自動(dòng)估值模型及其監(jiān)管關(guān)注 2200字

自動(dòng)估值模型及其監(jiān)管關(guān)注2200字提要：自動(dòng)估值模型(AVMs)是通過數(shù)學(xué)計(jì)算產(chǎn)生的評(píng)估伎倆，是一種建立在統(tǒng)計(jì)理論根底上的計(jì)算機(jī)程序，主要用于使用房地產(chǎn)信息來對(duì)某種特定物業(yè)的估價(jià)。目前，監(jiān)管部門正在關(guān)注、研究并準(zhǔn)備針對(duì)該模型的弱點(diǎn)提出指引政策。

在國際上該模型已被廣泛使用了五年，使用者評(píng)價(jià)是積極的，AVMs已經(jīng)被視為是一種先進(jìn)、科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理模型。我們銀行業(yè)人士在學(xué)習(xí)一個(gè)新的管理模式、開發(fā)一個(gè)新產(chǎn)品、制定一個(gè)新政策時(shí)，首先要從監(jiān)管的角度認(rèn)識(shí)監(jiān)管規(guī)定和監(jiān)管的看法。因?yàn)楹虾鹾妥裱O(jiān)管要求，是當(dāng)今商業(yè)銀行經(jīng)營需要滿足的最根本要素。監(jiān)管要求所包括的已經(jīng)不僅是像?商業(yè)銀行法》這樣的法律、規(guī)那么和規(guī)范，也不應(yīng)該只有法律和政府規(guī)章，還應(yīng)包括立法者和監(jiān)督人公布的主要法規(guī)、法條和指引、市場(chǎng)公約、行業(yè)協(xié)會(huì)制定的行為守那么以及適用于銀行內(nèi)部員工的內(nèi)部行為守那么。

今天的金融業(yè)，商業(yè)銀行的管理模式在變化、管理辦法在創(chuàng)新、科技含量在增加，監(jiān)管者對(duì)這些動(dòng)向的關(guān)注也在深入。日前，在拜訪紐約OCC時(shí)，一份內(nèi)部刊物?監(jiān)管文摘》(SupervisionsDigest)中有一篇文章介紹了目前在美各商業(yè)銀行和住房信貸機(jī)構(gòu)使用頻繁的一個(gè)比擬新的模型——自動(dòng)估值模型(AutomatedValuationModels-AVMs)以及對(duì)這種模型的監(jiān)管倡議，讀后感到很受啟發(fā)。

一、AVMs及AVMs的優(yōu)缺點(diǎn)

自動(dòng)估值模型(AVMs)是通過數(shù)學(xué)計(jì)算產(chǎn)生的評(píng)估伎倆，是一種建立在統(tǒng)計(jì)理論根底上的計(jì)算機(jī)程序，主要用于使用房地產(chǎn)信息(如物業(yè)特征、市場(chǎng)人口統(tǒng)計(jì)、物業(yè)稅費(fèi)率表、銷售價(jià)格趨勢(shì)和地區(qū)趨勢(shì)等)來對(duì)某種特定物業(yè)的估價(jià)。AVMs主要用于理順傳統(tǒng)物業(yè)評(píng)估過程，是按揭貸款安頓過程中的主要組成局部。

優(yōu)點(diǎn)：相比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評(píng)估伎倆而言，AVMs具有快速、降低本錢、前后一致和客觀的優(yōu)點(diǎn)。這不是說盡職的、技術(shù)高超的鑒定者不足一致性和客觀性。但是一個(gè)AVM能夠顯著地節(jié)省估價(jià)的時(shí)間并減少與傳統(tǒng)評(píng)估過程有關(guān)的本錢。

缺點(diǎn)：主要有三個(gè)：首先，它們要依賴所使用數(shù)據(jù)的精確性、綜合性和時(shí)效性。其次，AVMs不能用來決定物業(yè)的物理狀態(tài)和相關(guān)的市場(chǎng)表現(xiàn)。第三，AVMs永遠(yuǎn)不能把一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐盛的評(píng)估師的知識(shí)與判斷具體化。

所以，AVMs適用于一個(gè)有相對(duì)充足當(dāng)前數(shù)據(jù)，物業(yè)所處地區(qū)相對(duì)同質(zhì)且物業(yè)的情況和市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)典型的環(huán)境。當(dāng)數(shù)據(jù)缺乏夠、地域環(huán)境復(fù)雜且物業(yè)與平均狀況和市場(chǎng)表現(xiàn)有顯著差距時(shí)，AVMs作用就發(fā)揮不出來。

因此，最關(guān)鍵的是AVMs的使用者能設(shè)計(jì)一個(gè)適宜的使用和執(zhí)行策略，以便判斷貸款的整體信貸風(fēng)險(xiǎn)，并能反映出所使用AVMs的特殊優(yōu)缺點(diǎn)，特別是物業(yè)數(shù)據(jù)能夠支持這些產(chǎn)品。

二、AVMs的種類

AVMs有三種主要類型：指數(shù)模型、偏好模型和混合模型。簡介如下：

指數(shù)模型，也叫價(jià)格指數(shù)模型，只需提供銷售數(shù)據(jù)，不需要物業(yè)特征。需要采用“重復(fù)銷售〞的回歸分析，并需要一個(gè)先前的“價(jià)格點(diǎn)〞來啟動(dòng)運(yùn)行。這些模型可靠性令人疑心，因?yàn)樗鼈儗?duì)物業(yè)設(shè)定了眾多的若條件，卻沒有提供依據(jù)。示例，若物業(yè)的特征自上次銷售后保持不變。

偏好模型決定于物業(yè)特征。它們針對(duì)具體物業(yè)(取決于物業(yè)位置);需要物業(yè)的特征數(shù)據(jù)以及比擬數(shù)據(jù);提供了若的依據(jù);以規(guī)那么為根底;并提供了統(tǒng)計(jì)評(píng)估。像指數(shù)模型一樣，它們也需要有一個(gè)先前的價(jià)格點(diǎn)來啟動(dòng)運(yùn)行。這些模型的局限性在于，依賴于一個(gè)嚴(yán)格限定的地理區(qū)域內(nèi)的最近銷售的數(shù)據(jù)，而在某些國家只有局部有限的數(shù)據(jù)。它們也有指數(shù)模型同樣的弱點(diǎn)——包括若物業(yè)特征保持不變。

混合模型把指數(shù)模型和偏好模型的特征結(jié)合起來，涵蓋了銷售數(shù)據(jù)、物業(yè)特征分析、可比銷售、以及估稅模型。許多賣者，包括房利美都向使用多種伎倆的AVMs模型轉(zhuǎn)換。

以上是AVMs的簡要介紹，根據(jù)房利美的說法，使用AVMs的主要目的是要設(shè)計(jì)一種解決辦法，并使其效勞于所有的貸款發(fā)放人的業(yè)務(wù)和競(jìng)爭需要，并有利于客戶。這樣才能更好地解決困難，減低費(fèi)用，并幫忙所有美國人擁有自己的房屋和租住可負(fù)擔(dān)房屋的時(shí)機(jī)。

三、美國監(jiān)管當(dāng)局OCC對(duì)使用AVMs的關(guān)注

在OCC的內(nèi)部刊物?監(jiān)管文摘》上以“自動(dòng)估值模型：需要引起警惕的方面〞為題，簡要介紹了AVMs的情況并從下列幾方面提出了監(jiān)管倡議。

(一)銀行使用(Bankusage)

OCC監(jiān)管下的銀行普遍使用AVMs至少五年了。目前大局部國家銀行將這些模型作為發(fā)放住房信貸時(shí)的初步(“第一眼〞)評(píng)估工具。銀行傾向于使用AVMs是因?yàn)樗鼈儽葌鹘y(tǒng)的評(píng)估伎倆更迅速和廉價(jià)，并能支持自動(dòng)發(fā)放功能。

(二)OCC的關(guān)注點(diǎn)(OCCconcerns)

OCC對(duì)AVMs有如下?lián)?/p>