房地產(chǎn)基礎知識培訓內容

房地產(chǎn)基礎知識培訓內容P1房地產(chǎn)根底2房地產(chǎn)估價的三種根本方法：比較法、本錢法、收益法比較法適用于在同一供求范圍內存在著較多的類似的房地產(chǎn)交易。比較法估價一般可分為七個步驟：1〕收集交易信息、2〕選取可比實例；3〕建立價格可比根底4〕進展交易情況修正5〕進展交易日期影響修正6〕進展房地產(chǎn)狀況影響修正；7〕求取比準價格●

房地產(chǎn)價格及估價第一章3●

房地產(chǎn)價格及估價房地產(chǎn)估價的三種根本方法：比較法、本錢法、收益法本錢法適用于哪些即無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價。房地產(chǎn)的本錢構成：1〕土地取得本錢、2〕開發(fā)本錢；3〕管理費用4〕投資利息；5〕銷售費用6〕銷售稅費；7〕開發(fā)利潤4房地產(chǎn)估價的三種根本方法：比較法、本錢法、收益法收益法是預測估價對象的未來正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法適用的對象是有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如商鋪、寫字樓等；收益法的根本計算公式：房地產(chǎn)的價格=房地產(chǎn)凈收益/房地產(chǎn)的資本化率或折現(xiàn)率●

房地產(chǎn)價格及估價5●

城市規(guī)劃知識第二章城市規(guī)劃常用術語及指標1、用地性質：土地出讓一般分5類：商業(yè)用地、綜合用地、工業(yè)用地、住宅用地和其他用地，根據(jù)?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例?，各類土地出讓的最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。2、城市5線：城市紅線--城市主次干道路幅的邊界控制線城市綠線--城市各類綠地的邊界控制線城市藍線--城市水域的邊界控制線城市紫線--歷史文化街區(qū)、優(yōu)秀歷史建筑及文保單位的邊界控制線城市黃線--對開展全局有影響、必須控制的城市根底設施用地的邊界控制線。

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城市規(guī)劃知識城市規(guī)劃常用術語及指標3、用地面積：建立工程報經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門取得用地規(guī)劃許可后，經(jīng)國土資源行政主管部門測量確定的建立用地土地面積4、用地紅線：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準的建立用地范圍的界限。5、建筑控制高度：屋面最高檐口底部到室外地坪的高度，屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。6、建筑密度：具體指工程用地范圍內所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建立用地面積之比

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城市規(guī)劃知識城市規(guī)劃常用術語及指標7、道路紅線：指規(guī)劃的城市道路〔含居住區(qū)級道路〕用地邊界限8、用地紅線：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準的建立用地范圍的界限。9、建筑紅線后退距離：建筑紅線是規(guī)定建筑物應距離城市道路或用地紅線的程度，一般多層退讓至少5m，高層退讓至少10m10、交通出入口方位：具體指指城市允許機動車和非機動車出入的方向和位置

8城市規(guī)劃常用術語及指標●

城市規(guī)劃知識11、建筑間距：建筑間距是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離，中華人民共和國的建筑消防設計標準規(guī)定多層建筑之間的建筑左右間距最少為6米，多層與高層建筑之間為9米，高層建筑之間的間距為13米。這是強制性規(guī)定。12、日照間距系數(shù)：根據(jù)日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值日照間距系數(shù)=D/H〔D房屋間距、H前棟房屋高度〕13、容積率：一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值

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城市規(guī)劃知識容積率計算容積率的計算？總建筑面積：41780平米其中：計容積率建筑面積：36330平米不計容積率建筑面積：7480平米〔地下車庫及設備用房〕建筑物占地面積：2040平米住宅建筑面積：21090平米覆蓋率：41%10●

城市規(guī)劃知識容積率計算規(guī)定建筑容積率=〔地面以上建筑面積+半地下室建筑面積〕/建立用地面積

當半地下室在室外地面以上局部的高度不超過1.5米的，在建筑容積率計算時，半地下室建筑面積不計入容積率。即：建筑容積率=地面以上建筑面積/建立用地面積11●

城市規(guī)劃知識地下室地面地面地面地面地下室1/2線1/2線1/3線地下室:房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室。半地下室:房間地平面低于室外高度超過該房間的凈高的1/3,且不超過1/2者為半地下室。12●房地產(chǎn)根底知識14、房地產(chǎn)自然特性：16、三通一平：a)位置的固定性；水通、電通、路通及場地平整b)使用的耐久性；c)資源的有限性；d)物業(yè)的差異性15、房地產(chǎn)經(jīng)紀特性：17、七通一平：a)生產(chǎn)周期性水通、電通、路通、排水通、b)資金密集性排污通、通訊通、煤〔燃〕氣c)相互影響性通及場地平整d)易受政策限制性e)房地產(chǎn)的增值性第三章1318、建筑覆蓋率〔建筑密度〕：建立用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建立用地面積的比率；〔如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉〕19、綠化率：建立用地范圍內所有綠地面積之和與建立用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；〔如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%〕20、房地產(chǎn)產(chǎn)權：是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產(chǎn)權人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權利21、土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發(fā)權、收益權、處置權?！穹康禺a(chǎn)根底知識1422、五證兩書：a?國有土地使用證?a?住宅質量保證書?b?建立用地規(guī)劃許可證?b?住宅使用說明書?c?建立工程規(guī)劃許可證?d?建筑工程施工許可證.?e?商品房預〔銷〕售許可證?23、房地產(chǎn)住宅層數(shù)劃分規(guī)定：低層住宅為1-2層多層住宅為3-6層小高層住宅為8-11層中高層住宅為12-18層18層以上為高層住宅●房地產(chǎn)根底知識15●房地產(chǎn)根底知識24、房地產(chǎn)建筑構造分類：1、鋼構造:承重的主要構造是用鋼材料建造的，包括懸索構造。2、鋼、鋼筋混凝土構造:承重的主要構造是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一局部梁柱采用鋼筋混凝土構架建造3、鋼筋混凝土構造:承重的主要構造是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結構、大模板現(xiàn)澆構造及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土構造的建筑物4、磚混構造:承重的主要構造是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造5、磚木構造：承重的主要構造是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制構造房架。以磚墻、木柱建造的6、其它構造：凡不屬于上述構造的房匿都歸此類。如竹構造、磚拱構造、窯洞等16●房地產(chǎn)根底知識25、套內建筑面積：房屋按套計算的建筑面積，是指房屋內的使用面積、墻體面積及陽臺的建筑面積之和；26、套內使用面積：指室內的凈面積，即地板面積。不包括墻體、柱子等構造面積27、公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩局部組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑效勞的公共用房和管理用房的建筑面積；28、得房率：是指套內建筑面積與套〔單元〕建筑面積之比17●房地產(chǎn)根底知識29、契稅：是指當房地產(chǎn)所有權發(fā)生轉移時，就當事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價格的一定比例向產(chǎn)權承受人征收的一次性稅收。但凡國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓包括出售、贈與、交換都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權轉移合法性的作用。30、公共維修基金：公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養(yǎng)護。18●

房地產(chǎn)開發(fā)流程第一階段計委審查可行性研究報告和進展工程立項；國土資源局進展土地利用總體規(guī)劃和土地供給方式的審查；建委辦理投資開發(fā)工程建立條件意見書；環(huán)保局辦理生產(chǎn)性工程環(huán)保意見書〔表〕；文化局、地震局、園林局、水利局對建立工程相關專業(yè)內容和范圍進展審查；規(guī)劃部門辦理工程選址意見書。地址選定階段19●

房地產(chǎn)開發(fā)流程第二階段規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃條件階段人防辦進展人防工程建立布局審查；國土資源局辦理土地預審；公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建立工程相關專業(yè)內容和范圍進展審查；規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進展評審，核發(fā)?建立用地規(guī)劃許可證?；規(guī)劃部門確定建立工程規(guī)劃設計條件。20●

房地產(chǎn)開發(fā)流程第三階段初步設計和施工圖設計審查規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進展審查；人防辦對初步設計的人防設計進展審查；公安消防支隊對初步設計的消防設計進展審查；公安局交警支隊對初步設計的交通條件進展審查；國土資源局進展用地預審；市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等部門對初步的專業(yè)內容審查；建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進展審查建委根據(jù)審查報揭露放?建立工程施工圖設計文件審查批準書?。21●

房地產(chǎn)開發(fā)流程第四階段規(guī)劃報建圖審查公安消防支隊進展消防設計審查；人防辦進展人防設施審查；建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內容和范圍進展審查；規(guī)劃部門對變更局部的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建立單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)?建立工程規(guī)劃許可證?〔副本〕。22●

房地產(chǎn)開發(fā)流程第五階段施工報建階段建立單位辦理施工報建登記；建立方對工程進展發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包；建委組織職能部門對工程開工條件進展審查，核發(fā)?建筑工程施工許可證?。

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房地產(chǎn)開發(fā)流程第六階段商品房預售許可階段由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)?商品房預售許可證?開發(fā)企業(yè)申請辦理?商品房預售許可證?應當提交以下證件〔復印件〕及資料：以下證明材料：〔1〕已交付全部土