房地產開發(fā)全流程培訓

房地產開發(fā)全流程培訓目錄第一局部房地產根本知識第二局部房地產開發(fā)根本流程第三局部土地取得流程第四局部房地產開發(fā)流程什么是房地產、房地產開發(fā)和房地產開發(fā)經(jīng)營？房地產——又稱不動產，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可別離的局部及其附帶的各種權益。房地產開發(fā)——指在依法取得國有土地使用權的土地上進展根底設施、房屋建立的行為。房地產開發(fā)經(jīng)營——指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進展根底設施建立、房屋建立，并轉讓房地產開發(fā)工程或者銷售、出租商品房的行為。房地產業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)別1、房地產業(yè)，是從事房地產綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和效勞的綜合性行業(yè)。包括房地產生產、流通和消費過程的各項經(jīng)營和管理業(yè)務。房地產業(yè)總體上屬于效勞行業(yè)，即第三產業(yè)。資源整合〔土地、建筑業(yè)、建材業(yè)、設計、金融、物業(yè)管理等〕資本運營〔資金投入、增值、產出等〕內部管理〔行政、財務、人事等〕2、建筑業(yè)，是專門從事土木工程、房屋建立和設備安裝以及工程勘察設計工作的生產部門。其產品是各種工廠、住宅以及公共設施的建筑物、構筑物和設施。建筑業(yè)屬于制造業(yè)，屬于第二產業(yè)。房地產的根本特征一、位置的固定性和不可移動性——房地產的區(qū)域性二、使用的長期性——房地產的周期性三、影響因素多樣性——房地產的風險性四、投資大量性——房地產的資金密集型特征五、保值增值性——房地產的投資性六、產業(yè)鏈長——房地產的產業(yè)相關性〔60個行業(yè)〕建筑物的分類1、按用途分類〔1〕民用建筑：1〕居住建筑；2〕公共建筑〔2〕工業(yè)建筑：包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等2、按構造材料分類木構造、磚木構造、磚混構造、鋼筋混凝土構造、鋼構造等3、按構造承重方式分類〔1〕承重墻構造；〔2〕框架構造；〔3〕排架構造；〔4〕其他——剪力墻構造體系、桶式構造體系4、建筑高度分類建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類：低層〔1-3層〕、多層〔4-6層〕、小高層〔7-10層〕、高層〔10層以上〕、超高層。類別代號類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設施用地居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設計等機構和設施的用地，不包括居住用地中的公共服務設施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產車間、庫房及其附屬設施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應歸入水域和其它用地（E）W倉儲用地倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施等用地TS交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運輸、港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地U市政公用設施用地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設施用地，包括其建筑物、構筑物及管理維修設施等用地G綠地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產防護綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地城市用地種類目錄第一局部房地產根本知識第二局部房地產開發(fā)根本流程第三局部土地取得流程第四局部房地產開發(fā)流程房地產開發(fā)八大流程開發(fā)流程土地投資階段策劃階段前期階段設計階段施工階段營銷階段物業(yè)階段收尾階段1、7大專業(yè)2、8個階段3、126個關鍵節(jié)點4、近800個小節(jié)點5、一個工程整合上百個資源單位京御開發(fā)流程中23個關鍵節(jié)點：序號關鍵節(jié)點1項目啟動2完成策劃、規(guī)劃及概念設計3取得集團立項審批4完成方案設計5完成政府立項6取得建設用地規(guī)劃許可證7完成施工圖設計8取得工程規(guī)劃許可證9市政供電10完成三通一平11完成施工資源招標12“示范區(qū)”開工13取得施工許可證14基礎工程開工15“示范區(qū)”完工開放16預售許可證17開盤18完成項目施工19完成竣工備案20組織交房21銷售完成95%22工程結算完成23項目收尾五證兩書一、?國有土地使用證?二、?建筑用地規(guī)劃許可證?三、?建立工程規(guī)劃許可證?四、?建立工程施工許可證?五、?商品房銷售(預售)許可證?“兩書〞?商品房質量保證書?、?商品房使用說明書?房地產開發(fā)流程可以用“五證〞的取得來貫穿國有土地使用證二建設用地規(guī)劃許可證一建設工程規(guī)劃許可證三建筑工程施工許可證四商品房銷售許可證五1.房地產開發(fā)過程中所涉及的部門有:發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、建立局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等2.房地產開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有:?建立用地規(guī)劃許可證?、?國有土地使用證?、?建立工程規(guī)劃許可證?、?建立工程施工許可證?、?商品房銷售(預售)許可證?3.房地產開發(fā)過程中從開發(fā)商應提供的主要文件有:?工程建議書?、?立項報告?、?可行性研究報告?、?設計方案送審書?、?施工圖?等以及各相關部門的批文開發(fā)流程中所涉及到的政府部門、證件、文件目錄第一局部房地產根本知識第二局部房地產開發(fā)根本流程第三局部土地取得流程第四局部房地產開發(fā)流程土地出讓方式取得國有土地使用權國有土地使用權1.出讓方式2.劃拔方式（1）招標（2）拍賣（3）掛牌（4）協(xié)議3.承租方式國有土地使用權出讓流程

辦理土地登記

核發(fā)《建設用地批準書》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價評估確定出讓底價編制、確定出讓方案

公布出讓計劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結果招標拍賣掛牌協(xié)議

招拍掛實施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申請及資格審查(6)(10)土地出讓方式招標

招標方式概念指土地所有者〔出讓人〕向多方土地使用者〔投標者〕發(fā)出投標邀請，通過各投標者設計標書的競爭，來確定土地使用權受讓人的方式。

招標流程評標出讓人確定標的及標底投標人投標出讓人、投標人開標評標小組確定中標人對能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。土地出讓方式拍賣

拍賣方式概念按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權拍賣給出價最高者〔競買人〕。

拍賣流程〔一〕主持人點算競買人；

〔二〕主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關事項；

〔三〕主持人宣布起叫價和增價規(guī)那么及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；

〔四〕主持人報出起叫價；

〔五〕競買人舉牌應價或者報價；

〔六〕主持人確認該應價后繼續(xù)競價；

〔七〕主持人連續(xù)三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；

〔八〕主持人宣布最高應價者為競得人。土地出讓方式掛牌

掛牌方式概念出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，承受競買人的報價并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結果確定土地使用者。

掛牌流程承受新報價出讓人宗地信息掛牌公布競買人報價出讓人更新掛牌價格出讓人確定競得人掛牌起始日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照以下規(guī)定確定是否成交：

〔一〕在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；

〔二〕在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價一樣的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

〔三〕在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進展現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。土地出讓方式協(xié)議

協(xié)議方式概念指政府作為土地所有者〔出讓方〕與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。

劃拔

劃拔方式概念指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地無償交給土地使用者的行為。出讓方式的適用范圍出讓方式劃拔方式招標、拍賣、掛牌協(xié)議1經(jīng)營性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競爭要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的1國家機關、軍事用地2同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者；2原劃撥、承租土地使用權人申請協(xié)議出讓2城市基礎設施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權改變用途或轉讓，收回土地使用權，實行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓3國家重點扶持的能源、交通等項目用地4出讓土地使用權改變用途4出讓土地使用權人申請續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同少量費用(補償、安置）或無償有期限限制有期限限制一般無期限限制招標、拍賣、掛牌的異同招標拍賣掛牌交易場所指定地點拍賣行土地交易場所交易方式一次報價多次報價多次報價持續(xù)時間長短長復雜程度需要制作標書

十分復雜不復雜一般衡量指標價格及指定的技術等其它條件價格價格適用范圍具備其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求目錄第一局部房地產根本知識第二局部房地產開發(fā)根本流程第三局部土地取得流程第四局部房地產開發(fā)流程根本節(jié)點圖取得國有土地使用權立項審批規(guī)劃審批開工審批預售審批其它審批節(jié)能審批項目核準建設用地規(guī)劃許可證修建性詳細規(guī)劃方案建設工程規(guī)劃許可證施工監(jiān)理單位招投標備案安全監(jiān)督備案面積測繪并備案地名核準人防審批消防審批施工許可證預售證交通審批竣工驗收規(guī)委竣工驗收權屬登記勘察設計招投標質量監(jiān)督注冊人防規(guī)劃意見書人防初設審批人防施工圖審批園林審批面積實測初始登記銷售機構注冊備案建委竣工備案此節(jié)點為北京市普通商品房二級開發(fā)之節(jié)點，土地取得方式是通過公開招標、拍賣、掛牌方式取得經(jīng)濟適用房、兩限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之工程可參照此節(jié)點此節(jié)點未含大、小市政的節(jié)點內容關系流程圖建設單位招拍掛方式取得土地使用權勘察設計招投標備案申報節(jié)能審查編寫項目申請報告編寫節(jié)能專篇申報項目核準建設用地規(guī)劃許可證設計單位方案深化規(guī)劃方案審定國有土地使用證人防規(guī)劃方案設計人防規(guī)劃意見書調整土地出讓合同年度計劃任務調整工程規(guī)劃許可證人防初步設計審查園林規(guī)劃方案交通規(guī)劃方案建筑防火審查施工單位招投標監(jiān)理單位招投標安全監(jiān)督備案質量監(jiān)督注冊施工許可證預售許可證面積預測面積實測樓房交付消防驗收人防驗收規(guī)劃驗收建委備案權屬登記實測備案人防施工圖審查節(jié)能審批流程注：市發(fā)改委自收到申請材料之日起5個工作日內決定是否受理。受理之日起15個工作日內作出審查批復意見〔不含專家論證的時間〕因特殊情況需要延期的，由主管負責人批準，可以延長10個工作日基本流程及所需時間編寫節(jié)能專篇環(huán)資處受理編寫申請報告節(jié)能中心審核第三方審核其它處室意見3至7個工作日1個工作日2至4個工作日1個工作日1個工作日3至5個工作日5至7個工作日3至5個工作日1個工作日環(huán)資處批辦3至5個工作日向區(qū)發(fā)改委申報向市發(fā)改委申報取得審批節(jié)能審批內容適用范圍范圍：建筑面積在2萬平方米以上〔含〕的公共建筑工程;建筑面積在20萬平方米以上〔含〕的居住建筑工程；其它年耗能2000噸標準煤以上〔含〕的工程。節(jié)能專篇編制所需資料:方案設計或初步設計文件，包括圖紙、說明文字和各項技術指標。應能夠說明總圖指標；建筑專業(yè)的總體概況、功能分區(qū)、各局部建筑的使用功能及其面積、維護構造和門窗主要材料做法；構造專業(yè)的構造體系；給排水方案；空調通風方案、使用空調的建筑面積、主要設備選型；供配電方案、變壓器容量、變配電室位置等。工程所在地用能條件等；包括分品種能源供給的方式及可靠性。工程能源消耗種類及消耗情況。主要供用能系統(tǒng)與設備的初步選擇。工程各專業(yè)節(jié)能措施。工程相關批文。主要審查內容工程用能總量及能源構造是否合理實施工程是否符合國家、地方和行業(yè)節(jié)能設計標準及標準工程沒有采用明令制止或淘汰的落后工藝和設備國家規(guī)定的其他條件和標準受約束節(jié)點:工程設計方案是否足夠深化，提供的設備資料、圖紙等數(shù)據(jù)是否完善合理工程節(jié)能專篇編制得是否完備、符合規(guī)定工程申請報告是否及時有效制約節(jié)點:制約工程申請報告的報批工程核準注：市發(fā)改委自申請被受理之日起20個工作日內作出決定。20個工作日內不能作出決定的，經(jīng)負責人批準，可以延長10個工作日。征求意見期間，工作日停頓計算基本流程及所需時間編寫申請報告取得環(huán)評批復簽訂出讓合同2至4個工作日3至7個工作日征求市規(guī)委意見會簽市建委市規(guī)委建管處根據(jù)項目情況反響意見，如需重新核發(fā)規(guī)劃意見書，那么需要重新審核市建委根據(jù)工程情況反響意見1個工作日1個工作日1個工作日2至5個工作日1個工作日1個工作日2至45個工作日向區(qū)發(fā)改委申報向市發(fā)改委申報投資處受理取得審批工程核準審批內容主要審查內容：符合國家有關法律法規(guī)和外商投資產業(yè)政策符合國民經(jīng)濟和社會開展中長期規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃和產業(yè)構造調整政策的要求符合公共利益和國家反壟斷的有關規(guī)定符合土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和環(huán)境保護政策的要求符合國家規(guī)定的技術、工藝標準的要求符合國家資本工程管理、外債管理的有關規(guī)定受約束節(jié)點：節(jié)能專篇批復工程申請報告的編制以及是否合格有效土地出讓合同制約節(jié)點：勘察設計招投標的申報年度方案任務的申報核準建立工程一般均應提交的材料包括：工程申請報告；企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；環(huán)保部門對工程環(huán)境影響評價報告批復；國土資源部門對建立工程用地預審意見；城市規(guī)劃行政主管部門出具的工程選址意見書；地震部門對工程抗震設防或地震平安性評價的批復；工程建立外部供水、供電、供氣的承諾文件；工程建立資金各籌措渠道的承諾文件；其他根據(jù)有關法律法規(guī)應提供的文件。建立用地規(guī)劃許可證注：區(qū)規(guī)劃委審查決定時間為20個工作日(可延長10個工作日)?；玖鞒碳八钑r間用地釘樁成果綜合科受理土地出讓合同規(guī)劃科審查副局長審查局長決定1個工作日1個工作日3至15個工作日1至3個工作日1至3個工作日工程地名核準1個工作日向區(qū)規(guī)劃委申報核發(fā)建立用地規(guī)劃許可證?建立用地規(guī)劃許可證?是建立單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建立工程位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建立單位用地的法律憑證。建立用地規(guī)劃許可證審批內容主要審查內容：實體審查

?確定建立用地的性質?確定建立用地及代征城市公共用地范圍和面積?確定需要同期實施的其他用地范圍和面積?其它法律、法規(guī)、規(guī)章中要求審查的內容形式審查

?所有申報材料是否符合要求受約束節(jié)點：國有土使用權出讓合同的簽署建立用地及代征地的釘樁成果規(guī)劃意見書工程地名核準批復制約節(jié)點：建立工程規(guī)劃許可證施工許可證預售許可證及國有土使用證

申辦材料：建立單位出具的申報委托書；建立單位填寫完整并加蓋單位印章的?建立工程規(guī)劃許可及其他事項申報表?；規(guī)劃部門及相關部門的批準文件：?申請以劃撥方式取得國有土地使用權的，提交?選址意見書?附件及附圖，建立工程批準、核準、備案文件。?通過土地市場以招、拍、掛方式取得國有土地使用權的，提交?建立工程規(guī)劃條件〔土地儲藏供給〕?及附圖，提交?北京市國有土地使用權掛牌出讓成交確認書?及?北京市國有土地使用權出讓合同?，建立工程批準、核準、備案文件。?申請進展土地儲藏前期整理的，提交?建立工程規(guī)劃條件〔土地儲藏前期整理〕?和土地儲藏授權批準文件。?建立用地釘樁測量成果報告書?〔含?建立用地釘樁通知書?和?釘樁坐標成果通知書?原件。測繪部門按建立用地釘樁成果及繪圖要求繪制的１/５００或１/２０００地形圖５份〔用地范圍涉及多個區(qū)〔縣〕行政區(qū)劃或者建立單位為多個單位的,需相應增加地形圖份數(shù)〕。法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的其他相關材料。建立用地規(guī)劃許可證審批內容建立用地規(guī)劃許可證樣式建立用地規(guī)劃許可證樣式勘察設計招投標基本流程及所需時間注：勘察設計招投標管理處審查決定時間為30個工作日(可延長10個工作日)。工程核準批復確定勘察設計單位1個工作日規(guī)劃意見書1個工作日招標立案登記資格預審招標文件審核招投標備案1個工作日3至15個工作日3至10個工作日1至3個工作日勘察設計招標管理處中標通知書適用范圍:勘察、設計單項合同估算價在50萬元人民幣以上的；建筑面積在5萬平方米以上的民用建立工程工程，應進展勘察招標；建筑面積在1．5萬平方米以上的建筑工程設計應進展設計招標；單項合同估算價或建立規(guī)模低于以上三條規(guī)定的規(guī)模標準，但符合以下標準之一的：?工程總投資額在3000萬元人民幣以上的；?全部或者局部使用政府投資或者國家融資的工程中，政府投資或者國家融資金額在100萬元人民幣以上的。鼓勵政府投資或者國家融資金額在100萬元人民幣以下的工程進展招標。主要審查內容：勘察及設計單位資格審查及委托代理機構的資格審查對方案的技術指標進展審查程序審查受約束節(jié)點：工程立項批復規(guī)劃意見書制約節(jié)點：修建性詳細規(guī)劃方案的申報建立工程規(guī)劃許可證勘察設計招投標審查內容修建性詳細規(guī)劃方案注：市、區(qū)規(guī)劃委審查決定時間為20個工作日(可延長10個工作日)。基本流程及所需時間勘察設計招投標審查綜合處受理規(guī)劃意見書建管處審查副處長審查處長決定1個工作日1個工作日3至15個工作日1至2個工作日1至2個工作日技術圖紙1個工作日其它資料向市〔區(qū)〕規(guī)劃委申報方案審定修建性詳細規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)，制訂用以指導各項建筑和工程設施的設計和施工的規(guī)劃設計。修建性詳細規(guī)劃方案審查內容主要審查內容：實體審查?審查配套指標、車位指標、建筑間距、綠地指標、容積率、戶型標準、建筑高度等各項技術指標是否滿足城市控制性規(guī)劃及相關規(guī)定的要求?審查工程規(guī)模、建筑退線、日照等是否符合要求?歷史文化保護規(guī)劃的相關要求?其它法律、法規(guī)、規(guī)章中要求審查的內容形式審查

?所有申報材料是否符合要求受約束節(jié)點：規(guī)劃意見書勘察設計招投標制約節(jié)點：建立工程規(guī)劃許可證人防規(guī)劃意見書涉及交通、園林的方案修建性詳細規(guī)劃應當包括以下內容：建立條件分析及綜合技術經(jīng)濟論證。建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設計，布置總平面圖。對住宅、醫(yī)院、學校和托幼等建筑進展日照分析。根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設計。市政工程管線規(guī)劃設計和管線綜合。豎向規(guī)劃設計。估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。建立工程規(guī)劃許可證基本流程及所需時間注：區(qū)規(guī)劃委審查決定時間為30個工作日(可延長10個工作日)。規(guī)劃意見書綜合科受理修建性詳規(guī)規(guī)劃科審查副局長審查局長決定1個工作日1個工作日5至25個工作日1至2個工作日1至2個工作日圖紙資料1個工作日工程檔案登記表勘察設計招投標文件工程地名核準向區(qū)規(guī)劃委申報核發(fā)建立工程規(guī)劃許可證建立工程規(guī)劃許可證是有關建立工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建立單位建立工程的法律憑證，是建立活動中承受監(jiān)視檢查時的法定依據(jù)。主要審查內容：實體審查?已審查通過設計方案的建立工程：申報圖紙是否符合修建性詳細規(guī)劃或已審查通過的設計方案。?前款規(guī)定工程以外的建立工程：申報圖紙的用地范圍與規(guī)劃確定的范圍是否一致

建立工程的性質符合城市規(guī)劃的要求容積率符合城市規(guī)劃的要求建筑高度符合城市規(guī)劃的要求建筑密度、空地率或綠地率符合城市規(guī)劃的要求停車位數(shù)量符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃的要求建筑間距符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃技術標準的要求，綠化率符合城市規(guī)劃的要求公共效勞設施符合法律、法規(guī)、規(guī)章和?北京市新建改建居住區(qū)公共效勞設施配套建立指標?的規(guī)定建立工程后退道路紅線的距離符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃技術標準的要求已安排了必要的水、電、氣、熱等市政根底設施?其它法律、法規(guī)、規(guī)章中要求審查的內容。形式審查

?所有申報材料是否符合要求建立工程規(guī)劃許可證審核內容受約束節(jié)點：規(guī)劃意見書及其中的要求修建性詳細規(guī)劃方案及其中的要求工程檔案登記資料勘察設計招投標審查通知書工程的地名核準批復技術圖紙制約節(jié)點：工程施工許可證工程建筑面積預測量預售許可證房屋權屬初始登記建立工程規(guī)劃許可證審核內容申辦材料：建立單位出具的申報委托書；建立單位填寫完整并加蓋單位印章的?建立工程規(guī)劃許可及其他事項申報表?；建立工程批準、核準、備案文件或者相關文件；前期規(guī)劃管理文件，包括：選址意見書或規(guī)劃條件，建立工程設計方案，重大城鄉(xiāng)根底設施工程應當提交經(jīng)過審查的建立工程擴大初步設計方案，需要建立單位編制修建性詳細規(guī)劃的建立工程，還應當提交修建性詳細規(guī)劃；前期規(guī)劃管理文件注明申報建立工程規(guī)劃許可證時需要提交的相關文件；使用國有土地的有關證明文件；具有資質的設計單位按照前期規(guī)劃管理文件要求繪制的建立工程施工圖中的主要局部〔按Ａ４規(guī)格〔豎向〕裝訂成冊〕１套，另再附一樣設計總平面圖５份〔建立單位為多個的需按增加的單位個數(shù)增加圖紙份數(shù)〕；〔施工圖紙的主要局部包括：圖紙目錄、無障礙設施設計說明、設計總平面圖、各層平面圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、根底平面圖、根底剖面圖各１份〕；其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關材料。建立工程規(guī)劃許可證包含內容：許可證編號；發(fā)證機關名稱和發(fā)證日期；用地單位；用地工程名稱、位置、宗地號以及子工程名稱、建筑性質、棟數(shù)、層數(shù)、構造類型；計容積率面積及各分類面積；附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。建立工程規(guī)劃許可證審核內容建立工程規(guī)劃許可證樣式建立工程規(guī)劃許可證樣式工程地名核準基本流程及所需時間注：規(guī)劃委審查決定時間為20個工作日(可延長10個工作日)。綜合處受理規(guī)劃意見書地名辦審查副處長審查處長決定1個工作日1個工作日3至15個工作日1至2個工作日1至2個工作日技術圖紙1個工作日其它資料向市規(guī)劃委申報地名核準主要審查內容：申請人提交的材料齊全、標準、有效，符合法定形式。以上文件圖紙均按A4規(guī)格折疊裝訂。符合各類城市規(guī)劃。保證全市范圍內無重名，并防止同音。符合地名科學化、標準化、標準化的總要求，與國家地名標準一致。用字符合?中華人民共和國通用語言文字法?要求，不使用生僻字、繁體字、異體字和簡化字。無損國家主權及領土完整，不使用外國地名〔包括別稱、諧音等〕。符合社會主義精神文明。無民族歧視性質和阻礙民族團結內容，少數(shù)民族聚居區(qū)地名符合民族政策。符合北京地名文化傳統(tǒng)。符合“尊重習慣，照顧歷史，表達規(guī)劃，好找好記〞的北京地名命名總原那么。非紀念地地名原那么上不含人名。市政設施名稱中不含企事業(yè)單位名稱。申請名稱的專名、通名齊全，漢語語義明確。通名使用準確，與地域功能、建立規(guī)模相符。申請材料中所用地名〔所在政區(qū)、四至等〕全部為標準地名。使用行業(yè)專用語詞，需有行業(yè)主管部門同意使用的書面意見。合作工程需提交合作方同意申請名稱的有效文件。住宅區(qū)地名更名，需提供經(jīng)公證處公證的全體業(yè)主同意更名的意見〔未建、未出租、未出售的，要提供書面說明〕。公安部門對原有地名變更或撤銷沒有異議。地名命名或更名方案須進展公示，征求公眾對公示方案的意見，并根據(jù)公眾意見提出修改或確定地名命名、更名方案，按程序報請批準。工程地名核準受約束節(jié)點：規(guī)劃意見書相關技術文件制約節(jié)點：建立工程規(guī)劃許可證預售許可證樓門牌號權屬登記申辦材料：申報單位出具的申報委托書。申報單位〔指建立單位或產權單位、產權人。建筑物屬合作建立的，須由共有產權人同時申請〕填寫完整并加蓋單位印章的?北京市建筑物名稱核準申報表?。提交建筑物名稱核準申請書，內容包括建筑物〔群〕性質、位置〔與道路及周圍地物的相對關系〕、用地面積、建筑面積，申報建筑物〔群〕名稱的預案、寓意及理由，已取得規(guī)劃許可文件及相關部門的批準文件〔文件名稱、文號等〕，開發(fā)建立情況等主要內容。政府相關部門對工程工程建立的批準文件〔復印件〕。

?規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的?建立工程規(guī)劃許可證?〔含附件及附圖〕復印件。

?已取得?國有土地使用權證?或?房屋產權證?的，需提交相應文件〔含附圖〕的復印件〕。提交建筑物〔群〕所處地域范圍的根本比例尺〔1/2000或1/500〕地形圖2份，并用鉛筆劃出用地的位置范圍；竣工建筑物〔群〕需提供建筑實體照片。使用限用名稱的，須提交相關主管部門同意使用的書面意見。7.其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的相關要求。工程地名核準施工監(jiān)理單位招投標備案內部招標流程及所需時間注：內部確定候選單位約需7至15天。7天1天4天1天招標文件編制〔含清單〕發(fā)放招標文件提問及答疑開標評標確定候選單位招標文件發(fā)放外部招標流程及所需時間注：外部確定中標單位約需45天。1—3天標底編制提供擬派專家資料開標15天1個工作日書面報告?zhèn)浒高x定專家并備案評標中標及結果備案1至3個工作日1個工作日1個工作日1至3個工作日1至3個工作日1至3個工作日簽訂合同并備案施工監(jiān)理單位招投標備案審查內容主要審查內容：程序審查招投標范圍與建立方案的一致性招投標內容審查受約束節(jié)點：立項建立工程規(guī)劃許可證制約節(jié)點：平安監(jiān)視備案質量監(jiān)視注冊施工合同及監(jiān)理合同相關費用的繳納質量監(jiān)視注冊中標通知書及合同質量監(jiān)視站施工圖紙審查通知書1個工作日1至3個工作日1個工作日北京市、區(qū)建委備案通知基本流程及所需時間注：建委質量監(jiān)視站審查注冊時間為5個工作日。質量監(jiān)視注冊審查內容主要審查內容：施工單位、監(jiān)理單位執(zhí)行質量管理有關強制性標準及要求質量監(jiān)視人員的資質審查工程建立應當嚴格執(zhí)行國家有關質量管理的根本程序定期進展取樣檢測并報告受約束節(jié)點：施工單位招標程序及中標通知書施工及監(jiān)理合同施工圖紙審查文件建立工程規(guī)劃許可證制約節(jié)點：施工許可證申辦材料：建立工程規(guī)劃許可證、北京市施工圖審查設計文件、工程中標通知書或直接發(fā)包單、工程監(jiān)理單位中標通知書或監(jiān)理直接發(fā)包單、施工合同書、監(jiān)理合同書、勘察單位資質等級證書、設計單位資質等級證書、施工單位資質等級證書、監(jiān)理單位資質等級證書要求加蓋監(jiān)理單位公章北京市建立工程質量監(jiān)視注冊登記表施工平安監(jiān)視備案基本流程及所需時間注：建委審查備案時間為5個工作日。中標通知書及合同施工管理處受理、審核并備案社會保險登記及繳費憑證1個工作日1至3個工作日1個工作日北京市、區(qū)建委備案通知施工平安監(jiān)視備案主要審查內容主要審查內容：平安設施、保障措施、平安預案、應急預案及執(zhí)行建立工程有關的強制性標準工程特種設施的平安保障措施施工企業(yè)資質審查及相關人員的資質審查食品平安、消防平安、疾病平安措施及環(huán)境保護措施等受約束節(jié)點：施工單位招標程序及中標通知書建立工程規(guī)劃許可證建立用地規(guī)劃許可證工程社會保險登記手續(xù)制約節(jié)點：施工許可證施工許可證基本流程及所需時間注：市、區(qū)建委審查決定時間為10個工作日。建立用地規(guī)劃許可證開發(fā)辦受理建立工程規(guī)劃許可證兩項基金副職審查1個工作日1個工作日1至2個工作日1至2個工作日技術圖紙及審查通知書人防施工圖審查備案銀行資金證明平安監(jiān)視備案領導決定質量監(jiān)視注冊1至2個工作日1個工作日北京市、區(qū)建委申報核發(fā)許可證建立工程施工許可證是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建立單位進展工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。施工許可證審查內容主要審查內容：施工場地已根本具備施工條件；已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)；在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證；需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)；有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料；有保證工程質量和平安的具體措施；建立資金已經(jīng)落實；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。受約束節(jié)點：建立工程規(guī)劃許可證建立用地規(guī)劃許可證人防初步設計審查意見平安及質量監(jiān)視手續(xù)施工及監(jiān)理單位招投標樹木移伐審查施工場地占道審批節(jié)能及專項基金繳納等制約節(jié)點：工程開工預售許可證申辦材料：按規(guī)定填寫、蓋章的?建筑工程施工許可申請表?一式兩份；建立工程規(guī)劃許可證及建立用地規(guī)劃許可證原件及復印件〔正本及附件〕；用地批準手續(xù)〔國有土地使用證或有關批準文件〕原件及復印件；施工圖紙設計文件審查通知書原件；施工合同原件及施工企業(yè)中標通知書原件〔或直接發(fā)包登記表〕；監(jiān)理合同原件及監(jiān)理單位中標通知書原件〔或直接發(fā)包登記表〕；工程質量監(jiān)視注冊登記表和施工平安監(jiān)視通知書；工程建立資金落實證明原件；人防部門出具的人防施工圖備案回執(zhí)；法人委托書。施工許可證審查內容施工許可證樣式房屋面積預售測量及備案基本流程及所需時間注：測繪所審查備案時間為10個工作日(遇如成果修改，不計算時間)。1個工作日審查成果數(shù)據(jù)上傳3至20天10個工作日1至3個工作日1至3個工作日建立單位測量單位面積成果報告測繪所成果匯交回執(zhí)房屋面積預售測量及備案審查內容主要審查內容：測繪樓棟面積與規(guī)劃許可證面積一致程度房屋套數(shù)、戶型、套型面積與規(guī)劃許可證的一致程度分攤的面積的計算與分攤部位是否合理穿插分攤的計算是否合理其它審核受約束節(jié)點：施工圖審查通知書建立工程規(guī)劃許可證人防審查意見工程地名核準批復和土地出讓合同制約節(jié)點：預售許可證預售許可證基本流程及所需時間注：市建委審查決定時間為10個工作日。國有土地使用證市場處受理國有土地使用權出讓合同復審副處長審核1個工作日1至5個工作日1至2個工作日1至2個工作日地價款繳納核實函1個工作日建立工程施工許可證銀行資金證明施工合同領導批準測繪成果匯交回執(zhí)網(wǎng)上數(shù)據(jù)審核1至2個工作日1個工作日向市建委申報核發(fā)許可證預售許可證是房地產開發(fā)商銷售時的必要證書。預售許可證審查內容主要審查內容：規(guī)劃許可證相關數(shù)據(jù)與國有土地使用證、施工許可證等相關數(shù)據(jù)的一致程度出讓樓棟相關數(shù)據(jù)與規(guī)劃許可證的對應數(shù)據(jù)一致程度出讓房屋套數(shù)、戶型、套型面積與規(guī)劃許可證的一致程度網(wǎng)上上傳數(shù)據(jù)的正確程度建立資金的到位程度受約束節(jié)點：國有土使用權出讓合同及國有土地使用證建立工程規(guī)劃許可證工程地名核準批復施工許可證等制約節(jié)點：房屋預售銷售機構備案預售許可證審查內容申辦材料：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

開發(fā)企業(yè)資質等級證書；

國有土地使用證；經(jīng)濟適用住房工程提交?北京市城鎮(zhèn)建立用地批準書?；已交清全部出讓金證明〔國有土地使用權出讓或轉讓合同及地價款交納情況核實函〕；經(jīng)濟適用住房工程提交市物價局、市建委關于經(jīng)濟適用住房銷售價格的批準文件；市或區(qū)(縣)規(guī)劃管理部門核發(fā)的建立工程規(guī)劃許可證及附件、附總平面圖；市或區(qū)〔縣〕建立管理部門核發(fā)的建立工程施工許可證；工程施工合同〔復印第一局部〕；房地產開發(fā)企業(yè)開戶銀行出具的按申請預售的商品房計算,投入開發(fā)建立資金到達投資總額25%以上的證明材料；〔七層以下的到達主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)?！成唐贩款A售方案和預售商品房的分層平面圖；屬于綠化隔離地區(qū)內的工程提供市綠化管理部門認可機構出具確實認商品房范圍的證明文件。預售許可證樣式銷售機構注冊備案基本流程及所需時間注：建委注冊備案時間為5個工作日。預售許可證市場處銷售機構資料1個工作日1至3個工作日1至2個工作日代理合同北京市建委備案通知銷售機構注冊備案審查內容及變更主要審查內容：銷售機構資質審查銷售內容與預售范圍的一致程度備案受約束節(jié)點：國有土使用權出讓合同及國有土地使用證建立工程規(guī)劃許可證工程地名核準批復施工許可證等制約節(jié)點：房屋簽約以下情況需要變更注冊銷售代理機構所代理銷售工程房屋的范圍發(fā)生變更開發(fā)企業(yè)與銷售代理機構的委托事項中止工程銷售期間，開發(fā)企業(yè)由自行銷售變?yōu)槲袖N售代理機構銷售商品房銷售代理機構企業(yè)名稱、注冊資本、法定代表人等發(fā)生變更申辦材料：?商品房工程銷售備案登記表?〔一式兩份，雙方蓋章〕；銷售代理機構備案證明〔驗原件〕；銷售代理機構營業(yè)執(zhí)照〔驗原件〕；房地產開發(fā)企業(yè)與銷售代理機構簽訂的書面委托合同〔應當載明委托期限、委托權限以及委托人和受托人的權利、義務〕；辦理注冊備案手續(xù)的委托書及受托人身份證件。人防規(guī)劃意見書基本流程及所需時間規(guī)劃方案審定工程處受理規(guī)劃意見書1個工作日3至7個工作日1個工作日相關圖紙審查區(qū)民防局聯(lián)審1個工作日2個工作日北京民防局規(guī)劃意見注：民防局審查時間為10個工作日。人防規(guī)劃意見書審查內容主要審查內容：人防規(guī)劃布局、人防面積及功能是否滿足要求人防專業(yè)隊的設置及布局防空報警裝置的設置等受約束節(jié)點：規(guī)劃方案審定規(guī)劃意見書相關技術圖紙及面積計算表制約節(jié)點：人防初步設計異地建立：人民防空工程易地建立費，每平方米1640元人防初步設計圖審查人防規(guī)劃意見審圖中心審查規(guī)劃方案1個工作日1至3個工作日人防工程初步設計審查意見書3至7個工作日基本流程及所需時間注：民防局審圖中心審查時間為10個工作日，〔如遇修改，那么工作日停頓計算〕。北京民防局人防工程設計審核批準通知單人防初步設計圖審查內容主要審查內容：人防面積審核人防構造審核人防設施審核技術標準審核人防通道及出入口審核受約束節(jié)點：規(guī)劃方案審定人防規(guī)劃意見書制約節(jié)點：人防施工圖設計建立工程規(guī)劃許可證申辦材料：填寫完整并加蓋印章的?人防工程初步設計審查申請表?；?人防工程建立規(guī)劃設計條件意見書?〔復印件〕；擬建人民防空工程的初步設計文件〔一套〕；?人防工程初步設計審查修改通知書?〔復印件〕〔可選〕。

人防施工設計圖審查基本流程及所需時間人防初設審核批準通知書審圖中心審查人防初步設計審核意見書1個工作日1至3個工作日人防工程施工圖設計審查意見書3至7個工作日注：民防局審圖中心審查時間為10個工作日〔如遇修改，那么工作日停頓計算〕。北京民防局人防工程施工圖備案通知單人防施工設計圖審查內容主要審查內容：初設要求修改的內容人防構造、人防設施審核技術標準審核受約束節(jié)點：人防初步設計審核意見人防初步設計審核批準通知單制約節(jié)點：施工許可證預售許可證申辦材料：填寫完整并加蓋印章的?人防工程施工圖技術審查申請表?；規(guī)劃部門核發(fā)的建立工程規(guī)劃許可證〔復印件〕；人民防空工程施工圖設計文件〔一套〕；?人防工程初步設計審核批準通知單?〔復印件〕；?人防工程初步設計審查意見書?或者?人防工程初步設計審查修改通知書?〔復印件〕〔可選〕。

建筑設計防火審核注：消防局審查時間為8或16個工作日?；玖鞒碳八钑r間設計圖紙建審處審查規(guī)劃方案1個工作日3至10個工作日北京市消防局消防審核意見通知書建筑設計防火審核內容主要審查內容：總平面布局和平面布置中涉及消防平安的防火間距、消防車道、消防水源等建筑的火災危險性類別和耐火等級建筑防火、防煙分區(qū)和建筑構造、平安疏散和消防電梯消防給水和自動滅火系統(tǒng)；防煙、排煙和風、空調系統(tǒng)的防火設計消防電源及其配電；火災應急照明、應急播送和疏散指示標志火災自動報警系統(tǒng)和消防控制；建筑內部裝修的防火設計；建筑滅火器配置；有爆炸危險性的甲、乙類廠房的防爆設計；國家工程建筑標準中有關消防設計的其它內容受約束節(jié)點：經(jīng)審定的規(guī)劃方案制約節(jié)點：施工圖設計申辦材料：建立工程消防設計審核申報表〔一式兩份〕；建立單位的工商營業(yè)執(zhí)照等合法身份證明文件〔復印件加蓋公章〕；新建、擴建工程的建立工程規(guī)劃許可證明文件；設計單位資質證明文件；消防設計文件；建立單位的授權委托書和受委托人的身份證復印件。

交通組織審核交通影響分析報告秩序處審查規(guī)劃方案1個工作日3至7個工作日注：交管局審查時間為7個工作日〔如遇修改，那么工作日停頓計算〕?；玖鞒碳八钑r間北京市交管局工程交通規(guī)劃審查意見函交通組織審核內容主要審查內容：工程內部交通組織方案及流線工程與外部交通組織的銜接大門的設置地上、地下機動與非機動車位的設置及配比等受約束節(jié)點：規(guī)劃方案交通影響分析制約節(jié)點：施工圖設計綠化方案審核基本流程及所需時間綠化方案及相關資料建立處審查規(guī)劃方案1個工作日3至7個工作日北京市園林局園林方案審查意見函注：園林局局審查時間為7個工作日〔如遇修改，那么工作日停頓計算〕。綠化方案審核內容主要審查內容：綠地率及綠化布局集中綠地面積與人均綠地面積地下空間的覆土綠化古樹名木的保護要求受約束節(jié)點：規(guī)劃方案技術圖紙制約節(jié)點：施工圖設計景觀設計申辦材料：書面申請；市方案、規(guī)劃等行政主管部門的相關文件，如土地使用證、撥地圖等；經(jīng)審定的規(guī)劃設計條件，或經(jīng)審定的可作為依據(jù)的相關規(guī)劃；按