樓面價(jià)和房價(jià)究竟有什么關(guān)系

樓面價(jià)和房價(jià)究竟有什么關(guān)系？10月20日，大連萬科置業(yè)有限公司戰(zhàn)勝中海、萬科、金地、億達(dá)旭輝招商聯(lián)合體等房企，最終以總價(jià)25.8億元溢價(jià)率92.27%,地上建筑樓面價(jià)19204元/m（刨除地下車庫等面積）的大手筆，摘得大城（2017）-18號(hào)甘區(qū)西部通道東、南松路北宗地。從土拍信息中，我們經(jīng)常能看到一個(gè)詞：樓面價(jià)。對(duì)房價(jià)我們并不陌生，但是對(duì)于“樓面價(jià)”這個(gè)詞，大家還是往往不明就里。對(duì)此，大家存在這樣一個(gè)疑問：通過土地的樓面價(jià)是否可以推斷房屋最終售價(jià)呢？那么，究竟這個(gè)樓面價(jià)是什么，與房價(jià)又有什么關(guān)系呢？一起來了解下。什么是樓面價(jià)？樓面價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格，具體是指按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。如何計(jì)算？房價(jià)中的樓面土地價(jià)格計(jì)算和兩個(gè)指標(biāo)有關(guān)系。一是土地本身價(jià)格，二是規(guī)劃容積率。土地價(jià)格，計(jì)算時(shí)要包括各種購買土地時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用；容積率，是規(guī)劃總建筑面積除以土地面積。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運(yùn)動(dòng)場地等等。對(duì)于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。計(jì)算公式樓面價(jià)=土地總價(jià)/規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積=土地面積*容積率容積率=地上建筑總面積/規(guī)劃用地面積舉例說明，在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容積率就是1.5。假設(shè)一個(gè)小區(qū)土地價(jià)格為40萬/畝，容積率為1.8的話。兩種方式得出樓面價(jià)：樓面地價(jià)=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015畝是1平方米）樓面地價(jià)=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一畝約666.7平方米）由上述公式可知，樓面價(jià)與容積率的關(guān)系是負(fù)相關(guān)的，這就意味著容積率越高，樓面價(jià)就會(huì)越低，反之，樓面價(jià)就越高。因此，樓面價(jià)比土地單價(jià)更能說明土地價(jià)格的高低，還可以是我們判斷一個(gè)小區(qū)容積率的重要指標(biāo)。樓面價(jià)和房屋最終銷售之間究竟有什么關(guān)系？樓面價(jià)代表著一個(gè)項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。商品房的最終售價(jià)包含著樓面價(jià)，所以開發(fā)商在拿地的時(shí)候支出的土地價(jià)格會(huì)作為商品房最終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。樓面價(jià)是房屋建造的土地成本，但房屋成本除了土地成本外，還有建安成本、勘察設(shè)計(jì)和前期工程成本、配套成本、稅費(fèi)成本、營銷成本、開發(fā)成本等。而一般情況下，樓面價(jià)和房價(jià)呈正比例關(guān)系，樓面價(jià)高的房子房價(jià)肯定貴，房價(jià)一般為樓面價(jià)的2~3倍。在實(shí)際情況下也會(huì)有幾個(gè)誤區(qū)，大家需注意：誤區(qū)1.樓面價(jià)高房價(jià)不一定高：如果市場降溫，開發(fā)商為了降低風(fēng)險(xiǎn)迅速回本，可能根據(jù)自身、周邊情況做出合理調(diào)整，本著只要能賺錢，少點(diǎn)無所謂的態(tài)度。誤區(qū)2.樓面價(jià)低房價(jià)不一定低：如果拿地成本較低而項(xiàng)目開發(fā)周期較長，那么土地價(jià)值可能隨著時(shí)間的增加而升高，水漲船高之下，房價(jià)也會(huì)對(duì)應(yīng)拉高。誤區(qū)3.房價(jià)不一定會(huì)低于樓面價(jià)：在市場情況特別不好，或者是開發(fā)商揮淚大甩賣時(shí)，房價(jià)也會(huì)出現(xiàn)低于樓面價(jià)的時(shí)候，假如這個(gè)時(shí)候買房，那要恭喜您了，絕對(duì)是千載難逢。最后，對(duì)于地上建筑樓面價(jià)19204元血（刨除地下車庫等面積）d的大城（2017）-18號(hào)甘區(qū)西部通道東、南松路北宗地的將來房屋價(jià)格預(yù)測，中國房地產(chǎn)金融大連事業(yè)部采訪到了新