諸暨百潤綜合體前期定位建議課件

諸暨百潤綜合體前期定位建議2014.03營銷策劃思路項目市場研究報告項目綜合定位報告項目產(chǎn)品策劃與概念性設(shè)計方案1市場調(diào)研秦時置縣，歷代未廢，是越國古都、西施故里和於越文化的發(fā)祥地之一，文化積淀深厚，名人名士輩出。諸暨歷史中國優(yōu)秀旅游城市和浙江省旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣市，被譽(yù)為“中國襪業(yè)之都”、“中國珍珠之都”、“中國香榧之都”等。諸暨地位諸暨，區(qū)域面積2318平方公里，轄24個鎮(zhèn)鄉(xiāng)、3個街道（暨陽街道、浣東街道、陶朱街道），常住人口115.79萬人。（2010年“六普”數(shù)據(jù)）行政區(qū)劃諸暨概況

歷史悠久，人文昌盛；區(qū)位優(yōu)越，風(fēng)光秀麗；經(jīng)濟(jì)繁榮，民殷商富；產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，活力充沛城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究“一心”為中心城區(qū)?！傲蠼M群”分別為店口、楓橋、牌頭、五泄、璜山、次塢為中心鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)組群?！癒行軸線”指浙贛鐵路及杭金衢、諸紹、諸永三條高速公路形成的城鎮(zhèn)發(fā)展主軸線?！靶窃陆Y(jié)構(gòu)”指六個中心鎮(zhèn)圍繞中心城區(qū)形成“群星拱月”結(jié)構(gòu)。規(guī)劃城鎮(zhèn)規(guī)模分四級：一級為中心城區(qū)50萬人（截止2012年底27.14萬人）；二級為5—10萬人，包括店口、楓橋、牌頭3個鎮(zhèn)；三級為1.5—7萬人，包括山下湖、次塢、五泄、璜山、直埠、應(yīng)店街、安華7個鎮(zhèn)；四級為1.5萬人以下，包括街亭、王家井、江藻、趙家、馬劍、同山、浬浦、阮市、東白湖、陳宅、嶺北11個鎮(zhèn)。中心城區(qū)店口楓橋牌頭五泄璜山次塢杭金衢高速諸紹高速諸永高速諸暨規(guī)劃

諸暨總體按照“一個中心、六大組群“、”K形主軸，星月結(jié)構(gòu)”的總體發(fā)展思路，確定城鎮(zhèn)發(fā)展空間。規(guī)劃中完善的交通線路，為進(jìn)入諸暨城區(qū)提供了極大的便利，加速城區(qū)人口流動和導(dǎo)入城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究GDP總量

諸暨近八年經(jīng)濟(jì)基本保持穩(wěn)定快速增長的勢頭，總經(jīng)濟(jì)體量一直位列浙江縣域經(jīng)濟(jì)城市前列，雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有力的經(jīng)濟(jì)支撐。經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁：年均增長速度超過10%；綜合實(shí)力雄厚：全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力由2012年的第19位上升至第16位；省內(nèi)第6位；民殷商富：為房地產(chǎn)消費(fèi)提供支撐；雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力為諸暨房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了強(qiáng)勁的動力，市場有繼續(xù)增長擴(kuò)大的空間。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究人均GDP

近八年人均GDP保持在10%左右的增長，總體增長勢頭良好。繼2010年首次突破8000美元大關(guān)后，2013年人均GDP達(dá)13531美元，房產(chǎn)市場處于穩(wěn)定的快速發(fā)展期。聯(lián)合國75國統(tǒng)計資料，住宅發(fā)展與人均GDP值之間的關(guān)系人均GDP（美元）0-800800-40004000-80008000-20000階段啟動期快速發(fā)展期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期需求類型生存需求生存、改善改善需求改善需求特點(diǎn)單純數(shù)量數(shù)量和質(zhì)量以質(zhì)量為主綜合發(fā)展型經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁：年均增長速度超過10%；綜合實(shí)力雄厚：全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力由2012年的第19位上升至第16位；省內(nèi)第6位；民殷商富：為房地產(chǎn)消費(fèi)提供支撐；雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力為諸暨房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了強(qiáng)勁的動力，市場有繼續(xù)增長擴(kuò)大的空間。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究全市常住人口為115.79萬人，自2007年起，七年間共增加9.79萬人，增長9.24%，年平均增加1.40萬人，年均增長率為1.32%。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民收入快速增長。2013年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入已突破4萬元，達(dá)43905元。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究城市已開始向外擴(kuò)張發(fā)展，城區(qū)整體規(guī)劃如下：城西規(guī)劃為大型的工業(yè)開發(fā)區(qū)、配有住宅區(qū)域；新城現(xiàn)為大量住宅集群與小型沿街商業(yè)的組合；城東規(guī)劃為行政商務(wù)區(qū)，目前在建有大量樓盤，商業(yè)

氛圍初步顯現(xiàn)；城南規(guī)劃為大型住宅區(qū)，環(huán)城南路南側(cè)還規(guī)劃有5處

大型專業(yè)市場，目前在建中。老城：原商業(yè)中心城西：工業(yè)開發(fā)區(qū)新城：商業(yè)副中心

住宅區(qū)城南：大型專業(yè)市場城南：大型住宅區(qū)城東：行政商務(wù)區(qū)本案區(qū)域規(guī)劃解讀諸暨市常住人口已開始跨過河，向城東/南方向延展。其中城東方向以高層、經(jīng)濟(jì)型住房為主，主要吸引年輕人、首置類客群。城南方向以綠城廣場、耀江別墅為代表以高端、多層住宅為主，主要吸引改善類客戶。諸暨常住人口主要移動方向由老城區(qū)向城東與城南方向轉(zhuǎn)移。區(qū)域規(guī)劃解讀老城區(qū)是諸暨傳統(tǒng)的商業(yè)中心，以百貨、超市、沿街商鋪為主，餐飲配套欠缺。商業(yè)名稱商業(yè)類型雄風(fēng)百貨百貨第一百貨百貨世紀(jì)華聯(lián)超市華潤萬家超市諸暨小商品市場專業(yè)市場商圈現(xiàn)狀：作為諸暨市傳統(tǒng)的商業(yè)中心，基本滿足了市民的購買需求，以沿街的服裝類商鋪為主，有大量積累客戶。目前由于住宅區(qū)逐漸向外擴(kuò)張且缺乏餐飲娛樂配套，客戶已開始逐漸向外轉(zhuǎn)移。區(qū)域人流量統(tǒng)計：8-10人/分鐘（周三下午2點(diǎn)）15-20人/分鐘（周三晚上8點(diǎn)）沿街商鋪90%以上為服裝零售，面積以20方為主，租金20-25萬/年區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)名稱商業(yè)類型住宅底商底商店鋪第一百貨小型超市綠城在建商業(yè)部分商業(yè)綜合體及住宅底商商圈現(xiàn)狀：作為諸暨市現(xiàn)有的主要居住區(qū)域，城南片區(qū)匯集了大量的諸暨本地人口，該區(qū)塊內(nèi)的住宅密集，且入住率也非常高，周邊商業(yè)有限，除綠城廣場之外沒有成體系的商業(yè)；再加上在建的5大專業(yè)市場所帶來的外來勞動力。為本案的客戶來源提供了堅實(shí)的基礎(chǔ)。城南片區(qū)匯集了大量的住宅項目，還包含了在建的5大專業(yè)市場，本案也屬于此片區(qū)，為本案提供了強(qiáng)大的客戶基礎(chǔ)。人流量統(tǒng)計：5-10人/分鐘（周四上午9點(diǎn)）5-10人/分鐘（周五上午9點(diǎn)）5-10人/分鐘（周六上午10點(diǎn)）主要競品該區(qū)域內(nèi)沿街商鋪無明顯側(cè)重；以滿足住戶的日常生活為主，另有大量的裝修材料店鋪。區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀商圈現(xiàn)狀：作為諸暨市最具“現(xiàn)代感”的區(qū)域，城東的商務(wù)行政區(qū)目前已有大量在建樓盤及寫字樓，雄風(fēng)新天地與永利中心城這樣的一站式商業(yè)綜合體也開始出現(xiàn)，同時也出現(xiàn)了“外婆家”、“綠茶”這一類的新型餐飲，標(biāo)志著諸暨年輕人的消費(fèi)理念與習(xí)慣正在轉(zhuǎn)變。城東新區(qū)由諸暨政府規(guī)劃為商務(wù)行政區(qū)，該區(qū)塊內(nèi)已有大量寫字樓及在建樓盤進(jìn)駐，同時也出現(xiàn)了一站式的主題商業(yè)。主要競品該區(qū)域為政府主導(dǎo)規(guī)劃的商務(wù)行政區(qū)，已出現(xiàn)相對高端的寫字樓、在建樓盤及一站式商業(yè)綜合體。商業(yè)名稱商業(yè)類型雄風(fēng)新天地一站式綜合體永利中心城一站式綜合體大潤發(fā)大型超市各類底商住宅底商人流量統(tǒng)計：10-15人/分鐘（周四下午5點(diǎn)）40-50人/分鐘（周五下午7點(diǎn)）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)名稱商業(yè)類型住宅底商底商店鋪樂天瑪特超市商圈現(xiàn)狀：作為諸暨市新的住宅區(qū)兼市中心，基本滿足了市民的生活需求，住宅底商雖然無完善的規(guī)劃與分類，但基本能滿足周邊居民的生活需求，但是當(dāng)周邊居民需要購買大型家電、家紡等百貨時還是會選擇到老城區(qū)的雄風(fēng)百貨或第一百貨。本區(qū)塊內(nèi)唯一的一個大型超市——樂天瑪特人氣很差。該區(qū)域內(nèi)沿街商鋪無明顯側(cè)重；江東路西段全部為服裝零售店、東段及萬壽街全部為傳統(tǒng)餐飲。人流量統(tǒng)計：5-10人/分鐘（周四上午11點(diǎn)）30-40人/分鐘（周六中午12點(diǎn)）城東近江岸片區(qū)以超市、沿街商鋪為主，缺乏大型商業(yè)，但有餐飲聚集的兩條街——江東路及萬壽街。區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀商圈現(xiàn)狀：作為諸暨市的工業(yè)區(qū)塊，城西板塊與本案僅一山之隔，大量的外來勞動力在附近極其缺乏商業(yè)的情況下不得不去老城區(qū)購物，而通過耀江隧道連接市南路，本案可以直接為這一大客群提供商業(yè)服務(wù)。城西工業(yè)區(qū)規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以諸暨六大產(chǎn)業(yè)為主，聚集了大量企業(yè)的廠房并配建了部分住宅，是外來勞動力的主要聚集地。該區(qū)域為政府主導(dǎo)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，主要分為工廠片區(qū)及住宅集群，聚集了大量外來勞動力。由于該片區(qū)大型商業(yè)的缺乏，通過耀江隧道可以為本案引入一部分客源。商業(yè)名稱商業(yè)類型聯(lián)華超市超市各類底商住宅底商區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀諸暨客戶對“一站式”商業(yè)的渴求，對新型品牌的需求曾經(jīng)的諸暨市民，買百貨或服裝只能去老城區(qū)的暨陽路、吃飯只能去江東路或萬壽街；而現(xiàn)在，他們選擇去城東的大潤發(fā)購物、也開始接受雄風(fēng)新天地中的新型餐飲及服裝品牌。諸暨主要人流聚集地已不再是老城區(qū)市中心不管是城西的工業(yè)開發(fā)區(qū)、城南的住宅區(qū)及專業(yè)市場、亦或是城東的在建樓盤，我們都可以明確的發(fā)現(xiàn)諸暨的人流聚集地正在向外擴(kuò)散，老城區(qū)的商業(yè)已不能滿足當(dāng)?shù)鼐用竦男枨?。諸暨商業(yè)市場尚不健全，消費(fèi)理念正在轉(zhuǎn)變不論是老城區(qū)，還是新規(guī)劃的商務(wù)區(qū)，整個諸暨市內(nèi)都十分缺乏像杭州“星光大道”、“萬象城”、“湖濱銀泰”這樣“高、大、全”的商業(yè)項目；同時諸暨市民對這一方面的需求正在萌芽，對于本案來講是個絕好的機(jī)會。雄風(fēng)新天地、永利中心城以及尚在建的綠城商業(yè)廣場正是最好的證明。根據(jù)以上各區(qū)塊的商業(yè)情況及城市規(guī)劃發(fā)展趨勢，我們得出以下結(jié)論:區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀項目名稱雄風(fēng)百貨第一百貨商業(yè)類型百貨商場百貨商場商業(yè)體量3.6萬㎡3.5萬㎡開業(yè)時間2003年2008年入住率100%100%樓層品牌分布1CAMENAE、周大福、CARTRLO、泊美、屈臣氏周大福、IDO、浪琴、梅花、美寶蓮、歐萊雅、百麗、達(dá)芙妮、天美意、萬寧、必勝客、肯德基2ELAND、歐時力、VEROMODA、歐時力ONLY、VEROMODA、ELAND、ROEM、艾格、ES、歐時力、黛安芬、水中花3BOSS、DIKENI法蘭詩頓、雅戈爾、羅蒙、JACKJONES、鄂爾多斯、恒源祥、哥弟、馬斯菲爾4JACKJONES、LEE、LEVIS、NIKE、阿迪達(dá)斯GXG、PLORY、瑪卡西尼、耐克、阿迪達(dá)斯、卡帕、喬丹、特步5西門子、索尼、三星巴布豆、麗嬰房、美的、格力、海爾、克隆、松下、三洋、三菱、TCL、索尼、飛利浦、格蘭仕6書城、兒童樂園新華書店、一百淘氣堡車位地上車位50-70個地上車位80-100個老城區(qū)：主要商業(yè)為雄風(fēng)百貨及第一百貨，分別為本地的兩大開發(fā)商旗下的大型商場，是當(dāng)?shù)鼐用褓徺I百貨類商品的首要選擇。目前區(qū)域內(nèi)僅兩家大型商場，與世紀(jì)聯(lián)華、華潤萬家及大量的沿街商鋪一起構(gòu)成了老城區(qū)的商業(yè)圈。此商業(yè)圈可滿足所有日常購物需求，但極度缺乏餐飲?？杀软椖空{(diào)研分析道路名稱江東路萬壽街餐飲類型傳統(tǒng)餐飲本地餐飲店鋪大小40-200方40-150方商業(yè)檔次中檔低檔入住率100%100%客流量5-15桌/店5-10桌/店新城區(qū)：江東路與萬壽街聚集了大量的傳統(tǒng)類餐飲，是當(dāng)?shù)鼐用窬鄄偷氖走x地段，主要商業(yè)類型為老住宅底商。目前此區(qū)域范圍內(nèi)的餐飲95%以上為傳統(tǒng)餐飲，新型餐飲在這兩條街上幾乎絕跡，僅剩的幾家也生意欠佳?？梢娺@里是諸暨傳統(tǒng)意義上的餐飲中心?？杀软椖空{(diào)研分析城東商務(wù)區(qū)：主要商業(yè)為雄風(fēng)新天地與永利中心城，是完善的一站式購物中心，并引入了部分新型餐飲及時尚品牌，周邊大量在建樓盤保障了客源。目前區(qū)域內(nèi)的客流較少，但周邊有大量在建樓盤，日后將為這2個“一站式”綜合體提供穩(wěn)定、龐大的客源。其引進(jìn)的部分新型餐飲、時尚品牌也說明了諸暨人民消費(fèi)觀念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。項目名稱雄風(fēng)新天地永利中心城商業(yè)類型商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體商業(yè)體量13.8萬㎡8.3萬㎡開業(yè)時間2013年底招商中入住率90%/主要業(yè)態(tài)雄風(fēng)新天地在業(yè)態(tài)規(guī)劃上凸顯大百貨模式的布局優(yōu)勢，鋪以大型旗艦電器連鎖、時尚生活超市、商務(wù)特色餐飲等多種業(yè)態(tài)，目標(biāo)引進(jìn)各個業(yè)態(tài)前沿主力品牌，傾力打造諸暨城市時尚生活新標(biāo)桿永利中心城為體驗式主題購物中心，集零售、文化、休閑、娛樂、餐飲、服務(wù)六大功能于一體，組成了一個主題特色商業(yè)街區(qū)。引入品牌MU.BAKERY、N多壽司、COCO都市茶飲、甘茶度、DF冰淇淋、蜜菓、滿記甜品、SELECTED、星巴克、綠茶、外婆家物美超市、上海聯(lián)和院線、蘭蔻、迪卡儂、外婆家、思妍麗、滿記甜品、屈臣氏、肯德基、必勝客車位地下300-400個地下300-400個可比項目調(diào)研分析項目名稱綠城廣場商業(yè)類型商業(yè)綜合體商業(yè)體量100萬㎡開業(yè)時間2013年底入住率90%主要業(yè)態(tài)一站式大型購物中心、精品商業(yè)街、品牌超市、國際高檔五星級酒店、城市休閑公園、長弄堂歷史街區(qū)、國際商務(wù)中心引入品牌酒店：希爾頓餐飲、服裝：品牌待定，以高端為主車位地下車庫300-400個城南住宅區(qū)：主要商業(yè)為綠城廣場，總體量達(dá)100萬方，集購物、超市、酒店、商務(wù)、住宅于一體的大型高端綜合體。目前項目仍在建，但住宅部分已基本竣工，部分住宅底商也已開始招商，該項目將分流周邊的大量住宅區(qū)內(nèi)的住戶?？杀软椖空{(diào)研分析諸暨商業(yè)市場現(xiàn)狀商圈格局：已從老城區(qū)商圈逐漸外擴(kuò)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)全城開花；餐飲市場：傳統(tǒng)餐飲扎堆聚集，新型餐飲開始進(jìn)入市場；娛樂市場：娛樂場所數(shù)量缺乏、品質(zhì)較低，存在較大需求量；超市/大賣場：本案周邊超市/大賣場缺乏，大量住宅區(qū)內(nèi)的居民只能靠住宅底商及小型超市勉強(qiáng)滿足生活需求。對本項目啟示：客戶主要來源依托于周邊住宅區(qū)，并輻射全城一站式商業(yè)體系缺乏，該版塊對此類商業(yè)有需求餐飲以傳統(tǒng)餐飲為主，新型餐飲開始進(jìn)入市場，空缺較大娛樂方面可引入電影院、KTV等可比項目調(diào)研分析同時，我們對諸暨的終端客戶市場做了市場調(diào)研分析終端客戶調(diào)研通過以下研究方案的設(shè)計和樣本條件篩選的方式，力圖對本項目的潛在消費(fèi)者人群和消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行研究。研究方法問卷調(diào)研（定量研究）諸暨當(dāng)?shù)爻Ｗ∪巳阂粚σ辉L問通過甄選條件，選擇符合人群16-25歲100份；25-35歲100份；35-50歲100份諸暨城南居住區(qū)與老城區(qū)商圈為主，其他區(qū)域為輔發(fā)放300份問卷，實(shí)際有效278份訪問人群訪問方式抽樣方法樣本條件訪問地點(diǎn)有效樣本受訪者基本情況居住地分布，受訪者主要分布在城南居住區(qū)與老城區(qū)（中心區(qū)），分別占比40%與30%；受訪者的職業(yè)分布為企業(yè)員工居多，占比25%，其次分別為個體私營老板與工廠工人。受訪者基本情況受訪者收入中等，個人月收入集中在2000-6000元，占比60%；絕大部分受訪者家庭月收入主要集中在3000-10000元，其中5000-8000元的比重最大，達(dá)到34%。購物習(xí)慣-消費(fèi)力受訪者每月個人消費(fèi)主要集中在1000-3000元，占比約為55%。注：個人消費(fèi)包括：購買日常用品、服飾、餐飲、娛樂、休閑、健身、美容spa購物習(xí)慣-消費(fèi)力購物習(xí)慣-消費(fèi)力購物習(xí)慣-消費(fèi)出行習(xí)慣受訪者在各類消費(fèi)中選擇自行車/電動車的比重綜合來看最大，另外選擇私家車與步行的也較多；進(jìn)行健身SPA的群體很小，這部分受訪者較高端，選擇私家車出行的比例較高。購物習(xí)慣-消費(fèi)出行習(xí)慣逛街購物、娛樂休閑及健身spa等方面的消費(fèi)，受訪者傾向在商業(yè)區(qū)內(nèi)進(jìn)行；對于超市賣場、正餐及休閑餐飲等方面的消費(fèi)，受訪者更傾向于選擇在家附近進(jìn)行消費(fèi)。購物習(xí)慣-消費(fèi)選擇喜好項目選擇的比例雄風(fēng)百貨42%第一百貨38%大潤發(fā)36%雄風(fēng)新天地23%樂天瑪特10%其他8%雄風(fēng)百貨、第一百貨以及大潤發(fā)是諸暨消費(fèi)者最為青睞的三個購物場所，受訪者選擇的比重均超過了30%。購物習(xí)慣-消費(fèi)選擇喜好從選擇購物場所的理由來看，交通方便、商品齊全是受訪者選擇購物場所的最主要原因，此外，消費(fèi)環(huán)境舒適、品牌豐富等都是消費(fèi)者較為關(guān)注的因素。購物習(xí)慣-消費(fèi)選擇喜好電影、KTV以及洗浴/足療是諸暨消費(fèi)者比較青睞的娛樂休閑活動，選擇的比重均超過總量的30%。購物習(xí)慣-消費(fèi)選擇喜好受訪者普遍表示經(jīng)常外出吃飯，品嘗最多的還是土菜及本幫菜，此外海鮮、川菜及其他西餐也是受訪者較為青睞的；對于餐館類型，中小型餐廳、中西快餐及休閑餐飲是受訪者最為青睞的。購物習(xí)慣-品牌認(rèn)知度從訪談的反饋來看，大部分諸暨消費(fèi)者更傾向于休閑運(yùn)動服飾，如美特斯邦威、耐克、阿迪達(dá)斯、李寧等品牌。對于本項目的看法對于哪些是吸引消費(fèi)者前來光顧本項目的因素，“餐飲齊全”、“交通便利”、“購物環(huán)境好”、“商品/服務(wù)種類全”、“停車方便”以及“有娛樂設(shè)施”都是受訪者較為看重的因素。對于本項目的看法對于哪些業(yè)態(tài)最吸引消費(fèi)者前來，各式餐飲、精品超市以及KTV是最受消費(fèi)者青睞的業(yè)態(tài)；其次選擇電影院、旱冰溜冰場以及兒童游樂/兒童服飾等業(yè)態(tài)的比重也較大。受訪客戶小結(jié)受訪消費(fèi)者休閑娛樂主要以KTV、電影院等為主，且人均消費(fèi)不高，檔次一般。受訪者表示“餐飲齊全”、“交通便利”、“購物環(huán)境好”、“商品/服務(wù)種類全”、“停車方便”以及“有娛樂設(shè)施”等是本項目能吸引消費(fèi)者的主要因素。由于諸暨城區(qū)不大，受訪者對于各類消費(fèi)的出行方式以電動車為主，私家車出行也占據(jù)較大比例，因此本項目規(guī)劃需考慮設(shè)置充足的停車位。受訪者購物以百貨和超市購物為主，希望有綜合體項目滿足多樣化需求。受訪者用于服飾、化妝品類的百貨商品等物品的消費(fèi)比例較大，青睞外出吃中式正餐。從受訪客戶情況來看，本案目標(biāo)消費(fèi)客群檔次一般，有休閑需求，購物以百貨和超市購物為主。建議本案打造成一站式休閑購物中心，滿足客群多樣化需求。2項目定位項目基本狀況|城市規(guī)劃五泄鎮(zhèn)項目屬于城南板塊的邊緣，緊鄰城中板塊。區(qū)域兼有商貿(mào)和休閑旅游功能，具有一定的發(fā)展前景。城西板塊城東板塊城南板塊城中板塊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊店口鎮(zhèn)街亭、浬浦、東百湖鎮(zhèn)楓橋鎮(zhèn)城西板塊本案規(guī)劃目標(biāo)：規(guī)劃到2020年諸暨中心城市建成面積達(dá)52.5平方公里，人口規(guī)模達(dá)50萬。城市結(jié)構(gòu)：“一城兩點(diǎn)”的城市形態(tài)，“一城”即中心城區(qū)，“兩點(diǎn)”分別指大唐綜合體、陶朱綜合體；“一軸兩環(huán)”的城市道路框架，“一軸”即艮塔東路-艮塔路-諸三路-高速公路接線，呈弧狀貫通城市西南，“兩環(huán)”即內(nèi)環(huán)、外環(huán)線，以外環(huán)線建成為標(biāo)志，勾勒50-60平方公里中心城市框架。城區(qū)布局：城中區(qū)，以商貿(mào)為主導(dǎo)，兼有商務(wù)、商住、文化、娛樂、休閑等功能；城東區(qū)以行政、商貿(mào)、居住為主要功能；城北區(qū)以文教、居住為主導(dǎo)功能；城西區(qū)以工業(yè)為主導(dǎo)，相應(yīng)配置行政、商務(wù)、文化、居住等基礎(chǔ)設(shè)施；城南區(qū)，以旅游休閑功能為主導(dǎo)。發(fā)展思路：“東進(jìn)、西拓、南伸、北展、內(nèi)調(diào)理”?！拔魍亍蓖怀霎a(chǎn)業(yè)尤其是第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，環(huán)保產(chǎn)業(yè)為發(fā)展城西工業(yè)新城?！皷|延”建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)居住區(qū)域為發(fā)展方向?！氨鄙臁毖亟B大線、諸湄線有所拓展?！澳贤亍睂δ暇€外用地嚴(yán)格控制，并對環(huán)線內(nèi)用地按風(fēng)景區(qū)建設(shè)要求，對各類項目加以合理控制?！爸姓{(diào)理”積極實(shí)施舊城改造。項目基本狀況|區(qū)域規(guī)劃與分析紅色區(qū)域為舊城改造范圍本案老城板塊城南板塊舊城改造目標(biāo)：改觀老城區(qū)空心化傾向與非中心化現(xiàn)狀，恢復(fù)老城區(qū)應(yīng)有的核心地位與城市心臟功能，使老城區(qū)成為城市優(yōu)質(zhì)資源綜合體，成為諸暨整體意向的地標(biāo)性區(qū)域，并具有象征性的城市客廳功能。規(guī)劃布局：集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化于一體的商業(yè)廣場。項目處于舊城改造的邊緣，老城區(qū)與城南板塊的交界地帶，地理位置上可以吸引城中、城南的消費(fèi)群體。項目位于舊城改造的南部邊緣，毗鄰城南旅游休閑區(qū)，地理上可吸引兩區(qū)域客戶。本案規(guī)劃道路市南路人民南路文昌路項目基本狀況|地塊指標(biāo)位置：市南路東側(cè)，人民南路西側(cè)地塊規(guī)模：建筑用地面積4.1萬㎡，容積率1.2-1.7，可建面積為6.98萬㎡項目地塊狹長，東西兩側(cè)靠近主干道市南路、人民南路，展示面不足項目可建面積約7萬㎡，地塊狹長，展示面不足，其中2號地塊限高40米。地塊編號土地座落征用地面積（㎡）建筑用地面積（㎡）土地用途規(guī)劃指標(biāo)出讓年限容積率建筑密度綠地率建筑層數(shù)1人民南路西側(cè)30111.624016.5商業(yè)1.2-1.7≤40%25%低、多層商業(yè)40年2市南路東側(cè)20312.717046.7商業(yè)商務(wù)1.2-1.7≤40%25%低、高層（限高40米）商業(yè)商務(wù)40年21項目基本狀況|項目四至市南路文昌路人民南路祥生·君悅西側(cè)：市南路地塊內(nèi)部現(xiàn)狀南側(cè)：居住區(qū)北側(cè)：祥生君悅在建東至人民南路西至市南路南至居住區(qū)北至祥生·君悅、規(guī)劃商業(yè)用地項目為生地，內(nèi)部尚未平整；北側(cè)祥生·君悅正在施工建設(shè)，南側(cè)為大型居住區(qū)。區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群龐大，項目具有較大的發(fā)展空間。浣紗初級中學(xué)人流導(dǎo)入人流導(dǎo)入居住區(qū)本案東側(cè)：人民南路規(guī)劃商業(yè)項目基本狀況|交通分析道路交通項目500米范圍內(nèi)共有公交站點(diǎn)9個；途經(jīng)公交有5班，分別為諸暨9路、16路、19路、21路、26路。公共交通項目西接市南路、東臨人民南路，兩路均為主干道，北至城北、經(jīng)過市中心直抵城南；經(jīng)浣紗南路過浣紗大橋可抵達(dá)城東；西接市南路過耀江隧道至城西。市南路豐南路西站路文昌路人民南路浣紗南路苧蘿路浣紗大橋耀江隧道至城西項目周邊道路交通發(fā)達(dá)，臨近主干道；公交路線有5班，公共交通便利。便于項目客戶導(dǎo)入。項目基本狀況|環(huán)境分析市南路豐南路西站路人民南路浣紗南路苧蘿路浣紗大橋工地在建空地(規(guī)劃商業(yè))居住區(qū)學(xué)校居住區(qū)規(guī)劃公園景區(qū)目前周邊有工地、廠房等分布；但規(guī)劃向好，未來幾年，周邊將發(fā)展成大型商住區(qū)。項目周邊由大型居住區(qū)組成，附近有部分農(nóng)民房及廠房，項目北側(cè)為在建的住宅項目祥生君悅；周邊規(guī)劃已將農(nóng)民房、廠房等劃入改造范圍內(nèi)，在未來幾年項目北側(cè)將建成商業(yè)、東側(cè)為水景公園，并有溝渠連接到項目南側(cè)；項目距離西施故里旅游區(qū)僅400米。項目基本情況|小結(jié)位于城南板塊，舊城改造范圍內(nèi)，具有一定的發(fā)展前景；項目地塊狹長，展示面不足；項目周邊居住區(qū)遍布，具有良好的客戶基礎(chǔ)；項目周邊道路交通發(fā)達(dá)，公共交通便利，便于項目客戶導(dǎo)入；目前周邊有工地、廠房等分布；但規(guī)劃向好，未來幾年，周邊將

發(fā)展成大型商住區(qū)。項目雖地處城南板塊，但位于舊城改造范圍內(nèi)，且未來區(qū)域規(guī)劃為大型商住區(qū)，客群基礎(chǔ)大；加之交通便利。可見，項目具有良好的發(fā)展前景。項目定位初判|業(yè)態(tài)研判業(yè)態(tài)規(guī)劃代表項目業(yè)態(tài)特點(diǎn)與本案匹配度純商業(yè)第一百貨、雄風(fēng)新天地社區(qū)型消費(fèi)占據(jù)客群主力，服務(wù)功能齊全，內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。周邊交通便利，項目覆蓋周邊居民，能滿足客戶吃喝玩樂需求，與本案匹配度高。商業(yè)+寫字樓綠城廣場寫字樓集中在城東，或城中繁華地段，商業(yè)氛圍濃厚，依托位置利好吸引客戶。本案所在片區(qū)商務(wù)氛圍不足，客群基礎(chǔ)薄弱，與本案不匹配。商業(yè)+酒店中心城區(qū)、綠城廣場酒店集中在中心城區(qū)，邊緣區(qū)域散點(diǎn)分布，數(shù)量較多。檔次齊全，客戶選擇空間大。諸暨酒店分布密集，競爭壓力大；加之酒店以租為主，不利于本案快速回籠資金，不匹配。商業(yè)+酒店式公寓無以投資為主，一般分布在商務(wù)區(qū)域或核心地段，以精裝修入市，戶型面積較小。諸暨市場內(nèi)無該業(yè)態(tài)規(guī)劃類型，該業(yè)態(tài)與現(xiàn)今諸暨市場不匹配，風(fēng)險較大。本案業(yè)態(tài)定位的方向是什么？綜合市場情況和項目自己條件發(fā)現(xiàn)，純商業(yè)與本案的匹配度最高，因此，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上建議本案打造成純商業(yè)，充分發(fā)揮競爭力。結(jié)合項目純商業(yè)的業(yè)態(tài)定位及市場機(jī)會點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，本項目應(yīng)鎖定中端客戶，業(yè)態(tài)打造以中端親民為主，滿足客戶的基礎(chǔ)生活消費(fèi)、及以外的多種休閑需求。以基礎(chǔ)生活消費(fèi)及生活方式為主題的區(qū)域型商業(yè)機(jī)會點(diǎn)現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供的基礎(chǔ)生活消費(fèi)功能在“需要”層面基本能滿足區(qū)域居民，但檔次不高，業(yè)態(tài)業(yè)種不夠豐富單一主題性商業(yè)聚客力有限，且商業(yè)經(jīng)營面積不大，不適宜本項目的運(yùn)營123基礎(chǔ)生活消費(fèi)存在提升要求單一主題的百貨/商業(yè)市場競爭力不強(qiáng)高端百貨為主導(dǎo)的區(qū)域型商業(yè)市場機(jī)會小在建的綠城廣場，以規(guī)模、區(qū)位和品牌優(yōu)勢對高端客戶造成了客戶截流，稀釋了本案高端定位的機(jī)會項目定位初判|業(yè)態(tài)定位對于項目“商業(yè)能級”的研判，將參照“商業(yè)分級設(shè)置級次和指標(biāo)”的相關(guān)指標(biāo)，在此基礎(chǔ)上通過“商業(yè)研究方法論”進(jìn)行論證、研究后確定。分類商業(yè)分級設(shè)置級次和指標(biāo)設(shè)置地域服務(wù)對象客流量服務(wù)人口基本商業(yè)面積市中心商業(yè)區(qū)□城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)□歷史形成的商業(yè)集聚地國內(nèi)外及本市消費(fèi)者50萬-30萬平米區(qū)域商業(yè)中心□居民聚居區(qū)□商務(wù)集聚地□公共交通集散地周邊該地區(qū)及外來消費(fèi)者25萬20萬10萬平米居住區(qū)商業(yè)人流集中，交通便利的地段當(dāng)?shù)鼐用?5萬2.5萬平米街坊商業(yè)□街坊主要出入口□居民主要途徑地當(dāng)?shù)鼐用?0.4萬0.06萬平米地段區(qū)位屬性道路交通環(huán)境消費(fèi)人口特征商業(yè)競爭環(huán)境項目開發(fā)要求項目環(huán)境條件項目硬件條件規(guī)模體量建筑規(guī)劃商業(yè)能級定位初步方向修正、優(yōu)選商業(yè)能級定位結(jié)論項目定位初判|商業(yè)能級研判本案的合理商業(yè)定位為區(qū)域商業(yè)中心，覆蓋城南，輻射城中及城西案例借鑒1.永盛購物中心2.韓國樂天廣場永盛購物中心項目名稱永盛購物中心項目位置金華西市街文化路項目類型購物中心開發(fā)商永盛集團(tuán)開業(yè)時間2013年10月21日營業(yè)面積70000平方米商業(yè)樓層B1-1F代表品牌ZARA、H&M、優(yōu)衣庫商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)者金華市中等收入家庭，及周邊縣市人群項目情況金華永盛購物中心，位于金華市最繁華的商業(yè)步行街—西市街，東臨西市街，南臨中山路，西臨新華街，緊靠人民廣場，北臨文化路，與第一百貨、銀泰天地等高檔商業(yè)相比鄰。項目總建筑面積約為7萬平方米，購物中心地下1層為商業(yè)，地下2層為停車場和商業(yè)配套；地上6層，其中1~4層為商業(yè)百貨，5層餐飲，第6層為影院、休閑娛樂為主。樓層及業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層永盛購物中心主要業(yè)種1F精品名流國際名品，品牌旗艦，化妝品，黃金珠寶，配飾，餐飲2F時尚女風(fēng)品牌旗艦，時尚精品女裝，潮流女鞋，內(nèi)衣配飾，餐飲3F都市魅力精品男裝，皮具，箱包，男鞋，潮流服飾，休閑男裝，餐飲4F兒童天地，運(yùn)動前沿嬰幼兒童裝，童玩文具，兒童游樂園，運(yùn)動休閑，餐飲5F環(huán)球美食匯主題特色餐飲，量販?zhǔn)終TV6F電影院主題餐飲，電影院本表未包含地下超市；大致上的逐層分布于一般的商場業(yè)態(tài)排布相符合。樓層平面及業(yè)態(tài)分布項目特色該項目是集購物、餐飲、娛樂、休閑、親子、超市、影院等多功能業(yè)態(tài)于一體，以家庭消費(fèi)為目標(biāo)客群的大型綜合商業(yè)購物廣場。項目每層都安排了餐飲，顯然是為了聚集人氣而設(shè)置，此外，逐層都安排餐飲，并將餐飲安排在大樓內(nèi)的同一直線上，可降低建造成本，方便餐飲管道等的排布，對將來的維護(hù)和運(yùn)營管理都有好處。韓國樂天世界項目名稱韓國樂天世界項目位置韓國首爾松坡區(qū)商業(yè)類型綜合型項目開發(fā)商樂天集團(tuán)開業(yè)時間1989年7月總建筑面積33.4萬平方米商業(yè)樓層B1-6F主力店樂天瑪特、Kidzania（兒童職業(yè)體驗）、樂天百貨、真冰溜冰場、健身中心等商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)者旅游人群及本地居民項目概況樂天世界是一個綜合型的消費(fèi)目的地，除了集了百貨、娛樂、休閑、兒童等商業(yè)業(yè)態(tài)形成一站式購物中心外，更有酒店、游樂中心、民俗博物館等目的性消費(fèi)游覽場所，其綜合性的特質(zhì)不僅吸引了本地居民前來，更是旅游人群來韓國必去之處。樂天世界由九個部分組成，包括：樂天世界酒店、樂天百貨、購物中心、民俗博物館、樂天MART、KIDZANIA、健身中心、探險世界（室內(nèi)公園）、“魔幻島”（室外），不同部分之間由單軌鐵路連接。民俗博物館連接各個部分的單軌鐵路樂天百貨商業(yè)功能區(qū)規(guī)劃樂天百貨各層功能分布如下：一樓：皮具、化妝品二樓：服裝、部分箱包三樓：服裝四樓：女裝五樓：女裝六樓：男裝七樓：男裝、女內(nèi)衣八樓：家電、廚房用品九樓：免稅店十樓：免稅店十一樓：餐飲百貨、免稅店、運(yùn)動名牌、超市大賣場、品牌餐飲、傳統(tǒng)美食街、各類兒童商家、休閑娛樂、運(yùn)動健身等。商業(yè)主要業(yè)態(tài)各類功能代表百貨——樂天百貨（含免稅店）超市大賣場——樂天MART各類兒童商家——Kidzania、樂天劇場、兒童游樂中心休閑娛樂——電影院、民俗博物館運(yùn)動健身——真冰溜冰場、保齡球場、健身中心、實(shí)彈射擊場項目特色將游樂設(shè)施與商場有機(jī)地結(jié)合起來，在室內(nèi)外均營造出夢幻般的空間。依托主題公園吸引客流來促進(jìn)購物中心、百貨、超市賣場等傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)的銷售。項目定位SWOT分析主題定位市場定位功能定位核心競爭力建議形象定位業(yè)態(tài)建議

Strength優(yōu)勢Opportunity機(jī)會劣勢Weakness威脅threat區(qū)位優(yōu)勢：屬于舊城改造片區(qū)，地接城中與城南，發(fā)展前景廣闊，客戶基礎(chǔ)大品牌優(yōu)勢：利用一百、永利商業(yè)打造的知名度和品牌力，吸引商家和消費(fèi)者交通優(yōu)勢：項目毗鄰市南路、人民南路兩條主干道，道路交通可導(dǎo)入全城客戶；公共交通便利SWOT分析展示面：項目地塊狹長，沿主干道部分展示面差周邊環(huán)境：北側(cè)工地在建，周邊多農(nóng)民房和廠房，微環(huán)境支撐不足經(jīng)濟(jì)發(fā)展：諸暨近七年經(jīng)濟(jì)基本保持穩(wěn)定快速增長的勢頭，總經(jīng)濟(jì)體量一直位列浙江縣域經(jīng)濟(jì)城市前列消費(fèi)力：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入呈現(xiàn)快速增長趨勢，，達(dá)39950元，總體人民富裕，具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力區(qū)域規(guī)劃：屬于舊城改造片區(qū)，周邊未來將形成大型商住區(qū)，客群基礎(chǔ)強(qiáng)大競爭：城中綠城廣場在建中，未來或?qū)Ρ景缚蛻舢a(chǎn)生分流未來供應(yīng)：未來市場商業(yè)供應(yīng)量大，同類競品多SWOT分析啟示：業(yè)態(tài)齊全，擴(kuò)大輻射——項目周邊有大型居住區(qū)，且交通便利，應(yīng)盡力打造一站式的購物中心，充分利用交通便利性擴(kuò)大輻射范圍，爭取更好的消費(fèi)客群。恰當(dāng)?shù)钠放坪褪袌龆ㄎ弧纫紤]到階段時間市場消費(fèi)人群的構(gòu)成和消費(fèi)力，也應(yīng)考慮到未來市場的變化，在項目檔次和品牌組合上恰當(dāng)?shù)亩ㄎ荒艽_保項目的良性發(fā)展。打造特色，加強(qiáng)體驗——提高服務(wù)水平，對軟硬件均進(jìn)行提升，確保項目具有強(qiáng)勁的競爭力和強(qiáng)大的客群輻射力。SWOT分析詮釋現(xiàn)代家庭生活方式

滿足多樣化需求的新空間百潤綜合體·一站式休閑購物中心主題定位高檔低檔百貨購物中心第一百貨雄風(fēng)百貨永利中心城雄風(fēng)新天地綠城廣場本項目英豪洲際商貿(mào)綜合體雨潤國際廣場現(xiàn)有項目潛在項目近幾年諸暨市場上新增商業(yè)項目逐漸開始由百貨向購物中心的轉(zhuǎn)變，購物中心已經(jīng)成為客戶首選的消費(fèi)場所。本案應(yīng)順應(yīng)市場潮流，打造為一站式的休閑購物中心，增強(qiáng)客戶體驗；同屬于舊城改造范圍內(nèi)的綠城廣場，處于城中核心區(qū)位，目前在建中，定位高端。本案位置相對較偏遠(yuǎn)，應(yīng)規(guī)避與綠城廣場的競爭，在市場定位上偏向于中端親民。根據(jù)市場、商業(yè)發(fā)展等多種因素考慮，建議本項目市場定位為“中端親民”。市場定位本項目開發(fā)，其功能應(yīng)具備：滿足社區(qū)型消費(fèi)去求，提升城市商業(yè)水平，滿足居民生活之零售功能滿足家庭、商務(wù)、會友等多樣化之餐飲功能豐富生活內(nèi)容，增加生活樂趣之娛樂休閑功能為周邊居住者、游客、商務(wù)人士等提供全面、完善之生活配套服務(wù)功能集購物、餐飲、娛樂與服務(wù)的多元機(jī)能實(shí)現(xiàn)家庭“全員、全天候、一站式”生活及休閑體驗功能定位核心競爭力建議在項目發(fā)展上，思源認(rèn)為應(yīng)該走業(yè)態(tài)全、體驗豐、主題化的方向，通過多業(yè)態(tài)多品牌的組合來形成不同的主題區(qū)域，并在裝飾裝修、色調(diào)上予以配合，形成獨(dú)具特色的主題區(qū)域，強(qiáng)化與消費(fèi)者的互動體驗，形成項目特色和亮點(diǎn)。項目應(yīng)該著重考慮打造特色，形成豐富的變化，通過不同區(qū)域間不同主題的變換，賦予消費(fèi)者不同的購物體驗，以避免由于動線長，消費(fèi)者在行走過程中感到疲勞、視覺效果單一。核心競爭力建議為確保購物中心的長期營運(yùn)利益，場內(nèi)的百貨（如衣之家）的檔次必須足以配合項目的整體形象，建議百貨走中端親民的路線；百貨的品類與品牌需與購物中心錯位經(jīng)營形成差異化，以覆蓋消費(fèi)者的多種需求；嘗試少量引入第一次諸暨的品牌，創(chuàng)造新鮮感和唯一性，可涵蓋零售、娛樂、餐飲等品牌。滿足多樣化需求，引入首次進(jìn)入諸暨的品牌，走中端親民路線。形象定位展現(xiàn)城南魅力滿足多樣化需求構(gòu)建一站式商業(yè)體驗城南商業(yè)代言之作·一站式休閑體驗中心七大主題：打造最全面的一站式體驗中心名品時尚溫馨家居極致娛樂童真時代極限天地饕餮飲食服務(wù)體驗時尚百貨

精品超市時尚品牌店家居精品零售

家電精品零售影院

溜冰場兒童樂園

兒童服飾

兒童早教運(yùn)動服飾

戶外服飾

精品零售大型餐飲

中西快餐

特色餐飲

輕便餐飲教育培訓(xùn)

瘦身纖體

數(shù)碼體驗

銀行業(yè)態(tài)建議名品時尚特色生活在此體現(xiàn)，引領(lǐng)消費(fèi)潮流，與時尚接軌……溫馨家居家居生活的大展場，具有生活格調(diào)的家居世界……極致娛樂旱冰場，電影影院，主題ktv讓生活變得絢麗多彩……童真時代變幻的色彩，驛動的木馬，飛翔的秋千……無憂無慮的空間體驗極限天地萬類霜天競自由的快感，在這里，一切都整裝待發(fā)饕餮美食特色餐飲，品味美食，交朋聚會的優(yōu)雅之選！匯聚中西餐飲、亞洲美食，提供上佳美食!服務(wù)體驗培訓(xùn)中心——遨游知識海洋，健身房——體驗力量美學(xué)，······Ⅰ：核心客戶主要消費(fèi)者群體——老城區(qū)、城西、城東導(dǎo)入客戶客戶來源：老城區(qū)居住區(qū)客戶、城西上班族及城東新城居住人群和上班族；客戶特征：有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對商業(yè)的形態(tài)齊全度有一定的要求，需要有足夠

的吸引點(diǎn)才能吸引這類人群多次前來消費(fèi)。Ⅱ：主要客戶核心消費(fèi)者群體——諸暨城南居住區(qū)客戶客戶來源：企業(yè)城南住宅區(qū)

本身交通便捷，通過市南路可直達(dá)客戶特征：工資收入一般，但還是具備一定的消費(fèi)能力，喜歡“一站式”消

費(fèi)；出行方式以電動車及私家車為主；寫字樓客戶定位諸暨城南居住區(qū)客戶為項目主要消費(fèi)群體，也有大量來自老城區(qū)、城西、城東導(dǎo)入客戶。目標(biāo)客戶定位買家行為研究客戶分類需求特征關(guān)注點(diǎn)需求與本項目關(guān)聯(lián)性大型投資客（內(nèi)外地商會）以投資為主，地段、交通優(yōu)勢以及周邊入住率，關(guān)注回報率回報率以大面積為主高小型投資客（當(dāng)?shù)匦☆~投資客）以投資為目的，關(guān)注的是總價低，能夠快速回本，抗風(fēng)險能力弱成本以小面積為主中諸暨本地投資客、中型私營企業(yè)的需求與本項目的關(guān)聯(lián)性最高。3產(chǎn)品策劃規(guī)劃核心原則只有這兩個原則有機(jī)結(jié)合，才能保證項目招商的順利，才能保證商鋪銷售的價值，才能保證商業(yè)經(jīng)營的繁榮。第一原則是主題性第二原則是主力店近幾年諸暨商業(yè)項目增量較大，一站式購物中心數(shù)量也較多，普遍以中高端為主，而鑒于本案的區(qū)位和本體特征，為保證錯位競爭優(yōu)勢，建議為親民的一站式中端品質(zhì)型摩爾，需把握商業(yè)的兩個原則。一站式生活休閑購物中心！集購物、美食、休閑、娛樂、旅游、運(yùn)動于一體，充分發(fā)揮近景區(qū)優(yōu)勢，強(qiáng)化綠色、親民、強(qiáng)融入感和高參與度，成為居民日常生活和節(jié)假日全天候休閑的集聚點(diǎn)。主題性主力店充分利用本項目的商業(yè)綜合體優(yōu)勢，圍繞主題招商2-3家大型主力店，4-6家中型主力店。以主力店的吸客效應(yīng)，提升項目整體商業(yè)價值，促進(jìn)零售商鋪價格銷售。案例參考|杭州星光大道項目概況“星光大道”，位于杭州市錢江南岸三橋和四橋之間，江暉路以東，府西路以西，射潮廣場以南，江南大道以北，毗鄰濱江區(qū)政府，是杭州目前規(guī)模最大的綜合性商業(yè)街之一。項目占地面積約5萬平方米，總建筑面積近30萬平方米，其中地上建筑面積近23萬平方米，地下建筑面積7萬平方米。區(qū)域規(guī)劃車位逾1500多個，南北全長近千米，分A、B、C、D四個組團(tuán)，商業(yè)業(yè)裙房3-5層，另有一幢酒店式寫字樓和兩幢27層的星光Studio（居住+個人工作室），總投資3億多美元?！靶枪獯蟮馈倍ㄎ粸椤耙徽臼絿H化體驗型主題商街”，由星光大廈、星光美食世界、星光科技廣場、星光藝術(shù)坊、星光名店街區(qū)、星光娛樂總匯、星光運(yùn)動天地、星光名人俱樂部、星光健康城、星光會所、星光空中酒廊等功能區(qū)塊組成。為濱江區(qū)域節(jié)假日休閑購物的集聚地。規(guī)劃方案建議一根據(jù)地塊分兩大部分進(jìn)行開發(fā)，西地塊以購物、餐飲為主，東地塊以餐飲、休閑、娛樂為主，頂層多設(shè)置綠化休閑，再通過空中走廊連通兩地塊；沿人民南路設(shè)置休閑廣場，作為主要人流集中地，商業(yè)體內(nèi)部設(shè)置動線并增加休閑休憩場所；兩地塊中間設(shè)置特色步行街，擴(kuò)大臨街面；主力店均勻布局，但對西地塊相對有所側(cè)重，以平衡休閑廣場導(dǎo)致的人流不均。人民南路市南路100m100m200m180m275m290m購物、餐飲為主餐飲、休閑、娛樂、運(yùn)動為主休閑廣場規(guī)劃方案建議二人民南路市南路100m100m200m180m275m290m根據(jù)地塊分兩大部分進(jìn)行開發(fā)，西地塊以購物、餐飲為主，東地塊以餐飲、休閑、娛樂為主，頂層通過空中走廊連通；地塊北側(cè)設(shè)置長條形休閑步行廣場，通過構(gòu)建多級退臺景觀商業(yè)，塑造項目亮點(diǎn)；主力店均勻布局，平衡休閑廣場導(dǎo)致的人流不均。休閑廣場購物、餐飲為主餐飲、