店鋪選址調查分析報告范文

店鋪選址調查分析報告范文了解該地段家庭人口及收入水平家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數(shù)量、質量和檔次的要求。家庭的大小也會對未來的商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭（有一個獨生子女），則其消費需求幾乎是以孩子為核心來進行。家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向為購買保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點投資于兒童食品、玩具等。一個地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一個地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)模可相應擴大。要計算一個地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學的人口數(shù)，減去到外地上班、上學的人口數(shù)。部分隨機流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學校文化區(qū)等地。對白天人口多的地區(qū)，應分析其消費需求的特性進行經(jīng)營。比如采取延長下班時間、增加便民項目等以適應需要。人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。一般在評估地理條件時，應認真測定經(jīng)過該地點行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關系。上下車客人數(shù)的調查重點為：1.各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。2.上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。3.上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。根據(jù)車站出入的顧客年齡結構，可了解不同年齡顧客的需求。一般而言，調查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點。如：1.居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。2.日常上班的場所、學校、醫(yī)院等，乃白天人口集結之場所，也就是人口聚集地區(qū)。3.火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結點，也是人口聚集之處。4.體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所。商圈內(nèi)家庭和人口的消費水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。經(jīng)過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。(1)商圈的調查商圈，也稱商業(yè)圈，是指店鋪吸引消費者的地理區(qū)域。商圈的大小，與消費者所購買商品的特性、消費習慣、交通因素等有很大關系。一般以店鋪設定的地點為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設定考慮的因素，但實際上，還應綜合店鋪的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、交通網(wǎng)的設立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圓，店鋪類型、規(guī)模、周圍有無競爭者，顧客往返時間和交通障礙等都會影響商圈調查的結果。商圈包含三個層次：中心商業(yè)田、次級商業(yè)田和邊緣商業(yè)圈。中心商業(yè)圈占這一店鋪顧客總數(shù)的55％一70％。這是最靠近店鋪的區(qū)域，顧客在人口中所占的密度最高，每個顧客的平均購貨額也最大，很少同其他商圈發(fā)生重疊。次級商業(yè)圈包含這一店鋪顧客總數(shù)的15％一25％。這是位于中心商業(yè)圈外圍的商圈，顧客較為分散，一般日常用品對這一商圈的顧客缺少吸引力。邊緣商業(yè)圈包含了剩余部分的顧客，他們最分散，如便利店對他們就不具有吸引力，只有一些特殊晶、選購品才會吸引他們的到來。①有效商圈范圍的調查對于新設店鋪商圈的劃定，往往通過調查評價，包括對市場趨勢的分析和對消費者的調查。要劃定一家新設店鋪的商圈界限，可使用美國學者威廉?雷利提出的雷利法則，也可稱為“零售引力法則（定律）”。他認為，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離店鋪的遠近而有所不同，店鋪吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離兩方面發(fā)揮作用。其內(nèi)容是在兩個城鎮(zhèn)之間設立一個中介點，顧客在此中介點可能前往任何一個城鎮(zhèn)購買，這個點位于對顧客具有同等吸引力的兩家商店位置上。雷利法則假定兩地的交通條件和供應狀況是相同的。則A城鎮(zhèn)的商圈范圍為15公里，B城鎮(zhèn)的商圈范圍為5公里。實際上，任何兩地的交通條件和供應狀況都不會完全相同。因此，企業(yè)在確定商圈時，要考慮到不同地點的實際情況，對測定的商圈大小進行適當?shù)恼{整，使之更接近于真實情況。雷利法則較適宜于以汽車為交通工具的國家和地區(qū)，對亞洲地區(qū)采說，人口密度高，購物主要以步行為主，可能更多地考慮步行的距離對商圈的影響作用。對于超級市場而言，不同的業(yè)態(tài)模式由于經(jīng)營的商品種類不同，目標顧客不同，因而具有不同的商圈范圍；借鑒國外經(jīng)驗，一般而言；倉儲式商場實行會員制度。許多商品都是成批購買，商圈范圍可達到50公里；大型綜合超市賣場面積大，經(jīng)營商品種類豐富，因而可吸引遠距離的顧客，商圈也可達到15-20公里；而標準食品超市主要經(jīng)營食品、商圈一般為5公里；傳統(tǒng)食品超市經(jīng)營的商品種類少，商圈約為1—3公里；便利店因為經(jīng)營商品種類少，而價格又比其他的超市高，消費者購買主要是為了求方便，因而商圈只有500米左右。②商圈的顧客群調查b.將幾個時段內(nèi)測定的流動人口數(shù)平均，得到每小時平均人數(shù)。c預估不同年齡層可能發(fā)生的客單價，即每一個顧客的購買金額。d.預估入店率，即流動人口中進入店鋪的人數(shù)比例。住戶測定的方法是：(b).根據(jù)遠近距離估計入店串，第一商圈最高，第二商圈次之，第三商圈最低。（C）.客單價預估則與入店率成反比，距離近、常上門的顧客，其購買單價通常不會太高，而距離遠、上門次數(shù)少的顧客，其購買的單價通常較高。店址調查及其評估方法③商圈內(nèi)的競爭店調查在作商圈內(nèi)競爭店調查時，必須考慮到下列因素：現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的數(shù)量，規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。任何一個商圈都可能處于商店過少、過多或飽和的情況。過小的商圈內(nèi)只有很少的商店，提供滿足商圈內(nèi)消費者需求的特定產(chǎn)品與服務，以至每家商店都得不到相應的投資回報；一個飽和的商圈內(nèi)的商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務的需要。飽和指數(shù)表明，一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由下式求得：一般來說，應選擇飽和指數(shù)較高的商圈開店。因為飽和指數(shù)越大，這意味著改善圈內(nèi)的飽和度越低；飽和指數(shù)越小，商圈的飽和度越高。④開業(yè)后營業(yè)額估算營業(yè)額的估算應考慮：商圈內(nèi)常住居民的購買量；商圈范圍內(nèi)企事業(yè)單位的購買量；流動顧客群的購買量；超級市場在商圈范圍內(nèi)的市場占有率等。對于商圈內(nèi)常住居民的營業(yè)額估計，可采用下式：住戶營業(yè)額估計；戶數(shù)*人店率*客單價則：第一商圈：80*45%*50=1800（元）第二商圈：350*25%*58=5075（元）第三商圈：600*10%*70=4200（元）住戶總營業(yè)額：1800+5075+4200=11075（元）對于商圈內(nèi)流動人口的營業(yè)額估計，可采用下式：流動人口營業(yè)額估計（元／時）；每小時平均人數(shù)*客單價*入店率將不同年齡層加總的預估營業(yè)額（元／時）乘上一個“常數(shù)”，即為每日流動客的營業(yè)額。便利店該常數(shù)值可設為20，而超市則可根據(jù)營業(yè)時間的長短來確定，如營業(yè)時間為12小時，則常數(shù)可設為10，原因是每天都會有一段離峰時間，扣除離峰時間，才比較接近事實，舉例如表3—2所示。表1—2營業(yè)額預估合計：2450.90元/時X20=49018（元/日）則總營業(yè)額為:11075+49018=60093（元／日）⑤合適的賣場面積確定連鎖超市一般對某種業(yè)態(tài)的店鋪都定有賣場面積標準及賣場結構標準。這一方面是為了樹立統(tǒng)一的企業(yè)形象；另一方面也是為了使商品的平面布置、立體陳列、設備安置等店鋪設計項目套用標準化的模式，以降低設計費用；也是為了使各連鎖店的商品結構的基本一致性而使采購成本和流動資金降低。所以，要實現(xiàn)經(jīng)營的標準化，首先必須做到賣場面積及結構的標準化。但是，由于完全標準化的店鋪往往難以找到，所以對于不同業(yè)態(tài)的店鋪可以設定一個范圍，各公司在選址時，可根據(jù)預估的營業(yè)額指標，做一相應調整。［例］假定目前國內(nèi)中小型超市平均每天每平方米銷售額為90元，則超市的賣場面積為60093／90：667．720（平方米）。一般來說，賣場與后場（倉庫和辦公室等）的比例為8：2，則這家超市的總的營業(yè)面積為667．70／0．8：834．63（平方米），后場面積為166．93平方米。另外，企業(yè)還可根據(jù)預選地址周圍環(huán)境（包括道路交通條件等）的實際變化，對店鋪面積做一相應調整，以使其更接近于實際情況。⑥投資收益調查通過商圈調查可以估算店鋪的營業(yè)額，但該店鋪是否值得經(jīng)營，還必須把營業(yè)額與投資額相比較，評估出損益狀況。這項評估要注意長遠性的考慮，如10年以上。①開店投資預估。開店投資主要包括:a.設備，如冷凍、冷藏設備、空調設備、收銀機系統(tǒng)、水電設備、車輛、后場辦公設備、內(nèi)倉設備、賣場陳列設備等。b.工程，如內(nèi)外招牌、空調工程、水電工程、冷凍、冷藏工程、保安工程等。c.包裝材料，如營業(yè)性和保沽性消耗晶等。d.設計費用，對連鎖公司來說，這筆費用可大大節(jié)約。連鎖公司總部應事先確定設備及工程投資項目、供應廠商、數(shù)量及金額。②經(jīng)營費用預估。經(jīng)營費甩可分為固定費用與變動費用兩類。固定費用是指與銷售額的變動沒有直接關系的費用支出，如工資、福利費、折舊費、水電費、管理費等；變動費用是指隨商品銷售額的變化96變化韻費用,如運雜費、保管費、包裝費、商品損耗、借款利息、保險費、營業(yè)稅等。上述各項費用究竟要控制在多少之內(nèi)，無統(tǒng)一的標準，但最基本的前提是：毛利率要大于費用率。同時要注意以下各項：貸損控制在0．4％以.店員薪資總額不得超過總費用的一半；人事費用與銷售額的比軻須小于7％；總費用與銷售額的比例便利店要在18％以內(nèi)（以25％的毛利率為基礎），超市要在12％以內(nèi)（以17％的毛利率為基礎）；總費用與總利潤之比要維持在80％之內(nèi)；固定費用占總費用的比例應為85％以上。店址調查及其評估方法③損益平衡點分析。損益平衡點是指店鋪收益與支出相等時的營業(yè)額，超過此點，店鋪即有盈利，低于此點即表示虧損。a.損益的計算方法如下：實際攢益=稅前損益一分擔總部費用稅前損益=銷售毛利一變動費用一固定費用銷售毛利=營業(yè)收人一銷售成本b.損益平衡點的計算方法如下：固定費用損益平衡點銷售額： 毛利率-變動費用率c.經(jīng)營安全率的計算方法如下?lián)p益平衡點銷售額經(jīng)營安全率=(1— )X100％預期銷售額這一比例是衡量店鋪經(jīng)營狀況的重要指標，一般測定的標準為：安全率在30%以上為優(yōu)秀店；20%—30%為優(yōu)良店；10%?20%為一般店；10%以下為不良店。(2)店址調查的評估方法店址在進行了立地調查，對某些指標進行了估算后，還不能確定是否適合開店，只有對這些指標進行評估后，才能做出決定。本節(jié)只給出兩種基本的方法，以供讀者參考。①比較法即將本店的各種條件與銷售業(yè)績良好的商店比較，看看其優(yōu)于本店的條件有哪些，劣于本店的條件有哪些。這樣，企業(yè)就可以了解本店鋪在同類市場上的地位以及不足之處。通過逐步改善，提高企業(yè)在市場上的競爭地位.②市場占有率法對于任何一個店鋪來說，都有一個損益平衡點銷售額的估計若此銷售額所要求的商圈必要市場占有率比較低，則風險不高；反之，要求的市場占有率越高，風險越高。假設預選地的商圈規(guī)模為100萬，只要銷售額達30萬即可達損益平衡點，即30%的商圈占有率，風險便不高。若銷售額需達70萬元才可達損益平衡點，而70%的商圈占有率是非常高難度的指標，萬一有任何失誤，極易蒙受損失。因而，在該地開店的風險就過高。般來說，某店鋪的必要市場占有率越低越好。某店鋪的必要市插占有率；損益平衡點銷售額／市場規(guī)模市場規(guī)模：商圈內(nèi)戶數(shù)*每戶支出連鎖便利店的選址調查一、調查背景安徽百大合家福連鎖超市股份有限公司是由合肥百貨大樓集團股份有限公司投資控股的大型綜合超市連鎖企業(yè)，是百大集團調整商業(yè)經(jīng)營格局，發(fā)展新型零售業(yè)態(tài)重要戰(zhàn)略舉措下誕生的。公司于2000年5月成立以來，依托合肥百貨大樓集團的品牌、人才、信譽和資金優(yōu)勢，在集團公司連鎖化、規(guī)?；?、集約化和多角融合的戰(zhàn)略引導下，不斷致力于大型綜合超市、標準超市、社區(qū)超市的發(fā)展，取得了良好的信譽和經(jīng)營績,銷售額、利稅總額等各項經(jīng)營指標均名列全省超市業(yè)前列。在合肥大小超市遍地開花的大環(huán)境下，合家福將新一輪的目標群體定位在了社區(qū)，力求為消費者提供更實惠的便利。二、調查目的1.選擇合適開社區(qū)便利店的地域2.詳細了解目標區(qū)域的消費概況以及競爭者情況，為門店選址提供正確依據(jù)。三、調查對象及抽樣四、調查內(nèi)容:.哪些地域適合開便利店.目標區(qū)域的周邊環(huán)境.消費者收入調查.競爭者調查五、調查方法實地考察、現(xiàn)場問卷調查六、樣本量：5000份七、調查執(zhí)行控制:2.實地考察：對第一步得出的幾個區(qū)域進行考察，包括消費潛力、周邊環(huán)境及競爭者。3.對目標區(qū)域進行消費者情況調查要求：立地條件：（1）坐落于“生活道路”所謂“?；畹缆贰笔侵干痰晁幍牡缆凡皇且粭l單純的交通道路，周圍應該有—定的住家和單位。這樣可以保證有一定數(shù)量的固定顧客。（2）緊挨車站這里的車站主要指地鐵車站?；蛘叨嗖抗能噮R集、客流量大的公共汽車車站。緊挨車站可以為商店帶來較多的流動顧客。（3）商圈內(nèi)有足量的生活人口一般情況下商圈內(nèi)應保證有3000人以上的生活人口存在（徒步5—7分鐘之內(nèi)）、這樣才能有利于發(fā)揮便利店的便利功能。（4）靠近集聚人的場所能集聚人的場所主要指政府機構、影劇場、警署、醫(yī)院、學校、游覽地等。它們可以為商店帶來大量的客流。（5）附近有辦公樓街有辦公樓存在就有客流存在，辦公樓內(nèi)的客流又是以購買力水平比較高的白領為主，他們對便利店往往具有比較旺盛的即時需求。（6）附近有單身宿舍或單身公寓單身宿舍或單身公寓里的居住者對便利的追求特別明顯，這就為便利店的銷售帶來了極大的機會。（7）房租應在一天的銷售額以下便利店的運轉必須建立在低成本的基礎之上，房租太高將阻礙便利店的規(guī)模擴張。適宜的月房租最好控制在一天的營業(yè)額之內(nèi)。（8）競爭者較少商圈內(nèi)應盡量沒有競爭者、因為有了競爭對手將使商店的顧客分流，從而影響到經(jīng)濟效益。不適合便利店發(fā)展的因素：（1）商圈內(nèi)人口極少（2）車流的動線很少車流的動線指車輛行走時的移動路線。如商店所在的位置車流的動線很少，則意味著商店的流動顧客會受影響。（3）地下店鋪設在地廠室的便利店由于不能充分發(fā)揮便利店的特殊功能，因此客流會受到影響。主要缺點是：顧客進出不方便；店鋪位置不醒目而難以招徠流動顧客。（4）要登樓梯的店鋪和前者一樣、要登樓梯進入商店，會給顧客帶來不方便，從而違背了便利店主要提供方便的原則。（5）不能設店招與燈箱的店鋪商店由于受到環(huán)境條件的制約不能設立店招或燈箱，意味著商店的醒目與一目了然會大打折扣，而便利店的醒目與一目了然是保證客流的重要手段。（6）店鋪的形狀不規(guī)則長方形或是正方形的商場比較適合便利店的經(jīng)營，如果商場的形狀不規(guī)則，那么在一個本來營業(yè)面積就很小的空間內(nèi)很難合理地去安排商品的陳列，這就會增加顧客選購商品的時間。競爭者調查：（1）識別競爭者。（2）識別競爭對手的策略，力求揚長避短，發(fā)揮優(yōu)勢，在競爭中保持主動地位。（3）判斷競爭者目標，有助于推斷每個競爭者是否對其目前的地位和財務成果感到滿意，并由此推斷該競爭者改變戰(zhàn)略的可能性以及對于外部事件（如商業(yè)循環(huán)）或其他廠商的行動所作出的反應的力量有多大。SWOT分析，評估競爭者的優(yōu)勢和劣勢，預測機會與威脅。(5)判斷競爭者的反應模式，從而使企業(yè)能確認在什么地方應集中優(yōu)勢進攻，在什么地方應加強防守，在什么地方應主動退讓；應進攻誰，回避誰，擬定較適合企業(yè)的市場競爭戰(zhàn)略，爭取處于較為有利的競爭地位。八、人員安排實地考察人員：3名問卷準備：2名問卷調查人員：3名調查報告撰寫：2名調查程序及時間安排問卷的設計1周項目準備階段1周問卷調查階段4天數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析階段3天調查報告撰寫階段1周總計5周九、經(jīng)費預算1.策劃費20002.交通費10003.信息費10004.公關費10005.問卷調查費20006.統(tǒng)計報告費1000總計8000附件：連鎖便利店選址調查問卷先生,女士您好:我們是安徽工商職業(yè)學院的大三學生.感謝您從百忙中抽出時間填寫這份關于便利店的調查文卷.我們設計這份調查文卷,是為了更好得了解您對便利店的認識和您的需求,以便為您提供更貼心的服務。非常感謝您的積極配合!（注意：除有特別說明，下列選題均