江蘇市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2016年7月(蘇州昆山、江陰)

江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告浙江東都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2016年7月目錄>>壹···城鎮(zhèn)宏觀環(huán)境介紹貳···房地產(chǎn)市場(chǎng)介紹叁···住宅投資建議蘇州渭塘鎮(zhèn)渭塘鎮(zhèn)渭塘鎮(zhèn)宏觀環(huán)境介紹位于蘇州主城區(qū)——相城區(qū)北部，臨近蘇州北高鐵站，是蘇州主城區(qū)近郊鎮(zhèn)，近蘇州中環(huán)線，區(qū)位和交通條件很好；鎮(zhèn)區(qū)面積較大，常住人口，鎮(zhèn)區(qū)人口分布較為分散。交通：渭塘區(qū)位突出，交通便捷。繞城高速、227省道、蘇虞張公路、規(guī)劃建設(shè)的輕軌2號(hào)線、城際鐵路穿境而過(guò)，鎮(zhèn)域道路四通八達(dá)。產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)特色明顯，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。擁有工業(yè)企業(yè)1200多家，形成了以制塑模具、汽車(chē)零部件、五金機(jī)械、新型材料、機(jī)電一體化、凈化設(shè)備等六大支柱產(chǎn)業(yè)。區(qū)位：渭塘鎮(zhèn)隸屬于蘇州市相城區(qū)，東與太平鎮(zhèn)、陽(yáng)澄湖鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)相鄰，南跟蠡口鎮(zhèn)相連，西與黃埭、北橋兩鎮(zhèn)接壤，北與常熟辛莊鎮(zhèn)交界。人口：渭塘鎮(zhèn)擁有常住人口6.6萬(wàn)，其中外來(lái)人口約3.5萬(wàn)。渭塘鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)介紹基本情況：渭塘鎮(zhèn)區(qū)共有2個(gè)商品房項(xiàng)目在售，受2015年下半年蘇州樓市火爆銷(xiāo)售影響，住宅銷(xiāo)售單價(jià)有很大漲幅，目前鎮(zhèn)區(qū)僅有一個(gè)住宅樓盤(pán)在售，所剩房源不多。珍珠灣：在售產(chǎn)品為高層及疊加別墅，高層均價(jià)13000元/㎡，別墅14000元/㎡；開(kāi)盤(pán)時(shí)間2014年10月開(kāi)盤(pán)均價(jià)7000元/㎡，項(xiàng)目共11萬(wàn)方，922戶，目前已售約800套，月均銷(xiāo)售38套。東方時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)：公寓在售，公寓均價(jià)9800元/㎡。其它要點(diǎn)：渭塘鎮(zhèn)區(qū)位突出，在售樓盤(pán)少，可承接蘇州外溢客戶、上海投資客戶，發(fā)展?jié)摿Υ?。渭塘?zhèn)住宅投資建議投資建議：位置優(yōu)越、發(fā)展?jié)摿Υ?、可考慮住宅投資建議理由：1、渭塘鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為突出，交通方便，未來(lái)將與蘇州高鐵新城融為一體，發(fā)展?jié)摿Υ螅?、渭塘住宅市場(chǎng)供應(yīng)量較小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不激烈，較好的位置較低的價(jià)格可以承接蘇州外溢居住客群及上海投資性客群；3、渭塘產(chǎn)業(yè)較強(qiáng)、企業(yè)多、有人口吸附能力，外來(lái)人口占總?cè)丝诘?0%以上，且存在剛需性務(wù)工客群。昆山千燈鎮(zhèn)千燈鎮(zhèn)千燈鎮(zhèn)宏觀環(huán)境介紹千燈位于昆山南部，東接上海青浦區(qū)，西鄰蘇州，位于上海與蘇州兩大城市中間，區(qū)位和交通條件很好；鎮(zhèn)區(qū)面積大，常住人口多，鎮(zhèn)區(qū)人口分布較為集中。交通：北有滬寧鐵路、滬寧高速公路、312國(guó)道。蘇虹機(jī)場(chǎng)路東西向貫穿全鎮(zhèn)，與蘇州和上海虹橋機(jī)場(chǎng)直接相通。產(chǎn)業(yè)：中國(guó)百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)，2015年完成地區(qū)生產(chǎn)總值168億元；工業(yè)總產(chǎn)值558億元；以電子新材料、汽車(chē)組件、品牌民生用品等先進(jìn)制造業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。區(qū)位：千燈鎮(zhèn)隸屬昆山市，位于昆山東南13.5公里處，東接上海青浦區(qū)，距上海虹橋機(jī)場(chǎng)30公里；西鄰蘇州，離蘇州市中心35公里。人口：千燈鎮(zhèn)擁有人口13萬(wàn)，其中本地人口5萬(wàn)，外來(lái)人口8萬(wàn)。千燈鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)介紹基本情況：千燈鎮(zhèn)區(qū)共有4個(gè)商品房項(xiàng)目在售，市場(chǎng)庫(kù)存較少，碧桂園在千燈拿地2塊。日月光翠湖灣：剩約5套疊加別墅在售，均價(jià)13000元/㎡，預(yù)計(jì)2016年8月底加推聯(lián)排別墅；雅居樂(lè)悠wo公園：頂層復(fù)式尾房銷(xiāo)售，均價(jià)12000元/㎡；東方玉園：尾房銷(xiāo)售，均價(jià)9500元/㎡；千燈?；▓@：封盤(pán)停售；碧桂園世紀(jì)城：一期開(kāi)始認(rèn)籌，還未開(kāi)盤(pán)，價(jià)格未定；碧桂園：另有一塊地尚未開(kāi)發(fā)。其它要點(diǎn)：千燈鎮(zhèn)緊鄰上海、區(qū)位較好，可對(duì)接上海自住及投資客群，房地產(chǎn)市場(chǎng)較好。千燈鎮(zhèn)住宅投資建議投資建議：區(qū)位優(yōu)越、區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較少、可考慮住宅投資建議理由：1、千燈區(qū)位優(yōu)越，交通方便，是上海的后花園；2、千燈住宅市場(chǎng)供應(yīng)量較小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不激烈，有市場(chǎng)空間；3、千燈產(chǎn)業(yè)較強(qiáng)、企業(yè)多、有人口吸附能力，外來(lái)人口占總?cè)丝诘?0%以上，且存在剛需性務(wù)工客群。昆山張浦鎮(zhèn)張浦鎮(zhèn)張浦鎮(zhèn)宏觀環(huán)境介紹張浦位于昆山南部，屬昆山近郊鎮(zhèn)，東接上海青浦區(qū)，西鄰蘇州，位于上海與蘇州兩大城市中間，區(qū)位和交通條件很好；鎮(zhèn)區(qū)面積小，常住人口多，鎮(zhèn)區(qū)人口分布較集中，新城區(qū)建設(shè)如火如荼。交通：蘇虹機(jī)場(chǎng)路、蘇滬高速公路、蘇州環(huán)城高速公路穿越鎮(zhèn)境。昆山中環(huán)、312國(guó)道、京滬高速、滬寧城際高鐵近在咫尺。產(chǎn)業(yè)：中國(guó)百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)，2015年完成地區(qū)生產(chǎn)總值210.5億元，工業(yè)總產(chǎn)值672億元；已基本形成精密機(jī)械、高端食品、總部物流三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。區(qū)位：東鄰上海43公里，西依蘇州27公里，北接昆山中心城區(qū)，南接昆山旅游度假區(qū)。人口：張浦鎮(zhèn)有人口約20萬(wàn)，其中本地人口6萬(wàn)，外來(lái)人口14萬(wàn)。張浦鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)介紹基本情況：張浦鎮(zhèn)區(qū)共有5個(gè)商品房項(xiàng)目在售，市場(chǎng)庫(kù)存較少。森隆滿園：森隆滿園預(yù)計(jì)2016年8月中旬前將加推二期電梯洋房10#樓剩余2個(gè)單元以及三期28#樓首批房源，目前正在認(rèn)籌；預(yù)計(jì)單價(jià)9600元/㎡；華德力公園壹號(hào)：尾盤(pán)銷(xiāo)售，4套復(fù)式，均價(jià)9500元/㎡，后期加推待定；碧悅灣：二期惜售，二期房源即將售罄，目前只推出一個(gè)單元房源在售，均價(jià)9600元/㎡，三期還未動(dòng)工所以惜售；張浦?；▓@：在售26#現(xiàn)房尾房，均價(jià)10500元/㎡，另外還有20多套別墅在售，均價(jià)20000元/㎡；海上印象花園：尾盤(pán)銷(xiāo)售，均價(jià)8500元/㎡。其它要點(diǎn)：張浦鎮(zhèn)緊鄰蘇州園區(qū)，可對(duì)接蘇州園區(qū)自住及投資客群，房地產(chǎn)市場(chǎng)較好。張浦鎮(zhèn)住宅投資建議投資建議：區(qū)位優(yōu)越、區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較少、可考慮住宅投資建議理由：1、張浦區(qū)位優(yōu)越，交通方便，緊鄰昆山城區(qū)及蘇州園區(qū)；2、張浦住宅市場(chǎng)供應(yīng)量較小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不激烈，有市場(chǎng)空間；3、張浦產(chǎn)業(yè)較強(qiáng)、企業(yè)多、有人口吸附能力，外來(lái)人口占總?cè)丝诘?0%，且存在剛需性務(wù)工客群。蘇州汾湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)汾湖高新區(qū)汾湖位于蘇州市吳江西南部，東臨上海、南接浙江、北依蘇州；區(qū)位和交通條件較好；形成多個(gè)人口聚集區(qū)，常住人口較多，人口分布較散。交通：交通便捷，滬蘇浙高速公路、318國(guó)道東西橫穿全境，直達(dá)上海。蘇嘉杭高速公路、227省道、蘇同黎一級(jí)公路及蘇嘉杭高速?gòu)?fù)線直接連接蘇杭，3條高速公路在區(qū)內(nèi)均設(shè)有互通和出口。產(chǎn)業(yè)：全區(qū)現(xiàn)有各類(lèi)企業(yè)2600多家，已基本形成以裝備制造、電子信息、食品加工為主導(dǎo)的現(xiàn)代工業(yè)體系。區(qū)位：汾湖東臨上海、西瀕太湖、南接浙江、北與昆山市，蘇州接壤，地處江蘇、浙江、上海兩省一市交匯的金三角腹地；人口：現(xiàn)有人口25萬(wàn)，戶籍人口10萬(wàn)，外來(lái)人口15萬(wàn)；其中有14萬(wàn)人集中在中心城區(qū)。2020年汾湖鎮(zhèn)規(guī)劃人口為42.5萬(wàn)人。汾湖開(kāi)發(fā)區(qū)宏觀環(huán)境介紹汾湖房地產(chǎn)市場(chǎng)介紹基本情況：汾湖及轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（8鎮(zhèn)合并）共有40余個(gè)商品房項(xiàng)目，其中33個(gè)項(xiàng)目售罄，

汾湖城區(qū)尚有4個(gè)項(xiàng)目在售（嘉樂(lè)城、太陽(yáng)湖大花園、華府壹區(qū)、維納恩湖別墅）。項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）公寓銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）別墅（元/㎡）嘉樂(lè)城100009000——

太陽(yáng)湖大花園——

——25000華府壹區(qū)9500——

維納恩湖別墅——

——

20000其它要點(diǎn)：汾湖高新區(qū)緊鄰上海青浦區(qū)，規(guī)劃有上海到湖州城鐵（在汾湖設(shè)站），可對(duì)接上海西區(qū)自住及投資客群，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的潛力。汾湖高新區(qū)住宅投資建議投資建議：臨上海、區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較大、有一定潛力、建議持續(xù)關(guān)注建議理由：1、汾湖臨上海，交通方便，有一定投資潛力；2、據(jù)調(diào)查汾湖購(gòu)房客群中有約20%來(lái)自上海，說(shuō)明汾湖在上海人眼中有一定的吸引力；3、汾湖是江蘇省級(jí)高新區(qū)（正在申報(bào)國(guó)家級(jí)高新區(qū)）產(chǎn)業(yè)強(qiáng)、企業(yè)多、有人口吸附能力，外來(lái)人口占總?cè)丝诘?0%。蘇州盛澤鎮(zhèn)盛澤鎮(zhèn)盛澤位于江蘇省的最南端，南接浙江杭州、嘉興，東臨上海，西瀕太湖；區(qū)位和交通條件較好；城區(qū)建成面積大，商貿(mào)繁榮，常住人口多，外來(lái)人口多，人口分布集中度高。交通：蘇嘉杭高速公路、227省道和京杭大運(yùn)河穿境而過(guò)，與318、312國(guó)道、滬寧、滬杭、滬浙高速公路和太浦河相銜接。處于上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，具有良好的交通條件。產(chǎn)業(yè)：全國(guó)百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)擁有各類(lèi)企業(yè)2500多家，盛澤絲綢交易市場(chǎng)2015年交易額繼續(xù)實(shí)現(xiàn)超千億。盛澤已成為我國(guó)絲綢紡織的主要生產(chǎn)基地、出口基地和產(chǎn)品集散地。區(qū)位：盛澤鎮(zhèn)位于江蘇省的最南端，地處長(zhǎng)江三角洲和太湖地區(qū)的中心地帶，南接浙江杭州、嘉興，東臨上海，西瀕太湖。人口：盛澤鎮(zhèn)人口50萬(wàn)，其中本地人口13.5萬(wàn)，外來(lái)人口33.5萬(wàn)，流動(dòng)人口3萬(wàn)。盛澤鎮(zhèn)宏觀環(huán)境介紹盛澤鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)介紹基本情況：盛澤目前有在售住宅項(xiàng)目10個(gè)，待售項(xiàng)目3個(gè)；年銷(xiāo)售面積約50余萬(wàn)方，銷(xiāo)售最好樓盤(pán)僅兩個(gè)，一個(gè)剛需（吳越錦繡），一個(gè)改善（碧桂園）；其余樓盤(pán)銷(xiāo)量一般，月均銷(xiāo)量主要集中在20-30套/月，銷(xiāo)售市場(chǎng)兩極分化嚴(yán)重。目前市場(chǎng)在售庫(kù)存88.5萬(wàn)方，以現(xiàn)在的銷(xiāo)售速度，本市場(chǎng)去庫(kù)存周期約為17個(gè)月。盛澤鎮(zhèn)住宅投資建議投資建議：區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈、庫(kù)存量較大、但有一定潛力、可以繼續(xù)關(guān)注建議理由：1、盛澤是吳江區(qū)的城市副中心，對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射能力強(qiáng)；2、盛澤產(chǎn)業(yè)強(qiáng)、商貿(mào)發(fā)達(dá)、民富指數(shù)高；企業(yè)多、有人口吸附能力，外來(lái)人口超過(guò)占總?cè)丝诘?0%；3、盛澤產(chǎn)業(yè)相對(duì)單一，受紡織行業(yè)及從業(yè)人員的去留影響太大，所以一旦紡織行業(yè)出現(xiàn)萎縮那么由其引起的連鎖反應(yīng)會(huì)在住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上表現(xiàn)出來(lái)，帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)；4、盛澤房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較早，本地客群挖掘難度加大。無(wú)錫胡埭鎮(zhèn)胡埭鎮(zhèn)區(qū)位：胡埭位于無(wú)錫市西南郊，東接中心城區(qū)，南臨太湖，西連陶都宜興，北臨錫宜高速公路。交通：距無(wú)錫機(jī)場(chǎng)25km，距江陰港30km，距張家港50km，連接太湖、長(zhǎng)江的6級(jí)航道直湖港貫穿全鎮(zhèn)。錫宜高速在鎮(zhèn)區(qū)有出入口，滬宜公路、環(huán)太湖公路、盛岸公路，S342連通無(wú)錫市區(qū)和周邊城市，距無(wú)錫中心城區(qū)15分鐘車(chē)程。位于無(wú)錫濱湖區(qū)西北部，錫宜高速沿線，區(qū)位和交通條件較好；鎮(zhèn)區(qū)面積較小，常住人口較少，人口集中度較高。胡埭鎮(zhèn)宏觀環(huán)境介紹人口：胡埭鎮(zhèn)總面積36平方公里，常住人口6.9萬(wàn)(其中戶籍人口4.5萬(wàn),2011年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù))

，是全國(guó)小城鎮(zhèn)綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)。精密機(jī)械主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為以精密機(jī)械為主的產(chǎn)業(yè)集群，重點(diǎn)發(fā)展電子、輕紡以及汽車(chē)服務(wù)產(chǎn)業(yè)胡埭工業(yè)園，是無(wú)錫市的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)園區(qū)，也是濱湖區(qū)今后工業(yè)發(fā)展的主要承載地。它不但吸納安置無(wú)錫市“退城進(jìn)園”企業(yè)，而且招商重大內(nèi)外資項(xiàng)目，并符合環(huán)保要求，是以電子、輕紡、機(jī)械為投資重點(diǎn)的現(xiàn)代化綜合工業(yè)園。園區(qū)總規(guī)劃面積19.97平方公里，分為南區(qū)、北區(qū)、西拓區(qū)三個(gè)區(qū)域，南區(qū)、北區(qū)已基本建成，西拓區(qū)正在建設(shè)中。園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)1300多家。引進(jìn)汽車(chē)服務(wù)產(chǎn)業(yè)有德星奔馳，雷克薩斯、克萊斯勒、進(jìn)口大眾、奧迪、寶馬、英菲尼迪4S店等。胡埭鎮(zhèn)宏觀環(huán)境介紹胡埭鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)介紹基本情況：胡埭鎮(zhèn)共有3個(gè)商品房項(xiàng)目，其中1個(gè)項(xiàng)目在售（無(wú)錫玫瑰園），2個(gè)項(xiàng)目售罄（香檳花園、凡爾賽花園）。無(wú)錫玫瑰園項(xiàng)目是以別墅產(chǎn)品為主，目前去化緩慢；香檳花園項(xiàng)目在售期間（2012年）月均去化30套。其它要點(diǎn)：目前胡埭鎮(zhèn)區(qū)已建成安置房小區(qū)約12個(gè)，共計(jì)建面約300萬(wàn)方。胡埭安置房小區(qū)胡埭鎮(zhèn)住宅投資建議投資建議：投資風(fēng)險(xiǎn)大，不建議進(jìn)行住宅投資建議理由：1、胡埭鎮(zhèn)本鎮(zhèn)人口對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)需求少，同時(shí)胡埭外來(lái)人口少，對(duì)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)支撐力不足；2、若在該地作商品房開(kāi)發(fā)要重點(diǎn)評(píng)估安置房二手房對(duì)新盤(pán)銷(xiāo)售的體量及價(jià)格的沖擊（體量約300萬(wàn)方，安置房二手房?jī)r(jià)格在3500元/㎡），該市場(chǎng)存有大體量安置房，有很大的投資風(fēng)險(xiǎn)。江陰臨港經(jīng)開(kāi)區(qū)臨港開(kāi)發(fā)區(qū)江陰臨港新城位于江陰市西部，東臨主城區(qū)、北枕長(zhǎng)江、西面和南面與常州接壤；區(qū)位和交通條件較好；新開(kāi)發(fā)區(qū)，城區(qū)建成面積較小，城區(qū)人口少，城鎮(zhèn)人氣欠缺，人口分布集中度高。交通：京滬、寧滬、沿江高速和新長(zhǎng)鐵路、滬寧高鐵穿境而過(guò)。產(chǎn)業(yè)：臨港開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居江蘇省省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)第1名，實(shí)現(xiàn)“四連冠”主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：石油化工、精密機(jī)械、工業(yè)裝備、新材料、生物醫(yī)藥、汽車(chē)零部件。區(qū)位：江陰臨港新城位于江陰市西部，東臨主城區(qū)、北枕長(zhǎng)江、西面和南面與常州接壤。人口：臨港開(kāi)發(fā)區(qū)總?cè)丝诩s20萬(wàn)人。臨港經(jīng)開(kāi)區(qū)宏觀環(huán)境介紹臨港經(jīng)開(kāi)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)介紹基本情況：臨港共有8個(gè)商品房項(xiàng)目在售，市場(chǎng)去化