2022年行業(yè)分析北京市房屋拆遷發(fā)展回顧與分析

北京市房屋拆遷發(fā)展回顧與分析改革開放二十多年來，北京市房地產業(yè)取得了很大成果。城市房屋拆遷作為城市房地產業(yè)的重要部分，也正在逐步走向市場化、法制化、規(guī)范化。

依據北京市拆遷法規(guī)的進展歷程及拆遷量的變化，從1980年到2022年初，可將北京城市房屋拆遷進展歷程分為三個主要階段：

一、拆遷工作起步恢復階段（1980年～1991年）

1980年4月9日，北京市第一部地方拆遷法規(guī)《北京市基本建設拆遷安置暫行方法》（以下簡稱《暫行方法》）誕生。該暫行方法采納房屋安置的方法，提出北京市拆遷安置的兩個依據為“原住房狀況”和“家庭人口狀況”（以后者為主），并依據居民年齡、性別、婚姻等狀況規(guī)定了分室安置標準。對原住房特困戶適當照看，對原住房較寬松戶適當壓縮。

1982年12月25日，北京市人民政府頒布了《北京市建設拆遷安置方法》（以下簡稱《安置方法》），同時，1980年的《暫行方法》廢止。在《安置方法》中，“周轉”與“安置”是解決被拆遷人居住問題的基本方式，針對被拆遷人的家庭狀況與待遇標準，根據房屋安排的制度進行調配。但該方法仍顯得簡潔，某些規(guī)定敘述過于模糊，許多條款是“原則上”、“依據規(guī)定”辦理，這樣帶來了詳細實施過程中的不確定性；某些條款需要修改或給出更具體的規(guī)定。

為了更好地實施《安置方法》，1985年9月27日，北京市房管局發(fā)布了《關于實施〈北京市建設拆遷安置方法〉若干問題的規(guī)定》，作為對1982年《安置方法》的補充說明，于1985年11月1日起正式實施。這個《規(guī)定》就以下一些問題給出了更為具體的解釋：1．建設拆遷的安置范圍；2．拆遷安置對象的確認；3．“異性分室、同性不分室”的安置原則；4．安置過程中補助費用和經濟損失賠償方面更詳細的說明；5．對拆遷審查核實、拆遷糾紛中時間的規(guī)定。這些改進使得1982年的《安置方法》在之后的幾年，為北京市城市房屋拆遷工作的順當進行供應了政策上的依據和保證。

這個階段，房屋拆遷政策具有很濃的方案經濟顏色，被拆遷戶居住問題的基本解決方式是周轉和安置，考慮被拆遷人的家庭人口狀況及待遇標準，根據房屋安排制度進行安置。

二、拆遷初步走向市場化階段（1991年～1998年）

隨著改革開放不斷深化，我國住房體制改革成為必定。1988年召開了第一次全國房改會議，打算在全國范圍內開展城鎮(zhèn)住房制度改革。

1991年3月，國務院頒布了我國第一部有關城市房屋拆遷管理的行政法規(guī)《城市房屋拆遷管理條例》，同年6月1日正式實施。它的頒布實施是我國城市房屋拆遷史的重要里程碑。

為了協(xié)作實施國務院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》，北京市政府1991年9月16日公布了《北京市實施＜城市房屋拆遷管理條例＞細則》（以下簡稱《細則》），同年10月1日起實施，原《安置方法》和《關于實施〈北京市建設拆遷安置方法〉若干問題的規(guī)定》廢除。該《細則》中，第一次針對拆遷范圍內被拆除房屋及其附屬物的全部人及其使用人，分別規(guī)定了“拆遷補償”與“拆遷安置”。而對于全部人的補償，又可以實行產權調換或作價補償兩種方式，這是北京市拆遷補償政策中首次將全部者與使用者分別考慮，并且首次提出把“拆遷人”和“被拆遷人”作為公平的民事主體來對待。因而，《北京市實施＜城市房屋拆遷管理條例＞細則》的出臺，標志著北京城市房屋拆遷向規(guī)范化、法制化方向邁出了重要的一步。

隨后，1994年4月20日，北京市人民政府批準了《北京市實施＜城市房屋拆遷管理條例＞細則的補充規(guī)定（修正）》，1995年12月24日北京市人民政府對此補充規(guī)定作了批準修改。

隨著市場經濟體制的逐步建立和北京市城市建設速度的加快，該《細則》的弊端也逐步顯露出來。這一階段的拆遷政策從根本上體現了方案經濟體制下的福利性質，帶有扶貧濟困的功能，被拆遷人的住房質量大多有了明顯的改善。在當時拆遷糾紛的仲裁中，政府更多地傾向于維護老百姓的利益，這些糾紛最終基本上都是以滿意被拆遷戶的要求而結束。這在肯定程度上影響了開發(fā)商的樂觀性。

雖然這一階段的拆遷政策在肯定程度上受到了方案經濟的影響，但是它處于經濟體制的過渡階段，具有肯定的先見性和指導意義，為拆遷制度走向市場化、規(guī)范化、法制化做好了預備。

三、拆遷開頭走向法制化、規(guī)范化階段（1998年至今）

在上一階段，由于國家相關制度出臺，越來越多的資金被用于投入房地產，客觀上促進了房地產業(yè)的飛速進展，城市面貌和居住環(huán)境有了很大變化。這得益于城市建設規(guī)模的擴大和危舊房改造，其中城市房屋拆遷起到了關鍵性的作用。然而，盲目的擴大投資也導致了嚴峻的后果，包括泡沫現象。為了能夠使房地產業(yè)走上健康的進展軌道，國家加強了對房地產業(yè)的調控，出臺了一系列用于規(guī)范其進展的新法規(guī)、新政策。

1998年7月3日，國務院發(fā)布《關于進一步深化住房制度改革，加快住宅建設的通知》，提出了停止住房實物安排，逐步實行貨幣化住房安排。1998年10月15日，北京市人民政府發(fā)布了《北京市城市房屋拆遷管理方法》（簡稱《管理方法》），同年12月1日起實施。較之從前的各項拆遷方法，《管理方法》有如下幾方面主要變化：

1.《管理方法》規(guī)定，房屋拆遷根據原建筑面積補償，把方案體制福利分房觀念下的“按人安置”轉變?yōu)槭袌鼋洕鷹l件下的“按房補償”；2．較好地愛護了被拆除房屋全部人的權益，同時對使用人的補償范圍僅限于執(zhí)行國家規(guī)定租金標準的出租房；3．首次明確提出“貨幣補償”，也可以把貨幣折為“房屋補償”，且不再提“安置”的方式，被拆遷人可以自愿選擇這兩種方式；4．對于住房困難戶的補償問題，雖然在拆遷原則上“按房不按人”，但考慮到住房困難戶的存在，《管理方法》規(guī)定，對根據北京市有關規(guī)定認定的住房困難戶，拆遷人應當根據原人均房屋建筑面積6平方米的標準計算補償款；5．《管理方法》對拆遷管理有關程序做了改進，增加了拆遷管理的透亮?????度。

該方法實施后，拆遷成本大幅降低，速度明顯加快。由于實施了貨幣化補償，增加了拆遷透亮?????度，拆遷糾紛比以前也削減了很多。被拆遷居民獲得補償款后可以根據自己的意愿自由選購住房，即使是實行房屋補償方式，實質上也是被拆遷居民以拆遷人支付的補償款購買拆遷人供應的房屋。但是，由于北京市房價居高不下，大部分拆遷戶在得到房屋補償款后仍不具備購買一般商品房的力量。該拆遷補償政策沒有能夠真正調動居民自身改善居住條件的樂觀性。

2022年6月13日，國務院公布了新的《城市房屋拆遷管理條例》。北京市政府根據法制統(tǒng)一的原則，依據國務院2022《城市房屋拆遷管理條例》的精神，對1998年《北京市城市房屋拆遷管理方法》進行了相應修改，并于同年11月1日公布且實施了新的《北京市城市房屋拆遷管理方法》，原1998年的《北京市城市房屋拆遷管理方法》被廢止。

相對于1998年《管理方法》，2022年《管理方法》修改的主要內容是：1．明確了被拆遷人為房屋的全部權人，拆遷補償的原則是對房屋全部權人進行補償，兼顧對房屋承租人的安置；2．房屋拆遷可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換；3．貨幣補償金額依據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定；4．取消戶口凍結等規(guī)定，進一步規(guī)范房屋拆遷行政管理，明確管理程序；5．充實和完善了法律責任，加大對違法行為的懲罰力度；6．明確了結合房改實施危改政策的基本原則。

經過修改，新的城市房屋拆遷取得了明顯的改善：1．實現了從按人按房安置向“按實際住房以貨幣補償”的轉變；2．強調公開、公正、公正、法制化和規(guī)范化管理；3．削減了整個拆遷過程所需的時間和拆遷成本。

假如說上一階段是預備階段，那么這一階段的《管理方法》是走向市場化、規(guī)范化、法制化過程的起點。對于新的《管理方法》，至少有這么兩點值得確定：1．實現了拆遷補償以貨幣補償為主，體現了市場經濟體制的要求；2．從概念上提出了公正、公正、法制化和規(guī)范化管理的要求，雖然實施過程中做得很不夠，但它代表了一個趨勢。

四、進展歷程總結

起步恢復階段（1980年～1991年）：改革開放剛剛開頭，百業(yè)待興；房地產業(yè)也處于起步過程，急需加快住宅建設。特點是：1．方案顏色過濃，福利性質的實物補償；2．基本形式為周轉和安置；3．按人口和待遇狀況進行安置。

初步走向市場化階段（1991年～1998年）：十四大提出建設社會主義市場經濟體制，使得房地產業(yè)蓬勃進展，但速度過快，規(guī)模失控，帶來了一些問題。特點是：1．首次提出作價補償和產權調換的概念；開頭留意向市場化的方向進展；拆遷安置中仍舊過多地考慮人口因素；2．補償形式仍舊單一，以安置為主；3．補償根據居住面積安置，而不是建筑面積；4．仍舊具有明顯的方案顏色。

開頭走向法制化、規(guī)范化階段（1998至今）：國民經濟增進步入穩(wěn)定階段，國家打算以進展房地產業(yè)來促進拉動經濟；同時加強了對產業(yè)的宏觀調控，使房地產業(yè)健康地進展。特點是：1．房屋拆遷根據原建筑面積補償；2．首次明確地提出“貨幣補償”，并且不再提“安置”的方式；3．可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換；4．實現了從按人按房安置向“按實際住房以貨幣補償”的轉變；5．補償金額根據市場價格來定。存在問題是：1．貨幣補償制度還未完善，缺乏客觀的評估基礎；2．補償金額相對房價太低；3．拆遷管理、糾紛解決中存在嚴峻問題；4．缺乏立法基礎，愛護公民合法財產權利做得不夠，未能很好地實現公正公正的原則。

經過改革開放這二十多年的進展與完善，北京市城市房屋拆遷，無論是在政策的制定與執(zhí)行上，還是在規(guī)劃與補償上，與剛剛起步時相比，卻有了很明顯的進步。城市化進程的加速，城市改造的迫切性，以及市場經濟體制進展的要求，都是推動拆遷進展的緣由和動力。

伴隨著我國經濟的飛速進展，人們的觀念有了很大轉變，尤其是在對個人利益包括私有財產的熟悉上公正民主的意識也越來越強。在觀念的轉變過程中，制定拆遷政策需要充分考慮這一點，其核心為處理好國家、集體、個人三者之間的利益關系。從大局上，要求個人聽從集體，集體聽從國家要求，而在詳細實施過程中，要求相反，即國