房地產(chǎn)企業(yè)成本組成

房地產(chǎn)企業(yè)成本組成

金洋地產(chǎn)張峰某公司標(biāo)準(zhǔn)成本科目21目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成及控制重點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)項(xiàng)組成

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)項(xiàng)組成成本組成1、土地成本2、前期工程費(fèi)3、建安工程費(fèi)4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5、公建配套設(shè)施費(fèi)6、開發(fā)間接費(fèi)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、制作費(fèi)、咨詢費(fèi)、展覽費(fèi)、租賃費(fèi)、售樓處裝修裝飾費(fèi)、職工薪酬、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、招待費(fèi)、交通費(fèi)、會(huì)務(wù)費(fèi)、銷售代理費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、房屋空置費(fèi)……職工薪酬、辦公費(fèi)、交通費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、汽車費(fèi)用、郵電費(fèi)、水電費(fèi)、租賃費(fèi)、會(huì)務(wù)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、咨詢審計(jì)訴訟費(fèi)、稅金、折舊費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、低值易耗品攤銷、壞賬損失……貸款利息支出、存款利息收入、財(cái)務(wù)顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)……項(xiàng)目開發(fā)成本銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用一級(jí)科目二級(jí)科目房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)到竣工發(fā)生的成本主要包括四項(xiàng)費(fèi)用（一級(jí)成本科目），其中開發(fā)成本又主要包括六項(xiàng)費(fèi)用（二級(jí)科目）。土地成本土地成本約占項(xiàng)目總支出的30-40%土地獲取的兩種方式：自行拆遷獲取土地的開發(fā)改造權(quán)

購買可直接用于建設(shè)的熟地。

土地費(fèi)用主要組成：土地征用及拆遷補(bǔ)償金土地出讓金土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)紅線外市政工程費(fèi)土地交易費(fèi)用前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)三通一平費(fèi)審圖費(fèi)報(bào)建招標(biāo)審照等規(guī)費(fèi)監(jiān)理費(fèi)方案調(diào)研費(fèi)評(píng)估咨詢費(fèi)勘察費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)竣工辦理費(fèi)專項(xiàng)基金工程監(jiān)測(cè)費(fèi)前期工程費(fèi)一般由配套部和設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)控制；

一般占項(xiàng)目總支出的2-6％左右；

設(shè)計(jì)費(fèi)為成本控制的重點(diǎn)，占到了前期費(fèi)用的52%左右，同時(shí)設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程造價(jià)的75%甚至以上。前期工程費(fèi)因各地實(shí)際政府相關(guān)收費(fèi)差異有很大差別。對(duì)前期工程費(fèi)用的確定還需考慮以下幾點(diǎn)：“三通一平”和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況充分發(fā)揮臨時(shí)設(shè)施對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的相對(duì)永久性，從而相對(duì)降低開發(fā)成本。前期工程費(fèi)用的其它費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，應(yīng)注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)。同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)控，因此應(yīng)確保既符合政府政策要求，又滿足項(xiàng)目開發(fā)利益。建安工程費(fèi)基礎(chǔ)工程費(fèi)

主體土建工程費(fèi)單體安裝工程樁基工程土方工程基坑維護(hù)樁基檢測(cè)主體土建之結(jié)構(gòu)主體土建之建筑屋面工程外立面裝飾門窗及幕墻工程防水工程欄桿工程等電氣工程給排水工程建安工程費(fèi)占項(xiàng)目總成本50-55%（因地域差異有差別）裝飾工程費(fèi)主體建筑安裝工程費(fèi)設(shè)備工程費(fèi)電梯工程空調(diào)工程……公共部位精裝修工程樓梯間裝飾工程……建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)的確定主要考慮以下幾點(diǎn)：設(shè)計(jì)階段：根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位特點(diǎn)確定合理的容積率，盡可能確定一個(gè)基本控制區(qū)間。做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化，尤其加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化工作。對(duì)設(shè)計(jì)方案的計(jì)算過程進(jìn)行評(píng)審，杜絕人為因素的保守?cái)U(kuò)大，尤其在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上。

對(duì)設(shè)計(jì)單位實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，并明確獎(jiǎng)懲辦法。

鋼筋含量指標(biāo)樁基成本控制經(jīng)濟(jì)指標(biāo)內(nèi)、外裝飾技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)園林建筑及綠化經(jīng)濟(jì)指標(biāo)含砼量窗地比樁基形式室內(nèi)精裝標(biāo)準(zhǔn)、外立面率（含鋼量）軟、硬景比例門窗技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)施工圖限額指標(biāo)砼含量指標(biāo)加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。

對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性，可整合社會(huì)資源，增強(qiáng)“事前控制”的力度。

給設(shè)計(jì)階段必要的時(shí)間也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件

施工階段：加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理。設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究制度。加強(qiáng)設(shè)備、材料品質(zhì)和價(jià)格的管理。在樣板、樣品認(rèn)證制度、進(jìn)場驗(yàn)收確認(rèn)制度監(jiān)控下通常操作方式有：

建安工程費(fèi)甲方限價(jià)承包采購總包自行采購自行采購如大型機(jī)電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料、門窗、幕墻、進(jìn)戶門等，園林景觀工程的部分材料，也可競標(biāo)自行采購。對(duì)一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下.一些沒一次性包死的工程，主材價(jià)格可雙方議定確認(rèn)價(jià)格，結(jié)算時(shí)按限定價(jià)結(jié)算，應(yīng)明確價(jià)格時(shí)限及范圍。

建安工程費(fèi)的確定主要考慮以下幾點(diǎn)：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)約占項(xiàng)目總成本的9--11%左右，由于涉及行業(yè)管理問題，往往成本控制管理相對(duì)來說不容易把控，尤其是紅線外的市政配套。室外排水工程室外供水工程燃?xì)夤こ淌彝夤╇姽こ滩膳こ倘蹼姽こ淌彝猸h(huán)境工程消防工程基礎(chǔ)設(shè)施

對(duì)開發(fā)商來說，一方面要與行業(yè)管理部門保持良好的關(guān)系，另一方面還要積極參與市政方案的設(shè)計(jì)與比選，關(guān)鍵是做好市政配套的方案咨詢工作。選擇最近、最佳、最經(jīng)濟(jì)的路徑與路由是成本控制的關(guān)鍵。社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)：對(duì)于一些中檔樓盤社區(qū)一般為項(xiàng)目總支出的5-6％左右；成本分析的主要重點(diǎn)：對(duì)市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行了解，分析，做好估算。

區(qū)內(nèi)配套：堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及與其它競爭樓盤體現(xiàn)差異化（獨(dú)特性）的前提下，盡量做到精簡配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營管理性，為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營運(yùn)作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，也應(yīng)考慮其適應(yīng)性。小區(qū)智能化的定位：應(yīng)堅(jiān)持“寧精勿多、滿足基本所需”的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用將給物業(yè)經(jīng)營管理增加難度，而且技術(shù)折舊非?？臁；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的確定主要考慮以下幾點(diǎn)：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)景觀環(huán)境工程：一般為項(xiàng)目總支出的4-5％左右，其成本應(yīng)同項(xiàng)目的定位關(guān)聯(lián)，也與項(xiàng)目所處的地域環(huán)境有關(guān)。嚴(yán)格控制園林環(huán)境工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，水景做到面寬水淺，園林景觀在保證突出重點(diǎn)的情況下多做減法，提前進(jìn)行苗木的調(diào)研采購工作，當(dāng)?shù)夭荒軡M足的可跨省市采購，優(yōu)化苗木的品種、高度、胸徑和樹型等，有效控制成本。

室外工程施工：注意各種管線盡可能集中一次開挖、鋪設(shè)，避免多次開挖造成過大損失。做好室外管網(wǎng)綜合，最好一溝多用，降低成本。

高低壓供電系統(tǒng)：高低壓供電系統(tǒng)的費(fèi)用較高，要求項(xiàng)目所在公司充分利用政策規(guī)定，采取多種方式與供電部門協(xié)調(diào)關(guān)系，在供電外網(wǎng)設(shè)計(jì)時(shí)盡可能利用附近的變電所等資源、外網(wǎng)費(fèi)用政府負(fù)擔(dān)或幾家單位共同承擔(dān)等，合理降低該部分費(fèi)用。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)人防設(shè)備工程費(fèi)教育配套工程費(fèi)商業(yè)配套工程費(fèi)環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)通常放在建安費(fèi)用中；包括幼兒園、中小學(xué)等到工程費(fèi)用。包括垃圾處理站及垃圾處理設(shè)備等相關(guān)費(fèi)用包括人防結(jié)構(gòu)及人防設(shè)備等。通常放在建安費(fèi)用中；包括基礎(chǔ)、主體、設(shè)備安裝、裝修工程費(fèi)等。公建配套設(shè)施費(fèi)用公建配套設(shè)施費(fèi)用

公建配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用占總成本1-3%公建配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用組成：開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用組成：主要由職工薪酬、辦公費(fèi)、交通費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、汽車費(fèi)用、水電費(fèi)、租賃費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、物業(yè)開辦費(fèi)等十項(xiàng)費(fèi)用組成。

一般由項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)控制，控制的重點(diǎn)為職工薪酬、辦公費(fèi)、物業(yè)開辦費(fèi)。

開發(fā)間接費(fèi)=（土地成本+四項(xiàng)費(fèi)用）×

2.5%×70%銷售費(fèi)用=銷售收入×2.5%銷售費(fèi)用管理費(fèi)用管理費(fèi)用=（土地成本+四項(xiàng)費(fèi)用）×2.5%×30%財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用=項(xiàng)目開發(fā)成本×？%×基準(zhǔn)利