為未來的棟梁

為未來的棟梁之才供應居所深圳城中村更新的鮮活經驗深圳水圍村農民房改建的人才公寓作者：張惠強（國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心）黃躍（國開金融有限責任公司）感謝周其仁教授在調研和寫作過程中為本文提供的悉心指導，依慣例，文責由作者自負。本文原載于《中國改革》2018年第2期一、不斷上沖的房價與難解的人才居住保障困境房地產與實體經濟之間的嚴重失衡，是當前國民經濟運行中的主要問題之一。“政府一次性壟斷供地——房地產商開發(fā)即售”模式是造成上述失衡的重要推手，它在短期內動員了大量資金，且對政府和開發(fā)商等利益相關方來講回報不菲。反觀實體經濟，那些朝向更高質量發(fā)展和亟需加快創(chuàng)新供給的產業(yè)領域，其融資成本和人才居住成本卻不斷攀升。企業(yè)招不來人才、城市聚不了人，就談不上產業(yè)轉型升級和經濟新舊動能轉換。對于經濟活力和競爭力主要依賴于集聚效應的超大城市和特大城市，城市空間資源配置跟不上實體經濟升級的空間需求變化的矛盾尤為突出。必須指出，由于實體經濟發(fā)展得更好、人們收入更高所帶來的地價房價逐步上漲，是符合經濟規(guī)律的。因為隨著產業(yè)持續(xù)創(chuàng)新升級，人均產值與人均收入會不斷提升，后者倒過來會帶動房價和地價穩(wěn)步上升。然而，作為不斷搶占科技創(chuàng)新制高點的深圳市，卻深受房價、地價過快上漲而逐漸侵蝕實體經濟發(fā)展?jié)摿χ?。華為總裁任正非曾公開表示，高成本（主要來自居住成本）最終會摧毀一個企業(yè)乃至一座城市的競爭力。幸運的是，深圳還有千余條城中村——這里的農民房為大量外來人口提供了低廉、便利的落腳之地。2015年以來，深圳為彌補人才“短缺之課”，大力吸引各類人才，將純學歷型人才落戶門檻放寬至大專及以上，并不設數量規(guī)模上限；同時，為長期在深穩(wěn)定就業(yè)和居住的非戶籍人口，開辟積分落戶通道。近年來，年均數以十萬計的大學生及更高學歷的人口紛紛涌入深圳，據統(tǒng)計，2016年深圳市常住人口增長53萬人，其中戶籍人口增長50萬，增幅達到14%；2017年全市常住人口增長62萬人，其中大部分是新增戶籍人口。在深圳市邁向國際科技、產業(yè)創(chuàng)新中心的過程中，大量高素質、國際化人才聚集的趨勢還將持續(xù)。作為一個總面積不到2000平方公里且邊界被嚴格鎖定的超大城市，深圳現(xiàn)有的城市空間，不論從絕對規(guī)模數量還是從居住品質上看，供不應求的挑戰(zhàn)日益緊迫。如何避免陷入房地產獨大、創(chuàng)新力衰竭的“香港陷阱”？深圳已對此現(xiàn)實挑戰(zhàn)作出積極回應。“十三五”期間，全市計劃新增籌建人才住房和保障性住房40萬套，總建筑面積約2600萬平方米；同時，成立注冊資本為1000億元的人才安居集團，負責市人才住房的建設、投融資及運營管理等。然而，深圳市的空間開發(fā)強度早已逼近極限，就連保障產業(yè)發(fā)展都成為了大難題，更別說提供人才居住所需的土地；此外，前幾年推行的城市更新改造的周期又相當漫長，短時間內能夠供應的優(yōu)質人才居住空間實在是杯水車薪。將多達4億平方米的農民房、村集體自建物業(yè)、閑置廠房和工廠宿舍中拿出一部分來，通過綜合整治、功能轉換、結構完善等手段，將符合安全、建筑質量、消防、衛(wèi)生等條件的住房向市場統(tǒng)一租賃經營、規(guī)范管理，是一條務實可選的應對之策。此舉是引導各方力量參與盤活城市存量空間，逐步改變“銷售一條腿很長、租賃一條腿很短”的局面，“建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的生動實踐，更好地為各類人群提供落腳深圳的“第一站”，緩解房地產與實體經濟失衡，避免高房價損害城市和產業(yè)競爭力。二、城中村長出的人才公寓調查發(fā)現(xiàn)，各類市場主體對于人口結構變動與居住供給體系之間的矛盾其實早有感知，并從2015年開始就開始陸續(xù)作出響應。來源多樣的企業(yè)，按照先易后難的順序，切入集體廠房、員工宿舍和獨棟散租的農民房，在對居住空間進行更新改造的同時，提升軟性服務，抓住國際國內人才的痛點，打造公共空間、營造公共活動。在這場人才居住空間保衛(wèi)戰(zhàn)中，深圳市政府及相關部門也在規(guī)劃引導、提供合法化制度供給方面發(fā)揮了重要的作用，采取了大量積極而有針對性的措施。在政府、村集體和市場主體的共同努力下，最終形成了豐富多樣、管用有效的實踐經驗。（一）市場主體已對品質租賃需求作出積極響應不論是高企的房價還是低品質的居住環(huán)境，均難以滿足各類人才的居住需求，由此形成的“痛點”，在政府正式部署有關動作之前，其實早已被各類市場主體所捕捉。起家于上海的“魔方公寓”是一家專注于租賃業(yè)務的輕資產運營公司，2015年以來在深圳已開設20余家分店，大多位于地鐵站點周邊。上市公司世聯(lián)行旗下設立的“紅璞公寓”品牌，目前已經在全國29個城市落地，簽約房源超過11萬間，開業(yè)運營4萬余間。知名房地產開發(fā)商萬科集團憑借多年深耕市場的優(yōu)勢，打造“泊寓”品牌，目前已在全國24個城市布局近200家門店作為創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)圈的開發(fā)及運營商，天安數碼城在全國投資運營的十幾個園區(qū)中自持租賃物業(yè)也已達數萬平方米。2017年底，深圳市屬國企深業(yè)集團積極響應政府號召，宣布公司進軍長租公寓領域，并落地實施的第一個項目——福田水圍檸盟人才公寓（簡稱“深業(yè)水圍項目”）。（二）從低效和閑置的存量物業(yè)入手上述市場主體運營的物業(yè)既有國有建設用地上的商品房，也有村集體或農民自建房，還有改造后的工業(yè)廠房及宿舍，產權主體復雜多樣。我們的調研聚焦于村集體及村民手中的物業(yè)，市場主體承租這類資產做公寓，首先得通過農民、村集體這一關。最快進入市場供應的人才公寓，有很大的比例來自原有廢棄集體工業(yè)廠房和員工宿舍。這類物業(yè)產權主體單一，談判和改造成本較低。囿于政府對于“工改商住”日益謹慎，這類業(yè)務隨后受到不少限制。與此同時，靠近就業(yè)旺區(qū)、位置較好、產權分立的農民房也陸續(xù)開始進入公寓租賃市場。這些農民房原本已經在出租，要改造成集中式公寓，前期談判、締約成本相對較高，深業(yè)水圍項目由村集體介入清租收房經過長達兩年才完成。因此，介入承租的多為萬科、深業(yè)等資金實力較為雄厚的企業(yè)。實踐中，為了降低統(tǒng)一收房和更新改造成本，萬科的經驗是，“談妥一棟、改造一棟”，不刻意追求成片改造，讓主動應約的人先納入改造，等先加入者真賺到錢了，當初猶豫的農民就會主動找上門來委托改造。（三）以提高承租體驗為導向的更新改造調研發(fā)現(xiàn)，與分散、自發(fā)的農民出租房相比，專業(yè)運營機構在硬件設計和改造過程中，更加注重依據新租客需求提升承租品質。這些改造分為兩大類，一類是基礎設施完善和結構調整，比如水、電、燃氣、網絡光纖、電梯等，深業(yè)水圍項目和萬科龍崗崗頭村新圍仔項目均做了這些工程；另一類涉及公共空間建設，深業(yè)水圍項目在第5層和第7層搭建了空中連廊，同時還打造了名為“青年之家”的公共空間，里頭有聯(lián)合廚房、公共餐廳、討論室、健身設施以及桌式足球等娛樂設施。萬科泊寓的“寓姐”介紹，80%的城中村火災因房內做飯而起，所以泊寓統(tǒng)一設置了公共廚房以降低火災概率。從改造后的效果看，這些公寓的裝修很時尚，風格簡約明快，類似快捷酒店，但在服務管理方面更有生活氣息。上述改造工程，需要花費不少成本。作為樣板的深業(yè)水圍項目，從動工到擰包入住的成本約2600元/平方米，萬科泊寓的項目大多在2000—2500元，這類成本更多花在了基礎設施完善和結構調整上。不改動結構的普通裝修，成本則相對較低，在1200—1800元之間。（四）公共空間治理與公共活動營造早期的農民工只要給個便宜的落腳之地就好，甚至只需要一個床位?，F(xiàn)在新來的年輕一代租客，可不僅僅滿足于干凈整潔和時尚，他們既想擁有獨立私密的個人居住空間，又渴望在多元化的社交平臺上結交朋友并融入群體。因此高質量的居住空間，還需要良好的治理秩序和富有活力的、能夠充分調動租客參與熱情的公共活動。在尊重租客生活獨立性方面，華南城附近的青年公寓規(guī)定，租客晚上回家超過11點回家不能大聲打電話，不接受夜場工作人員入住。此外，還制定了廚房公約，對餐具使用、廚臺打掃、櫥柜清潔等作出明確規(guī)定，每一層樓道里都貼著禁止亂丟垃圾、禁止高空拋物、禁止寵物、隨手關門等行為準則，管理服務人員對此進行監(jiān)督。在滿足租客個性化需求方面也有很多創(chuàng)意，萬科泊寓專門設立“寓姐”崗位，為租客提供代收快遞等暖心服務，每天關注租客微信群提出的需求并盡力滿足。深圳夏天常有雷陣雨，青年公寓管家經常幫助在外的租客收拾晾曬的衣物。在滿足社交活動需求方面，魔方公寓提出“獨聯(lián)派”生活方式，即“愛獨立，也愛聯(lián)合”，通過APP整合對接各種互聯(lián)網服務資源，方便租客獨立生活，同時又經常頻繁地組織租客參與公共活動。公寓管家從租金中拿出部分錢邀請租客參與集體活動，比如每個月搞吃飯辦聯(lián)誼，中秋節(jié)、元宵節(jié)組織租客拼貼微景觀，圣誕節(jié)做裝飾物，天氣冷的時候湊起來拼火鍋。（五）高質量公寓吸引大量都市青年租住裝修精致、治理良好、服務周到的公寓，是由什么樣的人群承租？目前精裝修改造的公寓大多位于地鐵站點周邊，通勤較為便利，深受剛參加工作的青年人群青睞。深業(yè)水圍項目面向在福田中心區(qū)就業(yè)的現(xiàn)代服務業(yè)人才；萬科龍崗崗頭村新圍仔社區(qū)項目位于華為總部周邊，主要服務在華為工作的年輕人；魔方公寓佳業(yè)路店、鳳安路店則主要針對在華南城上班的年輕人。其中，我們在鳳安路店的魔方公寓了解到，租住一年以上的租客包括一位在華南城上班、1991年出生的女研究生，一位開物流公司的老板，一位香港商人，一位在警務室工作的警察。萬科泊寓在寶安福永的分店則主要面向大空港區(qū)域的工作人員，從事現(xiàn)代物流業(yè)的租客比較多，其中還有日本人和韓國人。公寓的管理服務人員介紹，這些人收入相對較高，作息很規(guī)律，對公寓提供的軟硬服務都還算滿意。（六）靈活多樣的租賃合約設計調研中走訪的公寓，都有規(guī)范且靈活的租賃合約設計。對于公寓運營機構來說，需要簽訂兩類租賃合約，一類是面向村集體或農民，一類是面向租客。前者的租期一般在10—15年，租金方面，有的是一年漲一次，有的是兩三年漲一次。萬科泊寓與寶安區(qū)某社區(qū)集體承租兩棟工業(yè)園區(qū)宿舍，租金分別為38.6元/平方米?月和41.5元/平方米?月，在前9年租期內，每年租金增長5%，9年后重新再談。公寓給租客提供的租期短則一個月、三個月，長則半年到一年，租金水平與公寓位置高度相關，萬科泊寓寶安區(qū)某店的單間（十幾平方米）最低1600元，一室一廳（30平方米左右）1900元，兩室一廳（40多平方米）2300元。深業(yè)水圍項目由于納入人才公寓范圍，區(qū)政府補貼一半租金，以150元/平方米的價格從深業(yè)集團取得整體租用權，再以75元/平方米向有需求的企業(yè)出租，這個水平比周邊同面積的農民房低30%左右。值得注意的是，如果租客在租期內由于工作變動等原因需要退租，可以選擇在同一品牌的其他門店租住，只需支付一定的換房手續(xù)費即可?！翱蓴y帶的租約”降低了人才在城市流動的居住成本，這是普通酒店提供不了的服務。調查顯示，公寓雖然租金較高（萬科泊寓福永店、魔方公寓佳業(yè)路店的租金都比周邊同面積農民房租金高出一倍），但需求卻很旺盛，我們實地看的幾家公寓出租率保持在90%以上。（七）政府創(chuàng)新監(jiān)管方式積極響應市場自發(fā)行為對政府及相關部門來講，由專業(yè)機構運營的公寓是一種新生事物，采取什么態(tài)度、制定什么政策，對行業(yè)發(fā)展影響甚大。面對合理但可能處于“灰色”地帶的新生事物，深圳市并未持消極否定態(tài)度，而是采取了多種引導措施積極培育住房租賃市場。首先，務實地把城中村不合規(guī)不合法的建筑與合法的市場租賃關系區(qū)分開來，并在這個前提下，引導各方共同摸索問題的解決方案，探索行為的合理邊界。作為創(chuàng)新之城的深圳市明白，如果動不動就對城中村里長出的人才公寓扣上違法的帽子或一拆了之，應對的合理需求變化而催生的創(chuàng)新之路就不可能走遠。第二，提出健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，從培育住房租賃市場供應主體、加大公共租賃住房供應與管理以及相關稅費優(yōu)惠等方面出臺明確措施。導向明確的政策措施釋放出積極的信號，給市場主體吃下定心丸，為形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權益保障充分的住房租賃制度體系奠定了厚實的基礎。第三，跳開傳統(tǒng)的“合法—違法”的監(jiān)管思路，積極解決公寓與現(xiàn)行建筑、消防標準不相符的問題，將更新改造后的公寓納入專業(yè)部門管理范圍，公安消防、住房建設等部門對城中村更新治理提供技術指導，梳理制定城中村質量檢測和消防驗收（或備案）的標準和流程，在最大限度降低風險隱患的同時，時刻關注并督促租賃運營機構改善服務。第四，安排專項補貼資金，用于支持對城中村房屋進行改建裝修、對社區(qū)進行綜合整治和環(huán)境提升。深業(yè)水圍項目在實施過程中，區(qū)政府一次性給予村集體股份公司3000萬元補貼，專項支持物業(yè)外立面整治和功能完善。對于納入人才公寓范圍的項目，還在租金上予以補貼支持。第五，將原農村集體經濟組織的物業(yè)租賃業(yè)務集中統(tǒng)一到深圳聯(lián)合產權交易所交易，在全市范圍內公開規(guī)范流轉集體資產，不僅避免集體資產流失，也提高了租金水平。我們走訪寶安區(qū)某股份公司負責人介紹，聯(lián)交所上市交易的價格一般比私下流轉高20%以上。三、賦予新生事物更多生長空間從調研掌握的大致情況看，各方主體認為長租公寓值得嘗試，如果搞得好可以達成共贏。對于迫切吸引國際國內人才的政府而言，為不斷匯聚而來的人才提供居住保障有了重要來源支撐；對于新到深圳的人才來說，在買房之前有了更加豐富多樣的品質居住空間選擇；村集體則收獲了更加整潔完善的設施和配套，以及更富有活力的租客人群，有利于集體經濟更好發(fā)展；村民拿到了更加有保障的穩(wěn)定租金；市場機構則為繼續(xù)分享發(fā)展紅利埋下了新的戰(zhàn)略切入點。當然，部分機構和主體對盤活城中村發(fā)展長租公寓也還有不少疑慮和擔心，對此我們的總體看法是，改革總是在解決一個又一個問題中前進，新事物總是在應對各種困境中成長，不必為問題和困難的出現(xiàn)煩惱，積極應對、保持開放進取的心態(tài)非常重要。（一）不要一聽到租價提升，就擔心會給產業(yè)發(fā)展帶來負面影響經過投入大量資金進行更新改造再出租的公寓，租金比周邊同等規(guī)模、戶型的物業(yè)明顯要高，這會不會刺激租金進一步上漲并給產業(yè)發(fā)展帶來負面影響？要回答這個問題，首先需要看公寓的出租率。在我們隨機走訪的幾個門店，管理服務人員均表示出租率基本維持在90%以上。位于騰訊總部附近的魔方公寓學府路店，平均租金為4500元/月，朝向較好、30平方米的一居室租金6000元/月，這與周邊的商品房租金基本持平，但卻是供不應求。位于龍崗區(qū)平湖街道的某青年公寓一共179套房間，我們走訪時僅剩下11套，這還是因為接近年底，人們陸續(xù)回家導致的結果，平時空房間也就是5-8間。承租率高是租客用腳投票的結果，表明這種產品滿足了租客的需求。第二，抑制供給對不斷增長的需求做反應，才是刺激租金上漲的重要推手。譬如，政府壟斷住房供應，并以各種理由禁止各類主體動員資源滿足日益匯聚的需求；政府對從市場冒出來的新動作這里卡一道、那里也不準，大家拱來拱去，最后還是被制度這堵墻泯滅了熱情。更可怕的是，在供給被嚴格控制的狀態(tài)下，如果政府還管不住貨幣這個閘門，手持大量貨幣的主體將更加瘋狂地追漲殺跌，并進一步推升房價和地價。（二）不要因為起點不完美，就徹底捆住手腳并放棄勇往前行的努力一種觀點認為，絕大部分城中村房屋屬于“法外建筑”，允許并鼓勵多元化的市場主體介入運營，等于承認了這些物業(yè)的合法性，將會產生極大的社會不公。事實上，城中村房屋對外出租，從深圳特區(qū)設立開始就已普遍存在，正是城中村提供大規(guī)模、低租金、小戶型居住空間，降低了成千上萬外來人口的居住成本，間接降低了產業(yè)和城市發(fā)展成本。當前，隨著產業(yè)升級，城中村房屋并不完全符合新增外來人口需求，部分環(huán)境配套較差的農民房和廠房甚至出現(xiàn)空置，深業(yè)水圍項目的35棟統(tǒng)建樓地處全村最好的位置，但改造前的租金卻在全村對外出租物業(yè)中處于最低水平。在“政府拿不走、村民用不好、市場難作為”的困境下，擱置產權爭議，基于合法的租賃關系，引導各方力量盤活城中村物業(yè)，才是真真正正地面對困難、解決問題。相反，忽視城中村的大量存在和重大現(xiàn)實貢獻的這一事實，堅持“產權不合法”就不承認與此相關的任何行為的合法性，只想把大家都管得老老實實，社會的進步和活力將從何而來？事實上，政府做出的哪怕是一丁點兒正面的動作，都是在給原來那些合理但不合“當下之法”的經濟活動增添信心，鼓勵、默許、允許、納入監(jiān)管這些實實在在的動作，比一萬句口號更能推動解決問題，有助于讓來源多樣的社會資本愿意投入更大量的資金、謀劃更長遠的財務模式。不要因為盈利模式尚不清晰，就急于給未來的無限發(fā)展可能給出結論我們走訪的各家機構均明確表示，目前長租公寓的盈利模式還不清晰，大家都還在努力摸索之中。很多人因此而擔心，這樣“燒錢”其實是浪費資源，難以持續(xù)。我們看法是：首先，市場經濟最大的特點正是不確定性，大家都在竭盡所能猜測市場需求的變化，既然是猜當然有可能錯，自己買單就是了，政府應當為各種服務模式的創(chuàng)新敞開空間。其次，在運營長租公寓過程中，逐步做大規(guī)模并利用互聯(lián)網、大數據等新技術手段延長服務鏈條，有可能開辟新的回利渠道。日本房屋租賃管理數量排名第一的大東建托(DKSELECT)管理住宅近100萬套，租賃增值服務收入部分占其利潤的30%-50%。第三，政府需要算大賬、算長賬。沒有人、沒有人才，何來產業(yè)？政府出資增加規(guī)范化、高品質的公寓供給，降低青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才生活成本，相當于投資人力資本，在未來全國人口形勢日趨嚴峻的情形下，重視人口、投資人才、集聚人氣，就是投資未來，就是占領未來發(fā)展制高點。（四）不要過于擔心工改可能擠壓產業(yè)發(fā)展空間，就一刀切地放大問題并不斷強化制度剛性調研了解到，政府部門擔心產業(yè)發(fā)展空間受到擠壓，進而影響技術創(chuàng)新和產業(yè)發(fā)展，所以叫停了一批“工改”項目。這樣的擔心表明政府是有遠見的，特別是考慮到“產業(yè)空心化”的影響。我們的回應如下：首先，深圳市工業(yè)用地規(guī)模占比偏高。據統(tǒng)計，深圳市工業(yè)用地超過300平方公里，占建成區(qū)總面積的比重超過35%，而深圳亟需通過用途轉換，滿足與升級產業(yè)相關的空間需求，保障新進人才安居樂業(yè)。其次，深圳市的存量建設用地使用效率并不高。根據2009年深圳市工業(yè)區(qū)基礎信息普查結果，全市空置廠房面積達到877萬平方米，具備拆除重建條件的舊工業(yè)區(qū)近72.1平方公里，村股份公司下轄的工業(yè)園粗放低效利用現(xiàn)象更為嚴重。第三，兼顧化解政府擔心和滿足市場需求的辦法也是有的。譬如，可以按照“產城融合”的思路，先把閑置的部分廠房用作公寓解決居住問題和配套問題，同時又升級一部分產業(yè)空間解決就業(yè)問題。四、高品質長租市場呼喚有效的制度供給（一）努力將房價持續(xù)快速上漲的預期和群眾的焦慮降下來大城市房價過快上漲，對全社會資源配置構成重要影響，大量信貸資金注入房地產業(yè)，提升了實體部門的資金使用成本；實體企業(yè)無意創(chuàng)新和市場深耕，更愿意投資短期內回報更高的房地產。更重要的是，房價過快上漲引發(fā)了普遍的社會焦慮，進而讓“各司其職、各盡其責”的社會分工體系受到沖擊，安心工作的機會成本陡然上升。當前，必須盡力扭轉此種局面、剎住這股力量，著力防止房地產及相關利益集團綁架政府部門（特別是金融部門），盡快以鮮活的實踐引導形成“租房也可以安居樂居”的社會預期，讓更多年輕人將有限精力投入到工作中去。（二）將注意力集中于大力提升居住服務品質近年來，我國房地產開發(fā)建設水平有了很大程度的提高，但居民入住之后的管理服務卻差強人意。隨著九零后陸續(xù)進入職場，他們對居住生活品質的要求更高、更具個性。目前的房地產調控更多盯住房價這個指標，而對于房地產商等市場主體