紫宸山莊前期營(yíng)銷推廣方案

紫宸山莊別墅項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃報(bào)告L劉向波2014年6月30日是時(shí)候和海說(shuō)再見了紫宸山莊營(yíng)銷策劃報(bào)告是時(shí)候和大海說(shuō)再見了走向生活的深處摒棄浮華生活的喧囂享受托斯卡納帶給您的舒適從長(zhǎng)計(jì)議不代表重新來(lái)過(guò)在山與海的博弈間，絕不是單個(gè)的賣點(diǎn)能夠決定的起點(diǎn)依然很重要，格局不能丟。只是尋找一種新的方式以一種華麗的姿態(tài)對(duì)海下挑戰(zhàn)書目錄Part1項(xiàng)目解讀Part2市場(chǎng)分析Part4各階段具體執(zhí)行計(jì)劃Part3各階段營(yíng)銷推廣策略Part1項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀-地理位置煙臺(tái)

煙臺(tái)，山東省省轄市，地處山東半島東部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對(duì)峙，與大連隔海相望，共同形成拱衛(wèi)北京海上門戶。全市土地面積13745.95平方千米，海岸線長(zhǎng)909千米，瀕臨渤海、黃海，有島嶼63個(gè)。轄芝罘區(qū)、萊山區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)、開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、金山港區(qū)、昆崳山自然保護(hù)區(qū)、長(zhǎng)島縣，代管龍口、萊陽(yáng)、萊州、蓬萊、招遠(yuǎn)、棲霞、海陽(yáng)7個(gè)縣級(jí)市。人口702萬(wàn)，少數(shù)民族47個(gè)。按照要素集聚、土地集約、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)的則，加快構(gòu)筑主體功能定位清晰、土地空間高效利用、人與自然和諧相處的發(fā)展新格局。堅(jiān)持走新型城鎮(zhèn)化道路，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。把建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)放在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要位置，加大生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)力度，轉(zhuǎn)變資源利用方式，大力發(fā)展綠色低碳經(jīng)濟(jì)，著力打造“生態(tài)城市、綠色煙臺(tái)”。項(xiàng)目解讀-城市簡(jiǎn)介煙臺(tái)市轄芝罘區(qū)、萊山區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、昆崳山自然保護(hù)區(qū)、保稅港區(qū)、金山港區(qū)（正在建設(shè)）、長(zhǎng)島縣，代管龍口市、萊陽(yáng)市、萊州市、蓬萊市、招遠(yuǎn)市、棲霞市、海陽(yáng)市7個(gè)縣級(jí)市?？偣灿?1個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、6個(gè)鄉(xiāng)、53個(gè)街道辦事處，585個(gè)居民委員會(huì)、6199個(gè)村委會(huì)、6864個(gè)自然村。煙臺(tái)市總面積13746.5平方公里，其中市區(qū)面積2722.3平方公里，煙臺(tái)九區(qū)中，牟平區(qū)面積為最大，個(gè)體工商戶為63.2萬(wàn)戶（2013年統(tǒng)計(jì)）。2012年，煙臺(tái)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值5281.38億元，列全國(guó)第21，位居省內(nèi)第二位，僅次于青島。煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全國(guó)地級(jí)市前五位。第一產(chǎn)業(yè)增加值377.31億元，增長(zhǎng)4.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2985.09億元，增長(zhǎng)10.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1918.98億元，增長(zhǎng)11.6%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重為7.2%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為56.5%，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為36.3%。人均生產(chǎn)總值75672元，增長(zhǎng)10.2%。2010年，煙臺(tái)市新開工經(jīng)濟(jì)適用住房6280套、46.4萬(wàn)平方米，新建廉租住房項(xiàng)目1213套、6.7萬(wàn)平方米，籌集公共租賃住房420套。全年供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房5594套，廉租住房811套。煙臺(tái)市房屋施工面積3921.7萬(wàn)平方米，房屋竣工面積1691.3萬(wàn)平方米。高標(biāo)準(zhǔn)開展“城市管理年”活動(dòng)。中心區(qū)實(shí)現(xiàn)數(shù)字化城市管理五區(qū)連接，覆蓋城區(qū)面積130平方公里。市區(qū)新增供熱并網(wǎng)面積238萬(wàn)平方米，供熱普及率達(dá)到71.4%，燃?xì)馄占奥蔬_(dá)到99.3%。新增城鄉(xiāng)生活垃圾一體化處理的村（居）1778個(gè)，市區(qū)垃圾清運(yùn)、處理及時(shí)率保持在98%以上。市區(qū)公交線路73條，公交車輛1742臺(tái)，營(yíng)運(yùn)線路1854公里。項(xiàng)目解讀-城市規(guī)劃

芝罘區(qū)重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、金融業(yè)，培育壯大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)現(xiàn)代物流園區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)群。

福山區(qū)突出工業(yè)主體地位，培植機(jī)電、加工、服裝、IT產(chǎn)業(yè)等支柱行業(yè)，大力發(fā)展城郊型、外向型經(jīng)濟(jì)和煙臺(tái)中心區(qū)菜籃子供應(yīng)基地，發(fā)展大櫻桃產(chǎn)業(yè)。萊山區(qū)建設(shè)APEC科技工業(yè)園和中俄高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化示范基地，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)；建設(shè)煙臺(tái)市高等教育基地。

牟平區(qū)發(fā)揮山、海、島、泉特色，大力開發(fā)旅游服務(wù)業(yè)，建成國(guó)內(nèi)高水準(zhǔn)、綜合性、多功能的旅游度假勝地；依托港口、公路、地緣優(yōu)勢(shì)，做大韓國(guó)工業(yè)園和電子工業(yè)城，推進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)加工產(chǎn)業(yè)化。

開發(fā)區(qū)，煙臺(tái)市重要的對(duì)外開放基地、先進(jìn)制造業(yè)的核心區(qū)域。重點(diǎn)發(fā)展汽車、手機(jī)、電腦、造船等四大產(chǎn)品集群。規(guī)劃引導(dǎo)市域城鎮(zhèn)體系形成“一帶一軸”的空間結(jié)構(gòu)。一帶為“北部濱海城市帶”。沿北部濱海形成濱海城市帶，并與東部的威海共同構(gòu)成山東半島北部濱海產(chǎn)業(yè)帶。其中煙臺(tái)中心城區(qū)、蓬萊、棲霞形成緊密聯(lián)系的一體化地區(qū)。一軸即“煙臺(tái)-青島發(fā)展軸”。以鐵路、高速公路、城際快速軌道交通等交通設(shè)施為依托，帶動(dòng)沿線城鎮(zhèn)集聚形成發(fā)展軸。項(xiàng)目解讀-區(qū)域情況牟平區(qū)將主要具備以下功能：高端休閑度假、生態(tài)人居和高端商務(wù)功能，采用“一灘一帶兩灣三區(qū)”的布局結(jié)構(gòu)。

（1）“一灘”指的是金色沙灘，位于養(yǎng)馬島東側(cè)至金山港之間、規(guī)劃區(qū)北部，面積約260公頃，東西長(zhǎng)約10公里，南北寬約200米。規(guī)劃建設(shè)黃金海岸公園，發(fā)展游艇海上航線、海上娛樂等。

（2）“一帶”：濱海大道風(fēng)情帶，將沁水河、漢河、廣河三條水系與入?？跈M向連接，其中沁水河主要打造集休閑娛樂、景觀地產(chǎn)、文化觀光、濕地保護(hù)于一體的城市生態(tài)走廊。

（3）“兩灣”：包括沁水灣、金山海灣。沁水灣，位于沁水河的入?？?、休閑體驗(yàn)觀光區(qū)和國(guó)際生態(tài)度假區(qū)之間，發(fā)展海上娛樂，將是游艇停泊的圣地；金山海灣位于金山港，漢河、廣河的入?？?，將建設(shè)海岸濕地公園、游艇度假城、水族館、漁人碼頭和浴場(chǎng)等，成為海上樂園。

（4）“三區(qū)”：包括休閑體驗(yàn)觀光區(qū)、國(guó)際生態(tài)度假區(qū)和金山港濱水旅游區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，休閑體驗(yàn)觀光區(qū)，位于養(yǎng)馬島大橋東側(cè)、沁水灣西側(cè)，主要打造以大眾化的休閑體驗(yàn)、水上娛樂、全景美食、風(fēng)情度假、運(yùn)河文化為一體的休閑體驗(yàn)觀光區(qū)；國(guó)際生態(tài)度假區(qū)，位于里蹦島南側(cè)，西與沁水生態(tài)灣相接，南至海岸線，東至蛤堆后高爾夫球場(chǎng)，以高品質(zhì)的休閑養(yǎng)生和生態(tài)人居為主；金山港濱水旅游區(qū)位于金山港及周邊海域，將規(guī)劃為一個(gè)游艇碼頭，同時(shí)，在金山港區(qū)域建設(shè)國(guó)家海洋科學(xué)館、海岸濕地公園、游艇度假城、水族館、漁人碼頭和浴場(chǎng)等。牟平區(qū)項(xiàng)目解讀-區(qū)域情況昆崳山國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)位于山東省牟平、文登兩區(qū)市，是以中國(guó)赤松為主要保護(hù)對(duì)象的森林生態(tài)類型自然保護(hù)區(qū)，它以煙臺(tái)市昆崳山林場(chǎng)為主體，總面積15416公頃。保護(hù)區(qū)內(nèi)有野生高等植物1073種，還有野生動(dòng)物1161種。有分布于中國(guó)最北界的刺杉、最南界的赤松，也擁有山東省最大的世界樹木活化石——水杉。是山東省第一個(gè)森林生態(tài)類型的國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)。擁有全世界保存最完好的赤松林，是中國(guó)赤松的原生地和天然分布中心，被譽(yù)為“膠東植物王國(guó)”。昆崳山國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)項(xiàng)目解讀-區(qū)域闡述昆崳山國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)是中國(guó)為數(shù)不多的在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地建立的森林生態(tài)系統(tǒng)類型的自然保護(hù)區(qū)，是煙臺(tái)市的綠色資源和重要水源地。是山東省第一個(gè)森林生態(tài)類型的國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)。擁有全世界保存最完好的赤松林，是中國(guó)赤松的原生地和天然分布中心，被譽(yù)為“膠東植物王國(guó)”。昆崳山國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)總面積15416.5公頃，其中核心區(qū)面積6486.0公頃，緩沖區(qū)面積4481.0公頃，實(shí)驗(yàn)區(qū)面積4449.5公頃。保護(hù)區(qū)位于山東省牟平、文登兩區(qū)市，范圍在東經(jīng)121°37′00″—121°51′00″，北緯37°12′20″—37°18′50″之間。東以文登曬字鎮(zhèn)上曬公路為界，向南沿曬莒公路經(jīng)梧桐庵西折過(guò)538米流水頂、609米太過(guò)頂山峰，向南經(jīng)六度寺沿歐接溝南林場(chǎng)界嶺脊線，經(jīng)牟平莒格莊占昌口、沙子村、曹格莊、沿水牟路省道東側(cè)山腳線，與玉林店鎮(zhèn)的金屏夼、瓦山、葛家莊、西柳莊、龍泉的桃源村、西口子村、金沙夼、西殿后、東殿后村相接，向東經(jīng)林場(chǎng)北界的盧臺(tái)頂、佛臺(tái)山、78米山峰經(jīng)龍泉水庫(kù)大壩東折，經(jīng)鴉雀頂257.7米山峰、130.1米山峰、69米山峰，向南經(jīng)上曬公路西側(cè)至?xí)褡宙?zhèn)劉大莊止。主要景點(diǎn)有昆崳山國(guó)家森林公園為AAAA級(jí)旅游景區(qū)，中國(guó)青少年科技教育基地，中國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)。已推出了5大旅游景區(qū)，開辟了森林觀光、森林健身、森林浴、礦泉浴、康復(fù)度假、科普修學(xué)、攀巖探險(xiǎn)等項(xiàng)目。本案地處牟平區(qū)與昆崳山國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)交匯處，不僅給您帶來(lái)了美麗的景觀，同時(shí)加上托斯卡納帶來(lái)的鄉(xiāng)村氣息，為您帶來(lái)極致尊貴的生活享受。隨著區(qū)域不斷規(guī)劃發(fā)展，也為本案提供良好的發(fā)展契機(jī)。項(xiàng)目解讀-經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：151788.76m2；規(guī)劃容積率：1.106；綠地率：37.86%；規(guī)劃總建筑面積：210225m2；地上建筑面積：171746m2；地下建筑面積：38479m2；建筑密度：24.39%；規(guī)劃戶數(shù)：1136戶；停車位：1522個(gè)項(xiàng)目解讀-物業(yè)形態(tài)雙拼別墅疊拼別墅花園洋房高層住宅主要物業(yè)形態(tài)為3層聯(lián)排、雙拼別墅；高層、小高層住宅和花園洋房；地上總建筑面積171746m2；聯(lián)排別墅戶型面積250m2；雙拼別墅戶型面積385m2；居住總計(jì)人口1136人戶；Part2市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析城市市場(chǎng)

項(xiàng)目分布項(xiàng)目情況市場(chǎng)小結(jié)城市市場(chǎng)-項(xiàng)目分布城市市場(chǎng)-項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱體量（萬(wàn)方）產(chǎn)品均價(jià)（元/㎡）客群萬(wàn)科海云臺(tái)家族別墅44.4別墅350萬(wàn)一套區(qū)域客戶為主、本地外來(lái)人口湯墅王朝14小高層5600主要是煙臺(tái)本地以及其他區(qū)市的客戶自主居多，小高層的客戶以公務(wù)員及白領(lǐng)上班族居多。別墅9380天馬相城一期7.2別墅565萬(wàn)元外地客戶以及本地客戶占據(jù)較大部分保利香榭里公館30高層7200萊山區(qū)客戶及周邊區(qū)市客戶為主萬(wàn)科御龍山75.6高層13000高層以本地上班族、個(gè)人經(jīng)營(yíng)戶為主；別墅以區(qū)域客戶及外地客戶為主別墅220萬(wàn)元中海紫御公館27高層7500高層以本地上班族、個(gè)人經(jīng)營(yíng)戶為主；別墅以區(qū)域客戶及外地客戶為主別墅525萬(wàn)元城市市場(chǎng)-市場(chǎng)小結(jié)煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，但是發(fā)展?jié)摿薮?。近幾年，整個(gè)煙臺(tái)地區(qū)的房?jī)r(jià)一直處于穩(wěn)步攀升的狀態(tài)。煙臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從三個(gè)方面進(jìn)行融合，首先是各個(gè)區(qū)樓盤的價(jià)格在慢慢接近；其次是樓盤的品質(zhì)越來(lái)越接近，建設(shè)高品質(zhì)樓盤漸漸成為一種共識(shí)；最后是煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域界限在淡化，原來(lái)相對(duì)比較獨(dú)立的各個(gè)區(qū)域，現(xiàn)在正一步步朝著“大煙臺(tái)”的方向邁進(jìn)，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，煙臺(tái)房地產(chǎn)將會(huì)融合成為一個(gè)大的完整的市場(chǎng)。目前煙臺(tái)地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)由高到低依次為：芝罘區(qū)、萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)，這也反映出了各區(qū)域所處位置及城市性質(zhì)、空間功能與開發(fā)潛力。市場(chǎng)的供需狀況是煙臺(tái)近幾年房?jī)r(jià)上漲的主因，煙臺(tái)本身經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展是這價(jià)格上揚(yáng)的有力基礎(chǔ)。牟平區(qū)作為距離煙臺(tái)市中心最遠(yuǎn)的一個(gè)區(qū)，前幾年在房地產(chǎn)開發(fā)方面一直處于默默無(wú)聞的角色，價(jià)格更是長(zhǎng)期處于低谷。從今年開始，牟平地產(chǎn)開始發(fā)力，大量地產(chǎn)項(xiàng)目頻繁推出，主要是由于煙臺(tái)主城區(qū)的不斷東拓，萊山城市新中心地位的確立，牟平基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善以及與主城區(qū)不斷高攀的房?jī)r(jià)之間形成的低洼吸引力。市場(chǎng)分析牟平市場(chǎng)項(xiàng)目分布項(xiàng)目總表競(jìng)品項(xiàng)目分析價(jià)格分析后市分析市場(chǎng)總結(jié)牟平市場(chǎng)-項(xiàng)目分布牟平市場(chǎng)-項(xiàng)目分布項(xiàng)目名稱體量（萬(wàn)方）開盤時(shí)間均價(jià)（元/㎡）物業(yè)形態(tài)備注凱詩(shī)維拉102011-05-01400萬(wàn)/套別墅二期7月10日封頂，共30套天境昆崳中國(guó)院子262013-11-306500獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房、高層二期高層已全部封頂昆崳·一湯一墅8.2預(yù)計(jì)10月份左右暫無(wú)小高層、聯(lián)排、獨(dú)棟、雙拼獨(dú)棟已建成7套三緣溫泉花園3.62010-05-308800聯(lián)排別墅、公寓、多層別墅剩余房源較少龍湖葡醍海灣552012-06-22360萬(wàn)/套獨(dú)棟、公寓、高層疊院已售罄，高層剩余房源較少中冶藍(lán)郡2002013-07-14500萬(wàn)/套聯(lián)排、獨(dú)棟、雙拼產(chǎn)品調(diào)整，預(yù)計(jì)8月份開盤原石灘2.82010-10-01190萬(wàn)/套聯(lián)排、雙拼、疊拼一期僅剩5、6套房源觀瀾墅0.82011-06-01249萬(wàn)/套聯(lián)排、獨(dú)棟售罄安德利山水名郡3.32012-10-209900聯(lián)排、獨(dú)棟、雙拼一期房源剩余20套開發(fā)商山東海潤(rùn)置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址牟平高爾夫倶樂部西南（養(yǎng)馬島以東，濱海路北側(cè)）占地/建筑面積10.5萬(wàn)m2/10萬(wàn)m2容積/綠化率0.55/51%物業(yè)形態(tài)4棟高層51棟別墅建筑風(fēng)格西班牙風(fēng)格開盤時(shí)間2011-05-01開盤凱詩(shī)維拉項(xiàng)目位于養(yǎng)馬島東側(cè)，采用西班牙風(fēng)情式的建筑風(fēng)格。美麗的海景資源是項(xiàng)目具備的優(yōu)勢(shì)。開發(fā)商煙臺(tái)云海置業(yè)有限責(zé)任公司項(xiàng)目地址牟平莒格莊鎮(zhèn)北宋家口村199號(hào)（昆崳山國(guó)家4A級(jí)森林公園旁）占地/建筑面積33.3萬(wàn)m2/26萬(wàn)m2容積/綠化率0.8/44%物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟、聯(lián)排、花園洋房建筑風(fēng)格中式風(fēng)格開盤時(shí)間2013-11-30天境昆崳中國(guó)院子項(xiàng)目采用中式與現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合的建筑風(fēng)格，與本案建筑風(fēng)格不同，但物業(yè)形態(tài)與本案存在同質(zhì)化現(xiàn)象。開發(fā)商煙臺(tái)大正置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址牟平龍泉鎮(zhèn)官道北村西1.5公里（原龍泉二中）占地/建筑面積4.9萬(wàn)m2/8.2萬(wàn)m2容積/綠化率1.1/40.4%物業(yè)形態(tài)聯(lián)排、小高層建筑風(fēng)格中式風(fēng)格開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2014-10昆?！ひ粶皇！ひ粶皇且粋€(gè)采用中式建筑風(fēng)格，以高端孝文化養(yǎng)老為主題地產(chǎn)項(xiàng)目。開發(fā)商煙臺(tái)市三緣置業(yè)項(xiàng)目地址牟平龍泉湯村龍安路2號(hào)（龍泉中心幼兒園對(duì)面）占地/建筑面積3.1萬(wàn)m2/3.6萬(wàn)m2容積/綠化率0.6/40%物業(yè)形態(tài)聯(lián)排、多層、公寓建筑風(fēng)格開盤時(shí)間2010-05-30三緣溫泉花園三緣溫泉花園位于牟平區(qū)龍泉鎮(zhèn)，周邊三面環(huán)山，南倚昆崳山，北臨大海，是貼近自然的原生態(tài)居住環(huán)境。三緣溫泉花園地處著名的龍泉溫泉中心位置，該地溫泉資源豐富。開發(fā)商煙臺(tái)龍湖置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址牟平濱海東路199號(hào)，養(yǎng)馬島度假區(qū)（濱海東路與通海路交匯處北）占地/建筑面積78萬(wàn)m2/55萬(wàn)m2容積/綠化率0.7/60%物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟、疊拼、公寓、超高層建筑風(fēng)格頤和墅開盤時(shí)間2012-06-22龍湖葡醍海灣龍湖在別墅建造方面獨(dú)特的品牌效應(yīng)以及特有的頤和墅風(fēng)格，將中國(guó)最偉大的盛唐風(fēng)格和西方建筑大師賴特的建筑思想予以結(jié)合。對(duì)本案存在著較大的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。開發(fā)商煙臺(tái)中冶京誠(chéng)置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址牟平濱海東路500號(hào)（濱海東路與沁水河?xùn)|路交匯處以北）占地/建筑面積25萬(wàn)m2/200萬(wàn)m2容積/綠化率0.43/41%物業(yè)形態(tài)聯(lián)排獨(dú)棟雙拼建筑風(fēng)格法式開盤時(shí)間2013-07-14中冶藍(lán)郡中冶藍(lán)郡，由隸屬于世界500強(qiáng)的中冶集團(tuán)傾心打造，建成后項(xiàng)目將成為集國(guó)際化商務(wù)辦公區(qū)、高品質(zhì)生態(tài)居住區(qū)、高檔商業(yè)配套區(qū)、休閑娛樂服務(wù)區(qū)等多種特色于一體的現(xiàn)代大型綜合商居集聚區(qū)。開發(fā)商煙臺(tái)陽(yáng)光置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址牟平高爾夫俱樂部院內(nèi)（養(yǎng)馬島以東，濱海路北側(cè)）

占地/建筑面積3.3萬(wàn)m2/2.8萬(wàn)m2容積/綠化率0.7/50%物業(yè)形態(tài)聯(lián)排雙拼疊拼建筑風(fēng)格法式開盤時(shí)間2010-10-01原石灘原石灘位于煙臺(tái)國(guó)際高爾夫球場(chǎng)球場(chǎng)內(nèi)，是煙臺(tái)國(guó)家海岸別墅區(qū)內(nèi)啟動(dòng)的首個(gè)高端項(xiàng)目，規(guī)劃總體量約30萬(wàn)平方米，由18棟純別墅板塊、會(huì)員定制別墅板塊及洋房板塊三部分組成。開發(fā)商煙臺(tái)安德利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址牟平龍泉鎮(zhèn)溫泉路9號(hào)（龍泉鎮(zhèn)街東）占地/建筑面積3.9萬(wàn)m2/3.3萬(wàn)m2容積/綠化率0.84/55.1%物業(yè)形態(tài)聯(lián)排獨(dú)棟雙拼建筑風(fēng)格西班牙開盤時(shí)間2012-10-20安德利山水名郡安德利山水名郡小區(qū)使用的千年溫泉，平均水溫高達(dá)40℃。并從節(jié)能，隔熱，隔音，降噪，充分運(yùn)用現(xiàn)代的高檔建筑材料施工，提高了整個(gè)小區(qū)的居住質(zhì)量。市場(chǎng)分析-產(chǎn)品面公寓5%；小高層12%；高層18%；花園洋房30%；別墅35%龍湖葡醍海灣天境昆崳中國(guó)院子區(qū)域以別墅、花園洋房產(chǎn)品為主，少量公寓、小高層、高層住宅占一定比例；立面采用材料不一、效果較多；建筑風(fēng)格較多，競(jìng)爭(zhēng)較大。市場(chǎng)分析-產(chǎn)品面

產(chǎn)品形態(tài)目前區(qū)域在售的樓盤的產(chǎn)品形態(tài)主要以別墅、花園洋房為主。立面風(fēng)格區(qū)域市場(chǎng)在售樓盤中，三緣溫泉花園等個(gè)別項(xiàng)目外，立面風(fēng)格大多缺乏特色，并不能給人一種較為強(qiáng)力的視覺沖擊；在建筑風(fēng)格的方面，各個(gè)項(xiàng)目建筑風(fēng)格參差不一，天境昆崳中國(guó)院子與昆?！ひ粶皇捎弥惺斤L(fēng)格，其他項(xiàng)目使用歐式風(fēng)格等其他風(fēng)格，在選擇上容易讓客戶眼花繚亂。賣點(diǎn)分析競(jìng)品樓盤各有各的賣點(diǎn)，在項(xiàng)目規(guī)劃以及產(chǎn)品品質(zhì)方面同樣較為激烈。上述情況分析，說(shuō)明目前牟平的別墅開發(fā)仍處在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的環(huán)境，并無(wú)特殊的標(biāo)志性項(xiàng)目。市場(chǎng)分析-價(jià)格面區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目同類型產(chǎn)品價(jià)格存在一定的差距，主要是由于項(xiàng)目位置與產(chǎn)品品質(zhì)決定的；不同類型產(chǎn)品價(jià)格差距較大，低密度、高品質(zhì)住宅單價(jià)相對(duì)較高；由于區(qū)域目前的配套設(shè)施尚未完善，同時(shí)由于各個(gè)項(xiàng)目地理位置不同，造成了項(xiàng)目景觀環(huán)境不同，因此產(chǎn)生了一定的價(jià)格差距。但區(qū)域不斷的規(guī)劃發(fā)展，以及周邊配套設(shè)施的相對(duì)完善，后續(xù)區(qū)域價(jià)格存在較大的上升空間。市場(chǎng)分析-后市面項(xiàng)目名稱體量（萬(wàn)方）產(chǎn)品備注龍湖葡醍海灣55獨(dú)棟、公寓、高層疊院已售罄，高層剩余房源較少中冶藍(lán)郡200聯(lián)排、獨(dú)棟、雙拼產(chǎn)品調(diào)整，預(yù)計(jì)8月份開盤原石灘2.8聯(lián)排、雙拼、疊拼一期僅剩5、6套房源龍湖葡醍海灣、中冶藍(lán)郡、原石灘，從建筑風(fēng)格、品牌效應(yīng)以及物業(yè)形態(tài)等方面會(huì)對(duì)本案形成一定的沖擊。市場(chǎng)分析-總結(jié)

項(xiàng)目分布：由于牟平區(qū)不僅有昆崳山自然景觀資源，同時(shí)還有較為豐富的海景資源，項(xiàng)目相對(duì)集中；

價(jià)格水平：目前區(qū)域別墅、花園洋房住宅產(chǎn)品價(jià)格參差不一，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，但隨著區(qū)域發(fā)展，價(jià)格有較大的上升空間；

建筑形態(tài)：以別墅、花園洋房為主，建筑風(fēng)格多種多樣，項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；

產(chǎn)品賣點(diǎn)：企劃、銷售手段各不相同，不同項(xiàng)目之間賣點(diǎn)不同，同樣給客戶的選擇造成了一定的困難；

后市：從建筑風(fēng)格、品牌效應(yīng)以及物業(yè)形態(tài)等方面會(huì)對(duì)本案形成一定的沖擊。市場(chǎng)分析-總結(jié)S(優(yōu)勢(shì))

地塊為熟地，動(dòng)拆遷影響有限，利于開發(fā)；地塊形狀方正，易于規(guī)劃；地塊西臨河流，東面是略微起伏的丘陵，周邊是無(wú)盡的田野，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美；項(xiàng)目采用托斯卡納建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，高端的產(chǎn)品品質(zhì)，將從區(qū)域市場(chǎng)脫穎而出；項(xiàng)目自身配套齊全，自身景觀優(yōu)越。W(劣勢(shì))

地塊周邊商業(yè)配套、生活配套設(shè)施薄弱；地塊周邊目前居住氛圍不足；目前市面對(duì)地塊所在區(qū)域認(rèn)可度較低。O(機(jī)會(huì))區(qū)域別墅住宅市場(chǎng)尚處于發(fā)展階段，在規(guī)劃、產(chǎn)品、企劃等方面都處在初級(jí)階段，較易通過(guò)產(chǎn)品以及行銷策略的創(chuàng)新引導(dǎo)市場(chǎng)，培育市場(chǎng)；地塊位于距離昆崳山自然保護(hù)區(qū)較近，交通便利，可以欣賞到美麗的自然景觀，同時(shí)隨著區(qū)域規(guī)劃發(fā)展，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較好的發(fā)展遠(yuǎn)景，土地的升值潛力大，價(jià)格升值潛力較大；市場(chǎng)分析-總結(jié)T(威脅)周邊精品項(xiàng)目從物業(yè)形態(tài)、建筑風(fēng)格方面將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的有效客源產(chǎn)生一定分流作用，對(duì)產(chǎn)品形成一定的競(jìng)爭(zhēng)；區(qū)域未來(lái)住宅供應(yīng)產(chǎn)品與本項(xiàng)目存在一定的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；年初市場(chǎng)降價(jià)情況的出現(xiàn)引發(fā)的一系列市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)于整體市場(chǎng)的走勢(shì)有一定影響。優(yōu)劣勢(shì)總結(jié)：根據(jù)SWOT理論分析，受益于政府整體規(guī)劃，該地塊在未來(lái)有較大的發(fā)展?jié)摿蜋C(jī)會(huì)點(diǎn)，但目前本項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)同度低，且缺乏生活、商業(yè)、交通配套，居住氛圍不成熟，項(xiàng)目銷售會(huì)遇到一定抗性，導(dǎo)致去化速度相對(duì)較慢，同時(shí)，周邊競(jìng)品項(xiàng)目從物業(yè)形態(tài)、品牌效應(yīng)等方面都對(duì)本案形成了一定的沖擊，但是本案在產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、自身配套設(shè)施，均有自身的優(yōu)勢(shì)。所以，考慮到項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在發(fā)展階段的現(xiàn)狀，本項(xiàng)目在品質(zhì)營(yíng)造、宣傳手法、宣傳方向需有針對(duì)性，才能立于市場(chǎng)而不敗。推廣策略Part3各階段營(yíng)銷推廣策略推廣策略2014年底預(yù)計(jì)銷售周期

推廣總思路設(shè)問1、我們的客戶是誰(shuí)？

2、客戶為什么要買我們的產(chǎn)品？

3、如何來(lái)引導(dǎo)客戶并促進(jìn)成交？推廣策略一、我們的客戶是誰(shuí)？針對(duì)煙臺(tái)老百姓的消費(fèi)習(xí)性和追求高品質(zhì)的愿望，找出他們特征：牟平當(dāng)?shù)厝擞休^強(qiáng)消費(fèi)觀。例如：區(qū)域內(nèi)高檔場(chǎng)所基本座無(wú)虛席現(xiàn)象：此地因私營(yíng)業(yè)主較多，收入高，中高檔私家車普遍習(xí)慣：牟平有熱鬧或新鮮的事情會(huì)迅速傳播開來(lái)，喜歡看到新鮮的東西出現(xiàn)在他們的視線和生活中。例如：大型樓盤舉辦的開盤或選秀活動(dòng)，牟平人民會(huì)爭(zhēng)相出席所以我們的客戶是社會(huì)的中高層收入人群，對(duì)生活有美好的憧憬，他們是注重品質(zhì)的奢華，追其高品質(zhì)生活的享受，擁有一定的社會(huì)地位、虛榮心、優(yōu)越感。。。推廣策略別墅客群客戶定位主要以當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中高層、政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主為主，其中當(dāng)?shù)丶s占50%，山東省他市及外省市客戶占50%花園洋房客群

主要以當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位職員、小私營(yíng)業(yè)主或公務(wù)員以及周邊地區(qū)為下一代準(zhǔn)備置業(yè)客源為主，其中本地客源占80%，其他地區(qū)占20%高層客群

主要以當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位職員、白領(lǐng)主或公務(wù)員以及周邊地區(qū)為下一代準(zhǔn)備置業(yè)客源為主，其中本地客源占80%，其他地區(qū)占20%推廣策略二、客戶為什么要買我們的產(chǎn)品？因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品夠好，地位夠高，環(huán)境夠美，生活夠享受地段：本案地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美。景觀：小區(qū)景觀和項(xiàng)目周邊天然景觀相輝映。風(fēng)格：法式托斯卡納風(fēng)格，建筑與品位相呼應(yīng)。戶型：創(chuàng)新、氣派、舒適相結(jié)合，盡享高尚生活。服務(wù)：硬件配套與物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)管理的軟性配套相結(jié)合，構(gòu)筑住戶私有特權(quán)生活主張。品牌：實(shí)力、專業(yè)、先進(jìn)，金銘集團(tuán)構(gòu)成對(duì)本項(xiàng)目的信心保證。所以我們是牟平高尚生活別墅社區(qū)。推廣策略那么，客戶就一定會(huì)買我們的產(chǎn)品嗎？答案是：不一定！因?yàn)橛?點(diǎn)會(huì)直接影響他們購(gòu)買的動(dòng)機(jī)1、他們不知道我們產(chǎn)品的這些特點(diǎn)究竟會(huì)給他們帶來(lái)多少好處，是否會(huì)為他們的生活帶來(lái)質(zhì)的改變，是否回味他們帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)收益；2、他們會(huì)猶豫是不是花數(shù)百萬(wàn)來(lái)買我們的產(chǎn)品，是否值得去擁有；推廣策略那么如何來(lái)解決這2個(gè)問題？不是就產(chǎn)品本身來(lái)訴求產(chǎn)品，而是以市場(chǎng)心理來(lái)宣傳產(chǎn)品我們的思路不是以產(chǎn)品來(lái)衡量產(chǎn)品價(jià)值，而是以市場(chǎng)價(jià)值來(lái)體現(xiàn)產(chǎn)品不是游說(shuō)市場(chǎng)被動(dòng)來(lái)賣產(chǎn)品，而是教育市場(chǎng)主動(dòng)來(lái)買產(chǎn)品推廣策略那么如何來(lái)解決這2個(gè)問題？

指導(dǎo)思想我們必須先進(jìn)行足夠的市場(chǎng)引導(dǎo)，通過(guò)教育性引導(dǎo)先讓客戶感同身受價(jià)值的體現(xiàn)，再來(lái)詳細(xì)描述產(chǎn)品的各種特點(diǎn)，深化他們的信心。推廣策略

推廣任務(wù)引導(dǎo)教育市場(chǎng)奠定指標(biāo)地位，突破客戶心理防線

核心出發(fā)一個(gè)中心煙臺(tái)牟平·高尚生活別墅社區(qū)兩個(gè)基本點(diǎn)尊榮、健康推廣策略一個(gè)中心：牟平高尚生活特區(qū)健康性：優(yōu)質(zhì)的私人環(huán)境，廣袤的自然空間。一種以健康成就個(gè)性的生活，很多人可望而不可及的健康，惟我所有的健康生活方式。

一個(gè)中心兩個(gè)基本點(diǎn)突破客戶對(duì)價(jià)值觀念的傳統(tǒng)心理，轉(zhuǎn)而成為對(duì)產(chǎn)品以外附加價(jià)值的認(rèn)識(shí)。尊榮性：本案集氣派典雅的風(fēng)格建筑、托斯卡納文化享受于一身231推廣策略關(guān)系營(yíng)銷：在現(xiàn)場(chǎng)售樓處內(nèi)定期組織與我們的客層身份相符的文藝活動(dòng)，與社會(huì)、企業(yè)、團(tuán)體、個(gè)人的互動(dòng)，達(dá)成共識(shí)，促進(jìn)關(guān)系，制造人文價(jià)值。五點(diǎn)一線社會(huì)營(yíng)銷：新聞性活動(dòng)，利用產(chǎn)品階段的奠基剪彩，新聞事件，形成地位價(jià)值。滿意度營(yíng)銷：通過(guò)售樓處及物業(yè)的高品質(zhì)的售前服務(wù)與售后服務(wù)加強(qiáng)市場(chǎng)滿意度與好感度，形成權(quán)利價(jià)值。體驗(yàn)式營(yíng)銷：以樣板景觀為主體，配以唐平湖河道景觀帶為附加，及現(xiàn)場(chǎng)售樓處樣板房的視覺沖擊，預(yù)先演繹未來(lái)真實(shí)場(chǎng)景，促進(jìn)市場(chǎng)認(rèn)同，制造產(chǎn)品價(jià)值。立體營(yíng)銷：電視、廣播、報(bào)紙、別冊(cè)、DM直郵、雜志、戶外、活動(dòng)等多方位多角度出擊，制造榮譽(yù)價(jià)值。推廣主線：

——牟平高檔生活別墅社區(qū)——

營(yíng)銷推廣策略推廣策略二、如何來(lái)引導(dǎo)客戶并促進(jìn)成交？推廣步驟先給客戶好印象，再來(lái)細(xì)說(shuō)好產(chǎn)品推廣層面先從外圍區(qū)域向中心城區(qū)包圍的方式，重點(diǎn)找出主流客戶，再放大，放長(zhǎng)推廣方式爭(zhēng)取最多客源推廣方法推廣計(jì)劃和推案計(jì)劃、工程進(jìn)度緊密聯(lián)系，在每個(gè)節(jié)點(diǎn)中制造充分有效的宣傳。推廣策略有步驟，有推進(jìn)，有效果的引導(dǎo)客戶奉行原則推廣戰(zhàn)略

在每個(gè)階段以活動(dòng)為主，制造聲勢(shì)，強(qiáng)力聚集人氣，再以各種通路為輔，針對(duì)各個(gè)面放大宣傳。在每個(gè)階段通過(guò)文武雙作、點(diǎn)線面全面出擊、演繹化策略和互動(dòng)性戰(zhàn)略來(lái)層層推進(jìn)，逐步深入。戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)先試探性的廣告形式切入，積累現(xiàn)場(chǎng)客戶資料，分析判斷我們的客戶真正所在，觀察市場(chǎng)反應(yīng)度，安排每次活動(dòng)后的定時(shí)緩沖期，根據(jù)反饋條件再層層推進(jìn)，引爆市場(chǎng)。如何來(lái)引導(dǎo)客戶并促進(jìn)成交？推廣策略如何來(lái)引導(dǎo)客戶并促進(jìn)成交？重要節(jié)點(diǎn)：大眾媒體效應(yīng)：利用戶外，NP，滾動(dòng)燈箱，工地圍墻，道旗等建立樓盤品牌影響力，提高市場(chǎng)知名度及呼應(yīng)生態(tài)高尚生活社區(qū)。

小眾媒體效應(yīng)：利用別冊(cè)，DM，短信等方式，接近目標(biāo)客源，進(jìn)行廣。戶內(nèi)外SP活動(dòng)：項(xiàng)目公開典禮、品鑒紅酒等，塑造高層次消費(fèi)群體的口碑及對(duì)本項(xiàng)目的了解和認(rèn)可。一對(duì)一置業(yè)介紹：針對(duì)上門客戶的意向需求，進(jìn)行直接有效的溝通提高銷售過(guò)程的服務(wù)質(zhì)量，促使成交。（在前期進(jìn)行的強(qiáng)勢(shì)客戶挖掘和消化后，開始根據(jù)后期工程進(jìn)度和銷售任務(wù)，展開多元產(chǎn)品演繹宣傳，通過(guò)體驗(yàn)營(yíng)銷、關(guān)系營(yíng)銷等建立客戶橋梁，深化產(chǎn)品，促進(jìn)最后銷售任務(wù)）推廣策略Part4各階段具體執(zhí)行計(jì)劃推廣策略銷售六大階段及分期運(yùn)行計(jì)劃細(xì)則預(yù)備階段2014.6月~7月蓄水階段2014.7月~10月公開銷售階段2014.11月強(qiáng)銷階段（分兩個(gè)小階段）2015.3~2016.5月初持續(xù)階段2015.3月~2016.7月底收尾階段2016.9月以后住宅銷售排期準(zhǔn)備案前銷售工作，落實(shí)各項(xiàng)銷售道具聚焦人氣，積累客源完成積累客戶成交，挖掘新客戶進(jìn)場(chǎng)喚起新老客戶關(guān)注，進(jìn)行花園洋房銷售消化前期客戶，銷售滯后余屋消化最后余屋，完成最后簽約1推廣策略預(yù)備階段細(xì)則

——準(zhǔn)備案前銷售工作，落實(shí)各項(xiàng)銷售道具行銷時(shí)間：2014.8月——12月2推廣策略此階段是本項(xiàng)目銷售案前的準(zhǔn)備階段，充分做好開案前的銷售

宣傳預(yù)備工作。為后續(xù)銷售啟動(dòng)階段全面鋪墊。工作事項(xiàng)主要由本公司與金銘集團(tuán)積極配合，完成案前各項(xiàng)工作任務(wù)。

企劃目的推廣策略類別工作項(xiàng)目負(fù)責(zé)單位廣告企劃和方案建議1.案名與金銘集團(tuán)合作完成。2.LOGO3.銷平/銷海4.階段海報(bào)/DM5.VI系統(tǒng)（名片/信封/信紙/文件夾/紙杯/手提袋）6.公開媒體計(jì)劃7.樓書（產(chǎn)品樓書以及電子樓書）8.展板9.工地圍板及路牌10.引導(dǎo)旗、橫幅11.會(huì)所建議、樣板房建議、售樓處選址、外接待包裝建議、營(yíng)銷方案建議12.售樓車設(shè)計(jì)案前工作表推廣策略案前工作表類別工作項(xiàng)目市區(qū)接待1.外接待尋點(diǎn)2.市區(qū)接待中心裝修設(shè)計(jì)3.模型4.門頭字體、巨型看版、室內(nèi)看板5.LOGO墻、銷控臺(tái)6.銷售桌椅以及辦公用具7.電腦、空調(diào)等設(shè)備類別工作項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)1.現(xiàn)場(chǎng)接待中心設(shè)計(jì)施工（建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)/室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)/）2.燈箱（室內(nèi)/外）3.LOGO墻4.銷售桌椅以及辦公用具進(jìn)場(chǎng)5.音響空調(diào)等設(shè)備推廣策略類別工作項(xiàng)目負(fù)責(zé)單位業(yè)務(wù)執(zhí)行1.DM名單收集（客戶接待）金銘集團(tuán)2.派/夾報(bào)計(jì)劃3.銷講資料（答客問）4.銷售講習(xí)5.訂價(jià)原則6.價(jià)目表(底價(jià)、表價(jià))7.付款方式8.按揭及付款索引9.預(yù)約單10.樣本合同11.人員進(jìn)駐（招募/培訓(xùn)/接待）12.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)案前工作表推廣策略2014.7月~10月行銷時(shí)間蓄水階段細(xì)則——聚焦人氣，積累客源煙臺(tái)牟平高尚生活別墅社區(qū)的炒作及項(xiàng)目知名度的提升3推廣策略利用項(xiàng)目正式亮相和開放的時(shí)期，充分制造樓盤聲勢(shì)，展開宣傳、擴(kuò)大市場(chǎng)影響力。通過(guò)舉辦相關(guān)通路造勢(shì)來(lái)吸引煙臺(tái)本地客戶關(guān)注、至電咨詢，并促成意向客戶預(yù)約，聚集買氣。

企劃目的推廣策略文線武線文武雙作策略以文字?jǐn)⑹鰹橹?，采用戶外看板，燈箱，道旗，?bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、公交車、將產(chǎn)品形象概念推出，配合軟新聞?shì)o助，挖掘全市范圍最大客源量舉辦老爺車巡游、品鑒紅酒等，塑造高層次消費(fèi)群體的口碑及對(duì)本項(xiàng)目的了解和認(rèn)，可引起市場(chǎng)關(guān)注推廣方案現(xiàn)場(chǎng)售樓處外樹立大型精神堡壘搶眼于周邊樓盤推廣策略先炒作地段，再結(jié)合項(xiàng)目的工程進(jìn)度來(lái)宣傳品質(zhì)，突出項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的高貴、健康、尊榮性。金銘品牌、托斯卡納建筑風(fēng)格、樣板房、配套會(huì)所、物業(yè)管理從而迅速建立起良好口碑和絕佳市場(chǎng)認(rèn)同感。推廣步驟地段距離昆崳山自然保護(hù)區(qū)較近，結(jié)合目前的沿河帶自然景觀，在銷售時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度，重點(diǎn)突出項(xiàng)目的各個(gè)賣點(diǎn)。推廣策略從目前市場(chǎng)狀況分析得知，區(qū)域市場(chǎng)別墅產(chǎn)品較多，競(jìng)爭(zhēng)力較大，因此先推花園洋房的目的是引起市場(chǎng)關(guān)注度，待客戶接受度提高后，再推別墅住宅。從而能起到良好的羊群效應(yīng)，進(jìn)而提升周邊目標(biāo)客戶對(duì)本案的關(guān)注度和認(rèn)同感，擴(kuò)大本案的知名度。銷售策略推廣策略媒體推廣策略以新聞形式進(jìn)行相關(guān)SP活動(dòng)，先以煙臺(tái)牟平首席高尚生活別墅社區(qū)新概念為宣傳起點(diǎn)，引出煙臺(tái)牟平將出現(xiàn)的別墅住宅項(xiàng)目開發(fā)，通過(guò)強(qiáng)勢(shì)的新聞活動(dòng)聚焦市民目光。通過(guò)外接待的對(duì)外開放，即對(duì)本產(chǎn)品的特征開始做報(bào)紙軟硬廣告的形象預(yù)告，引導(dǎo)性推出煙臺(tái)首席高尚別墅住宅區(qū)的產(chǎn)品概念。闡述本案的住宅規(guī)劃，高檔次、生態(tài)性的居住特征。引起煙臺(tái)目標(biāo)高端市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注。推廣策略活動(dòng)目的：1、確定預(yù)定客戶，發(fā)放VIP卡。

2、詳細(xì)解讀紫宸山莊，強(qiáng)化浪漫優(yōu)雅調(diào)性。

3、參觀常州項(xiàng)目，口碑相傳。

4、客戶蓄水?；顒?dòng)地點(diǎn)：煙臺(tái)知名酒店活動(dòng)對(duì)象：本案意向客戶活動(dòng)內(nèi)容：1、收取定金。

2、發(fā)放VIP卡。

3、發(fā)放紫宸山莊資料。

4、品鑒紅酒。

5、紫宸山莊詳細(xì)介紹。

6、看房班車，常州項(xiàng)目鑒賞。

活動(dòng)推廣SP活動(dòng)品鑒紅酒，品賞紫宸——紫宸山莊預(yù)定客戶紅酒會(huì)

廣告配合：報(bào)紙預(yù)約稿、戶外畫面更換、短信、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、公交車體及站臺(tái)

牟平高尚生活別墅區(qū)——正式預(yù)約推廣策略活動(dòng)目的：1、鞏固客戶，繼續(xù)蓄水。

2、迅速傳播售樓處地址。

3、擴(kuò)大產(chǎn)品影響力。

4、詳細(xì)解讀紫宸山莊，強(qiáng)化浪漫優(yōu)雅調(diào)性?；顒?dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)售樓處活動(dòng)對(duì)象：所有意向客戶活動(dòng)內(nèi)容：1、公開售樓處。

2、公開樣板房和試點(diǎn)景觀帶。

3、品嘗葡萄酒、聽取紅酒知識(shí)。

4、品嘗意大利冷餐。

5、現(xiàn)場(chǎng)參觀紫宸山莊。

6、發(fā)放項(xiàng)目資料。廣告形式配合：戶外畫面、短信、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、公交車體及站臺(tái)煙臺(tái)牟平首席高尚生活別墅區(qū)——火爆預(yù)約

推廣活動(dòng)SP活動(dòng)體驗(yàn)原味意大利，盡在尊貴樣板房推廣策略預(yù)計(jì)第一期花園洋房，在前期1個(gè)月蓄水階段，配合“炮轟”效果的包裝推廣，力爭(zhēng)開盤當(dāng)月售出70%，為后期銷售鋪下堅(jiān)實(shí)厚實(shí)基礎(chǔ)2014.11月行銷時(shí)間公開銷售推廣細(xì)則——完成積累客戶成交，挖掘新客戶進(jìn)場(chǎng)4推廣策略

企劃目的

以紫宸山莊的正式公開為第一波強(qiáng)勢(shì)推廣，將當(dāng)天和一周內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)成交的火爆場(chǎng)面和銷售量做最大宣傳，持續(xù)吸引廣泛新客戶進(jìn)場(chǎng)。開始對(duì)項(xiàng)目整體形象進(jìn)行闡述，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)工程進(jìn)度逐日完善，加大力度炒作地塊及生態(tài)居住環(huán)境，樣板房及部分景觀出樣，以直觀效應(yīng)提升紫宸山莊整個(gè)高格調(diào)品質(zhì)的價(jià)值，建立客戶強(qiáng)大信心度，引起最大一波銷售高潮。通過(guò)特定通路的客源再發(fā)展煙臺(tái)多區(qū)域推廣，利用傳統(tǒng)節(jié)日挖掘大量客戶。推廣策略推廣策略：點(diǎn)、線、面全面出擊戰(zhàn)略點(diǎn)：進(jìn)行客源針對(duì)性重點(diǎn)攻擊，對(duì)煙臺(tái)本地客戶“無(wú)孔不入”進(jìn)行多點(diǎn)通路宣傳。線：圍繞產(chǎn)品高檔次住宅持續(xù)多角度宣傳，通過(guò)NP軟硬廣告和SP活動(dòng)塑造產(chǎn)品高檔路線。面：舉行多區(qū)域展示宣傳活動(dòng)，擴(kuò)大宣傳面，將客源面擴(kuò)大到最大限度。

推廣方案推廣策略通過(guò)大型開盤活動(dòng)對(duì)紫宸山莊的盛大公開進(jìn)行強(qiáng)力造勢(shì)，配合報(bào)紙宣傳增加效應(yīng)，延續(xù)之前蓄水期已形成的購(gòu)買市場(chǎng)影響力，以正式推出作為新一輪宣傳的起點(diǎn)。通過(guò)海報(bào)/DM和報(bào)紙針對(duì)紫宸山莊產(chǎn)品特點(diǎn)進(jìn)行多角度訴求，并對(duì)發(fā)展商品牌和已經(jīng)出現(xiàn)的樣板房、部分景觀做初步訴求。從煙臺(tái)主要客源區(qū)域轉(zhuǎn)而進(jìn)行其它區(qū)域的戶外廣告發(fā)布，派發(fā)外區(qū)域海報(bào)，開始利用傳統(tǒng)節(jié)日對(duì)本案的有效客戶做特定通路的宣傳。

推廣步驟推廣策略

推廣活動(dòng)SP活動(dòng)活動(dòng)主題：企業(yè)家聯(lián)誼會(huì)活動(dòng)對(duì)象：煙臺(tái)、玉牟平私營(yíng)業(yè)主為主和煙臺(tái)所有公務(wù)員活動(dòng)地點(diǎn)：煙臺(tái)高級(jí)酒店鎖定目標(biāo)客戶推廣策略1、邀請(qǐng)金銘集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)和鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)講話，隨后進(jìn)行產(chǎn)品、物管說(shuō)明會(huì)，對(duì)產(chǎn)品做以詳細(xì)說(shuō)明。2、全體私營(yíng)業(yè)主和公務(wù)員等目標(biāo)客戶，活動(dòng)當(dāng)天全部邀請(qǐng)至現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品的宣講，讓每一位到場(chǎng)嘉賓都了解本案的產(chǎn)品，進(jìn)一步激發(fā)他們對(duì)高貴生活的向往。3、針對(duì)到場(chǎng)的嘉賓進(jìn)行抽獎(jiǎng)活動(dòng)，并配合一些與項(xiàng)目和產(chǎn)品有關(guān)的有獎(jiǎng)問答，寓學(xué)于樂，強(qiáng)化產(chǎn)品的宣傳力度。4、針對(duì)意向強(qiáng)的客戶進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)登記，調(diào)動(dòng)所有嘉賓的情緒。

廣告配合：戶外、NP、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、短信：開盤盛事·名流盛世

——煙臺(tái)牟平首席高尚生活別墅區(qū)——紫宸山莊即將公開熱銷……企業(yè)家聯(lián)誼會(huì)活動(dòng)內(nèi)容：推廣策略

推廣活動(dòng)SP活動(dòng)二活動(dòng)主題：紫宸山莊開盤典禮暨首批業(yè)主簽約儀式活動(dòng)對(duì)象：預(yù)約、登記客戶，意向客戶活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處強(qiáng)勢(shì)出擊，迅速征服市場(chǎng)推廣策略1、邀請(qǐng)金銘集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)和鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行開幕儀式剪彩并講話，隨后進(jìn)行產(chǎn)品、物管說(shuō)明會(huì)，對(duì)產(chǎn)品做以詳細(xì)說(shuō)明。2、全體預(yù)約客戶公開當(dāng)天全部邀請(qǐng)至現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行簽約手續(xù)，以酒會(huì)形式進(jìn)行簽約，每一位客戶簽約完畢，即刻進(jìn)行5分鐘獅舞表演予以慶祝，并在場(chǎng)人員鼓掌慶賀，以渲染氣氛，給予客戶最大的榮譽(yù)滿足。3、邀請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)頒發(fā)業(yè)主榮譽(yù)證書和金鑰匙，并進(jìn)行新聞?dòng)浾唠S機(jī)采訪，在滿足業(yè)主心理的同時(shí)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的新聞報(bào)導(dǎo)刺激潛在購(gòu)房者。4、登記業(yè)主名字，制作入戶銘牌，制作成指示系統(tǒng)放置在社區(qū)組團(tuán)入口處，以通過(guò)對(duì)業(yè)主的至上禮遇的形式來(lái)打動(dòng)意向客戶購(gòu)買心理。5、當(dāng)天簽約客戶奉送禮品和參加豐厚禮品抽獎(jiǎng)活動(dòng)，將當(dāng)天氣氛掀起最高潮。6、針對(duì)當(dāng)天盛況進(jìn)行媒體炒作和新聞報(bào)道，持續(xù)挖掘潛在買家。廣告配合：戶外、NP：開盤盛事·名流盛世

——煙臺(tái)牟平首席高尚生活別墅區(qū)

——紫宸山莊公開熱銷，稀有席位減少中……紫宸山莊開盤典禮暨首批業(yè)主簽約儀式活動(dòng)內(nèi)容：推廣策略戶外、報(bào)紙：名流生活·看齊紫宸山莊煙臺(tái)的驕傲，尊貴的家園！紫宸山莊，名流、時(shí)尚、生態(tài)、生活主張……

產(chǎn)品力訴求（地段發(fā)展/建筑品質(zhì)/景觀庭園/配套設(shè)施……）現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景訴求廣告主題此階段廣告總線：眾星捧月，精英薈萃。一座高品質(zhì)，高品位，名流向往的純生態(tài)生活領(lǐng)地。推廣策略強(qiáng)銷階段一細(xì)則——喚起新老客戶關(guān)注，進(jìn)行新二波銷售2015.3~2015.10月初2015.3~2015.10月初行銷時(shí)間預(yù)計(jì)第二批推出別墅（以老客戶帶動(dòng)新客戶及新客戶的主動(dòng)需求，力爭(zhēng)第二次當(dāng)日售出15%）5推廣策略消化公開后累積的客戶，以房屋實(shí)景刺激觀望買家，進(jìn)行新客戶積累。1、通過(guò)景觀實(shí)景及沿河景觀帶的逐漸落成，將產(chǎn)品與之結(jié)合，把高尚、生態(tài)、尊貴的生活方式完全展現(xiàn)。2、結(jié)合工程進(jìn)度，舉辦相應(yīng)高檔次高格調(diào)SP活動(dòng)，將煙臺(tái)牟平高尚生活別墅區(qū)領(lǐng)地氛圍充分演繹出來(lái)。

企劃目的

推廣方案推廣策略：演繹化策略推廣策略通過(guò)報(bào)紙、DM、短信、網(wǎng)絡(luò)、戶外將第二波段的房源信息推出，促成公開期未能購(gòu)到房源的客戶和新累積客戶成交，并對(duì)熱銷情況和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景進(jìn)行描述，引起市場(chǎng)再一次關(guān)注，為后階段蓄水。通過(guò)舉辦現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，將客戶引至現(xiàn)場(chǎng)，以直觀效應(yīng)帶來(lái)的直觀感受，提升樓盤品質(zhì)；舉辦SP