2018-深圳各區(qū)商圈情況及各大商業(yè)中心案例研究

深圳市各商圈定位及項(xiàng)目分布現(xiàn)狀城市商圈發(fā)展研究寶安區(qū)龍華新區(qū)光明新區(qū)龍崗區(qū)坪山新區(qū)大鵬新區(qū)鹽田區(qū)核心商圈次核心商圈羅湖金三角商圈萬象城2004金光華廣場2004KKMall2010東門步行街1998-2001類型：街鋪、百貨、購物中心檔次：東門、人民南：中低檔；蔡屋圍：中高檔至高檔消費(fèi)者特征：國內(nèi)及港澳游客、本地中端消費(fèi)群體、本地外國中高端消費(fèi)者類型：寫字樓底商及購物中心檔次：中高檔消費(fèi)者特征：本地中高端消費(fèi)人群，周邊辦公的白領(lǐng)人群羅湖商圈福田商圈華僑城商圈后海商圈前海商圈類型：特色商業(yè)街及商業(yè)文化街區(qū)、購物中心檔次：中檔至中高檔消費(fèi)者特征：本地高端消費(fèi)人群及旅游者后海商圈花園城中心2006海岸城2007保利文化廣場2008天利名城2010凱德來福士2017類型：購物中心、百貨檔次：中檔至中高檔消費(fèi)者特征：西部區(qū)域的本地居民前海中心（未來5-20年）超級(jí)商業(yè)中心90萬平方米、配套商業(yè)服務(wù)業(yè)180萬平米從最早的羅湖商圈開始，到目前最新規(guī)劃發(fā)展的前海自貿(mào)區(qū)，深圳整體零售市場呈現(xiàn)自東往西的發(fā)展趨勢(shì)。當(dāng)前深圳市內(nèi)核心商圈仍集中分布在羅湖、福田以及南山。龍華商圈龍華Coco

City2014龍華九方2014繽果空間購物廣場2014類型：購物中心檔次：中檔消費(fèi)者特征：中北部區(qū)域的本地居民龍華商圈龍崗商圈寶安商圈華僑城-紅樹灣商圈波托菲諾純水岸商業(yè)2007益田假日廣場2008京基百納廣場2008歡樂海岸2013深南中商圈龍崗商圈寶能allcity龍崗店2013龍崗萬科廣場2013龍崗cocopark2012kohomall·廣弘中心2016類型：購物中心檔次：中檔消費(fèi)者特征：東北部區(qū)域的本地居民福田中心區(qū)商圈COCOPark2006卓越intown2011怡景中心城2007天虹君尚百貨2010皇庭廣場2014寶安商圈海雅繽紛城2013合正匯一城2013沙井京基百納2013西薈城購物廣場2013壹方城2017深圳市商圈定位及項(xiàng)目分布深圳市福田商圈分析城市商圈發(fā)展研究福田商圈福田的城市中心地位毋庸置疑，它的地段、城市功能、發(fā)展歷程以及它提供的城市功能奠定了其城市中心的地位。福田擁有著豐富的城市公共服務(wù)資源，優(yōu)質(zhì)的文化娛樂配套，最重要的社會(huì)活動(dòng)和機(jī)構(gòu)，最便利嚴(yán)格的交通管理，最集中的建筑地標(biāo)，最時(shí)尚新潮的消費(fèi)，最昂貴的地價(jià)和租金，最優(yōu)裕便捷的都市生活圈。深圳市商圈研究深圳市福田商圈分析城市商圈發(fā)展研究檔次——以中高檔商業(yè)為主，主要消費(fèi)群是國內(nèi)外商務(wù)游客以及福田區(qū)中高收入居民。優(yōu)質(zhì)商業(yè)代表項(xiàng)目cocopark，，匯聚initial（深圳首店）、TEXTURE（深圳首店）、QDA、TommyHilfiger、CKJeans、bubble、EDHardy、Moussy等年輕時(shí)尚品牌和潮牌，以及SimplyLife、探魚、喜茶、美奈小館、姜虎東烤肉、Vita味塔、wagas等特色餐飲。國際輕奢品牌主要集中在華強(qiáng)北茂業(yè)天地，匯聚Coach、MichaelKors、Max&Co、LoveMoschino等國際品牌。業(yè)態(tài)——華強(qiáng)北電子商圈：中國電子交易第一街，CBD商圈、中心區(qū)地下商圈、泰然天安商圈、保稅區(qū)商圈構(gòu)成了一個(gè)新型的國際化立體消費(fèi)港。車公廟片區(qū)：集辦公、商貿(mào)、展示、居住于一體的綜合科技工貿(mào)園區(qū)八卦嶺片區(qū)：片區(qū)以包裝印刷、裝飾材料市場、陶瓷專業(yè)市場以及美食街等市場業(yè)態(tài)為主，未來將打造金融科技為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的新中心香蜜湖·東海片區(qū)：集商業(yè)、居住、辦公為一體的綜合功能區(qū)，重點(diǎn)引進(jìn)高端商業(yè)品牌。福田商圈調(diào)性商圈經(jīng)濟(jì)福田區(qū)的地段、城市功能、發(fā)展歷程奠定了其城市中心的地位。2016年上半年福田區(qū)經(jīng)濟(jì)量質(zhì)齊升，與全市其他區(qū)相比，呈經(jīng)濟(jì)總量領(lǐng)先、質(zhì)量效益突出、增長速度平穩(wěn)的特點(diǎn)。其中社會(huì)消費(fèi)品零售總額、稅收總額、進(jìn)出口總額和出口總額四項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均排名全市第一。整體檔次福田商圈匯聚眾多國際品牌和中高檔購物中心，同時(shí)存在中低檔商業(yè)廣場和步行街商業(yè)規(guī)模據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年福田擁有7家全球500強(qiáng)企業(yè)、18家規(guī)模百貨、19家大型綜合超市；商業(yè)和社會(huì)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)25361個(gè)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)占17319個(gè)，營業(yè)總面積達(dá)251.47萬平方米。發(fā)展趨勢(shì)福田CBD商圈將依托總部經(jīng)濟(jì)圈打高端時(shí)尚牌，華強(qiáng)北商圈依托創(chuàng)新電子產(chǎn)業(yè)打智能創(chuàng)新牌，天安金沙商圈重點(diǎn)打配套服務(wù)牌。以商圈聯(lián)動(dòng)為重點(diǎn)，引進(jìn)國際商貿(mào)流通企業(yè)中國區(qū)總部、國內(nèi)企業(yè)區(qū)域總部，重點(diǎn)引進(jìn)國內(nèi)外高端時(shí)尚品牌產(chǎn)品；重點(diǎn)建設(shè)平安大廈國際購物中心、天元國際購物廣場等國際性綜合商業(yè)體，支持打造地標(biāo)性建筑，提供與深圳商務(wù)中心和會(huì)展中心相匹配的零售、餐飲和娛樂服務(wù)。鑒于福田區(qū)雄厚的購買力，福田區(qū)將會(huì)吸引更多優(yōu)質(zhì)品牌入駐，隨著優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的入市，商圈整體檔次將會(huì)提升深圳市商圈研究深圳市福田商圈城市商圈發(fā)展研究商圈名稱商圈項(xiàng)目福田商圈COCOPARK購物中心皇庭廣場怡景中心城君尚百貨佐阾虹灣購物中心卓越·INTOWN購物中心歲寶百貨(景田店)彩德城連城新天地華強(qiáng)茂業(yè)天地茂業(yè)百貨（深南店）華強(qiáng)北九方購物中心kkone卓悅匯購物中心平安金融中心PAFCMALL（未來開業(yè)）福田商圈屬于深圳的核心商圈，主要包括華強(qiáng)北商圈和福田CBD商圈。華強(qiáng)北商圈以電子專業(yè)市場、主題商城為主體、多種業(yè)態(tài)組合，代表項(xiàng)目有茂業(yè)百貨、華強(qiáng)北商業(yè)街等。福田CBD是核心商業(yè)區(qū)，伴隨商務(wù)區(qū)的成熟而發(fā)展，代表項(xiàng)目是cocopark等體驗(yàn)式購物中心。未來預(yù)計(jì)2017年底全球第六、中國第二高建筑平安金融中心PAFCMALL將建成開業(yè)。12345678910111213141514深圳市商圈研究深圳市福田商圈代表項(xiàng)目概況——COCOPark（福田購物公園）城市商圈發(fā)展研究體量85,000平方米（B3-L3）定位為國內(nèi)首創(chuàng)情景式公園版休閑購物體驗(yàn)中心品牌列舉百老匯影院、永輝Bravo（全國第三家“精標(biāo)店”）、西西弗書店、無印良品、UNIQLO、Bubble、QDA、TommyHilfiger、CKJeans、星巴克、SimplyLife、探魚、喜茶、Vita味塔、wagas、美奈小館、姜虎東烤肉等開業(yè)時(shí)間2006年9月30日消費(fèi)群福田中心區(qū)商務(wù)人士以及時(shí)尚年輕群體出租率超過95%停車位B2、B3層共計(jì)600個(gè)車位。銷售額2016年銷售額為17.9億元，2014-2015年進(jìn)行品牌調(diào)整后，2015年相較于2014年銷售額遞增12％，2016年比2015年遞增5.3%租金水平B1層零售類租金范圍為800-2000元/m2/月；L1層餐飲類租金范圍為600-800元/m2/月；人流量工作日日均客流約6-8萬人次左右，周末及節(jié)假日日均客流約10-12萬人次左右項(xiàng)目分析福田COCOPark憑借CBD核心區(qū)域位置，打破常規(guī)業(yè)態(tài)組合，集中打造“美食”、“娛樂”、“潮流”、“時(shí)尚”四大主題式消費(fèi)中心，目前仍為福田區(qū)標(biāo)桿優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。開業(yè)十年來，在2014-2015年間調(diào)整了44個(gè)品牌，通過不斷的調(diào)整優(yōu)化，整體業(yè)績的上升明顯；餐飲品牌中業(yè)績破百萬門店也增多，如西貝、美奈小館、元?dú)?、和民、星美樂等。整個(gè)項(xiàng)目2015年銷售額同比2014年增加了近12%，租金收入也較2014年遞增了11.3%。未來的調(diào)整方向，將進(jìn)一步強(qiáng)化潮流定位，提升整體品牌檔次，硬件設(shè)施也開始進(jìn)行升級(jí)優(yōu)化；深圳市商圈研究深圳市福田商圈代表項(xiàng)目概況——卓越Intown城市商圈發(fā)展研究深圳市商圈研究體量50,000平方米（B1-L4）

定位INTOWN以“悠享·優(yōu)活·由心”為定位打造福田CBD豐盛生活的繽紛體驗(yàn)場品牌列舉無印良品、smart精品生活館、勝記、漢堡王、麗江人家、海底撈火鍋、喜茶熱賣、奈雪的茶、70后飯吧、探魚、poke-doke、芭依珊、超級(jí)猩猩、匯豐銀行開業(yè)時(shí)間2011年11月28日消費(fèi)群福田區(qū)商務(wù)人士及年輕客群出租率超過90%停車位2000個(gè)租金水平L2、L3層餐飲類租金范圍為300-500元/㎡/月；人流量工作日日均客流約4-6萬人次左右，周末及節(jié)假日日均客流約7-9萬人次左右項(xiàng)目分析卓越·INTOWN是卓越集團(tuán)跨界商業(yè)領(lǐng)域的深圳第一力作。它依托于中心區(qū)最大體量的甲級(jí)商務(wù)體卓越世紀(jì)中心，以“愛”為主題，以“時(shí)尚”為宗旨，突破現(xiàn)有購物中心建筑布局，開放式經(jīng)營，營造街區(qū)感和視覺震撼，被譽(yù)為“深圳CBD商務(wù)休閑主場”,現(xiàn)在已成為寫字樓商務(wù)配套商業(yè)的標(biāo)桿之作，更是被稱為“美食魔方”和“開胃CBD”，開業(yè)至今通過招商調(diào)整匯集如愛馬仕茶飲店813芭依珊、克拉咖啡、深圳首家喜茶熱賣、70后飯吧等熱門餐飲品牌。深圳市福田商圈代表項(xiàng)目概況——皇庭廣場城市商圈發(fā)展研究深圳市商圈研究體量104,000平方米（B2-L4）定位中高端商務(wù)社交型購物中心品牌列舉博納國際影城、寇莎百貨、H&M、元?dú)鈮鬯?、星海Show、暹羅泰、6IXTY8IGHT、藍(lán)蛙、九龍冰室、星巴克、六福珠寶、ASICS等開業(yè)時(shí)間2013年12月25日消費(fèi)群福田中心區(qū)商務(wù)人士以及時(shí)尚年輕群體、觀光客出租率超過90%停車位800個(gè)銷售額2016年銷售額為3.26億元，2015年銷售額為2.68億元租金水平B1層零售類租金范圍為1000-1500元/m2/月；L1層零售類租金范圍為400-600元/m2/月；餐飲類租金范圍為200-500元/㎡/月人流量工作日日均客流約4.5萬人次左右，周末日均客流約6-7萬項(xiàng)目分析項(xiàng)目位于深圳市中軸線的中心地帶、中心商務(wù)區(qū)，覆蓋了深圳市70％的頂級(jí)高層寫字樓、國際會(huì)展中心、五星級(jí)酒店等。2015年度皇庭國際積極推動(dòng)實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)變，2016年將項(xiàng)目重新定位為深圳社交型購物中心。從2013年開業(yè)以來，年銷售額和客流量穩(wěn)步上升，2015年更是創(chuàng)造了經(jīng)營期購物中心同一年度客流提升80%的記錄。深圳市福田商圈代表項(xiàng)目概況——怡景中心城城市商圈發(fā)展研究深圳市商圈研究體量140,000平方米（B2-L1）定位以“生態(tài)休閑消費(fèi)”、“一站式滿足”為核心理念的純美式生態(tài)型休閑購物中心。品牌列舉UNIQLO、家樂福、金逸影城、喜茶、AOJO、星巴克、ZARA、Hotwind、西堤厚牛排、胡桃里、Emoi、開飯餐廳、必勝客、奈雪的茶、麥當(dāng)勞、肯德基等開業(yè)時(shí)間2010年4月28日消費(fèi)群中產(chǎn)階層以及CBD白領(lǐng)一族出租率超過95%停車位850個(gè)銷售額/租金水平BI層零售類租金范圍為800-1000元/㎡/月；L2層餐飲類租金范圍為400-600/㎡/月；人流量工作日日均客流約5-7萬人次左右，周末日均客流約6-8萬項(xiàng)目分析位于福田CBD，毗鄰皇庭廣場、福田COCOPARK等項(xiàng)目。近十年經(jīng)歷了兩次調(diào)整，在引入的品牌上更顯“親民范”。餐飲品牌如雜咔、大家樂、堂本家等，服飾美妝品牌上，盡管引入了諸如Lily、Ochirly等輕淑女裝品牌，但ZARA、UNIQLO等快時(shí)尚品牌仍為主導(dǎo)。在品牌落位上，地上一層、地下二層的臨街店面其放置的均為餐飲品牌，在地鐵入口、臨街入口等處則設(shè)置的是零售品牌，而其幾個(gè)大型的主力店如ZARA、UNIQLO、反斗樂園、順電等則都在中庭。深圳市福田商圈代表項(xiàng)目概況——華強(qiáng)茂業(yè)天地城市商圈發(fā)展研究深圳市商圈研究體量80,000平方米（B2-L9）定位原為全客層百貨，正在“去百貨”化轉(zhuǎn)型中，定位為購物中心化的精品百貨品牌列舉博納國際影城、UNIQLO、Coach、MichaelKors、Max&Co、LoveMoschino、Benefit、植村秀、GiorgioArmani、SK-II、Jurlique、雅詩蘭黛、CPB、Sisley、Dior、翠華餐廳、海底撈火鍋、星巴克、麥當(dāng)勞等開業(yè)時(shí)間2003年10月1日消費(fèi)群涵蓋不同年齡段全客層，著重年輕白領(lǐng)群體。出租率超過90%停車位500個(gè)銷售額2016年銷售額為19億元，2015年銷售額為19億元，2014年銷售額為20億元租金水平80%品牌為純扣點(diǎn)合作方式，扣率約15-40%；20%品牌為保底方式人流量工作日日均客流約5-7萬人次左右，周末日均客流約8-10萬項(xiàng)目分析坐落于華強(qiáng)北商圈，毗鄰華強(qiáng)北地鐵站，項(xiàng)目已開業(yè)近14年，2008年開始轉(zhuǎn)型，調(diào)整后的消費(fèi)群體更為廣泛。目前該項(xiàng)目定位為購物中心化的精品百貨，另外還啟動(dòng)對(duì)賣場動(dòng)線的改造以及與地鐵7號(hào)線、華強(qiáng)北地下商業(yè)空間接駁通道改造等硬件升級(jí)。引入國際輕奢品牌Coach、MichaelKors、Max&Co、LoveMoschino等，從百貨業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型為百貨+購物中心。伴隨百貨寒潮不斷，盡管項(xiàng)目年銷售額有所下降，但作為百貨來說轉(zhuǎn)型非常成功，市場潛力巨大。深圳市福田商圈代表項(xiàng)目概況——九方購物中心（華強(qiáng)北）城市商圈發(fā)展研究深圳市商圈研究體量180,000平方米（B2-L6）定位以“愛”為主題的深圳首個(gè)開放式街區(qū)與室內(nèi)型購物中心品牌列舉盧米埃影城、樂宴KTV、BLT精品超市、反斗樂園、星巴克、Wagas、港麗餐廳、GAGA鮮語、四季椰林椰子雞、荷庭、江南廚子、H&M,UNIQLO,GAP,MUJI，i.t，Aape，chocoolate，b+ab，OLDNAVY,MOUSSY,SLY,Charles&Keith，OYSHO，MassimoDutti等開業(yè)時(shí)間2015年12月24日消費(fèi)群以白領(lǐng)為主體的消費(fèi)人群，并兼并時(shí)尚年輕群體。出租率超過90%停車位3300個(gè)銷售額2016年銷售額約7億元租金水平零售類租金范圍為550-1000元/㎡/月；餐飲類租金范圍為200-450元㎡/月；人流量工作日日均客流約4-5萬人次左右，周末日均客流約6-7萬項(xiàng)目分析項(xiàng)目圍繞華強(qiáng)北商圈流動(dòng)客群大、年輕人多的特征，引進(jìn)了大量快時(shí)尚、特色休閑餐飲品牌，在氛圍打造上，借助獨(dú)具特色的層層退臺(tái)設(shè)計(jì)，增加大量外擺位營造了良好的休閑氛圍，加上退臺(tái)街頭藝人表演等互動(dòng)活動(dòng)，。在空間打造上采用的是主題街區(qū)式布局方式、營造全玻璃獨(dú)立商業(yè)空間，力求打造成為深圳首個(gè)開放式街區(qū)與室內(nèi)型購物中心完美結(jié)合的商業(yè)典范。深圳市福田商圈代表項(xiàng)目概況——東海繽紛天地城市商圈發(fā)展研究深圳市商圈研究體量50,000平方米（B2-L2）定位“城市中軸優(yōu)尚生活購物中心”，首創(chuàng)“城市優(yōu)尚生活”概念，以滿足片區(qū)人口對(duì)品質(zhì)生活、時(shí)尚購物、休閑服務(wù)的追求為目標(biāo)，填補(bǔ)片區(qū)商業(yè)空缺品牌列舉星匯電影城、唐宮小聚、江南廚子、樂高教育、百麗、鉆石世家、探爐、禾綠壽司、813、gaga鮮語、奈雪的茶、速度Pizza等開業(yè)時(shí)間2016年07月22日消費(fèi)群周邊消費(fèi)群體、白領(lǐng)精英出租率超過90%停車位1680個(gè)人流量工作日日均客流約4-5萬人次左右，周末及節(jié)假日日均客流約5-7萬人次左右項(xiàng)目分析東海繽紛天地首創(chuàng)“城市優(yōu)尚生活”概念，倡導(dǎo)零帕生活。商場整體業(yè)態(tài)規(guī)劃以“人氣餐飲+休閑娛樂+主力店+零售”的業(yè)態(tài)組合為主線，融時(shí)尚潮流購物、休閑娛樂、特色飲食、生活配套等多元業(yè)態(tài)為一體，為城市重壓下的精英人群提供“美食、休閑、購物”一站式體驗(yàn)，創(chuàng)造出精致高品質(zhì)的生活休閑空間。深圳市福田商圈小結(jié)城市商圈發(fā)展研究深圳市商圈研究總結(jié)——品牌定位趨于大眾消費(fèi)：受制于奢侈品銷售下滑，實(shí)體零售不景氣以及中高端品牌拓展緩慢的現(xiàn)狀，深圳主要代表性商業(yè)項(xiàng)目目前均轉(zhuǎn)向更為親民的大眾化零售品牌；定位中高端的商業(yè)項(xiàng)目均在作策略調(diào)整，未來發(fā)展策略以國際二三線品牌、快時(shí)尚或新穎的大眾品牌為主。代表項(xiàng)目CocoPark在不斷的升級(jí)調(diào)整中，將引入設(shè)計(jì)師品牌和人氣潮牌；商業(yè)項(xiàng)目競爭加劇及品牌豐富度提升：福田區(qū)內(nèi)未來項(xiàng)目如平安金融中心和深業(yè)上城等優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的入市，將提升商圈商業(yè)檔次，帶來更多外來品牌及選擇，同時(shí)也加劇了各項(xiàng)目的競爭；消費(fèi)潛力巨大：福田區(qū)作為金融產(chǎn)業(yè)聚集地，高端寫字樓辦公人群具有巨大的消費(fèi)潛力，消費(fèi)力存量還可以進(jìn)一步分享；啟示——政策與商業(yè)環(huán)境支撐：深圳外圍商圈發(fā)展速度較快，商圈多核心化發(fā)展雖是大勢(shì)所趨。但福田CBD的核心地位仍難以被取代。本項(xiàng)目依托羅湖區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，擁有很好的商業(yè)基礎(chǔ)和消費(fèi)基礎(chǔ)；品牌組合差異性取舍：羅湖區(qū)已有大劇院、蔡屋圍、人民南等成熟商圈，商業(yè)項(xiàng)目競爭激烈，新項(xiàng)目進(jìn)駐需結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，凸顯特點(diǎn)與亮點(diǎn)，在品牌組合上可突出話題性，爭取首進(jìn)深圳或區(qū)域范圍內(nèi)的特色品牌；精準(zhǔn)目標(biāo)客群選取：項(xiàng)目所針對(duì)消費(fèi)群體要覆蓋未來高端金融辦公及公寓客群，緊扣商務(wù)及新興家庭人群；深圳市羅湖商圈分析城市商圈發(fā)展研究羅湖商圈羅湖是深圳的最早建成區(qū)，也是改革開放的起步之地，借助先發(fā)優(yōu)勢(shì)，羅湖成為國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)較為成熟的城區(qū)之一，形成了以金融、商貿(mào)物流、商務(wù)服務(wù)、黃金珠寶、文化創(chuàng)意、電子商務(wù)為主的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。據(jù)統(tǒng)計(jì)，羅湖區(qū)2015年常住人口僅占全市總數(shù)的8.9%，但其社消零總額卻達(dá)到全市的20.9%。羅湖區(qū)的消費(fèi)溢出效應(yīng)明顯，東門、人民南和蔡屋圍三個(gè)片區(qū)共同組成的“金三角”商圈分布著高中低端不同層次的消費(fèi)業(yè)態(tài)。深圳市商圈研究深圳市羅湖商圈分析城市商圈發(fā)展研究檔次——高中低檔商業(yè)均有，羅湖的高端商業(yè)體如萬象城匯聚LV、DIOR、BOTTEGAVENNETA、YSL、DOLCE&GABANNA、GIORGIOAMARNI、BURBERRY等國際一線品牌，眾多國際品牌在這里開設(shè)了華南區(qū)或深圳旗艦店。萬象城在整個(gè)華南商業(yè)市場一直處于榜首位置，2016年銷售額高達(dá)67億。中高端商業(yè)體如KKMALL云集Rainbow、Amarni

Exchange、Furla、Cerruti1881等國際輕奢品牌。業(yè)態(tài)——東門商圈：歷史最悠久的商業(yè)密集中心，是集購物、休閑和旅游觀光于一體的新型步行街，據(jù)統(tǒng)計(jì)東門步行街每天的客流量在40萬左右，周六日則達(dá)50多萬。人民南商圈：以人民南路為軸心向周邊發(fā)散的中央商業(yè)區(qū)，是深圳商圈最初的繁衍地之一，是面積最大、商業(yè)最集中、業(yè)態(tài)品類最齊全的標(biāo)志性商圈。吸引來自內(nèi)地和深圳中高層消費(fèi)者跟香港居民，與東門商業(yè)步行街形成互補(bǔ)關(guān)系。蔡屋圍商圈：以萬象城、KKMALL、城市廣場為代表，引進(jìn)華南地區(qū)第一家星巴克、五星級(jí)影院、永旺以及眾多國際品牌。羅湖商圈調(diào)性商圈經(jīng)濟(jì)羅湖是深圳最早的商業(yè)中心與政治文化中心。在深圳建市之初，羅湖是唯一的主城區(qū)，且與香港國際市場接軌，有更大的國際商業(yè)空間。近年來，羅湖區(qū)GDP，社會(huì)消費(fèi)品零售總額，人均可支配收入，與支出等各項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)步提高，市場成熟穩(wěn)健。羅湖區(qū)2015年社會(huì)消費(fèi)品零售總額已達(dá)1034億元，且人均社消零額為全市平均水平的兩倍。整體檔次羅湖商圈分布著高中低端不同層次的消費(fèi)業(yè)態(tài)，匯聚眾多國際頂級(jí)奢侈品牌和高檔購物中心，同時(shí)擁有綜合性百貨及商業(yè)步行街。商業(yè)規(guī)模羅湖區(qū)商業(yè)空間布局日趨完善，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有序增長，截至2015年底，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)達(dá)到25597個(gè)；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積達(dá)到758.8萬平方米，年均增長率15.12％。商業(yè)布局上采取以商圈為單元，大力發(fā)展中高端、多元化業(yè)態(tài)及國際化品牌的路線。發(fā)展趨勢(shì)從深圳的商業(yè)布局和消費(fèi)力來看，羅湖似乎不再是深圳的商業(yè)“老大”，但羅湖商業(yè)消費(fèi)點(diǎn)密度高和溢出效應(yīng)仍有明顯的優(yōu)勢(shì)。2016年全年羅湖區(qū)城市更新固定資產(chǎn)投資超過100億元，已經(jīng)明確未來推動(dòng)傳統(tǒng)“金三角”商圈升級(jí)、由筍崗新商業(yè)商務(wù)中心、清水河國際物流中心、水貝—布心亞洲珠寶中心組成新“金三角”商圈，相關(guān)資料顯示規(guī)劃的2500億總投資有超過60%的資金將集中投資在這三大產(chǎn)業(yè)片區(qū)，未來將迎來多個(gè)多元化、創(chuàng)意性、街區(qū)式、潮玩式社區(qū)型及大型綜合購物中心。深圳市商圈研究（數(shù)據(jù)來源于《羅湖國際消費(fèi)中心建設(shè)“十三五”規(guī)劃》）深圳市羅湖商圈城市商圈發(fā)展研究商圈名稱商圈項(xiàng)目羅湖商圈萬象城kkmall購物中心金光華廣場太陽百貨茂業(yè)百貨(東門店)佳寧娜廣場地王購物中心喜薈城奧特萊斯購物廣場(茂業(yè)店)DDMALL商業(yè)廣場（2017年4月開業(yè)）深圳halo廣場(未來開業(yè))兆鑫·匯金廣場(未來開業(yè))華潤萬象食家(未來開業(yè))水貝珠寶國際珠寶交易廣場(未來開業(yè))羅湖商圈發(fā)展了以人民南商圈、東門商圈及蔡屋圍商圈為代表的金三角商圈。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，羅湖商業(yè)"金三角"僅有6.29平方公里的土地產(chǎn)出超過600億元。人民南商圈擁有金光華廣場、羅湖商業(yè)城、友誼城百貨，吸引來自內(nèi)地和深圳中高層消費(fèi)者跟香港居民。東門商圈除了茂業(yè)百貨、太陽百貨等知名百貨外，后來又涌現(xiàn)了華潤1234space、DDMALL等購物中心；蔡屋圍商圈則以萬象城和KKMALL為代表，發(fā)展高端商業(yè)。未來將建成halo廣場、華潤萬象食家、IBC等商業(yè)項(xiàng)目。12345678910蔡屋圍商圈東門商圈人民南商圈11121413深圳市商圈研究深圳市羅湖商圈代表項(xiàng)目概況——萬象城城市商圈發(fā)展研究深圳市商圈研究體量188,000平方米（B1-L5）定位深圳最高端的精品購物中心品牌列舉Ole精品超市、橙天嘉禾影院、RéEL時(shí)尚生活百貨、冰紛萬象”滑冰場、無印良品、Chanel、LV、HERMES、Gucci、GiorgioArmani、Givenchy、KENZO、BURBERRY、FENDI、VALENTINO、RIMOWA、COACH、MichaelKors、MiuMiu、鼎泰豐、君悅酒店、COVA等開業(yè)時(shí)間2004年12月9日消費(fèi)群高端商務(wù)人士以及追求生活品質(zhì)的人群出租率超過95%停車位4000個(gè)銷售額2016年銷售額為66.3億元，2015年銷售額為62億元，多年來穩(wěn)居深圳購物中心年銷售額榜首租金水平L3層零售類租金范圍為600-800元/㎡/月；B1層餐飲類租金范圍為1500-2000元/㎡/月；L3層餐飲類租金范圍為300-500元/㎡/月；人流量工作日日均客流約8-12萬人次左右，周末及節(jié)假日日均客流約13-15萬人次左右項(xiàng)目分析隨著國內(nèi)高端消費(fèi)日漸低迷，消費(fèi)者對(duì)于奢侈消費(fèi)逐漸理性，萬象城現(xiàn)在一線奢侈品牌仍作為主定位品牌，同時(shí)加大輕奢占比，在業(yè)態(tài)品牌方面調(diào)整逐漸多元化，從餐飲、服飾、配飾覆蓋到家居、生活、工藝品等各方面。2016年，深圳萬象城引進(jìn)了多家區(qū)域首家品牌服飾Neilbarrett、日本美妝品牌Covermark、深圳首家大I.T潮牌集合店、野獸派花店等。2016年LVMH麾下的甜點(diǎn)&咖啡品牌COVA、潮牌DVF、設(shè)計(jì)師品牌AlexanderMcQueen等進(jìn)駐、萬象城銷售額同比增長8%。深圳市羅湖商圈代表項(xiàng)目概況——金光華廣場城市商圈發(fā)展研究深圳市商圈研究體量120,000平方米（B2-L7）定位項(xiàng)目整體定位于中高檔，集購物、觀光、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型購物中心品牌列舉百佳精品超市、UNIQLO、ZARA、南國影院、力美健、反斗樂園、Gucci、TOPSHOP、Victoria’sSecret、MCM、COACH、ThomasPink、DEBRAND、牧之初心原切牛排等開業(yè)時(shí)間2004年11月消費(fèi)群白領(lǐng)、學(xué)生、游客及家庭等大眾消費(fèi)客群出租率超過90%停車位1700個(gè)（標(biāo)準(zhǔn)停車位500個(gè)，聯(lián)動(dòng)停車位1200個(gè)）銷售額2016年銷售額為18.1億元，2015年銷售額為19億元，租金水平零售類租金范圍為700-1000元/㎡/月；L6餐飲類租金范圍為250-400元/㎡/月；人流量工作日日均客流約8-12萬人次左右，周末及節(jié)假日日均客流約13-15萬人次左右項(xiàng)目分析項(xiàng)目與深圳地鐵一號(hào)線國貿(mào)站相連，位于羅湖商業(yè)街區(qū)核心位置，地理位置優(yōu)越，至今已成功運(yùn)營近13年。隨著消費(fèi)者對(duì)于購物體驗(yàn)需求的不斷提高和對(duì)品牌認(rèn)知的日漸清晰，金光華廣場購物環(huán)境和品牌進(jìn)行同步升級(jí),以滿足消費(fèi)者更加多樣化需求。在2016年，金光華廣場引進(jìn)了四家華南首店品牌，分別是韓國衣戀集團(tuán)旗下TheCoffeeBean&TeaLeaf、ThomasPink以及Nicholas以及臺(tái)灣明星潮牌DEBRAND。以及數(shù)家深圳區(qū)域首店，如九毛九旗下太二酸菜魚深圳首店、高興玩珠寶全國首店、牧之初心原切牛排首店等。深圳市羅湖商圈代表項(xiàng)目概況——1234space城市商圈發(fā)展研究深圳市商圈研究體量10,000平方米（B1-L5）定位集時(shí)尚購物、創(chuàng)意休閑、世界美食于一體，為80.90甚至00后帶來全新的潮流體驗(yàn)。品牌列舉BLT精品超市、H&M、GAP、翠華餐廳、星巴克、西西弗書店、綠茶、theshoesbar等開業(yè)時(shí)間2013年10月31日消費(fèi)群20-30歲年輕人及游客出租率超過90%停車位無停車位人流量工作日日均客流約7-10萬人次左右，周末及節(jié)假日日均客流約9-10萬人次左右項(xiàng)目分析有著mini萬象城之稱的“華潤1234space自開業(yè)以來，日均客流量10萬，已經(jīng)成為了東門商圈的“黑馬”，憑借華潤品牌以及“小體量大容量”的特點(diǎn)，甚至迅速成為了東門商業(yè)升級(jí)的“新龍頭”。引進(jìn)了H&M的華南最大旗艦店，GAP華南旗艦店也同樣坐落于此。經(jīng)過調(diào)整，引進(jìn)了設(shè)計(jì)師劉清揚(yáng)的Chictopia潮牌店；餐飲方面更是有香港翠華茶餐廳及備受追捧的綠茶中餐廳；商場五樓引入有文化與咖啡融合的西西弗創(chuàng)意書店。深圳市羅湖商圈代表項(xiàng)目概況——喜薈城城市商圈發(fā)展研究深圳市商圈研究體量60,000平方米（B1-L3）定位社區(qū)型的中高檔購物中心，涵蓋觀光、購物、商務(wù)、休閑和娛樂等高端消費(fèi)內(nèi)容品牌列舉吉之島、洲立影城、西湖春天、圣豐城酒家、完美美容、GSD纖體塑身館、星巴克、gaga鮮語、反斗樂園等開業(yè)時(shí)間2010年4月22日消費(fèi)群周邊小區(qū)的中產(chǎn)家庭出租率超過90%停車位600個(gè)人流量工作日日均客流約3-5萬人次左右，周末及節(jié)假日日均客流約4-6萬人次左右項(xiàng)目分析喜薈城作為社區(qū)型購物中心，從最初的定位，就抓住了“老羅湖人”為周邊主要客群的特點(diǎn)，抓住了周邊客群追求“便捷生活與體驗(yàn)結(jié)合”的需要，項(xiàng)目品牌是混業(yè)組合，走的是“高端精致”路線，如時(shí)尚女裝有dotacoko、MO&CO、芬狄詩、西蔻、only，男裝有G2000、思萊德、歐尼杰等。在餐飲上，喜薈城除了引進(jìn)了圣豐城、西湖春天等餐飲主力店之外，還引進(jìn)了星巴克、gaga鮮語、四季椰林、陽光泰等二十多種餐飲品牌。深圳市羅湖商圈項(xiàng)目概況城市商圈發(fā)展研究針對(duì)餐飲、零售要走差異化路線高端購物中心開業(yè)，提升商圈的號(hào)召力和形象深圳市商圈研究總結(jié)——政策下商業(yè)及產(chǎn)業(yè)辦公洗牌：羅湖是深圳最早的市中心，經(jīng)過三十多年發(fā)展，羅湖已經(jīng)成為金融中心、商貿(mào)中心和文化娛樂旺區(qū)。金三角商圈發(fā)展成熟，但存在城區(qū)老化、產(chǎn)業(yè)老化、基礎(chǔ)設(shè)施老化和人員結(jié)構(gòu)老化現(xiàn)象，根據(jù)《羅湖區(qū)十三五規(guī)劃》，未來區(qū)域內(nèi)城市更新的推進(jìn)會(huì)為羅湖區(qū)帶來更多的商業(yè)可能；區(qū)域商業(yè)飽和度高：羅湖商圈成熟，商業(yè)檔次多元化共同發(fā)展，品牌豐富度高，商業(yè)市場飽和度高，現(xiàn)有消費(fèi)基本滿足；啟示——挖掘未來潛在目標(biāo)客群：項(xiàng)目所在地位于福田與羅湖交界處，具有跨區(qū)域性質(zhì)，可充分利用羅湖區(qū)商業(yè)舊改和城市更新政策發(fā)展優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目周邊未來將會(huì)入市的超甲級(jí)寫字樓、大型商業(yè)、高星級(jí)酒店、高端住宅、公寓、教育文化配套等多種業(yè)態(tài)物業(yè)將為項(xiàng)目帶來中高端優(yōu)質(zhì)消費(fèi)客群，項(xiàng)目整體定位時(shí)目標(biāo)客群應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注，以滿足人們特別是城市新貴和新銳家庭的需求；業(yè)態(tài)打造兼顧空間利用：打破常規(guī)羅湖現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目多以國際精品，常規(guī)消費(fèi)的室內(nèi)購物中心為主，建議本項(xiàng)目突出特色，建筑設(shè)計(jì)可利用外廣場空地融入流行藝術(shù)元素，增加互動(dòng)裝置，招商上餐飲品牌可增加外擺區(qū)域并優(yōu)化商家裝修方案；深圳市南山商圈分析城市商圈發(fā)展研究南山商圈南山商圈是深圳市區(qū)內(nèi)起步較晚

，但發(fā)展速度最快的商圈。南山已成為深圳商業(yè)發(fā)展的又一重心，目前已形成南油商業(yè)區(qū)、南頭、及南油蛇口商圈三個(gè)商圈鼎立的格局。后海、前海、蛇口更成為高薪高素質(zhì)人才的生活基地，居住人口多為羅湖、福田上班一族，文化水準(zhǔn)普遍在大專以上，年齡主要集中在5-40之間，居住人口素質(zhì)居深圳各之首。蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士社區(qū)國際化氛圍濃烈，具有較高的消費(fèi)能力。深圳市商圈研究深圳市南山商圈分析城市商圈發(fā)展研究檔次——錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗及歡樂谷四大主題公園讓南山商圈的定位獨(dú)一無二，以旅游和休閑為特色，把購物與度假、旅游結(jié)合在一起。如歡樂海岸，融會(huì)主題商業(yè)、時(shí)尚娛樂、生態(tài)旅游、商務(wù)度假等多元業(yè)態(tài)。南山區(qū)商業(yè)人氣最旺盛的海岸城是迄今為止深圳西部最大的室內(nèi)購物中心，以及kadespade，MichaelKors、rouge&lounge、patriziapepe等國際輕奢品牌。凱德集團(tuán)在華南地區(qū)打造的首個(gè)綜合體項(xiàng)目來福士廣場2017年4月剛開業(yè)，更是匯集喜茶、SeesawCoffee、莆田、云海肴、動(dòng)手吧、祿鼎記等熱門品牌。業(yè)態(tài)——海上世界商圈：位于南山蛇口片區(qū)，以海上世界商業(yè)綜合體為代表，人流量大，商業(yè)氛圍較濃厚；蛇口老鎮(zhèn)商圈則以街區(qū)商業(yè)為主。東濱路商圈：位于南山蛇口片區(qū)，以花園城中心為代表項(xiàng)目，沃爾瑪、順電、紫禁城等商業(yè)集中。華僑城商圈：位于華僑城片區(qū)及其以南地區(qū)，以京基百納廣場的集中商業(yè)和灣畔花園等街區(qū)商業(yè)為主。南山商業(yè)文化中心-后海商圈：位于南山文化中心區(qū)輻射區(qū)域，匯集海岸城、保利文化廣場、來福士廣場等大型商業(yè)項(xiàng)目。南山商圈調(diào)性商圈經(jīng)濟(jì)南山商圈被深圳市政府定位為深圳特區(qū)西部的商業(yè)中心、商務(wù)中心和文化中心。經(jīng)濟(jì)總量全市和全省區(qū)(縣)第一、全國第三。上市企業(yè)117家，位居全國縣區(qū)第二。以不到全市1/10的土地，創(chuàng)造了全市1/5的GDP、1/4的高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值、1/3的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值。人均GDP超過5萬美元。2015年政府首次提出將南山打造成深圳“雙中心”的目標(biāo)和定位。整體檔次南山商圈分布著高中低端不同層次的消費(fèi)業(yè)態(tài)，匯聚眾多國際輕奢品牌、中高檔購物中心和街區(qū)商業(yè)。商業(yè)規(guī)模南山區(qū)現(xiàn)有主要商業(yè)項(xiàng)目，面積合計(jì)超過130萬㎡。未來南山商業(yè)新推出商業(yè)總體量將超過150萬㎡，現(xiàn)有商圈擴(kuò)容，新興商圈的興起，商業(yè)競爭加劇。發(fā)展趨勢(shì)南山商圈商業(yè)業(yè)態(tài)豐富度高，目前南山商圈整體消費(fèi)檔次以中檔為主，但隨著后海金融區(qū)的建成，前海中心商務(wù)區(qū)的打造，南山未來整體商業(yè)檔次將得到大幅提升，商圈將不斷擴(kuò)容，影響力也將得到提升。隨著萬象匯、華潤大沖項(xiàng)目、來福士廣場、天佶灣、深圳灣1號(hào)、蛇口太子灣等多個(gè)不同檔次不同定位的新增項(xiàng)目入市，南山商業(yè)將成為市場細(xì)分度非常高的區(qū)域。主題化、特色化的經(jīng)營才能在未來的競爭中取得一席之地。同時(shí)，隨著大量新項(xiàng)目入市，未來商業(yè)競爭將非常激烈，南山各小型商業(yè)項(xiàng)目將產(chǎn)生聚集和組合，在南山區(qū)內(nèi)形成多個(gè)小商圈聚點(diǎn)，未來南山是將是小商圈與小商圈的競爭。深圳市商圈研究深圳市南山商圈城市商圈發(fā)展研究1號(hào)線（羅寶線）5號(hào)線（環(huán)中線）11號(hào)線（機(jī)場線）蛇口老鎮(zhèn)-海上世界商圈華僑城商圈后海站商圈名稱商圈項(xiàng)目南山商圈益田假日廣場海岸城歡樂海岸來福士廣場（2017年5月開業(yè)）花園城南山京基百納廣場匯港購物中心保利文化廣場寶能allcity海上世界萬象天地（2017年9月開業(yè)）12345678南山區(qū)商業(yè)隨著近五年來的集中式發(fā)展，已初具規(guī)模，形成了五大業(yè)態(tài)完善、模式先進(jìn)、購物環(huán)境優(yōu)美的大型商圈——華僑城商圈、南山商業(yè)文化中心-后海商圈、前海-南頭商圈、蛇口東濱路商圈、蛇口老鎮(zhèn)-海上世界商圈，五大主力商圈主要以百貨、大型購物中心、大型超市等為主的中高端商業(yè)，主要滿足全市范圍中高收入人群、區(qū)域居住小區(qū)的居民以及來深旅游的旅客等綜合消費(fèi)需求。910蛇口東濱路商圈后海商圈11深圳市商圈研究深圳市南山商圈代表項(xiàng)目概況——海岸城城市商圈發(fā)展研究深圳市商圈研究體量300,000平方米（B2-L5）定位由東座寫字樓、海岸城西座寫字樓、海岸城購物中心和海岸風(fēng)情街組成，是購物、休閑、娛樂中心，深圳西部最大型購物中心品牌列舉永旺超市、海岸影城、ZARA、深圳首家forever21、MUJI，英國潮牌superdry,美國新興汽車品牌TESLA、MICHAELKORS、Sandro、深圳首家linefriendscafé&store、蘭蔻、Kiehl's、fresh、Bobbibrown開業(yè)時(shí)間2007年12月16日消費(fèi)群以20-45歲人群為主，定位中高檔出租率超過95%停車位1500個(gè)銷售額2016年銷售額為30.5億元，2015年銷售額為27億元，2014年銷售額為24億元租金水平L1-2零售類租金多以純扣為主，介于10%-20%；L1層餐飲類租金范圍為600-800元/㎡/月；人流量工作日人流量12萬人次/天；周末及節(jié)假日人流量18萬人次/天項(xiàng)目分析海岸城是深圳目前已開業(yè)最大的購物中心。自07年開業(yè)以來，海岸城每年的品牌調(diào)整幅度都在雙位數(shù)以上，在七年內(nèi)做了三次品牌升級(jí)，在挖掘本土優(yōu)質(zhì)品牌的同時(shí)，也在不斷引進(jìn)許多“首進(jìn)”深圳的品牌，如深圳首家forever21、MICHAELKORS、Sandro、ICICLE等，2016年又引進(jìn)了深圳首家linefriendscafé&store、superdry等熱門品牌。年銷售額多年來穩(wěn)居深圳購物中心第二，僅次于萬象城，近三年來均保持著雙位數(shù)的高速增長。深圳市南山商圈代表項(xiàng)目概況——益田假日廣場城市商圈發(fā)展研究深圳市商圈研究體量135,800平方米（B2-L3）定位以國際精品、時(shí)尚、體驗(yàn)為引導(dǎo)，集豐富業(yè)態(tài)于一體的體驗(yàn)式購物中心品牌列舉Ole精品超市、中影國際影城、玩具反斗城、華爾街英語、AppleStore、ZARA、H&M、翠園、俏江南、四海一家、布哥東京、必勝客、星美樂、星巴克等開業(yè)時(shí)間2008年8月30日消費(fèi)群大眾消費(fèi)人群，白領(lǐng)、學(xué)生、游客及家庭客群出租率超過90%停車位1000個(gè)銷售額2016年銷售額為25億元，2015年銷售額為23億元，2014年銷售額為20億元。租金水平L2層零售類租金范圍為300-500元/㎡/月；L3層餐飲類租金范圍為200-500元/㎡/月；人流量日常人流量4-6萬人次/天，節(jié)假日人流量8-9萬人次/天項(xiàng)目分析以O(shè)le’精品超市、中影益田·假日影城、全明星滑冰俱樂部、四海一家等為主力店，引進(jìn)玩具反斗城華南首家旗艦店、ZARA、H&M的華南首家形象店，ARMANICOLLEZIONI、HUGOBOSS、CERRUTI1881等國際品牌旗艦店以及深圳首家蘋果旗艦店，品牌調(diào)整上，重點(diǎn)提升零售及餐飲豐富度，包括完成深圳首家Laurèl、英國著名香薰WeltonLondon及花隱日料的引入，gaga鮮語全新設(shè)計(jì)概念店，西西弗書店等品牌也在2016年進(jìn)入益田假日廣場，具有很強(qiáng)的商業(yè)感召力。2016年銷售額達(dá)25億，同比增長8.6%。客流量2500萬，同比增長10%。深圳市南山商圈代表項(xiàng)目概況——來福士廣場城市商圈發(fā)展研究深圳市商圈研究體量88,000平方米（B1-L5）定位集時(shí)尚購物、創(chuàng)意休閑、世界美食于一體的時(shí)尚購物公園。品牌列舉百麗宮影院PALACE，西西弗書店、Taste、絲芙蘭、湊湊、Agatha、耐克、Adidas、FILA、UR、熱風(fēng)、百麗、BOYLondon、MOVEUP、IWODE、Guess、Misssixty、G-star、SWAROVSKI、PANDORA、Moussy&SLY等開業(yè)時(shí)間2017年4月29日消費(fèi)群20-30歲年輕消費(fèi)群體出租率超過90%停車位2325個(gè)銷售額剛開業(yè)人流量工作日人流量3-4萬人次/天；周末及節(jié)假日人流量6-7萬人次/天項(xiàng)目分析商場內(nèi)部流線簡潔明朗，地面以上樓層以O(shè)型流線環(huán)繞設(shè)計(jì)，4層設(shè)有大型電影院。地下一層整體，動(dòng)線貫穿南北且與南山購物公園無縫連接；作為全球的第八座來福士，深圳來福士廣場繼承了其“獨(dú)特與新鮮、潮流與現(xiàn)代、動(dòng)感與時(shí)尚”的品牌DNA，將引進(jìn)眾多國內(nèi)外精品、設(shè)計(jì)師品牌、快時(shí)尚旗艦店和各地頂尖美食，部分品牌將是第一次進(jìn)入華南或深圳市場。深圳市南山商圈項(xiàng)目概況城市商圈發(fā)展研究南山商圈代表...缺點(diǎn)空間不足，產(chǎn)業(yè)外流風(fēng)險(xiǎn)大，南北片區(qū)發(fā)展嚴(yán)重失衡定位：1、宜居宜業(yè)國際化海濱城區(qū)2、核心技術(shù)自主創(chuàng)新先行區(qū)（深圳硅谷）優(yōu)點(diǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，高校等創(chuàng)新資源聚集，特區(qū)+灣區(qū)+自貿(mào)區(qū)三區(qū)疊加，國際化程度較高。深圳市商圈研究總結(jié)——商業(yè)業(yè)態(tài)豐富：南山商業(yè)是深圳各大商圈中，將城市文化、藝術(shù)、旅游、休閑娛樂、家庭消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)等多元素融合的最好的商圈，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富度高；商業(yè)檔次提升：目前南山商圈整體消費(fèi)檔次以中檔為主，但隨著后海金融區(qū)的建成，前海中心商務(wù)區(qū)的打造，南山未來整體商業(yè)檔次將得到大幅提升，商圈將不斷擴(kuò)容，影響力也將得到提升；商業(yè)細(xì)分度高：隨著萬象匯、華潤大沖項(xiàng)目、來福士廣場、天佶灣、深圳灣1號(hào)、蛇口太子灣等多個(gè)不同檔次不同定位的新增項(xiàng)目入市，南山商業(yè)將成為市場細(xì)分度非常高的區(qū)域。主題化、特色化的經(jīng)營才能在未來的競爭中取得一席之地；啟示——業(yè)態(tài)組合和品牌可加大餐飲及體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比：引入可借鑒主打中偏高檔家庭型消費(fèi)的海岸城，以時(shí)尚活力的品牌作為品牌主基調(diào)，休閑餐飲娛樂業(yè)態(tài)表現(xiàn)出色；將藝術(shù)文化活動(dòng)融入公共空間：公區(qū)處理上海岸城雙廣場進(jìn)行南北呼應(yīng)：首層南廣場以水景和綠化為主要特點(diǎn)，二層北廣場是深圳最大的室外廣場，周末經(jīng)常舉辦音樂演出等活動(dòng)，聚攏大量人氣；將文化藝術(shù)融入商業(yè)：根據(jù)《2016年深圳零售商業(yè)顧客滿意度調(diào)查報(bào)告》，深圳南山商圈顧客滿意度最高，商業(yè)更注重文化與氛圍營造；所以本項(xiàng)目的主題可以文化、藝術(shù)、音樂等相結(jié)合，營造商務(wù)、休閑、時(shí)尚氛圍；深圳市龍華商圈城市商圈發(fā)展研究商圈名稱商圈項(xiàng)目龍華商圈龍華星河ico龍華九方購物中心龍華星河cococity保利天街綠景1866佐阾薈繽果空間觀瀾湖MHMALL龍華保利悅都（2017年8月開業(yè)）壹方天地（未來開業(yè)）龍華新區(qū)是傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)大區(qū)，以往城市功能配套不足。新區(qū)成立后，大力推動(dòng)城市轉(zhuǎn)型，消費(fèi)人群的增長和人口結(jié)構(gòu)的改變，使得龍華新區(qū)的消費(fèi)需求越來越大，也帶動(dòng)了商業(yè)的爆發(fā)式增長。2013至2015年，龍華新區(qū)5000平方米以上的大型零售商業(yè)體，從2011年的33家升至45家；汽車銷售行業(yè)規(guī)模持續(xù)壯大，寶昌寶馬、特斯拉等各類高端品牌汽車專營店紛紛落戶。龍華新區(qū)商業(yè)面積從309.3萬平方米增長為456.5萬平方米。入駐龍華新區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目，還體現(xiàn)出“高端”和“輻射”的特點(diǎn)。如觀瀾湖新城將輻射深圳北地區(qū)，并通過其“國際化”的客戶輻射更廣區(qū)域；繽果空間、優(yōu)越時(shí)代等則借助地鐵、高鐵的便利，將深圳周邊，以及華南地區(qū)更大范圍納入自己的輻射半徑。未來壹方天地的入市將為龍華商圈帶來新動(dòng)力與商機(jī)。龍華商圈4號(hào)線（龍華線）5號(hào)線（環(huán)中線）123456789深圳市商圈研究深圳市龍華商圈代表項(xiàng)目概況——龍華九方購物中心城市商圈發(fā)展研究深圳市商圈研究體量100,000平方米（B1-L3）定位龍華新區(qū)體量最大、業(yè)態(tài)最豐富的購物中心，龍華首席都市生活中心。品牌列舉中影國際影城、稻香迎囍皇宮、MELAND兒童體驗(yàn)樂園、楊梅紅、玩具反斗城、星際傳奇、瑞爾健身、H&M、優(yōu)衣庫、無印良品、星巴克、華潤萬家、西遇、ONLY、VEROMODA、仙蹤林、杰克瓊斯、元?dú)鈮鬯镜乳_業(yè)時(shí)間2014年9月27日消費(fèi)群龍華新區(qū)及周邊家庭型客群出租率超過90%停車位2100個(gè)人流量工作日人流量2-3萬人次/天；周末及節(jié)假日人流量4-6萬人次/天項(xiàng)目分析引進(jìn)覔書店、Realwellness瑞爾健身、稻香、玩具反斗城、Meland兒童成長樂園、中影國際城等多個(gè)主力店，同時(shí)UNIQLO、H&M、MUJI三大快時(shí)尚品牌也一同入駐，而且這也是H&M旗艦店首度進(jìn)駐龍華。龍華商圈處于初步發(fā)展階段，定位都市生活中心，周邊住宅云集，集聚大量家庭消費(fèi)群體。項(xiàng)目雖處于龍華核心區(qū)域，但整體定位并不高，品牌組合參差不齊，總體來說仍是一個(gè)社區(qū)型購物中心。深圳市龍崗商圈城市商圈發(fā)展研究龍崗中心城商圈3號(hào)線（龍崗線）商圈名稱商圈項(xiàng)目龍崗商圈寶能allcity龍崗店龍崗萬科廣場龍崗cocopark萬鑫五洲風(fēng)情Mall龍盈泰商業(yè)中心麟恒中心廣場賽格eco星都廣場kohomall·廣弘中心坪山益田假日世界（2017年4月開業(yè)）聯(lián)美新天地（2017年5月開業(yè)）隨著深圳中心區(qū)商業(yè)開始不斷向外擴(kuò)張，龍崗大學(xué)城、集中型學(xué)區(qū)、CBD中央商務(wù)集群形成，龍崗區(qū)大量高檔社區(qū)陸續(xù)建成，商業(yè)配套不斷完善。按照《龍崗區(qū)城市空間發(fā)展策略》，龍崗區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略定位為深圳重要現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，深圳國際旅游度假中心、濱海文化、客家文化傳播中心以及新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地。盡管與羅湖、福田等區(qū)域商業(yè)相比仍有很大發(fā)展空間，但其商業(yè)體已以飛速巨量供應(yīng)。總體來說，龍崗零售業(yè)主要集中于老中心區(qū)，布吉、平湖等區(qū)域商業(yè)卻尤為缺乏。龍崗商業(yè)經(jīng)過近二十年發(fā)展，到2013年，相繼在龍崗開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目以購物中心形式出現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，其新增營業(yè)面積高達(dá)20萬平米。未來，龍崗中心城附近還將迎來遠(yuǎn)洋新干線、坂田佳兆業(yè)城市廣場、星都廣場、深圳領(lǐng)匯廣場、頤安都會(huì)中央等購物中心。123456789平湖商圈布吉商圈1011深圳市商圈研究深圳市龍崗商圈代表項(xiàng)目概況——萬科廣場城市商圈發(fā)展研究深圳市商圈研究體量105,000平方米（B1-L5）定位全客層，集休閑、娛樂、餐飲、購物于一體的適度領(lǐng)先的品質(zhì)型一站式購物中心品牌列舉Uniqlo、H&M、MONKI、華潤BLT精品超市、星美國際影城、春滿園、冠軍溜冰場、順電精品店、玩具反斗城、綠茶、漢拿山等開業(yè)時(shí)間2013年12月21日消費(fèi)群龍崗中心區(qū)家庭客群出租率超過90%停車位2269個(gè)銷售額2016年銷售額為11億元人流量工作日人流量3-5萬人次/天；周末及節(jié)假日人流量6-10萬人次/天項(xiàng)目分析龍崗商圈處于快速發(fā)展階段，萬科廣場作為目前龍崗最大的購物中心，已漸漸培養(yǎng)成熟，項(xiàng)目整體定位以輻射中心區(qū)域家庭客群為主，品牌組合檔次也在不斷的招商調(diào)整中逐漸提升；因地理位置的局限性，短期內(nèi)項(xiàng)目很難輻射到其他商圈客群。深圳市龍崗商圈代表項(xiàng)目概況——龍崗CocoPark城市商圈發(fā)展研究深圳市商圈研究體量82,000平方米（B4-L4）定位龍崗區(qū)首家大型綜合型購物中心，年輕時(shí)尚家庭型購物中心品牌列舉山姆會(huì)員商店、UNIQLO、海底撈、歐時(shí)力、博納影院、喜悅真冰溜冰場、周大福、康美人生、反斗樂園、Adidas、星巴克、必勝客、面包新語等開業(yè)時(shí)間2012年9月1日消費(fèi)群龍崗中心區(qū)家庭客群以及年輕群體出租率超過85%停車位1600個(gè)人流量工作日人流量3-5萬人次/天；周末及節(jié)假日人流量6-9萬人次/天項(xiàng)目分析作為福田cocopark的復(fù)刻版，整體定位延續(xù)了cocopark系列的年輕定位，零售占比大，也是龍崗區(qū)非常受歡迎的項(xiàng)目；項(xiàng)目目前也在陸續(xù)的做招商品牌調(diào)整，但因?yàn)榈乩砦恢玫木窒扌?，更多?yōu)質(zhì)品牌進(jìn)駐較為困難；深圳市寶安商圈城市商圈發(fā)展研究商圈名稱商圈項(xiàng)目寶安商圈海雅繽紛城合正匯一城沙井京基百納西薈城購物廣場同泰時(shí)代廣場（2017年4月開業(yè)）寶安益田假日天地（2017年6月開業(yè)）壹方城（2017年10月開業(yè)）隨著深圳城市發(fā)展的西移，以寶安的新安、西鄉(xiāng)、沙井等片區(qū)為主的“寶安商圈”逐步興起，而較偏遠(yuǎn)的福永和松崗也引入一些知名商業(yè)體，成為寶安商圈發(fā)展的新亮點(diǎn)。自2013年起，海雅繽紛城、合正匯一城、沙井京基百納、西薈城購物廣場4個(gè)購物中心接連開業(yè)，一下填補(bǔ)了寶安大型購物中心的空白。特別是后兩個(gè)購物中心在沙井的入駐，進(jìn)一步證明了深圳商業(yè)西移的新動(dòng)力。海雅繽紛城商業(yè)面積達(dá)19.8萬平方米，規(guī)模超過萬象城，成為深圳目前已開業(yè)商業(yè)面積最大的城市綜合體。除了引進(jìn)旗下的百貨品牌-海雅百貨、BUYit精品超市、海雅大劇院外，還花心思引進(jìn)了深圳首家萬達(dá)IMAX影城。沙井京基百納是沙井地區(qū)的首個(gè)購物中心，體量達(dá)18萬平方米，引進(jìn)了近500個(gè)品牌商家。餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)在沙井京基百納占比超過50%。而在福永街道，華潤萬家、國際家具村已入駐，餐飲、汽車、零售及城市綜合體等各類商圈在福永悄然崛起，如同泰總部園區(qū)的在建將讓福永告別“無商圈時(shí)代”。四大大型購物中心整體提升了寶安商業(yè)場所的便民和服務(wù)水平，也一改過去寶安“只有社區(qū)商業(yè)”的現(xiàn)象，有了高檔次的消費(fèi)場所和龍頭性的商業(yè)中心。1沙井片區(qū)234新安片區(qū)西鄉(xiāng)片區(qū)567深圳市商圈研究深圳市寶安商圈代表項(xiàng)目概況——海雅繽紛城城市商圈發(fā)展研究深圳市商圈研究體量198,000平方米（B1-L5）定位集購物、休閑、娛樂、文化、社交于一體的中高端一站式體驗(yàn)購物中心品牌列舉萬達(dá)影城、BuyIt精品超市、反斗樂園、英孚教育、瑞爾健身、海雅大劇院、COACH、MichealKors、GUCCI腕表、JUICYCOUTURE、PANDORA、SWAROVSKI、MAX&Co、YSL、Dior、ClédePeauBeauté、胡桃里、喜茶、大牛先生、綠茶、云海肴云南菜等開業(yè)時(shí)間2013年9月13日消費(fèi)群寶安區(qū)家庭群體以及年輕白領(lǐng)出租率超過90%停車位3000個(gè)銷售額2016年銷售額為23.4億元，2015年銷售額為18億元租金水平零售類租金范圍為200-800元/㎡月；餐飲類租金范圍為300-600元/㎡月；人流量工作日人流量4-8萬人次/天；周末及節(jié)假日人流量8-12萬人次/天項(xiàng)目分析海雅繽紛城代表了寶安商圈最高的商業(yè)檔次。項(xiàng)目位于寶安的金融、商務(wù)和商業(yè)核心，周邊大量商務(wù)人群，各大銀行的辦公樓和騰訊深圳總部都在附近，消費(fèi)力非常強(qiáng)。從開業(yè)至今，經(jīng)過不斷的招商調(diào)整和后期運(yùn)營，引入了YSL、Dior、ClédePeauBeauté等國際知名化妝品牌及COACH、MichealKors等輕奢品牌，項(xiàng)目一層“輕奢+國際美妝”的氛圍基本形成，實(shí)現(xiàn)連續(xù)三年銷售增長超30%，再經(jīng)過未來2-3年的調(diào)整提升，將成為一個(gè)以國際輕奢為引領(lǐng)的一站式購物中心。深圳商圈分析小結(jié)城市商圈發(fā)展研究深圳商圈分析小結(jié)項(xiàng)目名稱/銷售額2016年較2015年同比增長率201620152014萬象城6.9%676262海岸城13.0%30.52724益田假日廣場8.7%252320海雅繽紛城30.0%23.418/華強(qiáng)茂業(yè)天地0.0%1