2022年行業(yè)分析房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)蛹揖有袠I(yè)

房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)蛹揖有袠I(yè)中國經(jīng)濟(jì)并非江河日下中國房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)航者是我們?nèi)珖睦习傩?，是我們自己制造了歷史的奇跡。世界經(jīng)濟(jì)和中國經(jīng)濟(jì)沒那么差，沒到風(fēng)雨飄搖，江河日下的地步。

我們將要面對的形勢也并非一些人所說的江河日下，但的確遇到了特別重大的挑戰(zhàn)。比如說通貨膨脹。通貨膨脹不難面對，美國人欠錢還不起了，就有量化寬松的方法來增發(fā)貨幣，這樣一來，由全世界美元持有者為美國政府還貸擔(dān)當(dāng)了代價，再加上北非、西亞局勢緊急，造成大宗商品價格的上漲，導(dǎo)致中國通貨膨脹。這是我們以前沒有遇到的難題，解決這個難題最簡潔的方法就是人民幣升值。

人民幣升值為什么就能應(yīng)對通脹呢？假如美元貶值導(dǎo)致石油價格成為80美元/桶，我們只要把人民幣升值就可以對沖，但是我們無法承受人民幣過快的增值所帶來的沖擊，假如升值過快，廈門、珠三角、長三角的中小企業(yè)就會面臨難以應(yīng)對的壓力，更會導(dǎo)致兩三千萬農(nóng)夫工返鄉(xiāng)。在無法用有效的人民幣升值方法來解決通脹問題時，收緊貨幣供應(yīng)就成為必定的選擇。但盡管這樣，應(yīng)對通脹還是會帶來副作用——損害消費。升息是一個抑制消費的政策。今年上半年，銀行盡可能多地采納了提高預(yù)備金率的方法，而不是動用升息。升息和提高預(yù)備金率都是收緊供應(yīng)，但是提高預(yù)備金率相對于升息來說，對消費的損害要小，但也會帶來一個后果，就是損害中小企業(yè)。

千萬不要以為中國沒有方法解開這團(tuán)亂麻，中國和美國、歐洲進(jìn)展經(jīng)濟(jì)體最大的區(qū)分就在于我們完全不缺乏內(nèi)升的經(jīng)濟(jì)增長體，而奧巴馬卻找不到推動經(jīng)濟(jì)增長的動力。中國城鎮(zhèn)化、城市化以及老百姓消費結(jié)構(gòu)升級，是兩駕馬車、兩個引擎，這二者都與家居行業(yè)親密相關(guān)。

城鎮(zhèn)化和消費結(jié)構(gòu)升級，這樣的歷史過程至少要帶動中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)強(qiáng)勁增長二三十年，由于這不是政策刺激起來的需求和動力，而是人們生活進(jìn)展的必定要求。世界經(jīng)濟(jì)不斷地給我們提出了新的挑戰(zhàn)，使我們不得不在經(jīng)濟(jì)增長動力充分的狀況下適度減速，這成為今日面對通脹升息以及經(jīng)濟(jì)增長速度受到肯定抑制的緣由。

喬布斯留下的蘋果公司，已經(jīng)成為全球消費熱點，但并不能給美國政府帶來多大的福音。他的討論團(tuán)隊也許幾百人就夠了，對美國政府改善就業(yè)或改善政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)沒有貢獻(xiàn)。發(fā)達(dá)國家現(xiàn)在遇到的問題是在沒有金融危機(jī)的時候，政府就已經(jīng)是一個入不敷出、資不抵債的狀態(tài)，這才是當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)面對的主要問題。不算兩房，每個美國人欠我們兩萬元錢，他們還不上，這是他們當(dāng)前的債務(wù)危機(jī)。所以大家留意到，日前胡錦濤主席到歐洲參與其次屆峰會時，法國總統(tǒng)抓緊就找胡錦濤主席，要求說，你看現(xiàn)在世界危機(jī)，你得幫我們。人家說，咱們借錢了以后，第一個政府不能裁員，社會福利不能降低，借的錢政府自己想方法去還。所以，現(xiàn)在歐債危機(jī)能不能真得到緩解，不是取決于希臘老百姓，而是取決于歐盟能不能跟中國借到錢，中國買不買歐債。當(dāng)然我們不能只希望我們能夠救世界，我們能夠讓中國老百姓住上最大的房子，用上最好的家具，這個就是對世界最好的貢獻(xiàn)。

改善性需求讓房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)增長中國的房子還遠(yuǎn)沒有蓋夠。一個重要的規(guī)律就是——股市今日成交量低迷，明天的成交量和今日的成交量有關(guān)系嗎？什么關(guān)系都沒有。但是，房子和櫥柜不一樣，今日不買明天必買，明天不買后天必買，猶如廈門有100個小伙子肯定要娶100個姑娘一樣。從五到八年的周期來看，中國的房地產(chǎn)市場一共要賣多少房子，中國的城鎮(zhèn)肯定要賣多少房子，這是個常數(shù)，不會由于今年銷量的下降而使總銷量下降。

房子的需求與其他消費品不一樣，第一，每個人吃飯需要重復(fù)吃，但沒有誰會每天重復(fù)買房子。其次個，吃飯的前后周期不超過一天，你可以今日餓著，但明天必需吃，明天不吃就得餓死。衣服的需求可以前置，春天沒買合適的，秋天再買也沒有問題，但不會太長。沒聽說過哪個年輕姑娘22歲到23歲非買房子，買房子有3到5年的周期是正常的。

今日樓市的成交量低，這個需求可能會推到后三年，轉(zhuǎn)變的只是時間分布，卻不會削減任何一個需求。櫥柜也是這樣，那些觀望的人盡管讓他們觀望去，告知櫥柜協(xié)會的全部會員，明年漲完價再賣給他們。

中國的房子還遠(yuǎn)沒有蓋夠。別以為房地產(chǎn)市場從今就沒有人買房子，斷無此事。首先我們最迫切的任務(wù)是要在三到五年的周期內(nèi)，建一大批保障性住房，要讓全部的人都有房子住。美國人說你們中國人要有人權(quán)，人人都有追求幸福的權(quán)利。后來我們才知道，人人都有追求幸福的權(quán)利當(dāng)然重要，有人追求上幸福，沒追求上幸福的人該怎么辦？人們有補(bǔ)充了一個特別重要的人權(quán)觀，人人要有享受保障的權(quán)利。

解決了大多數(shù)人有房子住的問題，我們要建立一個住房保障體系的物質(zhì)線，就是保障房建設(shè)。過去十年，各種類型的保障性住房有1400萬～1500萬套，假如再建立3600萬套，就可以保證城鎮(zhèn)20%的居民不要錢或者基本不要錢就有房子住。中國第六次人口普查，城鎮(zhèn)人口是6.6億人，20%推算下來，也許需要4500萬套保障性住房。

中國城市化在調(diào)整，進(jìn)入21世紀(jì)的頭十年，重心主要集中在包括廈門在內(nèi)的沿海特大城市，如北京、上海、廣州、深圳、青島、大連等城市。由于有一些特別的大事，如北京要開奧運會，上海要開世博會，這些都能加快所在城市的建設(shè)。

假如說21世紀(jì)的第一個十年主戰(zhàn)場是特大城市，那么其次個十年將會是二三線城市，是以縣城中心鎮(zhèn)為代表的中小城鎮(zhèn)。沿海特大城市的容納程度已經(jīng)充分飽和，人口已經(jīng)超載了。要抑制過度通脹的沿海城市，又要實現(xiàn)大多數(shù)人住城里，就得進(jìn)展二三線城市。這個進(jìn)展表現(xiàn)在土地制度的調(diào)整，同時會帶來住房制度的進(jìn)一步完善和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步進(jìn)展。

商品房需求是老百姓改善性需求。過去十年、二十年解決了