土地評(píng)析報(bào)告

美好生活推動(dòng)者2009P05土地研判報(bào)告廈門市新景祥房地產(chǎn)策劃代理有限公司市場(chǎng)研發(fā)部2009年12月

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價(jià)值研判區(qū)位狀況交通條件四至環(huán)境周邊配套規(guī)劃分析地塊解讀宏觀上，地塊位于廈門島內(nèi)幾何正中心位置左側(cè)，交通網(wǎng)絡(luò)的樞紐點(diǎn);中觀和微觀上，本案位于湖里區(qū)仙岳成熟板塊中心地，未來(lái)區(qū)域內(nèi)將修筑一條隧道穿越仙洞山連接南山路。地塊解讀區(qū)位狀況地塊區(qū)位周邊生活圈高度成熟。湖里老城區(qū)板塊松柏仙岳板塊濱南濱北板塊SM商圈地塊解讀交通條件地塊交通位置顯赫，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，整體通達(dá)性好。交通位置：本案位于廈門湖里區(qū)仙岳路與僑岳路的交匯處以北，北依仙岳公園，南直面對(duì)著蓮岳路。對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)：經(jīng)由仙岳路向西方向5.5公里到達(dá)海滄大橋，車程將近10分鐘。此外，沿仙岳路往西至東渡路后往北或沿仙岳路往東至嘉禾路往北皆可直達(dá)杏林大橋與廈門大橋，距離都在15公里內(nèi)，車程皆在20分鐘左右。對(duì)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)：通過仙岳路往東到達(dá)SM城市廣場(chǎng)僅需10分鐘車程，經(jīng)由蓮岳路到達(dá)火車站

也僅需15分鐘車程?；貎?nèi)部交通：未來(lái)地塊內(nèi)部規(guī)劃有一條隧道穿越仙洞山，連接到南山路，與殿前區(qū)域相通，區(qū)域交通通達(dá)性好。杏林大橋引橋火車站15分鐘車程10分鐘車程SM城市廣場(chǎng)海滄大橋廈門大橋20分鐘車程10分鐘車程地塊解讀四至環(huán)境地塊四至與成熟住區(qū)仙閣里、仙岳小區(qū)毗鄰，生活氛圍濃郁。。東側(cè)、東南側(cè)——多個(gè)多層住宅小區(qū)，多建于90年代。南側(cè)——緊鄰中信楓悅酒店、90年代的多層住宅小區(qū)。西側(cè)——環(huán)抱建設(shè)中的仙岳醫(yī)院。北側(cè)——依仙岳公園，未來(lái)將建一條隧道穿越仙洞山直達(dá)南山路。本案仙岳公園仙岳醫(yī)院中信楓悅酒店多層住宅小區(qū)多層住宅小區(qū)地塊解讀周邊配套。商業(yè)配套：依托南面五一文化廣場(chǎng)，大潤(rùn)發(fā)超市及家電賣場(chǎng)、餐飲業(yè)等十分完善，另外有一家興建中的空港酒店（含寫字樓），東面距離SM城市廣場(chǎng)僅需10分鐘車程。教育配套：松柏小學(xué)、松柏中學(xué)、松柏第二小學(xué)、廈門松柏中學(xué)(含高中）。醫(yī)療設(shè)施：松柏醫(yī)院、仙岳醫(yī)院。休閑配套：仙岳公園、五一文化廣場(chǎng)內(nèi)文化藝術(shù)中心等將為區(qū)域提供一定高品質(zhì)的休閑娛樂配套。交通配套：仙岳路上公交線路有8路、15路、16路、31路、40路等，主要通往島內(nèi)各區(qū)域，同時(shí)本案離松柏長(zhǎng)途汽車站僅10分鐘步程，其聚集多條線路可達(dá)泉州、福州、漳州等福建省內(nèi)多個(gè)縣市，也有多條線路通往廣東、浙江、江蘇、安徽等其他省市。五一文化廣場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)、市圖書館、文化藝術(shù)中心體育中心松柏長(zhǎng)途車站仙岳公園松柏小學(xué)松柏中學(xué)松柏醫(yī)院天虹商場(chǎng)SM城市廣場(chǎng)廈門松柏中學(xué)松柏第二小學(xué)本案背依仙岳公園的山景資源，坐享松柏仙岳城區(qū)成熟且優(yōu)質(zhì)的配套資源。五一文化廣場(chǎng)一帶提供了廈門最優(yōu)質(zhì)的人文和休閑資源，四所松柏中小學(xué)為該案提供了教育資源的亮點(diǎn)。規(guī)劃分析本案為廈門島內(nèi)少數(shù)的商住及辦公綜合的地塊。。地塊編號(hào)占地面積（㎡）總建面積（㎡）容積率物業(yè)形態(tài)住宅總建（㎡）商業(yè)總建（㎡）辦公總建（㎡）A-047566182302.4住宅18230----B-0334438861802.5居住、商業(yè)74980--758408150--9010--A-0915315629104.1商業(yè)、辦公014690-1623046680-48220合計(jì)573191673203.093210--9407022840--2524046680-482202009P05地塊

項(xiàng)目規(guī)模：本案為松柏仙岳板塊為數(shù)不多的住宅、商業(yè)及辦公綜合地塊。

地塊形態(tài)：本案三塊地塊呈“品”字形，主要以僑岳路為軸劃分東西兩部分，其中僑岳路西側(cè)的A04和A09地塊

分別位于仙岳醫(yī)院的北側(cè)與南側(cè)，其中A04地塊呈梯形，且地勢(shì)較高于其他兩塊地塊，北側(cè)緊鄰一規(guī)劃變電站，這對(duì)未來(lái)總平規(guī)劃有一定限制；A09地塊呈梯形，地勢(shì)平整地形較方正。B03地塊地勢(shì)平整，地形方正，東北面未來(lái)將修建隧道穿越仙岳山。

建筑形態(tài)：本案A04和B03地塊容積率分別為2.4與2.5，其建筑形態(tài)將以多層、高層為主，其中B03地塊開發(fā)強(qiáng)度最高（商?。鳤09地塊容積率高達(dá)4.1，將開發(fā)為多層或高層（商業(yè)、辦公）建筑。

物業(yè)形態(tài)：本案為商住及辦公復(fù)合型社區(qū)，其中B03與A09兩個(gè)地塊商業(yè)規(guī)劃體量合計(jì)達(dá)2萬(wàn)㎡，而且A09地塊的辦公面積將達(dá)到4.6至4.8萬(wàn)平方米，該案將在未來(lái)建成為集居住、商業(yè)、辦公的綜合社區(qū)。B-03A-04A-09規(guī)劃變電站僑岳路仙岳路規(guī)劃中隧道地塊解讀綜合評(píng)價(jià)綜合評(píng)價(jià)，本案具備十分優(yōu)越的自身素質(zhì)和外部環(huán)境。。注：評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，5-優(yōu)，4-良，3-中、2-一般，1-差

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價(jià)值研判目前可售價(jià)格價(jià)格發(fā)展態(tài)勢(shì)未來(lái)可售價(jià)格本案可售價(jià)格地塊解讀價(jià)格研判市場(chǎng)比較法：本案地處松柏仙岳板塊西北側(cè)，城市交通主干道沿線，具備二線山景資源，目前板塊內(nèi)無(wú)在售樓盤，對(duì)板塊內(nèi)已售項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格修正作為比較，并利用周邊板塊相似條件樓盤作為參考。綜合考慮，認(rèn)為“藍(lán)灣國(guó)際”最具比較價(jià)值，同時(shí)“福隆國(guó)際”和“南中-山景疊院”項(xiàng)目具有參考價(jià)值，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行市場(chǎng)比較得到本案目前可售價(jià)格。比較項(xiàng)目福隆國(guó)際藍(lán)灣國(guó)際山景疊院簽約均價(jià)119921298814371修正均價(jià)130001300015000比較價(jià)格127401185615000比較權(quán)重30%40%30%目前可售價(jià)格12740*30%+11856*40%+15000*30%=13064元/㎡注：藍(lán)灣國(guó)際與本案相隔1公里，城市交通干線沿線，周邊配套環(huán)境相似程度高，可比性最強(qiáng)，故均取40%的權(quán)重，而福隆國(guó)際、山景疊院與本案非處同一板塊，但屬周邊板塊近期項(xiàng)目，景觀資源稟賦相似，故分別取30%的權(quán)重。目前住宅可售價(jià)格未來(lái)片區(qū)價(jià)格發(fā)展態(tài)勢(shì)價(jià)格研判仙岳趨勢(shì)推算法本案將于2009年12月底取地，按照開發(fā)前期準(zhǔn)備平均一年多的正常時(shí)間進(jìn)行推算，本案預(yù)計(jì)將在2011年第二季度推向市場(chǎng)，這里根據(jù)2006年1月-2009年9月共15個(gè)季度思明區(qū)商品住宅價(jià)格走勢(shì)，推算出季度價(jià)格平均漲幅，從而得到2011年第二季度本案住宅可售價(jià)格。根據(jù)2007-2009或06-09年思明區(qū)季度價(jià)格平均漲幅5.4%這一趨勢(shì)，預(yù)測(cè)得到2011年第二季度本案住宅可售價(jià)格為元18785/㎡左右13064×（1+5.4%)7=18785地塊位置占地總建成交總價(jià)樓面價(jià)競(jìng)得人2009G15思明區(qū)仙岳路北側(cè)2043064410587005775寶嘉貿(mào)易2009G14思明區(qū)七星路與體育路交叉口西北側(cè)3701710006010150010144南中合計(jì)

16447016020015919

寫字樓及商業(yè)價(jià)格研判比較項(xiàng)目新景世紀(jì)城寫字樓百腦匯寫字樓銷售均價(jià)1700015000比較價(jià)格1409512810比較權(quán)重60%40%目前可售價(jià)格13559元/㎡預(yù)計(jì)，未來(lái)寫字樓會(huì)保持與住宅同步增長(zhǎng)之勢(shì)，根據(jù)2007-2009或06-09年思明區(qū)季度價(jià)格平均漲幅5.4%這一趨勢(shì)，預(yù)測(cè)得到2011年第二季度本案寫字樓可售價(jià)格為19000元/㎡左右商業(yè)價(jià)格參考新景世紀(jì)城非沿主干道部分的商業(yè)價(jià)格，目前可售價(jià)格約為25000元元/㎡，參考未來(lái)住宅價(jià)格的增長(zhǎng)幅度，預(yù)測(cè)得到2011年第二季度本案商業(yè)可售價(jià)格為35000元/㎡左右目前住宅可售價(jià)格市場(chǎng)比較本案與福隆國(guó)際對(duì)比(100分)

細(xì)化因素

權(quán)重

本案打分

本案得分

外部因素環(huán)境自然景觀10%1101165%37%環(huán)境污染3%1103.3

區(qū)域印象10%808

生活氣氛10%909

人文環(huán)境5%1105.5

升值潛力7%906.3

交通公共交通6%905.4

8%順暢情況5%904.5

配套教育配套8%1209.6

20%生活配套10%909

商業(yè)配套6%905.4自身因素規(guī)模5%120635%項(xiàng)目品質(zhì)10%10010

開發(fā)商實(shí)力5%1005合計(jì)100%

98網(wǎng)上簽約均價(jià)11992修正銷售均價(jià)13000本案比較價(jià)格12740本案與藍(lán)灣國(guó)際對(duì)比(100分)

細(xì)化因素

權(quán)重

本案打分

本案得分

外部因素環(huán)境自然景觀10%70765%37%環(huán)境污染3%1003

區(qū)域印象10%808

生活氣氛10%909

人文環(huán)境5%904.5

升值潛力7%906.3

交通公共交通6%1006

8%順暢情況5%1005

配套教育配套8%1008

20%生活配套10%909

商業(yè)配套6%905.4自身因素規(guī)模5%100535%項(xiàng)目品質(zhì)10%10010

開發(fā)商實(shí)力5%1005合計(jì)100%

91.2網(wǎng)上簽約均價(jià)12988修正銷售均價(jià)13000本案比較價(jià)格11856目前可售價(jià)格市場(chǎng)比較本案與南中-山景疊院對(duì)比(100分)

細(xì)化因素

權(quán)重

本案打分

本案得分

外部因素環(huán)境自然景觀10%1001065%37%環(huán)境污染3%1003

區(qū)域印象10%909

生活氣氛10%909

人文環(huán)境5%1105.5

升值潛力7%1007

交通公共交通6%1106.6

8%順暢情況5%1005

配套教育配套8%1008

20%生活配套10%11011

商業(yè)配套6%905.4自身因素規(guī)模5%1105.535%項(xiàng)目品質(zhì)10%10010

開發(fā)商實(shí)力5%1005合計(jì)100%

100網(wǎng)上簽約均價(jià)14371修正銷售均價(jià)15000本案比較價(jià)格15000新景世紀(jì)城

非沿主干道商業(yè)(100分)基本因素細(xì)化因素權(quán)重本案打分本案得分

商圈所處商圈級(jí)別15%8012商業(yè)氛圍商業(yè)氣氛15%8512.75商業(yè)輻射力10%858.5升值潛力10%858.5交通公共交通10%909順暢情況8%1058.4人口

人流量16%8513.6人口層次8%1008購(gòu)買力8%1008合計(jì)100%

88.75整體銷售均價(jià)29000本案比較價(jià)格25737.5新景世紀(jì)城寫字樓(100分)

細(xì)化因素權(quán)重本案打分本案得分外部因素

環(huán)境50%自然景觀7%1107.765%區(qū)域印象10%606

客群層次12%607.2

生活氛圍8%907.2

商務(wù)氛圍7%704.9

升值潛力6%804.8

交通

公共交通8%957.6

15%順暢情況7%906.3自身因素

形象檔次15%1001535%戶型品質(zhì)10%808

自身配套10%808合計(jì)100%

82.7實(shí)際均價(jià)（毛坯）

17000本案比較價(jià)格

14059百腦匯寫字樓(100分)

細(xì)化因素