陜西省澄城縣錦城華府高端項(xiàng)目定位與營(yíng)銷(xiāo)推廣方案全P

第一頁(yè)，共67頁(yè)。謹(jǐn)呈：創(chuàng)一伙伴澄城縣錦城華府工程定位及營(yíng)銷(xiāo)推廣方案第二頁(yè)，共67頁(yè)。第一部分：澄城縣房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀；

第二部分：工程概況及存在問(wèn)題；

第三部分：工程整改建議；

第四部分：工程價(jià)值賣(mài)點(diǎn)；

第五部分：營(yíng)銷(xiāo)策略；

第六部分:推廣方案；內(nèi)容提要第三頁(yè)，共67頁(yè)。第一部分：澄城縣房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀第四頁(yè)，共67頁(yè)。市場(chǎng)一：城市建立住宅澄城縣“十二五〞重大建立工程規(guī)劃表信息來(lái)源：政府網(wǎng)站城市建設(shè)（住宅）樓層總建面施工期投資主管部門(mén)縣城棚戶(hù)區(qū)改造住宅樓82.7萬(wàn)2011-15128265建設(shè)局工業(yè)園區(qū)小區(qū)住宅樓26.7萬(wàn)2011-1324510工業(yè)園區(qū)管委會(huì)秦源綜合樓5層框架商住樓，1-2商業(yè)3-5住宅

2011-123000城關(guān)鎮(zhèn)政府和諧廣場(chǎng)及商住樓商住樓23.6萬(wàn)㎡2009-1114000建設(shè)局寶興家園住宅樓4棟7層住宅樓2.9萬(wàn)㎡2011-125300建設(shè)局第五頁(yè)，共67頁(yè)。年澄城縣越家莊保障性住房房源共21棟1068套，經(jīng)濟(jì)適用房462套，廉租606套。年澄城縣將投資億元，建立保障住房1680套，萬(wàn)平方米。泰荷嘉園小區(qū)保障性住房建立開(kāi)發(fā)工程，澄城縣北關(guān)斜路〔萬(wàn)泉路以西，東一路以北〕。工程用地面積約60畝，擬建總建筑面積約萬(wàn)平方米，〔廉租房、公租房萬(wàn)平方米和經(jīng)濟(jì)適用住房萬(wàn)平方米〕。市場(chǎng)二：政府保障房第六頁(yè)，共67頁(yè)。市場(chǎng)三：二手市場(chǎng)二手樓盤(pán)戶(hù)型面積售價(jià)單價(jià)備注陽(yáng)光小區(qū)二室一廳83㎡29萬(wàn)3494元/㎡\陽(yáng)光小區(qū)三室一廳128㎡39萬(wàn)3047元/㎡2011（毛坯）澄景家園二室一廳90㎡30萬(wàn)3333元/㎡2010（精裝）廣電家園小區(qū)三室兩廳130㎡37.8萬(wàn)2908元/㎡簡(jiǎn)裝開(kāi)元小區(qū)三室兩廳126㎡37.3萬(wàn)2960元/㎡2011（毛坯）景春園小區(qū)三室兩廳115㎡28.9萬(wàn)2513元/㎡2010（精裝）青年路小區(qū)三室兩廳117㎡35萬(wàn)2991元/㎡精裝北關(guān)村二室一廳96㎡33萬(wàn)3438元/㎡2011（精裝）古城街九路公園對(duì)面三室兩廳128㎡36.55萬(wàn)2855元/㎡2011年18樓(毛坯)分析：1、總價(jià)30-40萬(wàn)之間，單價(jià)2800-3400/㎡之間，主要是400-500元/㎡精裝修；

2、新二手房，建成年份2009～2011年前后，位置好、且房齡較新；第七頁(yè)，共67頁(yè)。本案保興·福都苑盛基府市場(chǎng)四：一手市場(chǎng)第八頁(yè)，共67頁(yè)。項(xiàng)目占地容積率綠化率配套層戶(hù)數(shù)戶(hù)型面積售價(jià)/㎡交樓時(shí)間盛基府（4月動(dòng)工）23畝3.530%商業(yè)26-30層500戶(hù)二房101㎡3300元2013年12三房125㎡、138㎡

保興福都苑（打樁基）30畝5

商業(yè)幼兒園720戶(hù)二房93㎡、97㎡3200元2014年6月三房117㎡、124㎡三房134㎡、136㎡

錦城華府（地面1層）104畝1.4

6層1000戶(hù)二房93㎡、97㎡2700元2013年10月三房117㎡、124㎡三房134㎡、136㎡第九頁(yè)，共67頁(yè)。典型工程：主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開(kāi)發(fā)商：保興科貿(mào)工程地址：渭南市澄城縣萬(wàn)泉街與八路十字東南角容積率：綠化率：30%建筑類(lèi)型：高層推廣主題：新都心·國(guó)際精工府邸社區(qū)配套：會(huì)所，休閑與健身中心銷(xiāo)售情況：在售銷(xiāo)售價(jià)格：3200元/㎡戶(hù)型區(qū)間：93㎡—136㎡保興·福都苑第十頁(yè)，共67頁(yè)。保興富都苑(PK)錦城華府保興小區(qū)容積率：5以上占地面積：30畝總套數(shù)：720戶(hù)總建面：10萬(wàn)㎡戶(hù)型構(gòu)造；90-130㎡，兩梯三戶(hù)兩梯四戶(hù)點(diǎn)板結(jié)合層數(shù)：26層樓體構(gòu)造：框剪錦城華府容積率：占地面積：102畝總套數(shù)：788戶(hù)總建面：9萬(wàn)㎡戶(hù)型構(gòu)造：90-150㎡，一梯兩戶(hù)純板式構(gòu)造層數(shù)：6層樓體構(gòu)造：磚混、部分現(xiàn)澆以上數(shù)據(jù)，錦城華府優(yōu)勢(shì)明顯。一、700余戶(hù)，錦城華府占地面積高出保興小區(qū)倍；二、工程產(chǎn)品全部為純板式、全明戶(hù)型，舒適度強(qiáng)；三、國(guó)際化配套，會(huì)所、商業(yè)、學(xué)校一應(yīng)俱全；附帶：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比照均價(jià)：3200元/㎡第十一頁(yè)，共67頁(yè)。第二部分：工程概況、存在問(wèn)題第十二頁(yè)，共67頁(yè)?！板\城華府〞位于澄城新城區(qū)與工業(yè)園區(qū)的交接位置，間隔古徵公園約5公里〔綠色部分〕。目前，工程周邊多為農(nóng)用耕地和農(nóng)村建筑及工廠，無(wú)生活配套設(shè)施，交通道路多為縣級(jí)公路。錦城華府：區(qū)域位置青正街九路體育場(chǎng)古徴街和平路新城區(qū)雷獨(dú)路古徵公園老城區(qū)錦城華府★第十三頁(yè)，共67頁(yè)。錦城華府：周邊環(huán)境①電池芯消費(fèi)基地②未完成、投入使用的廢舊廠房③正在建立中的工業(yè)園區(qū)廠房④混凝土公司與一家飼料廠⑤雷家洼鄉(xiāng)衛(wèi)生院⑥雷家洼鄉(xiāng)—新農(nóng)村第十四頁(yè)，共67頁(yè)。錦城華府，工程占地102畝，總建筑面積約15萬(wàn)平米。共規(guī)劃31棟建筑，23棟住宅樓，6棟商住樓，2棟生活配套樓。整個(gè)工程分為東西兩個(gè)片區(qū)，紅色為東區(qū)正在開(kāi)發(fā)區(qū)域，其中部分樓體已經(jīng)建至地面1層。會(huì)所3層，1層雛形已經(jīng)呈現(xiàn)，另外主入口塔樓、道路鋪設(shè)、水景根本完成。外環(huán)境綠化相對(duì)零星，且種植苗木未作維護(hù)大部分枯黃。工程進(jìn)展、外環(huán)境第十五頁(yè)，共67頁(yè)。一、戰(zhàn)略形象:高度到位，落實(shí)滯后；

二、工程建立：開(kāi)發(fā)停滯，外界質(zhì)疑；

三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)：部分調(diào)整，品質(zhì)下降；

四、推廣策略：多點(diǎn)撒網(wǎng)，熱度缺乏；

五、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)：銷(xiāo)售連續(xù)，管理松散；存在問(wèn)題第十六頁(yè)，共67頁(yè)。1、未建立不斷的制高點(diǎn)；2、形象推廣與工程、銷(xiāo)售脫節(jié)；錦城華府的制高點(diǎn)品牌形象制高點(diǎn)產(chǎn)品的制高點(diǎn)社會(huì)熱點(diǎn)的制高點(diǎn)澄城首席百畝大盤(pán)〔澄城最高端樓盤(pán)〕停留形象制高點(diǎn)一、戰(zhàn)略形象:高度到位，落實(shí)滯后；

規(guī)劃設(shè)計(jì)參與者規(guī)劃、戶(hù)型、環(huán)境會(huì)所、學(xué)校、商業(yè)配套十二五重點(diǎn)建立工程新城片區(qū)名流云集錦城華府全城熱賣(mài)公益事業(yè)社會(huì)影響?版-房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)籌劃大全?挪動(dòng)硬盤(pán)版！籌劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載第十七頁(yè)，共67頁(yè)。市場(chǎng)指導(dǎo)者√我們是-----我們宣傳到位，但我們衰敗實(shí)！分析：樓盤(pán)形象墻、酒店展廳、古徵街道旗、省道T牌、轉(zhuǎn)盤(pán)廣告牌，足以廣而告之。指導(dǎo)方向：1、統(tǒng)一工程步調(diào)；2、制造階段性“熱點(diǎn)〞。形象廣告語(yǔ)：百畝大盤(pán)耀領(lǐng)新城產(chǎn)品定位語(yǔ)：歐式園林地中海電梯花園洋房第十八頁(yè)，共67頁(yè)。一、戰(zhàn)略形象:高度到位，落實(shí)滯后；

二、工程建立：開(kāi)發(fā)停滯，外界質(zhì)疑；

三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)：部分調(diào)整，品質(zhì)下降；

四、推廣策略：多點(diǎn)撒網(wǎng)，熱度缺乏；

五、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)：銷(xiāo)售連續(xù)，管理松散；存在問(wèn)題第十九頁(yè)，共67頁(yè)。二、工程建立：開(kāi)發(fā)停滯，外界質(zhì)疑；指導(dǎo)方向：工程工程進(jìn)度是客戶(hù)關(guān)注的重點(diǎn)，哪怕是保持工程微小的動(dòng)態(tài)推進(jìn)，都不能停工，同時(shí)按照合同約定交樓時(shí)間，如期交付客戶(hù)使用；另外，小城市不大認(rèn)期房，現(xiàn)房說(shuō)話(huà)最具有說(shuō)服力，最理想的情況，就是在部分工程進(jìn)度到達(dá)3層甚至封頂?shù)臅r(shí)候再開(kāi)盤(pán)；外界影響：1、對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力的質(zhì)疑；〔致命的危險(xiǎn)，信任危機(jī)〕；2、認(rèn)購(gòu)客戶(hù)產(chǎn)生了動(dòng)搖?！蹭N(xiāo)售業(yè)績(jī)、銷(xiāo)售的連續(xù)性〕；內(nèi)部影響：1、工程進(jìn)度、質(zhì)量的影響；〔銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)、工程品質(zhì)保證〕；2、工程人員及銷(xiāo)售人員的信心；〔團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性、工程運(yùn)作〕；第二十頁(yè)，共67頁(yè)。一、戰(zhàn)略形象:高度到位，落實(shí)滯后；

二、工程建立：開(kāi)發(fā)停滯，外界質(zhì)疑；

三、產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)：部分調(diào)整，品質(zhì)下降；

四、推廣策略：多點(diǎn)撒網(wǎng)，熱度缺乏；

五、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)：銷(xiāo)售連續(xù)，管理松散；存在問(wèn)題第二十一頁(yè)，共67頁(yè)。指導(dǎo)方向：◆首先，新規(guī)劃放棄電梯，降低了產(chǎn)品尊貴品質(zhì)，推廣無(wú)亮點(diǎn)，缺乏賣(mài)點(diǎn)，建議保存電梯；◆其次，新規(guī)劃戶(hù)型相對(duì)原有戶(hù)型有所改進(jìn)，但仍然存在問(wèn)題，如C戶(hù)型。建議戶(hù)型優(yōu)化；◆另外，澄城市場(chǎng)目前普遍戶(hù)型90-130平米的二房、三房，考慮四房面積160平米左右大戶(hù)型規(guī)劃，彌補(bǔ)市場(chǎng)高端客戶(hù)需求的空白。建議適當(dāng)?shù)脑黾哟髴?hù)型單位配比〔約：5%的比例〕；大環(huán)境W優(yōu)勢(shì)：周邊環(huán)境差，縣城間隔遠(yuǎn)！小細(xì)節(jié)S優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品細(xì)節(jié)上必須提升！三、產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)：部分調(diào)整，品質(zhì)下降第二十二頁(yè)，共67頁(yè)。一、戰(zhàn)略形象:高度到位，落實(shí)滯后；

二、工程建立：開(kāi)發(fā)停滯，外界質(zhì)疑；

三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)：部分調(diào)整，品質(zhì)下降；

四、推廣策略：多點(diǎn)撒網(wǎng)，熱度缺乏；

五、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)：銷(xiāo)售連續(xù)，管理松散；存在問(wèn)題第二十三頁(yè)，共67頁(yè)。

【廣而告之】1、戶(hù)外、道旗、圍墻2、派單、短信3、宣傳車(chē)巡展4、條幅廣告5、公關(guān)拜訪6、口碑傳播7、優(yōu)惠措施……指導(dǎo)方向：營(yíng)造大事件轟動(dòng)效應(yīng),制造縣城人茶余飯后的“談資〞，因此我們需要制造新聞,小題大做，無(wú)中生有，增加工程的曝光率，保持市場(chǎng)的熱度和關(guān)注度，始終樹(shù)立我們就是澄城第一大盤(pán)的姿態(tài)；【推廣節(jié)奏】形象期、認(rèn)購(gòu)期、熱銷(xiāo)期、強(qiáng)銷(xiāo)期……，根據(jù)銷(xiāo)售現(xiàn)狀以及工程進(jìn)度，調(diào)整推貨節(jié)奏和制定營(yíng)銷(xiāo)策略四、推廣策略：多點(diǎn)撒網(wǎng)，熱度缺乏；

√√分析：客戶(hù)開(kāi)發(fā)方面，前期工程既經(jīng)歷了線(xiàn)上大篇幅戶(hù)外廣告的發(fā)布，也經(jīng)歷了線(xiàn)下派單、行銷(xiāo)、拜訪等多種形式的推廣。盡管客戶(hù)開(kāi)發(fā)面廣，但是高度相對(duì)不夠。第二十四頁(yè)，共67頁(yè)。一、戰(zhàn)略形象:高度到位，落實(shí)滯后；

二、工程建立：開(kāi)發(fā)停滯，外界質(zhì)疑；

三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)：部分調(diào)整，品質(zhì)下降；

四、推廣策略：多點(diǎn)撒網(wǎng)，熱點(diǎn)缺乏；

五、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)：銷(xiāo)售連續(xù)，管理松散；存在問(wèn)題第二十五頁(yè)，共67頁(yè)。五、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)：銷(xiāo)售連續(xù)，管理松散；“一鼓作氣，再而衰，三而竭〞，銷(xiāo)售的持續(xù)性，代表著工程是否良性運(yùn)作；比方目前，錦城工程新紀(jì)元酒店接待中心，門(mén)庭冷落，對(duì)于高端商務(wù)性酒店而言，宏大的高端客戶(hù)源進(jìn)出其間，展示廳假設(shè)無(wú)一人，給予客戶(hù)的第一信號(hào)，開(kāi)發(fā)商出了問(wèn)題，或者工程出了問(wèn)題。本案前期經(jīng)歷了兩屆代理公司的介入，在接納客戶(hù)的同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)客戶(hù)相關(guān)資料不同程度的出現(xiàn)填寫(xiě)不全或喪失現(xiàn)象，以及后期跟蹤不到位的情況，造成客戶(hù)源流失，暴露出銷(xiāo)售管理方面的破綻。指導(dǎo)方向：縣城小，口碑傳播快，市場(chǎng)好壞，都必須保持營(yíng)業(yè)狀態(tài)，告訴市場(chǎng)我們正在營(yíng)業(yè)；保持消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的信心，以及品牌忠誠(chéng)度。銷(xiāo)售管理方面，客戶(hù)來(lái)之不易，且客戶(hù)背后隱藏著宏大的裙帶性客戶(hù)群；尤其是高端客戶(hù)“點(diǎn)帶面〞會(huì)起到事半功倍的效果，因此，必須珍惜客戶(hù)資源，妥善管理客戶(hù)資料和檔案〔專(zhuān)人負(fù)責(zé)制〕,并完善相應(yīng)的案場(chǎng)管理制度和流程。第二十六頁(yè)，共67頁(yè)。第二部分：工程整改建議第二十七頁(yè)，共67頁(yè)。齊心協(xié)力主攻銷(xiāo)售整改建議：?jiǎn)?dòng)點(diǎn)第二十八頁(yè)，共67頁(yè)?！镎慕ㄗh啟動(dòng)點(diǎn)在哪里？*涉及到工程的開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)及市場(chǎng)影響力

【工程進(jìn)度】縣城開(kāi)發(fā)工程，最好用現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)話(huà)，在熱火朝天的施工現(xiàn)場(chǎng)和一定工程進(jìn)度對(duì)客戶(hù)吸引、掌控、穩(wěn)定起著決定性作用；目前工程環(huán)境需要加快完善，為蓄客和開(kāi)盤(pán)搶得先機(jī)。

【市場(chǎng)判斷】澄城縣人缺好房子，但他們又不知道好房子的標(biāo)準(zhǔn)是什么，因此，眼見(jiàn)為實(shí)是他們最實(shí)際的檢驗(yàn)方式。什么是好房子！【園林、配套】目前，工程宣傳資料中的大型休閑廣場(chǎng)、噴泉、流水、歐式亭廊，商業(yè)街、會(huì)所、幼兒園配套，及社區(qū)安防系列設(shè)施等信息，需要與規(guī)劃設(shè)計(jì)逐一確認(rèn)是否相符。防止后期引起糾紛

第二十九頁(yè)，共67頁(yè)。啟動(dòng)點(diǎn)一：樣板展示區(qū)①、社區(qū)主入口外環(huán)境②、會(huì)所展示中心③、樣板房示范區(qū)(3個(gè)戶(hù)型)④、106國(guó)道形象⑤、雷獨(dú)路氣氛⑥、和平路氣氛⑦、古徵街整體形象⑧、酒店展示廳……

8③樣板房示范區(qū)①社區(qū)外環(huán)境②會(huì)所展示中心228第三十頁(yè)，共67頁(yè)。①樓盤(pán)圍墻內(nèi)、外綠化種植，尤其是主入口外環(huán)境的打造！②地中海風(fēng)情園林、會(huì)所園林③會(huì)所落成及裝修工作的落實(shí)啟動(dòng)點(diǎn)二：工地環(huán)境①、社區(qū)主入口外環(huán)境②、會(huì)所展示中心③、樣板房示范區(qū)④、106國(guó)道形象④、雷獨(dú)路氣氛⑤、和平路氣氛⑥、古徵街整體形象⑦、酒店展示廳……第三十一頁(yè)，共67頁(yè)。啟動(dòng)點(diǎn)三：導(dǎo)示系統(tǒng)④工業(yè)園106國(guó)道—直行400米⑦古徵街西南角---直行800米⑤古徴路到雷獨(dú)路沿路路燈、道旗⑥和平路工程斜對(duì)面西北角錦城華府

1錦城華府銷(xiāo)售中心錦城華府①、社區(qū)主入口外環(huán)境②、會(huì)所展示中心③、樣板房示范區(qū)④、106國(guó)道形象⑤、雷獨(dú)路氣氛⑥、和平路氣氛⑦、古徵街整體形象⑧、酒店展示廳……第三十二頁(yè)，共67頁(yè)。啟動(dòng)點(diǎn)三：酒店展廳1、建議取消酒店內(nèi)側(cè)的玻璃幕墻最大化吸納客戶(hù)關(guān)注；2、客房設(shè)置形象資料冊(cè)、購(gòu)房?jī)?yōu)惠卡①、社區(qū)主入口外環(huán)境②、會(huì)所展示中心③、樣板房示范區(qū)④、106國(guó)道形象⑤、雷獨(dú)路氣氛⑥、和平路氣氛⑦、古徵街整體形象⑧、酒店展示廳……第三十三頁(yè)，共67頁(yè)。

比方建筑：屋頂，大屋頂小屋檐

外立面：

磁片磁片+涂料

啟動(dòng)點(diǎn)四：本錢(qián)控制第三十四頁(yè)，共67頁(yè)。比方綠化：多種植常綠植物，一、形象效果好，二、降低維護(hù)本錢(qián);黃楊球石楠櫻花花石榴火棘銀杏

杜鵑花月季桂花迎春花棕櫚樹(shù)女貞海棗劍麻白玉蘭景觀松第三十五頁(yè)，共67頁(yè)。全年市場(chǎng)熱點(diǎn)一覽第一階段：年3月份，酒店銷(xiāo)售中心開(kāi)啟熱點(diǎn)；第二階段：年4月份，古徴街、雷獨(dú)路、和平路形象熱點(diǎn)；第三階段：年5月份，工程浩大開(kāi)盤(pán)熱點(diǎn)；第四階段：年6月份，樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)外環(huán)境參觀熱點(diǎn)；第五階段：年7、8月份，暑期社區(qū)少兒活動(dòng)的熱點(diǎn)；第六階段：年9月份，會(huì)所銷(xiāo)售中心開(kāi)放、老師節(jié)熱點(diǎn)；第七階段：年10月，國(guó)慶、中秋雙節(jié)煙花晚會(huì)熱點(diǎn)；第八階段：年11、12月，樓盤(pán)封頂儀式、業(yè)主答謝晚會(huì)熱點(diǎn)；整改緊扣市場(chǎng)熱點(diǎn)第三十六頁(yè)，共67頁(yè)。第四部分：工程價(jià)值、賣(mài)點(diǎn)第三十七頁(yè)，共67頁(yè)。澄城首席高質(zhì)素精品社區(qū)所謂首席、高質(zhì)素：主要針對(duì)工程本身而言，百畝大盤(pán)，澄城第一。高素質(zhì)，工程本身六層花園洋房組團(tuán)，配私家電梯，彰顯尊貴身份。工程價(jià)值第三十八頁(yè)，共67頁(yè)。樓盤(pán)品質(zhì)產(chǎn)品質(zhì)數(shù)+社區(qū)環(huán)境+物業(yè)效勞

1、物業(yè)員工儀表2、安管安防效勞3、社區(qū)文化氣氛1、道路清潔2、綠化養(yǎng)護(hù)3、形象包裝1、百畝大盤(pán)2、地中海園林2、6層電梯·花園洋房3、低密度4、高綠化率5、國(guó)際化配套核心賣(mài)點(diǎn)：澄城首席·百畝大盤(pán)〔形象〕六層電梯·花園洋房〔產(chǎn)品〕第三十九頁(yè)，共67頁(yè)。第四十頁(yè)，共67頁(yè)。第五部分：營(yíng)銷(xiāo)策略第四十一頁(yè)，共67頁(yè)。S優(yōu)勢(shì)W優(yōu)勢(shì)O時(shí)機(jī)T風(fēng)險(xiǎn)澄城首席、百畝大盤(pán)！配套缺乏、遠(yuǎn)離縣城！新區(qū)開(kāi)展、縣城盤(pán)少！自身開(kāi)發(fā)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手！一、工程SWOT分析：第四十二頁(yè)，共67頁(yè)。二、品牌浸透策略：澄城最大的樓盤(pán)澄城最美的花園社區(qū)澄城最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)效勞澄城最高級(jí)的社區(qū)會(huì)所澄城最好的幼兒教育機(jī)構(gòu)澄城精英所見(jiàn)略同一、體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)二、大事件營(yíng)銷(xiāo)第四十三頁(yè)，共67頁(yè)。目前，澄城縣【入市建議：低開(kāi)高走】初期以2599元/㎡起入市，營(yíng)造澄城“特惠價(jià)·優(yōu)質(zhì)住宅〞的市場(chǎng)口碑，引爆市場(chǎng)！

商品房均價(jià)：2800-3200元/㎡二、價(jià)格“直入式〞策略第四十四頁(yè)，共67頁(yè)?！拘羁同F(xiàn)狀】

前期誠(chéng)意登記決定著開(kāi)售的節(jié)奏和效果，是斷定客戶(hù)對(duì)樓盤(pán)知曉度和認(rèn)可度的重要指標(biāo)。工程前期登記70-80組，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間歇市，部分退訂，造成一定負(fù)面影響；第四十五頁(yè)，共67頁(yè)。澄城房產(chǎn)領(lǐng)軍者，必須有與之相匹配的姿態(tài)。澄城房產(chǎn)市場(chǎng)最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不是其他樓盤(pán)，而是工程本身；◆規(guī)模優(yōu)勢(shì)：澄城首席、百畝大盤(pán)〔號(hào)召力〕；◆認(rèn)知優(yōu)勢(shì)：縣城家喻戶(hù)曉；〔傳播力〕；價(jià)位優(yōu)勢(shì)：“2〞字頭出售，入住國(guó)際社區(qū)?！参Α?；品質(zhì)優(yōu)勢(shì)：與目前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，品質(zhì)、價(jià)位等優(yōu)勢(shì)明顯；(感染力〕；

營(yíng)銷(xiāo)定位：?jiǎn)⑹九c時(shí)機(jī)啟示時(shí)機(jī)第四十六頁(yè)，共67頁(yè)。第四部分：推廣方案第四十七頁(yè)，共67頁(yè)。特點(diǎn)一：縣城不大、單位不多★營(yíng)銷(xiāo)方式：裙帶營(yíng)銷(xiāo)、口碑營(yíng)銷(xiāo)；〔拜訪+活動(dòng)〕特點(diǎn)二：樓盤(pán)不多、品質(zhì)不高★營(yíng)銷(xiāo)方式：樓盤(pán)“體驗(yàn)式〞營(yíng)銷(xiāo)；〔展廳+樓盤(pán)〕特點(diǎn)三：信息不通、觀念不強(qiáng)★營(yíng)銷(xiāo)方式：價(jià)格“直入式〞營(yíng)銷(xiāo)；〔低開(kāi)高走、低價(jià)優(yōu)質(zhì)〕推廣策略第四十八頁(yè)，共67頁(yè)。推廣節(jié)奏年根據(jù)工程實(shí)際情況，銷(xiāo)售分以下三階段：預(yù)熱期〔VIP登記〕年3月1日至年4月30日強(qiáng)銷(xiāo)期〔公開(kāi)選房〕年5月1日至年6月30日持續(xù)熱銷(xiāo)期〔品牌提升期〕年7月1日至年底３.1４.1５.1解籌期〔公開(kāi)選房〕工程售樓處開(kāi)放，同時(shí)工程公開(kāi)出售預(yù)熱期客戶(hù)體驗(yàn)之旅舉辦企事業(yè)單位聯(lián)誼活動(dòng)、籃球賽等品牌提升期舉辦仲夏燒烤晚會(huì)、啤酒節(jié)、少兒夏令營(yíng)12..３０認(rèn)籌期〔VIP登記〕工程酒店外展場(chǎng)對(duì)外開(kāi)放，承受VIP登記。７.１1０.1預(yù)熱期客戶(hù)積累活動(dòng)、產(chǎn)品品鑒會(huì)品牌提升期年底通過(guò)贊助公益活動(dòng)，提升企業(yè)品牌和工程品牌品牌提升期國(guó)慶開(kāi)啟回家置業(yè)方案。老師節(jié)特惠活動(dòng)等；第四十九頁(yè)，共67頁(yè)。媒體廣告：報(bào)紙：夾報(bào)〔華商報(bào)〕；〔每周一次，一月四次〕；戶(hù)外：T牌〔不定期〕+刀旗〔不定期〕+指示系統(tǒng)〔固定〕；網(wǎng)絡(luò)：澄城在線(xiàn)+滾動(dòng)廣告；〔根據(jù)推售節(jié)奏更換〕；短信：誠(chéng)意登記+開(kāi)盤(pán)倒計(jì)時(shí)+浩大開(kāi)盤(pán)；〔各一批次〕；派單：商場(chǎng)、超市+企事業(yè)單位+沿街店鋪〔每周四、周五〕；展場(chǎng)：酒店宴會(huì)〔逢單位宴會(huì)、企業(yè)會(huì)議、婚宴等借機(jī)宣傳〕；大事件：一、開(kāi)盤(pán)酒會(huì)：邀請(qǐng)縣指導(dǎo)及相關(guān)職能部門(mén)、重點(diǎn)企事業(yè)單位高層，前期誠(chéng)意客戶(hù)；二、客戶(hù)答謝：10月份國(guó)慶中秋業(yè)主晚會(huì)、新老客戶(hù)新春答謝會(huì)；第五十頁(yè)，共67頁(yè)。親子嘉年華第五十一頁(yè)，共67頁(yè)。親子嘉年華第五十二頁(yè)，共67頁(yè)。多拉A夢(mèng)第五十三頁(yè)，共67頁(yè)。月圓中秋晚會(huì)第五十四頁(yè)，共67頁(yè)。業(yè)主煙花晚會(huì)第五十五頁(yè)，共67頁(yè)。紅酒之夜--名流盛宴第五十六頁(yè)，共67頁(yè)。推廣目的事業(yè)單位（公務(wù)員）澄城縣政府澄城縣教育局澄縣醫(yī)院、中醫(yī)院、礦務(wù)局職工醫(yī)院澄城縣法院澄城縣公安局澄城縣檢察院澄城財(cái)政局澄城地稅、國(guó)稅局澄城縣煤炭管理局澄城交通局澄城縣電力局企業(yè)單位（中高層、職工）澄合礦物局陜西三秦能源公司陜西海升果業(yè)發(fā)展有限公司澄城縣煙草公司陜西多力公司陜西野川管業(yè)公司澄城縣遠(yuǎn)通汽貿(mào)公司澄城縣天瑞商貿(mào)有限公司陜西迪萬(wàn)生農(nóng)牧科技有限公司陜西佳興塑業(yè)有限公司陜西山林中藥材科技有限公司陜西萬(wàn)嘉興面業(yè)有限責(zé)任公司陜西勁星棉業(yè)有限公司澄城東盛商貿(mào)實(shí)業(yè)有限公司學(xué)校----教職工中學(xué)澄城中學(xué)創(chuàng)新中學(xué)莊頭鄉(xiāng)中學(xué)城郊中學(xué)職業(yè)中學(xué)礦務(wù)局中學(xué)澄城縣職業(yè)中學(xué)