綠地蘇南事業(yè)部快速操作手冊

綠地集團蘇南事業(yè)部“量產(chǎn)項目”方案設計

快速操作手冊(草案）上海柏濤20101227目錄:編寫目標第一部分：以無錫南京項目為例對傳統(tǒng)簡單的方案設計程序進行細化調整。第二部分：以蘇州項目為例說明目前可借鑒的規(guī)劃設計原則小結編寫目標通過與綠地蘇南事業(yè)部3個項目的合作.就標準化操作的產(chǎn)品，設計方應注意的流程控制和技術手段進行總結歸納,以達到有效指導類似項目,快速準確完成的目的.適用于華東地區(qū)+快速穩(wěn)妥推進+絕高絕低項目第一部分：對傳統(tǒng)簡單的方案設計程序進行細化調整。以無錫南京項目為例展示各個階段重點。資料輸入測算價值最大化確定交通和物管精選戶型選擇立面征求意見稿確定主題微調戶型跟進立面方案報建方案提資施工配合概念規(guī)劃方案報建方案提資施工配合將粗放的4階段細化為9階段：第一步資料輸入必備輸入資料:上位規(guī)劃，并盡量落實其可行性1:1000用地圖含后退紅線、控制線、限高區(qū)域、周邊四致保留建筑、新建規(guī)劃.當?shù)匾?guī)范、日照要求設計任務書1:1000公寓/別墅標準模型第二步A測算價值最大化方案確定空間關系，分析高低區(qū)合理選位按平均層數(shù)、絕高絕低、高層大花園計算住宅面積。結合可能的高低區(qū)選位，確定最大貨值總圖布局。高層偏向不大于5度。低層偏向不大于15度。帶入周邊項目，增加1層預留空間，確定日照合規(guī)。第二步B交通和物管在最大貨值方案選擇合適的動態(tài)交通系統(tǒng)（外環(huán)、內環(huán)、半環(huán)、混合）確定靜態(tài)交通方式（地上為主、地下為主）確定物管體系，閉合圍墻。第三步主題和故事從文化歷史、自然景觀、心理體驗、生態(tài)環(huán)保四個方向選擇“人文主題”，確定項目靈魂。第四步A：按送完面積標準選擇及設計或創(chuàng)新符合任務書的戶型精選流行戶型，進行改良公寓：

確定面積與每層戶數(shù)的關系

確定公寓面積與面寬的關系

別墅：

確定面積與開間的關系

判斷是否需要特殊類型產(chǎn)品確定偷面積標準，判斷總圖容量第四步B：選擇意向風格照片明確售樓完成后變?yōu)闀€是商業(yè)。確定售前售后方案圖。確定面材面材造價:涂料/涂料+面磚/面磚+石材/涂料+石材按建筑面材以照片確定經(jīng)典風格或創(chuàng)新風格,但必須都是實物照片提供售樓處意向照片第五步：整合上述工作,完成征求意見稿征求意見稿可粗略但不可確缺項.試探客戶和政府意向和底線.征求意見稿同時供設計院初步了解項目,對比規(guī)范。第六步A：結合當?shù)靥厣⒄{戶型產(chǎn)品當?shù)厮兔娣e規(guī)定與產(chǎn)品關系日照自遮擋對戶型的修正完成地下車庫、首層、屋頂平面完成場地剖面完成售樓處平剖設計第六步B：確定構件語匯確定該風格條件下的各構件(建筑詞匯)并統(tǒng)一標準尺寸.以構圖規(guī)律結合平面功能完成造型設計。確定售樓處風格條件下的詞匯并統(tǒng)一標準尺寸，在平剖面基礎上完成立面設計第七步：將征求意見稿改為正式報審稿正式報建稿特別關注政府已提意見是否修改,各項指標是否準確無誤，并特別標注變配電、垃圾房、居委會、非銷售配套、公共廁所。方案審查成果匯報標準次序為：場地分析-市場定位-ppt動畫對策-典型場景展示-人文藝術主題主題-總圖及指標-鳥瞰圖-交通（針對專家、規(guī)劃、交警）-消防（針對專家、規(guī)劃、消防）-人防（針對專家、人防）-環(huán)保（針對專家、環(huán)衛(wèi)）-景觀（針對專家、綠化）-其他JPG/CAD技術性圖紙。正式報建稿作為設計院征詢圖，回復方案設計公司結構和設備的可行性。第八步：方案提資按開工順序提供方案提資圖：售樓處、示范區(qū)、后期項目第九步A：施工圖立面控制提供典型單體材料控制手冊控制立面材料的分隔尺寸范圍準備與效果圖相同的已實施的項目立面照片將樣板材料與目標項目材料盡量接近。切忌將不同目標項目材料交混使用，可能引發(fā)混亂。第九步B：施工立面控制在材料大樣上墻后須到現(xiàn)場確認比對，必須帶上效果圖、立面控制手冊、材料樣本，在現(xiàn)場比對感受、拍攝記錄。修正色彩漂移誤差。快速推進項目一般要盡量避免調整材料搭配，若確須調整，確定的先后循序是“天然石材-面磚-真石漆-涂料”。第二部分：以蘇州項目為例說明目前可借鑒的規(guī)劃設計原則

規(guī)劃部門不容許對原方案作任何調整。在此條件限制下更能體現(xiàn)目前相對成熟的規(guī)劃產(chǎn)品原則。以下以紅色字體表示要點原方案較散且無主題組團和物管界限清晰，不同物業(yè)以并聯(lián)相聯(lián)L型高層布局可使低層面積最大化，L型選位視周邊日照影響而定以成組成簇（兩棟以上）代替單棟組合小區(qū)空間使建筑看上區(qū)端莊典雅是目前的主流審美趨勢我們預測高層公寓立面有公建化趨勢，濃厚住宅氣息勢微與立面一樣，從室外到室內形成連續(xù)的序列和層次，傳遞典雅和莊重菜單式選擇低碳綠色技術有利市場推廣必須規(guī)劃4種車行流線：出租車、自駕車、訪客車、搬家+消防+救護地下車庫是成本和工期的重要因素，適當后置利于現(xiàn)金安排大面寬小進深集中地下車庫聯(lián)排是近期主流產(chǎn)品，但須控制集中車庫規(guī)模，以降低成本。在無錫項目率先研發(fā)成功并移植到本項目中。建成后反饋可再次優(yōu)化。借鑒南京項目的分離式交通核可節(jié)省面寬、加強通風、是近期流行戶型小結：此類項目統(tǒng)一稱為“量產(chǎn)項目”，工作成果顯著特征為“成熟且有主題”。并規(guī)避常見全部開發(fā)設計錯誤。規(guī)劃=價值最大化+主題賦予對可復制項目，應盡量縮短規(guī)劃時間，滿足交通、物管、日照、可識別性。留更多精力在“流行或借鑒”戶型的精細化推敲和改良上。立面應在已建成項目經(jīng)驗上優(yōu)化，材料和構造都立足于改良而非創(chuàng)新。盡早向政府征