項目靜態(tài)價格形成方法

河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司

2011年12月27日項目靜態(tài)價格形成方法項目靜態(tài)價格形成方法（2）市場比較法總價卡位法價格系數(shù)法項目靜態(tài)價格形成方法總價卡位法項目和產(chǎn)品定位尋找總價空白點特點：適用總價特征明顯的物業(yè)產(chǎn)品，如獨棟別墅等在框定總價的前提下，通過系數(shù)法，確定項目的具體的總價范圍總價卡位法邏輯圖案例：好世麒麟園定價方案根據(jù)區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅和經(jīng)濟型獨棟別墅熱銷總價段框定本案的總價段確定區(qū)域內(nèi)本案參考樓盤確定價格本案和參考樓盤的價格梯度確定本案的均價根據(jù)本案產(chǎn)品的面積段，確定主力價格段結(jié)合本案的項目定位，最終確定本案的總價段產(chǎn)品定價—總價框定總計段統(tǒng)計2005200620072008200萬以下套數(shù)3261081784137面積（平方米）7080521631915684026266200-400萬套數(shù)326453684590面積（平方米）80929106899154337116804400-600萬套數(shù)7284691面積（平方米）258880641109920945600-800萬套數(shù)

233面積（平方米）

5759973西南片區(qū)04-08年聯(lián)體別墅各總價段成交情況區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅主要集中在200-400萬元的總價段

統(tǒng)計2005200620072008200萬以下套數(shù)820101面積（平方米）204042782292282200-400萬套數(shù)22726630313面積（平方米）6530970879816414303400-600萬套數(shù)986012421面積（平方米）3688122009386096836600-800萬套數(shù)371407010面積（平方米）1531450261256902887西南片區(qū)04-08年經(jīng)濟型獨棟別墅各總價段成交情況產(chǎn)品定價—總價框定08年，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟型獨棟別墅主要集中在400-600萬元的總價段根據(jù)區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品的總價梯度，本案的總價段可初步框定在400-600萬元本案總價框定個案：燕南園、貝尚灣、復(fù)地愛倫坡等個案：南郊別墅個案：圣得莊園基本信息：占地面積

190000㎡建筑面積120000㎡已成交量93949㎡容積率0.63綠化率35％產(chǎn)品類型聯(lián)排，少量雙拼聯(lián)排面積200㎡風(fēng)格現(xiàn)代產(chǎn)品定價—參考樓盤產(chǎn)品定價—參考樓盤萬科燕南園于2005年9月首次開盤，目前仍處于持續(xù)銷售中萬科燕南園供求走勢2005年成交均價（元/平方米）2006年成交均價（元/平方米）好世麒麟園1329713885萬科燕南園1104411832價格梯度1.201.17產(chǎn)品定價—單價梯度我們選取好世麒麟園和萬科燕南園05、06年的成交均價，以此確定這兩個項目間的價格梯度：則好世麒麟園與萬科燕南園的價格梯度為1.20：1萬科燕南園成交均價走勢2.4萬元/平方米1.7萬元/平方米產(chǎn)品定價—參考樓盤單價目前，萬科燕南園成交均價已回落到1.7萬元/平方米產(chǎn)品定價—單價確定通過兩者間的價格梯度，得出好世麒麟園的均價：17000元/平方米*1.2=20400元/平方米≈20000元/m2產(chǎn)品定價—主力總價本案小戶型的面積為240平方米左右，則總價為240平方米*2.0萬元/平方米=480萬元本案大戶型的面積為300平方米左右，則總價為300平方米*2.0萬元/平方米=600萬元好世麒麟園的主力總價段為：500-600萬元單價梯度法確定的主力總價段：500-600萬元產(chǎn)品定價—總結(jié)本案項目定位：區(qū)域內(nèi)中高端經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品本案總價段初步框定：400-600萬元主力總價段：500-600萬元，單價：2.0萬/平方米價格系數(shù)法類似屬性案例價格系數(shù)得到本項目價格系數(shù)得到項目靜態(tài)價格特點：主要適用某項特征明顯的物業(yè)產(chǎn)品，如公園、高爾夫、海景資源型住宅定價體系建立：選取世紀(jì)公園板塊和新江灣城板塊，用板塊內(nèi)靠近公園項目和遠(yuǎn)離公園項目進行價格比較，從而找出一定的價格系數(shù)，最終得出本項目與板塊內(nèi)其它樓盤的價格系數(shù)，同時結(jié)合旭輝依云灣進行價格調(diào)整，最終調(diào)整得出本項目的定價。公寓定價篇1、世紀(jì)公園板塊——靠近世紀(jì)公園項目價格研究雍景臺成交均價19165元/平米香梅花園成交均價19000元/平米靠近世紀(jì)公園項目成交均價為19055元/平米浦東世紀(jì)花園成交均價19000元/平米雍景臺香梅花園浦東世紀(jì)花園價格系數(shù)法1、世紀(jì)公園板塊——不靠近世紀(jì)公園項目價格研究選取原則：距世紀(jì)公園有一段距離或不能正對世紀(jì)公園項目，位置相對較差不靠近世紀(jì)公園項目成交均價為13712元/平米項目名稱成交均價（元/平米）水清木華14742仁恒河濱城14607陸家嘴中央公寓14143大唐國際公寓14000大華錦繡華城11067合計13712水清木華仁恒河濱城陸家嘴中央公寓大唐國際花園大華錦繡華城價格系數(shù)法1、世紀(jì)公園板塊——價格系數(shù)靠近公園項目成交均價：19055元/平米不靠近公園項目成交均價：13712元/平米1.39世紀(jì)公園板塊價格系數(shù)世紀(jì)公園板塊價格系數(shù)：1.39價格系數(shù)法2、新江灣城板塊——板塊內(nèi)項目價格研究選取原則：位于新江灣城板塊內(nèi)項目一：橡樹灣

成交均價22000元/平米項目一：新城御景成交均價22000元/平米新江灣城板塊內(nèi)項目成交均價：22000元/平米橡樹灣新城御景價格系數(shù)法2、新江灣城板塊——板塊邊緣項目價格研究選取原則：處于新江灣城板塊邊緣地帶項目一：書香銀苑

成交均價16381元/平米項目二：盛世新江灣成交均價15730元/平米新江灣城板塊邊緣項目成交均價：16055元/平米書香銀苑

盛世新江灣價格系數(shù)法2、新江灣城板塊——價格系數(shù)板塊內(nèi)項目成交價格：22000元/平米邊緣板塊項目成交價格：16055元/平米1.37新江灣城板塊價格系數(shù)新江灣城板塊價格系數(shù)：1.37價格系數(shù)法3、本項目價格系數(shù)本項目價格系數(shù)得出：世紀(jì)公園板塊加上新江灣城板塊價格系數(shù)的平均值，即（1.39+1.37/2=1.38本項目價格系數(shù)為：1.38價格系數(shù)法4、本項目價格定位—選取原則選取原則：由于顧村板塊目前在售樓盤都距公園較遠(yuǎn)，因而選取整個板塊的成交均價作為該板塊的價格基數(shù)。鉑庭綠洲花園新天地荻涇花園世紀(jì)長江苑上投佳園宏潤韶光花園采菊苑古北菊翔苑文寶苑本案太和公寓公園價格