江蘇揚(yáng)州商業(yè)綜合體項目可行性分析報告前期策劃

Codeofthisreport|1項目背景介紹

項目位于揚(yáng)州市廣陵區(qū)廣陵新城一塊280畝的商業(yè)綜合用地，地塊規(guī)模較大，區(qū)域目前處在大規(guī)模規(guī)劃建設(shè)進(jìn)程中，本報告旨在通過對新政解讀，宏觀、區(qū)域市場的了解與分析，以及項目本身的研究，通過經(jīng)濟(jì)測算確定可行性方案，實現(xiàn)項目的順利操作。Codeofthisreport|2報告提綱Part2、宏觀環(huán)境解讀Part3、Part4、Part5、Part6、項目建議

項目分析市場判定區(qū)域解讀Part1、政策解讀Part7、經(jīng)濟(jì)測算Codeofthisreport|3政策解讀part1Codeofthisreport|4政策解讀新政出臺背景2010年3月份，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，達(dá)到近年來新高09年下半年開始，全國房價再次瘋狂上漲，至2010年第1季度，全國商品房銷售均價達(dá)5193元/平米，同比09年1季度上漲16％2010年3月，70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比均上漲，其中漲幅最大的5個城市是：?？?4.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3%Codeofthisreport|5政策解讀促使本輪房價快速增長的四大成因信貸投放過量通脹預(yù)期加速市場供給不足政府的兩面性本輪房價上漲的原因Codeofthisreport|6政策解讀政策的出臺是對高房價呼聲的回應(yīng)

在四大因素的影響下，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了12個月的上漲后，再次成為政府宏觀調(diào)控的核心政府的殺手锏：“4.15新政”、“4.17新政”出臺Codeofthisreport|7政策解讀國務(wù)院總理溫家寶14日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。4月15日下午5時許，國務(wù)院公布了會議確定的四項政策措施，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國四條”。“4.15新政”出臺對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款付款比例不得低于30%；二是“二套房”貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；三是繼續(xù)“累進(jìn)”。抑制不合理住房需求

增加有效供應(yīng)保障性住房大幅加碼

加強(qiáng)市場監(jiān)管

增加土地總供應(yīng)，實行差別化的土地政策，避免人為的制造土地稀缺的恐慌。根據(jù)4月15日國土資源部的全國住房供地計劃，其中中小套型商品房計劃供地總量80431公頃，超過去年全國實際住房用地總量。

年的“兩會”工作報告，提出今年保障性住房建設(shè)的規(guī)模是200萬套，棚戶區(qū)改造是130萬套，“新國四條”則提出要在2010年完成建設(shè)保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū)280萬套的計劃。

嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在土地獲得、開發(fā)融資、報批等環(huán)節(jié)嚴(yán)格限制；清理已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項目，對惡性經(jīng)營行為加大曝光和處罰力度，性質(zhì)惡劣的依法嚴(yán)肅追究相關(guān)責(zé)任。規(guī)范發(fā)展租賃市場。完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。

國四條的出臺，讓市場開始對于今年的房地產(chǎn)市場到底如何走向產(chǎn)生眾多猜測，這時，市場還是存在一定的對于這些政策到底如何執(zhí)行，執(zhí)行到什么力度的僥幸……Codeofthisreport|8政策解讀如果說在國四條剛出臺的時候，市場整體對于新政到底會如何執(zhí)行還存在某些僥幸心理的話，那么2天以后的4月17日，中央政府讓市場徹底相信了他們調(diào)控房產(chǎn)市場的決心。在國四條的基礎(chǔ)上，深入細(xì)化了“國十條”“4.17新政”出臺抑制不合理住房需求增加有效供應(yīng)保障性住房大幅加碼加強(qiáng)市場監(jiān)管

增加居住用地有效供應(yīng)

調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)

從本次“國十條”實行的力度來看，其重點落在了“抑制投機(jī)”和“加強(qiáng)監(jiān)管”上。當(dāng)然，這兩大項也是過往調(diào)控的重點，此次調(diào)控的區(qū)別在于，對于打擊投機(jī)和加強(qiáng)監(jiān)管的力度上，是過往政策所不能比的——由此可見，政府對于本次調(diào)控的決心和力度。統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用

建立考核問責(zé)機(jī)制

加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管

加大交易秩序監(jiān)管力度

完善房地產(chǎn)市場信息披露制度

Codeofthisreport|9政策解讀新政對房地產(chǎn)市場的影響1、新政策出臺，上門量明顯減少；對于放盤的業(yè)主，情緒影響較大，前期市場行情持續(xù)走高，部分嗅覺敏感的投資客已經(jīng)出現(xiàn)大量拋盤的情況，而政策出臺之后，業(yè)主更是紛紛打電話要求代理商盡快出貨；2、短期之內(nèi)，客戶對二手房市場更多的將會呈現(xiàn)觀望態(tài)度。首次置業(yè)的客戶將以等待為主，關(guān)注市場價格走勢；而改善性住房或其他購買第二套房客戶的需求將會受到抑制；對于投資客而言，雖然首付比例的提升以及利率的調(diào)整對資金影響不大，但由于市場趨勢不明朗，短期之內(nèi)不會入市；3、新政出臺后，房源呈現(xiàn)突增勢頭,擔(dān)心市場重新陷入觀望,已有不少二手房業(yè)主主動調(diào)低了掛牌價格,因購入不滿5年、打算將稅費轉(zhuǎn)嫁給下家的到手價紛紛改為成交價。Codeofthisreport|10政策解讀操作建議審時度勢高度決定深度1面對目前的局勢，首先要做的不應(yīng)該是盲目悲觀或心存僥幸。而應(yīng)切實的對自身所面臨的情況（人、財、物、市）進(jìn)行客觀的綜合分析。每個不同的企業(yè)，其模式，運作都是無可復(fù)制的，可以借鑒別人的。但必須建立在對自有情況深挖的基礎(chǔ)上。精研客群眼光決定口袋2他們到底要什么？事實上，大多數(shù)市場參與者不能100%的回答這個問題。而究其原因，無非是“不識廬山真面目，只緣身在此山中”。那么，為什么不暫時脫離一下這座山，“坐上熱氣球去俯瞰他呢”？特別是在面臨這樣的大市環(huán)境下，對于客群需求、購買行為的深入了解，全面掌握。是走出困境的重要出路。精研產(chǎn)品思路決定出路3本論調(diào)控的重點在于打壓投機(jī)需求、增加供給。那么，可預(yù)見的形勢是供應(yīng)種類將會偏向“剛性需求”類產(chǎn)品。那么，在眾多競爭層面中，如何拔得頭籌？如何創(chuàng)造出“屬于我的唯一標(biāo)簽”。這是未來市場競爭中勝出的根本。同時，打壓投機(jī)需求，不代表不存在投資需求。在政策環(huán)境基礎(chǔ)上，是否能夠?qū)τ谙鄳?yīng)的投資類產(chǎn)品進(jìn)行有效的提升呢？其實提升綜合營銷細(xì)節(jié)決定成敗4營銷力=執(zhí)行力面臨這樣的市場環(huán)境，企業(yè)要在今年完成既定指標(biāo)。最為重要的關(guān)口將落在“營銷環(huán)節(jié)”。不是說其他環(huán)節(jié)不重要，而是營銷環(huán)節(jié)的好與壞將是最終體現(xiàn)前述環(huán)節(jié)成績的風(fēng)向標(biāo)。在這個過程中間，需要我們大幅度的提升每個環(huán)節(jié)的執(zhí)行力。特別對于某些操作壓力相對較大的個案，更需要將相應(yīng)的工序“緊前”，以提升運作的空間。Codeofthisreport|11政策解讀?政府痛下殺手，市場向下調(diào)整壓力巨大?市場情緒急轉(zhuǎn)直下，需要長時間消化?調(diào)控組合拳向下傳導(dǎo)效應(yīng)還需要時間徹底釋放?史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策必定造就更長的調(diào)整周期態(tài)度手段情緒傳導(dǎo)小結(jié)作為開發(fā)企業(yè)面臨如此市場,我們更需要保持冷靜的態(tài)度和理性的思路.強(qiáng)化項目整體營銷策略與準(zhǔn)確的執(zhí)行力度.獲取市場的認(rèn)可.Codeofthisreport|12宏觀環(huán)境解讀part2Codeofthisreport|13城市地位

現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展直接反映一個城市、一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的狀態(tài)和社會繁榮程度。

揚(yáng)州商貿(mào)業(yè)的“十一五”發(fā)展規(guī)劃，確定了“把揚(yáng)州建設(shè)成為輻射蘇中、蘇北以及毗鄰省市的區(qū)域性商貿(mào)流通中心城市”的戰(zhàn)略定位，這是基于魅力揚(yáng)州的城市品牌，已經(jīng)成為揚(yáng)州大力發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的強(qiáng)大支撐。

揚(yáng)州是長三角第三梯度城市，GDP千億俱樂部成員、百萬級人口中等規(guī)模城市、2006年聯(lián)合國最佳人居環(huán)境獎、首批中國優(yōu)秀旅游城市揚(yáng)州城市地位Codeofthisreport|14城市概述

揚(yáng)州是歷史文化名城，同時也是全國宜居城市，且旅游業(yè)發(fā)展迅猛，使得揚(yáng)州為越來越多的人所關(guān)注和認(rèn)可，愿意在此定居。古今轉(zhuǎn)變

揚(yáng)州是蘇中門戶，園林城市。全市建成區(qū)面積71.9平方公里，現(xiàn)轄廣陵、維揚(yáng)、邗江三區(qū)，代管江都、儀征高郵3個縣級市。人口約460萬，市轄區(qū)總?cè)丝?18萬，市區(qū)人口約60萬。揚(yáng)州城市概述Codeofthisreport|15城市格局老城區(qū)與新區(qū)過渡板塊區(qū)域定位：城市產(chǎn)業(yè)、人口居住的疏散區(qū)主體功能：以居住功能為主，主要是城市人口和產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散區(qū)同時也有大量城市商業(yè)項目發(fā)展程度：積聚大量城市拆遷安置小區(qū)和物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，發(fā)展處于舊城更新階段產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊區(qū)域定位：工業(yè)產(chǎn)業(yè)園主體功能：以制造業(yè)為主體功能的產(chǎn)業(yè)園區(qū)涵蓋開發(fā)區(qū)、邗江產(chǎn)業(yè)園、廣陵產(chǎn)業(yè)園和沿江開發(fā)區(qū)發(fā)展程度：工業(yè)發(fā)展導(dǎo)向明確，區(qū)域園區(qū)發(fā)展接近飽和西部新城板塊區(qū)域定位：城市副中心主體功能：區(qū)域功能涵蓋居住、商業(yè)、行政和公建配套，主體功能以居住為主發(fā)展程度：區(qū)域空間受鐵路、高速公路影響，區(qū)域發(fā)展空間受到限制老城區(qū)-蜀崗瘦西湖板塊區(qū)域定位：揚(yáng)州城市中心主體功能：旅游、休閑、市級行政、商業(yè)辦公等功能發(fā)展程度：發(fā)展受到老城保護(hù)限制，建設(shè)密度和容量嚴(yán)重受限中心老城區(qū)城北老城區(qū)城南工業(yè)園城東老城區(qū)城西新城區(qū)揚(yáng)州城市格局西部新城-以居住為主體功能版權(quán)所有，資料由：/整理編輯，轉(zhuǎn)載請注明Codeofthisreport|16城市經(jīng)濟(jì)人均可支配收入持續(xù)大幅上漲居民消費信心不斷提升GDP年增幅保持在15%以上經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速揚(yáng)州城市經(jīng)濟(jì)Codeofthisreport|17社會投資房地產(chǎn)投資額持續(xù)增加，但在總投資額中占比有下降趨勢，其他經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)逐步壯大固定資產(chǎn)投資額不斷增加，且在GDP中所占比重加大，投資驅(qū)動城市經(jīng)濟(jì)增長的特征明顯揚(yáng)州社會投資Codeofthisreport|18產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

第二、第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增加。工業(yè)的不斷壯大為城市發(fā)展奠定了更好的基礎(chǔ)，第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展尤其是旅游業(yè)的不斷壯大為城市經(jīng)濟(jì)注入新的活力。揚(yáng)州城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)Codeofthisreport|19城市規(guī)劃城市空間擴(kuò)展，完善城市功能，大力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)

使第二產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長的主角，成為未來城市發(fā)展的關(guān)鍵按照構(gòu)建社會主義和諧社會和促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的要求，以科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)秀美城市統(tǒng)領(lǐng)全局，以申報“聯(lián)合國人居獎”和世界文化遺產(chǎn)為目標(biāo)，以完善城市功能、提升城市品位、彰顯城市個性為重點，做優(yōu)主城區(qū)，加快開發(fā)沿江地區(qū)，西進(jìn)東聯(lián)，初步形成“一體兩翼”組團(tuán)式發(fā)展的格局，努力把揚(yáng)州建設(shè)成為古代文化與現(xiàn)代文明交相輝映的名城。城市建設(shè)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)按照“一體兩翼，西進(jìn)南下東聯(lián)”的城市發(fā)展方向，進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，跳躍開發(fā)港口分區(qū)和瓜洲分區(qū)，完善西部分區(qū)，適度發(fā)展河?xùn)|分區(qū)和東北分區(qū)城市化發(fā)展目標(biāo)根據(jù)揚(yáng)州在長江三角洲中的區(qū)位條件，加大招商引資力度，吸引各類資本，大力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，使第二產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長的主角。揚(yáng)州城市規(guī)劃目標(biāo)Codeofthisreport|20城市規(guī)劃留下君逸匯城市發(fā)展戰(zhàn)略：“主導(dǎo)向南，西進(jìn)東聯(lián)”，推動城市房地產(chǎn)業(yè)和住宅建設(shè)健康、持續(xù)發(fā)展，使之成為揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)增長點。城市中心西移：在新城西區(qū)規(guī)劃總用地面積約為10平方公里，建設(shè)以生活居住、公共服務(wù)功能為主，配套設(shè)施完善，生態(tài)型、復(fù)合型城市副中心。東北分區(qū)：注重對現(xiàn)有居住用地進(jìn)行整合和改造，提高居住環(huán)境質(zhì)量和各類服務(wù)設(shè)施配套水平。

控制西北分區(qū)、東北分區(qū)的居住人口密度和居住人口數(shù)量，有效保護(hù)城市周邊生態(tài)環(huán)境，優(yōu)化城市交通組織。

東北分區(qū)雖不在城市發(fā)展主軸上，卻是未來城市居住質(zhì)量最高的區(qū)域之一。揚(yáng)州城市總體規(guī)劃Codeofthisreport|21小結(jié)城市宏觀環(huán)境對于房地產(chǎn)市場的促進(jìn)作用明顯城市房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展時期蘇中要地，區(qū)域經(jīng)濟(jì)重心，宜居城市城市格局清晰，定位明確宏觀經(jīng)濟(jì)良好，發(fā)展快速且穩(wěn)定居民收入增加，消費信心增強(qiáng)投資性城市經(jīng)濟(jì)特征明顯工業(yè)不斷壯大，三產(chǎn)旅游業(yè)發(fā)展迅猛未來人口大幅增長的契機(jī)點宏觀環(huán)境小結(jié)Codeofthisreport|22區(qū)域解讀part3Codeofthisreport|23區(qū)域構(gòu)成區(qū)域構(gòu)成新興區(qū)域：隨著揚(yáng)州城市的發(fā)展，目前已經(jīng)初步形成六大城市新興區(qū)域：廣陵新城（東）、蜀崗生態(tài)新城（西北）、甘泉新區(qū)（西北）、新城西區(qū)（西）、臨港新城（南）、第二城（南）。廣陵新城甘泉新區(qū)蜀崗生態(tài)新城新城西區(qū)臨港新城第二城Codeofthisreport|24區(qū)域?qū)Ρ葘Ρ确治觯和ㄟ^對六大新興區(qū)域的分析和對比，我們尋找各個區(qū)域在定位和規(guī)劃方面的差異，為項目的定位提供城市區(qū)域競爭的指導(dǎo)新城對比Codeofthisreport|25區(qū)域界定廣陵新城區(qū)域界定Codeofthisreport|26區(qū)域地位

作為揚(yáng)州城市的中心城區(qū)，廣陵區(qū)域在很大程度上集中體現(xiàn)著揚(yáng)州的城市功能：身在廣陵區(qū)，不僅可以追溯和覓得昔日揚(yáng)州商賈云集的繁華印記，而且，也不難感悟到千年古城文化歷史的精髓所在。實際上，正是廣陵悠久豐厚的古代文化掩映著今日揚(yáng)州的繁榮興盛的現(xiàn)代文明，躍動著揚(yáng)州市歷史發(fā)展的脈絡(luò)，折射著積淀深厚的城市文明法度，暗示著城市發(fā)展的方向和靈魂。從這個視角看廣陵，我們可以說，沒有廣陵，揚(yáng)州在歷史脈絡(luò)、文化底蘊(yùn)和城市功能上都將是不完整的。區(qū)域地位連接揚(yáng)州城市歷史與現(xiàn)在的支柱

在大揚(yáng)州發(fā)展概念下，廣陵新城承載著串聯(lián)區(qū)域，并產(chǎn)生龍頭集聚效應(yīng)的歷史使命，使市轄區(qū)和江都連為一體，共同發(fā)展，共贏并成為真正的龍頭，廣陵新城不僅僅是揚(yáng)州市轄區(qū)的新城，而是“大揚(yáng)州”格局下的新城，是大揚(yáng)州整體發(fā)展布局的要求，因此，決定了廣陵新城不僅是現(xiàn)有城區(qū)功能的補(bǔ)充、延續(xù)，同時也是整個揚(yáng)州的發(fā)展功能的希望，也是整個大揚(yáng)州的配套。

廣陵新城承載著整個揚(yáng)州發(fā)展功能的希望，是“大揚(yáng)州”格局下的新城Codeofthisreport|27區(qū)域形象廣陵新城核心區(qū)的形象價值點區(qū)域形象京杭大運河、廖家溝、水系環(huán)繞、水質(zhì)優(yōu)越新興開發(fā)區(qū)域江揚(yáng)一體化的中心區(qū)位信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地廣陵新城與其他區(qū)域形象相比老城區(qū)揚(yáng)州其他功能區(qū)塊西區(qū)新、都市感新經(jīng)濟(jì)動力活力水系、生態(tài)、厚重新、上升感核心、中央產(chǎn)業(yè)升級Codeofthisreport|28區(qū)域交通配套立體交通，配套豐厚

大交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建揚(yáng)州東向發(fā)展的骨架聯(lián)系，擬建的蘇中機(jī)場將加速揚(yáng)州空間版圖的重心東移萬福路-江陽大橋東接線文昌路-文昌大橋運河?xùn)|路-廖家溝大橋Codeofthisreport|29區(qū)域經(jīng)濟(jì)

作為聯(lián)合國人居獎城市，以廣陵新城核心區(qū)開發(fā)建設(shè)為動力推進(jìn)生態(tài)城市建設(shè)，是揚(yáng)州由工業(yè)文明向生態(tài)文明邁進(jìn)，示范城市發(fā)展的必由之路三產(chǎn)服務(wù)業(yè)二產(chǎn)工業(yè)一產(chǎn)農(nóng)業(yè)旅游文化商務(wù)第三產(chǎn)業(yè)是廣陵新城的發(fā)展方向。機(jī)電產(chǎn)品占全區(qū)工業(yè)產(chǎn)品的比重達(dá)70%以上，工業(yè)產(chǎn)值不斷突破

逐步發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)比重不斷下降產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)深化調(diào)整，三產(chǎn)服務(wù)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)已達(dá)50%以上。區(qū)域經(jīng)濟(jì)Codeofthisreport|30區(qū)域規(guī)劃——發(fā)展使命區(qū)域發(fā)展定位廣陵新城核心區(qū)發(fā)展使命

推進(jìn)歷史文化名城揚(yáng)州的都市化進(jìn)程，實現(xiàn)向都市名稱的跨越式發(fā)展完善揚(yáng)州城市空間結(jié)構(gòu)構(gòu)成，推動揚(yáng)州一體兩翼城市發(fā)展戰(zhàn)略的有效實施城市新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)元素的注入，完善揚(yáng)州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動揚(yáng)州產(chǎn)業(yè)升級廣陵新城核心區(qū)發(fā)展理念及職能定位職能定位：歷史文化名稱揚(yáng)州的都市化城市核心區(qū)發(fā)展理念：生態(tài)筑城都市化核心區(qū)生態(tài)城區(qū)世界、都市名城橋梁、紐帶、中心財富、動力Codeofthisreport|31區(qū)域規(guī)劃——總體規(guī)劃圍繞全面展開政府政策導(dǎo)向規(guī)劃支持充足的土地儲備現(xiàn)狀：舊城改造未來，宏偉藍(lán)圖發(fā)展格局高起點晚起步Codeofthisreport|32區(qū)域規(guī)劃——功能分區(qū)功能分區(qū)功能分區(qū)規(guī)模（畝）都市生活區(qū)2550生態(tài)游憩區(qū)724濱水高尚居住區(qū)1352SOHO商住區(qū)1460生態(tài)休閑居住區(qū)1700文化水岸休閑區(qū)1400行政商務(wù)區(qū)565都市產(chǎn)業(yè)示范區(qū)2000都市活力區(qū)1000九大功能分區(qū)：都市活力區(qū)、文化水岸休閑區(qū)、都市生活區(qū)、SOHO商住混合區(qū)、行政商務(wù)區(qū)、都市產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、濱水高尚住宅區(qū)、生態(tài)游憩區(qū)、都市生活區(qū)文化水岸休閑區(qū)都市活力區(qū)都市生活區(qū)行政商務(wù)區(qū)SOHO商住區(qū)都市產(chǎn)業(yè)示范區(qū)濱水高尚居住區(qū)生態(tài)游憩區(qū)生態(tài)休閑居住區(qū)Codeofthisreport|33區(qū)域目前階段判定規(guī)劃期建設(shè)期快速發(fā)展期商業(yè)項目辦公項目市政配套土地開發(fā)路網(wǎng)設(shè)施居住項目中高檔住宅市政設(shè)施政府相關(guān)部門辦公物業(yè)中高檔辦公政府公務(wù)類設(shè)施高檔住宅社區(qū)級商業(yè)區(qū)域級商業(yè)開發(fā)次序0-3年4-5年6-10年10年后時間開發(fā)類型城市新中心成功開發(fā)秩序所處階段根據(jù)這一模型，目前處土地開發(fā)、路網(wǎng)設(shè)施建設(shè)時期，即將進(jìn)入全面開發(fā)建設(shè)時期。Codeofthisreport|34區(qū)域情況小結(jié)區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊狀況良好區(qū)域內(nèi)目前仍處于規(guī)劃期，即將進(jìn)入全面建設(shè)期區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況良好，三產(chǎn)業(yè)比重逐年上升生態(tài)旅游區(qū)域，宜居性強(qiáng)廣陵新城目前已有較為明確的方向，上升空間大

區(qū)域界定廣陵新城各項指標(biāo)較好，適宜開發(fā)特色商業(yè)區(qū)域分析小結(jié)Codeofthisreport|35市場分析part4Codeofthisreport|36市場供銷揚(yáng)州商品房供銷走勢2009年，揚(yáng)州商品房市場成交量較去年大幅上升，全市統(tǒng)計共有22969套計273.71萬平方米的成交量，較2008年上升了91.9%，創(chuàng)下歷史之最。揚(yáng)州商品房市場5386.63元/平方米的年度成交均價較2008年上漲了6.8%.近五年來，揚(yáng)州揚(yáng)州商品房市場年度成交均價持續(xù)上漲。Codeofthisreport|37市場供銷多層、小高層是市場上主力，小高層發(fā)展?jié)摿薮?/p>

目前市場上供應(yīng)的產(chǎn)品依然是以多層、小高層占到主體、高層產(chǎn)品的占比依然偏小。揚(yáng)州潛在購房者普遍喜歡多層，但小高層發(fā)展?jié)摿薮?，小高層成交量是最大的，也是除了別墅之外的物業(yè)類型中供銷比最低的。揚(yáng)州各物業(yè)供銷走勢Codeofthisreport|38價格走勢揚(yáng)州商品房價格走勢

自2005年起，揚(yáng)州商品房市場成交價格平緩上升，目前成交均價在6000-7000元/平方米左右徘徊Codeofthisreport|39價格走勢揚(yáng)州各物業(yè)價格走勢本月從各物業(yè)類型的成交均價來看，除了小高層、商業(yè)及獨棟別墅外，都有不同程度的下滑，其中多層及聯(lián)排別墅降幅較大，多層成交均價5114元/㎡，環(huán)比下降10.70%；聯(lián)排別墅成交均價8951元/㎡，環(huán)比下滑11.28%；商辦類用房均價也有所變化，其中商業(yè)成交均價6982元/㎡，環(huán)比基本持平，辦公成交均價5555元/㎡，環(huán)比下降4.62%。Codeofthisreport|40住宅市場揚(yáng)州住宅市場板塊功能分化顯著，市場格局逐漸形成北區(qū)板塊老城區(qū)板塊西區(qū)板塊東區(qū)板塊南區(qū)板塊揚(yáng)州住宅市場結(jié)構(gòu)圖揚(yáng)州住宅市場空間布局

西區(qū)板塊發(fā)展特點：開發(fā)主要集中于區(qū)域中部，以雙博館和京華城hoppingmall為帶東，高檔品質(zhì)樓盤聚集，高價格支撐；低密度大盤多層小高層為主典型樓盤：和美第、京華城中城、中信泰富錦苑；價格：5000-6000，

老城區(qū)板塊發(fā)展特點：成熟商圈配套，發(fā)展空間受到老城限制，空間已趨飽和，未來將沒有新增項目。典型樓盤：萊茵北院、錦悅花苑價格：6000-7000

東區(qū)板塊發(fā)展特點：區(qū)域配套不夠完善，發(fā)展相對滯后，樓盤品質(zhì)不一，發(fā)展特征涵蓋老廠礦單位、古舊住宅小區(qū)和拆遷安置房；在濱水區(qū)也有開發(fā)高檔樓盤。多層、小高層為主，品質(zhì)樓盤成為近期開發(fā)主導(dǎo)典型樓盤：廣陵世家、開運天地、駿和天城；價格：4000-5000

北區(qū)板塊發(fā)展特點：依托蜀崗-瘦西湖旅游區(qū)區(qū)域環(huán)境和老城區(qū)的商服配套，發(fā)展品質(zhì)較高，但同時承載一部分拆遷安置小區(qū)，對區(qū)域住宅品質(zhì)有一定貶損。板塊北側(cè)邊界的火葬場搬遷，將拓展住宅開發(fā)的北側(cè)沿伸；典型樓盤：御河苑、瘦西湖西苑、陽光水岸；價格：4500-5500，多層和別墅為主，近期小高層有所放量

南區(qū)板塊

南區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，少量城市偏南樓盤目前均在歸于西區(qū)，故南區(qū)房地產(chǎn)市場尚無相關(guān)數(shù)據(jù)。Codeofthisreport|41住宅市場揚(yáng)州住宅市場供銷及價格走勢自09年4月至10年4月，住宅市場供銷狀況不斷變化，到10年4月供銷均有所上升；成交價格基本保持平緩的態(tài)勢上升。Codeofthisreport|42住宅市場—重點項目廣陵世家項目體量建筑面積：20萬(M2)占地總面積:170畝物業(yè)類型住宅項目特色項目東臨廖家溝，茱萸灣公園，南臨廣陵產(chǎn)業(yè)園管委會，西接明發(fā)商業(yè)廣場，廣陵公園，北靠揚(yáng)州汽車東站。廣陵世家共分三期開發(fā)，總規(guī)劃1662戶，共26幢，其中25幢為11+1的小高層，1幢為商業(yè)用房。銷售狀況在售，均價6200元/平米戶型特點目前在售房源90-105平米項目點評開發(fā)商口碑較好，周邊環(huán)境較好Codeofthisreport|43住宅市場—重點項目江南一品項目體量建筑面積：12.6萬(M2)占地總面積:7萬(M2)物業(yè)類型住宅項目特色江南一品為公園地產(chǎn)。15棟純小高層建筑，項目東臨大世界國際廣場，明發(fā)商業(yè)廣場，南臨曲江商品城，蘇果超市，西接文昌閣商圈，市人醫(yī)，北靠大潤發(fā)廣陵店。銷售狀況一期已銷售完畢，二期預(yù)計下半年開盤均價8000左右戶型特點94-122平米，二居及三居項目點評周邊環(huán)境較好，品質(zhì)較高，內(nèi)部景觀營造力強(qiáng)Codeofthisreport|44住宅市場—重點項目公園一號項目體量建筑面積：120000(M2)占地總面積:

71594(M2)物業(yè)類型住宅,商業(yè)項目特色中式風(fēng)情建筑風(fēng)格

主要賣點秉承“品質(zhì)是硬道理”的開發(fā)理念，吸取中國人文、自然、藝術(shù)、科學(xué)等諸多元素，打造一座集多層、別墅、高層、商業(yè)于一體的高檔社區(qū)

銷售狀況一期房源已銷售完畢，現(xiàn)可預(yù)約登記二期房源，預(yù)計均價在8000左右

戶型特點主力戶型為三房兩廳兩衛(wèi)。戶型設(shè)計上，“全明”格局，運用空間層次效果，營造出多彩的室內(nèi)生活。項目點評周邊生活配套完善，且曲江公園與項目僅一路之隔，周邊環(huán)境優(yōu)美。Codeofthisreport|45住宅市場—小結(jié)住宅市場小結(jié)1、目前揚(yáng)州住宅市場需求依舊明顯遞增，成交價格平緩上升。2、區(qū)域內(nèi)重點項目銷售中分析得知，環(huán)境配套等依舊是廣陵新城住宅的重要賣點。3、廣陵區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品在市場上具有一定的認(rèn)可度，銷售狀況較好。4、住宅產(chǎn)品的存在對于廣陵新城的發(fā)展具有推動作用。廣陵新城區(qū)域內(nèi)具有發(fā)展品質(zhì)住宅產(chǎn)品的潛力Codeofthisreport|46商業(yè)市場文昌閣商圈以金鷹國際為代表,揚(yáng)州商業(yè)核心,包括集中式商業(yè)和街坊式商鋪以宋城名都為代表的旅游商業(yè)西區(qū)商圈以京華城SHOPPINGMALL為代表的集休閑、娛樂、購物為一體的現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)東區(qū)商業(yè)節(jié)點以金盛國際家具城為代表的專業(yè)市場商業(yè)城南商業(yè)節(jié)點以滿足周邊商業(yè)需求的商業(yè)生活超市及專業(yè)市場城北商業(yè)節(jié)點以友誼廣場為代表的城北商業(yè)為區(qū)域居民提供商業(yè)服務(wù)城西商業(yè)節(jié)點傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合的商業(yè)體第二城商圈以揚(yáng)州第二城為核心，包括有揚(yáng)州商城、歐尚超市等集中型商業(yè)的城南商貿(mào)區(qū)。揚(yáng)州商業(yè)呈現(xiàn)出以文昌閣商圈為核心，西區(qū)商圈為輔的“一主一次多節(jié)點”的空間格局。本項目所在區(qū)域位于是東區(qū)商業(yè)節(jié)點。廖家溝京杭大運河文昌閣商圈城北商業(yè)節(jié)點東區(qū)商業(yè)節(jié)點西區(qū)商圈城南商業(yè)節(jié)點城西商業(yè)節(jié)點第二城商圈揚(yáng)州商業(yè)市場空間布局Codeofthisreport|47商業(yè)市場揚(yáng)州商業(yè)市場成交及價格走勢自09年4月至10年4月?lián)P州商業(yè)市場成交及成交均價均有多所起伏，10年04月?lián)P州市區(qū)商鋪成交面積為4.19萬㎡，環(huán)比增加126.49%，同比增加63.04%；10年04月?lián)P州市區(qū)辦公成交面積為2.34萬㎡，環(huán)比增加52.94%，同比增加244.12%。Codeofthisreport|48商業(yè)市場分散單一相對集中綜合現(xiàn)有商圈自主經(jīng)營新城區(qū)統(tǒng)一招租大型化專業(yè)化商用物業(yè)的發(fā)展趨勢Codeofthisreport|49商業(yè)市場—重點項目明發(fā)商業(yè)廣場項目體量建筑面積：399681(M2)占地總面積:145267(M2)物業(yè)類型住宅,商鋪項目特色揚(yáng)州明發(fā)商業(yè)廣場由明發(fā)集團(tuán)在揚(yáng)州投資興建。項目地處廣陵開發(fā)區(qū)中心位置，西臨京杭大運河，東靠廖家溝，南與長江相系，毗鄰在建中的汽車東站以及京滬、寧通高速，交通極為便利。主要賣點項目建成后將成為超40萬平方米、超大規(guī)模、全業(yè)態(tài)、全齡段、全時段游樂MALL銷售狀況在售.住宅6700元㎡商業(yè)均價9000元㎡(不包含投資回報率)戶型特點80至130平方米主力戶型：2廳3室2衛(wèi)主力面積：133平方米項目點評是東區(qū)范圍內(nèi)較大的商業(yè)綜合體，也是本案的主要競爭個案Codeofthisreport|50商業(yè)市場—重點項目揚(yáng)州大世界國際廣場項目體量裙樓有1-4層，建筑面積約2萬平方米；塔樓有5-14層，建筑面積約1.5萬平方米；地下層約6000平方米物業(yè)類型商鋪、商務(wù)公寓項目特色城東小商品物流基地的璀璨明珠主要賣點主要由商鋪和商務(wù)公寓組成。其中，商務(wù)公寓調(diào)高5．1米。商鋪部分為自主經(jīng)營，統(tǒng)一管理的模式，初步將1一2層設(shè)置為日用百貨及副食品區(qū)，3層為服飾和紡織業(yè)，另外4—15層為5．1米挑高公寓。銷售狀況2009年揚(yáng)州1-7月商鋪銷售冠軍，400余套內(nèi)鋪被搶一空。僅余30余套街鋪王45-185㎡接受預(yù)約，成交業(yè)主400多戶，總銷售額高達(dá)一億多元，均價格11000㎡(包含投資回報率5年稅后7%)項目點評區(qū)域內(nèi)較大的商業(yè)項目Codeofthisreport|51商業(yè)市場—重點項目揚(yáng)州瘦西湖新天地項目體量總建筑面積：10萬平方米物業(yè)類型商業(yè)綜合體項目特色以餐飲休閑娛樂商品為主力主要賣點一條400米長的中央步行道結(jié)合兩頭廣場大店及星級假日酒店組成。整體建筑與景觀風(fēng)格，既有傳統(tǒng)色彩的青磚灰瓦，也有電子幕墻等現(xiàn)代元素，實現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代的相融，包括了娛樂城、電玩館、酒吧街、中外美食、運動館、生活館、健康館、流行數(shù)碼館銷售狀況已銷售項目點評規(guī)模較大，檔次高的商業(yè)步行街Codeofthisreport|52商業(yè)市場—重點項目揚(yáng)州1912物業(yè)類型商業(yè)綜合體項目特色品位之餐飲、娛樂休閑場所主要賣點由7幢互為呼應(yīng)的明清風(fēng)格建筑群為主題，配合獨具特色的景觀設(shè)計，具有極強(qiáng)的整體感，同時整體開業(yè)后的數(shù)十家商家為市民和游客提供了極為豐富的選擇，文化、休閑、娛樂完美結(jié)合，顯著的群體效應(yīng)更為這里積聚“人氣”。銷售狀況已銷售項目點評規(guī)模較大，檔次高的商業(yè)步行街Codeofthisreport|53商業(yè)市場——小結(jié)商業(yè)市場小結(jié)1、目前揚(yáng)州商業(yè)市場成交量呈上升趨勢，成交均價平緩上升。2、廣陵新城內(nèi)商業(yè)項目不斷增加，發(fā)展勢頭迅猛。3、參照區(qū)域內(nèi)重點項目，大規(guī)模純商業(yè)項目存在一定風(fēng)險。4、區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)項目在商業(yè)操作中，均加入一定的住宅部分，保證資金鏈回籠。廣陵新城區(qū)域內(nèi)大規(guī)模商業(yè)項目開發(fā)時配合一定量的住宅產(chǎn)品有利于整體發(fā)展Codeofthisreport|54小結(jié)鑒于目前市場狀況，商業(yè)住宅綜合體發(fā)展?jié)摿^大市場分析小結(jié)廣陵新城區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目開發(fā)多配合住宅產(chǎn)品廣陵新城區(qū)域內(nèi)具有發(fā)展住宅產(chǎn)品的潛力住宅市場供銷狀況跌宕起伏，但剛性需求明顯商品房市場目前基本屬于供銷兩旺狀態(tài)商品房成交價態(tài)勢平緩，基本6000-7000元/平Codeofthisreport|55項目分析part5Codeofthisreport|56地塊概況項目位于揚(yáng)州市廣陵區(qū)京杭運河以東文昌大橋以北。項目周邊配套設(shè)施良好，具有一線運河景觀資源，有一定的商業(yè)配套。項目地快可及性較好，文昌大橋，萬福路均可直通市中心對外交通方面，距離揚(yáng)州汽車東站直線距離不到3公里地塊概況Codeofthisreport|57項目指標(biāo)分析土地性質(zhì)商業(yè)綜合用地總用地面積280畝總建筑面積28萬平方米容積率1.5綠地率未知本案為280畝商業(yè)綜合用地，其他指標(biāo)尚未明確。可操作性較強(qiáng)。項目指標(biāo)Codeofthisreport|58項目外部環(huán)境（四至）北南西東項目宗地緊鄰秦郵路，新東方外國語學(xué)院臨近文昌東路，文昌大橋直通市中心向西緊鄰具有悠久歷史的京杭大運河向北有正在舊城改造中的陳家莊聯(lián)合村Codeofthisreport|59地塊理解配套條件：城東老城區(qū)具有一定的配套設(shè)施，目前正處于舊城改造中，配套有待進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：商業(yè)綜合用地，總用地面積280畝區(qū)位條件：位于廣陵區(qū)，城東老城區(qū)，交通便捷，文化氣息濃郁，緊鄰運河，環(huán)境優(yōu)美地塊條件：地塊較為規(guī)整，可及性良好，具有開發(fā)潛力交通條件：文昌大橋，萬福路等均可直通市中心，距離揚(yáng)州汽車東站直線距離不足3公里，對內(nèi)對外交通都很便捷

環(huán)境條件：環(huán)境條件優(yōu)越，緊鄰京杭運河，周邊新東方外國語學(xué)校，揚(yáng)州警察學(xué)校，運河博物館文化氣氛濃郁地塊開發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要受市場歡迎產(chǎn)品在結(jié)合客群特點上進(jìn)行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價值地塊理解Codeofthisreport|60地塊價值評估

權(quán)比細(xì)目優(yōu)良一般較差差土地性質(zhì)★土地級別★自然景觀★

環(huán)境污染★

交通情況★

生活配套★社會人文★區(qū)位形象★地塊價值較高，亮點突出

地塊亮點突出，沿河景觀帶優(yōu)勢明顯

地塊交通可及性較高，交通條件較為優(yōu)越

地處廣陵新區(qū)，環(huán)境質(zhì)量較高，無環(huán)境污染源

生活配套逐步完善，配套基礎(chǔ)較好

運河遺址紀(jì)念館，社會人文氣息濃郁

區(qū)域形象較好，將成為未來揚(yáng)州最具生活品質(zhì)的區(qū)域Codeofthisreport|61項目分析項目SWOT分析（一）優(yōu)勢（Strength）

S1：目前項目周邊文昌大橋直接連接至城區(qū)中心，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯；S2：項目周邊可打造性強(qiáng),緊鄰京杭運河，靠近運河歷史博物館，具有運河景觀帶，環(huán)境優(yōu)勢突出.S3：本案距離主城區(qū)較近,相關(guān)生活配套設(shè)施完善.S4：土地狀況較好，可塑性高。S5：廣陵新城的規(guī)劃有利于項目的整體發(fā)展。優(yōu)勢利用利用便利的交通環(huán)境與濃郁的人文生活環(huán)境吸引目標(biāo)客戶群,鞏固區(qū)域內(nèi)的目標(biāo)客戶群的同時，吸引其他區(qū)域的客戶群利用較好的區(qū)域狀況及土地狀況，突出運河優(yōu)勢，利用水景模式，打造特色水景商業(yè)綜合體“借東風(fēng)”利用廣陵新城規(guī)劃打造的優(yōu)勢，借助勢頭凸顯自身的優(yōu)勢。Codeofthisreport|62項目分析項目SWOT分析利用運河優(yōu)勢，走特色化路線，與其他商業(yè)項目相區(qū)別強(qiáng)推規(guī)劃值,多以廣陵新城未來規(guī)劃加強(qiáng)項目關(guān)注度提升自身產(chǎn)品的附加值，充分運用營銷包裝手段和有效的執(zhí)行力加強(qiáng)項目的人性化設(shè)計，由過去賣方市場穩(wěn)步向買方市場角色轉(zhuǎn)變。劣勢改造

（二）劣勢(Weakness)

w1：區(qū)域內(nèi)已有規(guī)模相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)綜合體開發(fā)，會給本案帶來直接的競爭影響.w2：雖已對廣陵新城區(qū)域有明確規(guī)劃，但整體起步較晚，相比起城西新區(qū)，老百姓對該區(qū)域認(rèn)可度較低w3：近期國家房地產(chǎn)新政給予整個房地產(chǎn)市場一定的壓力。Codeofthisreport|63項目分析項目SWOT分析機(jī)會(Opportunity)O1：揚(yáng)州市整個房地產(chǎn)市場處于良性發(fā)展階段，具有較大的發(fā)展空間；O2：項位于廣陵新城，廣陵新城未來的規(guī)劃打造將給本案帶來大量潛在購房者；O3：區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)項目的開發(fā)，對區(qū)域成熟度的培育起到了很好的作用，借此利于本項目的開發(fā)。O4：稀缺的運河京杭運河景觀優(yōu)勢，將為提高項目的特色品質(zhì)優(yōu)勢帶來巨大的幫助版權(quán)所有，資料由：/整理編輯，轉(zhuǎn)載請注明Codeofthisreport|64項目分析項目SWOT分析T1：目前國內(nèi)乃至整個房地產(chǎn)市場均處于較為冷淡的時期，政策面收緊，未來不確定因素較多；T2：整個廣陵新城在未來的2-3年土地供應(yīng)量還會大量增加，市場會形成較大競爭壓力；T3：明發(fā)商業(yè)廣場等區(qū)域內(nèi)具有一定規(guī)模的商業(yè)項目已在搶占市場先機(jī)；T4：目前區(qū)域特色市場產(chǎn)品創(chuàng)新較多，走特色化道路有一定阻礙威脅(Threat)Codeofthisreport|65小結(jié)緊鄰京杭運河，周邊人文景觀條件較好位于廣陵新城，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯區(qū)域內(nèi)已有規(guī)模商業(yè)綜合體，競爭嚴(yán)峻未來區(qū)域規(guī)劃較為明朗，上升空間大項目土地狀況較好，開發(fā)利用價值高利用優(yōu)越的區(qū)位及環(huán)境優(yōu)勢，打造特色商業(yè)綜合體項目基本狀況小結(jié)Codeofthisreport|66客群分析購買需求分析

中原團(tuán)隊通過客戶資料庫系統(tǒng)，根據(jù)本案的具體情況，提取了揚(yáng)州市場商鋪及住宅產(chǎn)品客戶購買需求數(shù)據(jù)，通過統(tǒng)計分析，得出以下數(shù)據(jù)列表，對于本案的產(chǎn)品打造具有一定的指導(dǎo)意義。本次提取有效樣板227份。所選擇人群為，個體私營業(yè)主、政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位職員、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)職員、部分外來人口等。而選擇的樣本年齡為25—55歲之間。Codeofthisreport|67客群分析商鋪需求分析——客群構(gòu)成

職業(yè)方面，個體/私營業(yè)主所占比例最高，超過半數(shù)，占比達(dá)51.33%；其它依次是政府機(jī)關(guān)/事業(yè)單位職員，占16.67%、公司/企業(yè)一般職員，占11.33%，這三類人群是主力購買人群。外地炒房者所占比例為5.00%，項目所在地廣陵新城將成為揚(yáng)州最具生活品質(zhì)的區(qū)域，炒房者普遍看好該區(qū)域的升值潛力。

交叉分析顯示，35歲-50歲的男性對政府商業(yè)政策的把握比較準(zhǔn)確且有一定的資金積累，是商鋪投資的主導(dǎo)力量。Codeofthisreport|68客群分析商鋪需求分析——購買時間及動因半年內(nèi)半年以上一年以下一年以上25.37%43.28%31.35%數(shù)據(jù)顯示，打算在半年內(nèi)購買的不到三成，這表明在目前，大部分人對該區(qū)域的發(fā)展?jié)摿θ匀狈ψ銐蛐判?。打算在半年以上一年以?nèi)購買的占到了43.28%，這部分人主要是持觀望態(tài)勢，另外，31.34%的被訪者表示短期內(nèi)不會購買，謹(jǐn)慎投資是主要原因，也從側(cè)面反應(yīng)出在現(xiàn)階段部分人群對本區(qū)域的信心不足。數(shù)據(jù)顯示，以自用為購買目的占到了44.78%，而用于投資的比例為55.22%，其中96.54%的人選擇出租，所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出轉(zhuǎn)售人群。隨著政府對該區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)，以及通和桂園小區(qū)、新宿中花園業(yè)主的入住，人們對這個區(qū)域未來商業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展普遍很有信心。Codeofthisreport|69客群分析商鋪需求分析—投資回報需求分析

數(shù)據(jù)顯示，近半數(shù)投資者期望的投資回報率為4%-6%，屬于比較理性的投資者。有近3成的投資者期望得到7%以上的投資回報，這說明從長遠(yuǎn)來看，人們還是很看好該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展前景。

Codeofthisreport|70客群分析商鋪需求分析——影響因素

數(shù)據(jù)顯示，對購買者影響最大的三個因素依次是交通、地區(qū)規(guī)劃及人流量。可見人們在對商鋪進(jìn)行投資的時候，比較理性，考慮到周邊的商業(yè)決定因素，追求其長遠(yuǎn)的發(fā)展。Codeofthisreport|71客群分析住宅需求分析——客群構(gòu)成私營業(yè)主/個體業(yè)主31.28%政府機(jī)關(guān)/事業(yè)單位職員18.03%醫(yī)務(wù)人員13.09%教師12.13%個體/私營企業(yè)從業(yè)人員8.09%公司/企業(yè)一般員工7.14%自由職業(yè)者6.05%出租車司機(jī)/公交車司機(jī)1.30%其他2.89%數(shù)據(jù)顯示，私營業(yè)主/個體業(yè)主、政府機(jī)關(guān)/事業(yè)單位職員占了住宅需求總量的近50%，其次是收入較為穩(wěn)定的教師和醫(yī)務(wù)人員，二者合計占25.22%。Codeofthisreport|72客群分析住宅需求分析——購買時間及動因半年內(nèi)一年到半年一年以上39.38%44.25%6.37%八成以上的被訪者準(zhǔn)備在1年以內(nèi)購房，其中準(zhǔn)備在半年內(nèi)就購房者的為39.38%，已處于購房準(zhǔn)備期，購買力也相對成熟。

改善居住條件是購房的主要動因，占總比例的42.64%，其次是用于結(jié)婚。隨著收入水平的不斷提高，生活條件日益改善，人們對于生活質(zhì)量有了更高追求，另一方面80后子女陸續(xù)達(dá)到結(jié)婚年齡，對婚房的需求增大。Codeofthisreport|73客群分析住宅需求分析——購買面積及戶型調(diào)查表明，90-110平方米的面積最受購房者的歡迎，其次是51-90平方米的小戶型，再次是111-143平方米的中大戶型。在未來選擇戶型方面，3-1-1戶型的需求量最大，占比為34.69%，其次為2-1-1（24.75%）及2-2-1（18.39%）戶型。Codeofthisreport|74客群分析住宅需求分析——購買因素調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在對潛在購房者區(qū)域選擇產(chǎn)生影響的所有因素中，排在前三位的與影響潛在購房者購房決策的因素一致，均為地段，交通情況以及學(xué)區(qū)。另外，親友的居住、生活便利程度以及對目前區(qū)域的依戀也在一定程度上影響了潛在購房者的區(qū)域選擇傾向。值得注意的是，價格及投資潛力兩大因素對潛在購房者的影響并不大，僅分列最后一、二位。Codeofthisreport|75客群分析揚(yáng)州市場客戶群體整體消費特征·消費人群本地化為主，周邊地區(qū)成為有益補(bǔ)充·購房區(qū)域除市中心外，優(yōu)先考慮城西區(qū)域，對東區(qū)認(rèn)識正在逐步提升·購房觀念傳統(tǒng)化，思想處于初步開放階段·對社區(qū)內(nèi)外的生活配套設(shè)施因素考慮較多·景觀特點偏重水景，無論是自然水景還是人工水景，市場認(rèn)可度較高

對于本案來說，利用水景吸引客戶進(jìn)駐廣陵新城是重要途徑Codeofthisreport|76客群分析小結(jié)商鋪及住宅的主力客戶群體均是個體及私營業(yè)主交通環(huán)境條件是影響客戶的主力因素商鋪客戶群體中近半數(shù)投資者期望的投資回報率為4%-6%住宅部分90-110平方米的面積最受購房者的歡迎客戶群體對水景的認(rèn)知度較高水景及便利的交通是本案吸引客戶的亮點Codeofthisreport|77項目建議part6Codeofthisreport|78規(guī)劃建議商業(yè)+住宅建議方案一：商業(yè)+住宅：主題商業(yè)+特色商業(yè)+高檔住宅+退臺式河景公寓Codeofthisreport|79方案一京杭運河水景特色商業(yè)文昌大橋主題商業(yè)高檔住宅區(qū)特色商業(yè)退臺式水景洋房Codeofthisreport|80經(jīng)濟(jì)測算主題商業(yè)25%特色商業(yè)15%主題中心水景高檔住宅40%退臺式洋房20%商業(yè)部分：住宅部分=1：2方案一Codeofthisreport|81規(guī)劃建議

純商業(yè)：主題商業(yè)+特色商業(yè)+準(zhǔn)四星酒店建議方案二：Codeofthisreport|82經(jīng)濟(jì)測算方案二特色商業(yè)準(zhǔn)四星酒店特色商業(yè)京杭運河文昌大橋水景主題商業(yè)特色商業(yè)特色商業(yè)主題商業(yè)Codeofthisreport|83經(jīng)濟(jì)測算主題商業(yè)55%特色商業(yè)30%主題中心水景準(zhǔn)四星酒店15%方案二純商業(yè)方案Codeofthisreport|84方案對比方案一方案二優(yōu)勢：劣勢：優(yōu)勢：劣勢：1、商業(yè)部分與住宅產(chǎn)品的有機(jī)結(jié)合，可以達(dá)到相互補(bǔ)充，互相帶動的效果。2、住宅部分相對于商業(yè)部分開發(fā)周期短，有助于甲方快速回籠資金。3、住宅產(chǎn)品可為商業(yè)開發(fā)積累人氣。1、住宅產(chǎn)品銷售價格不及商業(yè)部分，毛利潤點小于純商業(yè)方案1、做足商業(yè)，可提高銷售價格，毛利潤點高于商業(yè)加住宅2、整體感強(qiáng)，項目形象感容易做高1、28萬方純商業(yè)，體量過大，推售存在難度。2、商業(yè)開發(fā)需考慮招商等問題，周期長于住宅，資金回籠慢。綜合各方面利弊，以及以往操作經(jīng)驗，中原建議使用方案一Codeofthisreport|85拒絕傳統(tǒng)商業(yè)不斷的復(fù)制物主題式商業(yè)產(chǎn)品建議Codeofthisreport|86拋棄傳統(tǒng)意義上商業(yè)的中規(guī)中矩格式,打造屬于自己特色的主題商業(yè)利用空間層次感將以及配合各截點的打造營造出主題氛圍主題式商業(yè)產(chǎn)品建議Codeofthisreport|87特色商業(yè)街產(chǎn)品建議特色街區(qū)產(chǎn)品以2層左右單體建筑為主.結(jié)合水景.將產(chǎn)品親水性完美體現(xiàn).利用營業(yè)的時間差將整體業(yè)態(tài)分割成為日店與夜店2部分.充分確保項目整體人氣Codeofthisreport|88中心水景建議不需要太深的水系一樣可以貫穿項目整體.點式噴泉、旱地噴泉等結(jié)合讓整體建筑跟具浪漫.Codeofthisreport|89住宅產(chǎn)品建議動與靜的結(jié)合也許只有一河隔，依然可以保證品質(zhì)需求。Codeofthisreport|90經(jīng)濟(jì)測算part7Codeofthisreport|91經(jīng)濟(jì)測算—建設(shè)成本開發(fā)成本估算1、建筑安裝工程費用W序號項目面積（㎡）單價（元/㎡）金額（萬元）1小高層住宅1120001750196002多層住宅56000120067203主題商業(yè)70000130091004特色商業(yè)4200012505250合計40670Codeofthisreport|92經(jīng)濟(jì)測算—建設(shè)成本開發(fā)成本估算2、配套設(shè)施費Y項目單位費用（元/M2）總費用（萬元）備注大市政配套3208960含紅線外道路、上水、燃?xì)?、電話等排水配套費15420按建筑面積計綠化建設(shè)費12336按建筑面積計供水管道工程費17.5490按建筑面積計燃?xì)夤艿拦こ藤M21588按建筑面積計電話通訊工程費14.75413按建筑面積計電力工程1454060按建筑面積計小區(qū)智能化30840按建筑面積計配套站房18504按建筑面積計道路及附屬設(shè)施20560按建筑面積計人防工程建設(shè)費601680按地面總建筑面積計小計/18851/Codeofthisreport|93經(jīng)濟(jì)測算—建設(shè)成本開發(fā)成本估算前期費用（Z）=（建安費用+配套費用）×5%=2976.05萬元管理費用（Q）=（建安費用+前期費用+配套費用）×3%=1874.9萬元不可預(yù)見費（P）=(建安費用+前期費用+配套費用)×3%=1874.9萬元3、其他費用Codeofthisreport|94價格設(shè)定依據(jù)

市場比較法推算單價①估價思路：市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格的因素的分析及修正，從而得到項目最可能實現(xiàn)的合理價格。②樣本選取樣本必須具有參照意義，否則將影響價格的準(zhǔn)確性。因此在樣本選取中將遵循以下原則：相近原則，相近地段會