房地產相關基礎知識

房地產相關基礎知識新思想新技術新效勞新價值建筑在地面上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業(yè)、效勞、文化、教育、辦公用房。房地產的含義房地產是指土地、建筑物及固定在土地、建筑物上不可別離的局部及其附帶的各種權益，又被稱為不動產。房地產可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。

土地和地下各種根底設施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路。房地產房產地產21居住房地產2、商業(yè)房地產3、辦公房地產4、旅館房地產5、餐飲房地產6、娛樂房地產7、工業(yè)和倉庫房地產8、農業(yè)房地產9、特殊用途的房地產10、綜合房地產房地產的分類〔按用途劃分〕3一級市場——即土地市場，是由國土部門掌握，通過協議，招標或拍賣的方式，將土地使用權轉讓給具有開發(fā)資格的房地產開發(fā)商。二級市場——即樓盤開發(fā)，是房地產開發(fā)商在獲得土地使用權后，在土地上興建物業(yè)，然后通過銷售，將該物業(yè)銷售給廣闊的小業(yè)主。三級市場——即散盤交易，是小業(yè)主在開發(fā)商處購置物業(yè)后，擁有該物業(yè)的所有權〔以房地產證為依據〕，然后將該物業(yè)的所有權轉讓給受讓方。房地產市場分類4房地產業(yè)：從事房地產開發(fā)建立、租賃經營以及與此嚴密相關的中介效勞，是國民經濟中兼有生產和效勞兩種職能的獨立產業(yè)部門?？煞址康禺a開發(fā)業(yè)和房地產效勞業(yè)。1.房地開發(fā)行業(yè)——土地上進展根底設施建立和房屋建立、開發(fā)兼經營房地產的行業(yè)。2.房地效勞行業(yè)——圍繞房地產產品進展一系列咨詢、籌劃、租售代理、價格評估活動的效勞行業(yè)。其中房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀歸為房地產中介效勞業(yè)。房地產業(yè)的分類5房地產銷售公司全程籌劃根本內容——房產工程市場調查——土地使用權獲取——房產工程產品籌劃——房產工程定價與價格策略〔籌劃〕——房產工程廣告籌劃〔企劃〕——房產工程銷售籌劃——物業(yè)管理前期介入6房子本錢＝土地本錢〔包括土地出讓金、拆遷、安置本錢〕＋建安本錢＋銷售本錢〔籌劃費、廣告費、人力開支〕+公共本錢＋市政建立配套建立費用＋稅收＋銀行貸款利息等財務費用＋其它損耗＋其他房價＝土地本錢＋建安本錢＋銷售本錢＋公共本錢＋市政建立配套建立費用＋稅收＋銀行貸款利息等財務費用＋其它損耗＋物業(yè)管理＋開發(fā)商利潤＋其他房子的本錢是怎樣購成的？7房子本錢的購成比例8

房地產開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：

協議出讓/行政劃撥/轉讓招標出讓拍賣出讓土地使用權的獲取9

地段地段還是地段搜尋黃金地段準備拿地獲得土地國土公示市場供求行情地塊自然環(huán)境社會經濟政策、人口、規(guī)劃資金實力土地儲備政府補償

之后涉及到房地產項目手續(xù)辦理相關流程10凡與國土局簽訂?土地使用權出讓合同書?的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行：居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地(如商住〕或其它用地五十年。土地使用權年限是指政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用權滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃需要的，土地使用者可申請續(xù)用，經批準補清地價后繼續(xù)使用，如果不符合那么該土地使用權由政府無償收回。11國土公示——國土或規(guī)劃立項——區(qū)計委選址〔安置、拆遷〕——區(qū)規(guī)劃分局方案審查〔發(fā)用地許可證〕——區(qū)規(guī)劃分局市國土——出讓土地市國土——簽土地出讓合同區(qū)國土——建立用地市國土——辦土地使用證消防、人防、環(huán)保、市政、綠化——相關部門審查初設審查——區(qū)規(guī)劃、區(qū)建委辦工程規(guī)劃許可證——區(qū)規(guī)劃施工圖審查——區(qū)建委招投標——區(qū)建委辦監(jiān)理及施工許可證——區(qū)規(guī)劃施工管理——區(qū)建委綜合驗收——區(qū)建委及相關部門單位房屋所有權證——市房管局

房地產工程手續(xù)辦理流程12一制定競爭目標分析消費者心理選擇目標市場明確競爭優(yōu)勢尋找最正確切入點

二房地產概念設計開發(fā)商理念

工程命名小戶型花園洋房安康生態(tài)房江景房教育概念房。。。房地產工程定位13一規(guī)劃設計市場分析交通動線區(qū)域特征開展規(guī)劃環(huán)境配套等二工程規(guī)劃設計要點和客源定位相吻合順應和引導消費時尚兼顧實際銷售需要三規(guī)劃構思功能分區(qū)環(huán)境構造規(guī)劃特點〔用地與建筑規(guī)劃布局與空間環(huán)境〕道路系統規(guī)劃〔豎向管線綜合〕停車場規(guī)劃綠化系統規(guī)劃公建立施規(guī)劃住宅設計與分期開發(fā)〔住宅類型及面積表〕工程規(guī)劃設計14功能布局配套設施景觀設計戶型設計建筑特色總體規(guī)劃工程規(guī)劃設計15樁基工程防水工程土方工程結構工程砌體工程景觀工程裝飾工程住宅建筑二級耐久年限50－100年適用于一般性建筑。1－3低層；4－6多層；7－9小高層；10層以上為高層。公建高度超過24m時為高層〔不包括高度超過24m的單層主體建筑。高度超過100米的住宅、公共建筑和綜合性建筑均為超高層建筑。建筑土建工程流程16新思想新技術新效勞新價值市場競爭價格策略廣告策略商品產品政經環(huán)境銷售執(zhí)行產品情況根本屬性：位置、交通、距離、環(huán)境、市政規(guī)劃等；公司資質：投資、設計、建立、銷售等。產品設計：規(guī)劃設計、裝潢配套、工程進度等。單價、總價、付款方式、促銷價格。。。媒體廣告、促銷活動、公共關系。。。組織構架、工作獎懲、人員水平、推廣力度。。。供需狀況、競爭產品。。。政治環(huán)境、經濟因素、行政法規(guī)、國際狀況。。。房地產銷售的主要決定因素17房地產價格的種類作為房地產銷售人員，要準確區(qū)分和理解以下幾個價格概念：1．房地產總價：是關于一宗房地產或一個單位房地產的總體價格。房地產總價格不能說明房地產的價格水平。2．房地產單位價格：是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價格。3．樓面價格：以建筑面積、使用面積、居住面積等為計價單位的價格。4．均價：總價/建筑面積。

18房地產價格的影響因素房地產涉及的面很廣，影響房地產價格的因素也很多。除了房地產在生產和流通中的因素之外，還有以下等因素的影響：1．經濟因素影響房地產價格的經濟因素主要是經濟開展狀況，儲蓄、消費和投資的水平，財政收支等狀況，特別是建筑材料價格的水平，建筑人工的費用，銀行利率，房地產投資，以及房地產的供求等。2．物理因素主要是關于房地產自身的自然或物理的性質等因素。諸如位置、規(guī)模、景觀資源、戶型、配套設施、施工質量等。3．環(huán)境因素環(huán)境因素主要是指房地產周圍環(huán)境的狀況。如噪音、空氣污染、清潔等。

19房地產價格的影響因素4．行政和政策因素主要是影響房地產內價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等，如土地制度；城市規(guī)劃、城市開展戰(zhàn)略、土地利用規(guī)劃、房地產價格政策、房地產稅收政策等。5．社會因素社會因素主要是政治安定狀況、社會治安程度、房地產運行的狀況、城市化的水平、人口狀況等。6．心理因素主要表現為購置或出售的心態(tài)、欣賞品味、時尚風氣、接近名家心理狀態(tài)、講究門牌號碼和土地號碼的心態(tài)、講究風水的心態(tài)、價值觀的變化等。20房地產價格構成目前房地產綜合開發(fā)價格大體上包括：1．征地補償費；2．拆遷安置補償費；3．土地開發(fā)費包括三通一平費、勘察設計費、拆遷征地管理費；4．住宅建筑安裝工程費；5．附屬工程費；6．室外工程費；7．公共老配套工程費；8．環(huán)衛(wèi)綠化工程費；9．政府性收費及“四源〞費，煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理廠；10．土地出讓金大市政費；11．兩稅一費即營業(yè)稅、城市建立維護稅、教育附加費，管理費，利潤。21引起房地產價格居高不下的主要原因一土地供給價格上升二政府行政性收費工程繁多。三市政公共設施由開發(fā)企業(yè)承擔，增多企業(yè)本錢四房地產開發(fā)企業(yè)稅賦偏重五建材價格波動，帶動建安本錢提高六融資渠道相對薄弱，貸款利率居高不下等因素。

221.單元式住宅：單元式住宅，又叫梯間式住宅，是以一個樓梯為幾戶效勞的單元組合體，一般為多、高層住宅所采用。單元式住宅的根本特點：〔1〕每層以樓梯為中心，每層安排戶數較少，一般為2－4戶，大進深的每層可效勞于5－8戶，住戶由樓梯平臺進入分戶門，各戶自成一體?！?〕戶內生活設施完善，即減少了住戶之間的相互干擾，又能適應多種氣候條件?！?〕建筑面積較小，可以標準化生產，造價經濟合理?！?〕仍保存一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關系。單元式住宅一經建造使用，便被社會所承受，并推廣到世界絕大多數國家和地區(qū)。2.公寓式住宅：公寓式住宅是相當于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數是高層大樓，標準較高，每一層內有假設干單獨使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一局部附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。3.花園式住宅(別墅)：花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購置。

住宅建筑類型〔按功能劃分〕234.躍層式住宅：內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。缺乏之處是平安出口相對狹小。5.復式住宅：在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅〔復式為3.3米，而一般躍層為5.6米〕，復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又到達了相互照應的目的。雖然復式住宅在設計施工和使用上有面寬大、進深小、局部戶型朝向不佳、自然通風采光較差，層高過低、隔音、防火功能差，房間的私密性、平安性較差等缺點。住宅建筑類型〔按功能劃分〕241.磚混住宅：磚混構造是以小局部鋼筋混凝土及大局部磚墻承重的構造。磚混構造住宅中的“磚〞，指的是一種統一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎歙曋傅氖怯射摻睢⑺?、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐、這些配件與磚作的承重墻相結合，可以稱為磚混構造式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5～6層以下。2.框架構造住宅：框架構造住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工、效率較高，工程質量較好。3.鋼混構造住宅：這類住宅的構造材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料〔碎石〕、水等的混合體。這種構造的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種構造。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。住宅建筑類型〔按構造劃分〕25序號結構類型名稱簡要定義或判斷常用范圍及說明1木結構主要承重構件材料為木材除特殊工程外應用少2混合結構承重材料為磚石、樓板、屋頂為鋼筋砼單層或多層建筑3鋼筋砼結構主要承重構件為型鋼與砼超高層建筑4鋼與砼組合結構主要承重構件為型鋼與砼超高層建筑5鋼結構主要承重構件為型鋼重型廠房、受動力作用的廠房、可移動、可拆卸建筑、超高層及高聳建筑等建筑構造應用范圍26規(guī)劃用地范圍線——－城市規(guī)劃行政主管部門按照批準的詳細規(guī)劃和有關規(guī)定，劃定的具體建立工程的規(guī)劃用地封閉線。建立用地——－規(guī)劃用地范圍線內建立工程的用地。建立用地面積不包括城市規(guī)劃道路紅線內的道路用地面積。建立用地面積是計算核定建筑容積率、建筑密度、綠地率等技術經濟指標的根底參數。其計算應準確到平方米。道路紅線——城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側建筑用地及其他用地的分界限。一般情況下，道路紅線即為建筑紅線，任何建筑物不得越過道路紅線。根據城市景觀的要求，沿街建筑物可以從道路紅線外側退后建立。建筑紅線后退距離——是指建筑物最外邊線后退道路紅線的距離。建筑紅線——城市道路兩側控制沿街建筑物或構筑物靠臨街面的界限，又稱建筑控制線。建筑規(guī)劃相關技術指標27建立用地紅線圖——－建立工程選址意見書的附圖。建立用地紅線圖必須在1：500現狀地形圖上繪制，圖上必須根據需要繪出規(guī)劃用地范圍線、拆遷范圍線、道路紅線、建筑紅線及綠化、水系、文物、市政設施保護范圍線，并用坐標限定。圖上還須標明車輛出入口的方位或位置。建立用地范圍線、規(guī)劃用地范圍線、拆遷范圍線必須閉合，其面積計算準確到平方米。建筑容積率——總建筑面積/建筑用地面積總建筑面積的計算：除凈高2.2米及2.2米以下的設備層、構造轉換層外，其余均計入總建筑面積。總建筑面積是地上所有建筑面積之和；建筑用地面積是以城市行政主管部門批準的建立用地面積為準，不含代征用地。多層大致為3，高層一般為4－5，超高層多到達7以上。別墅的標準容積率為0.45.建筑密度——－建筑基底總面積/建筑用地總面積建筑投影總面積的計算：除雨篷、挑檐、構架之外的建筑物各局部的水平投影面積，均計入建筑投影總面積。施工圖設計階段較批準方案的建筑面積增加幅度不得超過1%。一般而言，覆蓋率越小，建筑物的占地面積就越小，社區(qū)活動面積就越大。28得房率——套〔單元〕內建筑面積與套的建筑面積得比率。產品定位高，公共活動空間大，得房率就低；建筑設計合理緊湊，得房率就相應高一些。建筑面積——房屋建筑面積是指屋外墻〔柱〕勒腳以上各層的外圍水平投影面積。包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，構造結實，層高2.20米〔含2.20米〕以上的永久性建筑。套內建筑面積——套內房屋使用面積＋套內墻體面積＋套內陽臺建筑面積戶型面積計算29

房屋預售面積——俗稱樓花面積，使指在商品房預售時按建筑設計圖紙上的尺寸計算的房屋面積。

產權登記面積——產權人依法擁有房屋所有權的房屋面積。①商品房銷售可以按套計價，也可以按套內建筑面積或按建筑面積計價等三種方式進展，但產權登記方式需要按建筑面積方式進展。②房屋預售面積是房地產開發(fā)商與購房人合同約定的面積。產權登記面積是當地政府的房地產產權登記部門審核確定的面積。③如辦理售房許可證時建筑面積確定，那么房屋預售面積應該等于產權登記面積。如果合約面積與產權登記面積發(fā)生差異，那么以產權登記面積為準。房屋預售面積與產權登記面積30“五證〞——1.?國有土地使用證?：我國的?土地管理法?規(guī)定，土地屬于國家或集體所有，能轉讓的只能是國有土地使用權，集體土地使用權只有通過征用等方式變成國有土地使用權才能轉走，只有在國有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得國有土地使用權就不能取得房產證，房屋就不能進展正常的轉讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權就得向國家交納土地出讓金；2.?建立用地規(guī)劃許可證?：根據我國?土地管理法?規(guī)定，建立用地要符合國家的土地利用總體規(guī)劃；3.?建立工程規(guī)劃許可證?：房子建在什么地方、要建多高、容積率是多少，都要