第11章房地產交易

房地產交易的過程土地出讓價格及其評估房地產交易價格的形成房地產抵押登記第十一章房地產交易概念、內容、特性、原則交易市場和機構如何交易？（地、房）抵押、租賃所有權使用權收益權處分權房地產權利第一節(jié)房地產交易概述一、房地產交易的概念及形式以房地產為商品而進行的轉讓、租賃、抵押等各種經(jīng)營活動的總稱實質是房地產權利的交易房產交易地產交易房地產交易房地產交易房地產交易的特性及原則房地產交易的特性標的物位置的固定性房地合一的特性房地產交易標的價值金額大、專業(yè)性強房地產交易標的供給的稀缺性房地產交易中原房地產設定的權利義務具有承接性及時登記原則房-地連動原則交易價格遵循國家政策的原則交易房地產原設定的權利和義務隨交易同時轉移的原則房地產交易的原則房地產市場廣義：從事房地產買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问降目偡Q狹義：固定的房地產交易所分為3級房地產交易機構建設行政主管部門土地管理部門房地產管理部門管理機構房地產咨詢、房地產價格評估房地產登記房地產經(jīng)紀中介機構第二節(jié)國有土地使用權交易一、國有土地使用權出讓國家將國有土地使用權（簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為協(xié)議拍賣招標掛牌

出讓方式國有土地使用權出讓程序前期準備擬定方案正式報批組織實施登記發(fā)證備案建檔國有土地使用權出讓價格(1)以基準地價為基礎確定土地出讓價格。市場調查/專家土地定級/土地均值地域劃分基準地價（模型）以市場價格為準，調整確定土地出讓價格。(2)以市場資料為基礎確定土地出讓價格市場比較法收益還原法成本法剩余法又稱交易實例比較法假設開發(fā)法本質以房地產的市場交易價格為導向求取估價對象的價值以收益途經(jīng)求取價格在估價時點時的重置價格，扣除折舊房地產預期開發(fā)后的價值涉及的房地產類似房地產：在用途、建筑結構、所處地區(qū)等方面，與估價對象房地產相同或相類似的房地產公式待估宗地價格=比較案例宗地價格×交易情況修正系數(shù)×估價期日修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)(1)P=a/r(2)P=a*[(1+r)^n-1]/[r(1+r)^n]公式：P258場地價格=總開發(fā)價值-開發(fā)成本-開發(fā)利潤步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎進行交易情況、日期、區(qū)域因素、個別因素的修正求取價格計算總收益計算總費用、折舊費等計算土地純收益選擇合適的還原率選擇公式求算搜集有關房產開發(fā)成本、稅費、利潤估算重新構建價格估算折舊求取計算價格查清宗地的基本情況確定最佳開發(fā)方式估計開發(fā)完的總價估計開發(fā)成本、利息、利潤土地價格計算適用條件房地產市場較為發(fā)達情況，也就是要在同一地區(qū)或同一供求范圍內的類似地區(qū)中，與估價對象房地產相類似房地產的交易較多時，才是有效方法。有收益或潛在收益的土地估價，如寫字樓、住宅、商店、旅館、餐館等新近開發(fā)建設、重新開發(fā)建設或計劃開發(fā)建設的項目（荒地造地、圍海造地）；既無收益又很少交易（學校、圖書館等）化工廠鋼鐵廠等獨特少數(shù)對象的房產待開發(fā)土地（生地、毛地等）、在建工程、可裝修或改建或擴建的舊房國有土地使用權出讓合同主要項目合同雙方當事人訂立合同的宗旨地塊的范圍和面積合同的期限出讓土地的交付與出讓金的繳納土地開發(fā)建設與利用規(guī)則土地使用權轉讓、出租和抵押權利的確定合同終止的條件2006年7月20日，某國有企業(yè)向A市政府請求對其一劃拔土地進行出讓，經(jīng)批準后，便與A市國土資源局簽訂了委托出讓手續(xù)，經(jīng)評估等手續(xù)，A市國土資源局便將上述土地進行了公開掛牌出讓。某房地產開發(fā)公司成功競得該地塊，當日房地產開發(fā)公司與A市國土資源局簽訂了《掛牌成交確認書》及《國有建設用地使用權出讓合同》，在房地產開發(fā)公司繳納相應地價款后，A市國土資源局為其辦理了建設用地頒證的登記手續(xù)，A市人民政府核發(fā)了A國有[2008]第X號國有建設用地使用證。但房地產開發(fā)公司并未實際取得該建設用地。原來，國有企業(yè)并未按照A市國土資源局的要求交出建設用地，國有企業(yè)與某物流公司就該土地簽訂了長期的承包經(jīng)營合同，國有企業(yè)認為，雖然2006年7月20日向A市國土資源局提交的《報告》中載明了“國有公司與物流公司經(jīng)協(xié)商一致同意，在辦理出讓手續(xù)時，解除長期承包經(jīng)營合同和相應公證書”的承諾，但由于A市國土資源局在對此建設用地進行出讓競標時未通知其參加，故認為無效，承包合同未解除，也無法交建設用地。后起糾紛訴至法院，房地產開發(fā)公司訴訟請求：判決A市國土資源局依法履行交付爭議建設用地義務，并賠償相應損失。案例：二、國有土地使用權轉讓國有土地使用權人按照法定程序將其所擁有的土地使用權轉移給他人的行為。國有土地使用權轉讓以出讓方式取得的土地使用權轉讓以劃撥方式取得的土地使用權轉讓市國土局公開掛牌出讓一房地產用地，A符合報名條件，具備開發(fā)資質，B不具備開發(fā)資質。A與B雙方協(xié)議：由A報名競地，B出部分資金，競得后再組建股份公司C，以后以C名義對外履行一切事務。繼后，A作為獨立法人單位競得該地塊，并與國土局簽訂了土地出讓合同，分期繳納土地出讓金。合同簽訂后，A與B聯(lián)名向國土局提出申請，要求在由C繳清該地塊余下的土地出讓金后，將該地塊的土地使用權辦理給C。請問國土局能否辦理?只有A企業(yè)具備開發(fā)資質，在經(jīng)過掛牌出讓的程序后，可依法取得土地使用權。A與B關于“由A報名競地，B出部分資金，競得后再組建股份公司C，以后以C名義對外履行一切事務”的協(xié)議是無效的。若C企業(yè)想取得該土地使用權，應該在具備開發(fā)資質后直接申請以掛牌方式取得該土地使用權。

A單位在國有土地使用權出讓合同簽訂后，即與B聯(lián)名向國土局申請由C繳清該地塊余下的土地出讓金，并將該地塊的土地使用權辦理給C的行為，實際上屬于轉讓國有土地使用權的行為。依照《城市房地產管理法》第38條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。本案中的土地使用權轉讓顯然不符合法定條件。三、國有土地使用權出租國家以土地所有者的身份，將一定年限的土地使用權出租給土地使用者，并由土地使用者按期向國家繳納租金的國有土地配置方式，是土地有償使用的方式之一。在法律上應滿足以下條件：

土地使用權出租時，出租人與承租人應當簽訂租賃合同，租賃合同的內容不得違反國家法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。

土地使用者如果未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資、開發(fā)土地的，不得出租土地使用權。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租時，出租人必須依法辦理登記手續(xù)。第三節(jié)房地產買賣一、房地產買賣市場細分房地產買賣市場的級別細分按營業(yè)區(qū)域細分按客戶類型細分按開發(fā)經(jīng)營的商品種類細分按購房原因細分按經(jīng)營方法細分房地產買賣市場的特征細分一級市場———商品房銷售市場二級市場———房地產轉讓市場二、房地產買賣程序及操作技巧買賣程序訂立買賣合同接受審查簽訂合同繳納稅費辦理產權轉移過戶手續(xù)市二中院以詐騙罪判處奧運冠軍肖欽的女友王媞無期徒刑。而被王媞所騙的也多是奧運冠軍、文體明星，其中有楊云、羅雪娟、鄒凱、馮喆，還有女星王麗坤等數(shù)十人法院最終查明，王媞于2007年至2011年1月間，使用租賃房屋冒充待售房屋等手段，從數(shù)十人處騙取購房款5500余萬元、港幣200余萬元，最終給購房人造成經(jīng)濟損失人民幣3400余萬元、港幣200余萬元二、房地產買賣程序及操作技巧操作技巧房地產廣告技巧確定最佳售樓時機突出項目的差別優(yōu)勢買賣中的調價技巧選擇適合的付款方式三、房地產買賣價格房地產買賣價格的特殊性位置對價格起著決定作用不能完全依成本定價房地產價格的趨升性房地產價格的壟斷性房地產買賣價格評估新建房地產成本法公式：舊有房地產成本法公式/thread-8406439-1-1.html四、房地產買賣合同主要內容當事人雙方商品房基本情況房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間交付使用期限及保固期限雙方責任與義務違約處罰2009年11月26日，某房屋中介的工作人員宋某來到施某的家中，此前二者因同住一個小區(qū)而相識。宋某在得知施某欲出售其住房時，便稱其有意購買，并讓施某按照她的意識表示書寫了如下字條:施某招商銀行4100XXXXXXXXXXX宋某某與施某某之約定百子灣路16號院1006(十六號樓)買賣事宜總房款182萬元。宋某某將定金壹拾萬元整于2009年11月26日匯入施某某賬戶即本約定生效，并開始辦理手續(xù)施某某2009年11月6日當天，宋某便將10萬元定金匯入了施某某的招商銀行賬戶。施某得知后，馬上表示因其沒有與配偶充分協(xié)商，另外沒有對買賣協(xié)議作具體約定為由向宋某某表示不能出售該房屋，并將定金10萬元通過銀行匯款方式退回給宋某某。后宋某某以雙方已經(jīng)簽署了附條件的房屋買賣協(xié)議，且該條件已經(jīng)成就而將施某某起訴到了法院，要求判令被告施某某雙倍返還定金再向原告支付10萬元整。簡單約定房屋買賣的字條是否具有法律效力明確簽約雙方的身份，首先要明確所有人與簽約人的身份明確出售面積明確產權明確有關稅費負擔明確施工用料及設備及時辦理過戶登記其他事項房地產買賣合同建立時注意要點第四節(jié)房地產租賃一、房地產租賃市場分類和細分按客戶類型細分按租賃原因細分按租賃用途細分按房地產產權性質細分二、房地產租賃的一般程序和方法調查房屋所有權證和出租人、房屋現(xiàn)狀簽訂合同租賃登記合同執(zhí)行租賃合同的終止三、房地產租賃價格房地產收益水平或效用決定租賃價格水平租賃合同條件影響租賃價格水平房地產租賃價格特點房地產租金評估積算法租賃實例比較法收益分析法P268四、房地產租賃合同符合國家法律和政策的原則符合等價有償?shù)脑瓌t符合平等互利、協(xié)商一致的原則制定租賃合同的原則租賃房地產的基本情況租金及租期承租方的權利承租方的義務出租方的權利出租方的義務違約規(guī)定租賃合同的內容第五節(jié)房地產抵押一、房地產抵押的概念抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。二、設定抵押權的原則與范圍房地合一原則依法登記原則設定抵押權的原則設定抵押權的范圍學校醫(yī)院文物權屬爭議公告列入拆遷已查封、扣押、監(jiān)管三、房地產抵押合同抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所主債權的種類、數(shù)額抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等抵押房地產的價值抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任抵押期限抵押權滅失的條件違約責任爭議解決方式抵押合同訂立的時間與地點雙方約定的其他事項主要內容注意事項四、房地產抵押登記抵押登記的程序申請受理驗證審批收費登記發(fā)證房