房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)入門專業(yè)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)1234ContentsPage房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)*TransitionPage房地產(chǎn)的基本概念入門專業(yè)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)1234房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)知識(shí)目錄一、入門專業(yè)知識(shí)（一）房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性一、入門專業(yè)知識(shí)（1）房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)專業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。二者之間又有著非常密切的聯(lián)系，它們的服務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和發(fā)包方，建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)。（一）房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性一、入門專業(yè)知識(shí)（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)的涵義房地產(chǎn)市場(chǎng)的涵義有廣義和狹義之分：狹義房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指專門用來進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，主要指房地產(chǎn)交易所;廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和，而一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、媒介體、價(jià)格、資金運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的綜合系統(tǒng)。（一）房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性一、入門專業(yè)知識(shí)（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性不可移動(dòng)性獨(dú)一無二性壽命長(zhǎng)久性數(shù)量有限性用途多樣性相互影響性易受限制性價(jià)值高大性難以變化性保值增值性市場(chǎng)信息不明顯市場(chǎng)反應(yīng)慢（一）房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性一、入門專業(yè)知識(shí)（4）房地產(chǎn)業(yè)的分類房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。（二）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、入門專業(yè)知識(shí)（1）建筑知識(shí)1）按建筑物的使用性質(zhì)分類建筑物按使用性質(zhì)（即用途），通常分為生產(chǎn)性建筑，即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑：非生產(chǎn)性建筑，即民用建筑。民用建筑根據(jù)建筑物的使用功能，可分為居住建筑和公共建筑兩大類。居住建筑：居住建筑是供人們生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅等。公共建筑公共建筑是供人們進(jìn)行各項(xiàng)社會(huì)活動(dòng)的建筑物，公共建筑按使用特點(diǎn)，可以分為以下一些建筑類型；生活服務(wù)性建筑：食堂、菜場(chǎng)、浴室、理發(fā)店等；文教建筑：學(xué)校、圖書館、學(xué)生實(shí)驗(yàn)室等；托幼建筑：托兒所、幼兒園等；科研建筑：研究所、科學(xué)實(shí)驗(yàn)樓等；醫(yī)療建筑：醫(yī)院門診所、療養(yǎng)院、急救中心等；商業(yè)建筑：商店、商場(chǎng)、貿(mào)易市場(chǎng)、飯店、餐廳以及相關(guān)設(shè)施；體育建筑：體育場(chǎng)(館)、游泳池(館)等服務(wù)于體育運(yùn)動(dòng)的房屋建筑；文娛建筑：劇院、會(huì)堂、博物館、文化館、展覽館等；交通、郵電建筑：火車站、汽車站、航空港、水上客運(yùn)站、郵政大樓、電報(bào)、電話局等用于交通、郵政、10.電訊的建筑；其他建筑：如園林建筑、紀(jì)念性建筑、加油站、煤氣站、消防站等設(shè)施。

（二）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、入門專業(yè)知識(shí)（1）建筑知識(shí)2）按建筑物的結(jié)構(gòu)類型和材料分類：

磚木結(jié)構(gòu)建筑、磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑、鋼結(jié)構(gòu)建筑。低層建筑采用磚木結(jié)構(gòu)的較多，多層建筑采用磚混結(jié)構(gòu)的較多，高層建筑采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，有大跨度要求的體育館、大劇院多采用鋼結(jié)構(gòu)。（二）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、入門專業(yè)知識(shí)（1）建筑知識(shí)3）按建筑物的層數(shù)分類２４米以下不含２４米為低層或多層建筑２４～１００米不含１００米為高層建筑１００米以上含１００米為超高層建筑（二）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、入門專業(yè)知識(shí)（1）建筑知識(shí)4）房屋建筑的構(gòu)造—幢建筑物，一般是由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、樓板層、地坪層、樓梯、屋頂、門窗、陽(yáng)臺(tái)和雨蓬等幾大部分構(gòu)成，它們?cè)诓煌牟课?，發(fā)揮著各自的作用?；A(chǔ)：墻：樓板層：樓梯：屋頂：門窗：陽(yáng)臺(tái)：隔斷：一、入門專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)：是位于建筑物最下部的承受構(gòu)件，承受著建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基，使之穩(wěn)定安全的結(jié)構(gòu)體系，一般均設(shè)在地面以下。墻：墻是建筑物的承受構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件，與外界直接接觸的建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)部分統(tǒng)稱為外墻。一、入門專業(yè)知識(shí)樓板層：樓板層是房屋建筑中與土層相接的部分，它承受著底層房屋的荷載。樓梯：樓梯是房屋建筑的垂直交通設(shè)施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。一、入門專業(yè)知識(shí)屋頂：屋頂是建筑物頂部的外部圍護(hù)構(gòu)件和承受構(gòu)件。門窗：建筑中各隔斷間的通行口，有扇或無扇（門洞）謂門，用來采光、通風(fēng)或傳遞、觀察的洞口（不作通行用）謂窗。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。門主要起內(nèi)外交通和分隔房間之用；窗的主要作用是采光和通風(fēng)，同時(shí)也起分隔和圍護(hù)的作用。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。一、入門專業(yè)知識(shí)陽(yáng)臺(tái)：樓層建筑中，人們與外界空間聯(lián)系的主要方式，有三面敞開的，也有半敞開的，或一面敞開的，或封閉的。隔斷：區(qū)別使用功能，使之互不干擾，是建筑設(shè)計(jì)中組織功能空間、劃分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等區(qū)別。（二）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、入門專業(yè)知識(shí)（2）建筑識(shí)圖一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、暖通幾空調(diào)施工圖、給排水施工圖、電器施工圖等。?？偲矫鎴D：用來說明建筑物所在具體位置和周圍環(huán)境關(guān)系的平面圖。建筑施工圖：包括建筑平面圖，建筑立面圖、建筑剖面圖。結(jié)構(gòu)施工圖：主要表明建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)的設(shè)計(jì)內(nèi)容，同時(shí)反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業(yè)對(duì)結(jié)構(gòu)的要求。在房屋銷售中最常用的是戶型圖，它是將建筑平面圖簡(jiǎn)化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對(duì)位置。效果圖：有小區(qū)總體效果圖和裝修效果圖，是由專業(yè)人員設(shè)計(jì)的，在建筑物尚未建成前對(duì)建筑物的多種描述，是一種對(duì)建筑物進(jìn)行美化的方法。

一、入門專業(yè)知識(shí)總平面圖一、入門專業(yè)知識(shí)建筑施工圖一、入門專業(yè)知識(shí)平面圖及剖面圖一、入門專業(yè)知識(shí)效果圖及鳥瞰圖（二）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、入門專業(yè)知識(shí)（3）房屋面積的規(guī)定和測(cè)算1）住宅結(jié)構(gòu)面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。人們常說的居住面積和使用面積都不含結(jié)構(gòu)面積。（不常說）（二）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、入門專業(yè)知識(shí)（3）房屋面積的規(guī)定和測(cè)算2）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。3）使用面積：扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、走道、電梯間、管道間）面積，房屋結(jié)構(gòu)占用面積，以及戶內(nèi)走道、樓梯、玄關(guān)等面積后，所剩實(shí)際生活使用的面積。（二）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、入門專業(yè)知識(shí)（3）房屋面積的規(guī)定和測(cè)算4）建筑面積：建筑物全部面積，分每戶建筑面積、單元建筑面積和每幢樓建筑面積，系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。5）房屋的產(chǎn)權(quán)面積：系指產(chǎn)權(quán)處依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。（二）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、入門專業(yè)知識(shí)（3）房屋面積的規(guī)定和測(cè)算6）房屋的共有建筑面積：系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。7）出房率（得房率）：指住宅的凈使用面積占銷售面積（包括公用部分面積）之比。銷售面積一樣的凈使用面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面積分?jǐn)偟枚?，出房率就要低一些。（二）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、入門專業(yè)知識(shí)（3）房屋面積的規(guī)定和測(cè)算8）套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成；9）套內(nèi)房屋使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計(jì)算。10）套內(nèi)墻體面積：是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。（二）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、入門專業(yè)知識(shí)有關(guān)房屋面積的規(guī)定和測(cè)算①多層房屋的建筑面積按每層建筑面積的總和計(jì)算。②穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳不分層高均按一層面積計(jì)算，回廊部分按其投影計(jì)算面積。③房屋內(nèi)的技術(shù)層、夾層、地下室、半地下室，層高超過2.20米的，按其上口外墻外圍水平面積計(jì)算。④封閉式陽(yáng)臺(tái)按其外圍投影面積計(jì)算。凸陽(yáng)臺(tái)按其投影面積的一半計(jì)算。⑤共有公共面積的分?jǐn)傆?jì)算：每戶應(yīng)攤面積=共有公用房屋建筑面積的總和/各戶房屋建筑面積之和*該戶房屋建筑面積（三）房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)知識(shí)一、入門專業(yè)知識(shí)(1)房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：l）土地取得費(fèi)用：2）前期工程費(fèi)：3）房屋建筑安裝工程費(fèi)4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6）經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)7）銷售費(fèi)用8）利息9）稅費(fèi)10）利潤(rùn)（三）房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)知識(shí)一、入門專業(yè)知識(shí)(1)房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：l）土地取得費(fèi)用：有四種情況：一是征用農(nóng)地取得土地的征地費(fèi)；二是在城市中取得土地的房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；三是通過政府有償出讓取得土地的地價(jià)款；四是通過二三級(jí)市場(chǎng)有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購(gòu)買價(jià)款。（三）房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)知識(shí)一、入門專業(yè)知識(shí)(1)房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：2）前期工程費(fèi)：前期工程費(fèi)主要包括以下幾個(gè)方面：三通一平費(fèi)：是指為了房屋的建筑施工，需要進(jìn)行的如建筑地塊上的土地平整，以達(dá)到通電、通路等投入的資金。地質(zhì)勘察費(fèi)：是指委托專業(yè)人員對(duì)建筑施工的地塊進(jìn)行地質(zhì)勘察的費(fèi)用。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：是指委托設(shè)計(jì)單位對(duì)房屋建沒進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)而支付的費(fèi)用。水通、電通、路通、場(chǎng)地平整。一、入門專業(yè)知識(shí)（三）房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)知識(shí)一、入門專業(yè)知識(shí)(1)房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：3）房屋建筑安裝工程費(fèi)：

是指建造房屋所需的工程費(fèi)用，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價(jià)格，包括各種材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)、施工企業(yè)利潤(rùn)和稅金等；（三）房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)知識(shí)一、入門專業(yè)知識(shí)(1)房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：

包括建造小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)．5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（三）房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)知識(shí)一、入門專業(yè)知識(shí)(1)房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：6）經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)：指房屋由生產(chǎn)過程轉(zhuǎn)入流通過程中，即由房屋建成到出售過程中，房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位的管理人員所得．7）銷售費(fèi)用：是指在銷售房屋的過程中發(fā)生的營(yíng)銷策劃費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、中介代理費(fèi)等。（三）房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)知識(shí)一、入門專業(yè)知識(shí)(1)房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：8）利息：是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息，包括融資過程中的各種費(fèi)用，如資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，自有資金也視同貸款計(jì)算利息。9）稅費(fèi)：稅費(fèi)是應(yīng)向國(guó)家繳納的費(fèi)用的，反映了單位或個(gè)人對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)，稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)教育費(fèi)附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅等。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)知識(shí)一、入門專業(yè)知識(shí)(1)房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：10）利潤(rùn)：利潤(rùn)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)得到的收益，是在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)現(xiàn)的剩余產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來源。*TransitionPage房地產(chǎn)的基本概念*入門專業(yè)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)1234專業(yè)術(shù)語(yǔ)住房抵押貸款知識(shí)申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款的基本條件目錄二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款的主要材料二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)（一）專業(yè)術(shù)語(yǔ)1、用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠化用地。二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)（一）專業(yè)術(shù)語(yǔ)2、占地總面積：建筑占用土地的面積，謂建筑占地。小區(qū)占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路等等）。3、建筑總面積：一般指某小區(qū)或某組團(tuán)所有建筑物（包括公共設(shè)施建筑）的面積之和。4、容積率：是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積、建筑用地面積二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)5、綠地率：規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃用地面積的比率，用以說明綠化分布的疏密程度。通常以下限控制。（綠地不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地）綠化率＝綠化面積/規(guī)劃用地面積（一）專業(yè)術(shù)語(yǔ)二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)（一）專業(yè)術(shù)語(yǔ)6、紅線：由政府有關(guān)部門規(guī)定的用地范圍。一般以紅筆在地形圖上圈定。，寫上批準(zhǔn)意見及日期、簽字、蓋章后生效。7、建筑紅線后退距離：指建筑相對(duì)于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離，通常以下限控制。二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)（一）專業(yè)術(shù)語(yǔ)8、建筑高度：指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離。9、建筑間距：建筑物與建筑物外墻水平線之間的直線距離，一般以間距和樓高度之比表示10、日照：建筑物能迎受到陽(yáng)光的程度。各建筑對(duì)日照要求不同。第二十條住宅日照標(biāo)準(zhǔn)日為大寒日，有效日照時(shí)間帶為8時(shí)至16時(shí)，計(jì)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)為累計(jì)時(shí)間。

第二十一條新城區(qū)住宅日照標(biāo)準(zhǔn)不得低于2小時(shí)。

舊城區(qū)新建住宅日照標(biāo)準(zhǔn)不得低于1小時(shí)，對(duì)原有住宅日照標(biāo)準(zhǔn)不得低于2小時(shí)(原有住宅本身達(dá)不到此標(biāo)準(zhǔn)的除外)。摘自《遼寧省錦州市人民政府錦州市建筑間距、住宅日照、建筑退讓管理規(guī)定錦州市人民政府令第6號(hào)》二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)（一）專業(yè)術(shù)語(yǔ)11、配套：使功能達(dá)到完善的措施；建筑中有社會(huì)公共設(shè)施配套，小區(qū)生活環(huán)境配套；住宅內(nèi)部有生活設(shè)施配套等，其程序由于標(biāo)準(zhǔn)不同而不同。12、住宅：供人們生活居住的建筑。13、通風(fēng)：保持室內(nèi)空氣流通，更換新鮮空氣。14、朝向：建筑主要房間面對(duì)的方向（東、西、南、北）。15、隔音：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)（墻體屋面）減低噪聲的能力以減少分貝（DB）數(shù)表示。16、噪聲級(jí)：不同使用功能的房間，要求達(dá)到允許的噪聲量的等級(jí)（一般住宅為50DB以下）17、隔熱：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)(墻體屋而)減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數(shù)表示。二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)（一）專業(yè)術(shù)語(yǔ)18、戶型：居住建筑中表示臥室、廳房、衛(wèi)生間的構(gòu)成類型簡(jiǎn)化的名稱，如二室——廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等。各種戶型可設(shè)計(jì)成多種平面組合，戶型優(yōu)劣是購(gòu)房者主要關(guān)心的因素。19、進(jìn)深：建筑中表示橫向(建筑短向)尺度的名稱。進(jìn)深大用地比較經(jīng)濟(jì)，但對(duì)日照采光等不利。20、開間：一般把建筑長(zhǎng)向的柱與柱之間，或墻與墻之間的距離。二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)（一）專業(yè)術(shù)語(yǔ)21、層高：指房屋的高度，一般指管口上沿到地面的距離(一些屋面上設(shè)有設(shè)備間的建筑，應(yīng)計(jì)到設(shè)備間上檐二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)（一）專業(yè)術(shù)語(yǔ)22、承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對(duì)房屋會(huì)直接產(chǎn)生安全影響的墻體，對(duì)房屋會(huì)直接產(chǎn)生安全影響的墻體。23、非承重墻：對(duì)整體建筑不起承重受力作用，但有可能對(duì)局部構(gòu)件有支持、荷重作用的墻休。可拆改與不可拆改二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)（一）專業(yè)術(shù)語(yǔ)24、物業(yè)管理：為居民提供生活、文化、安全、衛(wèi)生、設(shè)施維修等服務(wù)的管理機(jī)構(gòu)，其業(yè)務(wù)范圍隨社會(huì)進(jìn)步、生產(chǎn)力發(fā)展而不斷增加。二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)（一）專業(yè)術(shù)語(yǔ)25、復(fù)式住宅：在多層或高層中每戶占兩層或三層的住宅。26、躍層(錯(cuò)層)：在多層或高層中每戶在本層外另在其上層或下層再占中層，或在本層外在其上或下錯(cuò)開半層，高度占一層或半層。二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)（一）專業(yè)術(shù)語(yǔ)27、土地使用權(quán)出讓：是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

28、土地使用權(quán)劃撥：是指有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)（一）專業(yè)術(shù)語(yǔ)29、“五證俱全”是指哪五證？1）建筑施工許可證2）房屋預(yù)售許可證3）建筑用地規(guī)劃許可證4）國(guó)有土地使用證5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)（一）專業(yè)術(shù)語(yǔ)30、何為七通一平？通上水、通下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場(chǎng)地平整。二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)（一）專業(yè)術(shù)語(yǔ)31、土地使用權(quán)的最高出讓年限？1）居住用地70年；2）工業(yè)用地50年；3）教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5）綜合或其它用地50年。二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)（一）專業(yè)術(shù)語(yǔ)《物權(quán)法》明確了公私財(cái)產(chǎn)的平等受保護(hù)權(quán)。我國(guó)規(guī)定住宅用地的最高年限70年；商業(yè)用地40（有特殊50年限）；綜合用地50年?，F(xiàn)已明確，屆滿自動(dòng)續(xù)期。續(xù)費(fèi)按當(dāng)時(shí)的1％—10％來增收（即土地使用權(quán)出讓金）。需要屆滿期前一年申請(qǐng)續(xù)費(fèi)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十二條和《物權(quán)法》第一百四十九條有相關(guān)規(guī)定內(nèi)容。二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)（一）專業(yè)術(shù)語(yǔ)32、房屋的保修內(nèi)容與保修期限？1）屋面防水為5年；2）土建為1年，具體包括：墻面、樓（地）面空鼓、開裂、起砂；墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室管道滲漏；門窗翹裂、粉刷起殼、開裂、脫落，五金件損壞；3）衛(wèi)生潔具為1年；4）電氣管線、上下水管線及燈具、電器開關(guān)為2年；5）管道堵塞為2個(gè)月；6）供冷、供熱系統(tǒng)和設(shè)備為2個(gè)供冷期及2個(gè)供暖期。

二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)（二）住宅抵押貸款知識(shí)1、住房抵押貸款概念：住房抵押貸款是售房者(或擔(dān)保公司)、銀行和購(gòu)房者三方之間的一種約定，是約定購(gòu)房者將其已預(yù)售部分購(gòu)房款房產(chǎn)的全部權(quán)益做抵押，售房者（或擔(dān)保公司）為購(gòu)房者按期清償銀行貸款做擔(dān)保，在購(gòu)房者不能按時(shí)履行債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)處分抵押物并優(yōu)先得到償還的民事法律行為。

1）、公積金貸款，是銀行接受住房公積金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要資金來源，按規(guī)定要求向按時(shí)足金額存繳公積金的職工在購(gòu)買、建造、大修自住住房時(shí)發(fā)放的貸款。該類貸款下以盈利為目的，實(shí)行“低進(jìn)低出”的利率政策，帶有較強(qiáng)的政策性，貸款額度受到限制。2）、自營(yíng)性個(gè)人住房貸款是銀行運(yùn)用信貸資金向在城鎮(zhèn)購(gòu)買、建造、大修各類住房的自然人發(fā)放的貸款，俗稱“按揭”，該類貸款銀行資金成本較高，利率相對(duì)高一些，但貸款額度、期限所受限制教少。

3）、個(gè)人住房組合貸款是指向按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購(gòu)買、建造、大修自住住房時(shí)，同時(shí)發(fā)放政策性個(gè)人住房貸款和自營(yíng)性個(gè)人住房貸款。組合貸款是由政策性和自營(yíng)性兩個(gè)獨(dú)立的貸款品種組成，抵押物相同，但其貸款的主體、資金來源、利率不同，因此需要分別簽訂借款合同。二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)（二）住宅抵押貸款知識(shí)2、住房抵押貸款中的幾個(gè)主要術(shù)語(yǔ)1）貸款金額：簡(jiǎn)稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。2）首付比率：通常指購(gòu)買住房時(shí)首期付款額占所購(gòu)住房總價(jià)的比率。3）住房抵押貸款的成數(shù)：銀行通常不給予購(gòu)房者相當(dāng)于房?jī)r(jià)款100%的貸款，而要求購(gòu)房者自己支付房?jī)r(jià)款的一定比例的現(xiàn)金，即首付款，其余的向銀行申請(qǐng)貸款。住房抵押貸款成數(shù)指貸款額與樓價(jià)的比率，目前在國(guó)內(nèi)住房抵押貸款一手房最高的住房抵押貸款成數(shù)為8成。二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)（二）住宅抵押貸款知識(shí)2、住房抵押貸款中的幾個(gè)主要術(shù)語(yǔ)4）借貸年期：年期指住房抵押貸款分期償還的期限，目前在國(guó)內(nèi)住房抵押貸款一手房一般最高的年期為30年。5）利息：借款人在借貸期限內(nèi)不僅應(yīng)當(dāng)償還貸款本金，而且應(yīng)當(dāng)支付銀行貸款利息，住房抵押貸款利率為銀行同期貸款利率。住房抵押貸款利率高低主要取決于銀行存款利率和政府對(duì)住房抵押貸款的金融政策。6）償還比率：通常指借款人分期償還貸款的數(shù)額占其同期收入的比率。7）貸款余額：是指分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時(shí)間的償還之后，尚未償還的貸款本金數(shù)額。二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)（三）申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款的基本條件１、在中國(guó)境內(nèi)具有合法拘留身份和完全民事行為能力的自然人，年齡一般應(yīng)在18周歲以上，年齡加貸款年限，男性不超過65歲，女性不超過60歲。２、有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。有合法有效的購(gòu)買（建造、大修）住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件。３、有所購(gòu)買（建造、大修）住房全部?jī)r(jià)款２０%－３０％以上的自籌資金，并保證用于支付購(gòu)買（建造、大修）住房的首付款。４、有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人。５、貸款銀行規(guī)定的其他條件。二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)（四）申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款的主要材料１、個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表。２、身份證件原件及復(fù)印件（如居民身份證、戶口簿、軍官證等）。３、貸款銀行認(rèn)可的有權(quán)部門出具的借貸人穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明或其他償債能力的證明資料。４、合法的購(gòu)買（建造、大修）住房合同、協(xié)議及相關(guān)批準(zhǔn)文件，購(gòu)買商品房的，需要提供所購(gòu)商品房的用地、規(guī)劃、建設(shè)和銷售等方面的合法材料。５、抵（質(zhì)）押物的清單及權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的有價(jià)證券等。６、貸款銀行認(rèn)可的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告。二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)（四）申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款的主要材料７、保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明。８、銀行的存款單據(jù)、憑證式國(guó)債單據(jù)等借款人擬供給貸款銀行質(zhì)押的有價(jià)證券等。９、借款人用于購(gòu)買（建造、大修）住房的自籌資金的有關(guān)證明。１０、《商品房預(yù)售許可證》或房地產(chǎn)權(quán)證（現(xiàn)房）。１１、如果借款人有配偶的，其借款申請(qǐng)書上還要填寫清楚配偶的有關(guān)情況，并出示相應(yīng)結(jié)婚證或戶口簿等證明文件材料。１２、貸款銀行要求提供的其他文件材料。房地產(chǎn)的基本概念*入門專業(yè)知識(shí)優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)14房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)2房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)3商品房預(yù)售和銷售目錄三、房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)三、房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)1、商品房預(yù)售的概念：商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。2、商品房預(yù)售的條件：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；③按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；④向縣、市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。三、房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)3、商品房頂售合同登記房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可證后，就可以向社會(huì)預(yù)售其商品房，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽定商品房預(yù)售合同。商品房預(yù)售人可以持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。（現(xiàn)階段錦州采用網(wǎng)絡(luò)備案登記制度）三、房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)4、商品房銷售應(yīng)具備“五證”

《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者向國(guó)家支付了土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地的使用權(quán)的法律憑證。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》是建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開工的批準(zhǔn)證件?！渡唐贩款A(yù)售(銷售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。三、房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)5、商品房銷售實(shí)行兩書制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。三、房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)6、房地產(chǎn)廣告房地產(chǎn)廣告是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告。TransitionPage房地產(chǎn)的基本概念*優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)4入門專業(yè)知識(shí)1房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語(yǔ)2房地產(chǎn)法規(guī)3銷售員的基本素質(zhì)及要求優(yōu)秀銷售員的標(biāo)準(zhǔn)之自律面優(yōu)秀銷售員標(biāo)準(zhǔn)之業(yè)務(wù)面目錄四、優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)四、優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)四、優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)［銷售員先天素質(zhì)］總述你能擁有其中三項(xiàng)特點(diǎn)，就可以決定你將會(huì)成功，如果五項(xiàng)皆得，那么就可成就你的人生。歸根到底，成功者永遠(yuǎn)是極少數(shù)人，所以要做這極少數(shù)人中的一員，就必須性格、思想、能力都不平凡，任何環(huán)境中都要以高出他人一籌的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，忌隨大流，忌小聰明（注：先天素質(zhì)不夠的人，也可以在后天努力可得，但其努力程度是難以想象的）。自信海綿性思想把信念看成生命海洋天空那樣的胸懷與氣魄運(yùn)動(dòng)員的體能（一）銷售員的基本素質(zhì)及要求四、優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)四、優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)［銷售員后天素質(zhì)］鍥而不舍，不斷培養(yǎng)自己克服困難的能力積極向上，不甘落后，有進(jìn)取心做事主動(dòng)，不依賴性格熱情，喜歡與人交流工作認(rèn)真，盡心盡責(zé)，一絲不茍專研專業(yè)，能勝任工作有企圖心，想做老板的員工，才是好職員能與同事和睦相處，成為他人學(xué)習(xí)的榜樣喜好新事物，不斷更新觀念聽從指示，堅(jiān)決完成不怕犯錯(cuò)，知