西安市經(jīng)開(kāi)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

西安經(jīng)開(kāi)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究美城機(jī)構(gòu)2011出品鳳城九路商圈張家堡商圈文景路商圈鳳城五路商圈鳳城二路商圈長(zhǎng)慶商圈鳳城二路商圈范圍：鳳城三路至北二環(huán)之間區(qū)域區(qū)域現(xiàn)狀：為經(jīng)開(kāi)區(qū)目前發(fā)展最成熟、商業(yè)及交通最發(fā)達(dá)區(qū)域商業(yè)發(fā)展：擁有大型超市及中檔集中百貨，缺乏大型高端商業(yè)業(yè)態(tài)分布：以餐飲休閑為主，超市、銀行、醫(yī)院等業(yè)態(tài)齊全，生活便利。代表樓盤(pán)：賽高國(guó)際、華東服裝城、天地時(shí)代廣場(chǎng)、雅荷花園等文景路商圈范圍：文景路鳳城二路至五路之間區(qū)域區(qū)域現(xiàn)狀：區(qū)域處于發(fā)展階段，商業(yè)配套少，但距未央路僅2公里，發(fā)展前景看好，周邊樓盤(pán)文景觀園等均已交房，課帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。商業(yè)發(fā)展：商業(yè)氛圍不濃厚，僅有海璟國(guó)際、人人樂(lè)兩家大型商業(yè)。業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)種類匱乏，鳳城二路有部分底商代表樓盤(pán)：海璟國(guó)際、人人樂(lè)鳳城五路商圈范圍：鳳城八路至鳳城四路之間區(qū)域區(qū)域現(xiàn)狀：規(guī)劃中的未來(lái)經(jīng)開(kāi)區(qū)商業(yè)中心，商業(yè)密集度不高，但發(fā)展迅速。商業(yè)發(fā)展：商業(yè)氣氛逐漸濃厚，多個(gè)大型商業(yè)將逐漸建成。業(yè)態(tài)分布：以高端購(gòu)物場(chǎng)所及高端娛樂(lè)場(chǎng)所為主，提供生活便利的配套設(shè)施相對(duì)匱乏。未來(lái)在此將會(huì)建成雙威理想城、銀池麗舍云端、max未來(lái)等大型商業(yè)。代表樓盤(pán)：賽高街區(qū)、雅荷春天等。長(zhǎng)慶商圈范圍：鳳城五路長(zhǎng)青路至太華路之間區(qū)域區(qū)域現(xiàn)狀：為長(zhǎng)慶油田所屬區(qū)域，正處發(fā)展階段。商業(yè)發(fā)展：大部分為樓盤(pán)底商，規(guī)劃有大型商業(yè)綜合體。業(yè)態(tài)分布：以服務(wù)性便利店為主，未來(lái)3年將建正尚國(guó)際、紫薇希望城配套等大型商業(yè)。代表樓盤(pán)：興樂(lè)園、興盛園、紫薇希望城張家堡商圈范圍：鳳城七路至鳳城九路之間區(qū)域區(qū)域現(xiàn)狀：正開(kāi)發(fā)階段，商業(yè)配套少，但未來(lái)在此建設(shè)的集中商業(yè)多。商業(yè)發(fā)展：正處發(fā)展階段，未來(lái)發(fā)展利好。業(yè)態(tài)分布：無(wú)大型商業(yè)發(fā)展，有部分配套性底商，未來(lái)將會(huì)引進(jìn)王府井等大型商業(yè)。鳳城九路商圈范圍：鳳城九路至鳳城十二路之間區(qū)域區(qū)域現(xiàn)狀：商業(yè)正處發(fā)展階段，商業(yè)配套少，但此區(qū)域有白樺林居、海珀蘭軒、首創(chuàng)國(guó)際、匯通太古城等大盤(pán)，未來(lái)將形成區(qū)域商業(yè)中心。業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)種類豐富，酒店、shoppingmall、影院、奢侈品店等豐富業(yè)態(tài)組合，社區(qū)配套也較完善。代表樓盤(pán)：海珀蘭軒、白樺林居、首創(chuàng)國(guó)際城、匯通太古城等。經(jīng)開(kāi)商業(yè)概述近幾年商業(yè)呈現(xiàn)井噴集中放量式供應(yīng)，且隨著區(qū)域規(guī)劃利好的不斷兌現(xiàn)，商業(yè)的層級(jí)與規(guī)格也得到突飛猛進(jìn)的發(fā)展，多商圈格局逐漸清晰鳳城二路商圈樓盤(pán)名稱位置業(yè)態(tài)樓層單層面積租金出租率鳳城一號(hào)鳳城一路一號(hào)服裝、煙酒、餐飲1F---150元/㎡/月--雅荷花園鳳城一路與未央路十字東北角網(wǎng)吧、酒樓、快餐1-3F3000㎡100元/㎡/月90%天心大廈鳳城二路文景路與未央路之間餐飲1-2F---90元/㎡/月--世紀(jì)大廈鳳城二路文景路與未央路之間餐飲1F---90元/㎡/月--賽高國(guó)際未央路鳳城一路與二路之間Ktv、餐飲、休閑4F---50元/㎡/月100%成都頤站鳳城二路餐飲1-3F1300㎡55㎡元/㎡/月---銀河大廈鳳城二路餐飲1F3000㎡100㎡元/㎡/月---因區(qū)域?qū)懽珠g較多，區(qū)域餐飲占較大比例，餐飲由高檔到中低檔不等；同時(shí)配有中等規(guī)模的基礎(chǔ)生活配套設(shè)施，如人人樂(lè)與崇尚百貨。高檔餐廳大多分布在未央路沿線、鳳城二路以西路段，商務(wù)簡(jiǎn)餐分布在鳳城一路沿線、賽高國(guó)際底層。鳳城一路沿線租金平均120元/㎡/月，鳳城二路沿線租金平均90元/㎡/月，未央路沿線大型商業(yè)租金平均50元/㎡/月；該商圈早期售價(jià)較低，由于早期規(guī)劃體量有限，缺乏大型集中商業(yè)，且該區(qū)域租金在近兩年以5%—10%上漲；該板塊主要以基礎(chǔ)生活與休閑配套為主，目前商業(yè)空間趨于飽和，未央路沿線已經(jīng)不能滿足未來(lái)區(qū)域未來(lái)需求鳳城五路商圈樓盤(pán)名稱位置業(yè)態(tài)樓層單層面積租金出租率雅荷春天鳳城五路西安中學(xué)旁書(shū)城、煙酒、餐飲1F3000㎡180元/㎡/月90%賽高街區(qū)未央路與鳳城五路十字西南角大型商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)-1-4F9900㎡300元/㎡/月95%陽(yáng)光城鳳城五路餐飲1-2F---80元/㎡/月---銀池麗舍云端未央大道與鳳城六路的交叉處東100米生活配套1F1500㎡230元/㎡/月50%該板塊屬于經(jīng)開(kāi)區(qū)二次發(fā)展帶動(dòng)之下的新商圈核心，以賽高國(guó)際二期為區(qū)域代表；該商圈由于擁有教育、地段與地鐵等的多重優(yōu)勢(shì)，后期樓盤(pán)開(kāi)發(fā)層級(jí)明顯較高，且目前該商圈代表經(jīng)開(kāi)的最高層級(jí)，以世紀(jì)金花、人人樂(lè)等中高檔區(qū)域級(jí)商業(yè)為引擎為引進(jìn)大型商業(yè)，該商圈的售價(jià)較低，而后期借勢(shì)區(qū)域價(jià)值攀升，租金明顯翻倍上漲隨著MAX未來(lái)、海景時(shí)代等項(xiàng)目的招商入駐，該商圈的核心價(jià)值已將穩(wěn)固向前樓盤(pán)名稱位置業(yè)態(tài)樓層商業(yè)面積交房時(shí)間售價(jià)Max未來(lái)未央路與鳳城五路交匯東北角寫(xiě)字間、公寓、商業(yè)共30F10000㎡2012年一層5-7萬(wàn)；二層3萬(wàn)；三層2.2萬(wàn)西安環(huán)球貿(mào)易中心未央路與鳳城五路十字東南角大型商業(yè)、超高層寫(xiě)字間、公寓共60F9900㎡2015年約3萬(wàn)元銀池品智天下未央路鳳城五路與六路之間大型商業(yè)、寫(xiě)字間27層11000㎡2012年未開(kāi)盤(pán)現(xiàn)有物業(yè)分析未來(lái)物業(yè)分析鳳城五路賽高國(guó)際西安環(huán)球貿(mào)易中心Max未來(lái)海璟時(shí)代文景路商圈樓盤(pán)名稱位置業(yè)態(tài)樓層單層面積租金海璟國(guó)際鳳城二路與文景路交匯東南角大型商業(yè)---------人人樂(lè)鳳城五路與文景路交匯東南角超市1-4F---90元/㎡/月鳳城二路至五路段僅有兩家大型商業(yè)，周邊均為大型工廠、醫(yī)院、學(xué)校等，但周邊樓盤(pán)眾多，文景觀園已交房，星舍、鳳城一號(hào)、銀象花園、香樟園等樓盤(pán)也于2013年左右交房，未來(lái)人口密度大，是商業(yè)發(fā)展的好地段，再加鳳城二路商圈向外擴(kuò)張，間接影響文景路商圈的發(fā)展。鳳城二路鳳城五路海璟時(shí)代人人樂(lè)在售樓盤(pán)交房時(shí)間文景天下2014年星舍2013年鳳城一號(hào)2011年銀象花園2013年香樟園2013年世融嘉城2013年文景觀園已交房長(zhǎng)慶商圈樓盤(pán)名稱位置業(yè)態(tài)樓層單層面積租金售價(jià)出租率浪琴灣鳳城五路東段底商，生活配套1-2F6500200元/㎡/月4.5萬(wàn)/㎡20%興樂(lè)園鳳城五路東段生活配套1F2000200元/㎡/月4萬(wàn)/㎡100%興盛園街鋪鳳城五路與長(zhǎng)青路交匯底商，煙酒1-2F2000200元/㎡/月---20%正尚國(guó)際鳳城五路與長(zhǎng)青路交匯大型商業(yè)1-6F1600---2-3萬(wàn)--紫薇希望城鳳城五路東段將引進(jìn)人人樂(lè)2500----2.5萬(wàn)/㎡---依托長(zhǎng)慶工業(yè)園發(fā)展，區(qū)域內(nèi)多為長(zhǎng)慶職工樓盤(pán)。區(qū)域現(xiàn)商業(yè)氛圍不濃厚，未來(lái)將有正尚國(guó)際、人人樂(lè)等大型商業(yè)進(jìn)駐。商業(yè)租金平均200元/㎡/月張家堡商圈樓盤(pán)名稱位置業(yè)態(tài)樓層單層面積租金售價(jià)出租率浪琴灣鳳城五路東段底商，生活配套1-2F6500200元/㎡/月4.5萬(wàn)/㎡20%興樂(lè)園鳳城五路東段生活配套1F2000200元/㎡/月4萬(wàn)/㎡100%興盛園街鋪鳳城五路與長(zhǎng)青路交匯底商，煙酒1-2F2000200元/㎡/月----20%正尚國(guó)際鳳城五路與長(zhǎng)青路交匯大型商業(yè)1-6F1600----2-3萬(wàn)--紫薇希望城鳳城五路東段將引進(jìn)人人樂(lè)2500----2.5萬(wàn)/㎡--依托長(zhǎng)慶工業(yè)園發(fā)展，區(qū)域內(nèi)多為長(zhǎng)慶職工樓盤(pán)。區(qū)域現(xiàn)商業(yè)氛圍不濃厚，未來(lái)將有正尚國(guó)際、人人樂(lè)等大型商業(yè)進(jìn)駐。商業(yè)租金平均200元/㎡/月鳳城九路商圈樓盤(pán)名稱位置業(yè)態(tài)樓層單層面積租金售價(jià)出租率白樺林居城北鳳城八路和九路之間、文景路以西底商，生活配套1F10000140元/㎡/月3萬(wàn)/㎡100%鼎正中央領(lǐng)郡鳳城九路與文景路交匯處西北-----1-7F2500-------------首創(chuàng)國(guó)際城鳳城十二路與文景路交叉口東北角---------2000100元/㎡/月----20%海榮名城經(jīng)開(kāi)鳳城九路城市運(yùn)動(dòng)公園北門(mén)正對(duì)面銀行、餐飲1-3F2000260元/㎡/月3-4萬(wàn)/㎡30%魏瑪公館鳳城九路與文景路交匯處西北角餐飲、煙酒、配套1-2F2400150元/㎡/月3.5萬(wàn)/㎡40%正尚國(guó)際鳳城五路與長(zhǎng)青路交匯大型商業(yè)1-6F1600-----2-3萬(wàn)---海博廣場(chǎng)經(jīng)開(kāi)鳳城九路城市運(yùn)動(dòng)公園北門(mén)正對(duì)面蘇寧電器、人人樂(lè)1-5F-----------------商業(yè)產(chǎn)品研究經(jīng)開(kāi)區(qū)作為新興商圈，兩種商業(yè)形式共促區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的繁榮，其中集中商業(yè)已成為市場(chǎng)主流形式經(jīng)開(kāi)區(qū)作為新興商圈，區(qū)域內(nèi)逐漸出現(xiàn)以綜合體形式呈現(xiàn)的購(gòu)物中心類商業(yè)項(xiàng)目，說(shuō)明經(jīng)開(kāi)區(qū)整體的商業(yè)市場(chǎng)逐步從傳統(tǒng)的零售導(dǎo)向性向綜合多元化業(yè)態(tài)發(fā)展的方向進(jìn)行過(guò)渡。樓盤(pán)名稱位置商業(yè)存量/總體量單層面積柱距租金及走勢(shì)出租率售價(jià)及價(jià)格走勢(shì)浪琴灣經(jīng)開(kāi)鳳城五路東段1.3萬(wàn)65006m200元/平米，11年交房20%08年商鋪售罄，價(jià)格1.5萬(wàn)；現(xiàn)價(jià)格4.5萬(wàn)每平米紫薇希望城經(jīng)開(kāi)鳳城五路東段1.8萬(wàn)2500

0%2.4-2.5萬(wàn)/平，售罄白樺林居城北鳳城八路和九路之間、文景路以西一層底商+三層商業(yè)+三層會(huì)所2.5萬(wàn)平開(kāi)間4米，進(jìn)深7米20平3300元/月；次干道80元/平，主干道140元/平100%3萬(wàn)元/平鼎正中央領(lǐng)郡鳳城九路與文景路交匯處西北一層2500平*7層會(huì)所*3棟共5萬(wàn)25006m無(wú)

首創(chuàng)國(guó)際城鳳城十二路與文景路交叉口東北角一層底商5000平+集中商業(yè)底商2000平7m有自己運(yùn)營(yíng)中心，自持，規(guī)劃5星酒店

海榮名城（在）經(jīng)開(kāi)鳳城九路城市運(yùn)動(dòng)公園北門(mén)正對(duì)面共三層4000平，底商2400平

5米260元/平；30%均價(jià)3~4萬(wàn)魏瑪公館鳳城九路與文景路交匯處西北角5000平60平*40間8米10年140元/平；現(xiàn)150元/平靠近鳳城九路出租率50%，靠近鳳城十路5%09年；11年3.5萬(wàn)興樂(lè)園

單層街鋪2000平20005m06年100元/平；11年200元/平100%4萬(wàn)/平興盛園正尚國(guó)際街鋪鳳城五路和四路之間雙層街鋪4000平20006m06年100元/平；11年200元/平20%

楓韻潤(rùn)園西安常青二路向東200米600平*3層*3棟600平6m220元/平底商出租100%，二、三層30%4.5萬(wàn)/平雅荷春天經(jīng)開(kāi)西安中學(xué)東500米共兩層6000平3000平4m鳳城五路沿線180元/平90%3-4萬(wàn)/平卡地亞鳳城五路與明光路什字交匯處3.3萬(wàn)8250平8.5m

一層3萬(wàn)，二層2萬(wàn)，三層1.5萬(wàn)，4層1.2萬(wàn)賽高街區(qū)未央大道與鳳城五路十字交匯處5.1萬(wàn)負(fù)一層12000平；一層~四層9900平7.5m只租不賣(mài)，負(fù)一層240元/平；一層臨街300元/平；一層內(nèi)部350元/平；2層300元/平95%

世紀(jì)金花未央大道與鳳城五路十字交匯處1450036287.5m

100%

EE康城張家堡廣場(chǎng)正東1公里600020006m180元/月40%3萬(wàn)元/平集中商業(yè)沿街商鋪體量主流商業(yè)體量為4萬(wàn)—5萬(wàn)㎡，后期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目體量也將逐步增大一層1800-2800㎡二層以上1600-2500㎡柱距主流柱距為7—8米主流柱距為5—6米出租率二路商圈100%二路商圈100%五路商圈80%五路商圈85%張家堡周邊30%張家堡周邊40%價(jià)格走勢(shì)09年約8000元，目前約2.5萬(wàn)09年約1萬(wàn)，目前為2.8萬(wàn)代表項(xiàng)目天地時(shí)代廣場(chǎng)、新界、MAX未來(lái)等魏瑪公館、白樺林居等商業(yè)產(chǎn)品研究面積不斷增大，價(jià)格翻倍明顯，且沿地鐵沿線鄰未央路的商鋪價(jià)格明顯處于高位，且銷(xiāo)售較快，鳳城二路的零空置率，區(qū)域商業(yè)供不應(yīng)求首創(chuàng)國(guó)際城項(xiàng)目概況

項(xiàng)目名稱：首創(chuàng)國(guó)際城

業(yè)態(tài)：住宅+商業(yè)+辦公+酒店

項(xiàng)目地址：鳳城十二路不文景路交叉口東北角

開(kāi)發(fā)商：西安首創(chuàng)新開(kāi)置業(yè)有限公園

交房時(shí)間：多期開(kāi)發(fā)，分為南北兩區(qū)；北區(qū)尚未開(kāi)巟；南區(qū)已開(kāi)發(fā)四區(qū)，一期

二2010年入?。皇缕谌趯⒍?011年7月呾11月交房；四期2011年4月開(kāi)盤(pán)，

2013年6月交房

租售策略及租金售價(jià)

商鋪全部自持，租金未定

物業(yè)管理費(fèi)：1.5元

公攤率：20%項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處二經(jīng)開(kāi)區(qū)北部，鄰近新行政中心及地鐵2號(hào)線，未來(lái)北客站商圈相連，地理位置較好；劣勢(shì)：周邊無(wú)成型居民區(qū)，無(wú)商業(yè)氛圍；首創(chuàng)國(guó)際城將引進(jìn)北京王府井百貨作為大型商業(yè)配套，定位為中高檔百貨，

建筑指標(biāo)

卙地面積：35.8萬(wàn)平方米

項(xiàng)目體量：168萬(wàn)平方米

社區(qū)公建配套：42萬(wàn)平方米

商業(yè)體量：6.25萬(wàn)平方米

總戶數(shù)：9736戶總棟數(shù)：59棟

車(chē)位：7790個(gè)

租售策略及租金售價(jià)

租售策略：待定

物業(yè)管理費(fèi)：待定

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：

優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目緊靠新行政中心及城市運(yùn)動(dòng)公園，幵鄰近地鐵2號(hào)線行政中心站，地理位

置較好；

劣勢(shì)：處二張家堡環(huán)島，未來(lái)停車(chē)車(chē)位及交通動(dòng)線挑戰(zhàn)很大；

賽高城市廣場(chǎng)正對(duì)市政店，因此建筑高度局限性較大。

賽高城市廣場(chǎng)項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：賽高城市廣場(chǎng)業(yè)態(tài)：商業(yè)+辦公+酒店+酒店式公寓項(xiàng)目地址：鳳城七路與未夬路交叉口西南角開(kāi)發(fā)商：陜西富力房地產(chǎn)公園交房時(shí)間：2011年動(dòng)工，預(yù)計(jì)大型高端商業(yè)購(gòu)物中心2013年底開(kāi)始營(yíng)業(yè)，2014年全部完工。建筑指標(biāo)基地面積：61364平方米項(xiàng)目體量：40萬(wàn)平方米地上面積：30萬(wàn)平方米地下面積：10萬(wàn)平方米酒店體量：5萬(wàn)平方米正尚國(guó)際金融中心項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：正尚國(guó)際釐融中心業(yè)態(tài)：住宅+商業(yè)+辦公+酒店+酒店式公寓項(xiàng)目地址：張家堡廣場(chǎng)東南角、鳳城七路不鳳城八路乀間開(kāi)發(fā)商：西安正尚國(guó)際置業(yè)有限公園交房時(shí)間：2016年10月租售策略及租金售價(jià)商業(yè)自持，租金徃定項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目緊靠新行政中心及城市運(yùn)勱公園，幵鄰近地鐵2號(hào)線行政中心站，地理位置較好；劣勢(shì)：處二張家堡環(huán)島，交通勱線挑戰(zhàn)很大；正尚國(guó)際金融中心項(xiàng)目規(guī)劃：一個(gè)以國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓為主，配套建設(shè)超虧星級(jí)酒店、酒店服務(wù)式公寓以及販物中心、國(guó)際俱樂(lè)部等具有高品味文化內(nèi)涵、設(shè)施齊全的城市綜合樓。建筑指標(biāo)卙地面積：33529.62平方米項(xiàng)目體量：28-35萬(wàn)平方米商業(yè)體量：4-6萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓面積：4-5萬(wàn)平方米機(jī)勱車(chē)位：1萬(wàn)平方米租金/售價(jià)水平走勢(shì)及分析經(jīng)開(kāi)區(qū)商圈作為新興商圈，現(xiàn)有項(xiàng)目主要集中在鳳城五路以南，未央路兩側(cè)餐飲商鋪?zhàn)饨疠^高；隨著政府機(jī)關(guān)落戶鳳城八路，多個(gè)大型在建項(xiàng)目逐步完工，以及區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，大量外來(lái)人口的涌入將對(duì)生活配套設(shè)施和高端消費(fèi)產(chǎn)品有極大的需求，經(jīng)開(kāi)區(qū)商圈將逐步成為高端目的性消費(fèi)的集中區(qū)域，租金升值空間巨大。經(jīng)開(kāi)在售商業(yè)研究全新的商業(yè)格局將在經(jīng)開(kāi)區(qū)數(shù)個(gè)大型綜合體項(xiàng)目入市后逐漸形成項(xiàng)目名稱項(xiàng)目狀況1賽高國(guó)際街區(qū)營(yíng)業(yè)中2崇尚百貨3華東服飾廣場(chǎng)4首創(chuàng)國(guó)際城未開(kāi)工5匯通太古城在建6賽高城市廣場(chǎng)7MAX未來(lái)8盛龍廣場(chǎng)9正尚國(guó)際金融中心經(jīng)開(kāi)在售商業(yè)研究隨著城市重心的不斷北移與各種規(guī)劃利好的不斷兌現(xiàn)，未來(lái)經(jīng)開(kāi)經(jīng)陸續(xù)開(kāi)發(fā)大型商業(yè)項(xiàng)目及城市綜合體，未來(lái)商業(yè)空間一片向好項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址業(yè)態(tài)/定位商業(yè)體量辦公體量城市綜合體項(xiàng)目首創(chuàng)國(guó)際城鳳城十二路與文景路交叉口東北角大型購(gòu)物中心62500---匯通太古城鳳城十一路與文景路交叉口東北角大型SHOPPI