《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》第六章(節(jié))講義

第六章入住與裝修管理(物業(yè)裝修管理)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》內(nèi)容結(jié)構(gòu)早期介入前期物業(yè)管理常規(guī)物業(yè)管理房屋及設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)環(huán)境管理公共秩序管理承接查驗(yàn)物業(yè)入伙

裝修管理人力資源管理財(cái)務(wù)管理檔案管理風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)用文書物業(yè)招投標(biāo)客戶管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)合同一大綱要求1、考試目的本部分的考試目的是要測試應(yīng)考入員對(duì)裝修管理相關(guān)法規(guī)和知識(shí)的掌握程度，以及與裝修管理的內(nèi)容、方法、流程等物業(yè)管理實(shí)踐操作的綜合能力。2、基本要求掌握：物業(yè)裝飾裝修管理的內(nèi)容，物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任。。熟悉：物業(yè)裝飾裝修管理流程，物業(yè)裝飾裝修管理中應(yīng)注意的問題。一大綱要求二內(nèi)容結(jié)構(gòu)章節(jié)主要知識(shí)點(diǎn)第三節(jié)裝修管理管理流程；管理內(nèi)容；各方主體責(zé)任；應(yīng)注意的問題。三知識(shí)學(xué)習(xí)3、裝修管理通過對(duì)物業(yè)裝飾裝修過程的管理、服務(wù)和控制，規(guī)范業(yè)主或使用人的裝飾裝修行為，協(xié)助政府行政主管部門對(duì)裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正，從而確保物業(yè)的正常運(yùn)行使用，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。裝飾裝修管理的依據(jù)是建設(shè)部110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》以及國家和地方的其他規(guī)定。三知識(shí)學(xué)習(xí)<1>物業(yè)裝飾裝修管理流程流程示意圖一般應(yīng)張貼于物業(yè)管理單位或業(yè)主入住辦理現(xiàn)場。在裝飾裝修作業(yè)文件和《業(yè)主手冊(cè)》(或《業(yè)主須知》)等資料上也需有與其相一致的內(nèi)容。流程分述備齊資料；物業(yè)裝飾裝修申報(bào)；物業(yè)裝飾裝修登記；簽訂服務(wù)協(xié)議；辦理開工手續(xù)；施工；驗(yàn)收三知識(shí)學(xué)習(xí)備齊資料資料由業(yè)主（或物業(yè)使用人）和施工隊(duì)分別準(zhǔn)備和提供，一般包括：相關(guān)證明資料；裝飾裝修設(shè)計(jì)方案；裝修施工單位資質(zhì)；原有建筑、水電氣等改動(dòng)設(shè)計(jì)和相關(guān)審批；其他法規(guī)規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝飾裝修時(shí)，還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。三知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)裝飾裝修申報(bào)認(rèn)真閱讀裝修手冊(cè)，填寫申報(bào)登記表，并提交物業(yè)管理單位登記備案。物業(yè)裝飾裝修登記登記時(shí)以書面形式將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝飾裝修企業(yè)。物業(yè)管理單位應(yīng)在規(guī)定工作日(一般為3個(gè))內(nèi)完成登記工作；超出管理范圍的，應(yīng)報(bào)主管部門。三知識(shí)學(xué)習(xí)簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容、實(shí)施期限；允許施工的時(shí)間；廢棄物的清運(yùn)與處置；外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；禁止行為和注意事項(xiàng)；管理服務(wù)費(fèi)用；違約責(zé)任；其他需要約定的事項(xiàng)。三知識(shí)學(xué)習(xí)辦理開工的一般手續(xù)業(yè)主按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理單位繳納裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)；裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)管理單位辦理開工證、出入證等；裝修人或裝飾裝修施工單位應(yīng)備齊滅火器等消防器材。三知識(shí)學(xué)習(xí)施工裝修人和施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照裝修申報(bào)登記的內(nèi)容組織施工。物業(yè)管理單位按照管理服務(wù)協(xié)議做好管理和服務(wù)工作發(fā)現(xiàn)有違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻和制止；已造成事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理；對(duì)違反裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，應(yīng)追究違約責(zé)任。三知識(shí)學(xué)習(xí)驗(yàn)收物業(yè)管理單位應(yīng)按照《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對(duì)照裝修申報(bào)方案和裝飾裝修實(shí)際結(jié)果進(jìn)行比較驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后應(yīng)簽署書面意見；驗(yàn)收不合格的提出書面整改意見要求業(yè)主和施工方限期整改。無法統(tǒng)一意見或業(yè)主拒不接受時(shí)，報(bào)請(qǐng)有關(guān)行政部門處理，并將檢查記錄存檔。三知識(shí)學(xué)習(xí)<2>物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，加強(qiáng)現(xiàn)場檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題加以制止。物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理物業(yè)裝飾裝修管理的要求物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理三知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理區(qū)域管理：應(yīng)按照相關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權(quán)益限定區(qū)域，原則上應(yīng)統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。時(shí)間管理：一般裝修時(shí)間：除節(jié)假日之外的正常時(shí)間特殊裝修時(shí)間：節(jié)假日休息時(shí)間裝修期：裝飾裝修過程的完結(jié)時(shí)間（一般情況不超過三個(gè)月）三知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)裝飾裝修管理的要求有無以下行為：變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；將沒有防水要求的房間或陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；

擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。三知識(shí)學(xué)習(xí)有無未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的下列行為：

搭建建筑物、構(gòu)筑物；

改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

拆改供暖管道和設(shè)施；

拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施；

超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的；

改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的。三知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理管理費(fèi)用包括裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)。管理服務(wù)費(fèi)：因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務(wù)工作量而設(shè)置的臨時(shí)性收費(fèi)項(xiàng)目垃圾清運(yùn)費(fèi)：由裝飾裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運(yùn)費(fèi)用。三知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài)；加強(qiáng)巡視，防患于未然；控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；強(qiáng)化管理，反復(fù)核查。物業(yè)裝飾裝修管理除要對(duì)裝飾裝修的內(nèi)容檢查外，還要對(duì)（）方面進(jìn)行管理。A.物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理B.對(duì)裝飾裝修人員進(jìn)行現(xiàn)場培訓(xùn)C.物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理D.物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理E.裝修施工單位各專業(yè)人員是否具備專業(yè)上崗證【正確答案】ACD【典型考題?多選題】物業(yè)的裝飾裝修管理包括（）環(huán)節(jié)。A.物業(yè)裝飾裝修申報(bào)和等級(jí)審核B.物業(yè)裝飾裝修過程監(jiān)督檢查和驗(yàn)收C.入場手續(xù)辦理D.裝飾裝修工程質(zhì)量的監(jiān)理E.裝飾裝修工程的質(zhì)量保修【正確答案】ABC【典型考題?多選題】物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理的內(nèi)容包括（）。A.嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài)；B.加強(qiáng)巡視，防患于未然；C.控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；D.強(qiáng)化管理，反復(fù)核查；E.強(qiáng)化指導(dǎo)，統(tǒng)一設(shè)計(jì)【正確答案】ABCD【典型考題?多選題】三知識(shí)學(xué)習(xí)<3>在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任裝修人和裝修企業(yè)的責(zé)任物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)管理部門的責(zé)任

三知識(shí)學(xué)習(xí)裝修人和裝修企業(yè)的責(zé)任裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅受損，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

裝飾裝修活動(dòng)侵占了公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

裝修人未申報(bào)登記進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款。三知識(shí)學(xué)習(xí)裝修人和裝修企業(yè)的責(zé)任裝修人將裝飾裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款。

裝飾裝修企業(yè)自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標(biāo)的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。三知識(shí)學(xué)習(xí)裝修活動(dòng)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款：將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體的，對(duì)裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款；

損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果的，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處以罰款；

擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，對(duì)裝修人處以罰款；三知識(shí)學(xué)習(xí)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，對(duì)裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款。

未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門按照《城市規(guī)劃法》及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰。三知識(shí)學(xué)習(xí)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的，由建設(shè)行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定處罰。

裝飾裝修企業(yè)違反國家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，不按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，擅自動(dòng)用明火作業(yè)和進(jìn)行焊接作業(yè)的，或者對(duì)建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，并處更高額度的罰款；造成重大安全事故的，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書。三知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)管理部門的責(zé)任

物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議

約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2-3倍的罰款。

物業(yè)裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報(bào)告后，未及時(shí)處理，玩忽職守的，應(yīng)依法給予行政處分。三知識(shí)學(xué)習(xí)<4>裝修管理應(yīng)注意的問題處理好管理與服務(wù)的關(guān)系在資料準(zhǔn)備階段，物業(yè)管理單位有必要進(jìn)行現(xiàn)場核對(duì)，避免出現(xiàn)漏項(xiàng)或錯(cuò)報(bào)項(xiàng)。

在申報(bào)登記時(shí)，物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場對(duì)所附圖紙進(jìn)行核對(duì)，以防有漏項(xiàng)，或有大的拆動(dòng)項(xiàng)目漏報(bào)。在辦理開工手續(xù)前，物業(yè)管理方需確認(rèn)裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)完備.三知識(shí)學(xué)習(xí)<4>裝修管理應(yīng)注意的問題在施工過程中，物業(yè)管理方應(yīng)注意現(xiàn)場是否有未申報(bào)項(xiàng)目和材料；是否存在違反有關(guān)裝修法規(guī)的行為；裝修工程是否對(duì)公共秩序、公共安全以及毗鄰業(yè)主或物業(yè)使用人構(gòu)成侵害。

驗(yàn)收階段，如果在此之前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了違章，則需在處理了違章后再進(jìn)行驗(yàn)收工作。三知識(shí)學(xué)習(xí)<4>裝修管理應(yīng)注意的問題對(duì)于在裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為，根據(jù)相關(guān)法規(guī)、業(yè)主公約及裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行處理。

在每一單項(xiàng)裝飾裝修完成后，物業(yè)管理單位需及時(shí)整理好相關(guān)資料，屬業(yè)主資料的部分需歸人業(yè)主檔案資料，并長期保存，以備后查，操作記錄則按文件管理辦法進(jìn)行相應(yīng)的歸檔。裝修人或者裝飾裝修企業(yè)在裝修過程中違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的，由（）按照有關(guān)規(guī)定處罰。A.建設(shè)行政主管部門B.規(guī)劃行政主管部門C.物業(yè)管理公司D.建設(shè)單位【正確答案】A【典型考題?單選題】對(duì)業(yè)主、住戶裝飾裝修過程中的違法行為，（）應(yīng)當(dāng)依法處理和糾正。A.建設(shè)單位B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.政府行政主管部門D.業(yè)主委員會(huì)【正確答案】C【典型考題?單選題】物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由（）。A.房地產(chǎn)行政主管部門給予警告B.