北京釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院產(chǎn)品案例研究

釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院案例研究北京中原住宅部技術(shù)中心

2011.06目錄內(nèi)部配套基本概況銷售情況1234產(chǎn)品設(shè)計(jì)宣傳推廣5文化輿論6總結(jié)論7基本概況基本概況——基本參數(shù)項(xiàng)目類型板樓、多層住宅占地面積16667㎡建筑面積43383㎡容積率2.58車(chē)位比1:2.5開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年7月21日入住時(shí)間2011年5月目前均價(jià)110000元/㎡裝修狀況精裝開(kāi)發(fā)商中赫置地投資控股有限公司代理行物業(yè)公司中糧凱萊物業(yè)物業(yè)費(fèi)9.5元/㎡產(chǎn)權(quán)年限70年基本概況——項(xiàng)目位置

位于長(zhǎng)安街北，距釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館300米，南臨玉淵潭湖岸80米，向西900米達(dá)西三環(huán)，向北400米接阜成路，行至二環(huán)2900米，距天安門(mén)6公里，中南海5.5公里盡享四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)；該項(xiàng)目地處國(guó)家與城市的核心行政辦公區(qū)，區(qū)域比鄰的金融街、中關(guān)村；云集大量黨政軍機(jī)關(guān)、教育機(jī)構(gòu)、大型企業(yè)。西通中央政務(wù)區(qū)，其是整個(gè)國(guó)家高級(jí)政治樞紐帶；北近中關(guān)村，這里聚集了大量頂級(jí)教育科研機(jī)構(gòu)；東臨金融街，是北京乃至全國(guó)金融核心區(qū)。距中南海5.5公里距天安門(mén)6公里基本概況——外部配套環(huán)境學(xué)校：海淀區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校、航天機(jī)關(guān)幼兒園、北京工商大學(xué)、立新幼兒園、首都師大二附中、中古友誼小學(xué)、翠微小學(xué)醫(yī)院：海軍總醫(yī)院、銀行：交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、馬神廟郵電所、郵政儲(chǔ)蓄餐飲：新一頁(yè)酒樓、大鴨梨餐飲、川上人家、鼎鼎香金玉麗舞臺(tái)KTV、孔乙己酒店、彩蝶海鮮大酒樓、必勝客娛樂(lè)：玉淵潭公園、中華世紀(jì)壇、中央電視塔購(gòu)物：物美超市、阜成門(mén)華聯(lián)、天外天小商品步行尺度重要政府機(jī)關(guān)：國(guó)家工商行政總局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、北京市財(cái)政局、國(guó)家航天局、國(guó)家外匯管理局、航天科技財(cái)務(wù)公司、中國(guó)核電工程公司、釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館得天獨(dú)厚的配套環(huán)境，城市稀缺核心區(qū)，高端、成熟、完善目錄產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)——總體規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)——建筑設(shè)計(jì)四棟人文建筑由西向東一字排開(kāi)，戶戶南向全景購(gòu)湖。建筑的整體輪廓構(gòu)筑為“山”形，與南側(cè)的玉淵潭“水”相得益彰，隱喻山水相映產(chǎn)品設(shè)計(jì)——建筑細(xì)節(jié)紅磚選擇傳統(tǒng)工藝燒制、德國(guó)進(jìn)口陶土磚，應(yīng)用于建筑表面，質(zhì)樸而親切。

原銅本項(xiàng)目選擇德國(guó)原裝進(jìn)口的KME銅板，應(yīng)用于建筑外觀更顯沉穩(wěn)和莊嚴(yán)。

石材多處裝飾細(xì)節(jié)采用石材，通過(guò)手工打磨，在古樸的紅墻中透射出現(xiàn)代氣息。產(chǎn)品設(shè)計(jì)——景觀設(shè)計(jì)玉淵潭公園北岸景觀該項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)則是玉淵潭公園景觀，昔日御用花園、皇家水系的城市核心地帶，把水景價(jià)值最大化。玉淵潭、昆玉河在中國(guó)傳統(tǒng)文化脈絡(luò)上代代相傳，近850年。產(chǎn)品設(shè)計(jì)——戶型共106戶，1棟6層、1棟8層、2棟13層，3梯2戶面積區(qū)間：310㎡—-1000㎡主力戶型：320㎡-480㎡三居、四居戶型面積（㎡）套數(shù)31330347203531035610411647110其他戶型20總計(jì)1063.4米豁朗高層，14—21米南向面寬，270度瞰景、首層復(fù)式與頂層超大平層等多種戶型設(shè)計(jì)，滿足優(yōu)適生活需求產(chǎn)品設(shè)計(jì)——戶型圖356347313353471411產(chǎn)品設(shè)計(jì)——裝修產(chǎn)品設(shè)計(jì)——建材外立面：紅磚、石材、原銅、鈦鋅板供水：市政24小時(shí)熱水排水：瑞士吉博力同層排水供氣：燃?xì)馊霊舨膳杭泄幔匕宀膳ㄓ崳侯A(yù)留2個(gè)電話接口、網(wǎng)絡(luò)入戶電梯：日本三菱原裝戶門(mén)：德國(guó)biffar或同檔次品牌窗戶：威盾或同檔次品牌門(mén)禁系統(tǒng)：一卡通門(mén)禁電視系統(tǒng)：有線電視空調(diào)系統(tǒng)：三菱或同檔次品牌安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控、電子巡更停車(chē)系統(tǒng)：速賓地下停車(chē)系統(tǒng)吸塵系統(tǒng)：埃迪士中央吸塵信報(bào)箱：大堂集中報(bào)箱內(nèi)部配套最大限度的滿足生活的舒適與私密，特設(shè)家庭會(huì)客式私屬會(huì)所，是家庭空間的延伸。私屬會(huì)所除包括20米長(zhǎng)游泳池、會(huì)客廳、健身房、瑜伽房、SPA、美容、便利店、餐吧、酒吧、雪茄屋以及多功能廳會(huì)所功能外，還提供了私人酒窖儲(chǔ)藏等高檔會(huì)員定制服務(wù)。配套會(huì)所私人管家服務(wù)：特聘請(qǐng)具有多年國(guó)際高端酒店服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)理人員作為“私人管家”五星物業(yè)服務(wù)：“出門(mén)放心、回家開(kāi)心、居住舒心、生活省心”的“四心原則”全方位的安防：全封閉式秩序維護(hù)管理，設(shè)置五道安全防衛(wèi)屏障清潔綠化：24小時(shí)專業(yè)人員保持清潔與維護(hù)，園區(qū)草坪、花木定期修剪與養(yǎng)護(hù)維護(hù)管理：24小時(shí)專線報(bào)修，15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)私屬管家：寵物代養(yǎng)、臨寄物品、代訂機(jī)票、酒店、餐廳、鮮花、牛奶、等無(wú)償服務(wù)服務(wù)目錄銷售情況銷售情況自2009年7月開(kāi)盤(pán)，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格只在開(kāi)盤(pán)后3個(gè)月時(shí)略有降幅，隨后便只升不降。而在今年5月新推出的23套樓盤(pán)中，均價(jià)均在18萬(wàn)-20萬(wàn)之間。

此次推出的一套1000平米以上的戶型，均價(jià)則高達(dá)30萬(wàn)元/㎡。此套樓盤(pán)成為亞洲最昂貴的樓盤(pán)，一時(shí)在房地產(chǎn)界前期一片浪潮。開(kāi)盤(pán)至今價(jià)格走勢(shì)圖時(shí)間剩余套數(shù)2009年7月1062009年8月832010年7月522010年11月332011年5月10開(kāi)盤(pán)至今銷售進(jìn)度購(gòu)房客戶項(xiàng)目專屬于中國(guó)頂級(jí)背景客戶群目錄宣傳推廣宣傳推廣——電子樓書(shū)宣傳推廣——電子樓書(shū)宣傳推廣——戶外廣告文化輿論案名由來(lái)“七”在世界傳統(tǒng)文化中是一個(gè)非常有意思的數(shù)字，人們對(duì)“七”的詮釋和傳說(shuō)，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，妙異多姿，令人神往?！妒ソ?jīng)》中上帝用七天創(chuàng)造了世界；《古蘭經(jīng)》中則把天分為七重，地分為七層；佛教中有萬(wàn)事由地、水、火、風(fēng)、空、見(jiàn)、識(shí)七種本源生成之說(shuō)。

“七”與我們的生活竟如此息息相關(guān)。七個(gè)音符奏出美妙的音樂(lè)，七種顏色繪出美麗的圖畫(huà)，七言詩(shī)歌抒發(fā)動(dòng)人情懷，喜怒哀思悲恐驚為人之七情，菜米油鹽醬醋茶為開(kāi)門(mén)七件事，七月七是中國(guó)情人的佳期……“院”在中國(guó)語(yǔ)言中是對(duì)建筑及其功能的一種定位表述，“深宅大院”就是在形容一種建筑形態(tài)及其所反應(yīng)的生活方式?！霸骸弊旨绕綍r(shí)低斂，又豐厚高貴，更加貼切地隱喻著大院主人的貴重氣質(zhì)和高雅品位。

公元2009年，擇址玉淵潭北岸，承“釣魚(yú)古臺(tái)”之文脈地利，融“七”之傳神寓意，秉“大院文化”之豐厚底蘊(yùn)，“釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院”因此得名。文化傳統(tǒng)歷史、皇脈、土地、教育建筑新傳統(tǒng)規(guī)劃、建筑、細(xì)節(jié)、技術(shù)生活新傳統(tǒng)戶型、精裝、會(huì)所、服務(wù)地脈之傳統(tǒng)釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院從2009年開(kāi)盤(pán)就報(bào)出在京城數(shù)一數(shù)二的高價(jià)——70000元/㎡，直至現(xiàn)在的300000元/㎡。樓王不對(duì)外開(kāi)放，有意向的購(gòu)房者需要提前三天提出看房申請(qǐng)，在總部審批了購(gòu)房者相關(guān)資質(zhì)之后才能允許，更增加了此套房的神秘感。樓王的裝修成本為15000元/㎡每平米成本不到40000元釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院更神秘的吸引力是這是區(qū)域內(nèi)最后一塊軍轉(zhuǎn)民地塊開(kāi)發(fā)商中赫成立不到一年，就拿到了地塊，主要是因?yàn)橹泻罩玫囟麻L(zhǎng)周金輝通過(guò)關(guān)系認(rèn)識(shí)了原項(xiàng)目方面的負(fù)責(zé)人，前期付款速度極快，先付款后簽合同。同時(shí)，拆遷費(fèi)并土地款一起支付開(kāi)發(fā)商須代建另外10棟禁止任何人參觀的低密度住宅樓盤(pán)亮點(diǎn)盡管調(diào)控政策頻出，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格仍然在穩(wěn)步攀升，并時(shí)不時(shí)在京城媒體中成為重頭戲。此次，報(bào)出30萬(wàn)均價(jià)的高位，又一輪掀起媒體的風(fēng)波。在接受媒體采訪時(shí)，其銷售人員對(duì)高價(jià)的解釋為，因?yàn)榫坝^最好，并且可以專門(mén)為客戶量身定制，并且為世界頂級(jí)裝修，因此報(bào)出高價(jià)，更多的問(wèn)題則避而不談。把自己放到了挑戰(zhàn)政府調(diào)控政策的位置上，放到了大眾輿論的“槍口”之下。這樣的炒作最后很可能是“作繭自縛”，搬起石頭砸自己的腳。開(kāi)發(fā)商利用了有些人的攀龍附鳳心理天價(jià)的