2022年行業(yè)分析奧運(yùn)前城市地產(chǎn)深度分析預(yù)測(cè)

奧運(yùn)前城市地產(chǎn)深度分析預(yù)測(cè)毋庸置疑，奧林匹克對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同領(lǐng)域有不同的影響。這種影響的程度和時(shí)機(jī)也因城市的不同而變化。正如我們需要考察主辦城市不同的政治經(jīng)濟(jì)狀況一樣，我們需要將房地產(chǎn)市場(chǎng)放入某種背景框架中。我們通過對(duì)漢城、巴塞羅那、亞特蘭大、悉尼4個(gè)主辦城市的地產(chǎn)分析，試圖為北京的奧運(yùn)地產(chǎn)帶來一些靈感與啟發(fā)。

很明顯，奧運(yùn)會(huì)對(duì)酒店業(yè)的影響最大。由于它吸引了大量的旅游者，從而帶來了短期食宿的需求，因此奧運(yùn)會(huì)對(duì)飯店業(yè)的影響是最為明顯。這種影響在各個(gè)城市中也明顯不同，因當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)的成熟度、為奧運(yùn)會(huì)興建的飯店的供應(yīng)量，當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的獲益狀況而有很大差別。

奧運(yùn)會(huì)對(duì)酒店客房供應(yīng)會(huì)有重要影響。全部4個(gè)主辦城市在奧運(yùn)當(dāng)年及隨后的兩年中客房供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)并主要集中在四星及四星以上的標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在巴塞羅那客房供應(yīng)成兩倍增長(zhǎng)，亞特蘭大、漢城和悉尼則增長(zhǎng)了35％?？头繑?shù)量的增加在策略上是一個(gè)城市吸引和主辦重要活動(dòng)的優(yōu)勢(shì)，盡管在短期會(huì)表現(xiàn)為過量供應(yīng)（例如巴塞羅那）。

客房數(shù)量的增加在策略上是一個(gè)城市吸引和主辦重要活動(dòng)的優(yōu)勢(shì)，由于大量的供應(yīng)，全部主辦城市在奧運(yùn)年都經(jīng)受了平均入住率下降的過程。但在奧運(yùn)會(huì)后的幾年里入住率則明顯回升。

盡管奧運(yùn)期間入住水平消失下降，但全部的主辦城市的日客房?jī)r(jià)格都顯著上升。平均增長(zhǎng)達(dá)22.6%，而悉尼的增長(zhǎng)最低，僅為11.1%。全部的主辦城市在奧運(yùn)會(huì)后，日客房?jī)r(jià)格消失下降，巴塞羅那則表現(xiàn)為明顯下滑。

奧運(yùn)年增長(zhǎng)的客房?jī)r(jià)格完全能夠抵銷下降的入住率，其結(jié)果是按平均客房收益（RevPAR）衡量的酒店的業(yè)績(jī)是增加的。然而，隨著市場(chǎng)在會(huì)后恢復(fù)了正常的周期，奧運(yùn)會(huì)后酒店的業(yè)績(jī)有顯著的變化。悉尼的平均客房收益是惟一能在會(huì)后其次年預(yù)期將能高于奧運(yùn)年的。與其相反，巴塞羅那在奧運(yùn)會(huì)后的兩年，經(jīng)受了將近60％的下降，反映出在不景氣的環(huán)境里市場(chǎng)供應(yīng)的過量。

住宅市場(chǎng)：鳳凰涅?

奧運(yùn)會(huì)對(duì)住宅市場(chǎng)有兩方面的潛在影響。短期內(nèi)，將刺激某些區(qū)位的租金和價(jià)格。長(zhǎng)期影響則表現(xiàn)為新的中心區(qū)的消失和存量住宅的更新。

奧運(yùn)會(huì)對(duì)租金和價(jià)格短期影響的程度取決于主辦城市的住宅市場(chǎng)的規(guī)模和成熟度。雖然漢城和巴塞羅那在舉辦奧運(yùn)會(huì)期間，住宅售價(jià)和租金都經(jīng)受了快速增長(zhǎng)，但是，亞特蘭大和悉尼則幾乎沒有消失奧運(yùn)會(huì)所帶來的住宅售價(jià)和租金的增長(zhǎng)。在這4個(gè)城市中，住宅市場(chǎng)反應(yīng)最劇烈的是巴塞羅那。在1986－1993年間，住宅價(jià)值增長(zhǎng)250－300％，奧運(yùn)會(huì)是價(jià)格增長(zhǎng)的主要緣由。

悉尼住宅的平均價(jià)格在1996－2000年期間增長(zhǎng)大約50％，但是增長(zhǎng)幾乎全部來源于一般性的市場(chǎng)影響。最近，Macquarie銀行對(duì)住房?jī)r(jià)格所做的討論發(fā)覺，在過去的4年里，奧林匹克走廊的價(jià)格增長(zhǎng)比悉尼的平均水平高不足0.5%。與此相像，雖然亞特蘭大住宅市場(chǎng)是美國(guó)表現(xiàn)最好的市場(chǎng)之一，卻大部分歸因于非奧運(yùn)因素，如地方經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)和人口的相對(duì)增長(zhǎng)。

然而，奧運(yùn)會(huì)對(duì)住宅市場(chǎng)的影響主要不在于售價(jià)和租金，而在于奧林匹克走廊四周的新區(qū)開發(fā)。這種影響依舊是以巴塞羅那最為顯著，其住宅建設(shè)在1988和1991期間增長(zhǎng)了23％，而同期飯店和寫字樓的增長(zhǎng)量則分別只有5％和12％。

奧運(yùn)會(huì)對(duì)漢城和巴塞羅那的最明顯的影響是奧運(yùn)村的開發(fā)，形成了新的城市中心。雖然，悉尼的住宅市場(chǎng)規(guī)模比較小，但是，也消失了因奧運(yùn)會(huì)所導(dǎo)致的住宅開發(fā)，包括NewingtonVillage，2000套郊區(qū)住宅的和其他一些在奧林匹克走廊開發(fā)的住宅項(xiàng)目。

亞特蘭大大量利用現(xiàn)有設(shè)施支配運(yùn)動(dòng)員的住宿，因此，在奧運(yùn)周邊區(qū)域沒有消失大規(guī)模的住宅建設(shè)。然而，奧運(yùn)會(huì)改善了交通設(shè)施、零售設(shè)施和公共空間，如公園和步行街，從而制造了更有吸引力的內(nèi)城，因此，對(duì)需求的區(qū)位有相當(dāng)?shù)挠绊憽?/p>

寫字樓市場(chǎng)：潤(rùn)物無聲

與住宅市場(chǎng)相類似，奧運(yùn)會(huì)對(duì)舉辦城市的寫字樓市場(chǎng)的影響是混合的。這種影響在規(guī)模較小的，不成熟的市場(chǎng)尤為明顯。奧運(yùn)會(huì)是城市宣揚(yáng)的主要工具，但是，假如沒有健康的商業(yè)緣由來支持（如基礎(chǔ)設(shè)施、商務(wù)環(huán)境、嫻熟勞動(dòng)力），這也不行能吸引大量的國(guó)際資金。

在巴塞羅那，奧運(yùn)會(huì)刺激了1986－1990年的經(jīng)濟(jì)富強(qiáng)，導(dǎo)致了辦公空間在一個(gè)相對(duì)不成熟的市場(chǎng)的顯著增長(zhǎng)（目前25％的CBD辦公空間，約85萬平方米，是建于1988－1990年）。像其他相對(duì)年輕的市場(chǎng)一樣，巴塞羅那早期項(xiàng)目的勝利刺激了過度建設(shè)，空置率自1989年的0.7％上升至1992年的10.4%。寫字樓市場(chǎng)在1991年達(dá)到了高峰，其后隨著供應(yīng)的增長(zhǎng)，租金下降了50％。直到1994年5月，市場(chǎng)才再一次達(dá)到了均衡。

悉尼和亞特蘭大在奧運(yùn)會(huì)期間，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)顯著，寫字樓市場(chǎng)狀況樂觀。奧運(yùn)會(huì)的直接影響相對(duì)溫柔。在亞特蘭大，CBD220萬平方米的辦公面積中大約2萬平方米被短期承租，用于奧運(yùn)會(huì)相關(guān)的活動(dòng)。奧運(yùn)會(huì)的間接影響則難以評(píng)估。亞特蘭大市長(zhǎng)BillCampbell說“奧運(yùn)會(huì)不是亞特蘭大10年來高速增長(zhǎng)的惟一導(dǎo)火索，但它是亞特蘭大20世紀(jì)90年月增長(zhǎng)的一個(gè)重要驅(qū)力?！?/p>

亞特蘭大自1996年以來，持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。1998年在大都市區(qū)，超過52萬平方米的辦公面積被吸納。悉尼市場(chǎng)在將來兩年的前景特別樂觀，目前CBD和主要郊區(qū)市場(chǎng)的空置率