第5章-物業(yè)基礎管理

第五

章物業(yè)的基礎管理物業(yè)管理基礎管理綜合管理物業(yè)本身設備設施環(huán)境管理安全管理衛(wèi)生管理綠化管理消防管理治安管理車輛道路管理

第一節(jié)房屋維修管理概述

一、房屋維修的含義1狹義：僅指對房屋的養(yǎng)護和修繕，

廣義：包括對房屋的養(yǎng)護、修繕和改造。2維修目的恢復、保持或提高房屋的安全性與耐久性改善或提高房屋的藝術性二、房屋維修責任的劃分

1新建房屋在保修期內由施工單位負責2保修期滿后由業(yè)主承擔維修責任并承擔費用

對于業(yè)主委托物管企業(yè)管理的物業(yè)規(guī)定如下：1）物業(yè)公司負責維修共用部位共用設施及場地a）共用部位：樓蓋、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位和外墻面、樓梯面、走廊通道、門廳、電梯廳、車庫。b）共用設施及場地：上下水管（屋內）、落水管、郵箱、垃圾箱、供電干線、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐、高壓水泵房、樓內消防設備、電梯、道路、化糞池、自行車棚、休息庭、健身設施、網(wǎng)球場、游泳池、超市等。2)業(yè)主承擔自用部位自用設備的維修建設部發(fā)布的于1998年9月1日起實施的商品房購房保修期規(guī)定：1屋面防水3年2墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年3墻面、頂棚摸灰層脫落1年4地面空鼓開裂、大面積超砂1年5門窗翹裂、五金件損壞1年6管道堵塞2個月7供熱、供冷系統(tǒng)為1個供暖期或供冷期8衛(wèi)生潔具1年9燈具、電器開關6個月三、房屋維修管理

1概念：是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學管理程序和制度及一定的維修技術管理要求，對企業(yè)所經(jīng)營管理的房產(chǎn)進行日常維護修繕管理。2特點：1）復雜性2）計劃性與·非計劃性并存3）技術要求高

3原則：

1堅持“經(jīng)濟、合理、安全、適用”的原則

2采用不同標準，區(qū)別對待原則

3維護房屋不受損壞的原則

4為用戶服務的原則5修繕資金投資效果最大化原則經(jīng)濟：要使投入的人力、物力、財力少，而產(chǎn)出盡可能多，即少花錢，多修房，修好房，實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。合理：房屋維修養(yǎng)護作為物業(yè)管理的一個重要組成部分，要嚴格按照國家規(guī)定的維修規(guī)范和行業(yè)標準，制定出房屋的修繕計劃和方案。安全：要牢記：“安全第一”，保證房屋建筑和業(yè)主的安全。適用：從實際出發(fā)、因地制宜，以適應業(yè)主在使用和質量上的實際需要，充分發(fā)揮房屋的功能。對不同建筑結構、不同等級標準的房屋應制定不同的維修養(yǎng)護方案。根據(jù)房屋建造的年限，可把房屋大致劃分為新建房屋和舊有房屋兩大類。（1）新建房屋做好房屋日常的維修保養(yǎng)，保持原貌；對居住小區(qū)還要做好居住環(huán)境的綜合治理。（2）舊有房屋1）分別采取保留、改建和拆建措施。有保留價值的房屋，要加強維修，合理使用。2）對結構較好、設備齊全、等級較高的房屋，應按原有的建筑風格與標準進行維修。3）尚需利用的老住房，要通過適當?shù)母慕?，以盡量改善居住水平和衛(wèi)生條件，并保證安全和正常使用。4）城市規(guī)劃區(qū)內近期需拆遷的房屋，以簡修為主，保證安全使用。5）危、陋住房有計劃地拆建。

四、房屋維修管理的內容

安全檢查計劃管理技術管理質量管理施工管理資金管理檔案資料管理內容（一）安全檢查：是房屋使用、管理、維護和修理的重要依據(jù)。按規(guī)定對房屋進行定期和不定期的檢查，可隨時掌握房屋狀況，及時發(fā)現(xiàn)房屋的危損情況，搶修加固，解除危險，保證房屋功能的正常發(fā)展，延長房屋使用壽命，保護業(yè)主利益。（二）計劃管理1含義：是指有關房屋維修工作的內容、步驟、和資金方面的安排、組織和控制活動。2目的：1）有計劃的對房屋進行養(yǎng)護修繕,確保房屋安全正常使用2）保證維修資金的合理使用3）提高房屋維修管理水平，全面完成維修任務3房屋維修計劃的編制按期限分

年度維修計劃季度維修計劃月度維修計劃（1）年度維修計劃的編制

與工程量、工期、成本、安全、質量、服務、施工管理等有密切的關系比如：編制年度竣工面積根據(jù)：工程項目和地點；房屋損壞等級；往年統(tǒng)計資料擬訂每人每天完成多少平方米。根據(jù)

職工的出勤率工時利用率不可預見因素等計算出所需要的實際生產(chǎn)工人人數(shù)全年竣工面積

=人數(shù)*每人每天完成的平方米數(shù)*全年工作日（2）季度修維修計劃的編制

是在年度維修計劃的基礎上，按照均衡生產(chǎn)的原則，并結合季節(jié)特點編制的。應注意：

a）根據(jù)不同的季節(jié)安排不同的維修項目。

如：屋面工程應盡量安排在雨季之前進行。

b）不同季節(jié)安排不同住戶維修。如:

商業(yè)用戶的維修，盡量安排在營業(yè)淡季。幼兒園、學校用房盡量安排在暑假期間施工。（3） 月度維修計劃的編制

根據(jù)季度計劃中各項工程準備情況及房屋完損情況，按輕重緩急原則編制。（三）技術管理含義：是指房屋維修過程中的各個技術環(huán)節(jié)按國家技術標準進行的科學管理。依據(jù)：《房屋維修技術管理規(guī)定》

包括：1組織查勘鑒定，掌握房屋完損情況，擬定維修方案。2監(jiān)督施工單位按規(guī)定要求施工，竣工后，進行工程驗收。3組織自行施工的維修工程的施工管理，進行工料消耗、工程質量的檢查鑒定。4建立健全房屋維修技術檔案。

（四）質量管理

按《城市房屋修繕規(guī)定》及《建設工程質量管理條例》及《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》執(zhí)行主要內容：1修前要監(jiān)督中修以上質量監(jiān)督部門2修后要驗收建設部《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》3修后要保修實行質量保修制度，依據(jù)合同。（五）施工管理1企業(yè)自己組建維修隊伍2企業(yè)委托專業(yè)維修隊伍（六）維修資金管理指維修資金的籌措與合理使用來源1業(yè)主交的維修基金2物業(yè)管理服務費的一部分3多種經(jīng)營收入（七）檔案資料管理第二節(jié)房屋完損等級評定一、房屋損壞的現(xiàn)象1自然損壞氣候因素：風霜雨雪、冰凍、有害物質的氧化作用生物因素:蟲害（白蟻）、菌類（霉菌）等作用。地理因素：地基土質的差異引起房屋的不均勻沉降災害因素：天災人禍。地震、洪水、泥石流等。2人為損壞使用不當：不合理改裝、搭建；不合理改變用途，周圍設施的影響等（人防工程等。）設計和施工質量低劣：房屋坡度不符合要求水泥差預防保養(yǎng)不善：鋼筋混凝土露筋，鐵件落水設備沒有用油漆等。二、房屋的組成部分評定房屋完損等級按下列三個部分及其項目進行：1結構部分——基礎、承重構件、非承重墻（配重墻）、屋面、樓地面等項目2裝修部分——門窗、外抹灰、頂棚（吊頂）、細木裝修等項目3設備部分——水衛(wèi)、電器照明、特殊設備（如消防栓、避雷針裝置、電梯）等項目

三、房屋完損等級分類根據(jù)以上三部分的完好和損害程度，完損等級分五類：

完好房基本完好房一般損壞房嚴重損壞房危險房1.完好房

指結構、裝修、設備各部分完好無損，能正常使用或有個別輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，不需修理或經(jīng)小修就可以正常使用。2.基本完好房

是指房屋結構構件安全，基本牢固，少量零部件有輕微破損，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設備管道現(xiàn)狀基本完好，能正常使用，經(jīng)一般性的維修就能恢復，如保養(yǎng)性刷漆。3.一般損壞房指房屋結構有一般性損壞、部分構部件有損壞或變形。如:屋面局部漏雨、裝修局部有破損、油漆老化、設備管道不夠暢通，部分老化、損壞或殘缺，不能正常使用，需進行中修或局部大修更換部件的房屋。4.嚴重損壞房

房屋年久失修，結構有明顯的變形或損壞，屋面嚴重漏雨，裝修嚴重變形，油漆老化見底。管道嚴重堵塞，已無法使用，需要進行大修或改進的房屋，但還能住。5.危險房屋承重構件已失去承重能力，已屬危險構件，隨時有可能倒塌，不能確保住用安全，需拆除、翻新的房屋。說明：對于有地震設防的城市，在劃分房屋完損等級時，應結合抗震能力進行鑒定，房屋經(jīng)過維修后，應調整其完損等級。第三節(jié)房屋維修工程一、房屋維修工程的分類（一）按房屋的完損狀況和工程性質分五類：1小修（零修工程或養(yǎng)護工程）：

即日常的養(yǎng)護，指為了保持房屋原有的完好等級，進行日常養(yǎng)護和及時修復小損小壞的工程。費用：房屋現(xiàn)時造價的1%以下2中修涉及或拆換少量主體構件費用:

同類結構新建造價的20%以下主要適用于：

1）

少量結構構件形成危險點。2）一般損壞的房屋，如整棟房屋的門窗整修，樓地面、樓梯維修，抹灰修補，油漆保養(yǎng)，設備管線和零配件更換等。

3）整幢房屋的公用設備：如上下水管道、通風采暖設備、電氣照明設備等需要局部更換或改裝；新裝工程及單項目的維修。中修的特點：工地比較集中，項目較小，工程量較大，常有周期性3大修工程：需拆換部分主體和房屋設備，但不需全拆。費用：為同類結構新建造價的25%以上大修工程適用于：1）主體大部分嚴重損壞，有局部倒塌的危險2）整幢房的公用設備（上水、下水、電照、通風、采暖）等管線需要重新安裝3）

因改善居住條件需局部改建4）對主體結構進行專項抗震加固大修后:

完好房或基本完好房4翻修工程：已失去維修價值，全拆重新建造，重新設計的工程。特點:

是投資大，工期長費用比較：小修中修綜合維修大修翻修1%以下20%以下20%以上25%以上幾乎全部

5綜合維修工程（或輪修工程）

指成片、多幢（大樓可為單幢），大、中、小修一次性應修則修，即改變一片房屋的面貌。費用：同類結構新建造價的20%以上（三）按經(jīng)營管理的性質分1恢復性修繕：基本修繕，不含重建。維修費列支。2賠償性修繕:人為損壞或使用不當。當事人負擔。3改善性修繕:超過原房屋的修繕標準或規(guī)模。費用：?？罨蛴脩糌撠?。4救災性修繕：自然災害和意外災害。費用:?？罨虮ｋU費。5返工性修繕：房屋設計或施工方法不當。費用：設計或施工單位負責。（二）按房屋結構性質分承重結構的修繕：基礎、梁、柱、承重墻及樓蓋非承重結構的修繕：門窗、墻、頂棚、非承重墻。二、房屋維修標準

按不同的結構、裝修、設備條件，將房屋分為一等、二等以下兩類分別制定的。一類房屋：承重的主要結構是鋼筋混凝土建造的和磚木建造的，承重墻柱不得使用空心磚，半磚，孔磚，孔石砌筑，不得使用磚木邊建造；樓地面不得有普通水泥或含土面層；使用窗紗窗或雙層窗的正規(guī)門窗；墻面有中級或中級以上粉飾；獨廚、有水、電、衛(wèi)設備，采暖地區(qū)有暖氣（南方雨季不采暖）低于以上條件的為二等以下房屋。劃分兩類房屋的目的在于對原結構、裝修、設備較好的一等房屋，加強維修養(yǎng)護，使其保持較高的使用價值；對二等以下的房屋，主要是通過維修保證住用安全，適當改善住用條件。二、房屋維修標準修繕標準按九個分項確定：1主體工程指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面、基礎等主要承重構建的維修。無論哪一類，都要安全牢固，不留隱患2木門窗及裝修工程木門窗開關靈活，不松動，不透風；木裝修應牢固、平整、美觀，接縫嚴密。一等的木裝修應盡量做到原樣修復。3樓地面工程牢固、安全、平整，不起砂，拼縫嚴密不閃動，不空鼓開裂，地坪無倒泛水現(xiàn)象。如房間長期處于潮濕環(huán)境，可增設防潮層，木基層或夾砂樓面損壞嚴重時，應改做鋼筋混凝土樓面。4屋面工程不滲漏、不堵水5抹灰工程不裂、不起泡、不剝落6油漆粉飾工程不起殼，不剝落，色澤均勻，木構件應定期進行周期性保養(yǎng)。7水、電、衛(wèi)、暖設備工程運行安全，能正常使用8金屬構件不銹蝕，損壞嚴重應更換，無保留價值的應拆除。9其他工程院墻、院內道路、溝渠下道應修復和疏通三、房屋修繕工程考核指標1房屋完好率

=Σ完好房屋建筑面積+Σ基本完好房屋建筑面積

總建筑面積

完損等級評定一律以“建筑面積”為單位房屋完好率應為50%~60%（新房屋除外）2房屋維修工程量=（平方米/人·年）年綜合維修建筑面積+年大中小修建筑面積年全部維修人員平均數(shù)房屋維修工程量應為100~150平方米/人·年3房屋維修工程質量合格率大中修工程質量合格率=報告期評定為合格的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和合格率應達到100%，其中優(yōu)良率為30%~50%。報告期驗收鑒定的單位工程數(shù)量之和4小修養(yǎng)護及時率=

月（季）度管區(qū)實際小修養(yǎng)護戶次數(shù)月（季）度管區(qū)實際報修戶次數(shù)小修養(yǎng)護及時率應達到99%第四節(jié)房屋的日常養(yǎng)護

房屋日常養(yǎng)護

是房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié)，“以防為主”。

一、含義及分類房屋的日常養(yǎng)護：是保養(yǎng)維護房屋建筑的意思，是為了確保房屋的完好和正常使用，而進行的經(jīng)常性的修理工作。分類零星養(yǎng)護計劃養(yǎng)護1．零星養(yǎng)護：是結合實際情況或因突然損害而引起的小修特點：修理范圍廣，作業(yè)零星分散，時間要求緊，屬于經(jīng)常性服務養(yǎng)護的內容

P132：1)瓦屋面清掃，補漏及局部換瓦,修補存水、屋脊,平屋面裂縫修補，室外排水管道的疏通及少量更換等。2)木門窗維修及少量新做；裝配五金；接換柱角，支頂加固；木衍條加固及少量拆換；木屋架加固；木樓梯地塄；細木裝修的加固及局部拆換。3)水管的防凍保暖；給水管道的少量拆換；排污、廢水管道的維修、保養(yǎng)、疏通及少量拆換；便器、臉盆、菜池、浴缸的修補拆換；水嘴、閥門、抽水馬桶及其零配件的整修、拆換；屋頂壓力水箱的修理、清污等。4）燈口、電線、開關的修換；線路故障的排除、維修及少量拆換；配電箱、盤、板的安裝修理；電表與電分表的新裝及拆換。5）維修后的門窗補刷油漆及少量新做油漆；樓地板、隔斷、天棚、墻面維修后的補刷油漆及少量新做油漆；樓地面、墻面刷涂料等。6）鋼門窗整修；白鐵、玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換；白鐵、玻璃鋼躺立溝、天斜溝的整修、加固及少量拆換。2．計劃養(yǎng)護1）根據(jù)其壽命制定的小修計劃表即保養(yǎng)周期表

房屋的各種構、部件都有它合理的使用年限，而應訂立大、中、小三級修繕制度，以保證房屋正常使用，延長其使用壽命。如：a)房屋的紗窗每3年左右就應該刷一遍鉛油保養(yǎng)，不易壞；b)門窗、壁櫥的油漆每5年應重新油漆一次；走廊墻面粉刷每3年一次；c)電梯例行潤油及檢查每周1次；供水系統(tǒng)清洗水池每月1次。2）季節(jié)性養(yǎng)護是由于季節(jié)氣候原因而對房屋進行預防保養(yǎng)如：防臺風、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。二、房屋日常養(yǎng)護的考核指標

定額指標、經(jīng)費指標、服務指標、安全指標服務指標有：1月走訪查房率=

*100%當月走訪查房戶數(shù)物業(yè)內總戶數(shù)月走訪查房率50%以上，每季要走訪查房一遍2養(yǎng)護計劃率月養(yǎng)護計劃完成率=

*100%當月完成屬計劃內項目戶數(shù)

當月養(yǎng)護計劃安排的戶數(shù)

養(yǎng)護計劃率要求達到80%以上3養(yǎng)護及時率

月養(yǎng)護及時率=

*100%當月完成的日常養(yǎng)護次數(shù)

當月全部報修中應修的戶次數(shù)

一般要達到99%，應修盡修安全指標：年職工負傷事故率小于0.3%維修案例分析1公有住房房屋出現(xiàn)問題誰負責？

鄒某購買了單位一棟5層樓的頂層住房，經(jīng)過幾年的使用，該棟樓房頂已多處漏水而影響居住，必須及時維修。但當鄒某向其他樓房的購房戶提出共同修繕樓頂時，他們以不是頂層住戶，沒有直接使用樓頂而不同意共負維修責任。原售房單位也不給解決此事，鄒某非?？鄲溃敲垂凶》砍霈F(xiàn)問題應該由誰維修呢？

分析：

建設部頒布《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》該辦法第六、第七條

規(guī)定，公有住宅出售后，住宅共有部分和公用設備的維修養(yǎng)護由原售房單位承擔，原售房單位可按規(guī)定比例（與單位好壞有關）向購房人收取維修養(yǎng)護費用。因此，樓頂?shù)姆浪S修，應當由樓內所有的購房人按規(guī)定比例向原售房單位繳納維修保養(yǎng)費后，由原售房單位組織人員負責維修。

2物業(yè)公司私自撬門維修房屋，是否承擔賠償責任？

張先生是某住宅小區(qū)四樓的住戶，因為工作關系，經(jīng)常出差在外。一次張先生家突然漏水使樓下王小姐家的天花板、家具、衣被受到損害，因為水流不止，王小姐便請求物業(yè)管理處前去維修。管理處在聯(lián)系不到張先生的情況下，私自將張先生家的房門撬開，入內維修。張先生認為，管理處未經(jīng)同意便擅自將房門撬開，侵犯了自己的權利，因此要求物業(yè)管理公司賠償損失，大家想想，物業(yè)公司應當賠償嗎？3房屋該不該大修？

吳某是某住宅小區(qū)的業(yè)主，入住后不到3個月，發(fā)現(xiàn)新購的房屋樓板上方出現(xiàn)裂縫，認為房屋出現(xiàn)裂縫非常危險，要求物業(yè)公司動用小區(qū)維修基金進行大修，否則他不愿交物業(yè)管理費。物業(yè)公司認為這不該大修，雙方發(fā)生糾紛。

第五節(jié)

物業(yè)的設備管理一、物業(yè)設備的概念是指附屬于物業(yè)的各類設備的總稱。建筑物及其附屬設備的壽命:一般建筑物的壽命在60—70年左右，而設施設備的壽命在6—25年不等，對建筑物及其中的設備設施，要及時進行維護和修理，以延長其使用使命，使物業(yè)增值。國外對物業(yè)設備管理（FM）十分重視，如國際物業(yè)設施管理協(xié)會（IFMA）。二、物業(yè)設備分類給排水系統(tǒng)供暖、供冷、通風系統(tǒng)燃氣設備電氣工程設備防雷裝置智能化樓宇的技術設備系統(tǒng)主要有:（一）給排水設備

~是指房屋建筑內部附屬設備中的各種冷水、熱水、開水供應和污水排放和中水系統(tǒng)的工程設施的總稱。1.供水設備分為供水箱、供水泵、小水表、供水管網(wǎng)四個方面,從用途上看，房屋供水基本上可分為生活用水設備、生產(chǎn)用水設備、消防用水設備。2.排水設備是指用來排除生活污水和屋面雨水的部分，包括室內排水管道、通風管、清通設備、抽升設備、室外排水管道等。3.衛(wèi)生設備包括：浴缸、水盆、抽水馬桶、面盆等；根據(jù)接納污水的性質，排水管分生活污水管道工業(yè)廢水管道室外雨水管道4.熱水供應設備淋浴器、供熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、減壓閥、自動溫度調節(jié)器、熱水鍋爐、熱水水箱等。5.消防設備指建筑物內部附屬的消防裝置：消防水池或水箱、消防栓、水槍、滅火器、消防龍頭、消防泵；溫感器、煙感器、防火卷簾、防火門、消防報警系統(tǒng)、消防電梯、抽煙送風系統(tǒng)、消防通道、事故照明。6.中水系統(tǒng)中水系統(tǒng)是將民用建筑或建筑小區(qū)排放的生活廢水、污水及冷卻水等經(jīng)過適當處理后，回用于建筑或建筑小區(qū)作為生活雜用水的壓力供水系統(tǒng)。中水處理設備常用的有：格柵：截留粗大漂浮物毛發(fā)去除器油水分離器調解池沉淀池濾池深度處理構筑物：消毒及活性炭吸附池供暖設備：按所用帶熱體（熱媒）不同分為熱量的發(fā)生器——如鍋爐、蒸汽噴射器等輸熱部分——如室外供暖管道散熱部分——如暖氣片、輻射板、暖風機等供冷設備：制冷機、深井泵、空調機、電扇、冷卻塔、循環(huán)泵等熱水供暖系統(tǒng)（住宅）蒸汽供暖系統(tǒng)電供暖（二）供暖、供冷、通風設備（三）燃氣設備

燃氣灶、燃氣表、天然氣管道等（四）電器工程設備1.供電設備包括鐵盒子（配電箱）、電表、總開關、供電線路、戶外型負荷開關（高壓開關）、室內型漏電保護自動開關、照明燈具等。2.弱電設備隨著人們生活水平的提高，弱電設備越來越多。主要包括：通訊設備(電話、傳真)、廣播設備(收音機)、網(wǎng)絡設備（寬帶）、消防報警設備、電視監(jiān)控設備、閉路共用天線電視系統(tǒng)設備等，總之是用電量小的設備,是相對于強電設備而言的.3.電梯設備是高層建筑:垂直運輸設備。1）按使用性質分客梯貨梯客貨兩用梯2）按速度分高速梯速度2m/s以上快速梯1.5m/s以上低速梯1.0m/s以上（五）防雷設備一般建筑物的避雷設施有：避雷針、避雷網(wǎng)、避雷帶。設備的配置與安裝是根據(jù)物業(yè)的用途、檔次及用戶的要求確定的。如普通住宅：一般設給排水、供電、照明、供暖等設備高層住宅：需增加電梯、消防等綜合性商廈：配備全部設備，先進齊全（六）智能化樓宇的技術設備系統(tǒng)智能化樓宇一般是指：配備了自動化設備的系統(tǒng)。1計算機監(jiān)控技術設備2綜合布線技術設備3計算機信息管理技術設備4計算機網(wǎng)絡與現(xiàn)代通訊技術設備三、物業(yè)設備的管理辦法（一）給水系統(tǒng)的管理具體措施：1做好物業(yè)給水系統(tǒng)設備的基礎資料管理。2防止二次供水的污染。3節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏和大面積積水事故的發(fā)生。4對供水管道、閥門、水表、水泵、水箱進行經(jīng)常性維護和定期檢查，確保供水安全。5制定事故處理預案，發(fā)生斷水故障，應及時搶修。6消防水泵要定期試泵，至少每年一次。7建立責任制，由專人負責日常供水。8定期查表、讀表，定期督促交費、收費。限水、停水前應提前通知。（二）排水系統(tǒng)的管理管理范圍界定：物業(yè)：室內排水系統(tǒng)；道寬在3.5米以下的市政排水設施。市政工程管理部門：道寬在3.5米以上的市政排水設施。管理內容：1重視巡視檢查與維修工作:a)定期對排水管進行養(yǎng)護、清通及清除污垢。b)定期檢查排污管的工作狀態(tài)，防止排污管由于氧化生銹而產(chǎn)生滲、漏水現(xiàn)象。c)對陳舊設備進行更新，防止重大事故發(fā)生。d)室外排水溝渠應定期檢查和清掃，清除淤泥和雜物。2建立健全排水設施的資料檔案。3加強宣傳教育工作。（三）供電系統(tǒng)的管理具體措施：1設備檔案的建立和完善。2建立健全嚴格的配送電運行制度和電器維修制度，責任到人。3加強有關人員的培訓。4建立24小時值班制度。5供電設備的正常維護和保養(yǎng)a)檢查沿墻、脊檐、頂棚架設的明線是否松脫、垂落、損傷。b)檢查各類絕緣導線的絕緣是否老化。c)檢查金屬管連接的地線是否良好。d)檢查開關、燈頭、插座等是否牢固、燈頭吊線距地是否太低。（四）供暖系統(tǒng)的管理（一）鍋爐的檢查及保養(yǎng)1定期檢查有三個重點檢查鍋爐的受侵蝕情況。b)檢查附件是否嚴密。c)檢查受壓部件有無過熱變形或滲漏。超水壓試驗滿足下列條件之一的：a)鍋爐已連續(xù)使用六年或鍋爐已停運1年以上，再次使用的。b)鍋爐經(jīng)過移裝或改裝。c)鍋爐的受壓部件進行了更新或挖補，或經(jīng)過較