成都房地產市場年度研究報告

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.006年成都房地產市場年度研究報告之宏觀環(huán)境篇目錄一、 房地地產市場場宏觀環(huán)環(huán)境分析析 21. 全市市房地產產市場宏宏觀開發(fā)發(fā)情況 22. 成都都市全年年商品房房宏觀市市場情況況 2二、 國家家宏觀政政策 41. 《房房地產抵抵押估價價指導意意見》 42. 《關關于制止止違規(guī)集集資合作作建房的的通知》 4三、 市政政發(fā)展動動態(tài) 51. 地鐵鐵1號線一一期20007年年5月完成成建設 52. 物業(yè)業(yè)大鱷世世邦魏理理仕登陸陸成都 63. 公務務員掀起起“南遷潮潮” 6四、 土地地市場政政策 71. 《國國有土地地使用權權出讓合合同補充充協(xié)議》 72. 四川川省國土土資源廳廳用地“新政” 83. 成都都市國土土局將拍拍賣2440余畝畝住宅及及商業(yè)用用地 84. 《招招標拍賣賣掛牌出出讓國有有土地使使用權規(guī)規(guī)范》和和《協(xié)議議出讓國國有土地地使用權權規(guī)范》 9五、 二手手房市場場政策 101. 稅務務部門將將加強房房產稅收收管理 102. 工行行開辦二二手房直直客式貸貸款房齡5年內不不需評估估 103. 《國國家稅務務總局關關于征收收個人二二手房轉轉讓所得得稅的通通知》 114. 成都都二手房房買賣突突然升溫溫強征個個稅引發(fā)發(fā)新拋售售潮 11六、 針對對開發(fā)商商的政策策 121. 第七七屆中國國西部國國際博覽覽會圓滿滿閉幕 122. 建設設部“限外”新政即即將發(fā)布布 133. 成都都頂級寫寫字樓市市場論壇壇召開 13七、 針對對消費者者的政策策 141. 光大大銀行房房貸固定定利率鎖鎖定提前還還款將收收違約金金 142. 《中中國人民民銀行關關于調整整金融機機構人民民幣貸款款利率的的通知》 143. 5月月15日起起，經濟濟房建設設將實行行訂單制制 154. 中國國人民銀銀行上調調金融機機構人民民幣存貸貸款基準準利率 165. 公積積金制度度政策性性推行六六大方面面的創(chuàng)新新 16八、 熱點點政策分分析 171. 《關關于深化化戶籍制制度改革革深入推推進城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體化化的意見見（試行行）》 172. 《關關于調整整住房供供應結構構穩(wěn)定住住房價格格的意見見》 17房地產市場場宏觀環(huán)環(huán)境分析析全市房地產產市場宏宏觀開發(fā)發(fā)情況工業(yè)1-11月月份，全全市規(guī)模模以上工工業(yè)累計計完成增增加值6672..48億億元，同同比增長長25..4%。企企業(yè)產銷銷銜接情情況穩(wěn)定定，實現現產銷率率96..2%。從從輕重工工業(yè)看，重重工業(yè)完完成工業(yè)業(yè)增加值值4055.899億元，增增長277.4%%；輕工工業(yè)完成成工業(yè)增增加值2266..59億億元，增增長222.6%%，重工工業(yè)發(fā)展展快于輕輕工業(yè)44.8個個百分點點。從經經濟類型型看，國國有及國國有控股股經濟完完成1776.332億元元，增長長14..8%；；股份制制經濟完完成3889.441億元元，增長長27..3%；；“三資”企業(yè)完完成911.766億元，增增長200.9%%。投資1-11月月份，全全市完成成固定資資產投資資16338.886億元元，同比比增長332.22%。其其中基本本建設投投資7661.552億元元，增長長36..8%；；更新改改造投資資3277.033億元，增增長233.6%%。消費1-11月月份,全全市實現現社會消消費品零零售總額額10550.334億元元，增長長14..8%；；其中住住宿與餐餐飲業(yè)1191..22億億元，增增長155.7%%。按經經濟類型型分，國國有經濟濟52..88億億元，增增長5..1%；；私營個個體經濟濟5077.655億元，增增長144.7%%；外商商及港澳澳臺經濟濟1188.066億元，增增長199.4%%；股份份制及其其他經濟濟2877.377億元，增增長177.8%%。1--11月月份，我我市居民民消費價價格指數數為1001.88。金融截止11月月末，全全市金融融機構各各項存款款余額553533億元，同同比增長長21..8%，其其中全市市儲蓄存存款余額額23668億元元，增長長17..2%；；金融機機構各項項貸款余余額達到到35558億元元，同比比增長117.11%；其其中，個個人住房房貸款余余額達到到5122億元，增增長322.1%%。居民收入1-11月月份，全全市城市市居民人人均可支支配收入入114497元元，同比比增長112.22%，比比去年同同期提高高2.33個百分分點。城城市居民民人均消消費性支支出90045元元，同比比增長112.66%，其其中食品品31779元，同同比增長長2.77%，交交通和通通訊13308元元，同比比增長116.00%，教教育文化化娛樂服服務12278元元，同比比增長113.77%。成都市全年年商品房房宏觀市市場情況況全市商品房房供求總總量大副副增長，供供應面積積首次突突破20000萬萬平米今年1-111月，全全市供應應商品房房20229.003萬平平米，增增長299.4%%，供應應面積首首次突破破20000萬平平米規(guī)模模；成交交商品房房17555.225萬平平米，同同比增長長19..4%，總總體市場場呈現供供銷兩旺旺勢頭。同同期五城城區(qū)供應應商品房房10330.557萬平平米，增增長277.1%%，成交交商品房房8722.311萬平米米，增長長19..4%。全市商品房房市場供供求關系系得到緩緩解1-11月月，全市市商品房房當期供供銷比為為1.116。同同期，五五城區(qū)商商品房當當期供銷銷比為11.188。無論論是全市市還是五五城區(qū)，供供應量均均大于銷銷售量，供供銷比不不斷增大大，供求求緊張關關系已得得到緩解解。五城區(qū)商品品房分物物業(yè)類型型供求情情況1-11月月，五城城區(qū)累計計供應新新建商品品房10030..57萬萬平米，其其中供應應住宅物物業(yè)7777.773萬平平米，供供應占比比為755.5%%；供應應商業(yè)物物業(yè)844.344萬平米米，供應應量比去去年同期期下降，供供應占比比為8..2%，同同比大幅幅增長，供供應占比比為4..9%。同期，五城城區(qū)累計計成交商商品房8872..31萬萬平米，其其中成交交住宅7744..10萬萬平米，成成交比為為85..35%%；成交交商業(yè)物物業(yè)688.533萬平米米，成交交占比為為7.99%；成成交辦公公用房228.337萬平平米，成成交占比比為3..4%。國家宏觀政政策《房地產抵抵押估價價指導意意見》1月24日日，由建建設部、人人民銀行行、銀監(jiān)監(jiān)會三部部門聯合合制定的的《房地地產抵押押估價指指導意見見》出臺臺，于20006年33月1日日起施行行。與以往的規(guī)規(guī)范性文文件、技技術標準準相比，《意意見》明明確了房房地產抵抵押價值值與房地地產市場場價值的的關系；；明確了了房地產產抵押估估價的原原則；明明確了房房地產抵抵押估價價要進行行變現能能力分析析；明確確了房地地產抵押押估價要要特別提提示的內內容。對對維護房房地產抵抵押估價價各方合合法權益益，推動動整個房房地產估估價行業(yè)業(yè)健康持持續(xù)發(fā)展展，具有有十分重重要的作作用。點評:《意見》的的出臺，進進一步完完善了房房地產估估價技術術標準體體系，提提高了行行業(yè)自律律組織加加強自律律管理的的能力?？煽梢杂行Оl(fā)揮房房地產估估價在防防范金融融風險中中的作用用，進一一步理順順銀行等等金融機機構、借借款人與與房地產產估價機機構間的的關系。起起到規(guī)范范房地產產抵押估估價行為為，保證證房地產產抵押估估價質量量，維護護房地產產抵押當當事人的的合法權權益，防防范房地地產信貸貸風險的的作用?！蛾P于制止止違規(guī)集集資合作作建房的的通知》8月18日日，建設設部、監(jiān)監(jiān)察部、國國土資源源部三部部委聯合合發(fā)布《關關于制止止違規(guī)集集資合作作建房的的通知》。通通知要求求，自通通知下發(fā)發(fā)之日起起，一律律停止審審批黨政政機關集集資合作作建房項項目。其其目的在在于防止止他們“超超標準為為本單位位職工牟牟取住房房利益”——不不到市場場價一半半。集資資房的入入市，無無疑對分分享商品品房暴利利（價格格超過集集資房一一半）的的開發(fā)商商、地方方政府、有有關部門門等相關關利益集集團的利利益，構構成了威威脅。點評:造價低廉的的集資房房流入市市場，把把處于壟壟斷狀態(tài)態(tài)的房地地產市場場撕開了了一個缺缺口，在在客觀上上對平抑抑房價是是有一定定幫助的的。一旦旦叫停，有有可能對對房地產產市場造造成三個個方面的的影響：：其一，減少少了房地地產市場場中的房房源供應應渠道，等等于在事事實上強強化了開開發(fā)商的的壟斷地地位，房房價更容容易為開開發(fā)商等等利益主主體所左左右。其二，單位位集資建建的房，并并非都入入市交易易，相當當一部分分是自住住的，一一旦集資資建房叫叫停，將將把部分分需求者者逼向市市場，使使他們被被迫從開開發(fā)商手手中買房房，這將將加劇買買房人之之間的競競爭，形形成推動動房價上上漲的一一支重要要力量。其三，通過過單位集集資建房房，人們們有了一一個看得得見的參參照，可可以大致致掌握建建房的真真實成本本與相關關利益主主體的獲獲利多少少——在在信息不不對稱的的房地產產市場，這這個信息息顯得非非常重要要。而且且，由于于集資建建房的價價格真實實存在著著，開發(fā)發(fā)商等相相關利益益集團在在抬高房房價時，多多少會有有所顧忌忌，他們們不敢走走得太遠遠。倘若若叫停單單位集資資建房，個個人集資資建房又又由于種種種原因因發(fā)展不不起來，房房地產市市場的信信息將被被相關利利益集團團牢牢地地掌控，變變得更加加不透明明，相關關利益集集團很容容易渾水水摸魚，伺伺機推動動房價上上漲。市政發(fā)展動動態(tài)地鐵1號線線一期220077年5月月完成建建設成都地鐵11號線一一期工程程南三環(huán)環(huán)地鐵站站已于22月255日開始始地鐵站站點基坑坑的挖掘掘工作，這這是成都都地鐵中中第三個個開始施施工的地地鐵站。同同時，與與該地鐵鐵站相連連接的兩兩段地鐵鐵隧道目目前也正正在進行行挖掘施施工，20006年55月，該該地鐵站站及兩側側的地鐵鐵隧道就就將完成成挖掘工工作，開開始主體體施工，并并在20007年年5月完完成建設設。成都地鐵11號線初初期建設設線路，北北起紅花花堰，南南至孵化化園，全全長155.9998kmm，全部部為地下下線，共共設155座地下下車站，并并與規(guī)劃劃5、66、4、22、3、77號線及及6號線線支線分分別在火火車北站站、人民民北路站站、騾馬馬市站、天天府廣場場、省體體育館、火火車南站站及新益益州站換換乘。預預計20008年年底全線線土建工工程完工工，20010年年建成試試運營。成成都計劃劃5年內內建成全全長155.9公公里的地地鐵1號號線一期期工程。點評:按照設計，成成都地鐵鐵最高行行駛速度度為800公里//小時，最最大客流流量為每每天1000萬人人次。高高峰每小小時單向向最大斷斷面客流流量為44.1萬萬人次；；遠期全全日客流流量（220300年）為為1000萬人次次。據成成都地鐵鐵一期工工程初步步規(guī)劃，運運行時間間為早上上5：000至晚晚上111：000，全日日營業(yè)時時間共計計18小小時。全全線建成成后，初初期可形形成的最最大客運運能力為為全日客客流311萬人次次，從而而減少地地面交通通壓力，較較大程度度的緩解解沿線區(qū)區(qū)域交通通緊張矛矛盾，改改善居民民出行條條件和乘乘車環(huán)境境。地鐵鐵線橫貫貫南北，成成為聯系系成都經經濟的橋橋梁。物業(yè)大鱷世世邦魏理理仕登陸陸成都1月22日日，又一一家國際際物業(yè)顧顧問公司司世邦魏魏理仕宣宣布在成成都設立立辦事處處，以進進一步擴擴大其在在中國的的業(yè)務規(guī)規(guī)模。從從20005年77月中旬旬高力國國際到年年底仲量量聯行的的落戶，再再到世邦邦魏理仕仕的進入入，半年年時間內內，已連連續(xù)有三三家國際際物業(yè)大大鱷將觸觸角伸到到成都，反反映出成成都房地地產尤其其是商業(yè)業(yè)地產市市場的巨巨大潛力力。點評：借助辦事處處的成立立，世邦邦魏理仕仕的觸角角成功伸伸入成都都市場。高高力國際際、仲量量聯行與與世邦魏魏理仕的的相繼進進入，加加之戴德德梁行、宏宏騰國際際等先入入者，成成都的物物管業(yè)由由此進入入了一個個激烈的的競爭時時代。雖雖然跨國國公司紛紛紛進入入成都，但但隨著高高檔寫字字樓等商商業(yè)地產產項目不不斷崛起起，成都都的物業(yè)業(yè)管理市市場仍然然有著巨巨大的發(fā)發(fā)展空間間和潛力力，對外外資物管管大鱷的的吸引力力，在很很長一段段時間內內都不會會消失。公務員掀起起“南遷遷潮”由于不少機機關事業(yè)業(yè)單位將將南遷，而而單位能能夠解決決的住房房數量又又極其有有限，因因此大量量的住房房需要通通過市場場途徑解解決，這這是公務務員和事事業(yè)單位位職工首首選在城城南置業(yè)業(yè)的真正正原因。為為了解決決單位員員工的住住房問題題，計劃劃將辦公公地點搬搬遷到城城南的部部分機關關企業(yè)開開始在這這里大量量團購住住房。多多家單位位團購住住宅數量量至少都都在1000套以以上。目目前已有有單位愿愿意整棟棟購置其其在城南南開發(fā)的的高層電電梯公寓寓項目。點評:盡管目前即即將遷到到城南辦辦公的機機關事業(yè)業(yè)單位和和國有企企業(yè)在城城南也有有單位集集資建房房計劃，但但供應缺缺口仍然然很大，這這需要通通過市場場途徑來來解決他他們的住住房問題題。從總總體上看看城南住住宅供應應量仍然然很充足足，短時時間內城城南會出出現住宅宅供不應應求的局局面。天府長城二二期嘉南南地,世紀紀城天鵝鵝湖,藍光光凱麗濱濱江,遠大大地產等等城南的的項目接接待量比比以前增增加很多多。其中中,公務務員和事事業(yè)單位位的職工工占了很很大比例例,直接接因素就就是城南南副中心心建設的的提速，住住宅需求求在近段段時間出出現了井井噴。住住宅項目目以單位位團購方方式銷售售，開發(fā)發(fā)利潤會會受到一一定影響響，對企企業(yè)品牌牌宣傳也也沒有益益處。因因此開發(fā)發(fā)商對團團購客戶戶的態(tài)度度比較謹謹慎。土地市場政政策《國有土地地使用權權出讓合合同補充充協(xié)議》國土資源部部、國家工工商行政政管理總總局發(fā)布布的《招招標拍賣賣掛牌出出讓國有有土地使使用權規(guī)規(guī)范》征征求意見見稿。在在該征求求意見稿稿中，一一項被稱稱作“勾地”的國有有土地使使用權出出讓新方方式7月月正式執(zhí)執(zhí)行日。但但國土資資源部強強調，“勾地”絕不會會突破“8311”以后既既有的國國有土地地使用權權交易原原則。所謂“勾地地”，是指指土地在在正式掛掛牌出讓讓前，由由單位或或個人對對感興趣趣的土地地向政府府表明意意向并出出價，在在政府認認可其出出價后，再再行掛牌牌、招標標、拍賣賣的交易易方式?！肮吹亍睂嶋H上來自于香港的土地批租制度。香港的“勾地”是在暫停正?！百u地”的前提下執(zhí)行，“勾地”的前提是單位或個人承諾愿意支付的土地價格，且該價格得到政府主管部門的認可，但須通過“招標、拍賣、掛牌”的方式出讓。只是在無人應價的情況下，“勾地”成功者以“勾地價”將土地買入。點評：“勾地地”制度是被認為為是規(guī)避避流拍風風險、讓讓土地價價格保持持穩(wěn)定的的有效手手段。因因為實行行“勾地地”政策策后，由由于勾地地成功者者“必須須以不得得低于其其承諾的的土地價價格”買買入，這這使得政政府可以以防止土土地賤買買或是流流拍情況況的產生生。但就就目前情情況來看看，土地地流拍一一般是因因為地塊塊位置不不好或達達不到開開發(fā)商的的要求，因此“勾地制”對土地流拍所起的作用并不大。但如果出于防止土地被“賤拍”，可能比較有效。但從市場發(fā)展的角度看，“勾地制”會加劇開發(fā)商之間的優(yōu)勝劣汰，政府部門應該避免利用政策來控制市場情況的出現，而應該讓市場自身進行調控。四川省國土土資源廳廳用地“新政”為落實工業(yè)業(yè)強省戰(zhàn)戰(zhàn)略，省省國土資資源廳出出臺系列列“新政”降低工工業(yè)用地地門檻。推推行土地地年租制制，鼓勵勵工業(yè)企企業(yè)采取取租賃方方式使用用國有土土地，逐逐年繳納納租賃金金，只是是降低工工業(yè)用地地門檻的的方法之之一。對對省級以以上人民民政府批批準實行行授權經經營或國國家控股股公司試試點的企企業(yè)和外外商投資資企業(yè)，都都可以作作價出資資、入股股的方式式配置國國有土地地。利用現有存存量土地地，鼓勵勵需要搬搬遷改造造的工業(yè)業(yè)企業(yè)進進入工業(yè)業(yè)集中區(qū)區(qū)（園區(qū)區(qū)），原原企業(yè)以以出讓方方式取得得土地的的增值部部分，可可按企業(yè)業(yè)投資規(guī)規(guī)模大小小給予部部分或全全部返還還。對符符合國家家產業(yè)政政策的鼓鼓勵發(fā)展展的產業(yè)業(yè)項目和和優(yōu)勢企企業(yè)的擴擴建，允允許采用用協(xié)議出出讓的方方式供地地，地價價可按土土地取得得成本或或基準地地價的770%確確定。對對重大工工業(yè)項目目，可啟啟動工業(yè)業(yè)用地地地價成本本補貼機機制?？煽梢姡镣恋丶s約化程度度越來越越高，土土地利用用向工業(yè)業(yè)傾斜。對對新上工工業(yè)項目目，必須須進入工工業(yè)集中中區(qū)，同同時實現現集約用用地的目目標。點評：工業(yè)用地政政策的改改革，將將統(tǒng)籌考考慮全省省土地利利用總體體規(guī)劃的的修編，為為全省工工業(yè)戰(zhàn)略略性發(fā)展展預留空空間，促促進優(yōu)勢勢產業(yè)和和特色經經濟的形形成。原原企業(yè)以以出讓方方式取得得土地的的增值部部分，可可按企業(yè)業(yè)投資規(guī)規(guī)模的大大小給予予部分或或全部返返還。鼓勵了需要搬搬遷改造造的工業(yè)業(yè)企業(yè)進進入工業(yè)業(yè)園區(qū)。每年從從經營性性用地的的土地出出讓金等等收益中中，提取取工業(yè)用用地地價價成本調調節(jié)資金金，設立立專與此此同時，工工業(yè)項目目用地將將受到嚴嚴格的規(guī)規(guī)賬核算算，專項項用于調調節(jié)補貼貼工業(yè)項項目用地地的地價價成本，支支持了工業(yè)園園區(qū)和產產業(yè)集群群的發(fā)展展。工業(yè)業(yè)項目用用地不得得擅自改改變土地地用途，以此確確保工業(yè)業(yè)用地真真正是在在工業(yè)發(fā)發(fā)展中發(fā)發(fā)揮作用用。成都市國土土局將拍拍賣2440余畝畝住宅及及商業(yè)用用地7月，城南南新區(qū)推推出2000多畝畝住宅用用地，還還有與九九龍倉城城南地塊塊相鄰的的兩宗商商業(yè)用地地，以及及高新西西區(qū)起步步園區(qū)的的一宗商商業(yè)用地地即將推推出。一塊位于于南部副副中心總總部辦公公區(qū)（高高新區(qū)原原仁和村村6組、和和平村112組）。一塊位于南部副中心總部辦公區(qū)（高新區(qū)原永安村7組、仁和村6組）。點評:自從錦繡花花園、中中華園、錦錦官新城城等高檔檔樓盤在在城南開開發(fā)，城城南就注注定了“南南富”的的地位，目目前已形形成如玉玉林、棕棕樹、桐桐梓林、紫紫荊等多多個較為為成熟的的生活居居住區(qū)。在在政府向向南發(fā)展展的帶動動下，再再加之人人南延線線的通車車，為城城南房產產開發(fā)帶帶來了新新的契機機，地鐵鐵1號線線的即將將建設，和和黃地塊塊的即將將動工，將將掀起城城南房產產開發(fā)的的又一高高潮。在城市向東東向南總總體發(fā)展展的規(guī)劃劃指導下下，未來來數年，成成都斥資資數百億億元將“國國際城南南”打造造為以商商務、行行政辦公公、商貿貿金融、生生態(tài)居住住及高新新技術產產業(yè)為主主的高標標準、高高規(guī)格的的城市新新中心。美美領館、德德領館、韓韓領館、法法領館、泰泰領館已已在城南南落戶，數數十家世世界5000強企企業(yè)的成成都分公公司及辦辦事處也也在城南南“入戶戶”，五五星級酒酒店、甲甲級寫字字樓、高高檔娛樂樂會所、高高爾夫球球場、西西餐廳、各各國美食食、名店店街等逐逐漸建成成，不但但提升著著城南的的整體形形象，也也吸引更更多的人人在城南南消費?！墩袠伺馁u賣掛牌出出讓國有有土地使使用權規(guī)規(guī)范》和和《協(xié)議議出讓國國有土地地使用權權規(guī)范》2006年年8月11日起,國土資資源部公公布《招招標拍賣賣掛牌出出讓國有有土地使使用權規(guī)規(guī)范》和和《協(xié)議議出讓國國有土地地使用權權規(guī)范》實實施，其其目的在在于直接接在土地地出讓環(huán)環(huán)節(jié)穩(wěn)定定房價。新新《規(guī)范范》規(guī)定定，房屋屋銷售價價格限制制、銷售售對象、套套型結構構比例等等條件將將直接成成為土地地出讓方方案的重重要內容容，只有有符合房房價銷售售限制等等要求的的開發(fā)商商，才有有資格拿拿地。點評::只有符符合房價價銷售限限制等要要求的開開發(fā)商，才才有資格格拿地，所所以，為為了保證證一定的的利潤，房房地產企企業(yè)必然然要在銷銷售價格格上做文文章。以以毛坯的的形式來來交樓是是一個最最簡單的的辦法。發(fā)發(fā)展商在在拿地時時的報價價也就可可以相應應降低，如如果消費費者想買買到帶裝裝修的住住房，可可選擇出出錢買裝裝修套餐餐?，F在在做建筑筑設計的的人都會會保留一一定的安安全系數數以保證證建筑主主體結構構的安全全，但若若為了降降低報價價來增加加拿地時時的競爭爭力，就就不排除除有人會會自動地地降低這這些安全全標準，這這樣做的的后果比比較嚴重重，說不不定會導導致建筑筑的質量量事故。精精致品質質的大戶型型未來的的生存空空間可能能會越來來越小。二手房市場場政策稅務部門將將加強房房產稅收收管理1月17日日，國家家稅務總總局副局局長王力力在國務務院新聞聞辦舉行行的新聞聞發(fā)布會會上表示示，按照照《個人人所得稅稅法》的的規(guī)定，個個人出售售自有住住房取得得的收入入，減去去財產原原值和合合理費用用后的余余額，按按“財產轉轉讓所得得”項目計計征個人人所得稅稅，稅率率為200％。220066年，稅稅務部門門將會同同有關部部門，進進一步貫貫徹落實實國家關關于房地地產的各各項稅收收政策，進進一步加加強房地地產稅收收征管。現行的房地地產交易易中個人人所得稅稅的繳納納，對普普通住房房給予了了一些優(yōu)優(yōu)惠政策策。比如如，對個個人出售售住房以以后，在在一年內內換購住住房的，符符合規(guī)定定的可以以免交個個人所得得稅。同同時，對對于個人人出售住住滿5年年惟一的的生活用用房，在在出售時時免個人人所得稅稅。點評：雖然目前成成都還沒沒有開征征這個稅稅種，但但是在房房價持續(xù)續(xù)上漲和和限制投投資性和和投機性性住房的的大環(huán)境境下，成成都開征征該稅種種是個必必然趨勢勢。而220％的的個稅的的開征，可可能會導導致二手手房交易易量的巨巨幅下滑滑，靠賺賺取傭金金生存的的二手房房中介企企業(yè)將受受到的極極大影響響。此外外，二手手房交易易的下滑滑將直接接帶來新新商品房房銷售的的困難，“舊的不去，新的不來”，升級換代型的住房需求將被抑制，同時投資型需求也將退出市場，房地產市場有可能進入冬天。工行開辦二二手房直直客式貸貸款房房齡5年年內不需需評估2月13日日工行四四川省分分行開始始在成都都和綿陽陽試點開開辦直客客式個人人住房貸貸款業(yè)務務，取消消了強制制房貸險險。并且且此次工工行直客客式貸款款試點將將二手房房也包含含進來，同同樣享受受9折利利率，而而且房齡齡在5年年內的不不需要評評估。去去年各大大銀行陸陸續(xù)推出出直客式式貸款后后一直遲遲遲未動動的工行行，如今今突然發(fā)發(fā)力，加加之幾天天前光大大銀行固固定房貸貸利率的的推出，房房貸的政政策變得得更寬松松。點評：經過一輪宏宏觀調控控，20005年年房地產產開發(fā)貸貸款增幅幅不斷下下降，個個人按揭揭貸款也也相應減減少。隨隨著狗年年的到來來，銀行行正在逐逐步走出出對房貸貸等個人人消費信信貸業(yè)務務收緊的的階段，220066年房地地產貸款款有可能能比去年年放寬，包包括房地地產開發(fā)發(fā)貸款和和個人住住房按揭揭貸款。光光大銀行行與工行行一周來來相繼出出臺的房房貸新政政，已初初露端倪倪。不過過，目前前房地產產市場尚尚沒有調調整到位位，整體體上看國國家仍然然會延續(xù)續(xù)去年的的調控政政策，房房貸中的的風險仍仍不可忽忽視。《國家稅務務總局關關于征收收個人二二手房轉轉讓所得得稅的通通知》8月1日起起，《國國家稅務務總局關關于征收收個人二二手房轉轉讓所得得稅的通通知》正正式強制制執(zhí)行。通通知要求求：對能能如實提提供上次次購房發(fā)發(fā)票以及及相關合合理費用用憑證的的，按房房屋轉讓讓所得征征收200%的個個稅，反反之，則則按納稅稅人住房房轉讓收收入的一一定比例例核定應應納個人人所得稅稅額。具具體比例例由省級級地方稅稅務局或或者省級級地方稅稅務局授授權的地地市級地地方稅務務局在住住房轉讓讓收入..1%--3%的的幅度內內確定。許許多城市市均選擇擇了1%%的稅率率，然而而四川選選擇了33%。點評:成都在進行行二手房房交易的的時候，大大部分是是按照指指導價申申報,指導價價要比實實際的成成交價格格低得多多，按照照這個價價格來進進行核定定納稅的的話，從從實際的的購房客客戶增加加的成本本來講，成成都相比比其他城城市，33%的稅稅賦不是是很重，對對大部分分通過購購買商品品房來出出售的人人，影響響不大。稅稅收實際際上是構構成交易易成本的的一部分分，這筆筆費用總總要有一一方要承承擔，作作為賣方方來講，他他要把這這個所得得稅轉嫁嫁到房價價中去。成都二手房房買賣突突然升溫溫強征征個稅引引發(fā)新拋拋售潮6月1日，99部委房房產關于于5年內內轉讓二二手房全全額征收收5%的的營業(yè)稅稅新政開開始實施施后，近近兩個月月來成都都二手房房交易像像全國很很多城市市一樣，成成交量大大幅減少少。自從國家稅稅務總局局發(fā)布了了征收個個人二手手房轉讓讓所得稅稅的最新新通知之之后，二二手房交交易冷清清的局面面突然被被打破。最新通知表示從8月1日起，在二手房轉讓時，個人所得稅要與營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理，并與辦理房產證掛鉤。這意味著二手房轉讓將開始強制征收個人所得稅，稅率為20%。為規(guī)避國稅稅總局此此項新稅稅收政策策所帶來來的影響響，成都都二手房房昨日迎迎來了又又一輪拋拋售潮。從7月27號開始成都市每日二手房過戶量都遠遠超過近兩個月來二手房的平均交易量。點評：對房地產轉轉讓征收收個人所所得稅，將將抑制二二手房需需求量，使使得拆遷遷被動需需求、城城市化進進程中購購房需求求、改善善居住條條件需求求全部涌涌向一手手房市場場，加上上90平平米以下下房源占占70%%以上，諸諸多政策策綜合很很有可能能導致1120平平米以上上房源價價格上漲漲。另外對于政政策的操操作性，二二手房轉轉讓環(huán)節(jié)節(jié)對增值值部分的的認定比比較困難難。沒有有統(tǒng)一的的認定標標準，因因此難度度很大，收收取稅費費不現實實。其次次，二手手房的交交易環(huán)節(jié)節(jié)征收過過高稅費費，將有有可能促促使房主主將房屋屋出售轉轉變?yōu)槌龀鲎?，房房源的緊緊俏會直直接影響響交易價價格，成成本增加加最終會會落在消消費者的的頭上。針對開發(fā)商商的政策策第七屆中國國西部國國際博覽覽會圓滿滿閉幕5月28日日，第七屆屆中國西西部國際際博覽會會圓滿閉閉幕，本次盛盛會共簽簽訂招商商引資項項目合同同2633個，折折合人民民幣3669.995億元元，其中中，引進進省外、境境外資金金折合人人民幣3323..34億億元；貿貿易合同同金額折折合人民民幣1227.66億元，其其中，省省外、境境外資金金折合人人民幣442.55億元；；展覽現現場成交交人民幣幣3.775億元元。吸引引了來自自53個個國家和和地區(qū)的的1033個代表表團，正正式代表表達30000多多人，展展覽面積積達80000平平方米，來來自國際際經濟組組織和美美國、俄俄羅斯、德德國等的的展覽面面積創(chuàng)西西博會歷歷史之最最。點評：和前六屆相相比，本本屆西博博會規(guī)模模更大、檔檔次更高高，參展展參會客客商更多多，影響響更廣泛泛，參會人人數和規(guī)規(guī)模都大大大超過過往屆。區(qū)域合合作是本本屆西博博會的一一大特色色。通過過不同理理念的碰碰撞，使使東西部部經貿發(fā)發(fā)展觀念念進一步步融合，為為鼓勵我我省企業(yè)業(yè)在對外外開放的的同時加加強對內內開放創(chuàng)創(chuàng)造了更更加有利利的條件件。招商商引資仍仍然是西西博會的的主題。國國際商務務組織與與我省經經貿組織織還圍繞繞進一步步為雙方方企業(yè)交交流實現現便捷貿貿易和提提供服務務進行了了廣泛洽洽談，并并達成了了相互溝溝通、交交流信息息、密切切合作的的協(xié)議。四四川企業(yè)業(yè)也主動動出擊，廣廣交海內內外朋友友，建立立起了新新的外經經貿渠道道。建設部“限限外”新新政即將將發(fā)布“限外”新新政在市市場準入入、開發(fā)發(fā)經營以以及境外外機構、個個人購買買房產等等三大領領域做了了明確規(guī)規(guī)定。在在市場準準入方面面，要求求外資投投資購買買非自用用房產，應應遵循商商業(yè)存在在原則，按按規(guī)定申申請設立立外商投投資企業(yè)業(yè)；其中中投資總總額超過過(含))10000萬美美元的，注注冊資本本金不得得低于投投資總額額的500%。在在購房方方面，規(guī)規(guī)定只有有境外機機構在中中國境內內設立的的分支、代代表機構構(房企企除外))和在境境內工作作、學習習超過一一年的個個人，具具備購買買符合實實際需要要的自用用、自住住商品房房的資格格；購買買必須采采取實名名制。點評:有一些經濟濟學家對對外資擔擔心，認認為應該該出臺政政策不允允許外資資進入中中國房地地產，事事實上，與與我們國國家每年年1萬多多億人民民幣的成成交額相相比，外外資所占占的比例例是非常常小的，而而且還主主要集中中在幾個個特大型型城市，如如北京和和上海。從國外的情情況來看看，發(fā)達達國家?guī)讕缀鯖]有有一個國國家和地地區(qū)是限限制外國國人來購購房的，日日本、美美國、新新加坡、中中國香港港、法國國、英國國等等，而而那些限限制外國國人購房房的都是是落后國國家。在在這些高高度發(fā)展展的國際際化都市市中，外外資和外外國人要要是去購購買他們們的房子子，政府府和的人人們都是是非常高高興的，這這也是一一個城市市國際化化的象征征。一個個封閉的的城市是是不會有有外資、外外國人去去購買房房子的，這這樣的城城市也一一定是落落后的城城市。成都頂級寫寫字樓市市場論壇壇召開8月29日日下午，圍圍繞成都都頂級寫寫字樓市市場的崛崛起和未未來發(fā)展展進行一一次論壇壇，將針對對成都高高端寫字字樓市場場的各個個環(huán)節(jié)全全面展開開。著名名城市經經濟學專專家牛鳳鳳瑞結合合成都經經濟發(fā)展展迫切要要求頂級級寫字樓樓崛起的的現狀，對對成都的的競爭力力進行全全面分析析，同時時闡釋經經濟發(fā)展展對商務務的要求求。國際際建筑設設計大師師黃偉選選擇了以以國際頂頂級商務務樓的設設計趨勢勢及理念念為切入入點，運運用案例例，為大大家指明明頂級寫寫字樓的的國際化化設計理理念、潮潮流、標標準。業(yè)業(yè)內資深深人士從從外資企企業(yè)對寫寫字樓的的要求、頂頂級寫字字樓供需需分析、頂頂級寫字字樓的物物業(yè)管理理等方面面進行全全面精辟辟的概括括。點評：2006年年外資加加入中國國寫字樓樓市場以以來，寫寫字樓市市場處于于起步發(fā)發(fā)展階段段。整個個寫字樓樓的成熟熟有兩個個標準，一一個是總總體價格格平穩(wěn)上上升，一一個是頂頂級寫字字樓需求求旺盛。成成都應該該是開始始步入這這個階段段，而外外資大面面積購買買，也標標志著頂頂級商務務樓的崛崛起，包包括外資資購買寫寫字樓的的決策，表表現出對對這個區(qū)區(qū)域和個個城市的的價格的的信心，從而帶動成都寫字樓市場步入成熟。針對消費者者的政策策光大銀行房房貸固定定利率鎖鎖定提提前還款款將收違違約金光大銀行11月233日宣布布，為滿滿足市場場需求，該該行決定定將固定定利率房房貸的開開辦區(qū)域域擴大到到所轄全全國分支支機構，并并率先將將業(yè)務范范圍擴大大到商業(yè)業(yè)用房貸貸款和二二手房貸貸款。光光大此次次推出的的“固定利利率商業(yè)業(yè)用房貸貸款”分5年年以下((含)和和5年以以上至110年((含)兩兩個品種種，利率率分別為為5.994%和和6.118%。此此外，出出于阻止止可能發(fā)發(fā)生的大大規(guī)模提提前“還貸潮潮”，光大大將對申申請辦理理固定利利率房貸貸1年內內提前還還款的個個人收取取數量為為“提前還還款金額額×3%”的違約約金，對對貸款存存續(xù)期超超出1年年的提前前還款人人則不收收取相關關費用。點評：目前各家銀銀行執(zhí)行行的房貸貸浮動利利率(55年期以以上)大大多為55.511%，雖雖然光大大銀行66.188%的固固定利率率高出浮浮動利率率67個個基點，但但它可以以為購房房者規(guī)避避10年年內可能能發(fā)生的的加息風風險，競競爭力還還是很強強的。比比較適合合以下三三種人群群：一是是認為我我國利率率水平處處于升息息階段的的；二是是認為自自己未來來收入比比較穩(wěn)定定的，而而且足以以支付固固定按揭揭額的；；三是申申請兩套套以上住住房或商商業(yè)用房房貸款的的。《中國人民民銀行關關于調整整金融機機構人民民幣貸款款利率的的通知》中國人民銀銀行決定定，從220066年4月月28日日起上調調金融機機構貸款款基準利利率。金金融機構構一年期期貸款基基準利率率上調00.277個百分分點，由由現行的的5.558%提提高到55.855%。其其他各檔檔次貸款款利率也也相應調調整。金金融機構構存款利利率保持持不變。點評：這次上調人人民幣貸貸款基準準利率的的目的是是抑制投投資增長長過快，向向投資過過快發(fā)出出警示。全全國金融融機構前前三個月月新增貸貸款額達達到了11.266萬億元元，占到到了全年年貸款目目標的550%以以上，信信貸的快快速增高高是帶動動投資過過快的一一個重要要因素。人民幣貸款款基準利利率小幅幅度的提提高對房房地產市市場具有有一定的的影響，加加大了房房地產開開發(fā)商的的開發(fā)成成本，老老百姓的的房貸還還款也略略有上升升。加上上7月11號即將將試行的的《國有有土地使使用權出出讓合同同補充協(xié)協(xié)議》對對開發(fā)商商囤積土土地的限限制，在在土地、信信貸政策策雙管齊齊下的宏宏觀指導導下，我我們有理理由相信信國家對對于房地地產市場場的調控控即將開開始。5月15日日起，經經濟房建建設將實實行訂單單制從5月155日起的的兩個月月內，成成都五城城區(qū)及高高新區(qū)范范圍內，只只要符合合家庭年年收入3380000元以以下（含含380000元元），家家庭人均均住房建建筑面積積在166平方米米以下，家家庭成員員中擁有有兩個（含含兩個）以以上本市市五城區(qū)區(qū)正式戶戶口三項項條件，就就可持身身份證、戶戶口簿及及婚姻證證明材料料，到其其居住地地所在的的區(qū)房產產管理局局登記申申購，并并如實填填寫家庭庭、人口口、現住住房狀況況及家庭庭收入狀狀況等基基本信息息。今年年成都市市面向社社會發(fā)售售的經濟濟適用住住房，原原則上只只受理經經過這種種“訂單式式”“預登登記”家庭的的申購申申請，未未經登記記的家庭庭，當年年不能申申請購買買經濟適適用房；；而獲取取了購房房資格證證書的家家庭，當當年不購購買將取取消其下下一年度度的申購購資格。點評：隨著近年來來成都房房價的不不斷攀升升，居民民買房難難成為一一大社會會問題。特特別是收收入低的的居民，買買房更加加困難。每年政府都會有三四百戶通過審查的廉租戶，其中大部分都是領取低保金的市民，廉租政策解決了他們生活中的住房問題，這一制度實行以來受到市民的廣泛好評，也解決了一部分低保居民的住房問題。中國人民銀銀行上調調金融機機構人民民幣存貸貸款基準準利率8月18日日，中國國人民銀銀行宣布布，199日開始始，上調調金融機機構人民民幣存貸貸款基準準利率。一一年期存存款、貸貸款基準準利率均均上調00.277個百分分點。金金融機構構一年期期存款基基準利率率由現行行的2..25%%提高到到2.552%；；一年期期貸款基基準利率率由現行行的5..85%%提高到到6.112%；；其他各各檔次存存貸款基基準利率率也相應應調整，長長期利率率上調幅幅度大于于短期利利率上調調幅度。點評：央行的加息息將直接接加大房房地產市市場開發(fā)發(fā)貸款的的資金成成本，對對依靠信信貸資金金進行開開發(fā)的房房地產商商構成一一定程度度的抑制制。這種種壓力會會首先反反映在開開發(fā)商身身上，而而從中長長期來看看，消費費市場也也會因此此受到影影響。本本輪加息息之后購購房者投投資會更更加理性性和謹慎慎，尤其其在分期期購買房房子的時時候。因因為對于于加息后后購買住住房的消消費者來來說，現現在去投投資加大大了成本本，承擔擔的風險險也增加加。然而而，央行行出于打打擊炒樓樓的目的的，并不不會在很很大程度度上壓抑抑需求。即即使如此此，提高高存款利利率也會會對購房房者產生生心理影影響。購購房者將將繼續(xù)觀觀望，等等待新的的購房時時機。公積金制度度政策性性推行六六大方面面的創(chuàng)新新六大方面的的創(chuàng)新包包括：一一、適當當降低住住房公積積金貸款款利率；；二、推推出更多多公積金金貸款品品種；三三、適當當降低公公積金房房貸首付付比例；；四、推推出針對對中低收收入者的的貼息房房貸；五五、增加加固定利利率公積積金房貸貸等新品品種；六六、本著著自愿原原則適當當提高中中低收入入者公積積金繳存存額度等等。點評評：

目目前公積積金貸款款利率降降低，才才可以真真正體現現政策性性金融的的優(yōu)勢，與與商業(yè)貸貸款拉大大差距。公公積金的的管理不不應以盈盈利為目目的，在在低利率率水平下下，公積積金管理理中心可可以以存存貸差、存存款收益益維持正正常運營營。公積積金管理理中心作作為政策策性住房房金融機機構，應應率先以以較低的的固定貸貸款利率率嘗試公公積金貸貸款品種種的創(chuàng)新新。對低低收入者者增加繳繳存額度度，才會會讓低收收入者更更好地享享受公積積金房貸貸的優(yōu)惠惠效果，最最終保證證發(fā)揮公公積金制制度對低低收入者者的政策策傾斜效效果。公公積金首首付應與與房價變變化掛鉤鉤，實施施靈活的的首付比比例，房房價過高高時可以以提高貸貸款額度度，降低低首付比比例，可可以考慮慮房價總總額九成成、八成成的貸款款。由于公積金金歷年的的繳存積積累以及及存貸利利差，公公積金擁擁有相當當的增值值收益。公公積金增增值收益益屬于全全體繳存存人，因因此，可可以考慮慮將收益益部分以以及適當當增加的的財政補補貼，用用作為改改善中低低收入家家庭住房房需要而而提供無無息和貼貼息貸款款。尤其其是對一一些已繳繳存一定定年限卻卻仍無能能力買房房的中低低收入家家庭，要要為他們們提供使使用公積積金買房房的機會會。熱點政策分分析《關于深化化戶籍制制度改革革深入入推進城城鄉(xiāng)一體體化的意意見（試試行）》10月233日，成成都市委委市政府府正式下下發(fā)《意意見》，成都市人口在中心城區(qū)、區(qū)（市）縣城、建制鎮(zhèn)建成區(qū)取得合法產權房屋并實際居住的，或連續(xù)租用統(tǒng)一規(guī)劃修建的出租房且在同一住房居住1年以上的，可在實際居住地辦理常住戶口；購買90平方米以上商品房或二手房并實際居住，且與成都市用人單位簽訂勞動合同以及不間斷繳納社會保險1年以上的市外人員，可在實際居住地登記本人、配偶和未成年子女的常住戶口。暫住滿3年，擁有合法固定住所，與成都市用人單位簽訂勞動合同并不間斷繳納社會保險3年以上的市外人員，可登記本人、配偶和未成年子女的常住戶口。點評：深化戶籍制制度改革革、引導導農民向向城鎮(zhèn)集集中，是是統(tǒng)籌城城鄉(xiāng)經濟濟社會發(fā)發(fā)展、深深入推進進城鄉(xiāng)一一體化的的重要舉舉措。今今后，在在成都購購買符合合條件的的二手房房甚至是是租房，都都可在成成都落戶戶。健全完完善城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體的的戶籍管管理制度度，消除除農民向向城鎮(zhèn)轉轉移的體體制性障障礙；堅堅持因地地制宜、農農民自愿愿、依法法有償、穩(wěn)穩(wěn)步推進進的原則則，制定定積極的的政策措措施，引引導農民民向城鎮(zhèn)鎮(zhèn)集中，不不斷提高高我市城城鎮(zhèn)化水水平。通通過戶籍籍制度改改革，成成都城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化率和和農村居居民進入入集中居居住區(qū)的的比例都