《房地產(chǎn)成本風險管理問題研究開題報告文獻綜述3000字》

開題報告

1.畢業(yè)論文(設計)題目背景、研究意義及國內外相關研究情況

1.1題目背景

改革開放以來,隨著我國經(jīng)濟體制改革開放的不斷深入,以推行城市綜合開發(fā)、房屋商品化、住房制度改革和土地有償使用等制度為契機,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,房地產(chǎn)市場持續(xù)活躍,開發(fā)規(guī)模不斷擴大、開發(fā)檔次不斷提高,房地產(chǎn)企業(yè)的實力也不斷增強,我國房地產(chǎn)業(yè)己經(jīng)進入一個全新的發(fā)展時期,逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，涌現(xiàn)出了很多的發(fā)展機會，也使得企業(yè)么間的競爭更加激烈。企業(yè)都以追求利益為最終目標，最大化的降低自己的生產(chǎn)成本逐漸成為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的重要手段，通過有效的成本控制提高企業(yè)的利潤空間，提升企業(yè)自身的生產(chǎn)能力，是企業(yè)具有競爭力的前提。在現(xiàn)代企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中。一旦成本失控將要使企業(yè)虧損甚至破產(chǎn)，所以企業(yè)成本控制要針對有可能發(fā)生的風險，做出有效的分析并采取正確及時的對策，加強企業(yè)的成本管理，對提高企業(yè)自身競爭性發(fā)揮的重要的作用。目前大部分企業(yè)成本風險意識淡薄，成本管控不到位，對于有可能發(fā)生的風險沒有預判，導致企業(yè)利益嚴重受損。如何提高成本管控風險意識，提升成本管控能力是現(xiàn)代企業(yè)當前急需解決的問題?？梢哉f，企業(yè)要想獲得較高的利潤，必須通過提高企業(yè)自身競爭力來實現(xiàn)，而提高成本控制能力有效降低風險又是提升企業(yè)競爭力的重要手段。綜上所述企業(yè)管理的最終任務其實就是不斷降低成本，樹立明確的成本管理目標，建立正確的成本風險應對措施，從管理著手，提高管理理念，降低成本，提高企業(yè)的核如競爭力是急需解決的問題

1.2研究意義

隨著建筑行業(yè)原材料價格的上漲，引發(fā)地產(chǎn)行業(yè)的利潤下降，直接導致地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展將面臨嚴峻的考驗。要解決房地產(chǎn)行業(yè)面臨的難題，要在控制成本的基礎上，提高銷售價格，達到擴大利潤的目的。而建設成本中的止地成本費用又不可控，只有建筑安裝成本在房地產(chǎn)商可控范圍內。房地產(chǎn)企業(yè)要想有好的發(fā)展前景，就不能再度提高銷售價格，因為目前的銷售價格已經(jīng)超出了它本身的價格，也超出了百姓的承受能力，再提高銷售價格，就會導致銷量減少，出現(xiàn)產(chǎn)品過?，F(xiàn)象，因此就不能在銷售價格上做文章，這就要求我們建立一套科學的、完整的管理體系，在項目的壽命周期內進行成本管理，使用專業(yè)的工具控制每一個環(huán)節(jié)的成本，從全局分析盈利和成本，對項目的投資進行有效控制。鑒于目前國內的經(jīng)濟大環(huán)境，通過降低成本，采用＂成本效用最大化＂的戰(zhàn)略思想，可以確保房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

1.3國內外相關研究情況

1.3.1國內研究現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險管理起步比較晚，風險管理的理論和技術是80年代中期引進。但近年來，中國學者對風險管理的研究，取得了一定的成就，提高了中國房地產(chǎn)開發(fā)商的風險管理水平。我國房地產(chǎn)項目建設成本的風隆研究現(xiàn)狀從三個方面進行開展：

（１）從工程預算角度出發(fā)。通常，在房地產(chǎn)項目成本預算階段控制目標成本房地產(chǎn)建設項目總成本不能超過預算，否則將給房地產(chǎn)公司成本帶來很大的損失。從項目風險分析的原因出發(fā)，提出項目成本預算并得出相應的風險防范措施

（２）從項目成本控制角度出發(fā)。房地產(chǎn)成本控制是成本管理核也內容。房地產(chǎn)成本控制是指在工程建設過程中，己實際動態(tài)采集項目成本，采取各種有效措施，將發(fā)生在項目實施的各種實際的資源消耗和成本費用等嚴格控制過程中的成本計劃的范圍。使用專業(yè)的軟件對比計劃成本與實際成本之間的差異，分析產(chǎn)生差異的本質原因，針對原因指定切合的改進措施，達到控制項目成本的目的。從房地產(chǎn)建設的全過程入手，分析各因素在施工中的影響，分析相應的風險因素，進而分析施工成本的風險因素。

（３）從定量的角度出發(fā)，首先分析房地產(chǎn)項目建設成本風險的因素（包括占項目建設總成本較大的人工費、主材費等費用的影響），對引起風險的原因和風險產(chǎn)生的概率歸納總結，并采取有效應對措施盡可能減少風險。在我國，房地產(chǎn)項目成本風險管理的研究與應用比西方發(fā)達國家起步較晚，所以目前我國在這方面研究的還不夠成熟，在具體的房地產(chǎn)投資項目中也缺乏實際操作經(jīng)驗，風險管理在房地產(chǎn)建設成本控制中的應用研究更是處于初期的發(fā)展階段因此，以本課題為研究對象的具體研巧論文和書籍較少，所以研究該課題有較大的價值，也存在進一步研巧的空間，此課題的研究成果將解決實際工程造價控制中存在的施工風險問題。

1.3.2國外研究現(xiàn)狀

20世紀80年代以來，風險管理在西方國家得到快速發(fā)展。目前國外對于項目風險的識別和評價方面的研究己經(jīng)取得了很多的成果，學者們提出了多種方法對風險進行分析和研究。

Cawthorne-NagentC收集現(xiàn)有產(chǎn)品的成本數(shù)據(jù)，利用回歸統(tǒng)計的數(shù)學方法來建立成本模型，得出特定環(huán)境下的成本估算體系。Bode入研究了相對成本結構的基本原理，提出了成本結構和分類方法，并應用相對成本法對不同的設計方案進行評價，并利用人工神經(jīng)網(wǎng)絡對產(chǎn)品的成本進行了估算。Douglas和Gradsberg等成功地把排隊論與網(wǎng)絡規(guī)劃理論應用到項目成本管理當中;Varela和Grant等開發(fā)了一套報價軟件，為施工企業(yè)提供預先報價，使得工程造價管理可以應用于軟件技術中進行成本核算。

2.本課題研究的主要內容和擬采用的研究方案、研究方法或措施、步驟及進度安排

本論文主要研究房地產(chǎn)項目建設成本風險分析與防范決策，以天津生態(tài)城為例，房地產(chǎn)項目建設成本風險分析。從風險的識別、評價、分析等各個方面對房地產(chǎn)項目建設成本進行詳細風險研究分析，得出房地產(chǎn)項目壽命周期內的各種可能出現(xiàn)的風險，并針對每一類風險值定詳細的防控措施，控制風險的產(chǎn)生。

（１）文獻研究法。通過查閱搜集大量的國內外文獻、相關書籍，瀏覽相關網(wǎng)站信息等，提出房地產(chǎn)建設成本的風險因素。

（２）定性分析與定量分析相結合。通過概率分析法對房地產(chǎn)建設成本主要影響因素用定量的方法進行歸納，并根據(jù)材料價格的概率分布曲線，運用風險型決策制定合理的報價方案。

（３）案例分析法。選取房地產(chǎn)建設項目為對象，找出建設成本風險因素，對識別出的風險因素概率分布進行分析，制定最佳成本控制方案，盡可能節(jié)約建設成本

3.本課題的預期研究成果及主要參考文獻

1、介紹了房地產(chǎn)建設項目招標的流程，并在此基礎上詳細論述房地產(chǎn)建設項目招標控制價的編制原則、決策方法、策略和技巧。

2、研究了房地產(chǎn)建設項目成本控制風險的定性分析方法和定量分析方法，對風險評估和識別的過程進行了全面分析，提出了控制風險的相關理論以及方法。

3、根據(jù)對常用風險分析方法的特點分析，提出了基于概率分析法的風險評估模型。

4、以房地產(chǎn)建設項目為例來驗證該模型的適用性，通過對該項目的存在的風險因素的分析，來對該工程進行成本風險控制。

參考文獻

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