商業(yè)項(xiàng)目策劃定位報(bào)告思路模版

平江新城商業(yè)項(xiàng)目

策劃定位報(bào)告工作方法和服務(wù)范圍項(xiàng)目整體研究思路區(qū)域規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究相關(guān)物業(yè)市場研究潛在消費(fèi)者深度訪談國內(nèi)外成功案例研究區(qū)域地塊條件分析區(qū)域競爭項(xiàng)目分析項(xiàng)目發(fā)展策略建議提出若干項(xiàng)目發(fā)展策略的備選方案對各個(gè)方案進(jìn)行財(cái)務(wù)可行性分析項(xiàng)目發(fā)展最優(yōu)方案項(xiàng)目所處的市場環(huán)境分步驟工作流程經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)及區(qū)域研究相關(guān)物業(yè)市場研究成功案例和消費(fèi)者研究發(fā)展建議和投資評估宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究經(jīng)濟(jì),人口及休閑產(chǎn)業(yè)分析房地產(chǎn)宏觀市場分析土地市場及相關(guān)政策分析政府重大規(guī)劃研究分析重大項(xiàng)目發(fā)展對本項(xiàng)目的影響相關(guān)物業(yè)市場研究優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場研究高星級(jí)酒店市場研究寫字樓市場研究優(yōu)質(zhì)公寓市場研究競爭項(xiàng)目分析國內(nèi)外成功案例研究國內(nèi)外類似項(xiàng)目研究成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)總結(jié)消費(fèi)者調(diào)查研究優(yōu)質(zhì)商業(yè)經(jīng)營者深訪酒店經(jīng)營企業(yè)深訪商業(yè)消費(fèi)者問卷調(diào)查甲級(jí)寫字樓租戶深訪公寓買家深訪基地條件研究分析項(xiàng)目發(fā)展方案建議項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位發(fā)展內(nèi)容組合建議平面布局規(guī)劃建議設(shè)計(jì)規(guī)劃亮點(diǎn)建議產(chǎn)品深化建議項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益評估條件假設(shè)現(xiàn)金流分析投資收益分析(IRR;NPV;BACKYEAR)敏感性分析研究方法和范圍1.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究經(jīng)濟(jì),人口及產(chǎn)業(yè)分析人口總量,人口構(gòu)成及人口增長趨勢GDP構(gòu)成及其增長固定資產(chǎn)投資及其增長社會(huì)零售品總額及其增長FDI及其增長經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r極其對項(xiàng)目可能產(chǎn)生的影響其他可能影響地塊長期發(fā)展的限制因素

房地產(chǎn)宏觀市場分析房地產(chǎn)投資額及其增長房地產(chǎn)竣工面積及其增長房地產(chǎn)施工面積及其增長房地產(chǎn)銷售面積及其增長

土地市場及相關(guān)政策研究分析

政府重大規(guī)劃對本項(xiàng)目可能產(chǎn)生的影響研究方法和范圍2.相關(guān)物業(yè)市場研究分析優(yōu)質(zhì)商業(yè)高星級(jí)酒店甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓市場酒店式公寓高端住宅對于相關(guān)物業(yè)市場,我們將主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行研究:項(xiàng)目市場定義物業(yè)發(fā)展概況(總體規(guī)模及分布狀況)供應(yīng)狀況(歷年供應(yīng);未來供應(yīng))需求狀況(歷年吸納率)需求特征(租戶國別,所處行業(yè),租用面積,具體需求及期望等)價(jià)格及租金(歷年價(jià)格及趨勢)未來發(fā)展趨勢研究方法和范圍3.競爭市場研究對于競爭區(qū)域整體市場狀況,我們將主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行研究:競爭區(qū)域及競爭項(xiàng)目屆定區(qū)域內(nèi)總體供應(yīng)及需求狀況對于主要競爭項(xiàng)目,我們將從以下幾個(gè)方面作深入研究分析:項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目發(fā)展概念項(xiàng)目市場定位目標(biāo)客戶群主要競爭力因素市場表現(xiàn)價(jià)格策略與本項(xiàng)目的競爭力評價(jià)研究方法和范圍4.消費(fèi)者調(diào)查研究高力國際將主要采用定性及定量的科學(xué)方法對潛在消費(fèi)群體進(jìn)行研究分析,以期望從消費(fèi)者角度出發(fā),對項(xiàng)目市場定位提供更加科學(xué)可靠的市場依據(jù),主要研究方法包括以下幾種:

適用人群樣本數(shù)量單位費(fèi)用方法消費(fèi)者問卷普通消費(fèi)者大小定量分析小組座談會(huì)潛在目標(biāo)消費(fèi)群小中定性分析深度訪談潛在目標(biāo)消費(fèi)群小大定性分析發(fā)展內(nèi)容產(chǎn)品細(xì)節(jié)消費(fèi)者需求調(diào)查問卷小組座談會(huì)深度訪談德爾菲法消費(fèi)者研究方法研究方法和范圍4.消費(fèi)者調(diào)查研究12345甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓租戶深訪商業(yè)經(jīng)營者深訪酒店式公寓租戶深訪酒店經(jīng)營者深訪商業(yè)消費(fèi)者訪談

潛在租戶背景

選址考慮因素

對整體市場看法

租售考慮及原因

對硬件設(shè)施要求

對軟件設(shè)施要求

對本項(xiàng)目看法

對本項(xiàng)目期望

對本項(xiàng)目合理建議

潛在租戶背景

選址考慮因素

對整體市場看法

租售考慮及原因

對硬件設(shè)施要求

對軟件設(shè)施要求

對本項(xiàng)目看法

對本項(xiàng)目期望

對本項(xiàng)目合理建議

潛在租戶背景

選址考慮因素

對整體市場看法

租售考慮及原因

對硬件設(shè)施要求

對軟件設(shè)施要求

對本項(xiàng)目看法

對本項(xiàng)目期望

對本項(xiàng)目合理建議

潛在經(jīng)營者背景

選址考慮因素

對整體市場看法

租售考慮及原因

對硬件設(shè)施要求

對軟件設(shè)施要求

對本項(xiàng)目看法

對本項(xiàng)目期望

對本項(xiàng)目合理建議

潛在消費(fèi)者背景

對整體市場看法

消費(fèi)習(xí)慣及商業(yè)業(yè)

態(tài)偏好

對硬件設(shè)施偏好

對軟件設(shè)施偏好

對本項(xiàng)目看法

對本項(xiàng)目期望

對本項(xiàng)目合理建議研究方法和范圍5.基地條件研究分析基地條件優(yōu)劣勢分析可能解決的改善方案地塊形狀及地勢分析

景觀資源分析

地塊通行情況分析地塊周邊配套設(shè)施交通基建及未來規(guī)劃區(qū)域功能規(guī)劃研究方法和范圍6.成功案例研究高力國際將選取若干國際及國內(nèi)典型成功案例進(jìn)行深入的研究分析,以期望能夠從中總結(jié)出關(guān)鍵性的成功因素,對項(xiàng)目開發(fā)理念,發(fā)展內(nèi)容組合,功能定位及經(jīng)營主題定位都有所啟示:項(xiàng)目規(guī)模及分布項(xiàng)目輻射范圍項(xiàng)目開發(fā)背景地理位置概念定位及目標(biāo)客戶群發(fā)展內(nèi)容組合項(xiàng)目開發(fā)策略(分期策略)項(xiàng)目租售策略項(xiàng)目成功因素總結(jié)研究方法和范圍7.項(xiàng)目發(fā)展方案建議提出可選發(fā)展方案建議項(xiàng)目整體定位建議

發(fā)展概念

目標(biāo)客戶群定位

檔次定位

形象定位

項(xiàng)目發(fā)展內(nèi)容組合

各發(fā)展內(nèi)容開發(fā)參數(shù)最優(yōu)開發(fā)組合及開發(fā)時(shí)序

各發(fā)展內(nèi)容的合理規(guī)模

各發(fā)展內(nèi)容的功能分布

項(xiàng)目整體布局建議

相關(guān)配套設(shè)施建議

確定項(xiàng)目整體開發(fā)時(shí)序

開發(fā)進(jìn)度控制

分期規(guī)?？刂飘a(chǎn)品建議

整體平面規(guī)劃布局

功能區(qū)域劃分

交通動(dòng)線建議

規(guī)劃亮點(diǎn)建議

產(chǎn)品深化建議(外觀及內(nèi)部)

物業(yè)管理及軟件服務(wù)研究方法和范圍8.項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益評估–國際通用的財(cái)務(wù)分析凈現(xiàn)值NETPRESENTVALUE投資回收年限PAYBACK利潤率PROFITABILITY現(xiàn)金流分析CASHFLOW內(nèi)部收益率IRR投資回報(bào)率RATEOFRETURN12346投資收益評估Investmentappraisal5項(xiàng)目初步設(shè)想創(chuàng)建一個(gè)時(shí)尚的并與社會(huì)肌理協(xié)調(diào)的濱海空間，通過發(fā)展時(shí)尚產(chǎn)業(yè)來拉動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展及創(chuàng)造區(qū)域的經(jīng)濟(jì)引擎創(chuàng)建一個(gè)以水體和開放空間為支柱、生態(tài)可延續(xù)的城市，為居住群體提供具有宜人尺度而又充滿活力的生活環(huán)境磁力吸引點(diǎn)－演藝中心＋特色娛樂設(shè)施項(xiàng)目核心發(fā)展物業(yè)－商業(yè)＋居住項(xiàng)目發(fā)展關(guān)鍵因素－運(yùn)營文化、商業(yè)