第二章 不動產(chǎn)估價的原則與程序

第二章不動產(chǎn)估價的原則和程序第一節(jié)不動產(chǎn)估價的定義第二節(jié)不動產(chǎn)估價的原則第三節(jié)不動產(chǎn)估價的程序1第一節(jié)不動產(chǎn)估價概述一、不動產(chǎn)估價的概念不動產(chǎn)估價——專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響不動產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對不動產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

2把握兩點：不動產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合；不動產(chǎn)估價是把客觀存在的不動產(chǎn)價格揭示、顯現(xiàn)出來，而不是把某個主觀想象的數(shù)字強加給估價對象。

3不動產(chǎn)估價中的相關(guān)術(shù)語——專業(yè)估價機構(gòu)和人員估價目的估價原則估價程序估價方法影響不動產(chǎn)價格的因素估價時點價值的測算與判定4一名合格的不動產(chǎn)專業(yè)估價人員應(yīng)符合下列條件：1、有扎實的不動產(chǎn)估價理論、方法及不動產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識；2、有豐富的不動產(chǎn)估價實務(wù)經(jīng)驗及市場調(diào)查、推理判斷的才能；3、有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。5二、不動產(chǎn)估價的意義1.為不動產(chǎn)市場交易服務(wù)2.有利于提高不動產(chǎn)經(jīng)濟運行效率3.是確立公平的收益分配制度的基礎(chǔ)4.有利于稅負公平6三、不動產(chǎn)估價的范圍1、不動產(chǎn)交易評估2、不動產(chǎn)抵押評估3、不動產(chǎn)保險評估4、不動產(chǎn)典當評估5、不動產(chǎn)稅收評估6、不動產(chǎn)征用補償評估71、不動產(chǎn)的合法使用；2、評估機構(gòu)的設(shè)立具備合法條件；3、從業(yè)機構(gòu)及人員具有合法的執(zhí)業(yè)資格；4、評估范圍應(yīng)有限制。第二節(jié)不動產(chǎn)估價的原則一、合法原則8二、最高最佳使用原則——最高最佳使用是指估價對象不動產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能給估價對象帶來最高價值的使用。1、看現(xiàn)行使用方式是否在規(guī)劃許可的前提下；2、看土地與建筑物是否處于均衡狀態(tài)；3、看不動產(chǎn)與周圍環(huán)境是否處于協(xié)調(diào)狀態(tài)；4、看不動產(chǎn)最優(yōu)使用方式的持續(xù)時間9

遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似不動產(chǎn)在同等條件下的正常價格。該原則是市場比較法的基礎(chǔ)。類似不動產(chǎn)指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相似的不動產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價對象具有替代關(guān)系，價格會互相影響的不動產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。三、替代原則10四、估價時點原則估價時點原則要求不動產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時的客觀合理價格。同一不動產(chǎn)的價格隨時間的變動而變動。11例：現(xiàn)狀為在建工程，可能同時存在著3種估價：估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的估價；估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的估價，即在建工程現(xiàn)在的預(yù)售或預(yù)購價格是多少；估價時點為未來，估價對象為未來狀況下的估價，即在建工程未來建成后的價值是多少。12五、供求原則1、不動產(chǎn)價格通常隨供給的增加而下降。不動產(chǎn)的供給與不動產(chǎn)的生產(chǎn)成本以及現(xiàn)有不動產(chǎn)改變用途的可能性有關(guān)。2、不動產(chǎn)的價格隨需求的增加而上漲。由于在短時間內(nèi)特定用途不動產(chǎn)的供給難以增加，所以需求對不動產(chǎn)價格的影響更大。3、不動產(chǎn)價格由供給和需求兩方面因素綜合決定。13六、公平原則1.獨立性：估價機構(gòu)在不動產(chǎn)估價過程中擺脫不動產(chǎn)利益主體的影響，站在第三方的立場獨立開展估價業(yè)務(wù)；2.科學(xué)性：(1)估價工作的系統(tǒng)性(2)估價方法的嚴謹性(3)估價結(jié)果的可靠性(4)估價人員的專業(yè)性3.客觀性：估價人員嚴格遵守執(zhí)業(yè)道德規(guī)范，尊重客觀事實，以公平、公正、嚴肅、認真的態(tài)度對待估價工作。14

不動產(chǎn)估價程序是指一個不動產(chǎn)估價項目運作全過程中的各項具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后次序。狹義：注重估價本身，開始于受理估價程序的基礎(chǔ)上，結(jié)束于出具估價報告；廣義：在狹義的土地估價程序基礎(chǔ)上，加上受理估價委托之前的獲取估價業(yè)務(wù)和出具估價報告之后的估價資料歸檔。第三節(jié)不動產(chǎn)估價程序15被動接受

主動爭取

自有自估一、估價業(yè)務(wù)受理即坐等估價需求者找上門來征求估價服務(wù)，委托方包括政府、企業(yè)、個人、銀行等。即估價人員走出門去力爭為他人提供估價服務(wù)。在估價業(yè)務(wù)市場化后，這是估價業(yè)務(wù)的最主要來源即對自己擁有或擬取得的房地產(chǎn)，自己進行估價。不屬于專業(yè)估價行為，不具有法律效力，僅供自己掌握以做到心中有數(shù)。（一）業(yè)務(wù)來源161、與委托方簽訂必要的土地估價合同2、爭取服務(wù)3、爭取時效

4、提高估價質(zhì)量

（二）注意事項5、適應(yīng)國際化的要求17

不動產(chǎn)估價合同的主要內(nèi)容

①委托人、估價機構(gòu)(包括名稱或者姓名和住所)；②估價目的；③估價對象；④估價時點；⑤委托人的協(xié)助義務(wù)；⑥估價服務(wù)費用及其支付方式；⑦出具估價報告的日期；⑧違約責(zé)任；⑨解決爭議的方法；⑩估價機構(gòu)和委托人認為需要約定的其他事項。

181、明確委托方為什么要進行估價；由委托方提出2、不動產(chǎn)的估價目的有：企業(yè)改制（上市、配股、收購、兼并、改制、破產(chǎn)等）、出讓、轉(zhuǎn)讓、補償、交換（資產(chǎn)置換）、區(qū)段重建、權(quán)利交換、訴訟、抵押、保險、課稅、資產(chǎn)核定及租金確定或租金重新議定等。（一）明確估價目的二、明確估價的基本事項191、包括明確估價對象的實物、權(quán)益和區(qū)位狀況。

2、其次，估價人員應(yīng)掌握，依據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)，有些不動產(chǎn)不能用于某些估價目的，或有些估價目的限制了可以作為估價對象的范圍和內(nèi)容。因此，估價對象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡單地根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人意見后綜合確定。（二）明確估價對象201、也叫估價時點，具體時點由估價目地決定；

2、為了解決過去的某個時日所產(chǎn)生的糾紛，估價時點為過去某個時點；為近期交易提供參考依據(jù)，估價時點為現(xiàn)在的某個時點；為了投資評估預(yù)測將來的價值，估價時點為將來的某個時點；3、估價時點應(yīng)采用公歷表示，一般要精確到日。（三）明確估價基準日211、估價條件不同所評估的價格或租金種類也不相同；2、估價條件包括待估宗地的交易時間、交易方式以及與價格或租金種類有關(guān)的基本項目。（四）明確估價條件221、考慮不動產(chǎn)是有限年期或無限年期、是劃撥用地還是出讓用地、剩余多少年限等內(nèi)容。2、尤其在租金評估時，更要明確使用年限、實質(zhì)租金支付類型、支付日期、支付條件、合同期限、水電費及其附加費支付情況等。（五）明確不動產(chǎn)使用權(quán)年限231、確定擬采用的估價技術(shù)路線，估價技術(shù)路線是評估遵循的根本途徑，是指導(dǎo)整個估價過程的技術(shù)思路；初步選擇估價方法。使后面進入搜集資料和實地查勘時有的放矢，避免不必要的無效勞動。

2、擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道。

3、據(jù)估價目的、估價對象、估價時點、估價報告出具日期了解估價項目的大小、難易和緩急，從而確定投入多少人力參加估價。

4、估價作業(yè)步驟和時間進度安排，包括對作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時間進度、所需經(jīng)費等的安排，以便控制進度及協(xié)調(diào)合作，通常最好附以流程圖、進度表等，特別是對于那些大型、復(fù)雜的估價項目。

三、擬定估價作業(yè)方案241、搜集社會、經(jīng)濟、政治、環(huán)境等一般性資料，區(qū)域因素和個別因素；2、產(chǎn)權(quán)登記資料；3、收集圖件資料；4、不動產(chǎn)價格、租金資料；5、市政管網(wǎng)圖件及資料6、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖四、搜集所需資料251、查證不動產(chǎn)基本項目；2、勘察地上建筑物的基本狀況、內(nèi)部裝修及使用情況；3、待估不動產(chǎn)區(qū)域因素條件和個別因素條件勘察；估價人員親身感受估價對象的位置、環(huán)境，拍攝估價對象外觀、內(nèi)部狀況、環(huán)境、景觀或臨路狀況的影像資料。需要委托方人員和房地產(chǎn)的業(yè)主陪同，形成“實地查勘記錄”。

估價人員、委托人、房地產(chǎn)的業(yè)主在“實地查勘記錄”上簽字認可，并注明實地查勘日期。五、實地查勘估價對象26

一般性資料的整理主要資料（估價師本身收集的）和次要資料（許多機構(gòu)和專業(yè)團體收集、出版的各種資料等)。

一般性資料的用途（1）提供宗地背景材料、提供可能影響地價的趨勢資料、作為判斷最佳用途、調(diào)整試算價格以及確定最后價格的基礎(chǔ)。一般性資料的分析（1）國際國內(nèi)經(jīng)濟趨勢分析；（2）地方性的經(jīng)濟形勢分析；（3）法規(guī)政策的影響分析；（4）物價水平和利率的影響分析。（一）一般性資料的分析六、分析整理相關(guān)資料271、市場交易實例資料的搜集與分析；2、收益及費用資料的搜集；3、土地開發(fā)及建筑成本資料的搜集；

4、還原利率資料搜集與分析（二）基礎(chǔ)性資料的分析28（一）待估宗地上無建筑物1、可單獨采用市場比較法、收益還原法、基準地價系數(shù)修正法和路線價法直接進行評估。2、根據(jù)宗地的條件，有時也可采用兩種方法混合使用，先采用市場比較法預(yù)估開發(fā)完成后房屋銷售總值，再采用剩余法扣除建筑成本、利潤及稅金等，最后推算出土地價格。七、選定估價方法29（二）待估宗地上有建筑物1、可單獨采用市場比較法、基準地價系數(shù)修正法和路線價法直接進行評估。2、分兩步，先求出房地產(chǎn)總值，而后扣除建筑物部分價值，從而推算出土地價格。30對初步結(jié)果進行判斷，看估價結(jié)果是否與市場價格接近，是否客觀真實。根據(jù)估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析，結(jié)合估價經(jīng)驗，最后確定估價結(jié)果。以為估價結(jié)果與實際價格偏差較大的要對估價結(jié)果進行調(diào)整確定所引用的資料和分析方法所依據(jù)的邏輯程序是否明確、妥當、實際，并查證估價資料的準確性、廣泛性和代表性復(fù)審

判斷

調(diào)整

確定

八、確定估價結(jié)果311、不動產(chǎn)估價結(jié)果報告——委托方；不動產(chǎn)估價技術(shù)報告——由土地估價機構(gòu)存檔和提交土地管理部門確定或備案。2、報告格式上，分為書信式、文字式和表格式，通常采用文字式。3、在撰寫報告中應(yīng)做到（1）全面性（2）公正性和客觀性能；（3）準確性；（4）概括性。九、撰寫估價報告書32估價報告書的主要內(nèi)容：1、委托估價方名稱2、受理估價方名稱3、估價對象概況4、估價目的5、估價時點6、估價依據(jù)7、估價方法、技術(shù)路線和測算過程8、估價結(jié)論9、決定估價額的理由10、估價前提及應(yīng)用的說明事項11、估價人員及與估價對象有無利害關(guān)系說明12、估價作業(yè)日期13、若干附屬資料331、土地估價報告交付委托方，并做口頭說明。2、收取相關(guān)服務(wù)費，一般宗地的估價采取差額定律累進計昆費，具體見《國家計委國家土地管理局關(guān)于土地估價評估收費的通知》（計價格【1994】2017號）文。十、送達估價報告34土地估價師考試真題1、地價是＿＿＿的資本化。

A．土地B．土地權(quán)益C．土地所有權(quán)D．地租

D35土地估價師考試真題2、根據(jù)＿＿＿原則，兩宗效用及使用價值相似的土地應(yīng)該具有相似的價格。

A．收益分配原則B．替代原則C．預(yù)期收益原則D．報酬遞增遞減原則