北京房山區(qū)良鄉(xiāng)地塊初探

北京房山區(qū)良鄉(xiāng)——部分地塊初探2015.10.21一、項目背景

1、良鄉(xiāng)鎮(zhèn)位于北京西南20公里，房山區(qū)區(qū)府所在地，是全區(qū)政治、文化、商貿(mào)中心，是首都的西南門戶。面積69．2平方公里，常住人口11．2萬人，下轄40個行政村，28個社區(qū)，駐鎮(zhèn)中央市區(qū)屬單位110多家，有企業(yè)3930個，商業(yè)網(wǎng)點839個。2、良鄉(xiāng)高教園區(qū)位于良鄉(xiāng)衛(wèi)星城東南端，南鄰六環(huán)路，距市區(qū)廣安門23公里。園區(qū)規(guī)劃占地6.49平方公里，合9745畝。規(guī)劃總建筑面積為299.17萬平方米，總投資約70億人民幣。目前中國社會科學(xué)院研究生院、北京理工大學(xué)、北京工商大學(xué)、首都師范大學(xué)、首都醫(yī)科大學(xué)等八所院校將陸續(xù)搬到這里，校園建設(shè)正在抓緊進(jìn)行。園區(qū)內(nèi)包括教學(xué)科研區(qū)、中央景觀及公共設(shè)施區(qū)、學(xué)生生活區(qū)。教工住宅區(qū)、高科技園區(qū)獨立于園區(qū)外建設(shè)。最終學(xué)生規(guī)模將超過10萬人。3、商品房銷售形勢良好。1-8月，整個房山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積為824.4萬平方米，同比增長10.9%，其中，本年新開工面積為127.6萬平方米，增長0.1%。本年房屋竣工面積為45.9萬平方米，下降7.1%。商品房銷售面積為114.9萬平方米，增長25%；商品房銷售額實現(xiàn)168.5億元，增長22.5%；待售面積為88.7萬平方米，增長15.8%。住宅平均售價2萬余元。主要的開發(fā)單位有：首開、首創(chuàng)、萬科、綠地、金隅等。

4、交通情況：京廣、京原等多條鐵路、京石高速、107、108國道等多條公路干線穿境而過。軌道交通房山線、京良路、京石高速第二通道等多條直達(dá)市區(qū)的快速通道已經(jīng)陸續(xù)建成。

二、政策背景房山區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略按照建設(shè)“三個北京”的要求，房山區(qū)確定了“堅持科學(xué)發(fā)展，堅定不移地走新型城市化道路，加快城市化、工業(yè)化、現(xiàn)代化進(jìn)程，建設(shè)產(chǎn)業(yè)友好、生態(tài)宜居新房山”的新思路和構(gòu)建“兩軸、三帶、五園區(qū)”的區(qū)域發(fā)展新格局。如今,隨著北京市發(fā)展城市南部地區(qū)步伐的加快，房山區(qū)通過城市化帶動與功能區(qū)支撐的“雙輪驅(qū)動”和改善民生與加快發(fā)展的良性互動，加速“三化兩區(qū)”建設(shè)進(jìn)程，更加緊密地同北京城區(qū)連成一體。

“兩軸”即京石高速公路發(fā)展軸和良鄉(xiāng)、燕房組團(tuán)連接線發(fā)展軸。“三帶”即東部發(fā)展帶、中部發(fā)展帶和西部山區(qū)發(fā)展帶。東部發(fā)展帶即京石高速公路以東、永定河以西地區(qū)，以CSD、竇店高端現(xiàn)代制造業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)等為支撐，打造城市前沿發(fā)展區(qū)。中部發(fā)展帶即京石高速公路以西平原地區(qū)，以燕房組團(tuán)為核心，以北京石化新材料科技產(chǎn)業(yè)基地為支撐，輻射帶動周邊地區(qū)，形成中部城市集群。西部山區(qū)發(fā)展帶以房山世界地質(zhì)公園和北京（房山）歷史文化旅游集聚區(qū)為支撐，以長溝、河北兩個市級旅游集散鎮(zhèn)為依托，重點打造休閑會所、文化創(chuàng)意等高端產(chǎn)業(yè)，以淺山區(qū)發(fā)展的突破帶動山區(qū)整體發(fā)展?！拔鍒@區(qū)”即北京石化新材料科技產(chǎn)業(yè)基地、竇店高端現(xiàn)代制造業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、房山中央休閑購物區(qū)（CSD）、中國房山世界地質(zhì)公園和都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)五個重點功能區(qū)。良鄉(xiāng)新城范圍東起小清河、北至南水北調(diào)線和房山區(qū)區(qū)界、西面和南面以六環(huán)路為界，總面積69平方公里。燕房新城東起大石河右岸、南至長周路、西面和北面為現(xiàn)狀燕房地區(qū)的行政邊界，總面積86平方公里。

按照規(guī)劃，良鄉(xiāng)新城將聚集新城商業(yè)中心、文化娛樂中心和客運(yùn)交通樞紐。由于該區(qū)域有軍用機(jī)場，住宅的容積率限制2.0-2.5左右。

三、項目地塊情況（共有七塊意向地塊）1、位于房山區(qū)CSD核心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，距離北京到良鄉(xiāng)的輕軌不足百米，距離京港澳高速公路出口不足3公里，北側(cè)有北師大良鄉(xiāng)附中和良鄉(xiāng)三中；地塊完整南北約500米，東西約260米，土地平整，除北側(cè)有少部分建筑外，其他無拆遷，面積196畝，容積率1.6。該地塊已被房山區(qū)土地儲備中心收儲，因政府欠村里征地補(bǔ)償費(fèi)8億元，一直未出讓。據(jù)中間人介紹，村長擬共同參與開發(fā)，以土地補(bǔ)償款入股。2、北部新城1、2號地，686畝，容積率0.83、73.95畝，容積率1.8。4、高教區(qū)10號地94畝，容積率2.565、長陽鎮(zhèn)軌道交通地塊227畝，容積率1.086、長陽鎮(zhèn)北京理工大學(xué)4、6號地塊，394畝，容積率0.987、房山區(qū)琉璃河鎮(zhèn)地塊面積849畝，容積率0.88四、SWOT分析

優(yōu)勢：良鄉(xiāng)總體的區(qū)位優(yōu)勢明顯，土地及房價近兩年上升較快樓面價已達(dá)萬元左右，房屋平均售價2萬元左右。交通系統(tǒng)完善高速、輕軌、國道縱橫交錯，距離北京新機(jī)場約30公里。隨著高教區(qū)的建成，10萬人的涌入及北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)的外溢，房價還有上升的空間。第一塊地為首先地塊，對方參與共同開發(fā)，有利于緩解我方的資金壓力，便與政府溝通、協(xié)調(diào)。劣勢：對當(dāng)?shù)氐恼吧鐣P(guān)系不熟悉，與萬科、首開等大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同臺競爭，市場需要重新培育，競爭的壓力較大。土地單價較高（每畝400—600余萬元），資金壓力較大。機(jī)會：地塊平整、沒有拆遷的壓力；良鄉(xiāng)為房山區(qū)所在地，資源集中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)先，大學(xué)城為這一新興城市的發(fā)展注入了活力；如發(fā)展迅速可以很快開工建設(shè)，實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)；與大企業(yè)競爭，鍛煉隊伍，成長較快。威脅：經(jīng)濟(jì)處于下行趨勢，市場波動較大，項目及品牌的培育需要時間，市場的認(rèn)知度較慢；合作的變數(shù)較大，雙方需建立互信。綜合分析，良鄉(xiāng)處于快速發(fā)展的重要時期，建議組織專門人員進(jìn)行市場調(diào)研和深度接觸。

以上請總裁審閱。