，提提升公司形象象?；顒?dòng)名稱(chēng)參與總會(huì)贏(yíng)——萬(wàn)豪VIP積分活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間7月起活動(dòng)目的：通過(guò)活動(dòng)吸引引客戶(hù)長(zhǎng)期關(guān)關(guān)注參與活動(dòng)動(dòng)，借助客戶(hù)戶(hù)口碑達(dá)到以以老帶新效能能，同時(shí)也是是開(kāi)發(fā)商對(duì)客客戶(hù)的回饋與與關(guān)愛(ài)?；顒?dòng)內(nèi)容：◆即日起凡在在萬(wàn)豪·西花花苑交納10000元定定金（適當(dāng)設(shè)設(shè)置門(mén)檻）的的客戶(hù)均可辦辦理VIP銀銀卡一張，已已購(gòu)房客戶(hù)獲獲贈(zèng)VIP金金卡一張；◆持有VIP卡客戶(hù)，參參加本公司組組織的活動(dòng)及及購(gòu)房、介紹紹新客戶(hù)、提提建設(shè)性意見(jiàn)見(jiàn)等均可獲贈(zèng)贈(zèng)相應(yīng)積分。。根據(jù)參與活活動(dòng)的不同，，獲得相應(yīng)積積分（10——100分）），積分定期期（逢節(jié)慶日日）兌換，按按1分折合成成人民幣1元元比例進(jìn)行實(shí)實(shí)物兌換；（（具體積分及及兌換規(guī)則見(jiàn)見(jiàn)細(xì)案）◆所有卡統(tǒng)一一編號(hào)，銀卡卡客戶(hù)購(gòu)房后后即更換為金金卡；銀卡客客戶(hù)在辦卡一一年內(nèi)未購(gòu)房房的，積分清清零，相應(yīng)權(quán)權(quán)利作廢；◆持卡客戶(hù)在在本公司開(kāi)發(fā)發(fā)的任何一樓樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)一個(gè)個(gè)月內(nèi)享受一一定的購(gòu)房?jī)?yōu)優(yōu)惠（具體見(jiàn)見(jiàn)各期開(kāi)盤(pán)公公告）。三、媒體策略略考慮到本項(xiàng)目目前期推廣力力度不大，全全國(guó)樓市趨緩緩，一期銷(xiāo)售售壓力較大，，熱銷(xiāo)勢(shì)能難難于呈現(xiàn)，為為了在后期銷(xiāo)銷(xiāo)售中扭轉(zhuǎn)局局面，強(qiáng)勢(shì)出出擊，借助活活動(dòng)及新聞熱熱點(diǎn)，通過(guò)媒媒體組合拳，，吸引更多購(gòu)購(gòu)房者與市民民關(guān)注，提高高項(xiàng)目的知名名度與美譽(yù)度度，達(dá)到宣傳傳本案的目的的，進(jìn)而達(dá)成成促動(dòng)快速銷(xiāo)銷(xiāo)售目標(biāo)。媒體優(yōu)劣勢(shì)分析表（一）媒體優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)揚(yáng)州媒體明細(xì)報(bào)紙1、傳統(tǒng)媒體，受眾范圍最為廣泛，涵蓋各種職業(yè)和階層2、最有計(jì)劃穩(wěn)定性，以定期訂閱者為主要對(duì)象3、發(fā)行數(shù)量大、受眾關(guān)注度高4、公眾影響力強(qiáng)1、信息停留時(shí)間不長(zhǎng)，流逝量高2、目標(biāo)受眾范圍限定性較差3、印刷品質(zhì)限制廣告精美度揚(yáng)州晚報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)；硬廣與軟文相結(jié)合，新聞熱點(diǎn)炒作為輔，硬廣采用豎半版等異型版面，增強(qiáng)吸引力電視1、信息訴諸視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)，對(duì)視聽(tīng)者的親近感強(qiáng)2、可將視聽(tīng)者吸引進(jìn)畫(huà)面，移入感情，對(duì)廣告的理解與接受較快3、動(dòng)感性強(qiáng)，注視率高，傳播效力強(qiáng)，傳播效力強(qiáng)4、廣告創(chuàng)意力強(qiáng)，有較強(qiáng)示范效果1、成本高2、干擾多3、信息轉(zhuǎn)瞬即逝4、選擇性、針對(duì)性較差揚(yáng)州電視臺(tái)廣告+新聞+字幕；鄉(xiāng)鎮(zhèn)有線(xiàn)電視字幕（主要是項(xiàng)目向西的鄉(xiāng)鎮(zhèn)）創(chuàng)意新穎，大膽突破，達(dá)到更大的視覺(jué)沖擊。廣播1、信息傳播迅速、及時(shí)，傳播范圍廣泛2、信息重復(fù)傳達(dá)3、強(qiáng)制收聽(tīng)，但不強(qiáng)制占有聽(tīng)眾時(shí)間4、廣告費(fèi)用低5、目前在全國(guó)范圍內(nèi)所有的廣播電臺(tái)中，以交通廣播最受歡迎，收聽(tīng)率最高。1、只有聲音傳播，信息轉(zhuǎn)瞬即逝2、表現(xiàn)手法吸引力不足3、聽(tīng)眾在收聽(tīng)投入力不足，且收聽(tīng)習(xí)慣較不穩(wěn)定揚(yáng)州交通廣播網(wǎng)戶(hù)外廣告1、隨機(jī)狀態(tài)下突發(fā)性的廣告接觸，強(qiáng)制接收2、設(shè)置在人們必經(jīng)之處的醒目位置，具有先天的不可抗拒性3、固定，受眾不需要花費(fèi)固定時(shí)間去接觸，媒體親和力強(qiáng)4、視覺(jué)沖擊力強(qiáng)，傳播到達(dá)率高1、政府對(duì)戶(hù)外廣告干預(yù)性強(qiáng)2、人流量限制廣告?zhèn)鞑チ?、制作質(zhì)量影響廣告價(jià)值戶(hù)外廣告牌、燈桿旗、橫（豎）幅、拱門(mén)、空飄等媒體優(yōu)劣勢(shì)分析表（一）媒體優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)揚(yáng)州媒體明細(xì)網(wǎng)絡(luò)1、以消費(fèi)者為導(dǎo)向、個(gè)性化強(qiáng)2、覆蓋范圍廣泛，不受時(shí)間和地域的限制，受眾范圍廣3、信息容量大，文字、聲音、畫(huà)面、音樂(lè)、動(dòng)畫(huà)、三維空間、虛擬視覺(jué)功能齊備4、實(shí)時(shí)性與持久性統(tǒng)一5、廣告投放準(zhǔn)確度較高1、網(wǎng)站訪(fǎng)問(wèn)量和網(wǎng)絡(luò)速度限制廣告的傳播力2、對(duì)受眾的限制度大3、投放頻道對(duì)廣告?zhèn)鞑ブ萍s性強(qiáng)揚(yáng)州房地產(chǎn)信息網(wǎng)及揚(yáng)州搜房網(wǎng)等，宣傳以新聞為主交通車(chē)輛廣告受眾范圍廣、傳播性強(qiáng)、持久性強(qiáng)，亦兼具戶(hù)外廣告的優(yōu)勢(shì)流動(dòng)性快、易臟、成本較高公共交通車(chē)輛、看房車(chē)、視屏廣告車(chē)（針對(duì)西區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如楊廟及儀征新集等短信選擇性、針對(duì)性、直達(dá)性強(qiáng)；價(jià)格低廉，傳播速度快、范圍廣閱讀方便，信息編寫(xiě)靈活支持短信回復(fù)，便于與客戶(hù)的及時(shí)溝通1、由于目前市場(chǎng)商業(yè)短信太多，已造成不同程度的抵觸情緒；2、短效與實(shí)時(shí)性3、受眾也受到不同程度局限手機(jī)短信有先擇性篩選發(fā)送，活動(dòng)、優(yōu)惠等信息告知為主DM具有針對(duì)性強(qiáng)、使用方式靈活、效果顯著、畫(huà)面制作精美、投資較小的特點(diǎn)，投放目標(biāo)更直接、廣告持續(xù)性強(qiáng)、富有視覺(jué)沖擊力等特點(diǎn)，故成為企業(yè)在形象宣傳中大量使用的宣傳工具1、需由專(zhuān)人派發(fā)或夾報(bào)，隨意性強(qiáng)2、影響力不足3、易于造成浪費(fèi)名址郵寄、宣傳單頁(yè)、樓書(shū)、海報(bào)等與報(bào)刊發(fā)行站、或請(qǐng)專(zhuān)人向指定小區(qū)、公交站點(diǎn)派發(fā)。綜合以上媒體體優(yōu)劣勢(shì)，及及項(xiàng)目特性，，建議在后期期過(guò)程中重點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)用戶(hù)外媒媒體、交通車(chē)車(chē)輛廣告、短短信、DM直直郵（名址郵郵寄）、專(zhuān)人人派發(fā)等等特特定媒體，適適量投放報(bào)紙紙、網(wǎng)絡(luò)、電電視、廣播電電臺(tái)等大眾媒媒體。配合活活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、節(jié)節(jié)日營(yíng)銷(xiāo)、事事件營(yíng)銷(xiāo)等，，以?xún)?nèi)容個(gè)性性化形式，應(yīng)應(yīng)用形式新穎穎化為基準(zhǔn)點(diǎn)點(diǎn)，賣(mài)點(diǎn)吸引引的同時(shí)，讓讓廣告在市場(chǎng)場(chǎng)上快速傳播播，成為揚(yáng)州州市場(chǎng)上茶余余飯后的熱點(diǎn)點(diǎn)話(huà)點(diǎn)，如夸夸張的不得了了系列廣告、、環(huán)境生態(tài)渲渲染系列廣告告等。項(xiàng)目建議篇營(yíng)銷(xiāo)中心建議議售樓中心設(shè)計(jì)計(jì)原則——★

創(chuàng)新———個(gè)性化★

環(huán)境的細(xì)細(xì)化★

服務(wù)質(zhì)量量的高素質(zhì)隨隨時(shí)隨處可見(jiàn)見(jiàn)★

豐富售樓樓中心內(nèi)部空空間，延長(zhǎng)客客戶(hù)停留時(shí)間間★總體要求寬寬敞、明亮、、高貴典雅、、氣派、個(gè)性性突出，體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代新中式式文化特色，，功能區(qū)間齊齊全合理。第四廳樣板區(qū)第三廳，貴賓賓接持室與視視聽(tīng)室，立體體講述及展示示建筑細(xì)節(jié)元元素及文化內(nèi)內(nèi)涵第一廳，講述述萬(wàn)豪·西花苑項(xiàng)目的的規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)、配套等第二廳，初期期洽談與綜合合展示入口沙盤(pán)區(qū)普通接持區(qū)貴賓區(qū)和視聽(tīng)聽(tīng)區(qū)銷(xiāo)售中心建設(shè)設(shè)主導(dǎo)思路，，各功能區(qū)按按該思路布置置，本方案更更注重“暖心心”服務(wù)與品品位提升。另外在售樓處處內(nèi)，有條件件的可以增加加少量?jī)和斡螛?lè)設(shè)施，這這也讓帶子女女到售樓處看看房的客戶(hù)可可以更專(zhuān)心于于銷(xiāo)售員的講講解。售樓處內(nèi)部，，少量擺放一一些古董家具具或工藝品或或茶藝臺(tái)具等等更能突顯項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)格。這這也是一種從從古代文明走走向現(xiàn)代文明明的過(guò)程，讓讓客戶(hù)感受到到“現(xiàn)代新中中式生活”之之美。售樓處接待服服務(wù)，應(yīng)做到到用微笑對(duì)待待任何一個(gè)客客戶(hù)，細(xì)節(jié)溫溫暖每一個(gè)客客戶(hù)。銷(xiāo)售道具再進(jìn)進(jìn)一步優(yōu)化，，使項(xiàng)目風(fēng)格格更顯著。同同時(shí)與品牌裝裝潢公司合作作，為準(zhǔn)客戶(hù)戶(hù)提供裝璜參參考，先期根根據(jù)每套或個(gè)個(gè)別戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)一套裝修方方案，以裝修修效果圖打動(dòng)動(dòng)消費(fèi)者。售樓處外部，，建議增加少少量中式園林林景觀(guān)，如小小橋流水、竹竹韻聽(tīng)濤等，，讓項(xiàng)目風(fēng)格格由外及內(nèi)，，貫通一致。。案場(chǎng)其他建議議（二）、樣板板區(qū)的建設(shè)根據(jù)項(xiàng)目所處處的地理位置置與周邊的環(huán)環(huán)境，樣板區(qū)區(qū)和樣板房與與項(xiàng)目的銷(xiāo)售售相當(dāng)重要。。俗話(huà)說(shuō)的好好，耳聞不如如眼見(jiàn)，耳聽(tīng)聽(tīng)為虛，眼見(jiàn)見(jiàn)為實(shí)。一個(gè)個(gè)好的樣板房房和樣板區(qū)，，會(huì)給人一種種購(gòu)房的沖動(dòng)動(dòng)，一種美好好生活環(huán)境與與生活方式期期冀與描繪。。樣板區(qū)分為：：1、銷(xiāo)售中心心至樣板區(qū)通通道的景觀(guān)綠綠化；2、一期局部部園林實(shí)景展展示；3、加快一期期工程進(jìn)度，，設(shè)建一條看看房通道主要要展示項(xiàng)目的的景觀(guān)綠化方方面的優(yōu)勢(shì)，并在已已建成住宅樓樓中裝修兩套套樣板房，一一層與五層各各一套。樣板房與樣板板區(qū)的建設(shè)，，將直接沖擊擊他們的視覺(jué)覺(jué)，震撼他們們的心靈。我我們房子建成成就是這個(gè)樣樣，我們以后后就生活在這這種如詩(shī)如畫(huà)畫(huà)的環(huán)境中。。（三）其他建建議1、團(tuán)購(gòu)模式式2、觀(guān)光看房房車(chē)增設(shè)一方面根據(jù)前前期成交客戶(hù)戶(hù)分析，走出出售樓處，進(jìn)進(jìn)行有針對(duì)性性的企業(yè)拜訪(fǎng)訪(fǎng)，發(fā)展已購(gòu)購(gòu)房客戶(hù)成為為兼職業(yè)務(wù)員員，為項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售服務(wù)。另一方面，通通過(guò)網(wǎng)絡(luò)開(kāi)設(shè)設(shè)虛擬才購(gòu)空空間，只要報(bào)報(bào)名均可享受受團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠。。售樓處目前所所處位置相對(duì)對(duì)較偏，依靠靠公共交通出出行的購(gòu)房者者是很不方便便的，建議項(xiàng)項(xiàng)目購(gòu)置2輛輛觀(guān)光車(chē)，在在文昌西路與與中心路交匯匯處設(shè)起點(diǎn)站站，不僅可以以接送客戶(hù)，，同時(shí)可以讓讓客戶(hù)感受小小區(qū)周邊的配配套、環(huán)境等等優(yōu)勢(shì)。觀(guān)光光車(chē)本身就是是一道風(fēng)景，，且在揚(yáng)州地地產(chǎn)界也較少少。3、發(fā)展兼職職業(yè)務(wù)員在臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)及及客戶(hù)集中區(qū)區(qū)域，發(fā)展兼兼職業(yè)務(wù)員，，做到以較少少的支出培育育發(fā)掘大市場(chǎng)場(chǎng)，可以將項(xiàng)項(xiàng)目推廣工作作有機(jī)深入到到媒體難于到到達(dá)的角落區(qū)區(qū)域。9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。01:00:0301:00:0301:001/6/20231:00:03AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。1月-2301:00:0301:00Jan-2306-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。01:00:0301:00:0301:00Friday,January6,202313、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2301:00:0301:00:03January6,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。06一月20231:00:03上午01:00:031月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月231:00上午午1月-2301:00January6,202316、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/61:00:0301:00:0306January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線(xiàn)線(xiàn)向前。。1:00:03上午1:00上上午01:00:031月-239、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功??！。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒(méi)有。。。01:00:0301:00:0301:001/6/20231:00:03AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。1月-2301:00:0301:00Jan-2306-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿(mǎn)，留一一份不足，可可得無(wú)限完美美。。01:00:0301:00:0301:00Friday,January6,202313、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。1月-231月-2301:00:0301:00:03January6,202314、意志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一